GARDERMOEN NÆRINGSPARK

OSL GARDERMOEN NÆRINGSPARK JESSHEIM NORD JESSHEIM _dg i/ AdvancedPrintComponent/ PrintForm.aspx?knr= 0235&template= DEFAULT&format= A1L&leg end= no&scale= 10000&w est= 614451.44&south= 6668884.852000001&east= 622861.44&north= 6674824.852000001&mesh= 0&ppi= 127&title= &maptheme= g runnkart&srs= EPSG:32632&offset= 12 JESSHEIM NORD ULLENSAKER KOMMUNE PLANPROGRAM FOR OMRÅDEREGULERING OG DETALJREGULERING Vedtatt av Hovedutvalget for overordnet planlegging 31.03.14, sak 71/14 Planprogram for Jessheim Nord side 1 av 20

INNHOLDSFORTEGNELSE 1. Innledning 3 1.1 Bakgrunn og formål med planarbeidet 3 1.2 Kort om planprogram, konsekvensutredning og planprosess 4 2. Planområdet 4 2.1 Planavgrensning for områdereguleringen 4 2.2 Planavgrensning for detaljreguleringen 4 2.3 Kart med forslag til planavgrensninger 5 2.4 Eiendomsforhold 6 3. Eksisterende situasjon 8 4. Planstatus 8 5. Intensjoner og hovedpunkter i planforslagene 12 6. Utredningstema 15 7. Alternativer som utredes 18 8. Planprosessen og medvirkning 19 9. Kontaktinformasjon 20 10. Henvisninger og vedleggsoversikt 20 Side Planprogram for Jessheim Nord side 2 av 20

1. INNLEDNING 1.1 Bakgrunn og formål med planarbeidet Jessheim Nord er et ubebygd område med en strategisk beliggenhet mellom Jessheim og hovedflyplassen på Gardermoen. Området ligger ved Gardermoen næringspark, men øst for E6 og med nærhet til Jessheims rekreasjonsarealer og boligområder. Kollektivstrengen 1 mellom Jessheim og hovedflyplassen går gjennom Gardermoen næringspark og Jessheim Nord. Dette gjør det interessant å se på området som et utviklingsområde for lokalisering av arbeidsplasser og som en fremtidig bydel. Ullensaker kommune ønsker å se på muligheten for at Jessheim by skal vokse nordover, mot næringsparken og hovedflyplassen. Hovedflyplassen er et regionalt trafikknutepunkt og av stor betydning for utviklingen av regionen. Øvre Romerike opplever betydelig vekst i befolkning og arbeidsplasser 2 og denne trenden forventes å fortsette. Ullensaker kommune har en aktiv næringspolitikk og målsetning om en mer differensiert sammensetning av arbeidsplasser, også i tilknytning til hovedflyplassen. Kommunens overordnede planer tilsier sterkere funksjonell sammenbinding mellom hovedflyplassen og Jessheim. Aspelin Ramm Eiendom AS og James Strong AS står bak selskapet Gardermoen Campus Utvikling AS (GCU). Selskapet har utviklet planer for å lokalisere nytt sykehus for Landsforeningen for hjerte og lungesyke (LHL) på Jessheim Nord. LHL vedtok på sitt landsstyremøte 05.10.2013 at de ønsker å satse på prosjektet, og dette er utløsende for igangsetting av planarbeidet. Med LHLs sykehus har man mulighet for å få etablert en type virksomhet som kan underbygge kollektivaksen og gi et tilskudd av ønsket type arbeidsplasser. Totalt utbyggingspotensial for den sentrale delen av planområdet er i følge utbyggingsinteressene ca. 100.000 m2, der LHLs sykehus utgjør omtrent en tredjedel. I tillegg kommer næringsarealer nord på planområdet, som forventes å ha lavere utnyttelsesgrad, og bebyggelse i overgangen til eksisterende boligbebyggelse i øst. Hele planområdet er på ca. 450 daa når man medtar veiarealer og store arealer som ikke kan bebygges. Ved å se på hele Jessheim Nord i en områderegulering kan det utvikles et plangrep som binder området sammen med omgivelsene. LHLs sykehus og tilknyttede funksjoner kan inngå i en detaljregulering som behandles parallelt. Området behandles også som nytt utbyggingsområde ved rullering av kommuneplanen. Hovedutvalg for overordnet planlegging har i vedtak 16.09.2013 ønsket en dialog med LHL i forbindelse med etableringen av interkommunalt helsehus med sikte på å utarbeide en avtale for samarbeid. For øvrig er det mulig at områdereguleringen vil vise tomt for ny interkommunal brannstasjon. Det er dermed flere aktuelle funksjoner som vil belyses i områdereguleringen for Jessheim Nord. Plan- og bygningsloven åpner for at private kan utarbeide områderegulering innenfor de rammer som kommunen setter. Hovedutvalg for overordnet planlegging (HOP) behandlet 16.09.2013 en planforespørsel om å utarbeide områderegulering for kommunen. Utvalget var positiv til planene om å etablere LHLs sykehus i Gardermoen-området, og til at initiativtakerne utarbeider forslag til områderegulering for kommunen, innenfor de rammer som kommunen setter. Dette planprogrammet er felles for områdereguleringen og den parallelle detaljreguleringen. 1 Kollektivstrengen er en kollektivtrafikktrase mellom Jessheim og hovedflyplassen vist i kommuneplanens arealdel (2008-2020). 2 Telemarksforskning, TF notat nr 60/2012. Planprogram for Jessheim Nord side 3 av 20

