Deres hus og hoteller brenner hvem sitter igjen med regningen? Ronny Lund, Hans Kenneth Viga-Gerhardsen og Ståle O. Meleng

Transkript

1 Deres hus og hoteller brenner hvem sitter igjen med regningen? Ronny Lund, Hans Kenneth Viga-Gerhardsen og Ståle O. Meleng Oslo, 02. november 2016

2 Agenda Leietakers erstatningsansvar: Høyesteretts dom 29. juni 2016 Leietakers forsikringsdekning: Alvorlige mangler Forsikringsmessige løsninger Kontraktsmessige løsninger 2

3 01 Leietakers erstatningsansvar

4 01 Leietakers erstatningsansvar Klassisk skadesituasjon Utleier: Forusstranda Næringspark Leietaker: Norsk Gjenvinning Standard leieavtale for næringslokaler (meglerstandarden) Leietaker blir erstatningsansvarlig for all skade eller mangler som skyldes ham selv eller folk i hans tjeneste, faste eller tilfeldige, samt fremleietakere, kunder, leverandører og/eller andre personer som han har gitt adgang til eiendommen. Erstatningsplikten omfatter også utgift som måtte følge av utrydding av utøy. Skadehendelse: Brann Leietaker var utvilsomt årsak: Brannen oppstod i/ved anleggsmaskin Leietaker hadde ikke brutt noen plikter / opptrådt uaktsomt (ikke påberopt) Hvem skal bære skaden/tapet? 4

5 01 Leietakers erstatningsansvar Rettergangen Tingretten: Leietaker skal bære tapet (erstatningsansvar) Lagmannsretten: Utleier (forsikringsselskapet) skal bære tapet Høyesterett: Utleier (forsikringsselskapet) skal bære tapet At leietaker er årsak til skaden er ikke tilstrekkelig til å ilegge erstatningsansvar Leietaker bare erstatningsansvarlig for skade voldt ved mislighold av plikt knyttet til ivaretakelse av leieobjektet (ikke påberopt) Høyesterett begrenser leietakers erstatningsansvar, men hvordan blir dette erstatningsansvaret håndtert når det materialiserer seg? 5

6 02 Leietakers forsikringsdekning

7 02 Leietakers forsikringsdekning Utleiers skadeforsikring dekker skaden Utleier plikter etter meglerstandarden å tegne skadeforsikring for leieobjektet Denne dekker skade som følge av brann, hærverk mv. Hvis leietaker skader leieobjektet, dekker skadeforsikringen utleiers tap minus egenandel og eventuell økt premie Utleiers og leietakers interesser ivaretatt eller? 7

8 02 Leietakers forsikringsdekning Utleiers forsikringsselskap fremmer regress Normalt at utleiers forsikringsselskap fremmer regress mot leietaker (utleier kan også tenkes å fremme krav mot leietaker for det som ikke dekkes av forsikringen) Leietaker har et regressansvar overfor forsikringsselskapet tilsvarende hans erstatningsansvar overfor utleier Leietaker erstatningsansvarlig etter alminnelige regler (uaktsomhet) eller basert på kontraktens/meglerstandardens regler Er leietakers erstatningsansvar forsikret? 8

9 02 Leietakers erstatningsansvar Leietakers ansvarsforsikring er mangelfull Kontraktsunntaket: Ansvar i henhold til kontrakt, dvs: Ansvar som utelukkende bygger på tilsagn, avtale, kontrakt eller garanti avgitt før eller etter skaden og som går ut over hva som følger av alminnelig erstatningsrett Varetektsklausulen: Erstatningsansvar for skade på ting (herunder fast eiendom) som tilhører en annen, men hvor sikrede eller noen på sikredes vegne har mottatt tingen for: Salg, utleie, fremvisning, demonstrasjon eller Bruk, leie, leasing, lån, flytting eller oppbevaring" Forsikringssummen for standard ansvarsforsikring er normalt svært lav. 9

