Vestby kommune Områdereguleringsplan, Vestby sentrum Planprogram Fastsatt av plan- og miljøutvalget 2.5.2016. Formål Oslo og Akershus er Norges raskest voksende region. Vestby har en strategisk beliggenhet i Osloregionen som gir gode forutsetninger for utvikling. Vestby kommune forventer en betydelig bolig- og næringsvekst i årene som kommer. Økt innbyggertall og næringsaktivitet setter krav til utviklingen av attraktive bomiljøer, gode offentlige og private tjenester, effektiv infrastruktur og spennende kultur- og handelstilbud. Som kommunesenter er det ønskelig at en betydelig del av den fremtidige veksten styres mot Vestby sentrum. Områdereguleringsplanen for Vestby sentrum skal legge til rette for gode løsninger for fremtiden, og sikre at det skapes sentrumskvaliteter i Vestby. Formålet med områdereguleringsplanen er å legge til rette for en betydelig bolig-, kontor-, nærings- og forretningsutvikling i umiddelbar nærhet til kommunens viktigste kollektivknutepunkt. Områdereguleringsplanen ble varslet igangsatt i januar 2013. Planavgrensningen for områdereguleringsplanen for Vestby sentrum omfatter hele den sentrale delen av Vestby, dvs. området mellom Coop Extra, Vestby videregående skole, Søndre Randum gård og søndre avkjøring fra E6. Området er på ca. 529 daa. Planavgrensning for områdereguleringsplanen for Vestby sentrum. 1
Store deler av arealene innenfor planområdet er i dag utbygget og ivaretar ulike funksjoner. Fortetting og videre utvikling av sentrum vil derfor kreve transformering og/eller sanering av store deler av eksisterende bebyggelse. Arealene lengst mot syd og sydvest i planområdet er i dag delvis ubebygd. Planområdet adskilles av jernbanelinjen samt en del større veianlegg, hvilket bevirker at området i dag fremstår relativt fragmentert. Planområdet er inndelt i følgende otte delområder: 1) Rådhusparken og dagens handelssentrum 2) «Coop-tomten» og Nordbygård 3) Grøstadparken 4) «Shelltomten» 5) Storsenteret og «gartneritomten» 6) Støttumveien 7) Stadion og videregående skole 8) Stasjonsområdet Det er hensikten at det etter vedtak av områdereguleringsplanen skal utarbeides detaljreguleringsplaner for hvert enkelt delområde. Delområder innenfor planavgrensningen for områdereguleringsplanen. 2
Rammer og retningslinjer for området Kommuneplan Vestby 2016-2022 Følgende eiendommer er i kommuneplan 2016-2022 avsatt til tjenesteyting (nåværende og fremtidig): - Eiendommen 9/56 og 9/312 (Rådhuset). - Eiendommen 11/60 (Televerket). - Deler av eiendommen 12/95 (Støttumveien barnehage). - Eiendommene 12/29, 12/49, 12/117, 12/120, 12/121, 12/128 (Vestby videregående skole). - Eiendommen 12/22 (grusbanen nord for Vestby videregående skole). Følgende eiendommer er i kommuneplanen avsatt til grønnstruktur: - Eiendommen 11/94 (sydøst for Nordby gård). - Deler av eiendommen 8/1 mfl. (området nordvest for Vestby storsenter). Eiendommen 8/1 (Øvre Randum gård) er avsatt til spredt næringsbebyggelse med hensynssone bevaring av kulturmiljø. Eiendommen 9/56 (Grøstad parken) er avsatt til park. Eiendommene 9/66, 9/67, 9/68, 9/69, 9/71, 9/72, 9/78, 9/79 og 9/85 (syv eneboliger mellom Sentrumsveien og Østbykroken) og 11/88 (et mindre areal mellom Nordby gård og Nordbyhagen) er avsatt til boligbebyggelse. Resterende deler av planområdet er avsatt til sentrumsformål (nåværende og fremtidig). Det forutsettes i kommuneplanen at arealene i Vestby sentrum blir regulert og utnyttet på en effektiv måte til leiligheter, kontor, forretninger, tjenesteyting, kultur og andre sentrumsfunksjoner. Boligbygging må prioriteres for å unngå at sentrum blir liggende dødt utenfor butikkenes åpningstider. Fortettingspotensialet i Vestby sentrum er svært stort ved bygging på eksisterende tomter og transformering av forretnings- og næringsbebyggelse. I kommuneplanen er det lagt opp til en markant fortetting med bebyggelse opp mot fem til seks etasjer og bred satsing på etablering av boliger i de fleste utbyggingsprosjekter, i kombinasjon med kontorlokaler nær jernbanestasjonen og forretningsvirksomhet/kontor i vest. En slik fortetting er i kommuneplanen beregnet å utgjøre et langsiktig byggepotensiale i sentrum på cirka 350.000 m² bruksareal BRA leiligheter og 100.000 m² bruksareal til kontor og forretninger. Parallelloppdrag om Vestby sentrum med evalueringsrapport Høsten 2014 avholdte Vestby kommune et parallelloppdrag om den fremtidige utviklingen av Vestby sentrum. De tre arkitektkontorer; C. F. Møller Norge, PIR II Oslo og Tegnestuen Vandkunsten ble utvalgt til å utarbeide tre mulighetsstudier for sentrumsområdet. De tre oppdragene tok utgangspunkt i tre ulike vekstperspektiver for «sentrumskjernen». Hvert kontor fikk derfor tildelt henholdsvis; 1000, 2000 og 3000 boenheter som utgangspunkt for analysen. Parallelloppdraget har bidratt til å konkretisere og visualisere noen av de mange mulighetene som foreligger. Det er viktig at arbeidet følges opp i områdereguleringsplanen. For å få oppsummert og evaluert prosessen og de tre besvarelsene satte kommunen i januar 2015 ned et evalueringsutvalg. Evalueringsutvalgets arbeid er oppsummert i rapporten «Evaluering av parallelloppdrag om Vestby sentrum». Utvalget peker i rapporten på både positive og negative aspekter ved hver enkelt besvarelse, og gir 12 råd til kommunen som bør følges for å få til ønsket utvikling i Vestby sentrum. Evalueringsutvalgets 12 råd lyder: 3
1. Utarbeid en klar visjon og avklar hvem det planlegges for 2. Vær tro mot Vestby 3. Styr befolkningsveksten mot sentrum 4. Hvis det kan generere byliv, så legg det i sentrum 5. Gjør jernbanen til origo for utviklingen og etabler et klart definert hovedstrøk ut fra denne 6. Knytt IKEA til sentrum 7. Knytt storsenteret til sentrum 8. Bygg gater og ikke veier prioriter myke trafikanter 9. Unngå store arealer med flateparkering og utarbeid en samlet parkeringsstrategi 10. Sørg for gode møteplasser 11. Sett tydelige klima- og energimål gjør det enkelt å prioritere klimasmarte løsninger 12. Vær et godt eksempel ta styringen med sentrumsutviklingen I tillegg til de 12 rådene formulerte også evalueringsutvalget fire anbefalinger for det videre arbeidet, som kommunen etterfølgende har fulgt opp. De 12 rådene og de fire anbefalingene ble på møte i Plan- og miljøutvalget den 1.6.2015 vedtatt lagt til grunn for det videre sentrumsarbeidet. Overordnede føringer og retningslinjer Områdereguleringsplanen for Vestby sentrum berøres av følgende overordnede føringer og retningslinjer: Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planlegging (1995) Formålet med retningslinjene er å synliggjøre og styrke barn og unges interesser i planleggingen, slik at kommunene får et godt grunnlag for å integrere og ivareta dette hensynet. Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging (2014) Retningslinjene har som mål at planleggingen skal bidra til å utvikle bærekraftige byer og tettsteder, legge til rette for næringsutvikling og fremme helse, miljø og livskvalitet. Dette skal skje gjennom å utvikle kompakte byer og tettsteder tilpasset eksisterende og planlagt senterstruktur rundt kollektivknutepunkter. Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging (2015) Nasjonale forventninger av juni 2015 skal være retningsgivende for regional og kommunal planlegging. Nasjonale forventninger 2015 beskriver tre temaer: 1) Gode og effektive planprosesser, 2) bærekraftig areal- og samfunnsutvikling og 3) attraktive og klimavennlige by- og tettstedsområder. Tredje del av forventningsbrevet er særlig relevant for områdereguleringsplanen for Vestby sentrum. Heri fremgår det at det for å redusere byspredning, transportbehov og klimagassutslipp må utvikles kompakte byer og tettsteder bygget tett rundt kollektivknutepunkter. Dette vil redusere arealforbruk og transportbehov og styrke grunnlaget for kollektivtransport, sykkel og gange. Det forventes at den kommunale planleggingen legger til rette for tilstrekkelig og variert boligbygging som er lokalisert ut fra hensynet til samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus (2015) Utgangspunktet for planen er at veksten i Oslo og Akershus skal møtes med sterkere 4
samordnet areal- og transportplanlegging og at eksisterende kollektivknutepunkter i pendleravstand til Oslo bør fortettes. Det pekes i planen på en rekke prioriterte vekstområder i Oslo og Akershus. Vestby tettsted er i planen kategorisert som en prioritert lokal by. I dette ligger det at Vestby tettsted bør ha en befolkningstilvekst som kan gi kundegrunnlag for et bredt handels- og tjenestetilbud, kollektivtransport som er god nok til å bli et naturlig førstevalg, og at innbyggerne kan gå og sykle til arbeidsplasser, fritidsaktiviteter og andre daglige gjøremål. Videre vises det i planen til at Vestby bør ha en områdeutnyttelse 1 på mellom 60 % og 80 %. Dette tilsier at det innenfor plangrensen bør tilrettelegges for mellom 318.000 m 2 BRA og 424.000 m 2 BRA. Vurderingen fra kommuneplanen er altså i tråd med dette. Områdereguleringsplanen erstatter følgende reguleringsplaner: Planid Plannavn Ikrafttredelsesdato 0041 Vestby videregående skole 11.3.1985 0038 Vestby sentrum 10.3.1986 0034 Skansen 11.12.1987 0032 Trekanten 4.9.1989 0005 Vestby stasjon 20.12.1999 0190 Vestby stasjon, innfartsparkering 10.5.2010 0195 Vestby videregående skole 10.5.2010 Områdereguleringsplanen erstatter deler av følgende reguleringsplaner: Planid Plannavn Ikrafttredelsesdato 0086 Ny E6/jernbane, Østfold Vestby 21.6.1993 0004 Schaus transport 20.12.1999 0114 Nordby gård 16.6.2003 0128 Støttumveien 14.6.2004 0113 Vestby senter 6.1.2006 0162 Vestby senter (bebyggelsesplan) 16.6.2008 0234 IKEA 22.6.2015 I tillegg reguleres et uregulert område som innbefatter eiendommene 9/66, 9/67, 9/68, 9/69, 9/71, 9/72, 9/78, 9/79 og 9/85. Konsekvensutredning Kommunen har vurdert planen i henhold til forskrift om konsekvensutredning. 