Forslag til planprogram for Tune senter del 2 Utgave: 3 Dato: 2014-01-20
Forslag til planprogram for Tune senter del 2 2 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapporttittel: Forslag til planprogram for Tune senter del 2 Utgave/dato: 3 / 2014-01-20 Arkivreferanse: - Lagringsnavn Rapport Oppdrag: 529876 Tune senter del 2 Oppdragsbeskrivelse: Oppdragsleder: Fag: Utarbeidelse av reguleringsplan Gunnlaug Marie B. Bucher Plan og urbanisme Leveranse: Detaljreguleringsplan (Pbl 12-3). Nasjonal planid: 010522061 Skrevet av: Kvalitetskontroll: Rune Skeie og Jannicken Throndsen Gunnlaug Marie B. Bucher www.asplanviak.no
Forslag til planprogram for Tune senter del 2 3 FORORD Asplan Viak har på vegne av Sarpsborg kommune utarbeidet forslag til planprogram for Tune senter del 2. Planarbeidets foreløpige avgrensing omfatter gnr 2065 bnr 61, 66, 67, 71, 79, 85, 100, 101, 104 og gnr 2047 bnr 9, 152, 233 m.fl. Formålet med reguleringsplanen er å legge til rette for utbygging av bolig- og næringsareal, i hovedsak i samsvar med gjeldende kommuneplan. Da utnyttelsen innenfor planområdet antas å ha et bruksareal større enn 15.000 m 2 er planen etter Forskrift om konsekvensutredninger 2 vurdert å kunne ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Kommunen har derfor satt krav om at det skal utarbeides planprogram og konsekvensutredning etter plan og bygningslovens 12-9. Hovedproblemstillingene for planarbeidet med hensyn til konsekvensutredning vil knytte seg til endret trafikk i og utenfor planområdet, grunnvannstand, grunnforhold og eventuelle fornminner i Haraldstadmyra. Utredningstemaer vil være knyttet til disse problemstillingene Planprogrammet er utarbeidet etter plan- og bygningsloven og forskrift om konsekvensutredning og redegjør for formålet med planarbeidet, planprosessen, medvirkning og behov for utredninger av forhold som kan ha betydning for miljø og samfunn. Planprogrammet legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring samtidig med varsel om oppstart av planarbeid for området, jfr. plan- og bygningsloven 12-9. Etter at forslag til planprogram har vært på høring, vil mottatte merknader bli vurdert, før forslaget med eventuelle endringer sluttbehandles i kommunen. Forslagsstiller er ved Trond Henning Klausen. Fagkyndig for utførelse av planarbeidet er Asplan Viak as. Planprogrammet er utarbeidet av Rune Skeie og Jannicken Throndsen. Gunnlaug Marie B. Bucher har vært oppdragsleder for Asplan Viak as. Ås 20.01.2014 Jannicken Throndsen Gunnlaug Marie B. Bucher Oppdragsleder
Forslag til planprogram for Tune senter del 2 4 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 Innledning... 5 1.1 Bakgrunn... 5 1.2 Formål med planarbeidet... 5 1.3 Planområdet... 6 1.4 Tidligere behandling... 6 2 Rammer og premisser for planarbeidet... 7 2.1 Statlige planforutsetninger... 7 2.2 Regionale planer... 7 2.3 Kommunale rammer og planforutsetninger... 9 3 Dagens situasjon... 10 3.1 Beliggenhet og landskap... 10 3.2 Eiendomsforhold... 10 3.3 Arealbruk og bebyggelse... 11 3.4 Adkomst og parkering... 12 4 Alternativer... 13 4.1 Utredningsalternativer... 13 4.2 0-alternativet... 13 4.3 Alternativ A: Lav utnyttelse... 13 4.4 Alternativ B: Høy utnyttelse... 14 5 Konsekvensutredning... 15 5.1 Antatte problemstillinger... 15 5.2 Metode... 19 5.3 Temaer som skal belyses i planbeskrivelsen... 19 6 Videre Planprosess og medvirkning... 21 6.1 Lovgrunnlag... 21 6.2 Framdrift... 21 7 Kunnskapskilder... 22
Forslag til planprogram for Tune senter del 2 5 1 INNLEDNING 1.1 Bakgrunn Med bakgrunn i at eldre reguleringsplaner ble ansett som lite relevante i forhold til ønsket arealbruk og utvikling ble det i 2006 igangsatt reguleringsarbeid for et større område på Grålum. Reguleringsplanen het Tune senter og utover aktuelt planområde omfattet reguleringsarbeidet også arealene nord for Bjørnstadveien hvor Quality Hotel & Resort Sarpsborg og Inspiria Science Center er etablert. Området som skal reguleres er i dag delvis bebygd. 1.1.1 Deling av planområdet I forbindelse med offentlig ettersyn februar-mars 2008 fremmet Fylkesmannen innsigelse til planforslaget og ønsket Haraldstadmyra vernet som pollenanalytisk referanseområde. Fylkeskonservatoren varslet også sin interesse for Haraldstadmyra og oversendte saken til Riksantikvaren, noe som førte til krav om arkeologisk utgravning av hele myra. Det ble antatt at en arkeologisk utgravning ville ødelegge områdets verdi som pollenanalytisk referanseområde, slik ble planarbeidet låst i en interessekonflikt mellom to offentlige instanser. Kommunen valgte å dele planen for å sikre at interessekonfliktene ikke førte til stans i utvikling av Inspiria Science Center. Planarbeidet fortsatte deretter som Tune senter del 1 og 2. Reguleringsplan for Tune senter del 1, som omfatter arealene nord for Bjørnstadveien, ble vedtatt 16.4.2009. I brev av 18.4.2013 trekker Fylkesmannen sin innsigelse med bakgrunn i at utbygging av området har bidratt til å redusere områdets nytte som referanseområde for pollenanalyser på Østfold-raet. Kommunen ønsker derfor å sluttføre reguleringen av området nå. 1.2 Formål med planarbeidet Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for utbygging av næringsareal i henhold til gjeldende kommuneplan. Sarpsborg kommune ønsker å tilrettelegge for utvikling av et fremtidsrettet område for kontorer og tjenesteyting/undervisning. Kommunen eier deler av arealet og ønsker å kunne tilby byggeklare næringstomter. Det at den endelige utformingen av byggene ikke vil bli bestemt før eiendommene er solgt medfører at området er tenkt regulert som en detaljregulering med en relativt lav detaljeringsgrad for byggeområdene, med krav om detaljert utomhusplan ved søknad om rammetillatelse. 1.2.1 Vurdering av utredningsplikt Utnyttelsen innenfor planområdet antas å ha et bruksareal større enn 15.000 m 2 og planen er derfor etter Forskrift om konsekvensutredninger 2, vedlegg 1, pkt. 1 vurdert å kunne ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Krav om konsekvensvurdering etter PBL 4-2, andre ledd gjøres gjeldende. Kommunen har satt krav om at det skal utarbeides planprogram og konsekvensutredning etter plan- og bygningslovens 12-9. Det fastsatte planprogrammet skal ligge til grunn for utarbeidelsen av detaljreguleringsplan for Tune senter del 2.
