Førde kommune Styre, råd og utval Møtedato Saksnr Planutvalet 14.11.2013 065/13 Sakshandsamar: Ole Jakob Sande Arkiv: FA-L12 Arkivsaknr.: 12/2937 Detaljregulering Hafstadvegen/Kleivane - Framlegg til offentleg ettersyn Vedlegg: Dok.dato Tittel Dok.ID 04.11.2013 143220110008_Framlegg til Plankart 116080 04.11.2013 143220110008_framlegg til føresegner 116079 04.11.2013 143220110008_ortofoto 116081 23.10.2013 1107 Planomtale rev 23.10.2013.pdf 115289 23.10.2013 1107 Vedlegg til planomtale 23.10.2013.pdf 115290 03.10.2013 1107 Plankart 1-1000 13.09.2013 (A3).pdf 112453 03.10.2013 1107 Føresegner 13.09.2013.pdf 112455 03.10.2013 Arealrekning Hafstadvegen Kleivane 13.09.2013.pdf 112460 03.10.2013 COWI Trafikkvurdering Førde (foreløpig 29 8 2011).pdf 112459 03.10.2013 Rapport 13-12 Førde - Hafstadvegen 28.pdf 112456 03.10.2013 99371001_RIAKU01_Hafstadvegen28_A.pdf 112457 03.10.2013 2013 09 05 notat lyd pdf.pdf 112458 Bakgrunn for saka: Arki AS har i samarbeid med Flataker Landskap AS utarbeidd framlegg til detaljregulering for Hafstadvegen 28 på vegne av Atle Helle Eigedom AS. Det er utarbeidd planomtale med risikoanalyse, situasjonsplan på 3 ulike nivå og framlegg til reguleringsføresegner og plankart. I tillegg er det lagt ved rapportar og notat i høve trafikkvurderingar, støy og risiko for ras. Planframlegget skal handsamast etter plan- og bygningslova (PBL) 12-3. Planutvalet skal ta stilling til om framlegget stettar dei krav som er stilt til reguleringsplan, og eventuelt sende denne til offentleg ettersyn. Saksutgreiing: I planframlegget er planområdet redusert i høve til varsel om planstart og framlegg til planprogram. Med omsyn til reduksjon av planomfanget, har rådmannen kome til at krav til planprogram ikkje vert gjeldande. Planarbeidet vart varsla med planprogram 9.3.2012. Området er avsett til sentrumsføremål, trafikkareal og bustad i gjeldande kommuneplan. Planframlegget erstattar delar av 4 ulike reguleringsplanar innanfor eit planområde på om lag 7,1 1
dekar. Planomtale: I planomtalen er det gjort greie for bakgrunn og målsetjing med planarbeidet med vurderingar i høve overordna plan og krav om konsekvensutgreiing. Vidare er planframlegget skildra i høve lokalisering og eigedomsstruktur. ROS-analyse er innlemma i planomtalen. I planomtalen er også verknadane og konsekvensane av planframlegget drøfta, og det er vist til gjennomførte vurderingar og tilhøyrande rapportar. Innkomne merknader i samband med oppstart av planarbeidet er kommentert i planomtalen. Området er i gjeldande planar regulert til fleire ulike føremål. Gjennom planframlegget vert det lagt til rette for å etablere garasjeanlegg i 2 plan med 2 bustadblokker over. Blokkene er planlagt i 6 etasjar over parkeringsanlegg, og ei samla høgde 8 plan. Arealføremåla er bustad og parkering i tillegg til trafikkareal. Uteopphaldsareal er planlagd på tak og over dekke på parkeringsareal mellom blokkene. Det vert vist til planomtalen for fleire opplysningar om framlegget. Føresegner og plankart er juridisk bindande. Vurderingar: Prosjektet er førebels prosjektert med 58 bueiningar og vil gi eit supplement til bustadtilbodet i sentrum på eit areal som delvis ikkje er nytta i dag. Området må reknast som krevjande å bygge ut med omsyn til nærleik til høgt trafikkert veg. Utnytting og byggehøgde Planframlegget skisserer grad av utnytting med %BYA=45% av område på 2,45 daa regulert til Blokk bustad, BB1. Terrenget i planområdet vil i avgrensa grad gi høve til opphald, og område for uteopphald er planlagt på tak og området mellom blokkene. Planomtalen gir ikkje svar på om kravet til uteopphaldsareal på 25m²/bustad vert stetta fullt ut, men det er sett som eit krav i føresegnene. Rådmannen føreset då at vidare detaljprosjektering viser at kravet vert stetta. Byggehøgde er føreslått regulert med høgde gitt i kote over 0m. Sjølve bygningane er planlagt i 8 plan inkludert 2 plan til parkering, og det er i føresegnene gitt opning for at takoverbygg for heis/trapp og rekkverk kan kome over høgda på tak. Byggehøgda er vurdert å vere i samsvar med prinsippa som er grunnlaget for kommunedelplan for planmessig byutvikling. Området er utan sol store delar av året. Sjølv om ikkje området gir dei beste bukvalitetane i høve sol, så er området i sentrum i seg sjølv ein kvalitet. Når det gjeld sol, så meiner rådmannen at det er eit forhold som må aksepterast dersom kommunen ynskjer busetnad i sentrum. Rådmannen har funne at det ikkje er naudsynt med ytterligare dokumentasjon av soltilhøva i form av sol/skugge teikningar. 2
