Halden kommune Møteinnkalling Utvalg: Formannskapet Møtested: Formannskapssalen, Halden rådhus Dato: 08.09.2011 Tidspunkt: 16:00 Eventuelt forfall må meldes snarest på tlf. 69 17 45 00. Vararepresentanter møter etter nærmere beskjed. Side 1
Saksliste PS 2011/86 PS 2011/87 PS 2011/88 PS 2011/89 PS 2011/90 Innhold Godkjenning av innkalling Godkjenning av saksliste Godkjenning av protokoll fra forrige møte Unntatt offentlighet Utvalgssaksnr Arkivsaksnr Kjøp av Storgt. 7 (HTC AS) 2011/2162 Avtale om makebytte - Festningsgaten 18 (tidl. b.hjem- nå barnehage) mot tomt til ny barnehage på Høvleriet. 2010/4897 Side nr. Per Kristian Dahl ordfører Side 2
Halden kommune Møteprotokoll Utvalg: Møtested: Formannskapet Dato: 08.09.2011 Tidspunkt: 16:00 Formannskapssalen, Halden rådhus Følgende faste medlemmer møtte: Navn Funksjon Representerer Per-Kristian Dahl Leder AP John Østensvig Nestleder AP Svein Olaussen Medlem AP Toril Brekke Medlem AP Mons Hvattum Medlem SV Fridtjof Dahlen Medlem SV Odd Sæthre Medlem PP Morten Christoffersen Medlem KRF Gerd Berit Odberg Medlem KRF Egil Lund Pettersen Medlem FRP Carl-Victor Sundling Medlem H Vibeke Julsrud Medlem MDG Tove Kristin Fager Medlem FRP Jan Tore Harlyng Medlem R Følgende medlemmer hadde meldt forfall: Navn Funksjon Representerer Følgende varamedlemmer møtte: Navn Møtte for Representerer Merknader Fra administrasjonen møtte: Navn Stilling Side 3
Underskrift: Vi bekrefter med underskriftene våre at det som er ført i møteboka, er i samsvar med det som ble vedtatt på møtet. Per-Kristian Dahl Utvalgsleder Martin Vik Utvalgssekretær Side 4
Saksliste PS 2011/76 PS 2011/77 PS 2011/78 PS 2011/79 RS 2011/17 PS 2011/80 PS 2011/81 PS 2011/82 PS 2011/83 Innhold Godkjenning av innkalling Godkjenning av saksliste Godkjenning av protokoll fra forrige møte Referatsaker Status leiekontrakter - forskningspark Remmen Unntatt offentlighet Utvalgssaksnr Arkivsaksnr 2008/260 Leieavtale Storgt. 7 2011/2162 Strategisk næringsplan for Halden 2011-2014 Høring - Utredning av mellomlagerløsning for brukt reaktorbrensel og langlivet mellomaktivt avfall (NOU 2011:2) Ordførerkampanje for de sulterammede på Afrikas horn 2011/5277 2011/5163 2011/5165 Side nr. Per Kristian Dahl ordfører Side 5
PS 2011/76 Godkjenning av innkalling Saksprotokoll i Formannskapet - 25.08.2011 Behandling: Innkallingen ble enstemmig godkjent. Vedtak: Innkallingen enstemmig godkjent. PS 2011/77 Godkjenning av saksliste Saksprotokoll i Formannskapet - 25.08.2011 Behandling: Ordfører ønsket følgende nye saker på dagsorden: RS 2011/18 Oppdatert kommuneplan ight meklingsresultat PS 2011/84 TV-aksjonen 2011-09-01 Formannskapet bifalt dette. Carl-Victor Sundling, H, meldte forespørsel. Vedtak: Sakslisten godkjent. PS 2011/78 Godkjenning av protokoll fra forrige møte Saksprotokoll i Formannskapet - 25.08.2011 Behandling: Protokoll fra forrige møte ble enstemmig godkjent. Vedtak: Protokoll fra forrige møte godkjent. PS 2011/79 Referatsaker Saksprotokoll i Formannskapet - 25.08.2011 Behandling: Referatsakene ble enstemmig tatt til orientering. Vedtak: Referatsaker tatt til orientering. Side 6
RS 2011/17 Status leiekontrakter - forskningspark Remmen RS 2011/18 Oppdatert kommuneplan iht til meklingsresultat - muntlig orientering PS 2011/80 Leieavtale Storgt. 7 Saksprotokoll i Formannskapet - 25.08.2011 Behandling: Det ble til saken utdelt nytt saksframlegg fra rådmannen med følgende innstilling: 1. Kjøpekontrakt om overtakelse av samtlige aksjer i Halden Technology Centre AS godkjennes. 2. Rådmannen får fullmakt til å iverksette overtakelsen av aksjene så snart Selger og Kjøper er enige om selskapets balanse. Kostnaden finansieres fra kapitalfond iht kommunestyrets vedtak. 3. Rådmannen legger fram for formannskapet oversikt over eiendommer som kan selges fra Halden kommune til Halden kommunale pensjonskasse når pågående forhandlinger er sluttført. Carl-Victor Sundling, H, fremmet forslag til utsettelse: Saken utsettes da vesentlig dokumentasjon ble delt ut i møtet. Det er med andre ord ikke sendt i tide iht vedtatt reglement. Det er faktisk et helt nytt saksframlegg ift det som ble sendt ut. Utsettelsesforslaget fra Sundling ble vedtatt mot 3 stemmer. (Frp og Pp) Vedtak: Saken utsettes da vesentlig dokumentasjon ble delt ut i møtet. Det er med andre ord ikke sendt i tide iht vedtatt reglement. Det er faktisk et helt nytt saksframlegg ift det som ble sendt ut. PS 2011/81 Strategisk næringsplan for Halden 2011-2014 Saksprotokoll i Formannskapet - 25.08.2011 Behandling: Sundling, H, fremmet følgende forslag til vedtak: Planen tas til orientering og behandles av nytt kommunestyre etter valget 2011. Vibeke Julsrud, MDG, fremmet følgende forslag til vedtak: Næringsplanen legges ut på offentlig høring slik at alle interesserte kan gi innspill. Medvirkning er et viktig redskap for at planen skal forankres i et lokalsamfunn. Side 7
