Gnr 99 Bnr 1 - Sundbyveien 50 - Fradeling - Klage på avslag Saksbehandler: Silje Marie Raad Saksnr.: 15/02206-51 Behandlingsrekkefølge Møtedato Hovedutvalg for teknikk og miljø 18.08.2016 Formannskap 24.08.2016 Rådmannens innstilling: Formannskapet finner at klagers anførsler utgjør momenter som må medføre en annen vurdering av saken enn det som fremkommer av rådmannens opprinnelige vedtak av 04.03.2016. Formannskapet omgjør rådmannens vedtak av 04.03.2016 sak nr. 15/02206-29 og klagen tas således til følge. Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 innvilger Formannskapet dispensasjon fra kommuneplanens arealdel og LNF-formålet for fradeling av boligtomt på gnr. 99, bnr. 1. Dispensasjon gis under forutsetning av at Landbrukskontoret i Follo også innvilger tillatelse til deling etter jordlova 12. Dispensasjon gis under forutsetning av at Statens Vegvesen i medhold av vegl. 40 godkjenner nye avkjørsler på situasjonskart mottatt 23.05.2016. Fremtidig byggesak på nordsiden av Sundbyveien vil bli gjenstand for nærmere vurdering etter gjeldende regelverk, inkludert jordlova 9 om omdisponering. Byggesøknaden vil også bli oversendt statlige og regionale myndigheter for ny uttalelse. Et vilkår for en eventuell byggesaksdispensasjon skal være at det kun tillates oppføring av én ny boenhet på nordsiden og at avkjørsler opparbeides i tråd med godkjenningen fra Statens Vegvesen. Eiendommene tillates ikke ytterligere oppdelt. Begrunnelse for delesøknaden var at gården skal reetableres på nordsiden med nye driftsbygninger. I fremtidig byggesak bør bygningsmyndigheten derfor i samråd med Follo Landbrukskontor vurdere om dette skal settes som et vilkår for en eventuell byggesaksdispensasjon, og om ny bolig dermed kun bør tillates dersom den oppføres i egenskap av nytt våningshus knyttet til gården. Dette vil bli gjenstand for nærmere vurdering i en eventuell byggesak. Med hjemmel i pbl. 20-3 jf. 20-1 bokstav m) gir Formannskapet tillatelse til fradeling av boligtomt på gnr. 99, bnr. 1. Tillatelsen gis på grunnlag av innkommet søknad. Vurdering fremkommer av saksutredningen. Ås, 07.08.2016 Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Teknisk sjef 15/02206-51 Side 1 av 10
Vedlegg: 1. Deletillatelse 25.03.2008 2. Uttalelse Statens Vegvesen Region Øst 3. Makeskifte/ felles avkjørsel 4. Følgebrev søknad om fradeling 5. Søknad om fradeling 6. Søknad om dispensasjon fra deleforbudet i LNF-A område 7. Situasjonskart søknad om fradeling 8. Uttalelse Akershus Fylkeskommune 9. Uttalelse Fylkesmannen i Oslo og Akershus 10. Uttalelse Statens Vegvesen Region Øst 11. Avslag på søknad om fradeling 04.03.2016. 12. Klage på avslag om fradeling 12.1. Situasjonskart eksisterende atkomster 12.2. Situasjonskart fradeling 12.3. Situasjonskart alternativ biloppstillingsplass sørparsell 12.4. Kart samordning av atkomster 12.5. Bilder avkjørsler 14. Uttalelse Statens Vegvesen Region Øst 13. Kart endret atkomst Avgjørelsesmyndighet: Formannskapet Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalg for teknikk og miljø Formannskapet Øvrige dokumenter som ligger i saken: Samtlige dokumenter i saken Vedtak i saken sendes til: Morten Støen 15/02206-51 Side 2 av 10