2 e med vedlegg 1 fastsetter at områdereguleringer skal konsekvensutredes dersom det legges til rette for «industrianlegg, næringsbygg, bygg for offentlig eller privat tjenesteyting og bygg til allmennyttig formål med en investeringskostnad på mer enn 500 millioner kroner eller et 1 «Områdeutnyttelsen er etasjeareal (bruksareal, BRA) i relasjon til samlet grunnareal i et område. I motsetning til %-BRA, som regnes i relasjon til hver enkelt eiendom, tar områdeareal hensyn til behov for gater, parker etc.» (Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus, s. 26). 5
bruksareal på mer enn 15.000 m 2» (forskriften er revidert pr. 1.1.2015, dvs. etter varsel om planoppstart). Kommunen har vurdert at planen faller inn under denne forskriften. Planprosess Områdereguleringsplanen ble varslet oppstartet i 2013. Det har siden da vært gjennomført en omfattende planprosess. Følgende prosjektplan angir både gjennomførte og fremtidige milepæler: Prosjektplan områdereguleringsplan Vestby sentrum Milepæler Frist Deltagere Status 1 Vedtak om igangsetting av områdeplan 2 Behandling i Barn og unges kommunestyre 29.10.2012 Kommunestyret 5.12.2012 Barn og unges kommunestyre 3 Varsling av planoppstart 12.1.2013 Åpent 4 Begeistringsseminar Mai-august 2013 Åpent 5 Barnetråkkregistreringer November 2013 Utvalgte barnehager 6 Arbeidsbok for ungdommer November 2013 Utvalgte skoleklasser 7 Orienteringssak oppsummering av medvirkningstiltak 8 Vedtak om bruk av tre parallelle arkitektoppdrag 9 Vedtak av oppgavebeskrivelse og konkurransegrunnlag for parallelloppdrag 10 Kunngjøring av parallelloppdrag 18.11.2013 PLM 10.3.2014 Kommunestyret 26.5.2014 PLM 2.6.2014 Åpent 11 Informasjonsmøte 12.6.2014 Åpent 12 Valg av team til parallelloppdrag 14.8.2014 Administrasjonen 13 Grunneiermøte 1 29.8.2014 Grunneiere innenfor «kjerneområdet» 14 Oppstartsmøte, parallelloppdrag 15 Midtveisseminar, parallelloppdrag 8.9.2014 Konsulenter, grunneiere, administrasjonen 20.10.2014 Konsulenter, grunneiere, 6
16 Presentasjon og avslutning, parallelloppdrag 17 Utstilling av parallelloppdrag 12.1.2015-24.1.2015 politikere, administrasjonen 9.1.2015 Åpent Åpent 18 Grunneiermøte 2 28.1.2015 Grunneiere innenfor «kjerneområdet» 19 Spørreskjema og «Snakkmed-oss-kort» 1.2.2015 Åpent 20 Grunneiermøte 3 24.4.2015 Grunneiere innenfor «kjerneområdet» 21 Trafikkanalyse Vestby sentrum 22 Vedtak av evalueringsrapport om parallelloppdrag samt videre fremdrift for sentrumsplanen 23 Oppstartsmøte, forprosjektering «Vestbyloopen»/Gateplan 24 Midtveismøte, forprosjektering «Vestbyloopen»/Gateplan 24.4.2015 Konsulent 1.6.2015 PLM 27.8.2015 Konsulenter, administrasjonen 8.10.2015 Konsulenter, grunneiere, SVV, JBV, Ruter, administrasjonen 25 Kulturminneundersøkelser 1.10.2015 AFK 26 Orienteringssak, status og videre fremdrift 27 Befaring, Heggedal, Asker kommune 16.11.2015 PLM 26.11.2015 PLM, grunneiere, administrasjonen 28 Justering av trafikkanalyse 1.1.2016 Konsulent 29 Orienteringssak, status og videre fremdrift 7.1.2016 SFS 30 Individuelle grunneiermøter 1.2.2016 Alle grunneiere Noe gjenstår 31 Behandling av planprogram utleggelse til offentlig ettersyn 32 Høring planprogram 22.2.2016 til 4.4.2016 33 Avslutning, forprosjektering «Vestbyloopen»/Gateplan 34 Prinsippvedtak på bakgrunn av ny gateplan 17.2.2016 PLM Åpent 1.3.2016 Åpent 7.3.2016 SFS 7
35 Regionalt planforum 8.3.2016 Regionale instanser 36 Grunneiermøte 4 15.3.2016 Grunneiere innenfor «kjerneområdet» 37 Vedtak planprogram 2.5.2016 PLM Gjenstår 38 Tilleggsoppdrag gateplan, vurdering av byggehøyder og volumer 39 Utredning av parkeringsstrategi Mai 2016 Konsulent Gjenstår Mai 2016 Konsulent Gjenstår 40 Grunnundersøkelser Mai 2016 Konsulent Gjenstår 41 Gjennomføringsstrategi Juli 2016 Konsulent Gjenstår 42 Behandling av planforslag (1. gangs behandling) 43 Planforslag til offentlig ettersyn 22.8.2016 PLM Gjenstår 27.8.2016 til 8.10.2016 Åpent Gjenstår 44 Informasjonsmøte September 2016 Åpent Gjenstår 45 Grunneiermøte 5 September 2016 Alle grunneiere Gjenstår 46 Midlertidige tiltak i sentrum September 2016 Åpent