1.2 Kort om planprogram, krav om konsekvensutredning og planprosess Det følger av plan- og bygningsloven og forskrift om konsekvensutredninger 3 at det skal utarbeides planprogram og konsekvensutredning for planforslag som kan ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Planprogram skal gjøre rede for formålet med planarbeidet og hvilke problemstillinger som anses viktige for miljø og samfunn. Man skal vise hvilket område planen gjelder. Det skal redegjøres for hvilke tema som skal utredes og utredningsmetoder bør fremgå. Realistiske og relevante alternativer skal beskrives og det skal fremgå hvordan disse er tenkt behandlet. Videre skal det gjøres rede for hvordan prosessen vil forløpe, med blant annet medvirkning. Planprogrammet fastsettes av planmyndigheten (Ullensaker kommune). Flere forhold utløser krav om konsekvensutredning. Planene avviker blant annet fra arealbruken som er vist i kommuneplan 2008-2020 og det legges ut nye arealer til utbyggingsformål (jf. forskriftens 2d). Planenes omfang i kostnad og størrelse medfører at det er krav om konsekvensutredning (jf. forskriftens 2e og 2f). 2. PLANOMRÅDET 2.1 Planavgrensning for områdereguleringen Planområdet er på ca. 450 dekar, og er vist med rød avgrensning på illustrasjonen på neste side. Området forventes å bli redusert underveis i planarbeidet, fordi en stor del av planområdet også inngår i planarbeider for nytt kryss på E6 (V23) med tilhørende veilenker og lokalveisystem (fylkesveier). Planavgrensningen vil bli tilpasset når det foreligger formelt planforslag for det nye veisystemet. Planarbeidet vil ikke basere seg på noe annet enn disse planene, gitt at de ivaretar hensyn som for eksempel atkomst, myke trafikanter og bussholdeplasser. Mot vest følger planavgrensningen inntil videre dagens E6. I sør inkluderer planområdet foreløpig både fylkesvei 174 med gang- og sykkelvei, overgangen til Nordbytjernet landskapsvernområde og del av eiendommen til Quality hotell Gardermoen. Hensikten med en romslig planavgrensning i dette området er å se på sammenhengen mellom eksisterende og nye forbindelser for myke trafikanter og plassering av bussholdeplasser. Dette kan berøre arealer som er omfattet av landskapsvernområdet. Eventuelle endringer i dette området vil ikke ha større omfang enn nødvendig og vil utarbeides i dialog med Fylkesmannen. I øst medtas arealet frem til atkomstveien øst for Grønnvoll gård, og avkjørslene inn til boligområdet på Svenskestusletta. Planområdet inkluderer også overgangen til Svenskestutjernet naturreservat i nordøst, for å legge til rette for en god gangforbindelse i denne retningen. Det betyr at et mindre areal av naturreservatet inngår i planområdet (ved innkjøringen til Svenskestuvegen). Eventuelle endringer i dette området vil ikke ha større omfang enn nødvendig og vil utarbeides i dialog med Fylkesmannen. Mot nord strekker planområdet seg helt frem til gårdsbebyggelsen ved Smedstua. Planens avgrensning mot nord vil bli vurdert nærmere i planarbeidet. 2.2 Planavgrensningen for detaljreguleringen Detaljreguleringen vil gjelde den søndre del av planområdet, som er første fase. Planområdet er på ca. 205 dekar, og har lilla avgrensning på illustrasjonen på neste side. 3 Planprogram er beskrevet i plan- og bygningslovens kapittel 4. Hensikten med planprogram er også beskrevet nærmere i Forskrift om konsekvensutredninger av 26.06.2009, 6. Planprogram for Jessheim Nord side 4 av 20

Planavgrensningen for detaljreguleringen forventes også redusert i størrelse når det foreligger formelt planforslag for det nye veisystemet. 2.3 Kart med forslag til planavgrensninger Illustrasjonen under viser forslag til planavgrensninger sammen med grunnkartet. Rød linje beskriver områdereguleringens planavgrensning. Lilla område er avgrensning av detaljreguleringen. Detaljreguleringen ligger innenfor områdereguleringen. Planprogram for Jessheim Nord side 5 av 20

2.4 Eiendomsforhold Illustrasjonen under viser forslag til planavgrensninger sammen med eiendomsgrenser. Rød linje beskriver områdereguleringens planavgrensning. Lilla område er avgrensning av detaljreguleringen. Et større eiendomskart påført gnr/bnr er vedlagt planprogrammet. Planprogram for Jessheim Nord side 6 av 20

Eiendommer som helt eller delvis inngår områdereguleringen: Gnr 1, bnr 7, 8, 9, 11, 12, 14, 18, 19, 22, 30 Gnr 32, bnr 1, 3, 12, 13 Gnr 51, bnr 2, 5 Gnr 130, bnr 2 Gnr 136, bnr 1, 9, 16, 58, 70, 79, 115, 149 Gnr 137, bnr 2, 3 Gnr 142, bnr 19, 49, 58, 125, 184, 193, 194, 223, 242 Gnr 175, bnr 1, 2 Gnr 206, bnr 18, 19 Gnr 208, bnr 37 Gnr 215, bnr 18, 20, 21, 22 Eiendommer som helt eller delvis inngår detaljreguleringen: Gnr 32, bnr 1, 3, 12, 13 Gnr 51, bnr 5 Gnr 136, bnr 1, 9, 115 Gnr 137, bnr 3 Gnr 206, bnr 18 Gnr 208, bnr 37 Gnr 215, bnr 20 Planprogram for Jessheim Nord side 7 av 20

