Kvartalsrapport 4-2013 PRE EiendomsInvest Tyskland II AS
PRE EiendomsInvest Tyskland II AS ( PRE II ) har som formål å investere i tysk bolig- og næringseiendom av høy kvalitet. Eiendommene skal ha attraktiv beliggenhet rundt større byer og i geografiske vekstområder, gi høyest mulig direkte-avkastning (yield) og i størst mulig grad være fullt utleid. PRE II har fokusert på byene Dresden og Leipzig i den østlige delen av Tyskland, og har også gjennomført en investering i Potsdam utenfor Berlin. Porteføljestatus fordeling etter areal Regional porteføljefordeling etter areal Porteføljen består per utgangen av 4. kvartal av totalt 37 eiendommer med en samlet kjøpspris på EUR 56,7 millioner, fordelt på 33 % totalt 47 649 m 2. Av dette er 25 152 m33 2 klassifisert % som boligeiendom og 22 497 m 2 som næringseiendom. I tillegg kommer PRE IIs andel av boligporteføljen i Köpenick som utgjør om lag 110 leiligheter på til sammen rundt 6 491 m 2. Porteføljeledigheten 53 % har falt 0,1 prosentpoeng fra september (3,6 %) til utgangen av desember (3,5 %). Ledigheten i boligportefølje 14 % forholdt seg uendret på om lag 2,9 14 %.% Næringssegmentet opplevde et ledighetsfall på 0,3 prosentpoeng gjennom kvartalet. Boligenheter på totalt 509 m 2 ble gjort ledig i løpet av kvartalet, og forvalter var i stand til å leie ut 381 m 2. På næringssiden forekom det ingen nye oppsigelser i 4. kvartal, men forvalter var i stand til å leie ut et mindre areal på 78 m 2. Ser man på utviklingen gjennom 2013 har forvalter vært i stand til å redusere porteføljeledigheten med 1,4 prosentpoeng fra desember 2012 (4,9 %) til desember 2013 (3,5 %). Grafen på neste side viser utviklingen i porteføljens ledighet fra oppstart. Porteføljen har per 4. kvartal 2013 en samlet gjeld på EUR 26,3 millioner, ned fra EUR 51,8 millioner ved utgangen av 3. kvartal og EUR 52,6 millioner ved utgangen av 4. kvartal 2012. Gjennomsnittlig rentekostnad ligger per utgangen av 4. kvartal uendret på 4,79 %. Inn i 1. kvartal 2014 har forvalter dessuten vært i stand til å redusere gjennomsnittlig lånekostnad til 3,6 % som følger av både innfrielse av lån og refinansiering av et knippe mindre banklån på enkelteiendommer. Regional porteføljefordeling etter kjøpspris Regional porteføljeforde Slik oppsummert i mer detalj i selskapets 2. og 3. kvartalsrapport har forvalter i løpet av 2013 avhendet 26 70 % porteføljeeiendommer i PRE II og søsterselskapet PRE EiendomsInvest Tyskland AS ( PRE ). Blant disse var salget av en kombinasjonsportefølje bestående av eiendommer fra både PRE og PRE II til det tyske eiendomsselskapet Industria Wohnen GmbH, én av de største eiendomstransaksjonene i Tyskland i 2013. 10 % De to selskapene har tilnærmet lik porteføljeoppbygging og vil av de fleste potensielle interessenter vurderes under ett. Investorer med en interesse for større segmentoppkjøp vil således se på bygg i eiendomsporteføljene til både PRE og PRE II. Leipzig Rhein-Main Dresden Leipzig Rhein-Main Dresden Leipzig Rhein-Main Dresden L 64 % 64 % fordeling etter areal Regional porteføljefordeling etter areal Regional porteføljefordeling etter kjøpspris Regional porteføljeforde 14 % 14 % 23 % 77 % 77 % 86 % Leipzig Dresden Leipzig Dresden Leipzig Dresden 2