10 02 Leietakers erstatningsansvar Hva er begrunnelsen for disse unntakene? Unntak med historie fra 1930-tallet Opprinnelig ment å sørge for at en håndverker ikke forsømte sin omsorgsplikt og deretter krevde utbetaling fra forsikringsgiver for sin dårlige jobb Begrunnelsene som gis fra selskapene i skadesaker synes tilpasset de enkelte skadesakene og lite bygget på de opprinnelige hensynene bak unntakene Ingen berettiget grunn til at næringsdrivende i dag skal ha varetektsunntaket, ei heller at kontraktsunntaket fullt ut skal gjelde for leietakere som inngår leieavtaler på alminnelige bransjemessige termer 10

11 02 Leietakers erstatningsansvar Hvem får et problem med dette? Utleier: Leietaker med økonomiske utfordringer Leietaker: Uforsikret, og må ta ansvaret på egne bøker Forsikringsmekler? Leietaker bistås ofte av forsikringsmegler I skadesituasjoner påstår gjerne forsikringsselskapet at unntaket kunne vært forhandlet bort Dermed får forsikringsmegler pekefingeren Men hvor enkelt er det egentlig å forhandle bort unntakene ved tegningen? 11

12 03 Forsikringsmessige løsninger

13 03 Forsikringsmessige løsninger Leietakers ansvarsforsikring Opphevelse av varetektsklausulen Inntakelse av klausul om at ansvar ihht standardavtaler inkl meglerstandarden dekkes 13

14 03 Forsikringsmessige løsninger Utleiers skadeforsikring Leietaker kan bli medforsikret under utleiers skadeforsikring Kan være særlig hensiktsmessig for å unngå å måtte tegne ansvarsforsikring med særlig høy forsikringssum 14

15 04 Kontraktsmessige løsninger

16 04 Kontraktsmessige løsninger Meglerstandarden 19 Leietakers avtalebrudd/utkastelse (1)Leietaker blir erstatningsansvarlig for all skade eller mangler som skyldes ham selv eller folk i hans tjeneste, faste eller tilfeldige, samt fremleietakere, kunder, leverandører, oppdragstakere og/eller andre personer som han har gitt adgang til eiendommen. Erstatningsplikten omfatter også utgift som måtte følge av utrydding av utøy. 16

17 04 Kontraktsmessige løsninger Nåværende innhold i meglerstandarden Tilsiktede konsekvenser: Dobbel beskyttelse for utleier Utleiers skadeforsikring Leietakers erstatningsansvar Utilsiktede(?) konsekvenser: Leietaker eksponert for mye Leietaker uforsikret mot erstatningskrav/regresskrav (stor risiko) Leietaker har svekket betalingsevne og går i verste fall konkurs Særlig om Bare-house og Triple net lease Leietaker dekker forsikringspremien for skadeforsikringen som utleier tegner Leietaker risikerer å dekke både forsikringspremien og forsikringsutbetalingen 17

18 04 Kontraktsmessige løsninger Mulige løsninger i meglerstandarden Beholde standardreguleringen ikke forhandlingspunkt og sjelden erstatnings-/regresskrav Presisere/skjerpe vilkårene for erstatningsansvar (skyld?) Begrense rekkevidden av erstatningsansvar (terskel, type?) Tilpasse erstatningsansvar til forsikringsdekning Leietaker dekker bare det som ikke dekkes av utleiers skadeforsikring? Operativt ansvar for skadeutbedring og forsikringsoppgjør samt dekning av egenandel og evt. økt premie plasseres hos utleier eller leietaker (Basert utelukkende på årsakssammenheng eller basert på vanlige ansvarsregler) Kombinasjoner 18

19 Oppsummering Oppsummert Leietaker har et erstatningsansvar uten dekkende ansvarsforsikring Risikoen kan avhjelpes ved Tilpasning av leietakers ansvarsforsikring eller utleiers skadeforsikring Tilpasning av leietakers erstatningsansvar etter meglerstandarden Håndtering i selve standarden og ved forhandling av individuelle avtaler Eksisterende leieavtaler: Mulig å forhandle tilleggsavtaler? 19

20 Kontaktpersoner Våre kontaktpersoner Hans Kenneth Viga-Gerhardsen Partner / Ståle O. Meleng Partner som@wiersholm.no / Ronny Lund Partner rlu@wiersholm.no /

21