3. EKSISTERENDE SITUASJON Planområdet ligger i møtet mellom boligbebyggelsen i Jessheim by, E6 og Gardermoen Næringspark. Vedtatte planer for næringsparken og hovedflyplassen, samt pågående planarbeid for veisystemet, medfører at Jessheim Nord står foran store endringer. Planene aktualiserer Jessheim Nord som utviklingsområde. Planområdet er i det vesentligste ubebygd, med blandingsskog, noe dyrket mark og et kryssende veisystem. Terrenget fremstår som relativt flatt, men svakt stigende mot E6. Veisystemet (E6) er skåret noe ned i terrenget. I skogen ligger en dødisgrop, som en forsenkning i terrenget. Høyspent-ledninger krysser området nord-syd, og med en avstikker vestover mot Gardermoen næringspark. Området ligger i møtet mellom E6, hovedåren nord-syd i regionen, og fylkesveiene. Det kryssende veisystemet øst-vest (fylkesvei 174) er atkomsten til Jessheim hvis man kommer nordfra eller fra hovedflyplassen. Trondheimsveien (fylkesvei 454) kobler seg til fra nordøst. Det er gang- og sykkelvei langs fylkesvei 174, og langs Trondheimsvegens gamle trasé, men det er begrensede muligheter for å komme seg inn på planområdets vestre deler. Det er en del stier inne på skogsområdet, og en lite tidsmessig undergang i sør, ved Quality hotell Gardermoen. Gang- og sykkelforbindelsen til Jessheim ligger langs Trondheimsvegen, og det er planfri krysning til Svenskestusletta sørøst på planområdet. Her er det også bussholdeplasser. Naboskapet er mangeartet. Nærmeste nabo i sørvest er Quality hotell Gardermoen og en bensinstasjon (Esso). Nordbytjernet landskapsvernområde i sør er et viktig turområde med vakre landskapskvaliteter, turstier og badestrand. Romerike folkehøgskole ligger også her ved Nordbytjernet (omsluttet av landskapsvernområdet). I overgangen til småhusområdet ved Svenskestusletta ligger Grønnvoll gård med omtrent 30 dekar dyrket mark. Gjennom småhusområdet er det mulig å nå marka øst for planområdet. I nord smales planområdet av langs Trondheimsvegen, og opp mot Smedstua er det om lag 35 dekar dyrka mark. Østover ligger Svenskestutjernet naturreservat, i overgangen til marka. 4. PLANSTATUS 4.1 Nasjonale føringer, og aktuelle rikspolitiske retningslinjer Nasjonale forventninger til kommunal og regional planlegging peker på oppgaver og interesser som regjeringen mener det er viktig at fylkeskommunene og kommunene fokuserer på i planleggingen i den kommende perioden. Siste versjon er T-1497, av 24.06.2011. Fylkesmannens forventningsbrev til kommunene (04.03.2013) gir en tematisk oversikt over hva Fylkesmannen i Oslo og Akershus mener er viktige prioriteringer for 2013. Dette skal følges opp i rullering av kommuneplanene og i reguleringsplaner. Retningslinjene for samordnet areal og transportplanlegging, vedtatt (1993), tilstreber å samordne planleggingen av utbyggingsmønsteret og transportsystemet for å tilrettelegge for en mest mulig effektiv, trygg og miljøvennlig transport, slik at transportbehovet kan begrenses. Retningslinjene for å styrke barn og unges interesser i planleggingen (1995/2008), skal ivareta tilstrekkelige arealer for barn og unge, og at barn sikres mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. Planprogram for Jessheim Nord side 8 av 20

4.2 Fylkesdelplan for handel, service og senterstruktur (2001) Planen gir målsetninger og retningslinjer for handelsvirksomhet, service og senterstruktur i Akershus. Planen er under rullering. 4.3 Plansamarbeidet for Oslo og Akershus Plansamarbeidet har i oppgave å lage en regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus, med utgangspunkt i stort tilvekst av innbyggere og arbeidsplasser de neste 20 årene. Forslaget forventes å foreligge i første kvartal 2014. Utviklingen i området Jessheim Gardermoen hovedflyplassen ( Gardermobyen 4 ) forstås å være i tråd med intensjonene i plansamarbeidet. 4.4 Planstrategi for Ullensaker kommune 2012-2016, vedtatt 11.06.2012 I planstrategien gjennomgås viktige utviklingstrekk. Ullensaker kommune har opplevd og forventes å få fortsatt stor vekst i antall innbyggere. 70% av boligveksten skal styres til Jessheim. Flyplassen på Gardermoen gir kommunen mange arbeidsplasser og sterk innpendling. Det er også planavklart store arealer for fremtidige arbeidsplasser i Gardermoen næringspark. I planstrategien ønskes det flere kompetansekrevende arbeidsplasser i kommunen og i regionen. 4.5 Kommuneplan 2008-2020, vedtatt 02.03.2009: Ullensaker har som målsetning å bli et konkurransedyktig, internasjonalt knutepunkt i Osloregionen, og et sted for etablering av kompetansebedrifter og internasjonal virksomhet. Aksen Jessheim-Gardermoen er et sentralt utviklingsområde. Jessheim skal utvikle seg til en by på linje med Lillestrøm, Sandvika og Fredrikstad. Kommuneplanens arealdel (se kart til venstre) viser planområdet som LNFområde (lys grønn farge) og som tomt for offentlig formål (lys rød farge). Feltet for offentlig formål har vært tiltenkt en interkommunalt brannstasjon, og er ofte referert til som blålystomta. E6, Fylkesvei 174 og Trondheimsveien er viktige fjern- og hovedveier i området. Langs E6 er det vist en miljøsone med en bredde på ca.150 meter målt fra senter vei. Gjennom planområdet i sør (Fylkesvei 174) er det markert en viktig fremtidig kollektivtrase (stiplet rød linje) som skal forbinde flyplassen på Gardermoen og Jessheim, via Gardermoen Næringspark. Kommuneplanen skal i følge planstrategien revideres med sikte på sluttvedtak i årsskiftet 2014/2015. Planprogram ble vedtatt 10.06.2013. 4 Begrep fra Samferdselsstrategien for Øvre Romerrike, ØRU (2010). Planprogram for Jessheim Nord side 9 av 20

