Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Noerhte-Trbbndelagen fylhkenålma Mollan Gård AS v/lars J Lie Ullernchausseen 114 b 0284 OSLO MOTTATT 12 JUN2015 Verran ko mune Arkivnr. Saksb. Vår dato: Vår ref.: 09.06.2015 2015/3557 Arkivkode:422.1 Deres dato: Deres ref.: Klage over avslag på Søknad om konsesjon for erverv av elendommen 62/1 i Verran kommune er tatt til følge Fra Verran kommune har en fått oversendt din klage over Verran kommune v/grønn Nemnd sitt vedtak under sak 13/15 i møte 16.04.2015 og avslag på søknad fra Mollan Gård AS om konsesjon for erverv av ovennevnte eiendom. Fylkesmannen har på bakgrunn av sakens dokumenter og foreliggende opplysninger fattet slikt Vedtak: Klage over Verran kommune v/grønn Nemnd sitt vedtak under sak 13/15 er tatt til følge. Dette innebærer at Mollan Gård AS gis konsesjon for erverv av eiendommen gnr. 62/1 i Verran kommune slik som omsøkt, og til avtalt kjøpesum kr. 5.550.000,-. Det forutsettes at Mollan Gård AS sikrer at eiendommen blir fast bebodd innen ett år fra vedtak om konsesjon er gitt og at eiendommen deretter bebos i minst 5 år i sammenheng. Saksforhold: På bakgrunn av kjøpekontrakt dat. 25.02.2015 søkte Mollan Gård AS 31.03.2015 om konsesjon for erverv av ovennevnte eiendom. Verran kommune v/grønn Nemnd behandlet søknaden i møte 16.04.2015 under sak 13/15. Søknaden ble ikke imøtekommet. Vedtaket ble begrunnet med at det var et AS som var konsesjonssøker. Det ble videre lagt vekt på at konsesjonssøker har lagt til grunn at det ikke var boplikt på eiendommen. Kommunen ønsket også å signalisere at utviklingen med salg av landbrukseiendommer til AS ikke var i tråd med kommunens landbrukspolitikk. Innen klagefristens utløp påklaget Mollan Gård AS vedtaket, jfr. skriv dat. 29.04.2015 til Verran kommune. I klagen anføres at en har til hensikt å sørge for at daglig leder innen en periode på ett år tilflytter eiendommen. Det gjøres også i klagen rede for hvilke planer en har m.h.t. drift og utvikling av eiendommens skog/utmark m.v. Klagen ble behandlet av Grønn Nemnd i møte 07.05.2015 under sak 18/15, men klagen ble ikke tatt til følge. Vedtaket er gjort med samme begrunnelse som i sak 13/15. Konsesjonseiendommen 62/1 som ligger i Verrabotn, ca. 45 km fra kommunesenteret Malm, har i følge skog+landskap slikt arealgrunnlag: Postadresse: Besøksadresse: Telefon: Saksbehandler: Postboks 2600 Statens hus Strandveien 38 74168000 Alf Einar Fomes 7734 Steinkjer Org.nr.: 74 16 82 13 fmntpost@fylkesmannen.no www.fylkesmannen.no/nt 974 772 108 fmntaef@fylkesmannen.no
Side 2 av 6 16,6 da dyrka jord 18,9 da innmarksbeite 4956,8 da prod. skog (årlig tilvekst på 1611 m3) 11356,6 da annet areal 16348,9 da totalt - Efendommens jordbruksarealer er for øyebtikket ute-av drift. I følge foreliggende takst framgår at stående kubikkmasse er på 25.677 m3. Likeså anføres i taksten at omkring 7 10000 m3 vil være drivverdig (av saksframlegg for Grønn Nemnd anføres at en vil kunne legge til grunn et uttak på ca. 1000 m3 pr. år). Til eiendommen hører for øvrig betydelige jaktverdier (elg, hjort og rype). I henhold til takst er leieinntektene angitt til å ha en årlig verdi på kr. 100.000,-. Kapitalisert verdi av kraftavtale er i foreliggende takst angitt til kr. 100.000,-. På eiendommen er 7 regulerte hyttetomter, som er klare for salg (i foreliggende takst er råtomtprisen pr. tomt angitt til ca. kr. 150.000,- avhengig av tomtens beliggenhet). På eiendommen er våningshus at eldre årgang (grunnflate på 132 m2 i to etasjer). Bygningen er renovert ved jevne mellomrom. Senest i 2009 ble badet renovert. Bygningen anføres å være i relativt god teknisk stand, men at det framover må påregnes en del vedlikehold og modernisering. Videre er det på eiendommen driftsbygning som etter 1992 er totalt ombygd til garasje og redskapshus. Bygningen har en grunnflate på 160 m2 og med et verkstedrom med varmekabler på 16 m2. Bygningen