I føresegnene er det fastsett at det er høve til å dele areal til felles uteopphald i mindre soner for å fungere som skjerma område for enkeltpersonar/mindre grupper, jf 6.2. Rådmannen meiner at ei oppdeling av større flater kan vere fornuftig, men at slik deling ikkje må privatiserast og at alle områda skal vere til felles bruk. Rådmannen tilrår difor ei presisering av dette i føresegnene. Bygningsform Planframlegget opnar for ei stegvis utbygging av prosjektet, og den vestlege blokka er prosjektert parallelt med detaljregulering. Det er utarbeidd fasadeteikningar og perspektiv av bygningen. Ut i frå perspektivteikningane framstår prosjektet som ei moderne og tiltalande bustadblokk. Blokk 2 er planlagt i same form som blokk 1, men med lengderetning på blokka vridd om lag 90 grader. Perspektiva viser blokka i byggesteg 1 frå vest, og det er såleis eit noko mangelfullt grunnlag for å vurdere korleis prosjektet tek seg ut i frå sør og aust langs Fjellvegen. Det er i føresegnene ikkje sett krav til fasademateriale generelt eller fasade mot Fjellvegen/E39 for plan 1og 2. Rådmannen meiner at det må vere krav til høg standard på fasadematerial og opparbeiding av uteområda. Vidare meiner rådmannen at det må vere eit sterkt fokus på utforming av fasade mot nord for plan1 og 2, samt støyskjerming mellom blokkene (plan 3), vert utforma. Rådmannen meiner at detaljreguleringa bør skissere krav til fasadeuttrykket, og tilrår eit tillegg i føresegnene 2.2. Tilkomst og trafikkvurdering Tilkomst til byggeområde er planlagt via eksisterande avkøyrsle frå E39. Avkøyrsle er føreslege oppstramma i samsvar med Handbok 017, men med tilpassing av trafikkøy for å kunne legge til rette for trafikk inn og ut av området til Førde Hotell. Innkøyring til parkeringsetasjane er planlagt på 2 nivå, vist med 2 ulike avkøyrsler i plankartet. Det er ikkje vist detaljar på stigningsforholda mot plan 2, og terrenget tilseier at det vil vere utfordrande å endre på eksisterande veg. Rådmannen føreset at eventuelt avvik frå vegnormalen får kompenserande tiltak. Dei trafikale løysingane er basert på trafikkvurderingar utført av Cowi som konkluderer med små endringar i trafikkbelastninga på det aktuelle krysset. Tiltakshavar har hatt dialog med vegkontoret undervegs i planprosessen. Parkering Første og andre plan i prosjektet er tenkt nytta til parkering og nokre få andre funksjonar. Ved eventuell utbygging i to steg, vil det vere noko underkapasitet på parkeringsdekning som er tenkt løyst mellombels på tomteareal som ikkje er bygd på. Detaljar for dette må avklarast i byggesak. Ferdig utbygd vil det vere overkapasitet på parkering i samsvar med gjeldande norm, og tiltakshavar er instilt på å selje eller leige vekk parkeringsareal. Rådmannen tilrår eit tillegg i føresegnene som set krav til utforming av parkeringsareal og tilkomst. 3
Risiko og sårbarheit ROS-analysen viser at det skal takast særskilte omsyn til støy generelt, til støy og støv i byggeperioden, jordkabel (høgspent) i området, avfallshandtering, vurdering av naturfare (skred) og terrengformasjonar (bratte skrentar), samt overvatn, radon og lagring av farlige stoff. I analysen er det skissert korleis dei ulike utfordringane vert handtert. Geologisk vurdering Vedlagt planmaterialet er rapport frå geolog som vurderer forholda knytt til skredfare og stabilitet. I rapporten er det skissert tiltak i terrenget og bygningsmessige tiltak som samla gjer at prosjektet tilfredsstiller sikringsklasse S3 i TEK10. Rapporten tek atterhald om vurdering av bakskjering etter at tomta er sprengt ut. Naturområdet sør i planområdet vert også føreslege regulert til omsynssone for