4.6 Byutviklingsstrategi for Jessheim, vedtatt 11.06.2012 Strategien, som ble vedtatt 11.06.2012, er et retningsgivende dokument som skal benyttes i forbindelse med planarbeid og byggesaker. Det skisseres en rollefordeling mellom tettstedene i kommunen samt for flyplassen og Gardermoen næringspark. Det meste av befolkningsveksten skal styres til Jessheim, som skal befeste sin posisjon som kommuneog regionsenter, og som by. Det ønskes et mer differensiert næringsliv. For Gardermoen næringspark er det ønskelig med en utbygging av høy kvalitet og med et differensiert næringsliv med kompetansekrevende arbeidsplasser og næring som utnytter nærheten til flyplassen. De mest arbeidsintensive virksomhetene skal lokaliseres mot fremtidig kollektivtraseer, herunder busstraseen i sør, som i fremtiden kan bli omgjort til bane. 4.7 Gjeldende reguleringsplaner reguleringsplaner. Kartet øverst til venstre viser gjeldende ebinnsyn_dgi/ AdvancedPrintComponent/ PrintForm.aspx?knr= 0235&template= DEFAULT&format= A1P&legend= no&scale= 2500 &south= 6671231.016666667&east= 620871.0666666667&north= 6673334.016666667&mesh= 100&ppi= 127&title= &mapthem e= rplan&srs= EPSG:32632&offset= 12 En stor del av planområdet er å regne som uregulert. I forbindelse med reguleringen av E6 Hovinmoen-Dal (veiutvidelse vedtatt i 2006) ble deler av området regulert til skog og Si de 1 av 1 jordbruk og høyspentanlegg. Dette er arealer som inngår i en 150 meter bred miljøsone langs E6. Planen viser ikke en komplett arealdisponering av østsiden ved Jessheim Nord. Vestre del av området omfattes av områdereguleringen for Gardermoen Næringspark II b+c, vedtatt i 2011. På grunn av foreløpige begrensninger i kommunes karttjeneste, viser kartet øverst til venstre kun områdereguleringens avgrensning og hvit farge. Områdereguleringens innhold fremgår imidlertid av utsnittet av vedtakskartet, under til venstre. Her ser man at det er regulert trafikkarealer inn på vestre del av planområdet. Realisering av områdereguleringsplanen for Gardermoen Næringspark II b+c forutsetter Planprogram for Jessheim Nord side 10 av 20

økt kapasitet på veisystemet. I planen er det stilt rekkefølgekrav ( 2.5.1 og 2.5.2) om detaljregulering og ferdigstillelse av nye E6-kryss med tilhørende ramper og veilenker. Dette er kryssene V23 i nord og V24 i sør (flyplasskrysset, som ikke er vist på kartet til venstre). Kravet gjelder også tilknytningen til Trondheimsvegen. Planarbeidet for å detaljregulere nytt veisystem er igangsatt. Løsningen som er beskrevet i forbindelse med oppstart av planarbeidet avviker vesentlig fra løsningen vist på kartet til venstre. Se neste side for illustrasjon av veiløsningen fra det pågående planarbeidet. 4.8 Pågående planarbeid Nytt hovedvegsystem med veilenker: Planarbeidet for nytt hovedvegsystem med tilhørende ramper og tilknytninger mot lokalvegnettet (V23 og V24) er igangsatt. Planforslaget er til offentlig ettersyn med høringsfrist 03.04.2014. Deler av forslag til nytt veisystem er vist på illustrasjonen til venstre 5. Illustrasjonen viser et tidligere og forenklet utkast for hovedveisystemet ved Jessheim Nord, med Næringsparkkrysset (V23) med veilenker, samt tilknytning til fylkesvei 174 og fylkesvei 454 (Trondheimsvegen). Nordre del av Gardermoen Næringspark I: Det pågår planarbeid for områderegulering av Gardermoen Næringspark I, som ligger nordvest for planområdet, på motsatt side av E6. Planprogram for områdereguleringen ble vedtatt 29.10.2012. Forslaget er en oppdatering av gjeldende regulering. Forslaget forventes lagt ut til offentlig ettersyn tidligst i januar 2014. 4.9 Annet Svenskestutjern naturvernområde: Naturvernområdet er fredet etter lov om naturvern, og omfatter Svenskestutjernet og Bonntjernet med tilliggende skog- og sumpområder. De to grytehullssjøene ligger nordøst for planområdet. Bruk av området er regulert gjennom egen forskrift. Nordbytjern landskapsvernområde: Landskapsvernområdet er fredet etter lov om naturvern, og omfatter Svarttjern og det meste av Nordbytjern, samt skog og dyrka mark liggende inntil grytehullssjøene. Nordbytjernet ligger sør for planområdet. En mindre del av landskapsvernområdet inngår i planområdet. Bruk av området er regulert gjennom egen forskrift. 5 Grov montasje basert på veitegning fra Sweco, datert 08.02.2013 og kommunens grunnkart. Planprogram for Jessheim Nord side 11 av 20

5. INTENSJONER OG HOVEDPUNKTER I PLANFORSLAGENE En ny bydel Intensjonen med områdereguleringen er å undersøke mulighetene for å utvikle en bydel som utvider Jessheim by i retning Gardermoen. Jessheim Nord kan forbinde Gardermoen næringspark, Jessheim og omgivelsene. Potensialet er stort. Bydelen kan profilere Jessheim mot E6 og hovedflyplassen, tiltrekke seg kunnskapsarbeidsplasser og underbygge kollektivstrengen. Fremtidige arbeidstakere kan bosette seg i planavklarte boligområder som ligger i gang- og sykkelavstand. Planområdet kan bli en lenke mellom rekreasjonsarealene i sør og nordøst. Bydelen bør ha en avklart rolle i forhold til Jessheim og næringsparken. Jessheim Nord bør ikke konkurrerer med Jessheim sentrum, og derfor forventes forretningsandelen å bli begrenset, og rettet mot et lokalt marked (primært planområdet). Gardermoen Campus Utvikling AS (GCU) har intensjoner om å skape et område med høye arkitektoniske og landskapsmessige kvaliteter. Aspelin Ramms erfaringer fra Vulkanprosjektet i Oslo gjør at man har utprøvde løsninger for lav energibruk, energisentral og samlokalisering av kompletterende funksjoner. Disse intensjonene vurderes i planarbeidet. Disponering av området Gardermoen Campus Utvikling AS har presentert sitt syn på hva som bør være en overordnet disponering av planområdet: III I II Illustrasjon: Mulig disponering av planområdet I) LHLs sykehus og den arbeidsintensive delen bør lokaliseres i sør og inntil kollektivstrengen, for å bygge opp om kollektivtrafikken. For sykehuset er det dessuten viktig med nærhet til Nordbytjernet landskapsvernområde, som også ligger i sør. Den sørlige delen av planområdet har det største sammenhengende arealet, med frihet til å utvikle et prosjekt med rasjonell organisering, offentlige og private soner, samt skjerming mot støy. Ettersom sykehuset ventes å bli første byggetrinn er det også fordelaktig med en plassering i enden av området, slik at senere byggeaktivitet ikke blir så forstyrrende. II) For området i øst, mellom nytt veisystem og boligene ved Grønvoll gård, er det så langt ikke vurdert reguleringsformål. Det er nærliggende å se for seg næringsbebyggelse, og kanskje bolig på del av området (lengst øst). Videre bør det vurderes Planprogram for Jessheim Nord side 12 av 20