Gjenstår 47 Regionalt planforum 20.9.2016 Regionale instanser 48 Behandling av planforslag (2. gangs behandling) 49 Vedtak av områdereguleringsplan PLM = Plan- og miljøutvalget, Vestby kommune SFS = Styringsgruppen for sentrumsplanen SVV = Statens vegvesen JBV = Jernbaneverket AFK = Akershus fylkeskommune NVE = Norges vassdrags- og energidirektorat Gjenstår 14.11.2016 PLM Gjenstår 5.12.2016 Kommunestyret Gjenstår Medvirkning Kommunen har så langt i prosessen prioritert å gjennomføre en utvidet planprosess hvor innbyggere, barn og unge, grunneiere, næringsdrivende, politikere og regionale instanser løpende er blitt inkludert. Administrasjonen ønsker å videreføre dette i det fortsatte arbeidet med områdereguleringsplanen, og det er således planlagt en del tiltak som går noe videre enn de kravene til medvirkning som ligger i Plan- og bygningsloven. I tillegg til medvirkningskravene i Plan- og bygningsloven er følgende medvirkningstiltak planlagt frem mot endelig planvedtak i desember 2016: Forprosjektering «Vestbyloopen»/Gateplan I arbeidet med gateplanen for Vestby sentrum har det vært tett kontakt mellom 8
administrasjonen, kommunens konsulenter, Statens vegvesen, Jernbaneverket og Ruter. Det er i den resterende delen av prosessen lagt opp til flere felles arbeidsmøter. Gateplanen ble presentert på et åpent møte 1.3.2016. Regionalt planforum Det legges i planprogrammet opp til at planen skal behandles to ganger i regionalt planforum. Første gang før vedtak av planprogram og etter ferdigstillelse av gateplan, og annen gang i forbindelse med offentlig ettersyn av områdereguleringsplanen. Informasjonsmøter Det legges i prosjektplanen opp til at det i forbindelse med offentlig ettersyn av områdereguleringsplanen skal avholdes et åpen informasjonsmøte for alle interesserte, samt et grunneiermøte for alle berørte grunneiere. Midlertidige tiltak Kommunen ønsker i forbindelse med offentlig ettersyn av planen å gjennomføre en rekke mindre midlertidige tiltak i Vestby sentrum. Formålet med disse tiltakene vil være å skape oppmerksomhet på sentrumsområdet samt å vise med fysiske installasjoner og aktiviteter at Vestby sentrum står overfor en ny fremtid. Kommunen ønsker i tillegg å benytte disse tiltakene til å informere og komme i dialog med innbyggere, barn og unge, næringsdrivende osv. Alternativer Det er ønskelig at følgende alternativer for utviklingen i Vestby sentrum blir vurdert som en del av plan- og utredningsarbeidet: Byggehøyder, tettheter og utnyttelsesgrader De tre mulighetsstudier, som er utarbeidet i forbindelse med parallelloppdraget om Vestby sentrum, viser ulike utviklingsmuligheter for sentrumsområdet. Oppdragene tok utgangspunkt i tre ulike vekstperspektiver for kjerneområdet. Hvert kontor fikk tildelt henholdsvis; 1000, 2000 og 3000 boenheter som utgangspunkt for analysen. Mulighetsstudiene og konklusjonene i evalueringsrapporten danner et godt grunnlag for å vurdere dette. Det vil i forbindelse med gateplanen og utarbeidelsen av planforslaget bli vurdert alternativer for byggehøyder, tettheter og utnyttelsesgrader for hvert enkelt delområde. Byggehøyder og tettheter må sees i forhold til grunnforhold, gatestruktur og omkringliggende bygningsstruktur. Brohøyder Det vil bli vurdert ulike høyder på ny bro i Vestby sentrum. Høydenes konsekvenser for ny gatestruktur i Vestby sentrum vil bli vist og beskrevet. På bakgrunn av dette vil det bli pekt på et «maksalternativ» for ny brohøyde. Gatestruktur Mulighetsstudiene viser også forslag til vei- og gatestruktur i Vestby sentrum. På bakgrunn av det politiske vedtaket i Plan- og miljøutvalget 1.6.2015 samt i tett dialog med planområdets grunneiere ble C. F. Møller Norge engasjert til å gå videre med en forprosjektering av «Vestbyloopen» samt en gateplan for foreslåtte gatestruktur. 9
Med utgangspunkt i gateplanen vil alternativer for veistruktur; herunder bredder, tverrprofiler og detaljløsninger bli utredet i samarbeid med Statens vegvesen og på bakgrunn av revidert trafikkanalyse. Parkering Det er i dag over 1600 parkeringsplasser på bakkeplan innenfor planavgrensningen (inklusive innfartsparkeringsplasser, videregående skole og Vestby storsenter). En del av parkeringsplassene er private, men i utgangspunktet er det ikke noen form for tidsbegrensning eller betaling for disse. Parkering er en stor utfordring i Vestby sentrum. Parkeringsnormer, tidsbegrensning og betalingsparkering er effektive redskaper for å redusere trafikkbelastningen på veinettet og sikre fremkommelighet for nærings- og kollektivtrafikk. Samtidig må dette veies opp mot publikumstilgjengelighet slik at sentrum oppleves som attraktivt - både