ras/skred. Rapporten er utarbeidd av Russenes Rådgiver Geologi ved Bjørn Falck Russenes. Russenes har lang erfaring innanfor fagfeltet, men rapporten er ikkje kvalitetssikra av andre. Støy Området er utsett for trafikkstøy frå E39, og det er gjennomført støyvurdering av Sweco. Rapporten frå Sweco, samt notat frå tiltakshavar som omhandlar støy ligg ved planmaterialet. Støyrapporten viser at det må gjerast tiltak for uteområde mellom dei planlagde blokkene, samt ekstra bygningsmessige tiltak på nordleg fasade av bygning for å stette krava til støynivå. Tiltakshavar har i møte også skissert planar om ytterligare tiltak i form av skjerming på nordleg fasade, noko som må handterast i samband med handsaming av byggesak. Rettleiar T-1442 som omhandlar støy, gir rom for avvik i sentrumsområde med vilkår om at det vert gjort tiltak med planløysing og stille side kvalitet for opphaldsrom. Planløysinga og terrenget gir ikkje rom for å etablere «stille side», og tilfredstillande støyforhold for private balkongar er ikkje løyst. Avvik i tilfredstillande støytilhøve vert føreslege løyst med tilgang til takterrasse og skjerma uteområde mellom blokkene. Innandørs er støytilhøva tilfredstillande med føresetnad om balansert ventilasjon. Avfall Rom for samling av boss er lokalisert på plan 1 i nord-vestre hjørne av vestleg blokk. Rommet har enkel tilkomst frå innkøyringsområdet til parkeringsanlegget. Konklusjon: Planframlegget legg til rette for eit prosjekt som vil vere eit viktig bidrag til å etablere fleire bustader i sentrum. Prosjektet har god arealutnytting, og er planlagt slik at det kan ligge til rette for utviding mot aust. Sjølv om planområdet er redusert i sør (Kleivane), er likevel prosjektet planlagt slik at det kan legge til rette for ein form for framtidig samankopling med dette området for eventuell felles tilkomst via heis frå 4
parkeringsanlegg. Planområdet er sentralt i Førde sentrum, og rådmannen meiner det er viktig å setje høge krav til uttrykk og materialval. Fjellvegen vil vere ei sentral trafikkåre gjennom sentrum sjølv om traseen for E39 vert lagt om, og støy for trafikken er ei ulempe som slike sentrale bustadprosjekt må leve med. Rådmannen tilrår ei supplering av føresegnene med omsyn til fasadeuttrykk, bruk av felles uteopphald og utforming av parkeringsareal/tilkomst. Rådmannen sitt framlegg til vedtak: I samsvar med Plan- og bygningslova 12-10, vert detaljregulering for Hafstadvegen/Kleivane med plankart og føresegner dagsett 13.9.2013, sendt ut på høyring og lagt ut til offentleg ettersyn. Følgjande tillegg skal takast inn i føresegnene før utlegging; 2.2: Det skal være særskilt fokus på at fasade mot sør for plan 1 til 3 får eit tiltalande urbant preg. 3.3: Parkeringsareal skal formast etter Byggforsk (NBI) nr. 312.130 (2005) sin rettleiar for parkeringsplassar og anlegg. 6.2: Områda skal vere felles for alle bebuarane, og det er ikkje høve til å gjere tiltak som verkar privatiserande for einskilde soner. Handsaming i Planutvalet 14.11.2013: Skriv frå Lun Domi AS dagsett 13.11.13 vart sendt ut til medlemene same dag. Kartskisser som syner gjeldande planar og nytt planforslag vart lagt fram på møte. Bodil Kidøy Lunde (H) gjekk frå som ugild i denne saka. Bjørn Nordberg (H) møtte som vararepresentant. Avrøysting: Rådmannen sitt framlegg vart vedteke med 8 mot 1 røyst (Kvamme) PLAN-065/13 Vedtak: I samsvar med Plan- og bygningslova 12-10, vert detaljregulering for Hafstadvegen/Kleivane med plankart og føresegner dagsett 13.9.2013, sendt ut på høyring og lagt ut til offentleg ettersyn. Følgjande tillegg skal takast inn i føresegnene før utlegging; 2.2: Det skal være særskilt fokus på at fasade mot sør for plan 1 til 3 får eit tiltalande urbant preg. 3.3: Parkeringsareal skal formast etter Byggforsk (NBI) nr. 312.130 (2005) sin rettleiar for parkeringsplassar og anlegg. 6.2: Områda skal vere felles for alle bebuarane, og det er ikkje høve til å gjere tiltak som verkar privatiserande for einskilde soner. Førde, den 05.11.2013 5
Ole John Østenstad Rådmann Odd Harry Strømsli Leiar Byggesak og arealforvaltning Tlf. 57612715 6