MINDRE VESENTLIG ENDRING AV EIENDOM GNR 38 BNR 680, PLAN 6705

Utvalg for byutvikling 19.05.10 sak 65/10 vedlegg 3 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbehandler Arealplansjef : 200906429 : O: L12&21-38 : Ingvild Kjosavik : Espen Ekeland Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling utsatt 20.01.10 10/10 Utvalg for byutvikling 17.02.10 30/10 MINDRE VESENTLIG ENDRING AV EIENDOM GNR 38 BNR 680, PLAN 6705 SAKEN GJELDER Det foreligger søknad fra Roar Berge om mindre endring av reguleringsplan 6705. Søknaden innebærer deling av gnr 38 bnr 680. Eiendommen er i dag bebygd med en enebolig. og det søkes her om fradeling for å bygge ny enebolig. Vedlagt materiell viser omsøkt fradeling av eiendommen gnr. 38 bnr. 680, med plassering av ny bolig, carport, innkjørsel og hageareal. Byplansjefen har i brev til søker frarådet fradeling. Byplansjefen må foreta en mindre vesentlig endring av reguleringsplanen før et eventuelt positivt delingsvedtak kan gjøres. GJELDENDE PLANER Reguleringsplan for plan 6705 Omsøkt eiendom ligger innenfor reguleringsplan for Roviksfeltet, plan 67605. I denne planen er det vist en bolig på denne tomten. Rettleder for fortetting i etablerte boligområder I rettleder for fortetting i etablerte boligområder, vedtatt av utvalg for byutviklng 21.04.04 er det lagt følgende premisser for fortettingssaker : Fortetting skal tilføre bomiljøet kvaliteter Konsekvensene for omgivelsene skal dokumenteres Naboskapet skal gis reell innfløytelse. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET OG OMSØKT EIENDOM Omsøkt eiendom ligger på Hana med adresse Rovikvn 58. Denne eiendommen er en del av et etablert felt med eneboliger. Eiendommen grenser til Hana kirke i øst. Mellom denne eiendommen og kirkebygget er det i dag trær og dette terrenget er ulent. Omsøkt eiendom er på 2112 kvm. Det nordøste hjørne ligger på kote 39, mens det nordvestre hjørnet ligger på kote 24. Eiendommen er i dag bebygd med en relativt stor bolig som ligger øst på eiendommen inntil Rovikvegen. Den øste delen av tomta er opparbeidet. Den vestre delen av eiendommen er svært bratt og ikke opparbeidet. Det er også etablert en adkomstveg langs tomtegrensen i nord som leder ned til garasje og biloppstillingsplasser nordvest på tomta. Side 1 av 6

BESKRIVELSE AV DELINGSFORSLAGET (se vedlagte skisser, vedlegg 4) Tomteareal Innsendt forslag viser eiendommen delt i to tomter. Tomten for eksisterende bolig vil i omsøkt fradeling reduseres til ca 1468 m². Denne vil omfatte den delen av eiendommen som grenser mot Rovikvegen og som i dag er opparbeidet til hage. Denne delen av eiendommen har mindre helling. Eiendommen det søkes fradeling er på 563 m², og denne er tilnærmet trekantet i formen. Denne tomteparsellen er bratt og har en høydeforskjell på 12m. Adkomst Det foreslås felles adkomstveg lagt i tomtegrensen i nord. I henhold til vedlagte snitt vil en ved å heve terrenget oppnå en helling på 11 % på denne internvegen. Denne hellingsgraden er akseptabel. Denne løsningen furutsetter en 2 m høy forstøtningsmur mot Kirketomta. Parkering I henhold til de innsendte skissene vil garasjer for to biler kunne bygges inntil den nye boligen. I dag er det en carport vest for eksisterende bolig. Søker opplyser om at denne skal rives. Det vil imidlertid kunne etableres parkeringsareal/ garasje for eksisterende bolig langs Rovikvegen. Utnyttelse I gjeldende bestemmelser er det fastsatt en tomteutnyttelse på 20%. Den utnyttelsen som foreslås for eksisterende og ny tomt ligger innenfor den utnyttelsen som gjeldende reguleringsbestemmelser åpner for. Planlagt og ny bolig I henhold til innsendte skisser vil ny bolig bygges inn i terrenget. Parkering er lagt i øverste plan, og det er vist tre underliggende boligetasjer. Boligen vil få et bruksareal eksklusiv garasje på vel 200 kvm. Boligen er tegnet med saltak og møneretning på tvers av terrengfallet. Søknaden innebærer ikke endring av eksisterende bolig. Søker opplyser imidlertid om at carport som i dag er bygd vest for eksisterende bolig vil rives dersom det bygges et nytt hus på tomta. Uteoppholdsareal I henhold til innsendte skisser er det vist uteoppholdsareal på ca 250 kvm sørvest for ny bolig. Eksisterende bolig har stor tomt, og delingen vil i liten grad berøre opparbeidede uteoppholdsareal i tilknytting til eksisterende bolig. Terrengbearbeiding Søknaden innebærer vesentlig endring av terreng. For å oppnå tilfredstillende helling på adkomstvegen og et flatt areal foran garasjene er terrenget hevet med nesten 2 m. Søknaden innebærer også heving av terreng og skjæringer på mellom 2 og 4 m for å oppnå flate oppholdsareal i tilknytting til ny bolig. Disse høydeforskjellene skal tas opp med støttemurer. Side 2 av 6