SAKSUTREDNING: Bemerkning om behandlingsprosessen: Det er Formannskapet som har den avgjørende myndighet og som skal fatte vedtak i kommuneplansaker i Ås kommune. Denne saken fremmes derfor primært for Formannskapet. Saken vil likevel bli fremmet også for Hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM). Dette fordi saken er av svært sammensatt art, og berører områder som også faller inn under HTM sitt myndighetsområde. I tillegg er delesaker i dette området tidligere blitt behandlet i HTM. Sammendrag: Parsell på sørsiden av Sundbyveien søkes fradelt parsell på nordsiden av Sundbyveien. Tomta ble tillatt fradelt i 2008 på nærmere angitte vilkår fra Statens Vegvesen. Tiltakshaver ønsker ikke å følge disse vilkårene og søker derfor nå på nytt om fradeling på andre premisser. De omsøkte atkomstløsninger bryter med de opprinnelige vilkårene som Statens Vegvesen satte for fradeling i 2008. Statens Vegvesen kunne i utgangspunktet ikke akseptere disse. Sammen med klage på avslag er det imidlertid nå utarbeidet et nytt forslag til atkomst, som Statens Vegvesen finner å kunne godkjenne. Rådmannen mener dette er et nytt moment i saken som må medføre en annen vurdering enn det som fremkommer av rådmannens opprinnelige vedtak om avslag av 04.03.2016. Rådmannen mener derfor at dispensasjon og deletillatelse bør innvilges. Sakens bakgrunn: Gnr./bnr. 99/1 består av to parseller som er fysisk delt av Sundbyveien, Fv.56. 15/02206-51 Side 3 av 10
Både nord- og sørparsellen er disponert til LNF-A formål, her tillates det i følge kommuneplanen ikke fradeling. Nordparsellen består av dyrka mark, noe skog og en mindre driftsbygning. Sørparsellen består av en enebolig. Samlet areal for gnr./bnr. 99/1 (begge parseller) er ca. 33,6 dekar (33.560 m 2 ). Den 25.03.2008 ble det innvilget tillatelse til fradeling av sørparsellen med bolighuset (vedlegg 1). Hensikten med fradelingen var å legge til rette for oppføring av ny bolig på avgivertomta på nordsiden av Sundbyveien der driftsbygningen står i dag. Statens Vegvesen stilte seg den gang positiv til fradelingen (vedlegg 2), under streng forutsetning av at avkjørselen til eksisterende driftsbygning på nordsiden av Sundbyveien ble stengt og at atkomst til fremtidig bolig knyttes til avkjørselen lenger vest på eiendommen som vist på kartet nedenfor. I tillegg var det, som ledd i delesaken, en forutsetning at det skulle gjennomføres et makeskifte med naboeiendommen på gnr./bnr. 99/4,7 (vedlegg 3). Ved å overdra et mindre jordstykke (99/20) til 99/4,7, skulle 99/1 få et areal til innkjøring og biloppstilling til sin enebolig. Det skulle altså opprettes en felles avkjørsel for 99/4,7 og 99/1, og eksisterende avkjørsel til eneboligen på 99/1 skulle lukkes. 15/02206-51 Side 4 av 10
Makeskiftet ble imidlertid aldri gjennomført, og felles atkomst med 99/4,7 ble derfor aldri opprettet. Statens Vegvesens forutsetninger for den godkjente fradelingen ble dermed ikke fulgt. Gebyr for oppmåling av den fradelte tomta ble heller ikke betalt og det ble derfor aldri rekvirert oppmålingsforretning etter matrikkellova. Tillatelse til fradeling faller bort dersom det ikke er rekvirert oppmålingsforretning etter matrikkellova innen 3 år etter at tillatelsen ble gitt, jf. pbl. 21-9. Deletillatelsen av 2008 gjør seg derfor ikke lenger gjeldende. Av denne grunn ble det, under litt andre forutsetninger, den 30.01.2015 søkt på nytt om å få fradele eneboligtomta (vedlegg 4-7). Søker har ikke lyktes i å komme til enighet med nabo på 99/4,7 om makeskiftet. Det ble derfor søkt om å få beholde eksisterende atkomst både til sør- og nordparsellen. Felles atkomst med 99/4,7 blir ikke aktuelt, verken gjennom makeskifte eller ved privat tinglyst veirett. Søker ønsket heller ikke å lukke eksisterende driftsavkjørsel på nordsiden av veien for å benytte atkomst lenger vest til eventuell fremtidig bolig. Søker ønsket å beholde avkjørslene både til nord- og sørparsellen. Biloppstillingsplasser på sørsiden er på kartet plassert mellom boligen og Sundbyveien, ca. 4 meter fra veikanten. 15/02206-51 Side 5 av 10