alternativer for arealbruk og atkomst, jf. kapittel 7. III) Nord for veilenken til næringsparkkrysset (V23) er det naturlig å plassere mindre arbeidsintensiv næring eller tjenesteyting, på grunn av større avstand til kollektivstrengen. Dette området får god tilknytning til overordnet veisystem når næringsparkkrysset flyttes nordover. Det er naturlig å vurdere om den planlagte interkommunale brannstasjonen kan plasseres i dette området. I planarbeidet vil Ullensaker kommune vurdere om innspillene fra GCU gir en hensiktsmessig disponering av planområdet. Gode forbindelser og transportløsninger Den planlagte veisystemet medfører en oppdeling av planområdet. Dette bør motvirkes gjennom gode krysningsmuligheter for myke trafikanter og inngå i reguleringen, dersom dette ikke blir ivaretatt i reguleringsplanen for det nye veisystemet. Gode forbindelser er viktig for å stimulere til økt sykling og gange og for å få kort avstand til bussholdeplasser på kollektivstrengen. For delområde I (jf. illustrasjon på forrige side) er det viktig med en god krysning i sør og øst. Det er viktig at man finner gode og realistiske løsninger for mer miljøvennlig transport. Mange av de ansatte ved LHL har et bosetningsmønster knyttet til dagens lokalisering på Feiring og Glittre. Det bør stimuleres til kollektive reiser og arbeides for hyppige bussavganger. Det vil være lettere å redusere bilbruken når kollektivtilbudet er forbedret og de ansattes bosettingsmønster har tilpasset seg den nye lokaliseringen. For de som må kjøre bil bør det tilrettelegges for elbil. GCUs intensjoner for delområde I og LHLs sykehus Første fase forventes å være søndre del av delområde I, jf. illustrasjonen på forrige side. Det er første fase som detaljreguleres parallelt med områdereguleringen. Avgrensningen av første fase avklares i planarbeidet. Tegningen til høyre viser sannsynlig plassering av LHLs sykehus (bygning er vist med lilla fyll). I samme fase som sykehuset ønskes det lagt til rette for tilstøtende funksjoner, for eksempel interkommunalt helsesenter, treningssenter og noe næringsbygg. Mulig avgrensning av første fase er vist sør for den røde streken på tegningen. GCUs foreløpige utkast for delområde I viser bebyggelsen organisert langs en intern gateromsstruktur, med flere byrom. Bebyggelsen her er grovt beregnet til 100.000 m2 over terreng, og av dette utgjør LHLs sykehus om lag en tredjedel. Dødisgropen ønskes integrert i konseptet, som et landskapsrom. Det er behov for flere atkomster til området og gode gangforbindelse sørover og nordøstover. første fase Illustrasjon av delområde I: Nordic office of architecture LHLs planlagte sykehus er utgangspunktet for den arbeidsintensive virksomheten på planområdet. GCU tror det vil oppstå synergier når andre funksjoner knytter seg til LHLs sykehus. Det vurderes om det planlagte interkommunale lokalmedisinske senteret kan lokaliseres til det samme området. Planprogram for Jessheim Nord side 13 av 20

Det kan også være aktuelt å vurdere supplerende offentlig/privat helsetilbud, undervisning og arbeidsplasser basert på medisin, forskning, teknologi og nærheten til hovedflyplassen. Selve sykehuset er integrert med et hotell for pasienter og pårørende, og det vil være behov for kurs- og konferanserom. Trening og svømmeanlegg er aktuelle funksjoner å integrere i konseptet, fordi LHL har behov for anlegg til rehabilitering. Ledig kapasitet kan betjene Jessheims befolkning og arbeidsplassene utenfor arbeidstid. Ulike næringsformål vil gi grunnlag for et lokalt tjenestetilbud med møteplasser, noen spisesteder og aktive uterom, til fordel for sykehuset og nærmiljøet. Den overordnede disponeringen av dette området vurderes av Ullensaker kommune i områdereguleringen, og kommunen setter de mer detaljerte rammene i detaljreguleringen. Illustrasjon fra Nordic office of architecture: Mulig utforming av delområde I sett fra nordøst, med dødisgropen i forgrunnen. Planprogram for Jessheim Nord side 14 av 20