Mons Hvattum, SV, fremmet vedtaket fra HNM. Forslaget fra Sundling ble satt opp mot Hvattums forslag. Forslaget fra Hvattum ble vedtatt mot 3 stemmer. (H, MDG og Rødt) Forslaget fra Julsrud fikk to stemmer og falt. (MDG og Rødt) Vedtak: Formannskapet slutter seg til fremlegget til tekst til Strategisk Næringsplan for Halden 2011 2014. med flg endringer/tillegg: Nytt pkt s. 32 Ha innkjøps- og anbudsreglement som bidrar til et seriøst arbeidsliv hvor firmaer følger god regnskapsskikk, HMS og sikrer arbeidstakernes rettigheter. Boliger i Sentrum Erfaring viser at de som bor i sentrum handler i sentrum. Det er derfor et mål å utvikle flere boliger i sentrum. Dette er også i tråd med statlige og fylkeskommunale føringer om fortetting og sentrumsnær boligbygging. Forslaget sendes kommunestyret til endelig godkjenning. PS 2011/82 Høring - Utredning av mellomlagerløsning for brukt reaktorbrensel og langlivet mellomaktivt avfall (NOU 2011:2) Saksprotokoll i Formannskapet - 25.08.2011 Behandling: Ordfører fremmet følgende forslag til vedtak: Formannskapet ber om 6 mnd utsettelse på høringsfristen. Forslaget fra ordfører ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Formannskapet ber om 6 mnd utsettelse på høringsfristen. PS 2011/83 Ordførerkampanje for de sulterammede på Afrikas horn Saksprotokoll i Formannskapet - 25.08.2011 Behandling: Ordfører fremmet følgende forslag til vedtak: Halden kommune gir 1 krone per innbygger avrundet til kr 30.000,- Side 8
Vedtak: Halden kommune gir 1 krone per innbygger avrundet til kr 30.000,- PS 2011/84 TV-aksjonen 2011 Saksprotokoll i Formannskapet - 25.08.2011 Behandling: Ordfører fremmet følgende forslag til vedtak: Halden kommune gir 1 krone per innbygger avrundet til kr 30.000,- Vedtak: Halden kommune gir 1 krone per innbygger avrundet til kr 30.000,- PS 2011/85 Forespørsler Saksprotokoll i Formannskapet - 25.08.2011 Behandling: Ordfører besvarte forespørsel i møtet. Vedtak: FO 2011/5 Forespørsel fra Sundling, H, vedr. innsigelser ifm flytting til familiens hus. Side 9
PS 2011/86 Godkjenning av innkalling PS 2011/87 Godkjenning av saksliste PS 2011/88 Godkjenning av protokoll fra forrige møte Side 10
Halden kommune Arkivkode: Arkivsaksnr: Journal dato: Saksbehandler: 601 2011/2162-10 31.08.2011 Martin Vik Utvalgssak Utvalg Utvalgssak Møtedato Formannskapet 2011/89 08.09.2011 Utsendte vedlegg 1 Notat fra rådmannen 2 Revidert kjøpsavtale 3 Signert årsregnskap 2010 HTC AS 4 Revisors årsberetning HTC AS 2010 Ikke utsendte vedlegg Kjøp av Storgt. 7 (HTC AS) Denne saken er utredet etter prinsippet for fullført saksbehandling. Sammendrag av saken: Det er framforhandlet en kjøpekontrakt mellom KAJ AS og Sentrum Invest AS og Halden kommune (HK) vedrørende salg av aksjene i Halden Technology Centre AS (HTC AS). HTC AS har som hovedaktivum Storgaten 7 i Halden. Kjøper og Selger er gjennom avtalen enige om at verdien på eiendommen Storgt. 7 er kr. 28.000.000,-. Med utgangspunkt i dette er det selskapets balanse som avgjør hva HK skal betale for aksjene i selskapet. Realiteten i aksjekjøpet er kjøp av eiendommen Storgt. 7. Det tas i denne utredningen ikke stilling til hva Halden kommune skal gjøre med aksjeselskapet etter overtakelsen, og vil bli en sak rådmannen kommer tilbake til. En årlig reduksjon på kr 2,8 mill kr av kommunens leieforpliktelser minimerer kommunens risiko gjeldende overtakelse av Storgt. 7. Rådmannens innstilling: 1. Kjøpekontrakt om overtakelse av samtlige aksjer i Halden Technology Centre AS godkjennes. 2. Rådmannen får fullmakt til å iverksette overtakelsen av aksjene så snart Selger og Kjøper er enige om selskapets balanse. Kostnaden finansieres fra kapitalfond iht kommunestyrets vedtak av 22.06.2011 3. Rådmannen legger fram for formannskapet oversikt over eiendommer som kan selges fra Halden kommune til Halden kommunale pensjonskasse når pågående forhandlinger er sluttført. Side 11