for bedrifter, butikker og annen service. Gjeldende kommuneplan stiller ikke krav om parkering under bakken. Det vil imidlertid bli nødvendig i Vestby sentrum at hovedparten av eksisterende parkering flyttes under bakken eller i parkeringshus, og at det oppsettes maksimumskrav som er lavere enn for resten av kommunen (det stilles i kommuneplanen absolutte krav). Det må som en del av planarbeidet vurderes ulike alternativer for parkeringsnormer, muligheter for sambruk, lokalisering av fellesparkering og parkeringsregulering i form av betaling og/eller tidsbegrensning. Bevaringsverdige bygninger Kulturminner bidrar til å fortelle et steds historie, og er på denne måten viktige til å definere steder og gi dem identitet og særpreg. Vern av viktige kulturminner vil med grundig planlegging være forenlig med utvikling og fortetting i Vestby sentrum. Samtidig som det er ønske om nye bygninger og ny arkitektur er det viktig at det rettes fokus mot ny bruk av eksisterende bygningsmasse. Bygningene som allerede er bygget er en betydelig ressurs i sentrumsutviklingen. Kommunen holder på med å ferdiggjøre en kulturminneplan for hele Vestby kommune. Kulturminneplanen forventes førstegangsbehandlet i august 2016. Med utgangspunkt i kulturminneplanen og på bakgrunn av tidligere reguleringer vil det i forbindelse med utarbeidelse av planforslaget bli vurdert hvilke bygninger og bygningsmiljøer som er hensiktsmessige å regulere til bevaring. Gjennomføringsstrategi For å få til ønsket arealutvikling i Vestby sentrum er det en forutsetning at større arealer og tilhørende behov for infrastruktur ses i sammenheng. Gjennomføring av områdereguleringsplanen for Vestby sentrum vil kreve at det opparbeides fellestiltak for hele sentrumsområdet, dvs. tiltak som ikke bare kommer enkelteiendommer og prosjekter til gode. Fellestiltakene vil innbefatte teknisk og grønn infrastruktur så som nytt veisystem/gangog sykkelveier, ny bro over jernbanen, oppgradering av eksisterende jernbanebro, nye torg og parker samt ny grønnstruktur. For å få til en felles fordeling av disse viktige fellestiltak, vil det være nødvendig at det etableres en områdemodell/gjennomføringsstrategi som sikrer en hensiktsmessig fordeling av kostnader mellom kommunen og mange ulike grunneiere. Kostnadsdeling som sikrer at eiere av bevaringsverdige bygninger også kan bli en del av utviklingen av Vestby sentrum vil også 10
bli vurdert. Områdemodellen/gjennomføringsstrategien må også ta for seg en avklaring av hvem som skal bygge hvilke tiltak samt rekkefølge og tidspunkt for opparbeidelse av disse. Når ønsket teknisk og grønn infrastruktur er identifisert, vil det være nødvendig med en kostnadsberegning av disse tiltakene som grunnlag for å vurdere hvilken gjennomføringsmodell(er) som er aktuell å benytte. Kommunen ønsker å engasjere en konsulent til å gjennomføre kostnadsberegninger og se på alternativer for gjennomføringsstrategier. Kommunen legger opp til at en slik strategi utarbeides i tett dialog med «sentrumsplanens» grunneiere. Etappeutvikling Områdereguleringsplanen legger til rette for en langsiktig utvikling av Vestby sentrum. Det må i bestemmelsene sikres at utviklingen skjer fra sentrumskjernen og ut, slik at det kan skapes et sentrumsområde som fungerer i løpet av denne mangeårige transformasjonsfase. Administrasjonen mener derfor at det er viktig at ulike alternativer for etappeutvikling vurderes i forbindelse med planarbeidet. Utredninger Det vil bli gjennomført en konsekvensutredning som etter Plan- og bygningsloven 4-2 skal gi en særskilt beskrivelse og vurdering av planens virkninger for miljø og samfunn. Konsekvensutredningen vil bli utført etter retningslinjer gitt i Forskrift om konsekvensutredninger og vil bli en del av planmaterialet som skal legges frem for politisk behandling. Planforslaget skal legge opp til en betydelig vekst og fortetting i Vestby sentrum. Store deler av området er i dag bebygget, og hele planområdet er regulert til bebyggelse i en eller annen form. I hovedsak er det virkninger av ny bebyggelse, ny gatestruktur og nye uterom/møteplasser som må vurderes. Plassering av boliger, forretninger, næring, parkering, offentlige tjenester osv. vil ha stor betydning for konsekvensene av planforslaget. Hensikten med konsekvensutredningen er å få oversikt over vesentlige konsekvenser som planforslaget fører med seg, slik at disse er kjent under utarbeidelse av planen. Resultatene av de enkelte fagutredningene og vurderingene vil bli lagt til grunn for innholdet i planen, og eventuelle avbøtende tiltak vil bli innarbeidet. Det er allerede gjort et vesentlig stykke utredningsarbeid. Noen temaer er således allerede godt utredet, mens andre problemstillinger gjenstår å bli vurdert. Følgende forhold må vurderes og beskrives nærmere: Virkninger for barn og unge Et viktig formål med planarbeidet er å legge til rette for at det skapes nye aktiviteter, møteplasser og tjenester i Vestby sentrum, som også henvender seg til barn og unge. For å kartlegge barn- og unges ønsker og behov i forbindelse med sentrumsutviklingen, gjennomførte kommunen i 2013 et medvirkningsforløp med elever fra Risil ungdomsskole, Grevlingen ungdomsskole og Vestby videregående skole. 