VARSLING Saken ble sendt på høring 01.10.09. Det er mottatt følgende merknader 1.Statens vegvesen, brev datert 08.10.09 Da endringen er knyttet til utvidet bruk av kommunal veg har ikke Statens vegvesen vesentlige merknader til saken. 2. Den Norske Kirke, Stavanger biskop, brev datert 28.10.09 Saken har være forelagt Kirkerådets rådgiver for kirkebygg som uttaler: Det må settes krav til at skogen på kirkens eiendom ikke røres, den er viktig for kirkens uttrykk. Terrengprofilen i grensen må ikke endres, men beholdes som i dag. Dette betyr i praksis at det ikke må gjøres noen tiltak inne på kirkens eiendom, og at naboens terreng tilpasses, slik at det på en naturlig måte møter kirketomtens terreng. Stavanger biskop godkjenner at det bygges på nevnte areal under forutsetning av at det tas hensyn til uttale fra kirkerådets rådgiver Byplansjefens kommentar Etter Byplansjefens vurdering er innsendt søknad i strid med de kravene som Stavanger biskop fremsetter. Søknaden innebærer terrengheving i grensen mot Hana kirke. For å ta opp terrengsprang vil det være nødvendig med omfattende støttemurer og fyllinger inn på kirketomta. Disse tiltakene vil omfatte gravearbeid og trolig fjerning av trevegetasjon på kirketomta. 3. Rogaland fylkeskommune, brev datert 30.10.09 Uttalen er gitt på vegne av Rogaland fylkeskommune og Fylkesmannen i Rogaland Tomta er svært bratt og med vanskelige adkomstforhold. Fylkesmannen støtter derfor byplansjefens vurdering om at det ikke anbefales en mindre vesentlig endring av plan. Byplansjefens kommentar Byplansjefen oppfatter fylkeskommunens dit hen at de frarår deling med bakgrunn i de terrengmessige konsekvensene det vil gi. 4. Hana Bydelsutvalg, vedtak i møte 19.10.09, sak 21.09 Hana bydelsutvalg tar saken til etterretning. 5. Jostein Vagle, Dalevegen 109, gnr 38 bnr 980, brev datert 08.10.09 Vagle eiendom ligger langs Dalevegen, vest for den omsøkte tomta. Vagle støtter byplansjefens vurderinger og ber om at delingsforslaget avvises. Det blir vist til at søknaden åpner for en 5 m høy mur mot Vagles eiendom. Vagle protesterer på dette og henviser til at murer med denne høyden vil være i strid med gjeldende reguleringsbestemmelser. Side 3 av 6

Vagle opplyser også om at eksisterende bolig på gnr 38 bnr 680 ikke har tilfredstillende avløp for gråvann. Det er i dag problem med at dette vannet slår inn i kjelleren til Vagle. Vagle motsetter seg derfor at en eventuell ny bolig kobles på hans private avløpsanlegg. Byplansjefens kommentar Søknaden innebærer murer på ca 2.5 m mot Vagles eiendom. I innsendte snitt er det inntegnet to støttemurer langs denne grensen. Gjeldende reguleringsbestemmelser inneholder ikke bestemmelser angående murer. I henhold til byggesaksforskriftene er imidlertid murer over 1,5 m søknadspliktige. Det gjelder også murer over 0.5 m dersom de ligger nærmere nabogrensen enn 2m. At tiltaket er søknadspliktig innebærer at det i konkrete tilfeller likevel kan gis tillatelse til murer som overstiger disse høydene. Det bør imidlertid ikke tillates høye murer dersom det innebærer uakseptable visuelle og sikkerhetsmessige konsekvenser. I henhold til gjeldende tekniske normer er ikke dagens vann og avløpssystemet fra den omsøkte eiendommen optimalt. Dersom det vedtas en deling må det påregnes oppgradering av avløpssystemet fra eksisterende og ny bolig. Hvis det gjøres positivt vedtak i saken, er det vesentlig at det stilles krav om utbyggingsavtale med kommunen for å sikre at det etableres tilfredstillende avløpsløsninger. BYPLANSJEFENS VURDERING Innvendinger til forslag om deling av eiendommen Byplansjefen har i brev datert 19.12.08 og 22.04.09 frarådet den omsøkte delingen. Byplansjefen står fast ved denne vurderingen, og har følgende innvendinger til den foreslåtte endringen av plan : Terrengbearbeiding For å oppnå tilfredstillende helling på adkomstvegen er denne lagt på en fylling. I henhold til innsendte snitt vil det være nødvendig med støttemurer på over 2 m langs grensen mot kirketomten. Det legges også opp til omfattende terrengbearbeiding for å oppnå flate uteoppholdsareal sør og vest for den nye boligen. Snittene viser at nytt terreng vil ligge dels 3 m over og dels 2 meter under terrengnivået på nabotomta. Terrengsprangene medfører at det må settes opp støttemurer med gjerde oppå. Murer med gjerde på toppen med disse høydene vil etter byplansjefens vurdering være visuelt skjemmende og uakseptable. For å etablere de omsøkte murene vil en måtte gjennomføre gravearbeid på nabotomtene. Dette er også problematisk fordi både biskopen i Stavanger og nabo i vest motsetter seg seg murer og terrengbearbeiding inne på sine eiendommer. De høye og visuelt skjemmende murene anses også å være i strid med de premissene som er lagt i rettleder for fortetting i etablerte boligområder i Sandnes kommune. Ut fra ovennevnte vurdering er byplansjefen av den oppfatning at terrengbearbeidingen som følger av delingen ikke vil tilføre bomiljøet kvaliteter, men derimot virke forringende for området som helhet. I varslingen er det også avdekket motstand fra naboer. Parkeringsløsninger Innsendt materiale viser vel 4 m avstand mellom garasje og tomtegrense. Dette arealet er for knapt til at det oppnås tilfredstillende manøvreringsmuligheter for bil inne på den utskilte Side 4 av 6

