Økt botrygghet for leieboere, og en sunnere økonomisk forretning for utleier

Leieboerforeningen Økt botrygghet for leieboere, og en sunnere økonomisk forretning for utleier Sertifisering av profesjonelle utleiere Av Tore Hansen Leieboerforeningen 14.04.2015

Innhold Innhold... 1 1 Bakgrunn og formål... 3 Innledning... 3 Tidligere initiativ... 3 Formål med dette notat... 3 2 Definisjoner og bestemmelser... 4 Sertifisering... 4 Standarder... 4 Husleieloven... 4 Avtalefrihet... 4 Husleiekontrakten... 4 Plan- og bygningsloven... 5 Lover er ikke nok... 5 3 Aktørene i leiemarkedet... 6 Leieboere... 6 Kommunesektoren... 6 Husbanken... 6 Profesjonelle aktører... 6 Mindre private utleiere... 6 Forbrukermyndigheter... 7 Husleietvistutvalget... 7 Interesseorganisasjoner... 7 Huseiernes landsforbund... 7 Leieboerforeningen... 7 Takstmenn... 7 4 Innhold i en sertifiseringsordning... 8 Hva skal sertifiseres?... 8 Hvem bør sertifisere?... 8 Kontrakten... 8 Forvaltning, drift og vedlikehold... 9 Solid forvaltning... 9 God drift... 9 Vedlikeholdsrutiner for boligen og uteområder... 9 Dialog og brukermedvirkning... 9 Konflikthåndtering... 10 1

Prisfastsettelse... 10 Markedspris og gjengs leie... 11 Kunnskap om utleie... 11 5 Fordeler og ulemper med sertifisering... 12 Flere har sett behov for en sertifisering... 12 Motargumenter... 12 Konklusjon... 13 6 Skisse til modell... 14 Vedlegg... 15 Eksempel på skjema for sertifisering... 15 2

1 Bakgrunn og formål Innledning Bolig er en av de mest grunnleggende behov vi har som mennesker. Å komme hjem representerer for de aller fleste av oss en form for trygghet, som vi er avhengig av for å kunne leve våre liv. En slik trygghet bør gjelde alle både de som eier sin egen bolig og de som av ulike grunner er leietakere. Tall fra Statistisk sentralbyrå, Folke- og boligtellingen, viser at andelen av husholdningene som leier bolig, utgjør om lag 23 prosent. Andelen har vært stabil i perioden 2001-2011, men antallet leieboere har økt med om lag 50.000 på de ti årene (se tabell under). Andelen er klart høyest blant unge under 25 år, og faller etter alder fram til 70 år, hvor den igjen stiger. 3 2001 2011 Privathusholdninger Privathusholdninger Selveier alene eller gjennom sameie 1 226 459 1 392 127 Eier gjennom borettslag eller aksjeselskap 277 218 321 456 Leier boligen 457 871 510 568 Privathusholdninger, etter eierstatus, tid og statistikkvariabel, Kilde: SSB. Leieforholdet avtales oftest direkte mellom utleier og leietaker. Undersøkelser 1 viser at partene har varierende kunnskap om leieavtalenes rekkevidde og innhold. Bevisste og ubevisste brudd på regelverket bidrar til utrygghet i bosituasjonen. Dette var også bakgrunnen for at et offentlig utvalg i 2011 foreslo at det ble utredet en frivillig sertifiseringsordning for utleiere 2. Utvalget mente en slik ordning kunne: «bidra til å trygge bosituasjonen for leiere og redusere antall konflikter i leieforhold. En slik ordning kan også gi fordeler for utleiere gjennom redusert risiko for konflikter og bedre kvalitet på tjenestene.» Tidligere initiativ Leieboerforeningen (Lbf) foreslo allerede i 2006 å utrede en sertifiseringsordning for utleiere. Foreningen søkte 6. juni 2006 Kommunal- og regionaldepartementet (KRD) om midler til en utredning. I brevet til KRD skrev foreningen blant annet: «LbF mener det vil være av stor betydning for de mange som av ulike grunner leier bolig å få utredet en frivillig sertifiseringsordning. Samtidig tror vi det vil være et marked for en slik ordning blant utleiere som ønsker å framstå som seriøse. Bortsett fra Huseiernes Landsforening har samtlige aktører vi har vært i kontakt med har vist positiv interesse for å få utredet en sertifiseringsordning. Vi søker derfor KRD om økonomisk bistand til dette.» Foreningen hadde også møte med politisk ledelse om temaet, men uten å få tilsagn om støtte. Formål med dette notat På bakgrunn av samtaler med flere aktører ønsker Lbf igjen å løfte fram spørsmålet om en sertifiseringsordning. I dette notatet går vi gjennom ulike forhold av relevans for en slik ordning, og kommer til slutt med en skisse til en sertifiseringsordning kunne utformes. 1 «Hva sier loven hva tror folk?», En kartlegging av befolkningenes kjennskap til husleieloven, Åsmund Langsether og Hans Christian Sandlie, NOVA Rapport 6/06. 2 NOU 2011:15 Rom for alle