Forslag til planprogram for Tune senter del 2 6 1.3 Planområdet Planområdet ligger øverst i Greåkerdalen ca. 2 km nordvest for Sarpsborg sentrum og er på ca. 150 daa. Området avgrenses ved Bjørnstadveien i nordøst, boligbebyggelse langs Hjulveien og Lærer Larsens vei i nordvest, Haraldstadveien og Gamle Kongevei i sør og ved Grålumveien i øst. Figur. 1: Kartskissen viser planområdets beliggenhet på Grålum ca. 2 km nordvest for Sarpsborg sentrum. Kilde: http://kart.sarpsborg.com/gislinewebinnsyn_sarpsborg, bearbeidet av. 1.4 Tidligere behandling Planforslaget fra 2008, som ikke ble endelig vedtatt pga. innsigelser, illustrerer kommunens intensjoner for området. Planens hovedgrep var å tilrettelegge for tilnærmet kvartalsstruktur med høy tetthet og høy kvalitet på utearealene. Et grøntdrag med åpent bekkeløp strakk seg gjennom området for å ivareta overvannshåndteringen. Figur 2: Planforslag (høringsutkast 2008) Tune senter (ikke vedtatt). Planskisse datert 21.07.06. Forslag utarbeidet for Sarpsborg kommune av Multiconsult AS.
Forslag til planprogram for Tune senter del 2 7 2 RAMMER OG PREMISSER FOR PLANARBEIDET 2.1 Statlige planforutsetninger 2.1.1 Rikspolitisk retningslinje (RPR) for samordnet areal- og transportplanlegging. Tilstreber å samordne planlegging av utbyggingsmønster og transportsystem for å oppnå effektiv, trygg og miljøvennlig transport slik at transportbehovet kan begrenses. Viktige tema er kollektivdekning, gode forhold for bruk av sykkel, hensyn til gående og bevegelseshemmede, tilknytning til hovedveinettet, grønnstruktur, biologisk mangfold og estetiske kvaliteter. 2.1.2 Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging(t-1442/2012) Denne retningslinjen skal legges til grunn av kommunene, regionale myndigheter og berørte statlige etater ved planlegging og behandling av enkeltsaker etter plan- og bygningsloven. Retningslinjen er utarbeidet i tråd med EU-regelverkets metoder og målestørrelser, og er koordinert med støyreglene som er gitt etter forurensingsloven og teknisk forskrift til plan- og bygningsloven. 2.1.3 Forskrift om rammer for vannforvaltningen (vannforskriften) Hovedformålet med vanndirektivet er å sikre beskyttelse og bærekraftig bruk av vannmiljøet, og om nødvendig iverksette forebyggende eller forbedrende miljøtiltak for å sikre miljøtilstanden i vannforekomstene. 2.1.4 RPR for barn og unges interesser i planlegging Skal synliggjøre og styrke barn og unges interesser i planlegging etter plan- og bygningsloven. Retningslinjene skal sørge for at arealer som brukes av barn og unge sikres mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. 2.1.5 Universell utforming og folkehelse I følge plan- og bygningsloven skal prinsippet om universell utforming ivaretas i planleggingen og kravene til det enkelte byggetiltak. Lov om folkehelsearbeid. Planer skal underbygge kommunens strategi og tiltak for å fremme fysisk aktivitet og redusere bilkjøring. 2.1.6 Stortingsmelding om klimatilpasninger Forebygging og håndtering av naturfarer som følge av endret klima. I første rekke vannrelaterte utfordringer som flom og skred, overvann og havnivåstigning. 2.2 Regionale planer 2.2.1 Østfold mot 2050 Fylkesplan for Østfold, med regional plan for Nedre Glomma, inneholder arealbruk og transportplan for regionen. Fylkesplanen presenterer også en arealstrategi basert på arealog transportprinsippet som gir føringer for hvordan arealene skal utnyttes. Hensikten med arealstrategien er å fysisk legge til rette for å nå målene gjennom satsing på samordnet areal- og transportplanlegging med jordvern, fortetting, transformasjon og byutvikling. Planområdet ved Tune senter er vist som eksisterende tettbebyggelse. Det er vist store fremtidige utbyggingsområder et stykke nordvest og syd for det bebygde området rundt Tune senter, dette vil ha betydning for fremtidig trafikk på veiene gjennom planområdet.
