Profesjonell utleie i dagens leiemarked

Profesjonell utleie i dagens leiemarked Av Hans Christian Sandlie (hans.c.sandlie@nova.hioa.no), NOVA Norsk institutt for forskning om oppvekst, velferd og aldring, SVA Senter for Velferds- og arbeidslivsforskning, HIOA Høgskolen i Oslo og Akershus). Sammendrag Denne artikkelen gir en generell beskrivelse av situasjonen på det norske leiemarkedet. Slike beskrivelser er gjennomført tidligere, senest med utgangspunkt i levekårsundersøkelsen 2012. Hva som skiller denne beskrivelsen fra tidligere beskrivelser, er at oppmerksomheten primært er rettet mot profesjonell utleie og denne sektorens rolle i det norske leiemarkedet. Sentrale spørsmål er knyttet til hvordan dette utleietilbudet skiller seg fra andre tilbud, både med hensyn til omfang, boligstandard og kontraktsvilkår. Det empiriske grunnlaget for beskrivelsene består i hovedsak av leiemarkedsundersøkelsen fra 2012, samt nye tall som har blitt gjort tilgjengelige for oss av Skatteetaten til dette prosjektet. Nøkkelord: leiemarked, leieforhold, privat og offentlig utleie, profesjonell utleie, Innledning I løpet av det forrige århundret gikk leiesektoren fra å ha en sentral funksjon med å dekke befolkningens boligbehov til å få en mer underordnet rolle i boligpolitikken. Stadig flere europeiske land vurderer imidlertid leiemarkedet som en viktig del av boligtilbudet som skal tilby tilgjengelige boliger til hushold som ikke ønsker eller ikke er i stand til å kjøpe egen bolig og som ikke er i målgruppen for det offentlige utleietilbudet (se f.eks. Lowe og Hughes 2002; O Sullivan og De Decker 2007; Crook og Kemp 201). Her i Norge har leiemarkedet også fått ny aktualitet. I både boligutvalgets utredning «Rom for alle» (NOU 2011:1) og den siste boligmeldingen (Meld.St.17 (2012-201)) blir det pekt på behovet for et mer velfungerende leiemarked. Demografiske endringer som en større andel unge aleneboende og 1

økt innvandring, samt et mer fleksibelt og internasjonalt arbeidsmarked, har ført til økt press på leiemarkedet. Høyt husleienivå, utleieboliger med lav kvalitet og innsalg av ulovlige utleietilbud utenfor det ordinære leiemarkedet, kan være indikasjoner på en ubalanse i dagens utleietilbud. Dette gjelder særlig pressområdene i og rundt de største byene. Ulike studier har pekt på at noen grupper har større problemer enn andre med å finne seg egnet bolig på leiemarkedet. Boligsøkere med ulik etnisk opphav opplever for eksempel å møte diskriminering gjennom ulike vilkår og i verste fall bli stengt ute fra leiemarkedet (Søholt og Astrup 2009; Røed Larsen og Sommervoll 2011; Andersson mfl 2012). I kjølvannet av økt arbeidsinnvandring ser vi tegn på at det har vokst frem et alternativt utleietilbud, som er kvalitetsmessig dårligere og mindre trygt enn det ordinære utleietilbudet (Søholt mfl. 2012; Sandlie og Seeberg 201). Kommunene rapporterer også om problemer med å formidle boliger til vanskeligstilte på det private leiemarkedet (Langsether 200), noe som øker presset i den kommunale utleiesektoren. Konsekvensen er at det kommunale utleietilbudet ikke alltid er like godt tilpasset det behovet det skal møte. Lange ventelister, uheldige bomiljø og dårlig bokvalitet er uttrykk for dette. I tillegg knyttes det særlig bekymring til boforholdene blant barnefamilier som er langtidsleietakere (Medby og Astrup 2011). Den kommunale boligmassen er ofte ikke egnet for disse barnefamiliene (Turner og Stefansen 2012); de bor trangt og manglende trygghet og stabilitet i bomiljøet kan hindre barnas sosiale inkludering og deltakelse. Økt privat utbygging av leieboliger og større innslag av profesjonell utleie er blitt fremmet som en løsning for å møte disse utfordringene. Forventningen er at økt profesjonell utleie vil bidra til en større, mer effektivt og langvarig fungerende leiesektor (Meld.St.17 (2012-201)). Til tross for ønsker om profesjonalisering av utleiesektoren, er det ikke klart formulert hvordan denne profesjonaliseringen skal ta form. Hva kjennetegner profesjonell utleie, og hva betyr en eventuell profesjonalisering av utleiesektoren med hensyn til boligforsyning og det boligtilbudet som møter ulike grupper av boligsøkere på leiemarkedet? Denne artikkelen gir en generell beskrivelse av strukturen i utleietilbudet på dagens leiemarked. Med utgangspunkt i beskrivelser av hva som kjennetegner ulike utleiesektorer med hensyn til eksempelvis boligstandard og kontraktsvilkår, peker artikkelen på hvilken rolle profesjonell utleie spiller på dagens leiemarked. 2