Saksutredning: Bakgrunn Saken ble utsatt i Formannskapet den 25.08.11, og fremlegges derfor til behandling igjen. Det er til denne saken utarbeidet et tilleggsnotat fra rådmannen, revidert kjøpsavtale, revisors beretning og signert årsregnskap. Kommunestyret vedtok 22.06.11 følgende: 1. Rådmannen gis i oppdrag å forberede avtaleutkast for disponering av Storgt 7. som legges frem til behandling. Ved kjøp finansieres kjøpesummen av kapitalfond. 2. En forutsetning for gjennomføring av eventuelt kjøp er at HK inngår avtale med HKP om å overdra eiendommer til HKP for et beløp tilsvarende kjøpesum. Salgsvederlaget overføres kapitalfond. Alternativt kan inngås leieavtale med annen ekstern aktør. 3. Kommunestyret gir formannskapet fullmakt til å selge eiendommer til HKP for inntil 40 millioner kroner og kjøp av Storgt 7. Viktige hensyn og krav som må tilfredsstilles ved valg av løsning Egen og andre administrative enheters anliggende Overtakelse av eiendommen vil medføre lokalisering av enheter slik at kommunens administrasjon samles i samme område. Følgende enheter flyttes til Storgt. 7 og Storgt. 8. Teknisk forvaltning Plan, byggesak og geodata Miljø og landbruk Økonomi Ved denne flyttingen vil følgende bygg kunne omdisponeres og leieavtaler avvikles: Fayegården frigis til Halden kommunale voksenopplæring og leieavtalen i Os Alle 9 vil dermed opphøre Leieavtalen Teknisk forvaltning har i Harlembygget (Busterudgt 1) vil opphøre Koordinerende enhet i helse, som i dag midlertidig er lokalisert på St Joseph, vil kunne flytte inn i rådhuset. Til sammen gir dette en reduksjon av kommunens leieforpliktelser på om lag 2,8 mill kr pr år. Til sammenligning vil det årlige avdraget på et lån på 28 mill kr utgjøre et årlig terminbeløp på 1,9 mill kr dersom man tar utgangspunkt i 4,5 % rente og en løpetid på 25 år. Rådmannen vil anbefale at det i tillegg avsettes midler til løpende vedlikehold av bygningsmassen. Når det gjelder kommunestyrets vedtak punkt 2 gjeldende salg av eiendommer fra Halden kommune til Halden kommunale pensjonskasse, er man i god dialog om dette. Det jobbes nå med konkrete eiendommer som er aktuelle. Det tas her sikte på en snarlig avgjørelse når alle forhold er avklart. Rådmannen vil framlegge sak om dette til formannskapet. Kjøp av HTC AS belastes kapitalfond, mens salg av eiendommer til HKP tilføres kapitalfond. Side 12
Det legges i avtalen opp til en delbetaling av kjøpesum, men kommunen bør vurdere en innløsning av hele summen ved overtakelse da renteutgiften for 50 % av kjøpesum er satt til NIBOR + 2%. Pt utgjør dette 5,1 %. Overtakelse av selskapet med tilhørende eiendom Det legges opp til en overtakelse av selskapet pr 31.12.2011. HTC AS har i dag 6 leiekontrakter i Storgt. 7. Leiekontraktene har kort leietid med den begrunnelsen at leietakerne skal etablere seg i nye lokaliteter på Remmen forskningspark så snart disse står innflytningsklare. Til sammen utgjør dagens leieinntekter på eiendommen kr 1.940.000,- pr år. I tillegg til dette betaler leietakerne kostnadene tilknyttet eiendommens fellesareal. Som det framgår av vedlagte regnskap har HTC AS hatt driftsinntekter i forbindelse med leien på 4,3 mill kr. Den høye inntekten skyldes et høyt servicenivå på tjenester til leietakerne. (kantine resepsjon etc) Graden av servicenivå med Halden kommune som eier, må etter rådmannens syn harmoneres med leietakernes ønsker og betalingsvilje. Tallene viser at det er lønnsomhet i selskapet i påvente av Remmen forskningspark, og uten at Halden kommune selv tar i bruk arealene. I dagens rentesituasjon er det naturlig å forvente en lavere årlig annuitet enn 1,9 mill som estimert ovenfor. Juridiske forhold En overtakelse av aksjeselskapet HTC AS med aktivum i form av Storgt. 7 skal det etter en tilslutning av kjøpeavtalen, senest etter 45 dager, settes en balanse i selskapet. Selskapets balanse vil dermed styre kjøpesummen. (Se avtalens punkt 2.2 for en utdyping) Alternative løsninger En alternativ løsningen er å ikke overta eiendommen, noe som ikke samsvarer med kommunestyrets vedtak av 22.06.2011. Det vil medføre at vi opprettholder våre leieforpliktelser i Os alle 9 og Busterudgt. 1. I tillegg må man finne lokaliteter til de som i dag er lokalisert i St. Joseph dersom HKP selger denne eiendommen. Dokumentet er elektronisk godkjent av: Per Egil Pedersen Martin Vik Side 13