Forslag til planprogram for Tune senter del 2 8 Planområdet Figur 3: Utsnitt av fylkesplan for Østfold, regionplan Nedre Glomma. Nye veier er vist med rød strek (ny fv. 114 vist gjennom planområdet), eksiterende byggeområder er mørk gule mens fremtidige byggeområder er stripete gul/grønn. Kilde: Østfold 2050, Østfold fylkeskommune. 2.2.1 Regionalt samarbeid i Nedre Glomma I 2011 ble det inngått en 5-årig samarbeidsavtale mellom Østfold fylkeskommune, Fredrikstad kommune, Sarpsborg kommune og Statens vegvesen om areal- og transportutviklingen i Nedre Glomma. Hovedmålet er en attraktiv og konkurransedyktig region på en bærekraftig måte, gjennom en målrettet bruk av virkemidler innenfor areal- og transportsektoren. Regionalt arealregnskap Hver av regionene har gjennom fylkesplanen blitt utfordret på å sette en langsiktig utbyggingsgrense frem mot 2050. Det skal også tas stilling til utbyggingsrekkefølge ved å presentere hvilke områder som kan benyttes i henholdsvis første, andre og tredje planperiode. Hensikten med dette er å sikre regional arealplanlegging samt å redusere arealforbruket pr. innbygger. Arealpotten på 4,8 km 2 som Sarpsborg har til rådighet fram til 2050 vil gi sterke føringer på det framtidige arealforbruket samt utbyggingsrekkefølge. Mye av den framtidige utviklingen vil måtte skje gjennom fortetting og transformasjon i sentrum og i byområdet. Bypakke Nedre Glomma Statens vegvesen utarbeidet rapporten Bypakke Nedre Glomma med forslag til porteføljestyring, vedtatt av Fylkestinget og Fredrikstad og Sarpsborg kommuner. Rapporten omhandler prioritering av kommende veiprosjekter og innføring av bompenger som finansiering og transportstyrende tiltak. Ny fv. 114 gjennom planområdet har prioritert B innenfor planområdet. I tillegg forutsettes det at Gamle Kongevei stenges et stykke nord for planområdet for å unngå «gratis gjennomkjøring». I tillegg vil Tuneveien stenges mot fv. 118, og trafikken i veien vil ledes mot rundkjøringen ved Lekevoll. Transportsystemet i Nedre Glommaregionen Konseptvalgutredningen «Transportsystemet i Nedre Glommaregionen» (Statens vegvesen, datert 1.3.2012) vurderer utviklingen av transportsystemet for hele regionen, dvs. Fredrikstad
Forslag til planprogram for Tune senter del 2 9 og Sarpsborg, inkludert finansiering. Cowi har laget en illustrasjon av prosjekt fv. 114. Her har veien en litt endret trase gjennom planområdet i forhold til det som er lagt inn i kommuneplanen. 2.3 Kommunale rammer og planforutsetninger 2.3.1 Kommuneplanen Kommuneplanen består av en retningsgivende strategisk samfunnsdel og en juridisk bindende arealdel, vedtatt 17.2.2011. I kommuneplanens arealdel er området (K-3) i hovedsak avsatt til erverv, med en foreslått ny vei fra Greåker til krysset nord i planområdet. Området syd for Gamle Kongevei er avsatt til landbruk og særskilt allmennyttig formål (Nettstasjon). Kommuneplanen er under revisjon, et nytt forslag vil bli lagt frem i april 2014. Planområdet Figur 4: viser utsnitt av kommuneplanens arealdel. Lyseblått viser fremtidige ervervsområder, mørkeblått viser eksisterende ervervsområder. Kilde: http://kart.sarpsborg.com/gislinewebinnsyn_sarpsborg/ 2.3.2 Eksisterende regulering Planområdet omfattes i dag av to reguleringsplaner. I den nordlige delen gjelder reguleringsplan for Del av Bjørnstad, Store og lille Tune, vedtatt 17.12.1992. I den sørlige delen gjelder reguleringsplan for Tune senter forretningsområde, vedtatt 3.3.1988. Arealene er i hovedsak regulert til byggeområde, annet kombinert formål Grense for planområdet tegnet på med grå stiplet strek Figur 5: viser gjeldende regulering for planområdet. Kilde: http://kart.sarpsborg.com/gislinewebinnsyn_sarpsborg. 2.3.3 Rapport for hovedvegnett for sykkel Området berører en av sykkelrutene i Rapport for hovedvegnett for sykkel, vedtatt av Sarpsborg bystyre 12.3.2009 (illustrasjon på side 18).