Tilgjengelige datakilder Strukturen på leiemarkedet blir vanligvis beskrevet ut fra to hovedmål (Maclennan 1998): For det første ut fra hvor stor andel utleiesektoren utgjør i sammenligning med eiersektoren, og for det andre ut fra forholdet mellom offentlig og privat utleie. Mens det førstnevnte målet kan være et utgangspunkt for å drøfte hvor stor leiesektoren bør være, er sistnevnte mål gjerne utgangspunkt for diskusjoner omkring hvilke utleietilbud som er best egnet til å levere rimelige og trygge boforhold. I en markedsbasert boligsektor som den norske (Nordahl 201), er det imidlertid vanlig å tenke seg at offentlige utleieboliger primært skal være et supplement til det private utleietilbudet. Videre er det også vanlig å beskrive det private utleietilbudet ut fra utleiernes kompetanse, motiver og målestokk for utleievirksomheten (Nordvik 201). Dette kommer vi tilbake til senere i artikkelen. Her skal vi rette oppmerksomheten mot hvilke datakilder som er tilgjengelig for en nærmere beskrivelse av volumet og sammensetningen av det norske utleietilbudet. I Norge finnes det ingen fullstendig register over utleieboliger. Dette er en utfordring når vi skal etablere en oversikt og en statusbeskrivelse av situasjonen på det norske leiemarkedet. Det eksisterer imidlertid ulike datakilder som på ulike måter kan bidra til innsikt i strukturen på leiemarkedet. For å få en samlet oversikt over det totale antallet av leieboliger, og utviklingen i dette tilbudet, er det mulig å benytte opplysninger fra folke- og boligtellingene. Folke- og boligtellingene gir en oversikt over hvordan den totale boligmassen fordeler seg mellom eie- og leieboliger. Det totale antallet av leieboliger kan videre brukes for å beregne hvordan disse boligene fordeler seg mellom ulike leiesektorer. I den siste tellingen fra 2011 er det imidlertid ikke mulig å skille mellom ulike eierforhold til leieboligene, for eksempel om det er kommunen, et boligselskap eller en privatperson som eier utleieboligen. Dette betyr at vi ikke har et godt og oppdatert mål på det totale antall boliger i ulike utleiesektorer. For å få slike estimat, er det nødvendig å benytte fordelinger fra utvalgsundersøkelser og beregne hvordan den totale massen av utleieboliger fordeler seg mellom ulike sektorer. Det er imidlertid viktig å være oppmerksom på at siden slike utvalgsundersøkelser innebærer usikkerhet med hensyn til representativitet og skjevt frafall, vil det også være knyttet usikkerhet til slike beregninger. Disse beregningene er likevel det nærmeste vi kommer en oversikt over antall boliger i de ulike utleiesektorene i dagens tilgjengelige data. Når det gjelder tilgangen på landsrepresentative utvalgsundersøkelser, er det særlig levekårsundersøkelsene og leiemarkedsundersøkelsene som er relevante for å beskrive

sammensetningen i utleietilbudet. Leiemarkedet er flere ganger blitt beskrevet med utgangspunkt boforholds- og levekårsundersøkelsene (f.eks. Langsether mfl. 200: Langsether og Sandlie 2006; Sandlie 2010; 201). Leiemarkedsundersøkelsen er ikke blitt brukt i samme utstrekning, men undersøkelsen har noen fordeler som utfyller levekårsundersøkelsene. Undersøkelsen er en nivåtallsundersøkelse og skal i utgangspunktet si noe om leienivået og sammensetningen av leiemarkedet på et gitt tidspunkt. Undersøkelsen gjennomføres årlig med uavhengige utvalg hvert år. Populasjonen for utvalget er alle utleieboliger. Nettoutvalget er på 800 personer. Til forskjell fra levekårsundersøkelsene, gjør utvalgsstørrelsen det mulig å detaljere enkelte beskrivelser ned på de fem største byene (Oslo, Bergen, Trondheim, Stavanger og Tromsø). Undersøkelsen inneholder spørsmål som gjør det mulig å beskrive ulike utleiesektorer ut fra hvem som eier utleieboligene, hustype, boligstørrelse, tilgang på ulike fasiliteter, tilgjengelighet for rullestol og kontraktsforhold. Disse variablene gjør det mulig å gi et generelt oversiktsbilde over boligtilbudet i ulike utleiesektorer. Denne artikkelens analyser vil i hovedsak basere seg på tall fra Leiemarkedsundersøkelsen 2012 1. Utvalgsundersøkelser vil som nevnt innebære utfordringer knyttet til skjevt frafall av kommunale utleieboliger. I beskrivelsen av status i den kommunale utleiesektoren er det imidlertid mulig å supplere slike undersøkelser ved å benytte opplysninger fra KOSTRA. Her er finnes det nøkkeltall fra kommunene om eksempelvis antall kommunalt disponerte boliger, andel kommunale boliger som er tilgjengelige for rullestolbrukere, avslag på søknad om kommunal bolig og ventelister. Selv om det er velkjent at KOSTRA dataene har en del svakheter, kan de være informative med hensyn til å belyse utviklingen over tid i den kommunale boligmassens størrelse og sammensetning. Når det gjelder profesjonell utleie, er det også mulig å få en oversikt over omfanget av slike boliger gjennom Skatteetatens registre. Profesjonell utleie er som vi kommer tilbake til i neste avsnitt et vidt begrep, men i skattesammenheng er det for eksempel mulig å definere profesjonell utleie som selskap som driver utleie av boligeiendom eller privat personer som leier ut boliger eller mer. Vi har vært i kontakt med Skatteetaten for å få tilgang på disse tallene, og denne oversikten presenteres i neste avsnitt. Tallene fra Skatteetaten gjør det mulig 1 Til denne studien har vi gjennom NSD fått tilgang til datamaterialet fra 2012, men det finnes oppdaterte frekvenser fra 201 på Statistisk sentralbyrås internettsider.