Den nye delesøknaden ble blant annet oversendt Akershus Fylkeskommune (vedlegg 8), Fylkesmannen i Oslo og Akershus (vedlegg 9) og Statens Vegvesen til uttalelse. Fylkesmannen og Fylkeskommunen hadde ikke innsigelser i saken. Statens Vegvesen stilte seg imidlertid negative til de nå endrede forutsetningene (vedlegg 10), og viste blant annet til at Sundbyveien har holdningsklasse streng, og at antall avkjørsler derfor skal holdes til et helt begrenset antall langs denne veien. Vegvesenet viste også til at de i 2008 aksepterte fradelingen, men kun dersom det ble opprettet felles atkomst med gnr./bnr. 99/4,7 til boligen på sørsiden av Sundbyveien. I tillegg var det et vilkår at eksisterende driftsavkjørsel på nordsiden av Sundbyveien lukkes, og at atkomst til fremtidig bolig skulle gå via avkjørselen lenger vest på eiendommen. Den nå omsøkte fradelingen var altså i strid med de opprinnelige forutsetningene for deletillatelse. Etter en konkret helhetsvurdering, med vekt på merknadene til Statens Vegvesen, fant rådmannen at konsekvensene av en dispensasjon i denne saken ville få presedensvirkninger og føre til at de hensyn kommuneplanbestemmelsene er ment å ivareta i for stor grad blir skadelidende. Med hjemmel i pbl. 19-2 avslo derfor rådmannen søknad om dispensasjon fra deleforbudet i LNF-A områder den 04.03.2016. Rådmannen viser til sine drøftelser i vedtak av 04.03.2016 (vedlegg 11). Grunnet påsken fikk søker utsatt klagefrist til 05.04.2016. Klage ble mottatt 3. og 4. april og er således fremmet rettidig, jf. fvl. 29 (vedlegg 12). Klagesaken ble fremmet i HTM den 09.05.2016. I forkant av møtet ble det avholdt befaring hvor representanter fra Statens Vegvesen var til stede. Atkomstløsningene ble diskutert, og man ble til slutt enige om å utsette saken til tiltakshaver hadde fått utarbeidet et forslag til atkomst som Statens Vegvesen kunne akseptere. 15/02206-51 Side 6 av 10
Rådmannen mottok forslag til ny atkomst 23.05.2016 som straks ble oversendt Statens Vegvesen (vedlegg 13). Man har nå valgt å flytte avkjørselen til sørparsellen lenger mot nordøst, og opprette en fellesavkjørsel for eiendommene på nordsiden av Sundbyveien. Eksisterende avkjørsel lenger vest skal stenges. Statens Vegvesen finner å kunne akseptere denne løsningen (vedlegg 14) og kravet til lovlig atkomst etter pbl. 27-4 er således oppfylt. Rådmannens vurdering av klagen: Atkomstforholdet er altså nå er avklart, og rådmannen mener dette setter saken i et nytt lys. Selv om dette hovedsakelig er en delesak, så må den likevel ses i sammenheng med mulig fremtidig byggesak på nordsiden av Sundbyveien. Dette fordi hele formålet med å fradele den omsøkte parsellen er nettopp å få bygge bolig på nordsiden av Sundbyveien. En deletillatelse i denne saken vil altså direkte tilrettelegge for dette. Rådmannen påpeker at dersom en fradeling godkjennes i denne saken, så kan deling og fremtidig oppføring av ny bolig på nordsiden ikke gjennomføres før saken også har vært behandlet etter jordlova 9 og 12 av Landbrukskontoret i Follo. 15/02206-51 Side 7 av 10