tomta. Søker opplyser muntlig om at dette kan bedres ved at carporten rives, og at areal tilhørende den eksisterende boligen vil kunne brukes som manøvreringsareal for bolig på Vesentlige vilkår ved et eventuelt delingsvedtak Dokumentasjon av sikkerhet for ras og utglidinger I byplansjefens tilbakemelding til søker er det bedt om geoteknisk dokumentasjon vedrørende sikkerhetene ved den oppfyllingen og de murene som foreslås. Søker har ikke sendt inn en slik vurdering, og grunngitt det med at det vil være urimelig å koste en geologisk undersøkelse før det er gitt vedtak om deling. Dersom utvalget gjør vedtak om deling er det viktig at det samtidig stilles vilkår om geoteknisk rapport som dokumenterer sikkerheten ved den terrengbearbeidingen som foreslås. Kommunaltekniske løsninger I henhold til at det vil være behov for oppgradering av det kommunaltekniske ledningsnettet fra den omsøkte eiendommen, er det vesentlig at det blir stilt krav om utbyggingsavtale og oppgradert avløpsnett dersom det blir gjort vedtak som innebærer deling. Alternative løsninger til deling av eiendommen Gnr 38 bnr 680 er en stor tomt, og det vil trolig være mulig å finne en alternativ løsning til deling. Etter byplansjefens vurdering vil en kunne oppnå bedre løsninger ved å skille ut en tomt sør for eksisterende bolig. Dette arealet er vesentlig flatere, og en vil kunne legge adkomsten og parkeringsareal på tilnærmet samme nivå som Rovikvegen. Byplansjefen tilrår derfor søker å vurdere denne løsningen. OPPSUMMERING Søknaden innebærer deling av en tomt på vel 2daa. Den delen som søkes utskilt er imidlertid svært bratt, og det er nødvendig med over 2 m høye støttemurer både langs grensen til kirketomta og mot naboer i vest og sør. Byplansjefen vurderer de terrengmessige endringene som søknaden innebærer som uakseptable og frarår den omsøkte delingen. Denne tilrådingen er også i tråd med merknad fra Rogaland fylkeskommune, Stavanger Biskop og nabo i vest. KONKLUSJON Saken legges frem for endelig vedtak i utvalg for byutvikling. Forslag til VEDTAK: 1. Utvalg for byutvikling godkjenner ikke mindre vesentlig endring av plan 6905, gnr. 38 bnr. 680, Rovikvegen 68. 2. Utvalg for byutvikling rår søker til å arbeide med en alternativ løsning der det skilles ut tomt for ny bolig sør på eiendommen. Side 5 av 6

RÅDMANNEN I SANDNES, 01.12.2009 Per-Harald Nilsson kommunaldirektør Jan A. Bekkeheien byplansjef Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Utsnitt av gjeldende reguleringsplan 3. Utsnitt av gjeldende reguleringsplan med søkers forslag til endring 4. Snitt som der adkomst, ny bolig og eksisterende og nytt terreng er inntegnet. 5. Byplansjefens brev til søker datert 19.12.2008 6. Byplansjefens brev til søker datert 22.04.2009 7. Gjeldende reguleringsbestemmelser 8. Merknadskart Kopi til: Roar Berge, Rovikvn 58, 4328 Sandnes Side 6 av 6