NOTAT Til: Formannskapet Fra: Rådmannen Dato: 30.08.2011 Kjøpsavtale Storgt. 7 revidert avtale Det vises til rådmannens saksframlegg i PS 2011/80 til formannskapet møte 25.08.2011 der det ble fattet følgende vedtak: Saken utsettes da vesentlig dokumentasjon ble delt ut i møtet. Det er med andre ord ikke sendt i tide iht vedtatt reglement. Det er faktisk et helt nytt saksframlegg ift det som ble sendt ut. Endringer i Kjøpsavtalen Rådmannen har i etterkant av formannskapets behandling i dialog/forhandlinger med Selgerne klargjort noen punkter i kjøpsavtalen og vedlegger omforent forslag til ny kjøpsavtale. Endringene består i følgende: 1. Pkt 2.1 er revidert slik at Kjøper ikke betaler for utsatt skattefordel som reduserer kjøpesummen med 28% av fremførbart underskudd jf note 8 på 28% av kr 3.484.240, dvs kr 975.587,20. 2. Pkt 2.2 er tilføyd en parentes ( ) som presiserer at avtalen baserer seg på underskrevet årsoppgjør og signert revisjonsberetning. 3. Pkt 2.4 er tilføyd to setninger på slutten av punktet som presiserer ansvaret for kostnader i forbindelse med Kjøpsavtalen der Kjøper maksimalt skal dekke kr. 25.000 av disse kostnadene. 4. Pkt 3 er tilføyd et nytt 2. snitt der Selgerne forplikter seg til å gjennomføre en utvidelse av aksjekapitalen i Selskapet ved å konvertere ansvarlig lån pr. 31.12.2010 på kr 2.000.000. Rådmannen legger fram denne reviderte kjøpsavtalen til politisk behandling. Beregning av Kjøpesum Basert på vedlagte underskrevne årsoppgjør for 2010 ville Kjøpesummen dersom overtagelsestidspunktet var 1.1.2011 (Overtagelsestidspunktet etter Kjøpsavtalen er 1.1.2012) være: Beregning kjøpsverdi basert på regnskap pr 31.12.2010 Bokført verdi Eiendeler 31.12.2010 18 338 628,00 - Bokført verdi Eiendom (16 424 000,00) + Avtalt kjøpsverdi Eiendom 28 000 000,00 - Bokført gjeld 31.12.2010 (20 261 977,00) Sum kjøpesum 9 652 651,00 Side 14
Per Egil Pedersen Side 15
[MEGLERSTANDARD nr. 5 03/09 AS - Utkast A [meglerforetakets navn]/ [forfatter] [dato] Salg av aksjer i aksjeselskap som eier eiendom og aksjer i hjemmelsselskap. KJØPEKONTRAKT MELLOM KAJ AS OG SENTRUM INVEST AS OG HALDEN KOMMUNE VEDRØRENDE SALG AV AKSJENE I HALDEN TECHNOLOGY CENTRE AS #1823086/3 Side 16
1. SALGSGJENSTAND Kaj AS, org.nr.987 620 625 og Sentrum Invest AS, org.nr. 980 821 223( Selgerne ) eier 100 % av aksjene ( Aksjene ) (hver av Selgerne eier en halvpart av aksjene) i - Halden Technology Centre AS, org.nr. 987 584 947 ("Selskapet"). Selgerne og Halden Kommune, org.nr.959 159 092,( Kjøper ) er enige omat Aksjene skal overdras fra Selgerne til Kjøper på de vilkår som beskrevet i denne kontrakt. Selskapets hovedaktivum er eiendommen Storgaten 7 i Halden; - gnr. 66, bnr.139 med påstående bygninger og anlegg i Halden kommune (i fellesskap benevnt Eiendommen ). Selskapet eier også samtlige aksjer i - Valhall-Bygg AS, org.nr. 977 558 735 ( Hjemmelsselskapet ), som er registrert i grunnboken som hjemmelshaver til Eiendommen. Denne kjøpekontrakt er inngått med basis i avtale mellom partene datert 31. mars 2008, pkt 5 (vedlegg 9). I tilfeller hvor det er motstrid mellom denne kjøpekontrakt og avtale inngått 31. mars 2008, skal denne kjøpekontrakts bestemmelser gis virkning. Det er avtalt at indeksreguleringen som fremgår av avtalen datert 31. mars 2008 bortfaller. 2. KJØPESUMMEN OG OPPGJØRET 2.1. Eiendomsverdien og beregning av Kjøpesummen Partene er enige om at ved beregningen av kjøpesummen for Aksjene ( Kjøpesummen ), skal Eiendommen verdsettes til NOK 28. 000.000,- ( Eiendomsverdien ). Kjøpesummen skal være lik Eiendomsverdienmed tillegg for - alle eiendeler i Selskapets balanse unntatt Eiendommen, eventuell utsatt skattefordelog eventuell justeringsrett for merverdiavgift knyttet til Eiendommen, og med fradrag for - all gjeld i Selskapets balanse unntatt eventuell utsatt skatt og eventuell justeringsplikt for merverdiavgift knyttet til Eiendommen, Kjøpesummen som skal betales i henhold til pkt 2.3 nedenunder. ( Kjøpesummen ), skal fastsettes basert på en balanse for Selskapet slik denne er per Overtakelse ( Balansen ). Utsatt skattefordel skal ikke medregnes i oppgjøret. #1823086/3 Side 2 av 8 Side 17