Forslag til planprogram for Tune senter del 2 10 3 DAGENS SITUASJON 3.1 Beliggenhet og landskap Planområdet ligger øverst i Greåkerdalen ca. 2 km nordvest for Sarpsborg sentrum. Landskapet preges av to dominerende landskapsdrag, langdalen som strekker seg fra Greåkerdalen gjennom planområdet mot Tunevannet og den tverrgående israndavsetningen Raet som strekker seg fra øst mot vest. Planområdet har en slak skålform med noe brattere stigning opp mot boligområdet i vest og sør-øst. 3.2 Eiendomsforhold Figur.6: Eiendommer innenfor planområdet Planområdet er på ca 150 da. Eiendommene innenfor planområdet har følgende eiere: Gnr Bnr Eier Kommentar 505 5, 7, 16 Statens Vegvesen region øst Veigrunn 2047 9 Egil Nicolaysen 2047 66, 152, 104, 233, 105 Borg Næring og Eiendom as Bnr. 66 består av 3 teiger 2047 80, 151, 230 Sarpsborg kommune Veigrunn, kom. tek 2047 149 og 2065 / 61 Fortum Distrubution as 2047 188 Sarpsborg kommune Fester: Insperia eiendom as 2064 10 Tune Eiendom as 2064 27 og 2065 / 19 Vestvannet Invest as 2064 61 Borg Næring og Eiendom as Fester: Vestvannet Invest as 2065 67, 85, 100, 71, 101 Tune Eiendom as 2065 79 Tune Eiendom as, Tune Senter as, Østfold IT Senter as 2066 611, 612 Østfold fylkeskommune Sideareal vei 2072 3 Frode Faye Haraldstad Inkluderer 2073/9 Tabell 1: Viser de ulike grunneierne i planområdet.
Forslag til planprogram for Tune senter del 2 11 3.3 Arealbruk og bebyggelse En del av området er utbygd som næringsareal, men den største delen av planområdet er ubebygd og består av dyrket mark og myr. Sentralt i planområdet ligger Haraldstadmyra som er en bløt tuemyr med enkelte tørre myrholmer. Vegetasjonen rundt myra består i hovedsak av lav løvskog. Omkringliggende areal mot nordøst er næringsområder hvor blant annet Inpiria Science Center og Quality Hotel & Resort Sarpsborg med badeland er etablert. Tilgrensende arealer mot sør, sørøst og nordvest består av boligområder og noe landbruksareal. Grålum ungdomsskole grenser mot del av planområdet i sør, med nærliggende idrettsanlegg. Kommunen har over lenger tid lagt til rette for å etablere kunnskapsformidlende foretak i området. De eksisterende byggene er store og frittliggende uten noen form for felles fasadelinje eller retning. Quality hotell med badeland har blitt områdets fokale punkt sett fra hovedveiene rundt. Det er stor spredning i størrelse, materialbruk og utrykk på byggene rundt planområdet. Innenfor planområdet har byggene noe mer sammenfallende bredde og høyde, men med ulike utrykk. Figur 7: Bildet viser planområdet som består av myr, dyrket mark, skog og bebyggelse. Etter at bildet ble tatt er det oppført to nye næringsbygg innenfor planområdet. 3.3.1 Naturmiljø Haraldstadmyra representerer i dag et vesentlig grøntareal i området. Myrområdet er imidlertid lite tilgjengelig for utnyttelse til friluftsformål, da det er for bløtt til å gå på. Myrområdet er en viktig del av landskapet, det representerer et brudd i raryggen og en del av et større grøntdrag.
Forslag til planprogram for Tune senter del 2 12 3.3.2 Barnetråkk Kommunen har foretatt en barnetråkkregistrering. I følge denne er det ingen som går gjennom den ubebygde delen av planområdet, men bakken i nordvest ned mot myra blir benyttet til vinterlek. Barna har registrert at de sykler og går på Gamle Kongevei og Haraldstadveien, men blir kjørt på Grålumveien (fv. 114). Noen blir også kjørt på Gamle Kongevei og Haraldstadveien. Figur.8: Viser bebyggelse i planområdet: 1. Krysset ved Inspiria Science Center, 2. Rådmann Siras vei 2, 3. Nytt bygg under oppføring i Rådmann Siras vei, 4. Parkeringsplass ved Tune senter (Tune Eiendom as) lengst sørøst i planområdet. 3.4 Adkomst og parkering Planområdet har kjøreadkomst fra Bjørnstadveien og Gamle Kongevei. Bjørnstadveien er også adkomst til Quality Hotel med badeland og til Science senteret. Rådmann Siras vei går inn i planområdet fra Bjørnstadveien. Adkomst for gående og syklende er fra Grålumveien og Bjørnstadveien. I området som opprinnelig var inkludert i planen, Tune senter, er det foretatt en grundig vurdering av parkeringsdekning og plassering av parkering i kjeller basert på parkeringsnormen for Sarpsborg. Det har blitt gitt dispensasjon fra kravet om parkering i kjeller for flere av de nye byggene innenfor det opprinnelige planområdet. Dispensasjonene er gitt med utfordrende grunnforhold som begrunnelse. Dette medfører at store arealer i dag benyttes til bakkeparkering. Parkering i attraktive næringsområder som Grålum og langs innfartsårene er tatt opp i det pågående kommuneplanarbeidet, og politikerne har fattet et vedtak 12.12.13 hvor det bes om at konsekvenser av krav om parkeringskjeller/parkeringshus i slike områder utredes. 3.4.1 Kollektivtilgjengelighet Området er et regionalt knutepunkt med god kollektivtilgjengelighet (veibasert). Det går lokale busser i området og til Sarpsborg og Fredrikstad, flybusser til Rygge og Gardermoen, ekspressbusser til Oslo, Gøteborg og flere andre europeiske byer.