233 elever fikk utdelt arbeidsboka «Hva slags sted er Vestby sentrum?» hvori ungdommen kortfattet besvarte forskjellige spørsmål om bruk og erfaring med Vestby sentrum. Resultatene er oppsummert i en egen rapport. Vinteren 2013/2014 gjennomførte kommunen barnetråkkregistreringer med to barnehager i Vestby sentrum. Registreringene har gitt kommunen informasjon om hvilke områder i nærmiljøet som er viktige for disse barna. Arbeidet har vært med på å gi barna en stemme i 11
planprosessen, og kommunen har med dette fått ny kunnskap om hvordan disse barnehagene bruker nærmiljøet sitt - både når det gjelder positive kvaliteter og områder hvor det er mulighet for forbedringer. Resultatet av barnetråkkregistreringene er digitaliserte kart med tilhørende informasjoner om bruk, kvaliteter, farer og forslag til forbedringer for barnas uteområder. Innsamlet informasjon vil danne grunnlag for vurdering av planforslagets virkninger for barnog unge. Virkninger for næringsliv og sysselsetting Det ønskes i områdeplanen tilrettelagt for kontorarbeidsplasser, butikker og offentlige- og private tjenester. Parallelloppdraget har vist at det i Vestby sentrum er et potensial for å skape opp mot 100.000 m 2 bruksareal for kontor, forretning og tjenesteyting. Temaet må beskrives. Det er utarbeidet handelsanalyser i forbindelse med reguleringsplaner for Vestby storsenter og IKEA. I tillegg er temaet vurdert som en del av detaljreguleringsplanen for utvidelse av Norwegian Outlet. Funnene og konklusjonene fra disse analysene og vurderingene vil bli lagt til grunn for en vurdering av potensialet for etablering av handels- og næringsvirksomhet i Vestby sentrum. Virkninger for trafikk Fortetting og ny gatestruktur i Vestby vil skape en ny trafikksituasjon i Vestby sentrum både for biltrafikk og myke trafikanter. Et viktig formål med planarbeidet er å legge bedre til rette for kollektivtrafikk samt sykkel- og gange. Planens konsekvenser for trafikkforhold som følge av dette må utredes. Det vil bli utarbeidet en trafikkanalyse som beskriver konsekvenser av foreslåtte tiltak. Gateplanen/regulerte gatestruktur i sentrum må da justeres i henhold til denne analysen, og eventuelle avbøtende tiltak må vurderes. I utgangspunktet følger krav til parkering av kommuneplanens bestemmelser. Det er kommunens oppfattelse at det må lages egne parkeringsbestemmelser for Vestby sentrum som er noe strengere enn de som er gjeldende i dag. Kommunen ønsker å engasjere en konsulent til å vurdere virkninger av ulike alternativer for parkeringsnormer, samarbeidsformer og regulerende tiltak (betaling, tidsbegrensning osv.). Virkninger for jernbanen Østfoldbanen går gjennom Vestby sentrum, og planens konsekvenser for jernbanetrafikken må derfor utredes. Vestby kommune ønsker ikke at det ukritisk avsettes en byggegrense på 30 meter til begge jernbanespors midtlinje. Kommunen ønsker derfor at det i forbindelse med planarbeidet avklares ulike relevante/realistiske alternativer for den fremtidige utviklingen av stasjonsområdet og jernbanelinjen. Det vil derfor bli utarbeidet en analyse av planforslagets konsekvenser for den fremtidige utviklingen av jernbanen i Vestby sentrum. Virkninger for støy og annen forurensning Vei- og jernbanetrafikk er hovedkilden til støy i Vestby sentrum. Det er i forbindelse med detaljreguleringsplan for IKEA gjennomført en støyanalyse for hele Vestby sentrum. Analysen viser at E6, Osloveien, Kirkeveien og Garderveien er de vesentligste støykilder. Områdene i nær tilknytning til Osloveien og rundkjøringen øst for E6 er ifølge analysen særlig støyutsatt (i mørkerød støysone). Støyforhold vurderes å være tilstrekkelig utredet i foreliggende analyse. Dersom områder innenfor rød støysone ønskes regulert til bolig, må det 12