å få en oversikt over volumet i profesjonell utleie på landsbasis, samt hvordan denne utleien fordeler seg i landets kommuner. Hva er profesjonell boligutleie? Formålet med denne artikkelen er å gi en nærmere beskrivelse av profesjonelle utleie med hensyn til både omfang og innhold. Det er imidlertid ikke opplagt hva som ligger i dette begrepet. Dette gjør også det vanskelig å tolke hva som ligger til grunn for det politiske ønsket om økt profesjonalisering av utleiesektoren. Historisk har en rød tråd i norsk boligpolitikk vært en negativ holdning til profesjonelle utleiere. Tydeligst kom denne holdningen til uttrykk gjennom Trygve Brattlis etter hvert så kjente sitat om at ingen skal tjene penger på vanlige folks hjem. Eierlinjen i boligpolitikken er slik sett et tydelig forsøk på å beskytte boligeierne mot utnyttelse fra boligspekulanter (Fehay og Norris 2010). Mot denne bakgrunnen synes ønsket om et større utleietilbud med økt innslag av profesjonell utleie å være et historisk paradoks. Profesjonell utleie er imidlertid et vidt begrep, og i det følgende pekes det på at denne utleievirksomheten kan være basert på mer enn kommersielle og spekulative motiv. Tradisjonelt har en sentral dimensjon i beskrivelsen av leiemarkedet dreid seg om forholdet mellom kommersiell og ikke-kommersiell utleie, og innen boligforskningen har det blitt gjort et skille mellom integrerte og dualistiske leiemarked (Kemeny 199). Kommersiell utleie har gjerne vært forbundet med private utleietilbud, mens ikke-kommersiell utleie har bestått av offentlig utleietilbud. I et integrert leiemarked vil både det private og offentlige utleietilbudet være åpent for alle boligsøkere. Poenget med den offentlige utleievirksomheten er å sette en boligstandard og redusere risikoen for boligmangel. I tillegg skal den offentlige utleiesektoren fungere som et instrument for å begrense og kontrollere husleienivået på leiemarkedet. Et dualistisk leiemarked er derimot kjennetegnet ved at offentlige utleie ikke er i direkte konkurranse med den private utleievirksomheten. Den skal derimot fungere som et supplement og sikkerhetsnett for de som av ulike grunner ikke makter å etablere seg på boligmarkedet uten hjelp. En innvending mot denne todelingen er at den ikke fanger opp gråsoner mellom private og offentlige utleiere, der tildeling av bolig skjer på andre og mer mangfoldige kriterier enn behovsprøving. Maclennan (1998) har derfor argumentert for at det ikke finnes noe enkelt skille mellom kommersiell og ikke-kommersiell utleie. Istedenfor finnes det et bredt spekter av markeds-/ikke-markedsmodeller med ulike funksjoner som tilbys av det offentlige, bedrifter og markedet. Utleietilbudet er med andre ord sammensatt og

består av ulike typer utleiere. Utleierne på det private leiemarkedet kan for eksempel være privatpersoner, bedrifter, arbeidsgivere, studentsamskipnader og ulike ideelle organisasjoner. Dette betyr at ikke alle private utleieboliger fordeles på et åpent marked ut fra kommersielle hensyn. Noen utleiere leier for eksempel ut til venner og slektninger, og de er villige til å gi et avslag på husleien ut fra den tryggheten dette gir. Videre er det endel private utleieboliger som ikke er tilgjengelige for folk flest, fordi de tildeles ut fra studentstatus eller ansettelsesforhold. Det er heller ikke slik at alle utleieboliger for vanskeligstilte er offentlige og tildeles ut fra behov. Som vi kommer tilbake til senere vil en del av utleietilbudet til vanskeligstilte tilbys av private aktører gjennom offentlig-private samarbeidsavtaler, og en del offentlige utleieboliger som organisert i kommunale foretak benytter seg av en tilnærmet markedsleie eller «gjengs leie» (Medby og Langsether 2007). Oxley med kolleger (2010) har med utgangspunkt eierforhold og hvordan boligene blir tildelt boligsøkere laget kategorisering over ulike private utleiere (Tabell 1). De har identifisert fire kategorier av privat utleieboliger. Den første kategorien består av boliger som leies ut av personer eller bedrifter til markedsleie og tilbys på det ordinære leiemarkedet. Den andre kategorien består også av utleieboliger som leies ut av personer eller bedrifter, men disse boligene leies ikke ut til markedsleie. Derimot er leieforholdet knyttet til arbeids- eller familieforhold. Den tredje kategorien inneholder utleieboliger som leies ut av privat personer eller bedrifter, og der tildelingskriteriene er knyttet til behovsprøving. Dette vil typisk dreie seg om utleieboliger med kommunal tildelingsrett. Slike øremerkede utleieboliger tilbys gjerne med lav husleie mot at den private tilbyderen mottar offentlig subsidiering til bygging og drift. Den fjerde og siste kategorien av private utleieboliger består av boliger som tilbyd av ideelle organisasjoner og offentlige foretak. Tilbudet av disse boligene skjer gjennom behovsprøving og er ikke åpent for folk flest, selv om husleien er markedsbasert og påvirkes av det ordinære leiemarkedet. 6

