Sale and leaseback Frokostseminar - 6. september 2016 Gøran Mjelde Aarvik og Ingrid Høstmælingen 1
Famous last words "Ingen av oss ville solgt boligen vår, for å leie det tilbake fra den nye eieren. Det blir ikke smartere når staten gjør det." Skribent Morten Strøksnes i Aftenposten, 2.1.2015 2
Agenda 1. Introduksjon; konsept, motivasjon, spillere og prosessen 2. Transaksjonsstruktur 3. Leiekontrakten Hovedtrekk og standard utgangspunkter Spesialtilpasninger Finansiell lease og IFRS 16 Leasing Skatte- og avgiftsrettslige forhold 4. Kjøpekontrakten Hovedtrekk og standard utgangspunkter Spesialtilpasninger 3
1.a) Konsept Eier selger eiendommen og leier den tilbake Selger og leietaker kan være samme selskap eller del av samme konsern Leiekontrakten inngås eller fornyes som ledd i transaksjonen Kjøpesum Selger Selgers datter Kjøper Leiestrøm 4
1.b) Kommersiell motivasjon Frigir kapital og fokus til selgers/leietakers kjernevirksomhet Avkastningskrav kjernevirksomhet vs. eiendomsavkastning Tøffe tider og restruktureringsbølge møter sterkt eiendomsmarked Kan muliggjøre oppgraderinger av eiendom/lokaler som selger/leietaker ellers ikke ville hatt råd til Lettere balanse og bedret likviditet, samtidig som selger/leietaker sikres tilgang til eiendommen i gjennom lang leiekontrakt 5
1.c) Spillerne hvem passer dette for? Kjøpersiden Finansielle aktører (fond, livselskaper, syndikater/club deals mv.) Ikke typiske utviklingsaktører Selgersiden Solide leietakere med lange leiekontrakter (og "de som vil komme over kneika") Trygg avkastning gir bedre salgspris Likvide bygg ikke nødvendigvis noen forutsetning ved lang leie Og noen passer det (særlig timing-messig) svært dårlig for Rammebetingelser for forhandlinger er dårlige når selger "må selge" Risikoen for kjøper vil fort anses for høy der leietaker er svak prisen blir deretter. 6
1.d) Prosessen fra forberedelse til closing Tilrettelegging for salg (for-fasen) Budprosessen Due diligence Kontraktsforhandlingene Kontraktsinngåelse Overtakelse 7
2. Transaksjonsstruktur overordnet Eiendomssalg skjer normalt som aksjesalg også sale leaseback Conoco Phillips-dommen gir økt trygghet, men det finnes en grense Anbefaling: Fisjonsprosess bør påbegynnes før det i realiteten er inngått bindende avtale om salg Hjemmelsselskap bør fjernes Hovedregel for leiekontrakten Utleie av helt bygg og utomhusareal Leiestart ved closing som hovedregel 8
3.a) Leiekontrakten Hovedtrekk Overordnede poenger: Selger/leietaker må beholde kontroll over eiendommen i så stor grad som mulig og sikre "business as usual" Leietaker er eksponert som eier av eiendommen i dag, og vil kunne gå langt i å akseptere klausuler som ikke øker risiko og eksponering utover dette Bare house-leiekontrakt som praktisk hovedregel men mange eksempler som unntak, også nybygg (forwardmodeller) Naturlig med utgangspunkt i "meglerstandarden" Ny meglerstandard utgitt sommeren 2016 (ikke for bare house enda) 9
3.b) Leiekontrakten Spesialtilpasninger Utleiervennlige reguleringer som ikke eksponerer selger/leietaker mer enn som eier, gir redusert risiko for kjøper Ansvar for offentligrettslige krav ved overtakelse og i leietiden ("rønneklausulen") Forurensningsansvar for tiden før leiestart (og i leietiden) Risiko for reguleringsendringer og andre offentligrettslige rammebetingelser 10
3.b) Leiekontrakten Spesialtilpasninger Viktige punkter for leietaker for å sikre kontroll med eiendommen og fleksibilitet til å innfri forpliktelsene i leiekontrakten Rett til å endre/justere bruken/virksomheten Fremleierett Rett/Plikt til å endre leieobjektet Forlengelsesrett på samme eller markedsvilkår? Tinglysning av leiekontrakten Forkjøpsrett ved salg 11
3.b) Leiekontrakten Spesialtilpasninger Partene må dessuten ha et bevisst forhold til hvem som har risikoen for reguleringsendringer eller andre offentligrettslige rammebetingelser som endrer den forutsatte bruk endring i virksomhet, fremleieadgang mv. hvorvidt det skal inntas gjeninnflyttingsplikt (og -rett) ved brann/destruksjon hva slags sikkerhet som skal stilles for leiebetalingen hvorvidt change of control-reglene bør tilpasses Konserninterne transaksjoner bør kanskje godtas 12