Landbrukssjefen har gitt en foreløpig uttalelse i denne saken, spesielt med hensyn til potensiell boligbygging på nordsiden av Sundbyveien. Landbrukssjefen mener det ikke er nødvendig med en ny bolig av hensyn til tradisjonell landbruksdrift på eiendommen, og at gården fint kan drives fra den boligen som er tilknyttet eiendommen i dag. Låven på eiendommen er revet og det er ikke lenger noen driftsbygning på eiendommen som benyttes til landbruk. Eksisterende driftsbygning på nordsiden av Sundbyveien fungerer i dag som garasje, og jorda blir forpaktet bort til nabogården. Rådmannen kunne derfor ved førstegangs behandling ikke se at potensiell ny bolig kan knyttes til et naturlig generasjonsskifte i gårdsdriften på eiendommen, som vil være nødvendig av hensyn til tradisjonell landbruksdrift på eiendommen. Av klagen fremkommer det imidlertid at hans datter ønsker å flytte tilbake til Ås for å drive slektsgården videre, og at jorda derfor ikke lenger skal forpaktes bort. Søker viser også til at det er god plass på eiendommen til oppføring av ny driftsbygning til erstatning for den gamle låven ved reetablering av gården. Disse opplysningene forstås dit hen at man ønsker å fradele eksiterende enebolig for å bygge opp igjen gården på nytt med ny driftsbygning og våningshus på nordsiden av Sundbyveien. Rådmannen påpeker at tomten til sammen utgjør 33.560 m 2, det er altså ikke snakk om store arealer. Ressursmessig er det derfor etter rådmannens syn ikke behov for to generasjoner til å drive denne jorda. Eksisterende bolig er godt egnet til den generasjonen som tar over slektsgården, uten at det er behov for flere boenheter. Dersom en hadde søkt om oppføring av kårbolig uten å søke om fradeling, er heller ikke dette en kurant sak, basert på landbrukssjefens foreløpige uttalelse. Dersom gården skal tas over av datteren, bør en derfor heller vurdere å finne alternative bomuligheter for den eldre generasjonen, slik at gården kan drives fra eksisterende bolig uten å tilrettelegge for økt boligbebyggelse langs Sundbyveien. Ved fradeling av eksisterende bolighus, kan dette huset fritt omsettes på boligmarkedet og er dermed ikke lenger å regne som en del av gården. Ny bolig på nordsiden vil i stedet ta over denne rollen. Søker anfører at det i 2008 ble innvilget deletillatelse for oppføring av ny enebolig nettopp på grunnlag av at datteren skulle ta over gården og drive denne videre. Da grunnlaget for delesøknaden er det samme i dag, mener han at argumentet om at det ikke er behov for ny bolig mister sin verdi. Rådmannen kan delvis slutte seg til dette. Likevel påpeker rådmannen at kommunen siden 2008 har fått en langt mer restriktiv holdning til spredt boligbebyggelse. Selv om man ga tillatelse i 2008, betyr dette derfor ikke at man er bundet til å gi slik tillatelse i dag. I klagen anføres det at det allerede er etablert en presedens for delesaker langs Sundbyveien, da det blant annet er gitt tillatelse til fradeling på gnr./bnr. 99/9 og 98/20. Søker påpeker at disse delesakene også berørte dyrka mark, og at dette bør åpne for at også denne delesøknaden bør innvilges. Eiendommen på gnr./bnr. 98/20 er disponert til LNF-B formål. På LNF-B -tomter tillates det, i motsetning til på LNF-A-tomter som i denne saken, deling av et begrenset antall eiendommer innenfor Nordby skolekrets. Den fradelte tomta 98/20 ble derfor også i 2015 tillatt ytterligere oppdelt, på nærmere angitte vilkår. 15/02206-51 Side 8 av 10