Tabell 1: Ulike former for privat utleie. Kilde: Oversatt fra Oxley mfl. (2010:17) Kategori Eierforhold Tildelingsmetode 1 Privat (person eller bedrift) Markedskrefter og markedsleie 2 Privat (person eller bedrift) Privat (person eller bedrift) Ideelle organisasjoner eller offentlige foretak Ikke markedskrefter, men knyttet til arbeids- eller familieforhold Ikke markedskrefter, men sosiale tildelingskriterier knyttet til offentlig subsidiering. Behovsprøvde boliger med lav husleie. Markedskrefter med markedsleie (inkluderer markedsrenter i leieforhold som er behovsprøvd og ikke tildelt gjennom et åpent marked) Markedsleie eller kommersielle motiver er med andre ord ikke et tilstrekkelig kriterie for å skille mellom ulike typer av utleiere. Det synes derimot rimeligere å beskrive ulike typer av utleiere ut fra faktorer som størrelse, kompetanse og motiver for utleievirksomheten (Nordvik 201). I Norge består for eksempel en stor del av utleietilbudet av såkalte sokkelboliger og ekstraboliger (Gulbrandsen og Nordvik 2007). Sokkelboliger er boliger der utleieren leier ut en del av egen bolig. Utleie av slike boliger henger gjerne sammen med eierens økonomi og livssituasjon (Belsby mfl. 200). Slike boliger leies gjerne ut når eierens boutgifter er høye, og utleietilbøyeligheten avtar etter hvert som inntekten øker og eventuelle barn i husholdet tar i bruk utleiedelen. Ekstraboliger er boliger eieren av ulike grunner eier i tillegg til egen bolig. Boligene blir ofte betraktet som en formuesplassering, og slike boliger leies gjerne ut i påvente av en alternativ bruk eller et eventuelt salg. Det som kjennetegner utleie av sokkel- og ekstraboliger er med andre ord at utleierne har en forholdsvis kort tidshorisont, og boligene kan enkelt trekkes inn og ut av leiemarkedet. Dette utleietilbudet beskrives derfor gjerne som flyktig og ustabilt (Nordvik 1996; Gulbrandsen og Nordvik 2007). Siden utleievirksomheten har liten skala og leieinntektene primært er en biintekt for utleier, preges virksomheten av lite profesjonalitet og mangelfull kunnskap om gjeldende lover og regler (Langsether og Sandlie 2006). Kortsiktighet og mangelfull kunnskap blant utleierne gir noen boligpolitiske utfordringer for myndighetene med hensyn til å sikre trygge og stabile forhold. I tillegg kan et marked med mange små aktører være lite transparent og vanskelig å regulere og kontrollere. Tidligere studier har også pekt på problemer noen grupper av boligsøkere møter i denne utleiesektoren med hensyn til både ulike vilkår og ekskludering (Langsether 200; Røed Larsen og Sommervoll 2011; Andersson mfl. 2012). 7

I motsetning til disse private småskalautleierne som driver utleie som en bigeskjeft, vil profesjonell utleie dreie seg om utleie som drives i næringsøyemed. Dette betyr ikke nødvendigvis at utleieren driver ut fra profittmaksimering, men at utleien har en langsiktighet i sitt engasjement på leiemarkedet og at virksomheten drives ut fra lønnsomhetskrav. Det vil som et minimum si at leieinntektene må dekke kostnadene knyttet til investering og drift. Videre kan profesjonalitet i utleievirksomheten også kunne knyttes til kompetanse om de økonomiske og politiske rammebetingelsene som gjelder for leiemarkedet. Med utgangspunkt i denne kompetansen og langsiktigheten i de profesjonelle utleiernes engasjement på leiemarkedet, forventes det at leiemarkedet vil bli lettere å regulere med økt innslag av profesjonell utleie (NOU 2011:1). Til forskjell fra småskalautleierne vil de i mindre grad trekke utleieboliger inn og ut av leiemarkedet avhengig av de politiske rammebetingelsene, slik at profesjonell utleie er mer forenlig med offentlig regulering og utvidede rettigheter for leietakerne. Kompetanse og langsiktighet vil ofte være knyttet til omfanget av utleievirksomheten. Det siste boligutvalget skiller for eksempel mellom utleiere som driver i stor eller liten skala (NOU 2011:1). Profesjonelle utleiere vil som oftest være en organisasjon eller selskap som leier ut boligeiendom, men det kan også være privat personer som har investert i et lite antall utleieboliger (Nordvik 1996). Om vi legger skattereglene til grunn, vil for eksempel utleie av eller flere boliger betraktes som næringsinntekt. Omfanget av profesjonell utleie Med utgangspunkt i de nevnte faktorene, kan profesjonell utleie defineres på ulike måter. Norge har som nevnt ingen fullstendig register over utleieboliger, og kategoriene for ulike typer utleie er forskjellig i ulike undersøkelser. Dette gjør at profesjonell utleie må defineres ulikt i de ulike undersøkelsene, og det er ikke mulig å få en god oversikt over det totale antallet profesjonelle utleieboliger og hvor stor andel denne utleieformen utgjør på leiemarkedet. Om vi tar utgangspunkt i leiemarkedsundersøkelsen, så defineres profesjonell her som «privat gårdeier eller gårdselskap» (Belsby mfl. 200). Denne utleieformen utgjør 26 prosent av det totale utleietilbudet i leiemarkedsundersøkelsen fra 2012, eller omkring 10 000 utleieboliger (tabell 2). 8

Tabell 2: Leieboliger etter eierforhold til bolig i Leiemarkedsundersøkelsen 2012. Prosent Beregnet antall Kommunen Privat gårdeier eller gårdselskap Slektninger eller venner Annen privat person Arbeidsgiver Studentsamskipnaden/studentboligstiftelse Andre 12 26 10 1 Ca. 60 000 Ca. 10 000 Ca. 0 000 Ca. 206 000 Ca. 1 000 Ca. 2 000 Ca. 1 000 N= 669 02 68 Sammenligner vi dette med tidligere studier gjennomført med utgangspunkt i levekårsundersøkelsene (f.eks. Sandlie 2010; 201), er omfanget av profesjonell i leiemarkedsundersøkelsen større enn i levekårsundersøkelsene. Definert som «organisasjon eller stiftelse» og «bedrift» utgjør profesjonell utleie 1 prosent i levekårsundersøkelsen fra 2012 (tabell ). Forskjellene dreier seg delvis om forskjeller i hvordan profesjonell utleie defineres i de to undersøkelsene, og delvis om utvalgsforskjeller. Utvalget i levekårsundersøkelsen skal være landsrepresentativ for hele befolkningen, mens leiemarkedsundersøkelsen kun er representativ for leiemarkedet. Ved siden av undersøkelsenes kategorier og våre fortolkninger av disse, må vi også ta høyde for forskjeller knyttet til respondentenes tolkninger av disse kategoriene. Det er ikke umiddelbart gitt for en leieboer å definere hvem som eier utleieboligen de bor i, noe som for eksempel gjelder en del utleieboliger som leies ut gjennom utleiemeglere. Tabell : Leieboliger etter eierforhold til bolig i levekårsundersøkelsen 2012. Prosent. Prosent Beregnet antall Kommunen Stat Organisasjon eller stiftelse Bedrift Slektninger eller venner Annen privat person Andre 11 2 6 8 1 1 Ca. 000 Ca. 10 000 Ca. 0 000 Ca. 0 000 Ca. 16 000 Ca. 200 000 Ca. 000 N= 768 02 68 9