Forslag til planprogram for Tune senter del 2 13 4 ALTERNATIVER 4.1 Utredningsalternativer Formålet med reguleringsplanen er å legge til rette for at kommunen kan tilby byggeklare næringstomter til aktuelle aktører, hovedsakelig innenfor kontor- og tjenesteyting. I randsonene mot boligområdene åpnes det for regulering til boligformål. Disse områdene kan være bedre egnet til bolig enn næring pga. terrengets helning. Overordnede planer og føringer tilsier ikke at det skal utredes alternativer til arealets bruk til næringsvirksomhet, og hovedformålet i planen vil være næring. Konsekvensutredning for tiltaket vil ikke utrede alternativ utnyttelse av området. Det har vært gitt dispensasjon fra krav om parkering i kjeller til nybygg i og rundt planområdet, noe som har medført lavere utnyttelse enn opprinnelig planlagt. Ny reguleringsplan for området må forholde seg til krav fra overordnet myndighet og eventuelle registrerte verdier med særlig eller nasjonal verdi. Overordnede føringer, gjeldende reguleringsplan, planforslag fra 2008, og den seneste utviklingen i området omkring, tilsier at en høy utnyttelsesgrad fortsatt skal legges til grunn. Etablering på området må ha akseptable kostnader. Tidligere utførte geotekniske undersøkelser tilsier at det kan være utfordrende å bygge ut selve myrområdet. Alternative grader av utnytting vil bli vurdert i sammenheng med parkeringsløsninger, mulig plassering av ny trase for Fv. 114 og økonomi for gjennomføring (kost/nytte-prinsippet). Herunder ligger vurderinger av eventuelle tiltak for stabilisering av byggegrunn og hensyn til øvrig teknisk infrastruktur. Utforming av ny Fv.114 må vurderes i samarbeid med Statens Vegvesen, og ses på i sammenheng med veiens interne bruk samt hydrogeologiske og geotekniske forhold. Adkomst og utnyttelse av byggeområdene innenfor planen blir en del av den økonomiske vurderingen av alternativene. 4.2 0-alternativet I tillegg til de to alternative plasseringene av vei og byggeområder vil 0-alternativet utredes slik at utbygging kan vurderes opp mot dette. Dette alternativet inkluderer en oppdatert trafikkanalyse for området rundt, fra veiene som stenges i boligområdet i nord og vest frem til de kommende bomstasjonene i sydøst. 0-alternativet utredes både for å se hvordan området utvikles uten videre utbygging i planområdet og for å få vurdert behovet for å bygge ny vei mellom Gamle Kongevei og Bjørnstadveien uavhengig av utbyggingen. Behovet for ny fylkesvei utenfor planområdet, vurderes ikke. 4.3 Alternativ A: Lav utnyttelse Alternativ A er en videreføring av utnyttelsen på den allerede utbygde delen av Tune senter 2 i det nye byggeområdet. Her vist med ny fv. 114 plassert i tråd med kommuneplanen. Byggehøyder og tetthet tilsvarende Tune senter 1 gir maks høyde 15,5 m og BYA 60-70% inkludert parkering. En utnyttelse tilsvarende i dag vil i utgangspunktet tilsi at hovedtyngden av parkeringen vil skje på bakkeplan. Alternative parkeringsløsninger må vurderes.
Forslag til planprogram for Tune senter del 2 14 Figur 9: Kartskisse med vei plassert lengst i nordvest. Grunnforholdene under myras torv antas å være dårligst der hvor stripene er tettest. Røde linjer er nedgravde høyspentkabler, blå er anslåtte nye byggeområder med bra og middels bra grunnforhold. 4.4 Alternativ B: Høy utnyttelse Alternativ B har en høyere utnyttelse enn det som er bygget ut i dag. I dette alternativet er veien vist delvis inn på kanten av myra slik at den går langsmed grøntdraget. Denne plassering av veien gjennom planområdet er i tråd med Statens Vegvesens vurdering av veiene i området i 2012. Veiens plassering kan medføre at byggeområdene blir større enn i alternativ A. Veiplasseringer som legger til rette for høy utnyttelse vurderes i planprosessen. Byggehøyder og tetthet som gir et mer urbant preg vurderes. Høy utnyttelse vil vanligvis tilsi parkering i kjeller eller parkeringshus, alternativ med bakkeparkering utredes. Figur 10: Kartskisse med vei plassertdelvis på myra. Grunnforholdene under myras torv antas å være dårligst der hvor stripene er tettest. Røde linjer er nedgravde høyspentkabler, blå er anslåtte byggeområder med bra og middels bra grunnforhold.