2.2. Balansen og Kjøpesummen Senest 45 dager etter Overtakelse skal Selskapets styre før eventuelle styreendringer etter Overtakelse godkjenne og signere en oppdatert balanse per Overtakelse. Selskapets revisor før eventuelt revisorskifte skal avgi en ordinær revisjonsberetning knyttet til sin revisjon av oppdatert balanse per Overtakelse.Balansenskal utarbeides etter alminnelige prinsipper. Da Overtakelse settes til årsskiftet vil Balansen være tilsvarende som i Selskapets ordinære årsregnskap (Underskrevet årsregnskap med noter, signert styrets årsberetning samt signert revisjonsberetning). Selgerne skal sørge for at Balansen meddeles Kjøper skriftlig umiddelbart etter at den er utarbeidet. I sin oversendelse til Kjøper skal Selgerne også vise hvordan Kjøpesummener beregnet på grunnlag av Balansen. Hvis en av partene innen 14 dager etter at Kjøper har mottatt Balansen fra Selgerne, meddeler den annen part at han har innsigelser til Balansen og/eller til beregningen av Kjøpesummen og partene ikke innen ytterligere 14 dager blir enige om forholdet, skal en uavhengig statsautorisert revisor, som partene i fellesskap oppnevner og bekoster, fastsette Balansen og Kjøpesummen med bindende og endelig virkning for partene. Resultatet av denne fastsettelsen skal foreligge senest 14 dager etter at revisor er oppnevnt. Dersom partene ikke kommer til enighet om hvilken revisor som skal benyttes, kan hver av partene kreve at revisoren oppnevnes av lederen i Finansnæringens Hovedorganisasjon. Dersom partenes uenighet er av en slik karakter at partenes ulike synspunkter medfører en differanse i forhold til størrelsen på Kjøpesummen som er større enn NOK 1.000.000,- kan hver av partene innen 14 dager etter at Kjøper har mottatt Balansen fra Selgerne, alternativt forlange at uenigheten avgjøres ved voldgift i henhold til punkt 11. 2.3. Betaling av Kjøpesummen Partene har avtalt at betaling av kjøpesummen skal skje i henhold til følgende betalingsplan; a) 10 % av Eiendomsverdien skal betales akontotil Selgerne senest 10 dager etter signatur. b) Når Overtagelse er gjennomført og Balansen er meddelt Kjøper, skal Kjøper senest etter 14 dager betale til Selgerne 50% av Kjøpesummen (innbetalt akontoi henhold til litra a) over trekkes fra). c) Resterende del av Kjøpesummen betales senest innen 15.01.2013. Utestående del av Kjøpesummen skal til enhver tid etter at Balansen er meddelt Kjøper belastes med rente NIBOR +2 % som i sin helhet skal innfris i sluttoppgjøret. Ved forsinket betaling gjelder lov om renter ved forsinket betaling. 2.4. Oppgjør Partene er enige om at oppgjøret mellom partene, herunder eventuell refinansiering av Lånet og overdragelse av Aksjene, skal gjennomføres i henhold til en særskilt #1823086/3 Side 3 av 8 Side 18
oppgjørsinstruks, som partene skal utarbeide før Overtakelse. Det praktiske i forbindelse med oppgjøret skal besørges utført av Østlandske Næringsmegling AS, og deres klientkonto skal benyttes i forbindelse med oppgjøret. Kostnader forbundet med dette dekkes av Kjøper opp til kr. 25.000. Eventuelle overskytende kostnader dekkes av Selgerne. 3. SELSKAPETS FINANSIERING Selskapet er finansiert i Handelsbanken ( Banken ), og Kjøper er kjent med at erverv av Aksjene krever Bankens godkjenning dersom selskapets finansiering skal videreføres. Kjøper har ansvar for å etablere kontakt med Banken og innhente slik godkjenning, alternativt etablere ny finansiering for Selskapet forut for Overtakelse. Det er enighet mellom partene at Selgerne etter Underskrift og før Overtagelse skal gjennomføre konvertering av ansvarlig lån på kr 2.000.000,- pr. 31.12.2010 til aksjekapital. 4. SELGERNES MANGELSANSVAR Selskapets hovedaktivum Eiendommen og Selskapet for øvrig overtas i den stand som det var i ved Kjøpers forutgående besiktigelse/gjennomgåelse. Ved en eventuell mangelsvurdering (tilknyttet Eiendommen eller andre eiendeler/gjeld i Selskapet) skal de alminnelige kjøpsrettslige prinsippene i avhendingsloven 3-9 og kjøpsloven 19 legges til grunn, dog slik at disse prinsippene fravikes slik at det kun kan gjøres gjeldende at det foreligger mangel i følgende tilfeller: - Dersom Selgerne ikke oppfyller sine konkrete forpliktelser under denne kontrakt. - Dersom Selgerne ikke oppfyller sin opplysningsplikt, jf. reguleringen i avhendingsloven 3-7 og kjøpsloven 19 litra b). - Dersom Selgerne har gitt uriktige