En type profesjonell utleie som vi ikke får med i utvalgsundersøkelser som leiemarkedsundersøkelsen og levekårsundersøkelsen, er privatpersoner som har investert i et lite antall boliger og som de har planer å leie ut over en lengre periode (Nordvik 1996). Den siste boligmeldingen peker i denne sammenheng på at en konkret definisjon av profesjonell utleie kan være å ta utgangspunkt i at utleieren har utleievirksomheten som næring, og i ligningspraksis defineres leieinntektene som næringsinntekt dersom utleieren leier ut fem boliger eller mer (Meld. St. 17 2012-201, s.8). I forbindelse med gjennomføringen av dette prosjektet, har vi vært i kontakt med Skatteetaten. De har vært behjelpelige til å fremskaffe en oversikt over antall ligningsregistrerte privatpersoner som leier ut fem boliger eller mer og antall ligningsregisterte selskap som driver med profesjonell utleie av bolig. Som vi ser i tabell nedenfor er det få privatpersoner som er ligningsregistrert som utleiere av fem utleieboliger eller mer. I 201 var det bare 67 personer i landet som helhet, og 22 av disse var registrert i Oslo. Omfanget er overraskende lite. Dette kan skyldes at omfanget av denne typen «profesjonell utleie» er mindre enn vi ofte tror, men det kan også tenkes at mørketallene er store. En annen, og kanskje mer sentral forklaring, tror vi kan knyttes til måten slike utleiere organiserer seg. For privatpersoner som leier ut fem boliger eller mer kan det være mer hensiktsmessig å organisere utleievirksomheten i et selskap. Tabell : Antall privatpersoner som leier ut boliger eller mer i Oslo og landet totalt sett. Kilde: Skatteetaten. 2011 2012 201 Oslo 16 21 22 Totalt i hele landet 2 61 67 I tabell presenteres utviklingen i antall ligningsregistrerte selskap som driver med profesjonell utleie av bolig. Tabellen viser noen interessante trekk i utviklingen fra 2011 til 201, samt fordelingen av denne typen utleie i de ulike storbyene. I 201 var det totalt sett registrert 0020 selskaper som drev utleie av bolig i hele landet. Dette var 202 selskaper mer enn i 2011, altså en økning på i overkant av 7 prosent på to år. Vi kan med andre ord se en tendens som peker mot økt profesjonell utleie de senere årene, men vi kan ikke se om dette er storskalautleiere med mange utleieboliger eller mindre utleieselskap som driver i liten skala. Videre er omfanget av «profesjonelle selskaper» er størst i byene, og spesielt stort i Oslo og Bergen. I 201 var det 207 registrerte selskap som drev med utleie av bolig i Oslo, og 17 i 10

Bergen. Det er også i disse to byene vi finner størst økning fra 2011, med henholdsvis 109 og 11 selskaper. Tabell : Antall ligningsregistrerte selskap som driver med profesjonell utleie av bolig i de fem største byene og totalt i hele landet. Kilde: Skatteetaten. 2011 2012 201 Oslo Bergen Trondheim Stavanger Kristiansand 198 122 80 7 06 201 10 800 602 1 207 17 809 60 29 Totalt i hele landet 27 996 29 07 0 020 Den geografiske variasjonen i profesjonell utleie er også synlig i leiemarkedsundersøkelsen fra 2012 (tabell 6). Profesjonell utleie har størst andel av leiemarkedet i byene, og særlig i de største byene. I Oslo utgjør private gårdeiere og gårdselskap 0 prosent av det totale utleietilbudet, og i overkant av 0 prosent i Bergen og Trondheim. Til sammenligning utgjør denne utleieformen omkring én femtedel av utleietilbudet i Stavanger og Tromsø, men på grunn av få observasjoner skal vi være forsiktige med å legge for stor vekt på disse tallene. Som nevnt over, kan også en del av den «profesjonelle utleien» i leiemarkedsundersøkelsen muligens knyttes til større innslag av utleiemeglere. Andelen private småskalautleiere kan med andre ord være større enn tallene i tabellen nedenfor gir inntrykk av. Tabell 6: Fordeling av ulike typer utleiere i fem av de største storbyene. Kilde: LMU 2012 Oslo Bergen Trondheim Stavanger Tromsø Slekt/venner/arbeidsgiver/annen Annen privatperson Privat gårdeier/gårdselskap Kommune Studentsamskipnad/studentstiftelse 10 0 9 6 11 9 2 1 12 2 1 16 10 1 6 17 1 9 1 20 16 (Ikke basert på registerdata. Tall for Stavanger og Tromsø må tolkes med varsomhet grunnet få observasjoner. Avrundinger kan forårsake at totaltallet vil avvike marginalt fra 100.) 11