2 Definisjoner og bestemmelser For å komme videre kan det være nyttig å definere nærmere de relevante begrepene, samt referere sentrale bestemmelser i forholdet mellom leieboer og utleier. Sertifisering Sertifisering referer til en bekreftelse for et objekt, person eller organisasjon. Denne bekreftelsen er ofte, men ikke alltid, som en form for ekstern evaluering, opplæring eller vurdering. Standarder Sertifisering skjer ofte, men ikke alltid, ved bruk av en standard. En standard er en teknisk spesifikasjon som beskriver hvordan ulike objekter skal kunne defineres på en entydig måte, for eksempel mål og vekt, eller som beskriver arbeidsmetoder, for eksempel kvalitetsstyring i en bedrift. Standarder blir vanligvis utviklet og vedlikeholdt av en standardiserings-organisasjon på nasjonalt, europeisk eller globalt plan. 4 Standard er også en betegnelse på standardiserte, «alminnelige», bestemmelser for kontraktsinngåelse og kontrakter, særlig Norsk Standard forkortet til NS. Juridisk brukes også standard eller «rettslig standard» som betegnelse på skjønnsmessige regler, slik som plikten til å overholde god forretningsskikk og lignende. Det kan være at en sertifiseringsordning inneholder elementer fra en standard. Husleieloven Husleieloven regulerer avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag. Loven er ufravikelig på den måten at det «ikke (kan) avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene i loven». Det er visse unntak fra ufravikeligheten, og også noen bestemmelser hvor et visst tolkningsrom. Loven regulerer flere viktige forhold som blant annet: overlevering og krav til husrommet (objektet), hvordan leien skal avtales, prisvern, partenes plikter, beboerrepresentasjon, hvem som kan bo i boligen, varighet og opphør, tilbakelevering og hvordan tvister skal løses. Avtalefrihet Man kan inngå avtale om hva man vil og med hvem man vil, så lenge det ikke kommer i strid med andre viktige hensyn i et samfunn, eller andre lover som har forrang foran avtalefrihet. En avtale om å gjøre noe kriminelt binder ingen. Slik er det også med avtaler som i for stor grad binder den personlige friheten. Prinsippet om avtalefrihet skriver seg fra Kong Christian Den Femtis Norske Lov, Femte Bog. Om Adkomst, Gods og Gield, I Cap. Om Contracter og Forpligter, hvor det i 2 art heter: «Alle Contracter som frivilligen giøris af dennem, der ere Myndige, og komne til deris Lavalder, være sig Kiøb, Sal, Gave, Mageskifte, Pant, Laan, Leje, Forpligter, Forløfter og andet ved hvad Navn det nævnis kand, som ikke er imod Loven, eller Ærbarhed, skulle holdis i alle deris Ord og Puncter, saasom de indgangne ere.» Husleiekontrakten Leiekontrakt er frivillig. Det vil si at den skal skrives hvis en av partene krever det. Det kan ikke avtales vilkår som er mindre gunstig for leier enn det som framgår av Husleieloven. Det finnes en rekke standardkontrakter på «markedet». De tre mest brukte er:

Forbrukerrådets husleiekontrakt Huseiernes Landsforbund sin husleiekontrakt Leieboerforeningens husleiekontrakt Plan- og bygningsloven Plan- og bygningsloven er viktig for å sikre at kvaliteten på boligen er slik den skal være når bygg blir oppført. Loven er først og fremst et verktøy for kommunene i deres planleggingsarbeid. Loven har mange krav som må være oppfylt for at søknader om tiltak kan bli innvilget: bl.a. til byggetomt, ubebygd areal, arkitektonisk utforming, visuelle kvaliteter, plassering, høyde og avstand til naboer, helse, miljø og sikkerhet, energibruk, planløsning, innemiljø m.v. Det er også krav til tekniske installasjoner og anlegg, produkter som skal inngå i byggverk, avfallshåndtering, samt heis, rulletrapp og lignende. 5 Krav til vedlikehold Enkelte utleiere har i sine kontrakter bestemmelser om vedlikehold, som skyver mye av vedlikeholdsansvaret over på leieboer, som må betale store summer etter at de har flyttet ut. Mange har ikke bodd i boligen lenge, men må likevel ta regningen for oppussing etter mange års slitasje. Normalordningen i husleieloven er at utleier har det primære vedlikeholdsansvaret. Loven åpner imidlertid for avtalefrihet. Denne avtalefriheten har blant annet Forbrukerombudet mente at utleiere i en del tilfeller har dratt for langt 3. Lover er ikke nok Lovverket som regulerer kvaliteten på leieboliger er omfattende. En gjennomgang i 2011 av lovverket 4 viste at det stilles en rekke kvalitetskrav til en bolig; alt fra krav til brannsikkerhet til krav til innemiljø. Gjennomgangen viste også at det offentlige har flere gode virkemidler de kan benytte seg av om det avdekkes brudd på disse kravene. I samme gjennomgang konkluderes det likevel med at det er flere forhold som gjør at lovverket ikke fungerer optimalt. Rapporten trekker fram: Lav kunnskap om lovverk blant folk fleste Ulike praksis basert på skjønnsmessig rom i lovverket Graverende forhold avdekkes i forhold liten grad Virkemidlene til det offentlige er vanskelig tilgjengelig og uoversiktlige 3 http://forbrukerombudet.no/2014/11/utleiere-stiller-for-strenge-krav-til-vedlikehold- 4 Graverende leieforhold, 2011, En utredning fra Leieboerforeningen for Husbanken av krav til kvaliteten på leieboliger og offentlige instansers tilsyns- og sanksjonsmuligheter

3 Aktørene i leiemarkedet Leiemarkedet består ikke bare av leier og utleier, men også av andre viktige aktører. Under er en redegjørelse for de ulike aktørene, og deres rolle. Leieboere Leieboere er en uensartet gruppe. Det kan være mange årsaker til at enkeltpersoner eller familier velger å leie framfor å eie sin bolig. Et vesentlig kjennetegn ved de fleste leieboere er imidlertid at de har en økonomisk begrunnelse for sitt leieforhold, og mange er leieboere i en avgrenset periode, for eksempel mens de er studenter. Et kjennetegn ved de som er leieboere over tid er at de har vesentlig lavere inntekt enn gjennomsnittet i befolkningen. Leieboerforeningen har gjort flere undersøkelser av egen medlemsmasse. Det finnes også en rekke andre studier av leieboere og leiemarkedet. Det fører for langt å gå tungt inn i dette her. 6 I følge Folke- og boligtellingen i 2001 leide om lag halvparten av leieboerne av en privatperson (mindre utleier, under 5 enheter). De øvrige leietakerne leier av et boligselskap, av kommunen eller av studentsamskipnader. Et lite antall leier av arbeidsgiver (tjenestebolig). Kommunesektoren Kommunene er sentrale aktører i leiemarkedet. Kommunene disponerer om lag 100.000 boliger, dels boliger kommunene eier selv, og dels privat eide boliger, hvor kommunene har disposisjonsrett som leietaker gjennom avtaler. En tredje vei for kommunene er å etablere såkalte tilvisningsavtaler. En tilvisningsavtale gjør at kommunen kan henvise sine boligsøkere til eiere/forvaltere av de boligene som er bundet av tilvisningsavtalen. Den enkelte boligsøker inngår leiekontrakt med boligeier. Kommunen bindes ikke av en leieavtale og er ikke part i leieforholdet mellom boligeier og boligsøker. Her står den private aktøren for vedlikehold av boligen. Tilvisningsavtaler er en modell som er fleksibel for kommunen fordi de ikke bærer den økonomiske og juridiske risikoen. Et løpende og godt samarbeid mellom kommune og forvalter av boligen er en nødvendig forutsetning. I tillegg kommer boliger uten husleiekontrakt, sykehjem og andre institusjoner. Kommunene har et stort behov for en tilrettelagt utbud av leieboliger. Husbanken Husbanken har flere roller i boligpolitikken, også i forhold til leiemarkedet. Husbanken bidrar blant annet gjennom tilskudd og lån til utbygging av utleieboliger. Husbanken er statens virkemiddel i boligpolitikken. Bruk av grunnlån fra Husbanken, i kombinasjon med tilvisningsavtaler, gjør kommunen til en aktiv bestiller av utleieboliger. Private utbyggere svarer med å levere kvalitetsboliger i gode bomiljøer. Profesjonelle aktører Med profesjonelle aktører menes her i første omgang utleieselskaper og andre aktører som har som formål å eie, forvalte og leie ut boliger. Eksempler på slike aktører er det private selskapet Selvåg, enkelte boligbyggelag og studentsamskipnadene. Det er også mulig å dele opp de profesjonelle aktørene i eiere, forvaltere og meglere. Det er ikke hensiktsmessig i denne omgang. Mindre private utleiere Med mindre private utleiere mener her privatpersoner eller selskaper som driver utleie. Det kan f.eks. være arbeidsgivere som leier ut til sine ansatte, eller privatpersoner som leier ut deler av sin egen bolig eller utleie av sekundærbolig.

