Ås kommune R-288 Detaljreguleringsplan for Sjøskogenveien 2 Saksbehandler: Greta Elin Løkhaug Saksnr.: 14/03004-10 Behandlingsrekkefølge Møtedato Hovedutvalg for teknikk og miljø 07.10.2015 Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningslovens 12-10 vedtar Hovedutvalg for teknikk og miljø å legge ut til offentlig ettersyn forslag til reguleringsplan for Sjøskogenveien 2, som vist på kart datert 27.04.2015, med reguleringsbestemmelser datert 30.05.2015. Planforslaget sendes til aktuelle offentlige myndigheter og andre berørte parter til uttalelse. Ås, 28.09.2015 Trine Christensen Rådmann Ellen Grepperud Plan- og utviklingssjef Avgjørelsesmyndighet: Kommunestyret Behandlingsrekkefølge: Forhåndsvarslet: 18.08.2014 Hovedutvalg for teknikk og miljø, 1. gang: 07.10.2015 Offentlig ettersyn Hovedutvalg for teknikk og miljø, 2.gang Kommunestyret Vedlegg: (separat trykk: vedlegg 1 i A3, vedlegg 3 8 samlet) 1. Reguleringskart, datert 27.04.2015 2. Reguleringsbestemmelser, datert 30.05.2015 (følger etter saksfremlegget) 3. Planbeskrivelse, datert 27.04.2015 4. ROS-analyse, datert april 2015 5. Støyutredning, datert 23.04.2015 6. Landskapsanalyse, datert 15.03.2015 7. Overordnet geoteknisk vurdering - notat, datert 11.09.2014 8. Trafikale konsekvenser - notat, datert 23.04.2015 Vedtak i saken sendes til: Adressater i følge egen liste 14/03004-10 Side 1 av 6
SAKSUTREDNING Sammendrag: I henhold til gjeldende kommuneplan for Ås, vedtatt 06.04.2011 er arealet avsatt til næringsbebyggelse. Planforslaget legger til rette for kombinert formål forretning og tjenesteyting, samt opprettholde dagens bensinstasjon og veiserviceanlegg. Planforslaget er utarbeidet av Spor Arkitekter AS på vegne av Vinterbro Utvikling AS. Utsnitt fra gjeldende kommuneplan, vedtatt 06.04.2011 Fakta i saken: Planområdet er lokalisert ved Fylkesvei 156, Nessetveien, ved innkjøringen til Vinterbro Senter. Planområdet er avgrenset av boligbebyggelse i nord og vest, Fylkesvei 156 i sør og Sjøskogenveien i øst. Området er i reguleringsplan for Vinterbro kjøpesenter og tilliggende områder i Tohellinga avsatt til offentlig friområde og annen veigrunn, vedtatt 26.10.1994. I kommuneplanens arealdel, datert 06.04.2011 er området avsatt til næringsbebyggelse. Forslaget ble spilt inn til kommuneplanens arealdel 2015 2027, men ble i kommunestyret enstemmig vedtatt ikke lagt ut på høring. Kart over gjeldende reguleringsplaner i området 14/03004-10 Side 2 av 6
Arealet er disponert til næring i gjeldende kommuneplan, men er regulert til friområde. Friområdet fungerer i dag som en skjermingssone mot bebyggelse i nord, og område regulert til anlegg for lek. Avbøtende tiltak skal vurderes ved utarbeidelse av reguleringsplan. Rådmannen kan ikke finne en skriftlig vurdering/begrunnelse for hvorfor arealet er disponert til næring, men det er antydet at dette ble gjort med tanke på videre utvidelse av bensinstasjonen. Reguleringsplanen ble forhåndsvarslet med planavgrensning 18.08.2014. Forslagsstiller har redegjort for bemerkninger i varsel om oppstart i vedlagte planbeskrivelse. Det gjøres oppmerksom på at reguleringsbestemmelsene er blitt redigert i etterkant av planbeskrivelsen blant annet er antall parkeringsplasser redusert fra 60 til 18. I planbeskrivelsen ligger det også ved snitt og illustrasjoner m.m. Vinterbro Utvikling AS fremmet ønske om regulering allerede i 2009. Hovedutvalg for teknikk og miljø anbefalte i januar 2010 å avvente planarbeid i området. Utvalget viste til uavklarte problemstillinger med hensyn til trafikkforhold og arealbruk. Videre ville utvalget avvente avgjørelse av kommunedelplan for Vinterbro Senter. Kommunedelplan for Vinterbro er ikke lenger aktuell, og rundkjøring i krysset Nessetveien/Sjøskogenveien er utbedret og opparbeidet med 4 veiarmer. Planforslaget vil gi rom for en dagligvareforretning med ca. 950 m2 salgsareal. Det er ikke planlagt nye avkjørsler til omkringliggende veinett. Eksisterende adkomst til bensinstasjonen vil bli benyttet. Rambøll har på oppdrag av REMA Eiendomsutvikling Øst AS gjennomført en trafikkanalyse av konsekvenser ved utbygging av REMA 1000-butikk ved Sjøskogenveien. Rundkjøringen har i følge rapporten tilfredsstillende kapasitet for etablering av ny REMA 1000-butikk ved Sjøskogenveien. Trafikkavviklingen vil være god uten at det dannes kø i rundkjøringen. REMA 1000s andel av dagens trafikk medfører 8 % vekst i trafikk gjennom rundkjøringen.