3. c) Finansiell lease kortversjonen Finansiell leasing: leietaker blir ansett for å være eier i leietiden og leieforholdet blir karakterisert som et finansieringsforhold Leieavtale som overfører til leietaker det vesentligste av økonomisk risiko og kontroll knyttet til en eiendel uten at eiendomsretten overføres, anses som finansiell lease Rett til å bli eier etter leieperioden Kjøpsopsjon til lav pris Rett til å forlenge leieforholdet til lav leie Frem til i dag har ikke dette vært et særlig relevant skille for leie av næringseiendom 13
3.c) Varslede endringer under IFRS IFRS 16 Leases trer i kraft 1.1.2019 ("tilbakevirkende") Skillet mellom operasjonell og finansiell lease viskes ut leiekontrakter skal deretter regnskapsføres som finansiell lease Effekt: Både anleggsmidler og gjeldsgrad øker i balansen To sentrale vilkår for å avgjøre om det foreligger leiekontrakt eller tjenestekjøp Kontroll på bruk av leieobjektet Alle vesentlige økonomiske fordeler av formuesgodet 14
3.c) Varslede endringer under IFRS (forts.) Leieavtaler over 12 måneder skal balanseføres hos leietaker Nåverdien av leiebetalinger i leieperioden skal balanseføres som forpliktelse Retten til å bruke leieobjektet skal balanseføres som eiendel Først og fremst betydning for leietakere Enkelte av de positive effektene ved sale leaseback vil reduseres påvirker nøkkeltallene Mindre betydning for utleier Gjelder i utgangspunktet for alle leiekontrakter, men leiekontrakter vil kunne regnskapsføres som i dag, altså som operasjonell lease, dersom IFRS 15 er oppfylt (valgfritt) 15
3.d) Skatte- og avgiftsmessige sider "Skattemessig finansiell lease"?` Det skatterettslige eierbegrepet Utgangspunktet: den som privatrettslig er eier anses normalt skattemessig som eier En markedsmessig leiekontrakt utfordrer normalt ikke dette Unntak kan tenkes dersom man etter en konkret vurdering av partenes rettigheter, plikter og risiko etter leieavtalen kommer til at leieavtalen i realiteten er å anse som et kjøp på avbetaling Regnskapsreglene: regnskapsmessig klassifisering er uten betydning for den skattemessige behandlingen Momenter i vurderingen 16
3.d) Skatte- og avgiftsmessige sider MVA-rettslig har det normalt ikke vært et skille mellom finansielle og operasjonelle leieavtaler for fast eiendom. Begge tilfellene reguleres av de alminnelige reglene utleie av fast eiendom jf. Mval. 3-11, 2-3 m.fl. Ny prinsipputtalelse fra Skattedirektoratet 7. desember 2015 sår tvil om dette Skattedirektoratet legger til grunn at dersom man etter de skatterettslige regler anser leietaker for å være eier skal eiendommen også for merverdiavgiftsformål anses solgt til leietaker Justeringsrett, fradragsrett m.m. vil følge skattemessig eierbegrep 17
4 a) Kjøpekontrakten hovedtrekk Utgangspunktet er en vanlig kjøps/salgstransaksjon Ser også forwardvarianter Meglerstandarden Nye meglerstandarder i 2015 noe kontroversielle mht. selgervennlighet Markedsmessig sale lease back kontrakt er mer kjøpervennlig 18
4.a) Kjøpekontrakten spesialtilpasninger As-is prinsippet fravikes forholdet til leiekontrakten Leietaker/Selger forutsettes å kjenne eiendommen best, og må ha ansvar/risiko for dette Forhold som kan utgjøre utgjør feil og mangler skal enten være leietakers ansvar under leiekontrakten eller være selgers ansvar under kjøpekontrakten 19
4.a) Kjøpekontrakten spesialtilpasninger Utvidet garanti knyttet til leiekontrakten Spesifikke elementer i leiekontrakten kan inntas som garantipunkter forutsetning om utnyttelse/utvidelse av eiendommen forutsetning om leienivå Garanti for at leietakers virksomhet er innenfor den offentlige krav og reguleringer I barehouse-tilfellene garanti knyttet opp mot vedlikeholdsplikten i leiekontrakten 20
4.a) Kjøpekontrakten spesialtilpasninger Forurensningsansvar Prinsippet om forurenser betaler og hvem det offentlige vil holde ansvarlig Målselskapet vil være eksponert for ansvar og kjøper vil kreve garantier Lengre garantitid/skadesløsholdelse, samt reguleringer i leiekontrakt 21
4.a) Kjøpekontrakten spesialtilpasninger Reklamasjonsfristen for skatte- og avgiftskrav utvides gjerne til 10 år Krav til kapitalisering av leietaker/begrensninger mht. selgers adgang til å ta ut salgsprovenyet Men også enkelte reguleringer som skal beskytte selger og leietaker (enten i kjøpekontrakt eller leiekontrakt) Aksept av utvidelser på nabotomter/området for øvrig Forpliktelse på kjøper til å medvirke til at godkjennelser kommer på plass (byggearbeider mv.) 22
Kontaktinformasjon Gøran Mjelde Aarvik +47 55 21 52 97 +47 908 45 263 gla@wr.no Ingrid Høstmælingen +47 22 82 75 15 +47 922 43 964 Ikh@wr.no 23
24