Forbrukermyndigheter Også forbrukermyndighetene spiller en viktig rolle i leiemarkedet. Forbrukerombudet fører tilsyn med lov om kontroll med markedsføring og avtalevilkår (markedsføringsloven), angrerettloven og enkelte bestemmelser i andre lover. Forbrukerrådet ivaretar forbrukernes interesser ved blant annet å drive påvirkning overfor myndigheter, organisasjoner og næringsdrivende, gi forbrukerne informasjon, råd og veiledning, og gi bistand til forbrukere i tvistesaker. Husleietvistutvalget Husleietvistutvalget er en statlig etat under Kommunal- og moderniseringsdepartementet. Formålet med Husleietvistutvalget er å tilby parter i boligleieforhold rask, rimelig og kompetent behandling av husleietvister. HTU virker som en domstol og kan både mekle og treffe avgjørelse. 7 Interesseorganisasjoner Huseiernes landsforbund Privatpersoner som utleiere er ofte organisert gjennom Huseiernes landsforening (HL). HL opplyser selv at de har over 200.000 betalende enkeltmedlemmer (årsrapport 2013). HL representerer de private utleierne i ulike høringer om endringer i Husleieloven og foreslår medlemmer til husleietvistutvalg. HL er også en samfunnsaktør som jobber for enklere regler for utleie for sine medlemmer. Leieboerforeningen Leietakere er generelt svakt organisert, og den største enkeltorganisasjonen er Leieboerforeningen i Oslo (Lbf), med om lag 4.000 medlemmer (Styrets beretning og regnskap for 2014). Lbf er også høringspart i boligpolitiske spørsmål for leietakere, og foreslår medlemmer til husleietvistutvalg. Lbf driver også retthjelpstjenester for sine medlemmer og jobber for bedre vilkår for leieboere. Takstmenn Takstmenn benyttes blant annet til å fastsette verdien på boliger og næringseiendommer. Ved kjøp og salg av bygårder og større boligkomplekser benyttes også takstmenn. Takstmenn benyttes også av forsikringsselskaper for å taksere skader. Taksering kan danne et viktig grunnlag for fastsettelse av prisen på utleie. Det kommunale foretaket Boligbygg benytter takstmenn når de skal fastsette gjengs leie på sine boliger. Takstmann er ikke en beskyttet tittel, og det har vært fremmet forslag om å innføre en autorisasjon 5 for takstmenn/bygningssakskyndige. Så langt er ikke dette på plass. De fleste takstmenn har likevel en relevant bakgrunn for å utføre jobben. Det er de to bransjeorganisasjonene, Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst, som tilbyr utdanning til takstmannyrket. NITO Takst arrangerer egne kurs, og NTF tilbyr utdanning gjennom Norges Eiendomsakademi (NEAK). Begge krever at du har utdanning fra deres egne kurs før de gir deg sin sertifisering. 5 NOU 2009: 6, Tilstandsrapport ved salg av bolig