vurderes støyreduserende tiltak, og det kan være nødvendig at det foretas nye analyser. Dette vil da bli en del av etterfølgende detaljreguleringsprosesser. Virkninger for overvann Grøstadbekken går i rør gjennom sentrum, fra Vestby skole og mot jernbanen. Ved jernbanestasjonen knyttes Grøstadbekken sammen med Krombekken som kommer fra Randem. Denne knytter seg på Hogstvedtbekken/Fallentinbekken, som går gjennom Grøstaddalen og videre sørover før den til slutt ender opp i Såna. I tillegg går Ringbekken/Kjennsbekken forbi Vestby sentrum i vest. Kjennsbekken ender opp i Kjennstjernet, og renner videre øst for Hølen før den også ender opp i Såna. Begge disse bekkesystemene er svært sårbare for overvann, og situasjonen er presset allerede i dag. Både Hogstvedtbekken og Kjennsbekken flommer over på de omkringliggende jordene i perioder med mye regn. Ved utbygging i Vestby sentrum vil det skapes flere harde flater, noe som vil føre til økt avrenning til vassdragene når det kommer nedbør. Det vil derfor være viktig med gode løsninger for å håndtere overvann. Det vil være fornuftig å bruke overvannet i Vestby sentrum som en ressurs, ettersom det kan bidra til å gi flotte blågrønne elementer i byen. Det er viktig at det legges opp til infiltrering og fordrøyning av overvannet, slik at dette i minst mulig grad belaster avløpsnettet og vassdragene. Dette kan best gjøres gjennom å åpne Grøstadbekken gjennom sentrum, reetablering av Grøstadammen, og etablering av grønne tak og regnbed. På denne måten kan det legges til rette for et sentrumsområde med liv, trivsel og rekreasjon. Overordnet overvannsløsning må beskrives og konsekvensene utredes. Detaljerte overvannsløsninger må vurderes i forbindelse med etterfølgende detaljreguleringer for de enkelte delområdene. Virkninger for biologisk mangfold og naturressurser. Innenfor sentrumsområdet består vegetasjonen i hovedsak av gressplener og trær i et parklandskap. Ved registreringer er det funnet at det er mye svensk asal omkring rådhuset. I sentrumsområdet for øvrig er det blant annet en del lind, bjørk og ask samt en stor hestekastanje og et eiketre som omfattes av forskrift om utvalgt naturtype hule eiker. Svensk asal er en fremmed art, med svært høy økologisk risiko, som anbefales fjernet. For å kompensere for fjerning av svensk asal kan det være en fordel å plante andre bærproduserende planter som for eksempel rogn. Det er også registrert fremmede arter i sentrum (kanadagullris og kjempebjørnekjeks). Begge disse artene har en svært god spredningsevne, og det vil være viktig at det tas hensyn til potensiell spredning av fremmede arter ved utbygging i sentrum. Det kan observeres ganske mange byduer og kaier i sentrum, men dyrelivet for øvrig er relativt fattig. Iblant kan man observere andre fugler, som for eksempel stær, grønnfink og sidensvans. Det forventes imidlertid at det er et mer variert dyreliv i hager og utenfor sentrumskjernen, hvor det er større tilgang på mat og skjulesteder. Mer detaljert kartlegging må foretas i forbindelse med planarbeidet. De grønne områdene er viktige for å skape et attraktivt bymiljø, og det er viktig å ta vare på de kvalitetene som er tilstede i dag. Dette omfatter i hovedsak gamle trær, og treslag som bygger opp under dyrelivet. Det vil være fordelaktig med mer varierende beplantning enn hva man finner i dag, da dette kan bidra til at man får humler og andre viktige insekter inn i sentrum, som igjen kan bidra til at flere fugler besøker området. En tilrettelegging med blå elementer i sentrum vil øke sjansen for å skape et levende sentrum - både for planter, dyr og mennesker. 13
Virkninger for friluftsliv Vestby kommune gjennomførte i februar 2014 en foreløpig kartlegging og verdisetting av friluftslivsområder i- og omkring Vestby sentrum. Arbeidet er oppsummert i en egen rapport. Den foreløpige kartleggingen viste at det i nærområdene til Vestby sentrum er relativt store områder som anses å være svært viktige/viktige for friluftsliv, mens det innenfor planavgrensningen bare er Grøstadparken som er vurdert som viktig. Det vil derfor være hensiktsmessig at det i planarbeidet tilrettelegges for grønnkorridorer og andre forbindelseslinjer til viktige omkringliggende friluftslivsområder særlig Nordbylunden, Grøstaddalen og Kromjordet. Det er satt i gang et arbeid med kartlegging og verdisetting av friluftsområdene i hele Vestby kommune inkludert Vestby sentrum. Arbeidet skal ferdigstilles i løpet av våren 2016. Arbeidet vil danne bakgrunn for en vurdering av planens virkninger på friluftsliv. Virkninger for kulturminnevernet Akershus fylkeskommune gjennomførte i oktober 2015 kulturminneundersøkelser på eiendommen 11/82 og deler av eiendommen 8/1. Rapporten vil vise om det er fornminner som det må tas særlig hensyn til i planarbeidet. Vestby sentrum har i dag et mangfold av bygnings- og kulturmiljø, der et langt tidsspenn er representert. Innenfor planområdet ligger flere SEFRAK-registrerte bygninger, noe