6. UTREDNINGSTEMA I henhold til forskrift om konsekvensutredninger skal et planprogram belyse hvilke problemstillinger som anses viktige i forhold til miljø og samfunn. Følgende plantema og problemstillinger vil bli belyst i planarbeidet, gjennom redegjørelse i planbeskrivelse, og for flere plantema også gjennom egne utredninger/analyser, jf. oversikten under. 6.1 Stedsutvikling, tjenestetilbud, arbeidsmarked og sosial infrastruktur Gjennom byutviklingsstrategien for Jessheim har Ullensaker kommune skissert en rollefordeling mellom Jessheim, Gardermoen næringspark og hovedflyplassen. Det er aktuelt med ulike næringsformål, tjenesteyting og kanskje bolig. Det skal foretas en innledende konseptvurdering av formålssammensetning på områdenivå. I planbeskrivelsen skal det valgte alternativet belyses og begrunnes. Det skal særlig gjøres rede for konsekvensene forslaget vil få for Jessheim som by. Det gis en overordnet vurdering av hvilke konsekvenser forslaget vil ha for tjenestetilbud og arbeidsmarked. Hvis det foreslås boligformål skal konsekvensene for sosial infrastruktur vurderes og beskrives. 6.2 Bebyggelse, forbindelser og uterom I planbeskrivelsen skal det gjøres rede for plangrepet, volumer og funksjoner. Sammenhengen med andre planer og naboområdene belyses. Videre beskrives arkitektonisk utforming, estetikk, fjernvirkning (fra E6, fra atkomsten og fra luften), samt kvaliteter i uterom og på møteplasser. 6.3 Landskap: vegetasjon, grøntstruktur, naturelementer Området er i dag ubebygd og for en stor del skogkledt. Det ligger en dødisgrop sentralt i planområdet. Gjennom illustrasjoner og planbeskrivelsen må det belyses og vurderes hvilken rolle vegetasjon, grøntstruktur og naturelementer bør spille på planområdet, og om det er mulig å integrere dødisgropen i plangrepet på en god måte. 6.4 Friluftsinteresser og folkehelse Det ligger attraktive friluftsområder og rekreasjonsarealer i gangavstand fra planområdet. Områdene har stor verdi for den stigende befolkningen i Ullensaker kommune og vil også være av stor betydning for de tiltenkte brukerne av LHLs sykehus. Planforslaget medfører økt bruk av turstier og vernede områder. Planforslaget vil sammen med det nye veisystemet medføre inngrep i et område hvor det er potensiale for å knytte sammen gangforbindelser fra Nordbytjernet landskapsvernområde i sør og skogen i øst. I planbeskrivelsen skal det illustreres og beskrives hvordan man kan knytte sammen friluftsområdene (gangforbindelser). Videre skal det beskrives hva som er forventede konsekvenser for eksisterende turstier og skogsdrift, og eventuelle kompenserende tiltak. 6.5 Naturmangfold Planområdet er i det vesentligste skogkledd og ubebygd. Sentralt på området ligger en dødisgrop. Videre er det opplyst fra kommunen at det kan være vilt i området. Det er behov for å vurdere området i henhold til naturmangfoldsloven. Utredningen gjennomføres i henhold til naturmangfoldlovens 8-12 og tar utgangspunkt i eksisterende informasjon og utredninger som er gjort i nærområdet. 6.6 Universell utforming Universell utforming av bygninger og uterom er løftet frem som et viktig hensyn både i lovverk og i Ullensakers kommuneplan 2008-2020. Temaet er også aktuelt fordi det planlegges funksjoner for personer med helseutfordringer, og fordi del av planområdet er utsatt for støy- og luftforurensning. I planbeskrivelsen skal det inngå tilgjengelighetskart som viser hvordan man kan oppnå Planprogram for Jessheim Nord side 15 av 20

tilfredsstillende atkomst- og stigningsforhold på området, og en beskrivelse av hvordan man ellers kan ivareta relevante hensyn ved universell utforming. 6.7 Grunnforhold og masseuttak I planbeskrivelsen gjøres det rede for eksisterende kunnskap om grunnforholdene innenfor planområdet, hva som er hensiktsmessig terrengnivå for området og om dette gir masseoverskudd. Det skal undersøkes og beregnes hvilke mengder av grusforekomster som er økonomisk drivverdig og hvordan drivverdige mengder av grusforekomsten kan ivaretas slik at ressursen ikke blir gjort utilgjengelig i fremtiden. 6.8 Grunnvannsmagasin Planområdet ligger over grunnvannsmagasinet på Gardermoen. Det er viktig at det ikke åpnes for tiltak eller løsninger som gir forurensning eller endringer av vannbalansen og nedstrøms vannføring. Dette gjelder også i anleggsfasen. I planbeskrivelsen må det gjøres rede for hvilke tiltak som er nødvendig for å ivareta grunnvannsmagasinet. 6.9 Luftkvalitet og lokalklima På grunn av nærheten til E6 og flyplassen er del av planområdet utsatt for luftforurensning. Bebyggelsens avstand til E6 er ca. 150 meter. Av hensyn til fremtidige brukere er det viktig å få kartlagt hvilke deler av tomten som er utsatt for luftforurensning og eventuell påvirkning fra de lokalklimatiske forholdene. Det skal derfor utarbeides beregninger av luftkvalitet basert på framskrivninger av trafikkforholdene (2030). Området vurderes i forhold til Retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging (T-1520). Forholdet til lokalklimaet på planområdet skal beskrives. 6.10 Støy Det er flere støykilder i området. E6 i vest ligger omtrent 150 meter fra planlagt bebyggelse. Det nye næringsparkkrysset V23 med tilhørende veilenker er under planlegging, og vil legge seg gjennom planområdet og gi føringer for byggeavstand (trolig 30 meter) og støyskjerming. Oslo lufthavn Gardermoen ligger vest for planområdet, og skal senere kunne utvides med en tredje rullebane. Det utarbeides en støyutredning basert på framskrevne trafikktall (2030) og støyretningslinje T- 1442 (2012). Det skal gjøres en overordnet vurdering av hva en mulig tredje rullebane på hovedflyplassen vil bety for støy på planområdet. Alternative støyskjermingsgrep vurderes. Avbøtende tiltak vurderes for innarbeiding i reguleringsbestemmelser. 6.11 Veisystem og pågående planarbeider Planområdet ligger inntil E6. Med utviklingen i området, blant annet utvidelsen av Oslo lufthavn på Gardermoen (terminal 2) og utbyggingen av Gardermoen Næringspark, utløses behov for det nye Næringsparkkrysset (V23) og flyplasskrysset (V24). V23 har veilenker til Trondheimsveien og fylkesvei 174 (Jessheim). V23 og V24 vil snart foreligge som planforslag, og skal etter planen være ferdigstilt når Terminal 2 åpner i 2017. I planbeskrivelsen skal det redegjøres for forholdet til disse veiplanene. Herunder vil rekkefølgekrav og krav om medfinansiering av E6-kryss med tilhørende veglenker være relevant. Det skal også identifiseres hvilke forhold som er viktige for at bydelen skal få en god sammenheng med det planlagte veisystemet. 6.12 Trafikkforhold Planforslaget vil gi flere brukere til veisystemet og den planlagte kollektivaksen. Det må utarbeides en trafikkanalyse som belyser trafikkgenerering, veikapasitet og kollektivtrafikk, basert på eksisterende prognoser for trafikkvekst uavhengig av planområdet (2030). Trafikkbelastningen på det omkringliggende vegnettet skal belyses for de ulike utbyggingsfasene for områdereguleringsplanen. Planprogram for Jessheim Nord side 16 av 20