(tallene er regnet ut fra dagens trafikk, uten utbygging av Vinterbrosenteret.) Det bør etableres et eget venstresvingefelt i Sjøskogenveien inn til bensinstasjonen og butikken. Dette vil gjøre atkomstområdet tydeligere og bedre forholdene for myke trafikanter gjennom en sikrere gangfeltløsning. Rambøll har utarbeidet støyanalyse av tiltaket og konkluderer med at nærområdet er utsatt for støy fra veitrafikk, selv uten utbyggingen av REMA 1000 og Vinterbro Senter. Berørte naboer ligger plassert høyere i terrenget enn planområdet. For utbyggingen av REMA 1000 antas støyen å øke med 0-1 db for omliggende boliger. Dette regnes ikke som merkbare endringer. Sammendrag av forhåndsuttalelsene: Fylkesmannen i Oslo og Akershus For å hindre en utvikling som medfører økt biltrafikk og klimagassutslipp forventer Fylkesmannen strenge maksnormer for parkering. For kommuner med regionale knutepunkt anbefales maksnorm 12 p-plasser per 1000 m2 detaljvarehandel. Gode 14/03004-10 Side 3 av 6
gang- og sykkelforbindelser anbefales, samt tilstrekkelig sykkelparkering, helst under tak og nær innganger. Akershus fylkeskommune Fylkeskommunen ser på bensinstasjonen som nyere tids kulturminne. Det bør vurderes å markere bensinstasjonen med hensynssone. Det er viktig at det nye næringsbygget viderefører prinsippet som bensinstasjonen er et resultat av, med arkitektonisk kvalitet som en målsetting. Det vises til Samordnet areal og transportplan for Oslo og Akershus hvor utfordringene er knyttet til å få redusert totalt reisebehov og øke andel gående/syklende/kollektivtransport. Ny plan for handel, service og senterstruktur forventes ferdig i 2015. Tilgjengelighet for alle må sikres, i den grad det er mulig både inne og ute. Fylkesrådmannen mener at tiltaket er i tråd med vedtatt kommuneplan og gjeldende regionale planer. Det er gjennomført registrering i området våren 2014 uten at det ble gjort funn av automatisk fredete kulturminner. Det vil bli gitt en endelig uttalelse når planen legges ut til offentlig ettersyn. Statens vegvesen, Region Øst Det må redegjøres for de trafikale konsekvensene. Kapasitetsberegning i kryss og adkomst, samt lengde på venstresvingfelt i Sjøskogenveien må fremgå av trafikkanalyse. Dagens trafikkbilde må vurderes mot forventet trafikk og miljøulemper, som støy og trafikkavvikling. Det må foreligge teknisk plan for tiltak som berører fylkesvegen. Statens vegvesen anbefaler at det legges til grunn strenge maksimumsnormer for parkering, i tråd med Fylkesmannens anbefalinger - 12 parkeringsplasser per 1000 m2 for detaljvarehandel. Follo Ren Har ingen kommentarer til planarbeidet. Ås kommune, tekniske avdeling Eiendommen har en fordrøyningsfunksjon og gir naturlig rensning av overvannet til grunnvannet. Ut fra de observasjonene som er gjort, må det tas hensyn til overvann i stor grad. Det er allerede problemer med overflatevann med tilnærmet null impermeable flater (tette flater) i området. Det vil si at flere tette flater vil øke avrenningen av overvann betraktelig. Utbyggeren må ta hensyn til overvannet og man må påse at overvannet ikke fortsetter nedstrøms inn på nabotomten og forårsaker forurensning og skader. Bekken nedstrøms viser at kapasiteten er begrenset og ikke tåler større belastning. Det betyr at alt overvann må fordrøyes før det blir tilført bekken. Pollevannet, utløpet til bekken, er kategorisert som meget sensitiv, men i god kjemisk og økologisk stand. Det betyr at alt overvann må ha en form for rensning for å bevare tilstanden til Pollevannet. Overvannet må ha en form for fordrøyning og rensing før det kobles til overvannsnettet eller slippes ut i nærmeste resipient (bekk). Sjøskogenveien 4, 6 og 8B - naboer Naboene er generelt bekymret for økning av støy og trafikk. De mener at det til tider er trafikkproblemer ved innkjøring til dagens bensinstasjon. De ber om at atkomsten og eventuelt andre adkomstmuligheter vurderes av involverte parter. Støyskjerm 14/03004-10 Side 4 av 6