For PRE II sin del omhandlet salget 13 av selskapets 49 eiendommer. Byggene lå i Dresden, Leipzig og Potsdam og besto av totalt 431 boenheter og 44 næringslokaler med dertilhørende parkeringsplasser. Totalt utleibart areal er 32 666 m 2, og salgsprisen på EUR 34,5 millioner tilsvarte en verdiøkning på 5,8 % sammenlignet med kjøpsprisene. Majoriteten av eiendommene var fullt utleid på salgstidspunktet. Nettoproveny etter tilbakebetaling av banklån tilknyttet eiendommene, om lag EUR 11,5 millioner, var i sin helhet betalt inn til selskapet etter årskiftet 2013-2014. Forvalter og selskapets styre drøfter disponering av nettoprovenyet hensyntatt hvordan arbeidet med den videre exit-prosessen ventes å forløpe. Drøftelsen har primært fokusert på avveiningen mellom utbetaling av aksjonærutbytte og å sikre en betryggende arbeidskapital for selskapet. Både styret og forvalter er innstilt på å utbetale så høyt utbytte som forsvarlig til aksjonærene, og vil fremme forslag om slik utbytteutbetaling til selskapets ordinære generalforsamling i juni 2014. Arbeidet med den videre avhendingen av gjenværende 37 porteføljeeiendommer pågår fremdeles for fullt, og forvalter arbeider parallelt med strukturering og salg av både enkelteiendommer og delsegmenter. Slik nevnt i tidligere kvartalsrapporter har forvalter observert et bedret tysk eiendomsmarked i 2013, tett sammenhengende med at tyske banker etter årsskiftet 2012-2013 i større grad tilbyr bankfinansiering til kjøp av større eiendomsporteføljer. Privatboligmarkedet i Tyskland har på et overordnet plan sett en jevn etterspørselsog prisvekst gjennom 2013, men viser tegn til stagnering inn i 2014. Markedet for næringseiendom er til sammenligning fremdeles meget utfordrende, og etterspørselen varierer avhengig av mikrobeliggenhet og byggenes bruksområde. Forvalter holder alle exit-muligheter åpne, da særskilt salg som omfatter hele den resterende eiendomsporteføljen, og har de siste åtte-ni månedene viet mye tid til én konkret kjøpsinteressent om kring avhending av hele PRE IIs resterende eiendomsportefølje. Utfallet er enda usikkert, og forvalter må få presisere at man beklageligvis ikke har anledning til å konkretisere pågående salgsprosesser grunnet konfidensialitetserklæringer med motparter. Forvalter vil, utover den sedvanlige kvartalsvise selskapsrapporteringen, generalforsamlinger og en årlig investordag (som i 2014 tentativt er satt til 13. mai i Oslo), holde aksjonærene oppdatert så snart ny og konkret informasjon materialiserer seg. Verdivurdering Etter verdivurderingen den 31.12.2013 er verdijustert egenkapital ( VEK ) for PRE EiendomsInvest Tyskland II AS beregnet til EUR 10,01 per aksje, ned 6,6 % sammenlignet med VEK per 30.06.2013 på EUR 10,72 per aksje. Årsaken til verdifallet er primært utbetalingen på EUR 0,32 (NOK 2,45) per aksje gjort til selskapets aksjonærer i august/september 2013, exitkostnader samt enkelte engangskostnader til ekstraordinært bygningsvedlikehold som er kostnadsført i andre halvdel av 2013. Etter vedvarende fall i EUR/NOK-vekslingskursen i perioden 2009-2012 har valutaforholdet snudd inn i en positiv trend gjennom 2013, noe som gir et merkbart positivt utslag på VEK målt i norske kroner. Etter først å ha steget 7,4 % 3