Det ble imidlertid innvilget deletillatelse i 2013 på naboeiendommen 99/9 (LNF-Aeiendom) langs Sundbyveien for oppføring av en ny enebolig. I denne saken frarådet både Fylkesmannen, Fylkeskommunen og Statens Vegvesen at det ble dispensert fra kommuneplanbestemmelsene, blant annet fordi en deling ville utfordre målsettingen om samordnet areal- og transportplanlegging og regionale føringer for jordvern. Av denne grunn innstilte rådmannen til avslag i saken. HTM vedtok likevel å innvilge dispensasjon, blant annet under forutsetning av at fellesatkomst med avgivertomta skulle opprettes. Også i denne saken gjaldt det altså deling av en LNF-A-tomt, hvor fellesatkomst skulle opprettes. I tillegg var det snakk om fradeling av et område registrert som skog av høy bonitet. Rådmannen mener denne deletillatelsen nok bidrar til å danne mønster for senere avgjørelser av lignende art langs Sundbyveien. Rådmannen påpeker likevel at det i denne konkrete saken til syvende og sist er opp til Landbrukskontoret i Follo å avgjøre nødvendigheten av fradeling og ny bolig i lys av landbruksmessige hensyn. Rådmannen mener det basert på de hensyn kommunen er satt til å ivareta må legges vekt på at atkomstforholdet nå er avklart og at Statens Vegvesen dermed aksepterer fradelingen. Heller ikke Fylkesmannen eller Fylkeskommunen har innvendinger i delesaken. Rådmannen mener derfor at det bør kunne innvilges deletillatelse i denne saken, under forutsetning av at Landbrukskontoret samtykker til dette. Det påpekes likevel at en fremtidig byggesak vil bli gjenstand for nærmere vurdering når dette blir aktuelt, og det er ikke gitt at dette vil bli innvilget selv om deletillatelse gis. Vurderingen av byggesaken vil bero på en konkret vurdering, hvor hensynet bak LNF-formålet vektlegges sammen med uttalelser fra statlige og regionale myndigheter. I tillegg er byggesaken avhengig av omdisponering etter jordlova 9. Avslutning: I lys av de hensyn deleforbudet i LNF-A områder er ment å ivareta, så mener rådmannen at denne saken er svært vanskelig. En fradeling i dette området ligger helt i nedre sjikt av hva som kan aksepteres etter rådmannens syn. Likevel finner rådmannen at det bør tillegges vekt at atkomstforholdet nå er løst på en tilfredsstillende måte som ikke medfører et større antall avkjørsler enn det som er der i dag. I tillegg mener rådmannen at man bør se hen til at det allerede er innvilget dispensasjon- og deletillatelse på naboeiendommen 99/9 i 2013, og at prinsippet om likebehandling tilsier at deletillatelse bør innvilges også i denne saken. Konklusjon: Etter dette finner rådmannen at klagers anførsler utgjør nye momenter som må medføre en annen vurdering av saken enn det som fremkommer av rådmannens opprinnelige vedtak av 04.03.2016. Rådmannen mener derfor at vedtak av 04.03.2016, sak nr. 15/02206-29 bør omgjøres og at klagen således bør tas til følge. 15/02206-51 Side 9 av 10
Økonomiske konsekvenser for kommunen: Ingen Alternativ innstilling: Formannskapet finner at klagers anførsler ikke utgjør momenter som må medføre en annen vurdering av saken enn det som fremkommer av rådmannens opprinnelig vedtak av 04.03.2016. Formannskapet viser til at man innenfor kommuneplanens LNF-A-områder skal forhindre at verdifulle landbruks- og skogsarealer blir delt opp og nedbygd, samt forhindre en «bit for bit utbygging» i mindre sentrale områder av kommunen. Selv om atkomstforholdet nå er løst hevder Formannskapet at ovenfor nevnte hensyn i for stor grad blir skadelidende dersom dispensasjon innvilges i denne saken. Før det innvilges flere fradelings- eller byggetillatelser langs Sundbyveien, bør området reguleres. Vedtak om avslag av 04.03.2016 opprettholdes derfor, og klagen tas således ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Klagemuligheter: Vedtaket kan ikke påklages. Ikrafttredelse av vedtaket: Umiddelbart 15/02206-51 Side 10 av 10