ønskes etablert i bakkant av forretningen og parkeringsarealene mot boligeiendommene. Ødegårdsfaret 1 - nabo Nabo viser til stor trafikk på bensinstasjon og innkjøring til Ødegårdsfaret. Det er matforretninger på Vinterbro senteret. Situasjonen blir trang med boliger rundt. Sjøskogenveien 7 - Vinterbro Senter Trafikkanalyse av krysset Nessetveien/Sjøskogenveien (rundkjøringen) må redegjøre for eventuelt behov for økt kapasitet i krysset og omkringliggende veinett, for å unngå mulig tilbakeblokkeringer. Forslag til nytt reguleringskart for Sjøskogenveien 2 Vurdering med begrunnelse: Planprosess Forslag til reguleringsplan for Sjøskogenveien 2 er i tråd med gjeldende kommuneplan for Ås, vedtatt 06.04.2011. Berørte offentlige og private parter har til varsel om oppstart gitt bemerkninger. Overordnede myndigheter støtter i hovedsak opp om planarbeidet som vurderes som i tråd med lokale og regionale føringer. De er imidlertid opptatt av å begrense antall parkeringsplasser. Statens vegvesen bemerker i tillegg at det må redegjøres for de trafikale konsekvensene og at det må foreligge en teknisk plan. Overvann er en utfordring og må håndteres på eget område. Naboene er naturlig nok bekymret for økt trafikk og de ulempene det medfører. 14/03004-10 Side 5 av 6
Reguleringsforslaget framstår som godt gjennomarbeidet og danner et godt grunnlag for videre behandling av planområdet. Reguleringsbestemmelsene er blitt endret/justert etter innkomne bemerkninger fra overordnede myndigheter og andre berørte parter. Arealformål og bebyggelse Det foreslås å inkludere og opprettholde gjeldende bensinstasjon og serviceanlegg. I tillegg til Rema 1000-butikk åpner planforslaget også opp for tjenesteyting som kan omfatte servering, bevertning, kafe eller restaurant o.l. Ferdsel, atkomst og parkering Atkomst til planområdet skal være felles med atkomst til bensinstasjonen. Utvidet felt for venstresving i Sjøskogenveien og justert fotgjengerfelt skal være opparbeidet før ny bebyggelse kan tas i bruk. I tillegg må det foreligge teknisk plan for tiltak som berører fylkesveien, og denne må godkjennes av Statens vegvesen før igangsettingstillatelse kan gis. Opprinnelig antall parkeringsplasser er blitt redusert. Friområde, vegetasjon og terrenginngrep Friområdet vurderes til ikke å ha en høy verdi som friområde, men fungerer i dag som en skjermingssone mot bebyggelse i nord. Avbøtende tiltak skal vurderes ved utarbeidelse av reguleringsplan. Vegetasjonen i området har først og fremst verdi som visuell buffer mellom småhusområdet i Nordskogen og næringsarealene sør og øst for området. Ved utbygging vil bufferen bli mindre. Vegetasjonen fungerer også som en ramme rundt bensinstasjonen. Denne effekten vil reduseres ved utbygging, ved at bensinstasjonen ikke lenger vil ligge alene med skogen som bakteppe. Bjørkene med velutviklet krone nordøst i planområdet, er de eneste som egner seg å bevare som enkelttrær ved en utbygging av tomten. En bevisst opparbeidelse av grensen (ovalen) mellom bensinstasjonen og ny bebyggelse vil være viktig for å ivareta bensinstasjonsområdets helhetlige utforming. Den nordvestre, ubebygde delen av planområdet kan bygges ut uten store terrenginngrep. Dersom det skal bygges ut slik som vist på illustrasjonsplanen, vil det i utkanten av planområdet mot nord og nordøst, være nødvendig med murer eller andre konstruksjoner for tilpasning til terrenget som her stiger brattere. Eksisterende sti/tråkk nord for eiendommen sikres gjennom regulering til grønnstruktur. Konklusjon: Planforslaget vurderes som godt utarbeidet, og har hensynstatt innkomne bemerkninger på en god måte. Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Kan vedtaket påklages? Nei Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart 14/03004-10 Side 6 av 6