PRE EIT II 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00 gjennom første halvår 2013, hvilket ga et tilsvarende prosentvis løft i VEK målt norske kroner, har EUR/NOK-kursen steget ytterligere 6,3 % gjennom andre halvdel av 2013 til kurs 8,3825 (opp fra 7,8845 per 30.06.2013). VEK målt i norske kroner har således sett en mer beskjeden nedgang i løpet av andre halvår 2013 sammenlignet med VEK i euro; ned 0,7 % fra NOK 84,52 per aksje den 30.06.2013 til NOK 83,91 per aksje den 31.12.2013. Vennligst vær oppmerksom på at ovenstående VEK er basert på ureviderte tall. Verdiutvikling Nedenstående graf viser verdiutviklingen, målt i eurodenominert VEK per aksje, siden oppstarten av PRE EiendomsInvest Tyskland II AS. Dagens VEK hensyntar ikke aksjonærutbetalinger på til sammen EUR 1,27 (NOK 9,89) per aksje. Utbytte pr. aksje (EURO) (venstre akse) VEK pr. aksje (EURO) (høyre akse) Q4 2008 Q2 2009 Q4 2009 Q2 2010 Q4 2010 Q2 2011 Q4 2011 Q2 2012 Q4 2012 Q2 2013 Q4 2013 13,5 13,0 12,5 12,0 11,5 11,0 10,5 10,0 9,5 Svak positiv vekst i 2013, høye forventninger til 2014 Samlet tysk økonomisk vekst (bruttonasjonalprodukt BNP ) endte opp 0,4 % i 2013. Økningen var marginalt lavere enn hva enkelte økonomiske eksperter hadde forventet, men konsensus var samstemte i at dette skyldes ringvirkninger etter de finansielle urolighetene som har preget Europa de siste par årene. Tyske vekstprognoser for 2014 tilsier en BNP-vekst på mellom 1,7 2,2 % i takt med økt eksport til Europa og USA samt vedvarende lave lånerenter som igjen øker investeringsappetitten. I en kommentar til nyhetsbyrået Reuters trekker ING-økonom Carsten Brzeski frem en generell bedring i verdensøkonomien, fulle ordrebøker hos tyske bedrifter samt et stabilt arbeidsmarked som nøkkelfaktorer for et sterkt økonomisk 2014 for Tyskland. Deutsche Bundesbank, den tyske sentralbanken, innledet sin årsrapport for 2013 med at den europeiske gjeldskrisen fortsatte å prege tysk økonomi i 2013, men at Europas finansmarkeder på et generelt nivå var bedre enn foregående år. Videre trakk sentralbanken frem lavere risikopremier på statsobligasjoner fra de verst rammede EU-landene som et tegn på at en viss grad av markedstillit var gjenvunnet. Sentralbanken spår ved inngangen til 2014 at BNP-vekst for året vil lande på om lag 1,7 %. Vekstprognoser for 2015 er enda ikke konkretisert, men konsensus blant private økonomiske institutter, tankesmier osv. tilsier økonomisk vekst i 2015 på om lag 2 %. For mer informasjon om selskapet, de seneste beregnede kurser og historiske rapporter, se PRE Managements hjemmeside www.pre-management.com. Eksport av tyske varer og tjenester var EUR 90,7 milliarder i januar 2014, opp sterke 10,5 % fra den foregående måneden og 2,9 % fra januar 2013. Import var opp 1,5 % i januar 2014 sammenlignet med den samme perioden i fjor. Handelsbalansen starter dermed 2014 med et overskudd på EUR 15 milliarder. 4
Sesongjustert eksport og import var opp henholdsvis 2,2 % og 4,1 % i januar 2014 sammenlignet med desember 2013. Eksport til andre EU-land var EUR 54,5 milliarder i januar, opp 5,3 % sammenlignet med den samme perioden i fjor. Eksport til øvrige land i Eurosonen utgjorde 35,1 milliarder (+3,2 % fra januar 2013) mens eksport til områder utenfor EU endte på EUR 36,2 millioner (+0,4 % fra januar 2013). Ifo Instituttets ansettelsesbarometer falt gjennom årsskiftet, men steg i februar 2014 til sin høyeste notering siden mai 2012. Bedrifter innenfor den tyske serviceindustrien var en stor bidragsyter til den positive utviklingen, og rapporterte om stor etterspørsel etter nyansatte. Bedrifter innen tysk produksjonssektor var på sin side mindre aktive innen sysselsetting i februar, og brøt dermed en syv-måneder lang oppadgående trend. Bygg- og anleggsbarometeret måtte også vise til en moderat nedgang. Arbeidsledigheten vedvarende lav Sesongjustert tysk arbeidsledighet falt gjennom årsskiftet 2013-2014 og inn gjennom februar i følge tall fra den tyske arbeidsetaten i Nürnberg. 