Boligformidling Et sentralt spørsmål med hensyn til en vurdering av om leiemarkedet er velfungerende eller ei, dreier seg om boligfordeling og i hvilken grad utleietilbudet er tilgjengelig for folk flest. Siden utleietilbudet på det norske leiemarkedet er dominert av mange småskalautleiere, kan tilbudet fremstå lite transparent og for enkelte grupper kan det være vanskelig å få tilgang på en leiebolig. Små utleiere har sannsynligvis en større mulighet og sterkere insentiver til å vurdere hver enkelt boligsøker individuelt (NOU 2011:1, s. 67). Dette gjelder særlig ved utleie av sokkelbolig, der utleier og leietaker lever fysisk tett innpå hverandre. Slekt, venner og bekjente er derfor viktige formidlingskanaler når privatpersoner skal leie ut en del av egen bolig eller en ekstrabolig (Langsether mfl 200). Betydningen av slike uformelle formidlingskanaler kommer tydelig frem i tabell 7. Tabellen viser hvordan leietakere har fått tak i leieboligen sin ut fra hvem som leier ut boligen. Vi ser at det er stor forskjell mellom ulike utleiesektorer med hensyn til hvordan utleieboligene formidles, og det er forholdsvis få utleieboliger som formidles gjennom åpen annonsering til boligsøkere. Mange utleieboliger er ikke tilgjengelige for folk flest, men formidles gjennom arbeid, familie og venner og på andre måter. Tabell 7: Boliganskaffelse etter hvem som leier ut boligen. Kilde: LMU 2012 Kommune Privat gårdeier/ gårdselskap Slektninger eller venner Annen privatperson Studentbolig Arbeidsgiver Annonse Familie/venner Arbeid På annen måte 10 6 78 6 28 9 7 6 87 2 6 1 8 9 7 7 7 6 2 79 1 N= 79 167 681 267 0 178 Nettverk og referanser er viktig på leiemarkedet. Innvandrere og nyinnflyttede i de store byene vil derfor kunne ha problemer med å skaffe seg en leiebolig på grunn av manglende nettverk (f.eks. Sandlie og Seeberg 201). Slike mekanismer gjør seg også gjeldendene innenfor den profesjonelle utleiesektoren, men i mindre grad enn i det øvrige private utleietilbudet. 12

Forholdet mellom utleier og leietaker Relasjonen mellom utleier og leietager vil variere i ulike utleiesektorer, og relasjonen kan beskrives og reguleres langs en økonomisk, juridisk og sosial dimensjon (Lister 2002). Disse dimensjonene danner utgangspunkt for ulike rettferdighets- eller rimelighetsbetraktninger. Utleierne har for eksempel risiko knyttet slitasje på utleieboligen, ubetalte husleier og tomgang. Hvordan utleieren vurderer risikoen ved å leie ut til ulike grupper av boligsøkere, kan derfor på den ene siden ligge til grunn for beslutningen om hvem som skal få leie. På den annen side kan denne vurderingen også bety at husleien settes høyere ut fra forventninger om at det er større risiko knyttet til leietakerne, eller tilby lavere husleie til leietakere som antas å være forbundet med liten risiko (NOU 2011:1). Slike vurderinger kan også ligge bak beslutningen om hvilken type leiekontrakt leietakerne tilbys. Når det gjelder den rettslige reguleringen av leieforholdet, er det også verdt å merke at denne i noen tilfeller kan komme i konflikt med mer uformelle forventninger om hva som er rimelig. I tilfeller der privatpersoner leier ut deler av egen bolig er det for eksempel ikke utenkelig at legale reguleringer av leieforholdet må vike for mer uformelle forventninger om hva som er rimelig med hensyn til at dette er en privatpersons egen bolig. Både utleiernes motivasjon og situasjon vil være ulik i ulike utleiesektorer (Norvik 201). Slike forhold vil som nevnt ofte påvirke husleien de tar eller får. I tabell 8 presenteres en fordeling av husleienivået på utleieboliger med 2 rom ut fra hvem som leier ut boligen. Husleiene er ikke kontrollert for eventuelle kvalitetsforskjeller mellom utleieboligene. De høyeste husleiene finner vi ikke overraskende blant private gårdeiere og gårdselskap. Her var gjennomsnittshusleien 7710 kroner i 2012. De laveste husleiene finner vi blant utleiere vi kan anta ikke har kommersielle motiver eller som kan tilby redusert husleie på grunn av kjennskap mellom utleier og leietaker. Gjennomsnittsleien blant de kommunale utleierne ligger 1616 kroner under de «profesjonelle» gårdeierne. Dette utgjør en forskjell på 21 prosent. Lavest leienivå finner vi blant leieforhold mellom slektninger eller venner. Her var gjennomsnittsleien 8 kroner i 2012, eller 2172 kroner og 28 prosent under de private gårdeierne. Nesten like lave husleier finner vi også i leieforhold som er knyttet til arbeidsgivere og studentsamskipnader. 1

Tabell 8: Månedlig husleie for toromsboliger etter eierforhold til utleiebolig. Kroner. Kilde: LMU 2012 Kommune Privat gårdeier/gårdselskap Slektninger eller venner Annen privatperson Studentbolig Arbeidsgiver Gj.snitt 1.decil 1.kvartil Median.kvartil 9.decil 609 980 72 88 7000 821 7710 700 6000 7800 9202 1000 8 200 00 00 7000 9000 728 000 000 7000 9000 11000 80 000 80 690 6871 80 N= 0 62 1 776 116 0 690 27 7 10 6791 970 Utleiernes motivasjon og situasjon kan også ligge til grunn for forskjeller i kontraktsforholdet mellom utleier og leietaker i de ulike utleiesektørene. For eksempel kan en kjennskap mellom utleier og leietaker påvirke beslutningen om det er behov for leiekontrakt eller ikke. Kjennskap og gjensidig tillit til hverandre kan gjøre det enklere å regulere leieforholdet gjennom uformelle forventninger fremfor en formell leiekontrakt. Det er imidlertid rimelig å regne utleier som den sterkeste parten i et leieforhold, slik at en formalisert leiekontrakt vil i de fleste tilfeller være en fordel for leietakeren. Tabell 9 viser fordelingen av andel leietakere som har inngått en formell leiekontrakt ut fra hvem som leier ut boligen de bor i. Vi ser at det store flertallet har inngått en leiekontrakt med utleieren. Størst innslag av det vi kan kalle en uformell regulering av leieforholdet, der det ikke er inngått en leiekontrakt, finner vi blant de som leier av slektninger eller venner og de som leier av arbeidsgiver. Tabell 9: Inngått leiekontrakt blant leieboere fordelt etter type utleier. Prosent. Kilde: LMU 2012 Kommune Privat gårdeier/gårdselskap Slektninger eller venner Annen privatperson Studentbolig Arbeidsgiver 92 97 62 9 99 80 N= 781 1679 682 268 0 179 Husleieloven skiller mellom tidsbestemte og tidsubestemte leiekontrakter. Tidsbestemte leiekontrakter innebærer at leieforholdet opphører uten oppsigelse når leieperioden går ut, mens tidsubestemte leiekontrakter løper til de sies opp av en av partene. For utleieren kan det være både fordeler og ulemper med de ulike formene for kontrakter. Tidsbestemte avtaler kan for eksempel være en stor fordel dersom utleieren anser at det er stor risiko forbundet med å 1