anføres å framstå som et rasjonelt redskapsbygg med støpt dekke og innlagt strøm. Likeså er det på eiendommen er naust med plass for en båt, samt hytte/skogshusvære fra 1962. Bygningen har en grunnflate på 15 m2 og har svært enkel standard. Av konsesjonssøknaden, og vedlegg til denne, gjøres det rede for hvorfor en ønsker at eiendommen skal erverves av et aksjeselskap. Det anføres at utvikling av eiendommen vil kreve betydelige investeringer. Både vann og vindkraft, hytteutbygging og rorbuanlegg vil i en prosjekterings- og utbyggingsfase kreve mye kapital m.v. Avslutningsvis anføres at en i utgangspunktet ikke ønsker boplikt på eiendommen, men er beredt til å leie ut bygningene på eiendommen for å oppfylle en eventuell boplikt ( i din klage anføres at konsesjonssøker har en ambisjon om at daglig leder av selskapet skal kunne tilflytte eiendommen innen ett år etter at konsesjon er gitt). Avtalt kjøpesum for eiendommen er kr. 5.550.000,- (takst fra høsten 2012 angir at eiendommens verdi er kr. 4.600.000,-). I skriv dat. 01.06.2015 til Fylkesmannen presiseres at en ikke bestrider at det på eiendommen kan være boplikt. Det bekreftes også at konsesjonssøker vil sørge for at eiendommen vil bli bebodd dersom konsesjon blir gitt. For øvrig bekreftes, hva som tidligere er opplyst, hvilken utnyttelse som en vurderer som aktuelt av eiendommen. Deres skriv var også vedlagt budprotokoll fra eiendomsmegler, i forbindelse med salget. Fylkesmannens vurdering: Fylkesmannen finner å ville anføre at klageinstansens kompetanse følger av fvl. 34. Av 2. ledd framgår at klageinstansen kan prøve alle sider av saken og herunder ta hensyn til nye omstendigheter. Dette innebærer at klageinstansen kan prøve om kommunens vedtak er innholdsmessig lovlig, om det er truffet av riktig myndighet, og om der blitt til på lovlig måte. I
Side 3 av 6 tillegg kan klageinstansen prøve førsteinstansens skjønnsutøvelse, om det bygger på riktig faktum og om det er i strid med lovfestede regler for saksbehandlingen. Dvs, om vedtaket innebærer såkalt «myndighetsmisbruk». Likeså om vedtaket er motivert ut fra utenforliggende eller usaklige hensyn, om avgjørelsen bærer preg av vilkårlighet eller om det innebærer usaklig forskjellsbehandling. Av fvl. 34, 2. ledd 3. pkt. framgår også at dersom det er statlig organ som er klageinstans, skal det legges vekt på det kommunale selvstyre ved prøving av det frie skjønn. Mollan Gås AS sin klage er vurdert i forhold til konsesjonsloven av 28.11.2003 nr. 98, jfr. Rundskriv M-2/2009 Konsesjon og boplikt (sist endret november 2012). Av lovens 9 framgår at ved avgjørelse av søknad om konsesjon for erverv av erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål, skal legges særlig vekt på: om den avtalte kjøpesum tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning om erververen anses skikket til å drive eiendommen om ervervet ivaretar hensynet til en helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet Av 9, 3 ledd framgår også at det kan gis konsesjon til selskaper med begrenset ansvar (f.eks. AS). Likeså at det skal legges vekt på de som har yrket sitt i landbruket. Landbruks- og matdepartementet har på bakgrunn av 9, 1. ledd nr. 1 utarbeidet retningslinjer for prisvurderingen av landbrukseiendommer ved behandling av søknader om konsesjon, jfr. Rundskriv M-3/2002 Priser på landbrukseiendommer ved konsesjon, med senere endringer i Rundskriv M-7/2002, M-4/2004, M-1/2010 og M-2/2012. LMD har også gjennom vedtak dat. 23.05.2009, ved endring av 1 i delegasjonsvedtak av 28.11.2003 nr. 1401 besluttet at i alle saker etter konsesjonsloven som gjelder søknad om konsesjon for erverv av landbrukseiendommer, skal det i vedtaket vises hvordan prisvurderingen er foretatt i forhold til eiendommens enkelte deler. Det vises også til skriv dat. 04.12.2013 fra LMD til kommunene, fylkesmennene og Statens landbruksforvaltning, vedr. praktisering av priskontrollen. Av