4 Innhold i en sertifiseringsordning Hva skal sertifiseres? Formålet med sertifiseringsordningen er å redusere konfliktnivået og skape trygghet for leier. Det er derfor viktig å avklare hva som skal sertifiseres. Er det boligen (objektet, husrommet), er det utleier (selskap, person), er det kontrakten eller er det utleieforholdet i sin helhet? Det er en rekke bestemmelser som regulerer hva som er en trygg og sikker bolig, blant annet Plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter, kommunale reguleringsplaner, Bustadsoppføringslova, bestemmelser om universell utforming mv. En ny bolig må ha en ferdigattest, og har sånn sett allerede fått en form for «sertifikat». Boliger er forskjellige, og utover de lovbestemte kravene, vil det på forhånd være relativt oversiktlig for leier å avklare hva boligen inneholder. 8 Husleieloven (og leieavtalen) regulerer mange forhold mellom utleier og leier. Det oppstår likevel konflikter rundt kontraktsmessige forhold, eller i samvirke mellom utleier og leier. En sertifiseringsordning for utleier vil kunne bidra til at utleier (som er den profesjonelle og presumtivt sterke part) tar på seg et ansvar for å forebygge og dempe konflikter i forhold til leier (som er forbruker og den presumtive svake part). Med utleier menes i denne sammenheng både eier av boligen og den som eventuelt forvalter utleieforholdet på vegne av eier. I det følgende legges det til grunn at en sertifiseringsordning søker å ivareta rommet mellom husleieloven og prinsippet om avtalefrihet, og at det er utleier (utleieselskapet) som kan sertifiseres. Samtidig må sertifiseringen forutsette at utleier er ansvarlig for å etablere et kontrakts- og utleieforhold som ikke bare er tråd med gjeldende lovverk, men også utvidende i tråd med sertifiseringsordningens formål og slik at sertifiseringen reelt er et kvalitetsstempel. Sertifiseringsordningen bør være frivillig, og bør først og fremst være en ordning som rettes mot utleiere som driver profesjonelt. Hvem bør sertifisere? I et notat til Kommunal- og regionaldepartementet 6 drøftes blant annet hvem som skal sertifisere. Notatet konkluderer med at både det offentlige og «partene» bør bidra til en sertifiseringsordning. Notatet peker på at Forbrukerombudet kan inneha en rolle som det offentliges part, mens Leieboerforeningen (Lbf) og Huseiernes landsforening (HL) kan representere partene. I notatet skisseres en løsning hvor det offentlige og partene sammen danner et styret som kan drive og forvalte ordningen. Det kunne også være fornuftig at styret også hadde en takstmann som medlem. I praksis kunne en tenke seg at en ordning hvor takstmenn gjennomførte selve sertifiseringsprosessen for styret. Kontrakten Kontrakten er det sentrale dokumentet i en frivillig avtale mellom to parter. En leier kan alltid støtte seg på lovverket, forutsatt at vedkommende kan dokumentere det som er avtalt med utleier ut over lovverket, f.eks. pris. I en sertifiseringsordning må kontrakten være obligatorisk, og den bør ha noen bestemmelser som bare gjelder sertifiserte utleiere. Det vil være formålstjenlig å bygge videre på de standardkontrakter som allerede er utarbeidet. 6 Notat Sertifisering av boligutleiere, Sorenskrivar Christian Fr Wyller, 2. oktober 2011, oppdrag for Kommunal- og regionaldepartementet.