opplysninger, jf. reguleringen i avhendingsloven 3-8 og kjøpsloven 19 litra a). Risikoen for eventuelle skjulte feil som angitt i avhendingsloven 3-9 siste punktum og kjøpsloven 19 litra c), tilligger etter dette Kjøper. For så vidt gjelder rapporter fra tredjemenn som gjelder Eiendommen (tekniske rapporter, grunnanalyser, takster etc.), og som er vedlagt denne kontrakt og/eller fremlagt av Selgerne i forbindelse med transaksjonen, så har Selgerne opplyst at Selgerne ikke er kjent med ufullstendigheter eller feil i dokumentene. Skulle dokumentene likevel vise seg å være ufullstendige eller inneholde feil, så fravikes prinsippene i avhendingsloven 3-7 og 3-8 og kjøpsloven 19 litra a) og b), slik at Selgerne bare svarer for eventuelle feil som Selgerne selv likevel var kjent med. Eventuelle uriktige angivelser av Eiendommenes arealer (utvendige og innvendige) skal ikke under noen omstendighet kunne gi Kjøper grunnlag for mangelskrav. Reguleringen i denne paragraf er av partene hensyntatt ved fastsettelse av Kjøpesummen. #1823086/3 Side 4 av 8 Side 19
5. SELGERNES GARANTIER Selgerne garanterer at følgende vil gjelde Aksjene, Selskapet, Hjemmelselskapet og Eiendommen per Overtakelse: a) At Selskapet eier Eiendommen. b) At Selskapet har full og ubeskåret eiendomsrett til alle eiendeler oppført i Balansen, med mindre annet fremkommer av denne kontrakt, og at Selskapet ikke har andre typer eiendeler enn det som fremkommer av Balansen. c) At Selskapet ikke har gjeld eller andre økonomiske forpliktelser ut over det som fremgår av Balansen og avtaler Kjøper er gjort kjent med i forbindelse med inngåelse av denne kontrakt, herunder skatte- eller avgiftskrav i enhver form. d) At Selskapets regnskaper er korrekte og basert på god regnskapsskikk. e) At Selskapet ikke har avgitt garantier eller stilt sikkerhet til fordel for tredjemanns forpliktelser. f) At Selskapet ikke har ansatte eller pensjonsforpliktelser overfor Selgerne eller andre. g) At Selskapet ikke er part i rettssak eller annen rettstvist. h) At Selgerne ved overdragelsen har full og ubeskåret eiendomsrett til Aksjene, at Selskapets aksjekapital er fullt innbetalt, at Aksjene overdras fri for heftelser av enhver art, og at det ikke knytter seg forkjøpsrett eller annen løsningsrett til Aksjene. i) At det ikke er besluttet utdeling på Aksjene eller andre helt eller delvis vederlagsfrie overføringer til aksjeeiere eller andre, utover det som er hensyntatt i Balansen. j) At ingen rettigheter knyttet til Aksjene (herunder utbytte, fortrinnsrett ved kapitalforhøyelse mv.) er skilt fra Aksjene. k) At Selskapet ved overtakelse ikke har andre aktiva enn de som følger av ordinær drift av Eiendommen. l) At Selskapets virksomhet i perioden fra signering av denne kontrakt til Overtakelse drives på sedvanlig måte, herunder at ingen vesentlige avtaler inngås, heves, endres eller sies opp, og at det i samme periode ikke treffes andre for Selskapet vesentlige avgjørelser uten Kjøpers skriftlige samtykke. I tillegg garanterer Selgerne at Eiendommen per signatur på denne kontrakt er leiet ut som angitt i bilag 5, at Selgerne per signatur på denne kontrakt ikke er kjent med krav eller rettigheter som begrenser Eiendommens bruk eller utnyttelse utover det som fremgår av gjeldende reguleringsplan med reguleringsvedtekter for Eiendommen og Eiendommens grunnboksblad, og at Selgerne per signatur på denne kontrakt ikke er #1823086/3 Side 5 av 8 Side 20
kjent med at det foreligger skriftlige pålegg mv. fra offentlige myndigheter som gjelder Eiendommen som ikke er utført, betalt eller lignende, og som det ikke er opplyst Kjøper om. 6. BEGRENSNINGER I MANGELS- OG GARANTIANSVARET Kjøper kan ikke fremme noen form for krav overfor Selgerne, herunder garantikrav etter punkt 4 ovenfor, tilknyttet forhold Kjøper ble kjent med eller burde blitt kjent med i forbindelse med sin gjennomgåelse av Selskapet/Eiendommen før signering av denne kontrakt. Kjøper taper retten til å gjøre avtalebrudd (herunder garantibrudd etter punkt 4) gjeldende dersom Kjøper ikke innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget avtalebruddet, gir Selgerne melding om at avtalebruddet vil bli gjort gjeldende og hva avtalebruddet består i. Eventuell reklamasjon eller andre former for krav overfor Selgerne kan av Kjøper uansett senest finne sted 1 år etter Overtakelse, dog