dette skriv framgår at departementet henstiller om at prisen partene har avtalt, ikke blir tillagt avgjørende vekt i vurderingen av om det skal gis konsesjon. Av ovennevnte «prisrundskriv» framgår at ved beregning av avkastningen fra jord- og skog skal legges til grunn en kapitaliseringsrentefot på 4 %. Samme kapitaliseringsrentefot skal også legges til grunn for annen avkastning fra eiendommen (f.eks. kapitalisering av årlig festeinntekt, inntekter fra jakt, fiske og råstoffutvinning og evt. tilleggsnæring). Bygningene skal verdsettes etter nedskrevet gjenanskaffelsesverdi. Dvs, antatt nyanleggskostnad i dag for en tilsvarende bygning, korrigert for alder, størrelse, slitasje, vedlikehold og egnethet etter dagens normer og krav. Søknaden skal også vurderes i lys av lovens uttrykte mål, jfr. 1 hvor det framgår at formålet er å regulere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlig for samfunnet. Blant annet for å tilgodese hensynet til landbruksnæringen, hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser, og hensynet til bosettingen. Skal disse nås er det nødvendig at prisnivået på jord- og skogbrukseiendommer ikke er høyrere enn det som reflekterer verdien av eiendommens driftsgrunnlag. Det knytter seg derfor, i utgangspunktet, offentlige interesser til prisnivået på landbrukseiendommer.
Side 4 av 6 Av Rundskriv M-2/2009 Konsesjon og boplikt anføres (s. 28) at det er et nasjonalt mål at landbrukseiendommer i størst mulig grad eies av fysiske personer som selv bebor og driver eiendommene. 9, 3. ledd åpner likevel for at det kan gis konsesjon til selskaper med begrenset ansvar (AS) dersom dette byr på fordeler i forhold til tradisjonelle eierformer. Videre anføres følgende: «Det skal være en reell mulighet for at selskaper med begrenset ansvar kan få konsesjon. - En mk-rtad-karr-~stås ut fra et generett-ønske om at-aksjesetskap-ikke-børfår konsesjon. Det må sees hen til påregnelig utvikling av forholdene på eiendommen i tiden framover med den aktuelle eierformen. Det». Fylkesmannen har konstatert at Grønn Nemnd ved sitt vedtak generelt har gitt uttrykk for at de ikke ønsker at AS skal kunne bli eiere av landbrukseiendommer i kommunen. Ovennevnte innebærer at konsesjonsmyndighetene konkret må ta stilling til i hvilken grad de ulike hensyn gjør seg gjeldende, dvs, om de er relevante i saken, og med hvilken vekt de opptrer i saken. Loven angir i 9 hvilke hensyn som skal tillegges særlig. Ved en totalvurdering, hvor slike hensyn skal vurderes i forhold til andre relevante momenter, vil det likevel ikke alltid være slik at angitte momenter får avgjørende betydning for resultatet i saken. Det kan være ulike grunner til dette. F.eks. at øvrige momenter samlet trekker i retning av en annen løsning. Det framgår også av ovennevnte at det ved vurderingen av om konsesjon skal gis at det skal legges særlig vekt på om avtalt kjøpesum tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Verran kommune har lagt til grunn at avtalt kjøpesum ivaretar sistnevnte hensyn. Fylkesmannen har for sin del heller ikke noe å anføre til avtalt kjøpesum. På bakgrunn av foreliggende opplysninger, samt gjeldende «prisrundskriv», har Fylkesmannen kommet fram til at eiendommens enkelte deler kan godkjennes med slik verdi: Eiendommens jordbruksarealer: kr. 50.000,- Kapitalisering avkast av jakt «2.500.000,- Kapitalisert verdi av avkastning fra skog «2.250.000,- Verdi av våningshus «500.000, Driftsbygning/garasje/redskapshus «150.000,- Verdi av kraftavtale «100.000,- Naust og hytte «50.000,- Verdi av 7 hyttetomter «750.000,- Samlet «6.350.000,- Ovennevnte innebærer at det ikke kan synes tvilsomt at avtalt kjøpesum ligger innenfor rammene av forsvarlig prisutvikling på eiendommer som erverves til landbruksformål. Fylkesmannen har også registrert at formålet med ervervet er å utvikle eiendommen på mange områder, i samsvar med eiendommens ressursgrunnlag og