leie ut til en leietaker. Det kan være greit å ha inngått en kortsiktig leiekontrakt når utleieren er misfornøyd med leietakeren av årsaker som ikke gir rettslig grunnlag for oppsigelse. Ulempen er imidlertid at en tidsbestemt leieavtale ikke kan settes til kortere tid enn tre år, så fremt det ikke er snakk om utleie av en del av boligen utleieren selv bor i. Da kan leietiden begrenses til ett år om gangen. Hovedregelen i husleieloven er at alle leieforhold er tidsubestemte, slik at tidsbestemte leiekontrakter må avtales særskilt. Dersom det ikke går tydelig frem av leiekontrakten at den er tidsbestemt, og hvor lang tid den gjelder, vil kontrakten med andre ord regnes som en tidsubestemt leieavtale. En tidsubestemt leiekontrakt løper til den sies opp av en av partene. Leietakeren kan si opp avtalen når han eller hun ønsker det, og av de grunner som leietakeren ønsker. Utleier kan kun si opp leieavtalen under visse forutsetninger, som er eksplisitt beskrevet i husleieloven ( 9-). Dette vil blant annet dreie seg om at utleieboligen skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som tilhører husstanden, utleieboligen skal rives eller bygges om, utleieren misligholder leieavtalen eller det foreligger annen saklig grunn til oppsigelse. For utleier vil fordelen med en tidsubestemt leiekontrakt være at den i utgangspunktet gir forutsigbarhet og mindre ressursbruk til å skaffe nye leietakere. Ulempen er at lange leieforhold reduserer utleierens mulighet til å kvitte seg med brysomme leietakere, samt justere husleien til markedsnivå ved sterkt stigende husleier og eventuelt muligheten til å selge boligen raskt ved stigende boligpriser (NOU 2011:1). Tabell 10 viser fordelingen av tidsbestemte og tidsubestemte leiekontrakter blant leietakere i ulike utleiesektorer. Tidsbestemte leiekontrakter er mest utbredt for studentboliger. Blant de som har inngått en leiekontrakt, så er 8 prosent av disse tidsbestemt. Blant privatpersoner som leier ut, uavhengig av om de leier ut til en bekjent eller ikke, så er det mest utbredt å benytte tidsubestemte leiekontrakter. Innenfor de øvrige utleiesektorene er det en jevnere fordeling i bruken av tidsbestemte og tidsubestemte leiekontrakter. Private gårdeiere og gårdselskap ligner i stor grad de kommunale utleierne. 1

Tabell 10: Tidsbestemte eller tidsubestemte leiekontrakter etter type utleier. Prosent. Kilde: LMU 2012 Kommune Privat gårdeier/ Slektninger eller venner Annen privatperson Studentbolig Arbeidsgiver gårdselskap Tidsbestemt Tidsubestemt Vet ikke 7 8 2 18 77 0 6 8 12 1 9 10 N= 716 1620 29 291 02 1 Tidsbestemte leiekontrakter er særlig utbredt blant større utleiere, som for eksempel kommunene, studentsamskipnader og private gårdeier og gårdselskap. I tillegg er tidsbestemte leiekontrakter også utbredt blant arbeidsgivere. Lengden på de tidsbestemte leiekontraktene varierer imidlertid mellom de ulike utleierne. I tabell 11 ser vi at «kortidsleie», i betydning at avtalt leietid er under år, er mest utbredt blant studentsamskipnader. For to av tre tidsbestemte leiekontrakter er den avtalte leietiden her 2 år eller kortere (66 prosent). Blant de øvrige utleierne har over halvparten av de tidsbestemte leiekontraktene en minste avtaletid på år, men kortidsleie er likevel utbredt blant arbeidsgivere ( prosent) og privatpersoner som leier ut til folk de ikke kjenner (7 prosent) eller kjenner (1 prosent). Tabell 11: Lengde på tidsbestemte leiekontrakter etter eierforhold til utleiebolig. Prosent. Kilde: LMU 2012 Kommune Privat gårdeier/gårdselskap Slektninger eller venner Annen privatperson Studentbolig Arbeidsgiver >1 1 2 < - 7 26 8 1 8 8 7 2 1 2 17 20-2 1 7 20 1 2 20 7 8 28 12 28 2 N= 01 66 70 716 29 68 Blant kommunale utleiere og «profesjonelle utleiere» som private gårdeiere og gårdselskap, er det derimot mer vanlig å inngå mer langsiktige tidsbestemte leieavtaler. Over halvparten ( prosent) av de tidsbestemte kontraktene som er inngått med en kommunal utleier har en avtalt leietid på år eller mer. Tilsvarende har omkring én tredjedel (2 prosent) av de tidsbestemte leiekontraktene som er inngått med en privat gårdeier eller gårdselskap en avtalt leietid på år eller mer. Det er likevel verdt å merke at selv om en stor andel av disse tidsbestemte leiekontraktene kan karakteriseres som langsiktige, så preges store deler av det norske 16