Forslag til planprogram for Tune senter del 2 15 5 KONSEKVENSUTREDNING Det vil bli gjennomført en konsekvensutredning som etter plan- og bygningsloven 4-2 skal gi en særskilt beskrivelse og vurdering av planens virkninger for miljø og samfunn. Konsekvensutredningen utføres etter retningslinjer gitt i Forskrift om konsekvensutredninger og blir en del av planmaterialet som skal legges fram for politisk behandling. 5.1 Antatte problemstillinger Det er laget flere utredninger i forbindelse med opprinnelig reguleringsforslag, men en del forhold har endret seg. Med den kjennskap vi i dag har til området, anses de temaer som listet under som vesentlige. Det foreslås at følgende konsekvensutredninger gjennomføres i forbindelse med planarbeidet: 5.1.1 Grunnvann, grunnforhold og overvann Myra ligger i et lokalt lavpunkt i nedslagsfeltet for overvann i området, det er høy grunnvannstand og enkelte myrholmer. Det er et lokalt vannskille inne på området. Erfaringsmessig vil en utbygging gi flere harde flater som medfører at overvannet hverken absorberes eller renses på en naturlig måte. Dette kan gi utfordringer for infrastrukturen i perioder med store nedbørsmengder, og kan påvirke myrområdet og tilliggende areal. Det er marin leire i området. I følge geoteknisk rådgiver er det ikke fare for at tiltak i området medfører endret stabilitet utenfor det opprinnelige planområdet for Tune senter (1 og 2). Foreløpige undersøkelser tyder på at endringer i grunnvannstanden i området kan få konsekvenser for stabiliteten for bygninger på nærliggende områder. Myras avgrensninger ligger fast mot alle sider bortsett fra i nordøst. Her er det en form for fordrøyning eller terskel, med utløp til bekken i Grålumdalen. Det er viktig å kartlegge denne terskelen slik at utbyggingen ikke skader denne og grunnvannstanden endres. Multiconsult har utført boreprøver og har funnet noe kvikkleire. Området er ikke angitt som et fareområde i hht oversikt utarbeidet av Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Figur 11: Terrengsnitt ved «terskelen» i den sydvestre delen av området sett fra sydøst mot nordvest (ekv. 1 m). Blå strek indikerer antatt grunnvannstand. Videre utredningsbehov og metode Siden det er funnet kvikkleire i planområdet må det utføres vurderinger i hht NVEs retningslinjer og Byggeteknisk forskrift TEK 10. Basert på utførte grunnundersøkelser og topografien i området også utenfor reguleringsområdet (relativt flatt område i stor utstrekning), ansees planområdet å være stabilt i dagens situasjon. Dette vil dokumenteres nærmere i en egen ROS-analyse geoteknikk. For en nærmere vurdering av områdets "byggbarhet" dvs. vurdering av tomteverdi basert på grunnforholdene, skal det utføres grunnundersøkelser. På grunn av vanskelig adkomst i myrområdet bør det gjøres undersøkelser om vinteren og med lett utstyr, og det foreslås seismiske undersøkelser med georadar eller annet.
Forslag til planprogram for Tune senter del 2 16 Konsekvenser av permanent eller midlertidig senkning av grunnvannstand må tas rede på og dokumenteres. Klimaendringer og utbygging kan påvirke mengden overvann. Overvann beregnes og utredes i forhold til de alternative utbyggingsstrategiene i henhold til krav i Vannforvaltningsforskriften, metode i SVV håndbok 140. 5.1.2 Kulturminner og kulturmiljøer I forbindelse med planprosessen for Tune senter 1 ble det gjennomført arkeologiske registreringer innenfor planområdet. På Haraldstadmyra er det funnet en flintdolk, nord for myra er det funnet en kokegrop og noen flintrester fra steinalderen. Kulturminnemyndigheten (fylkeskommunen) har i forbindelse med tidligere reguleringsprosess satt krav om utgraving før evt. frigivelse og utbygging. Hensyn til grunnforhold som påvirkes av endringer i grunnvannstand kompliserer gjennomføring av en eventuell utgraving. Foreløpige geotekniske vurderinger tyder på at det ikke er ønskelig å utføre tiltak som midlertidig eller permanent endrer grunnvannsforholdene. Figur 12: Kartet viser funn av automatisk fredete kulturminner (rødt merke). Kilde: Askeladden Antatte utredningsbehov og metode Mulige løsninger og alternative metoder(georadar/seismikk) for utgraving av kulturminner må utredes. Løsninger må ses i sammenheng med geotekniske forhold og grunnvannstand jfr. beskrevet under avsnitt 5.1.1. 5.1.3 Landskap Det er tidligere utarbeidet en stedsanalyse for Grålum, hvor Haraldstadmyra beskrives som et landskapspunkt. Sammen med Greåkerdalen danner myra en landskapslinje. Planområdet har en slak skålform og tiltak området kan bli synlig fra områdene rundt og påvirke siktlinjene. Antatte utredningsbehov og metode Plassering, tetthet og høyder på byggetiltak utredes i forhold til tilgrensende områder og tiltakenes fjernvirkning.
Forslag til planprogram for Tune senter del 2 17 Det utarbeides en analyse som ser på landskapet som en sammenheng av steder og synlighetsanalyse. Analyse av grøntstrukturen, lokale ubebygde arealer, i forhold til landskapselement, friluftsog rekreasjonsareal gjøres i forbindelse med vurdering av Grøntstruktur, pkt. 5.1.5. 5.1.4 Biologisk mangfold Figur.13: Viser Haraldstadmyra. Det er gjennomført registrering av naturtypelokaliteter innenfor planområdet (DN-håndbok 13), høsten 2013. Deler av planområdet ble i 1992 registrert som yngleområde for spurvehauk med verdikode B. Antatte utredningsbehov Tiltakets påvirkning på naturverdiene utredes i forhold til de ulike utbyggingsalternativene samt muligheten for å bevare noe av den eksisterende vegetasjonen med tilhørende dyreliv. Metode Funn fra feltarbeid benyttes til å vurdere alternativene i henhold til «Statens vegvesens håndbok 140» med verdisetting etter DN-håndbok 13. 5.1.5 Grønnstruktur og sykkelveier Figur 14: Kart som viser hovedveinett for sykkel forbi planområdet. Kilde: Rapport for hovedvegnett for sykkel, Statens vegvesen 2008, vedtatt av Sarpsborg bystyre 12.3.2009.