Det finnes i hvert fall tre standardkontrakter. De tre mest brukte er: Forbrukerrådets husleiekontrakt Huseiernes Landsforbund sin husleiekontrakt Leieboerforeningens husleiekontrakt Det har vært skissert en mulig løsning hvor partene (styret i ordningen) blir enige om en felles standardkontrakt. Standardkontrakten bør inneholde alle forhold som inngår i sertifiseringsordningen. I den grad kontrakten avviker fra standardkontraktens bestemmelser, bør det tydeliggjøres. Et slikt avvik bør imidlertid ikke kunne inngå i sertifiseringen hvis det er mindre gunstig for leier. 9 Forvaltning, drift og vedlikehold Et svært viktig element i et leieforhold er hvordan boligen (eller boligmassen) forvaltes, driftes og vedlikeholdes. For leier kan det handle om hvordan er rutinene for betalingsoppfølging, varsling om endring i leie, vaktmesterordning, rutiner ved inn- og utflytting, rutiner for oppretting av mangler etc. Følgende forholdene bør inngå som en naturlig del av en sertifiseringsordning, og som bør ligge som et vedlegg til avtalen: Solid forvaltning Rutiner ved for sen betalt husleie Bruk av varslingsregelen hll. 9-11 Rutiner ved varsling og gjennomføring husleieøkning Mulighet for langtidsleie (over tre år) Hvordan er leiernes sikkerhet ivaretatt)? Husordensregler God drift Systematisering av erfaring- og utviklingskunnskap Gode vaktmestertjenester Rutiner ved skader/mangler Manualer for tekniske installasjoner/apparater i leilighetene Opplæring i bruk av installasjoner /apparater i leilighetene Innflytting/utflytting/protokoll/skadeoppgjør Informasjonsrutiner til beboere Informasjonskanaler (rundskriv, nyhetsbrev, internett, FB???) Vedlikeholdsrutiner for boligen og uteområder Planlagt periodisert vedlikehold Utskiftninger/mangler (når, hvordan og hvem) Uteområder Dugnader Dialog og brukermedvirkning For å skape en trygg bosituasjonen for leier er det avgjørende at det legges til rette for god dialog og brukermedvirkning. Informasjonsskriv fra utleier til leier er ikke dialog, og fremmer sjelden medvirkning. For å få til dialog handler det om å etablere møteplasser og arenaer (både fysisk og ved hjelp av digitale og sosiale medier) som leier kan benytte. For å sikre brukermedvirkning kreves det

jevnlige brukerundersøkelser, trivselsundersøkelser etc. I tillegg kan det hentes mye inspirasjon gjennom involvering av beboere i ulike aktiviteter i og sammen med nærmiljøet rundt boligene. Som et ledd i samarbeidet med selskapet Selvaag gjennomførte Leieboerforeningen (LbF) høsten 2014 et pilotprosjekt på Bjørnåsen Syd. Målet var å bidra med mer kunnskap til hvordan Bjørnåsen Syd kunne bli et sted hvor leieboerne trives og hvor de ønsker å bo over lengre tid. Prosjektet har laget en egen rapport 7 med funn fra området, og forslag til hvordan det kan jobbes systematisk fra utleier med dialog og brukermedvirkning. Brukermedvirkning bør også kunne gis gjennom å legge til rette for organisering av leietakerne slik husleieloven åpner for gjennom tillitsvalgte og felles representasjon 8. 10 Følgende momenter bør også vurderes tatt inn i en sertifiseringsordning: Samarbeid/dialog mellom utbygger/forvalter, kommune/bydel og beboere Årlige brukerundersøkelser blant beboerne Muligheter/tilrettelegging for beboermedvirkning/beboerorganisering Innflyttingsverter Konflikthåndtering Konflikt og uenighet mellom leier og utleier kan oppstå. Det kan også oppstå konflikter og uenigheter mellom beboere. Hvis en konflikt trappes opp kan den bli skadelig. En slik konflikt tar unødvendig tid, energi og ressurser, og kan gi dårlig botrygghet. Den blir en belastning for utleier, og truer godt naboskap og samarbeid. Slike konflikter kan også lett bli en byrde for samfunnet, gjennom at rettsapparatet blir belastet. En konflikt kan analyseres ved å svare på følgende spørsmål: 1. Hvordan kommer konflikten til uttrykk? 2. Hva er årsaken til konflikten? 3. Hvordan har konflikten blitt håndtert så langt? 4. Hva er forutsetningene for å kunne løse konflikten? Alle parter bør være tjent med at konflikter helst forebygges, og i det minste løses tidlig. Gode rutiner for håndtering av konflikter og uenigheter gir trygghet for begge parter. En sertifiseringsordning bør derfor også inneholde et element om hvilke rutiner og former utleier har for å forebygge og løse konflikter. Prisfastsettelse I et perfekt marked vil pris fastsettes i skjæringspunktet mellom tilbud og etterspørsel (markedspris). Prisen på leie av bolig varierer sterkt etter ulike forhold knyttet til f.eks. standard og beliggenhet. Tidligere regulatoriske begrensninger er i stor grad fjernet. Den gamle Husleiereguleringsloven 9 ble opphevet 1. januar 2010. I prinsippet er det i dag derfor i all hovedsak et fritt marked for fastsettelse av leiepriser. Det er likevel visse regler for hvordan 1) leien kan fastsettes og ikke minst hvordan 2) den kan endes (økes). 7 Bjørnåsen Syd, et pilotprosjekt høsten 2014, utarbeidet av World Wide Narrative på oppdrag fra Leieboerforeningen. 8 Lov 26. mars 1999 nr. 17 Lov om husleieavtaler kapitel 6 Beboerrepresentasjon i visse boligleieforhold 9 Lov 7. juli 1967 nr. 13 om husleieregulering.