Trafikkanalysen skal også belyse atkomster, parkering (norm/ plassering), gang- og sykkelveier, fremkommelighet for buss og trafikksikkerhet. I analysen skal det gjøres rede for hva som vil være hensiktsmessig plassering av bussholdeplasser og tiltak som kan øke andelen kollektivreisene, gående og syklende. Kapasitet og frekvens i kollektivtilbudet vurderes opp mot sannsynlig kollektivandel for reisende til sykehuset. 6.13 Forhold til OSL eventuelle restriksjoner I forbindelse med reguleringsplan i Gardermoen næringspark er det stilt krav til bebyggelse som ligger nær hovedflyplassen (OSL). I planarbeidet skal OSL kontaktes for informasjon om eventuelle restriksjoner, og forholdet til en fremtidig tredje rullebane belyses. Videre skal det undersøkes om det er mulig å etablere landingsplass for helikopter innenfor planområdet. 6.14 Alternativ lokalisering av blålystomta Feltet for offentlig formål i kommuneplanen har vært tiltenkt en mulig interkommunal brannstasjon og eventuelt andre blålys-funksjoner. Etter dette er det foreslått endringer i veisystemet (jf. kapittel 4.8) som gir en mulighet for å plassere arbeidsintensiv virksomhet i sør, og blålysfunksjoner lengre nord, mot det nye næringsparkkrysset. For planarbeidet for Jessheim Nord skal det vises en lokalisering av brannstasjon innenfor planområdet. 6.15 Risiko- og sårbarhet Det utarbeides risiko- og sårbarhetsanalyse i samsvar med Miljøverndepartementets retningslinjer for gjennomføring av slike analyser. Risiko- og sårbarhetsanalysen skal identifisere og analysere risiko i tilknytning til de foreslåtte endringer i planområdet. ROS- analysen gjennomføres med utgangspunkt i offentlig tilgjengelig materiale, grunnlagsmateriale fra oppdragsgiver og gjennomførte utredninger. ROS-analysen gjennomføres for å oppfylle plan- og bygningsloven 4-3, samt 3-1 h). Analysen vil fokusere på områdeinterne og områdeeksterne risikoforhold (farer og uønskede hendelser) som blant annet grunnforhold, forurensning i grunn (behovet for videre kartlegging), radongass i grunn, kulturminner, hendelser på vei, farer forbundet med bruk av transportnettet (myke trafikanter), slukkevannsforsyning og tilkomst for rednings- og slukkemannskap, støy og luftforurensning. Planforslag vurderes mot Retningslinjer for flaum- og skredfare i reguleringsplanar, NVE 2/2011. Listen er ikke uttømmende. ROS-analysen vil angi forslag/krav til avbøtende tiltak og forslag til reguleringsbestemmelser. 6.16 Vann, avløp og overvannshåndtering Planområdet skal knyttes til det offentlige vann- og avløpsnettet og det skal redegjøres for hvordan dette skal gjøres. Overvannet skal hovedsakelig håndteres lokalt, og det skal redegjøres for hvordan takvann, drensvann og overvann fra planområdet skal håndteres. Brannvannskapasiteten må undersøkes i henhold til valgt løsning. 6.17 Energi CGU ønsker å etablere en egen energisentral på området. Det skal redegjøres for dette i planbeskrivelsen. 6.18 Kulturminner Det er seks kjente, automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet. Disse er kullfremstillingsanlegg (3 stk), utmarkskulturminne (2 stk) og haug/groplokalitet (1 stk). I planarbeidet skal kulturminnene kartlegges og beskrives. Det tas kontakt med Akershus Fylkeskommune for å avklare behov for undersøkelser og registreringer på området. I planbeskrivelsen gis en vurdering av om kulturminnene bør frigis eller integreres i planen. Det finnes kulturminner fra nyere tid innenfor planavgrensningen for områdereguleringen, særlig langs Trondheimsvegen. Nord i planområdet ligger tunet på småbruket Smedstua hvor bolighus og Planprogram for Jessheim Nord side 17 av 20

driftsbygning er sefrak-registrert (sefrak nr. 235-212-010 og 011). Sørøst langs Trondheimsvegen eiendommen, Grønvold, hvor våningshuset er sefrak-registrert (sefrak nr. 235-212-017). Forhold til nyere tids kulturminner belyses og det skal vurderes om noen av disse skal reguleres til bevaring og/eller ivaretas gjennom bestemmelser. 6.19 Jordvern Planområdet berører anslagsvis 65 dekar med dyrket mark. Det redegjøres for dette og dyrkbare jordressurser i planbeskrivelsen. 6.20 Barn og unge Barn og unges interesser belyses i planbeskrivelsen. 7. ALTERNATIVER SOM UTREDES Plan- og utredningsarbeidet innebærer valg mellom alternative løsninger på overordnet og detaljert nivå. I henhold til forskrift om konsekvensutredninger skal planprogrammet beskrive slike alternativer, der det er relevant og realistisk. Det skal framgå hvordan alternativene er tenkt behandlet i plan- og utredningsarbeidet. På overordnet plannivå (områdereguleringsplan) er planstatus i kommuneplanen utgangspunktet og derfor et naturlig null-alternativ. Her er planområdet avsatt til bebyggelse med offentlig/privat tjenesteyting (Blålystomta) og LNF-område. Fastlagte veitraseer og kryss i området er også naturlig å legge til grunn i nullalternativet. Alternativ arealbruk i områdereguleringsplanen vil være byggeområder med offentlig eller privat tjenesteyting og næringsformål, som blant annet åpner for realisering av prosjektplaner fra LHL og Ullensaker kommune. Deler av planområdet vurderes innledningsvis i arbeidet disponert til næringsutvikling og/eller bolig. Blålystomta skal inngå i en slik alternativsvurdering hvor ulike lokaliseringer innenfor planområdet vurderes. Etter en innledende konseptstudie velges ett alternativ som i konsekvensutredningen sammenlignes med null-alternativet. På detaljnivå (detaljreguleringsplaner for en eller flere mindre deler av området) bygger plan- og utredningsarbeidet på et gjennomarbeidet detaljprosjekt, for eksempel LHL s sykehus. Her vil det derfor ikke være realistisk med flere enn ett alternativ. I konsekvensutredningen skal dette alternativet sammenlignes med null-alternativet. Planprogram for Jessheim Nord side 18 av 20