Forslag til planprogram for Tune senter del 2 18 Området er ikke i bruk til tur eller rekreasjon i dag. Hovedsykkelveien fra Sarpsborg til Kalnes går langs Bjørnstadveien, og det er gang-/sykkelvei langs dagens fv. 114 forbi planområdet. Det er gang og sykkelvei langs Grålumveien, med etablert undergang sør i planområdet. Det er ønskelig at flere kan benytte sykkel til transport i tillegg til rekreasjon. Transportsykling inkluderes i trafikkanalysen og utredes sammen med trafikkforhold. Antatte utredningsbehov Gang-/sykkelveinettet i og forbi planområdet utredes i forhold til planlagt utbygging, inkludert tilknytning til ny intern grøntstruktur og grønne områder. Sykkelveinettet vurderes både for transportsykling og for rekreasjon. Analyse av grøntstrukturen, lokale ubebygde arealer, i forhold til landskapselement, friluftsog rekreasjonsareal i tilknytning til planområdet. 5.1.6 Trafikkforhold Grålum-området er i dag et viktig kommunikasjonsknutepunkt i Sarpsborg kommune, med E6, Fv. 118 og Fv. 114. Planområdet har i dag kjøreadkomst fra Bjørnstadveien og Gamle Kongevei og sykkeladkomst fra Grålumveien. Antatte utredningsbehov Det bør lages en oppdatert trafikkanalyse for adkomstveiene til planområdet basert på dagens trafikktellinger, planlagte bomstasjoner og ny beregnet trafikk til sykehuset på Kalnes og de nye boligområdene i øst. Av aktuelle utredningstemaer i trafikkanalysen nevnes: - Utrede den samlede trafikkgenereringen for valgt utbyggingsstrategi opp mot dagens trafikk til og fra planområdet. - Beskrive endringer i trafikksituasjonen på det overordnede vegnettet, dagens fv. 114, fv. 118, E6 osv. som følge av utbyggingen. - Beskrive tiltakets betydning for beboere og næringslivet i området, både i anleggssituasjonen og i en permanent situasjon. Dette må vurderes spesielt med tanke på trafikksikkerhet og trafikkavvikling/kapasitet. Tiltakets virkning for skoletrafikk og for fotgjengere/syklister skal beskrives. - Vurdere tiltaket i forhold til kollektivtrafikktilbud. Avstand og tilbud skal dokumenteres. - Vurdere tiltaket i forhold til transportsyklisten. - Vurdering av parkeringsstrategi for planområdet. Adkomst til planområdet vurderes i forhold til nytt trafikkmønster utenfor planområdet og nye tiltak i planområdet. Konsekvensutredningen skal inneholde forslag til avbøtende tiltak på eksisterende vegnett for eventuelt å øke trafikksikkerhet og lette trafikkavviklingen. Utredningsmetode: Beregningene gjennomføres med utgangspunkt i Statens vegvesens genereringsfaktorer for ulike typer virksomhet, jfr. Statens vegvesens håndbok 146 «Trafikkberegninger». Grunnlaget for dagens trafikk på vegnettet hentes fra oversikt over trafikktall fra Statens vegvesen og Sarpsborg kommune. Eventuelle opplysninger som grunnlag for å vurdere reisemiddelfordeling, retningsfordeling osv. hentes fra forutsetninger om tiltaket og hvilken type virksomheter og utbygging som planlegges.
Forslag til planprogram for Tune senter del 2 19 5.2 Metode 5.2.1 Utredningsmetode Hensikten med konsekvensutredninger er å få oversikt over vesentlige konsekvenser en utbygging i tråd med planforslaget kan føre med seg, slik at disse er kjent under utarbeidelse av planen og når det fattes vedtak. Resultatene av de enkelte fagutredningene og beskrivelsen av eventuelle avbøtende tiltak vil legges til grunn for innholdet i planforslaget. Konsekvensutredningen vil ha to hovedtrinn for hvert fagtema som utredes: Beskrivelse/verdivurdering av dagens situasjon Beskrivelse, beregning og vurdering av tiltakets effekt på og konsekvenser for de ulike tema De enkelte utredingstemaene vil bli belyst som beskrevet i del 5.1. Fremgangsmåte: Det skal gis en nærmere redegjørelse for datagrunnlag, metodikk og utfordringer ved innsamling og bruk av dataene og metodene. Samlet virkning: Det skal gis en sammenstilling av planens virkning på samfunn og miljø. Avbøtende tiltak: Det skal redegjøres for hvilke avbøtende tiltak som iverksettes for å unngå negative hendelser. Ytterligere utredningsbehov: Det skal gis en nærmere vurdering av ytterligere utredningsbehov både før og etter gjennomføring av tiltaket. Anbefalt løsning: Forslagstiller skal i konsekvensutredningen anbefale valg av løsning for det videre planarbeidet. 5.2.2 Fremstillingsmetode Konsekvenser i de ulike alternativene vil sammenstilles og vurderes temavis og angis samlet i tekst, tabeller og på kart. 5.3 Temaer som skal belyses i planbeskrivelsen Samtlige temaer som konsekvensutredes vil bli inkludert i planbeskrivelsen. Følgende temaer vurderes å være relevante planfaglige temaer, men anses ikke å ha vesentlig betydning for miljø og samfunn. Temaene belyses derfor kun i planbeskrivelsen: Stedsutvikling Estetikk og byggeskikk Barn og unges interesser Universell utforming Økonomiske konsekvenser for det offentlige Høyspentanlegg Støy Juridiske forhold Teknisk infrastruktur, inkludert fjernvarme, renovasjon, vann- og avløp 5.3.1 Risiko og sårbarhet Det skal utarbeides en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) som etter plan- og bygningsloven 4-3 skal identifisere uønskede hendelser og vurdere sannsynlighet og
Forslag til planprogram for Tune senter del 2 20 konsekvens av mulige hendelser. Forebyggende tiltak skal beskrives. Analysen utarbeides etter veileder «Samfunnssikkerhet i arealplanlegging - Kartlegging av risiko og sårbarhet» fra Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap (2010). Det er utarbeidet egne sjekklister for dette arbeidet. Følgende temaer blir utdypet i vedlegg til ROS-analysen: Grunnforhold (del av KU) Grunnvann og overvann (del av KU) Høyspent Infrastruktur, VA Trafikk (del av KU) Biologisk mangfold (del av KU) Støy 5.3.2 Juridiske og økonomiske forhold Planforslaget fra 2008 krevde en større omfordeling av eiendommene i området. Urbant jordskifte bør vurderes dersom dette også blir resultatet av et nytt planforslag. Ettersom detaljplanen utarbeides av kommunen bør kostnadene knyttet til de ulike utbyggingsalternativene utredes som økonomiske konsekvenser for kommunen.