1) Husleielovens 4-1 sier at det «ikke (kan) avtales en leie som er urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår». 2) I Husleielovens 4-2 heter det at «endringen må ikke tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen i tiden etter siste leiefastsetting». Markedspris og gjengs leie I Husleielovens 4-3 heter det at hvis «leieforholdet (har) vart i minst to år og seks måneder uten annen endring av leien enn den som kan kreves etter 4-2, kan begge parter uten oppsigelse sette fram krav om at leien blir satt til gjengs leie på iverksettingstidspunktet ved utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår». 11 Husleielovens bestemmelser om prisfastsettelse innebærer i realiteten at; 1. Prisen skal settes til det som er «vanlig» for samme vilkår på samme sted 2. I en treårsperiode vil prisen kun kunne endres med endringer i konsumprisindeksen 3. Etter tre år kan prisen endres på nytt til det som er «vanlig» for samme vilkår på samme sted Hva som er forskjellen på «markedspris» og «gjengs leie» er ikke like lett å forstå. Det kommunale foretaket Boligbygg baserer sin husleie på det som til enhver tid er lavest av «gjengs leie» og «markedsleie». Boligbyggs definisjonen av gjengs leie er i praksis en kombinasjon av statistikk og taksering av boligen. Hvis markedsprisen er lavere enn gjengs leie benyttes altså markedspris. Over tid vil den største forskjellen mellom markedspris og gjengs leie bestå i at ekstreme tilfeller elimineres gjennom bruk av gjengs leie. I et markedsmessige forhold kan en bolig ha helt spesielle egenskaper som tilsier en høy leiepris, egenskaper som ikke faller inn under de statistiske variablene som benyttes for beregning av gjengs leie. Metode for prisfastsetting bør også inngå i en sertifiseringsordning. Sett fra leiers ståsted vil en metode med gjengs leie som regel være å foretrekke, mens for utleiere vil det naturlige være å ta utgangspunkt i markedsleie. Kunnskap om utleie For å kunne bli sertifisert, og for å kunne være sertifisert bør utleier kunne dokumentere gode kunnskaper om utleie, både når det gjelder lover og regler og situasjonen for leietakere. Dette bør kunne utformes som et obligatorisk kurs, som utleier må gjennomføre før sertifisering, og som gjerne må tas opp igjen med jevne mellomrom. I sertifiseringsordningen bør det være et krav at utleier skal informere leier om generelle forhold rundt det å leie.