potensiale. Dvs, at planlagt utnytting vil ligge innenfor konsesjonslovens uttrykte mål. I vedlegg til konsesjonssøknaden er blant annet nevnt; skogbruk, jakt, fritidsbebyggelse, småskala vannkraft, vindkraft og rorbuer. Fylkesmannen har registrert at eiendommen har vært annonsert for salg i det frie marked, hvor enhver kunne meddele sin interesse ved å gi bud. Det synes imidlertid klart at det ikke var reelle interessenter for erverv av eiendommen opp til det bud som er antatt, med dokumentert finansiering. Sistnevnte er muntlig bekreftet fra eiendomsmegler (telefonsamtale 02.06.2015). Dvs, at det ikke foreligger noe konkret reelt alternativ til Mollan Gård AS som erverver til den pris som er godkjent av konsesjonsmyndigheten. Dvs, at det
Side 5 av 6 ikke foreligger fysiske personer som er villig til å betale den kjøpesum som er avalt mellom kjøper og selger. Landbruksdirektoratet har ved sin praktisering av konsesjonsloven lagt til grunn at det ikke vil være rettslig adgang til å avslå en søknad om konsesjon med mindre det kan pekes på en alternativ utnyttelse av eiendommen som i større grad tilgodeser konsesjonslovens formål. Dette må også legges grunn når konsesjonssøker er et aksjeselskap. Det følger også av Høyesteretts dom Rt-2012-18 at konsesjon ikke kan nektes på grunnlag av teoretiske alternativer, og at myndighetene må velge mellom de faktiske alternativer som foreligger. Fylkesmannen finner også å ville vise til Uttalelse fra sivilombudsmannen dat. 27.01.2014 hvor det blant annet uttrykkes følgende i en konkret sak: «Jeg mener landbruksforvaltningen ikke har utredet saken tilstrekkelig. Dersom en konsesjonssøknad som isolert sett er i tråd med konsesjonsloven 9 skal avslås, må det foreligge konkrete forhold som tilsier at en interessent er et reelt alternativ til konsesjonssøker. Landbruksforvaltningen hadde ikke tilstrekkelige opplysninger til å konstatere om det var tilfellet i denne saken.» Ovennevnte innebærer at Fylkesmannen vanskelig kan se at det er lovmessig grunnlag for å avslå foreliggende konsesjonssøknad på grunnlag av at det er et AS som er erverver. Dette fordi at det ikke foreligger noe konkret reelt alternativ som vil kunne tilgodese konsesjonsloven bedre, og til den kjøpesum som er avtalt mellom kjøper og selger. Eiendommens ressurser vil, etter det som er opplyst av konsesjonssøker, bli utnyttet på en måte som vil være i samsvar med lovens uttrykte mål og det som eiendommens ressursgrunnlag kan gi grunnlag for. Bosettingshensynet vil bli ivaretatt på den måten at en vil sørge for at daglig leder vil tilflytte eiendommen innen ett år etter at konsesjon er gitt. Ut fra det forhold at eiendommen har et betydelig ressursgrunnlag, samt er bebygd med våningshus som er egnet for fast bosetting, gjør at det vurderes naturlig at det kreves at eiendommen blir bebodd. Fylkesmannen finner i den sammenheng å ville anføre at det ikke synes tvilsomt at bosettingshensyn gjør seg gjeldende i det området hvor eiendommen ligger. Fylkesmannen kan heller ikke ut fra hensynet til bosettingen, eller hensynet til forvaltningen av eiendommen se at det er grunnlag for personlig boplikt, og på dette grunnlag avslå søknaden om konsesjon. Dvs, at bosettingshensynet vurderes å kunne bli ivaretatt på tilfredsstillende måte gjennom upersonlig boplikt. Fylkesmannen har på bakgrunn av ovennevnte kommet til en annen konklusjon enn Verran kommune. Dette innebærer også at klagen er tatt til følge og konsesjon gitt slik som omsøkt og med krav om boplikt (upersonlig). Fylkesmannen minner om at dette skriv må vedlegget skjøte ved innsending for tinglysing. Med hilsen Kirsten lndgjerd Værdal e.f. Landbruksdirektør Landbruksavdelingen Alf Einar Fornes Seniorrådgiver Landbruksavdelingen
Side 6 av 6 Dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen underskrift Kopi til: Hanna Mollan v/viktor Mollan 7796 FOLLAFOSS Verran kommune Liaveien 1 7790 MALM