utleietilbudet av tidsbestemte avtaler. Majoriteten av disse kan karakteriseres som korttidskontrakter. Og ut fra en målsetting om stabile og trygge boforhold for alle, så gir tidsubestemte leiekontrakter bedre oppsigelsesvern for leietakerne enn tidsbestemte. Boligstørrelse og type Et annet trekk ved utleietilbudet som gjør at det kan være vanskelig å finne gode botilbud, er at leieboligene generelt sett er små og av dårlig kvalitet (NOU 2011:1). Over halvparten av utleieboligene består av ett- og toromsboliger (Sandlie 201). Til sammenligning utgjør denne boligstørrelsen under én tiendedel av selveiermarkedet og omkring én fjerdedel av markedet for andelseie. Leieboligene oppgir også klart oftere ulike kvalitetsproblemer med boligen enn boligeiere (Strand 201). I tabell 12 ser vi at utleieboligene også er små målt i kvadratmeter. Størrelsen på utleieboligene varierer imidlertid blant ulike utleiere. Studentboliger er mindre enn andre utleieboliger, mens boligene som leies ut av privatpersoner ofte er noe større enn øvrige utleieboliger. Boligene som leies ut av private gårdeiere eller gårdselskap ligner har i stor grad samme størrelse som de kommunale utleieboligene. Tabell 12: Utleieboligens størrelse (antall kvadratmeter) etter eierforhold til utleieboligen. Prosent. Kilde: LMU 2012 Kommunen Privat gårdeier eller gårdselskap Slektninger eller venner Annen privatperson Studentbolig Arbeidsgiver <0 0-9 0-79 80-99 100-119 120 =< 11 2 2 7 2 11 26 10 6 6 1 0 1 9 16 8 17 1 7 10 6 29 21 2 1 1 11 20 8 10 9 12 N= 782 1679 680 266 0 178 Variasjonen i boligstørrelse er knyttet til at hustypene som tilbys av ulike utleiere kan være svært ulike. I tabell 1 presenteres hustype fordelt etter ulike typer utleiere. Både blant kommunale utleiere og private gårdeiere og gårdselskap er leilighet i blokk, bygård og flermannsbolig den klart vanligste boligtypen. Blant privatpersoner og arbeidsgivere finner vi 17

også et forholdsvis stort innslag av frittliggende eneboliger. Hybler, hybelleiligheter og sokkelleiligheter i frittliggende hus er som tidligere nevnt mest utbredt blant privatpersoner 18

Tabell 1: Hustype fordelt etter type utleier. Prosent. Kilde: LMU 2012 Kommunen Privat gårdeier eller gårdselskap Leilighet i blokk, i bygård, i firemannseller seksmannsbolig 71 80 Slektninger eller venner 1 Annen privatperson 9 Studentbolig Arbeidsgiver 2 Hybel eller hybelleilighet 7 Hybel, hybelleilighet eller sokkelleilighet i frittliggende hus 19 18 10 Kjedet enebolig, rekkehus eller tomannsbolig (gjelder leie av hele boligen). 8 8 7 1 Frittliggende enebolig (gjelder leie av hele boligen). 6 27 17 0 2 Annen type hus eller leilighet 6 2 6 N= 770 1682 682 268 0 179 19

Bolig med kommunal tildelingsrett En del av den politiske argumentasjonen for et større og mer profesjonalisert utleiemarked, er knyttet til begrensningene i det kommunale utleietilbudet og problemene kommunene møter når de skal formidle boliger til vanskeligstilte på det ordinære utleiemarkedet (Meld. St. 17 2012-201). Utviklingen de siste tiårene har gitt en mer sammensatt gruppe beboere og søkere til kommunenes utleietilbud. Dette stiller krav om både et større og mer differensiert botilbud. Mange av kommunenes utleieboliger er ikke tilpasset disse endringene, og kommunene er derfor på søken etter nye boløsninger for sine boligsøkere. For de fleste boligsøkere vil dette dreie seg om mer eller mindre ordinære boliger av ulik størrelse, men med god og tilrettelagt standard, integrert i ordinære bomiljøer (NOU 2011:1). Kommunene står i utgangspunktet fritt til å velge om de skal eie og tilby disse utleieboligene selv, eller om de alternativt skal inngå avtaler med private aktører om å leie eller disponere disse boligene. I den siste boligmeldingen blir imidlertid kommunene oppfordret til å etablere samarbeidsavtaler med private aktører om å bygge og drifte utleieboliger med kommunal disposisjonsrett (Meld. St. 17 2012-201). Tanken er at dette både kan øke innslaget av profesjonelle utleier i det ordinære utleiemarkedet, samtidig som en forhindrer at alle kommunalt disponerte utleieboliger samles i enkelte blokker og bestemte deler av kommunen. Profesjonelle utleie kan med andre ord være et viktig supplement til den kommunale utleiesektoren. Vi vet ikke hvor omfattende denne typen samarbeid er i dag, men noen kommuner har allerede erfaring med denne typen samarbeid. Tall fra KOSTRA viser at andelen privateide utleieboliger med kommunal disposisjonsrett har økt de siste årene (tabell 7). Antall kommunalt disponerte boliger økte i perioden 2011 til 201 med omkring 00 boliger. I overkant av én tredjedel av denne økningen kommer fra en økning i antall privat eide boliger med kommunal disposisjonsrett (1208 boliger), og i 201 disponerte kommunene 11 016 privat eide utleieboliger. Vi vet ikke om alle disse boligene kan defineres som utleieboliger som eies av profesjonelle utleiere, men vi antar at majoriteten av boligene tilhører denne utleiesektoren. Denne antagelsen bygger på tidligere rapporter fra kommunene om utfordringene de har når de skal formidle utleieboliger til bestemte grupper av vanskeligstilte på det ordinære leiemarkedet, og motviljen de møter blant private småskalautleiere til å inngå avtaler med kommunen (Langsether 200). 20