42 000 færre tyskere var uten arbeid i februar sammenlignet med utgangen av 2013, tilsvarende totalt 2,9 millioner arbeidsledige personer. Prosentvis lå sesongjustert arbeidsledighet på 6,8 %, uendret fra januar og den laveste prosentledigheten på to tiår. Økonomiske eksperter mener vedvarende positive tall forårsakes av det bedrede markedsklimaet i Europa. Ujustert arbeidsledighet forholdt seg stabilt på 7,3 %. men økonomisk sentiment noe nedjustert Ifo Instituttets forretningsklima-indeks falt i mars 2014 til 110,7 poeng fra 111,3 i februar. Tyske bedriftsledere var mer positive til sin nåværende situasjon enn tidligere, men indikerte nedjusterte forventninger til de kommende seks månedene grunnet svakere vekstutsikter hos fremvoksende markeder i øst samt den pågående uroen rundt Krimhalvøya. Bedriftsledere innen både produksjons-, bygg- og anleggs-, engros- og detaljvaresektoren var mer skeptiske til sin egen situasjon det neste halvåret sammenlignet med tidligere. 5
ZEW, Tysklands senter for europeisk økonomisk forskning, kan også melde om fall i 2014 for senterets ZEW-indeks. Indeksen, som måler økonomisk sentiment blant tyske investorer og finansanalytikere, har falt 15,4 poeng siden desember 2013. I likhet med Ifo Instituttet trekker ZEW frem Russlands invasjon av Krimhalvøya i Svartehavet som en utslagsgivende faktor for investorenes og analytikernes nedjusterte spådommer for tysk økonomi det kommende halvåret. ZEW-president Prof. Dr. Clemens Fuest presiserer derimot at det nåværende indeksnivået ikke motsier videre tysk vekst. Investorenes og finansanalytikernes oppfatning av Tysklands nåværende økonomiske situasjon er opp 1,3 poeng i mars fra foregående måned. Stabilt eiendomsklima Deutsche Hypos eiendomskonjunkturindeks har vist en tilnærmet lineær utvikling gjennom 2013, i all hovedsak grunnet det vedvarende stabile klimaet i tysk økonomi. Utenlandske eiendomsinvestorer har vært en medvirkende kraft til å vedlikeholde etterspørselen etter tysk eiendom både i 2012 og 2013, en trend Deutsche Hypo og administrerende direktør Andreas Pohl mener vil vedvare i 2014. Banken registrerte transaksjonsvolumer på EUR 50 milliarder for tysk boligeiendom i 2013, et relativt sett høyt tall som Deutsche Hypo tror medfører redusert transaksjonsaktivitet i første halvdel av 2014. Dette vil følgelig også reflekteres i underindeksen for dette eiendomssegmentet. Økonomisk sentiment Nåværende økonomisk situasjon Historisk gjennomsnitt Tysklands innkjøpssjefsindeks, utarbeidet av Markit og BME, endte i mars på 54,3 poeng, ned 2,1 poeng fra februar og indeksens laveste notering på fem måneder. Underindeksene for både produksjons- og servicesektoren fulgte i samme fotspor. Indeksen representativ for innkjøpssjefer innen produksjonsindustrien var ned 1,1 poeng til 53,7 i mars, mens underindeksen for innkjøpssjefer innen tysk serviceindustri var ned 2,9 poeng til 53,0. Begge underindeksene er dog fremdeles over 50-poengsskillet mellom oppgangs- og nedgangskonjunktur. Tysk innkjøpssjefsindeks (PMI) Januar 2008 - mars 2014 PMI produksjon PMI service 60 50 40 30 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 6
PRE Management Postboks 1224 Vika Kronprinsesse Märthas plass 1 0110 Oslo www.prem.no Design og produksjon: www.kursiv.no