8. PLANPROSESSEN OG MEDVIRKNING Plan- og bygningsloven gir klare rammer for hvordan planprosessen skal forløpe, med høringer der berørte kan medvirke. Planprogram: Forslag til planprogram er utarbeidet av Gardermoen Campus Utvikling AS (GCU) i samråd med administrasjonen i Ullensaker kommune. Forslag til planprogram ble vedlagt lagt ut til offentlig ettersyn av Hovedutvalg for overordnet planlegging (HOP) den 16.12.2013 (sak 263/13). Høringsfrist ble satt til 7.2.2014. I forbindelse med offentlig ettersyn ble det avholdt et informasjonsmøte den 29.1.2014. Det ble også avholdt et separat møte med grunneierne i desember 2013. Berørte grunneiere, instanser, naboer og gjenboere ble varslet per brev datert 19.12.2013. Kunngjøring av høringen i avis ble gjennomført 21.12.2013 med samtidig kunngjøring på kommunens nettsider. Som del av planprogrammet ble følgende kunngjort og varslet: - oppstart av områderegulering - oppstart av detaljregulering for del av området Etter høringsperioden er merknadene gjennomgått og kommentert, og endringer er innarbeidet i planprogrammet. Hovedutvalg for overordnet planlegging fastsetter planprogrammet. Områderegulering Forslag til områderegulering med konsekvensutredning skal forholde seg til utredningskravene i det fastsatte planprogrammet. Områderegulering utarbeides av GCU på vegne av Ullensaker kommune. Forslaget behandles av Hovedutvalg for overordnet planlegging (HOP) og sendes til offentlig ettersyn i seks uker. Berørte instanser, naboer og gjenboere varsles per brev. I tillegg kunngjøres høringen i avis og på internett. Kunngjøring antas å skje i juni 2014. I forbindelse med offentlig ettersyn vil det bli avholdt informasjonsmøte. Etter høringsperioden gjennomgås og kommenteres merknadene, og eventuelle endringer innarbeides i forslag til områderegulering, som deretter sendes kommunestyret for vedtak. Detaljregulering Forslagsstiller for detaljreguleringen ønsker å benytte lovens mulighet til parallell behandling av detaljregulering og områderegulering. Detaljreguleringen vil omhandle søndre del av området, som er første byggetrinn. Prosessen for detaljreguleringen vil være den samme som for områdereguleringen, og den kan i prinsippet forløpe helt parallelt. Framdriften tilsier at områderegulering og detaljregulering bør være vedtatt i desember 2014. Byggesaksbehandling og ferdigstillelse Før byggefasen må det også søkes om byggetillatelser. Naboer og gjenboere vil også bli nabovarslet når det søkes om rammetillatelse. Loven åpner for at byggesøknader kan behandles parallelt med reguleringsplan, og denne muligheten kan bli benyttet. Bebyggelsen for søndre del av planområdet LHLs sykehus skal etter planen stå ferdig i august 2017. Planprogram for Jessheim Nord side 19 av 20

9. KONTAKTINFORMASJON Rolle Planmyndighet: Kontaktinformasjon: For henvendelser om områderegulering: Ullensaker kommune, Plan og næring, PB 470, 2051 Jessheim For henvendelser om detaljregulering: Ullensaker kommune, Regulering, PB 470, 2051 Jessheim Eiendomsutvikler for området: Forslagsstiller for detaljreguleringen: Plankonsulent for planprogram: Besøksadresse: Rådhuset, Furuseth gt. 12, 2050 Jessheim Telefon: 66 10 80 00, telefaks: 66 10 80 01 e-post: postmottak@ullensaker.kommune.no Gardermoen Campus Utvikling AS, c/o Aspelin Ramm Eiendom AS, v/ Gunnar Oveland Aspelin Ramm Eiendom AS, v/ Gunnar Oveland Anne-Hilde Bråtebæk Postboks 389 Sentrum, 0102 Oslo e-post: gunnar.oveland@aspelinramm.no Strak AS, v/ Geir Roll Johnsen Postboks 8826, 0028 Oslo Telefon 922 19 714, e-post: post@strak.no Adresse for merknader: Innspill til planarbeidet og merknader til planprogrammet sendes til Ullensaker kommune, med kopi til Strak AS. 10. HENVISNINGER OG VEDLEGGSOVERSIKT Miljøverndepartementets nettside om planlegging, med regelverk og veiledere: www.planlegging.no Akershus fylkeskommunes nettside med regionale planer: http://www.akershus.no/ansvarsomrader/planlegging/regional-planlegging/ Ullensaker kommunes nettside med overordnede planer: www.ullensaker.kommune.no/no/virksomheter/planer-og-utvikling/ Ullensaker kommunes kartportal: http://kart.dgi.no/gislinewebinnsyn_dgi/?knr=0235 Forskrift om Svenskestutjern naturreservat: http://lovdata.no/dokument/mv/forskrift/1999-12-17-1428 Forskrift om Nordbytjernet landskapsvernområde: http://lovdata.no/dokument/mv/forskrift/1999-12-17-1426 Vedlegg 1: Eiendomskart Planprogram for Jessheim Nord side 20 av 20