Forslag til planprogram for Tune senter del 2 21 6 VIDERE PLANPROSESS OG MEDVIRKNING 6.1 Lovgrunnlag Utforming av detaljplan, medvirkning og politisk behandling skal skje i henhold til plan- og bygningsloven kapittel 4, 5 og 12, og bestemmelser gitt i Forskrift om konsekvensutredning. 6.1.1 Prosess Utarbeidelse av planprogram er det første formelle ledd i arbeidet med reguleringsplanen og redegjør for formål, planprosess, medvirkning og utredningsbehov. Utkast til planprogram blir først oversendt til kommunen for gjennomsyn. Eventuelle endringer blir deretter foretatt før planprogrammet legges ut til offentlig høring der alle kan gi merknader. Etter høringsfristen vil tiltakshaver og Sarpsborg kommune sammen gå gjennom innkomne merknader og gi kommentarer før planprogrammet endelig vedtas av kommunestyret. 6.1.2 Offentlig informasjon og medvirkning Forslagsstiller legger opp til medvirkning og åpen planprosess. Offentlig ettersyn av planprogrammet gir mulighet til å påvirke hvilke tema som skal utredes i planarbeidet. Det legges opp til dialog med berørte foreninger, grunneiere, og naboer. Berørte parter vil bli invitert til åpnet informasjonsmøte om planarbeidet, behov for ytterligere informasjon og offentlige møter vil bli vurdert fortløpende i planprosessen 6.2 Framdrift I tabellen under vises antatt framdrift i planarbeidet. En forutsetning for planen er at det ikke fremkommer vesentlige endringer i planens utforming eller innhold i forbindelse med offentlig høring. Ettersom utarbeidelsen av planer er dynamiske prosesser som involverer en lang rekke parter inkludert politiske utvalg, vil framdriftsplanen ofte måtte justeres etter hvert som arbeidet skrider frem. Aktivitet/Måned Jan Feb Mar Apr Mai Jun Aug Sep Okt Nov 2015 Ansvar År 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 Planprogram Varsel om planoppstart og X AV høring av planprogram Planprogram til offentlig X X SK ettersyn (6 uker) Gjennomgang av X X AV merknader Politisk vedtak av X SK planprogram Planforslag med KU Utarbeidelse av planforslag X X X X AV med KU Innsendelse av planforslag Jan AV til planmyndigheten Saksforberedelse og første Feb SK gangsvedtak Offentlig ettersyn (6 uker) Mar SK Apr Ferdigstillelse av Mai AV planforslag til sluttb. Administrativ/politisk Jun SK sluttbehandling Endelig planvedtak Aug SK AV=, plankonsulent, SK=Sarpsborg kommune, planmyndighet
Forslag til planprogram for Tune senter del 2 22 7 KUNNSKAPSKILDER AVAS. 2013. Kart [Online]. Sarpsborg kommune Seksjon byutvikling: Planbeskrivelse til reguleringsplan for Tune senter, revidert 18.02.2008. DIRNAT.NO. 2013. Naturbase [Online]. Available: : http://geocortex.dirnat.no/silverlightviewer/?viewer=naturbase MILJØVERNDEPARTEMENTET. 1995. Barn og planlegging [Online]. Available: http://www.regjeringen.no/nb/dokumentarkiv/regjeringen-brundtland-iii/md/lover-og-regler/1995/t-195-barn-ogplanlegging.html?id=108006. MILJØVERNDEPARTEMENTET. 2006. FOR 2006-12-15 nr 1446: Forskrift om rammer for vannforvaltningen [Online]. Available: http://www.lovdata.no/cgi-wift/ldles?doc=/sf/sf/sf-20061215-1446.html. MILJØVERNDEPARTEMENTET. 2008. Plan -og bygningsloven [Online]. Available: http://www.lovdata.no/all/hl- 20080627-071.html#1-1. MILJØVERNDEPARTEMENTET. 2012. Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging T-1442/2012 [Online]. Available: http://www.regjeringen.no/nb/dep/md/dok/lover_regler/retningslinjer/2012/retningslinje-stoyarealplanlegging.html?id=696317. Sarpsborg kommune: Kommuneplan 2011-2010, vedtatt 17.02.2011. http://www.sarpsborg.com/servicetorget/tjenester-alfabetisk/bolig-og-eiendom/kommunalplanlegging/kommuneplan/ Statens Vegvesen i samarbeid med Sarpsborg kommune: Hovedvegnett for sykkel I Sarpsborg, rapport.2008. Statens Vegvesen: Bypakke Nedre Glomma -Forslag til bompengefinansiering -Forslag til porteføljestyring. 04.05.2013 Sarpsborg kommune Seksjon byutvikling: Stedsanalyse Grålum, underlagsmateriale og plattform for fremtidig planlegging. 01.05.2005 Østfold fylkeskommune: Fylkesplan for Østfold, Østfold mot 2050. Available: http://www.ostfoldf.kommune.no/stream_file.asp?ientityid=10377