slik at fristen tilknyttet eventuelle krav under punkt 4 litra c), e) og f) hva gjelder skatte- og avgiftsrelaterte forhold, utvides fra 1 år til 3 år etter Overtakelse. Selgerne kan av Kjøper ikke gjøres erstatningsansvarlig for indirekte tap (jf. prinsippene i kjøpsloven 67 (2) og avhendingsloven 7-1 (2)). Partene er også enige om følgende presisering: Dersom det foreligger brudd på garantier i punkt 4 ovenfor, så skal eventuell konsekvens i form av tapte leieinntekter (herunder bortfalt rett til dekning av felleskostnader) under de leiekontrakter som er vedlagt som bilag 6, anses som direkte tap. Partene er enige om følgende beløpsmessige rammer for Selgernes eventuelle ansvar for rettmessige krav under denne kontrakt: Kjøper kan ikke fremme krav mot Selgerne med mindre det samlede krav om prisavslag og erstatning overstiger NOK 200.000,-. I vurderingen av om det samlede krav overstiger dette minstebeløpet, skal det ses bort fra enkeltkrav under NOK 10.000,-. Dersom det samlede krav overstiger minstebeløpet, skal kravene likevel dekkes fra første krone. Kjøpers krav skal beregnes netto etter fradrag for eventuelle skatte- og avgifts-besparelser som Kjøper eller Selskapet vil kunne nyttiggjøre seg. Reguleringen i dette punkt 5 medfører ingen begrensning i Kjøpers hevingsrett etter den alminnelige bakgrunnsretten. 7. OVERTAKELSE Aksjene overtas av Kjøper kl. 12.00 den 01.01.2012 ("Overtakelse"). Selgerne tar forbehold om at Selgernes hevingsrett står ved lag i de tilfeller som er regulert i kjøpsloven 54 (4). Senest 14 dager etter Overtakelse skal ethvert mellomværende mellom Selskapet og Selgerne gjøres opp. #1823086/3 Side 6 av 8 Side 21
8. FORSIKRING Eiendommen holdes forsikret av Selskapet frem til Overtakelse i henhold til vedlagte forsikringsbevis (bilag 8). Dersom det oppstår skade på Eiendommen i tiden frem til Overtakelse, og kostnader til gjenoppføring/reparasjon og eventuelt leietap er fullt dekket av Selskapets forsikring (eller annen forsikring), kan Selgerne bestemme at Kjøper ikke skal kunne gjøre gjeldende at forholdet utgjør en mangel. 9. OFFENTLIGRETTSLIG REGULERING TILKNYTTET ERVERVET (KONSESJON, KONKURRANSERETTSLIGE FORHOLD, MV.) Kjøper har risikoen tilknyttet alle eventuelle offentligrettslige krav tilknyttet gjennomføring av transaksjonen, herunder eventuelle konsesjonskrav. 10. MEDDELELSER Enhver meddelelse i forbindelse med denne kontrakt skal foretas per ordinær brevpost, med kopi til følgende e-post adresser: For Selgerne: Knut H. H. Johansen, knut.johansen@navita.com For Kjøper: Per Egil Pedersen, per.egil.pedersen@halden.kommune.no 11. LOVVALG OG TVISTELØSNING Alle forhold tilknyttet denne kontrakt reguleres av norsk rett. Enhver tvist som måtte oppstå med tilknytning til denne kontrakt, skal avgjøres ved voldgift i henhold til lov om voldgift av 14. mai 2004. Voldgiftsretten skal bestå av tre medlemmer hvorav partene skal oppnevne hver sin voldgiftsdommer. Disse skal oppnevne den tredje voldgiftsdommer som skal være voldgiftsrettens leder. Voldgiftsrettens leder skal være norsk jurist. I mangel av enighet om den tredje voldgiftsdommer, skal vedkommende oppnevnes av sorenskriveren i Oslo tingrett. Voldgiftsforhandlingene skal holdes i Halden, og voldgiftsspråket skal være norsk. Voldgiftssaken skal anses innledet når den ene parten sender sin begjæring til den annen part om at tvisten skal avgjøres ved voldgift. Voldgiftsbehandlingen og voldgiftsrettens avgjørelse skal være underlagt taushetsplikt, og straks voldgiftssak er innledet, er partene forpliktet til å inngå separat avtale som bekrefter dette. #1823086/3 Side 7 av 8 Side 22
12. BILAG Vedlagt følger: 1. Firmaattest Selgerne 2. Firmaattest Kjøper 3. Firmaattest, regnskaper per 31.desember 2010, vedtekter Selskapet og Hjemmelsselskapet 4. Grunnboksutskrifter 5. Leiekontrakter med bilag 6. Takst 7. Målebrev 8. Forsikringsbevis 9. Avtale mellom partene datert 31. mars 2008 13. UNDERSKRIFT Denne kontrakt er i dag underskrevet i 3 tre eksemplarer, hvorav partene og Østlandske Næringsmegling beholder ett hver. Halden, for Selgerne for Kjøper Selskapet er kjent med og aksepterer sine forpliktelser i henhold til denne kontrakt: for Selskapet Halden, #1823086/3 Side 8 av 8 Side 23
Side 24
Side 25
Side 26
Side 27
Side 28
Side 29
Side 30
Side 31
Side 32
Side 33
Side 34
Side 35