som forteller om høy alder på en god del av bebyggelsen. I tillegg er det i Vestby sentrum flere hus fra første halvdel av 1900-tallet som vurderes som bevaringsverdige. Som det fremgår i avsnittet om alternativer, vil kommunen i løpet av 2016 ferdiggjøre en kulturminneplan for hele Vestby kommune. Kulturminneplanen vil gi en vurdering av viktige bygninger og miljøer i Vestby sentrum. Denne vurderingen vil bli lagt til grunn for områdereguleringsplanen. Virkninger for kulturlandskap og estetikk Som kulturlandskap framstår Vestby i liten grad som et enhetlig område, men med kulturhistoriske anlegg og bygninger som kan utgjøre ressurser for en videre utvikling og bidra til å gi området identitet og historisk forankring. Revhaug gård og Vestby kirkested og prestegård utgjør en del av det sentrale kulturlandskapet rundt Vestby. Som beskrevet i avsnittet om alternativer må ulike konsekvenser av byggehøyder og tettheter utredes. Det må gjennomføres volumstudier som viser konsekvenser av ulike bygningsmessige tiltak samt plasseringer av funksjoner. Parallelloppdraget og evalueringsrapporten danner et godt grunnlag for å vurdere dette. I forbindelse med gateplanen vil det bli vurdert solforhold samt prinsipper for høyder, fasadeutforming og estetikk. Det vil i forbindelse med planarbeidet utformes bestemmelser om generelle prinsipper for estetikk og arkitektonisk utforming. Konkret utforming av bygg må vurderes nærmere i forbindelse med etterfølgende detaljreguleringsprosesser og byggesaksbehandling. 14
Virkninger for landbruk Det finnes to mindre jorder innenfor planavgrensningen (til sammen ca. 25 daa). Begge områdene er i dag regulert til forretning/kontor og er i gjeldende kommuneplan avsatt til sentrumsformål. Kommunen ønsker å omregulere Vestby Mølle og kornsilo, slik at aktiviteten på sikt kan flyttes ut fra sentrum. Det er imidlertid viktig at det sikres at driften i mølla kan opprettholdes etter påbegynt utbygging av Vestby sentrum. Fortsatt fremkommelighet for tunge kjøretøyer må derfor sikres. Virkninger for sikkerhet og beredskap Basert på tidligere grunnundersøkelser innenfor planområdet samt NGUs løsmassekart, er det sannsynlig å anta at det flere steder i Vestby sentrum kan være vanskelige grunnforhold (eventuelt kvikkleire). Det må i forbindelse med områdereguleringsplanen utarbeides overordnete grunnundersøkelser. Det kan da på bakgrunn av denne utredningen stilles eventuelle krav til ytterligere grunnundersøkelser i forbindelse med senere detaljreguleringsplaner. Det vil bli gjennomført en risiko- og sårbarhetsanalyse, som beskriver risiko for mennesker, miljø og materiell. Eventuelle skadeforebyggende eller skadebegrensende tiltak vil bli innarbeidet i planforslaget. Virkninger for kommunens økonomi Det legges i kommuneplanen opp til at det på sikt kan etableres opp mot 3000 nye boliger innenfor planområdet. e parallelloppdrag bekrefter dette potensialet. Dersom dette potensialet utnyttes fullt ut, vil det betyde en befolkningsvekst i Vestby sentrum på omkring 6.000 nye innbyggere. Dette vil sette nye krav til kommunens tjenestetilbud. Konsekvensene for kommunens økonomi og tjenester som følge av dette må utredes herunder også skole- og barnehagekapasitet. Offentligrettslige virkninger Planens virkinger for offentligrettslige forhold vil blive beskrevet, herunder hvilke rettslige virkninger planen får for bruken av området. Her tas også med virkninger på arealbruken som styres etter annet lovverk. Privatrettslige og privatøkonomiske virkninger Det legges opp til en relativt høy utnyttelse av alle private eiendommer som omfattes av reguleringsplanen. Dette vil gi tomtene en høyere verdi som forhåpentligvis vil gjøre det attraktivt for private utbyggere å utvikle disse. Planen vil omfatte en rekke fellestiltak som må finansieres før utbygging påbegynnes. Fellestiltakene vil innbefatte grønn- og teknisk infrastruktur, og må finansieres gjennom en områdemodell/gjennomføringsstrategi, jf. avsnittet om gjennomføringsstrategi under alternativer. Rekkefølgebestemmelser og krav om utbyggingsavtaler vil sikre opparbeidelse av disse tiltakene. 15
Virkninger for energibruk Hele sentrumsområdet ligger innenfor konsesjonsområdet til Vestby fjernvarmeanlegg. Det må utredes i hvilken grad dette anlegget kan bygges ut for å betjene Vestby sentrum. Virkninger for universell utforming Det er et mål at nytt Vestby sentrum skal tilrettelegges for brukere i alle aldersgrupper uavhengig av funksjonsnivå, økonomi og kulturell bakgrunn. Universell utforming vil bli vektlagt i planarbeidet slik at tettstedets funksjoner og tilbud kan benyttes av alle på en likeverdig måte. 16