Halden kommune Arkivkode: Arkivsaksnr: Journal dato: Saksbehandler: 600 2010/4897-9 01.09.2011 Sven Stranger Utvalgssak Utvalg Utvalgssak Møtedato Formannskapet 2011/90 08.09.2011 Utsendte vedlegg 1 Saksvedlegg omtalt under Ikke utsendte vedlegg Avtale om makebytte - Festningsgaten 18 (tidl. b.hjem- nå barnehage) mot tomt til ny barnehage på Høvleriet. Sammendrag av saken: Denne saken har til hensikt å sikre en sentral bytomt for etablering av barnehagedrift samt nødvendige parkeringsarealer i den forbindelse. Samtidig ønsker kommunen å selge Festningsgt. 18 som kommunen ikke har langsiktige eierinteresser i. Rådmannens innstilling: 1. Halden kommune kjøper ved makebytteavtale gnr. 62, bnr. 669, 668 og 394-1 på Høvleriet av Timian AS og Tista eiendom AS for takst kr. 3,0 mill. 2. Halden kommune selger ved samme makebytteavtale Festningsgaten 18, gnr. 160, bnr. 360 til selskapene Timian AS og Tista eiendom AS for takst kr. 2,0 mill. 3. Halden kommune kjøper tilliggende parkeringsareale tilsvarende 15 ferdig opparbeidede p-plasser fra naboeiendommen tilhørende de samme for takst kr. 200.000. Resten av dette parkeringsarealet forutsettes opparbeidet til parkeringsformål alment tilgjengelig for områdets brukere. 4. En forutsetning for punktene 1-3 er at Halden kommune selger eiendom etter forutgående takst for minst kr. 1,2 mill. til de samme selskaper. 5. Rådmannen får fullmakt til å gjennomføre ovenstående, herunder å inngå de nødvendige avtaler, og fremlegger disse for folkevalgt organ til orientering. Saksutredning: Kommunen ved administrasjonen har en tid vært i kontakt med selskapene Timian eiendom AS og Tista eiendom AS v/trond Østby angående et mulig makebytte av kommunens eiendom Festningsgaten 18, gnr. 160, bnr. 360 mot disse selskapenes nye tomtearealer på Høvleriet regulert til barnehage gnr. 62, bnr. 669, 668 og 394-1. Side 36
Et tidligere avtaleutkast i saken lagd av kommunen datert 14.10.2010 beskriver sakens bakgrunn, gjenstand og vilkår nærmere, og vedlegges derfor nå kun til orientering. Et vesentlig moment for kommunens eiendomshandler med næringsdrivende er at de ikke skal inneholde elementer som kan stride mot statsstøtteforbudet. Samtlige eiendommer involvert i makebyttet er derfor senere vært undergitt en ganske omfattende takseringsprosess. Kopi av disse takstene og verdivurderinger er vedlagt. Makebyttebalansen. Som en ser av de vedlagte takstene så har Festningsgaten 18 fått en for kommunen noe lavere takst enn forventet bla. pga. funn av ekte hussopp i eiendommen. Vi har for kontrollens skyld fått avholdt to selvstendige takster for denne eiendommen dog ender begge på markedsprisen 2,0 mill. For barnehagetomten er markedsverdien ved takst satt til 3,0 mill. I tillegg til denne tomta vil en barnehage også trenge areal til parkering. Partene har derfor drøftet og har fortsatt til løpende vurdering diverse ytterligere makebyttealternativer i tillegg til det ovenfor omtalte hovedbyttet. En har her bla. sett på et mulig bytte av diverse bysentrale parkeringsområder. Alternativer man har drøftet fremgår av den vedlagte korrespondansen mellom partene. For kommunen er det svært viktig å unngå netto kontantutlegg i forbindelse med en eventuell slik avtale. Rådmannen har i møte 01.09.2011 informert styret og daglig ledelse i Festningsgaten barnehage om rådmannens saksfremlegg, herunder funnet av hussopp på eiendommen. Eiendomsoverdragelsen innebærer at kjøper vil søke kommunen om å benytte Festningsgt. 18 til boligformål. Nåværende drift av Festningsgt. barnehage vil antakelig ikke bli berørt før i 2013-14. Rådmannen ber således nå folkevalgt organ om generell tilslutning til hovedpunktene i en slik evt. avtale under forutsetning av at man greier å løse saken med mindre tilleggsmakebytter og slik kan unngå kontantutlegg fra kommunens side. Dokumentet er elektronisk godkjent av: Per Egil Pedersen Sven Stranger Side 37
Side 38
Side 39
Side 40
Side 41
Side 42
Side 43
Side 44
Side 45
Side 46
Side 47
Side 48
Side 49
Side 50
Side 51
Side 52
Side 53
Side 54
Side 55
Side 56
Side 57
Side 58
Side 59
Side 60
Side 61
Side 62
Side 63
Side 64
Side 65
Side 66
Side 67
Side 68
Side 69
Side 70
Side 71
Side 72
Side 73
Side 74
Side 75
Side 76
Side 77
Side 78
Side 79
Side 80
Side 81
Side 82
Side 83
Side 84
Side 85
Side 86
Side 87
Side 88
Side 89
Side 90
Side 91