5 Fordeler og ulemper med sertifisering Flere har sett behov for en sertifisering En sertifiseringsordning for utleiere av boliger er ikke en ny tanke. Leieboerforeningen har hatt dette som et politisk mål helt siden årtusenskiftet, og ba som nevnt tidligere allerede i 2006 om at en slik ordning ble utredet. Et offentlig utvalg tok opp forslaget i 2011. I et manifest signert av Leieboerforeningen, Norsk studentorganisasjon og selskapet Frost Holding, datert 25. februar 2014 nevnes oppretting av en sertifiseringsordning for private utleiere av studentboliger, som en «minstestandard». 12 KLP Eiendom har i dag mer eller mindre avviklet privat boligutleie som ledd i sin virksomhet. I en epost fra desember 2005, som svar på et initiativ fra Leieboerforeningen, skrev KLP følgende: «KLP er gjennom KLP Eiendom en profesjonell utleieaktører i boligmarkedet. Vi er opptatt av at KLPs virksomhet oppfattes som både seriøs og skikkelig. KLP er opptatt av etikk og samfunnsansvar og legger dette til grunn for sin investeringsfilosofi. Ut fra en slik resonnement er selskapet opptatt av å tilby trygge og ryddige kontraktsforhold. KLP stiller seg bak et ønske om å få utredet en frivillig sertifiseringsordning for utleiere.» Norske Boligbyggelags Landsforbund svarte i et brev datert 23. mai 2006 følgende på en tilsvarende henvendelse fra Leieboerforeningen: «NBBL synes på denne bakgrunn at det kunne være interessesant og nyttig å få utredet en slik sertifiseringsordning nærmere, i form av et forprosjekt som LbF skisserer i sitt notat. Også andre aktører (kommuner, Forbrukerrådet), har vært positive til å vurdere en sertifiseringsordning for utleiere. De viktigste argumentene for en slik ordning har vært knyttet til Tryggere boforhold for leier Mer stabilt utleieforhold Kvalitetssikring av statlige midler, f.eks. gjennom bruk av grunnlån Etikk og samfunnsansvar Profesjonalitet og seriøsitet Markedsfordel for de som sertifiseres Motargumenter En av de få aktørene som har ytret seg mot en sertifiseringsordning har vært Huseiernes landsforening (HL). HL har blant annet vært bekymret for utleiers rettssikkerhet. I og med at det kun er foreslått en frivillig ordning, er det vanskelig å se at det skulle gå ut over rettssikkerheten til utleier. HL har også vært bekymret for at en slik ordning vil medføre økt byråkrati og økte kostnader for utleier, som igjen må tas igjen på utleieprisen. Dette er naturligvis en relevant innvending. Samtidig er det et argument som kan benyttes mot alle former for krav til utleier, og må således veies opp mot de fordelene en ordning kan få. For en langsiktig, seriøs og profesjonell utleier kan tiltak for å sikre stabile og gode boforhold være en lønnsom investering, og sånn sett ikke nødvendigvis representere økte kostnader. Dårlig forvaltning, drift og vedlikehold er antakelig også dårlig økonomi på lang sikt. I tillegg kan konflikter kan medføre lav utnyttelsesgrad av utleieobjektene. Endelig er det igjen slik at en utleier kan velge bort sertifisering, hvis hun ikke ønsker å være med på en slik ordning.

Konkurransemyndighetene har tidligere vært kritiske til etablering av sertifiseringsordninger mer generelt. Deres innvendinger går på at slike ordninger kan virke som et etableringshinder, det vil si at nye aktører i vårt tilfelle på leiemarkedet, vil stå svakere i konkurransen mot etablerte aktører. Særlig er dette viktig hvis markedet består av få store aktører. Til dette kan anføres at den sertifiseringsordning som omtales i dette notatet ikke er ment å være lovpålagt. Markedet består i dag av en rekke store og små aktører. Endelig bør etter vårt syn ulempene for leieboere med utrygge leieforhold telle mer enn konkurransemessige innvendinger. Konklusjon Bolig er en av de mest grunnleggende behov vi har som mennesker. Å komme hjem representerer for de aller fleste av oss en form for trygghet som vi er avhengig av for å kunne leve våre liv på en fullverdig måte. En slik trygghet bør gjelde alle både de som eier sin egen bolig og de som av ulike grunner er leietakere. 13 For utleiere vil stabile og ryddige leiere være god økonomi. På samme måte som i andre kommersielle virksomheter vil langsiktige og stabile «kunder» være å foretrekke på sikt. Et lavt konfliktnivå vil bidra til å sikre et høyt nivå både på verdien av bolig og leieforholdet. En frivillig sertifiseringsordning kan med andre ord bidra til å sikre leier økt botrygghet og utleier en sunnere økonomisk forretning.

6 Skisse til modell 1. Formål med en sertifiseringsordning: Tryggere boforhold for leier Mer stabilt utleieforhold Etablere et marked for flere profesjonelle og seriøse utleiere Skape en markedsfordel for de som sertifiseres 2. Hvem kan sertifiseres? Selskaper som eier utleieboliger Forvaltere av utleieboliger på vegne av eiere 14 3. Hvem skal sertifisere? Et styre bestående av representanter for leieboere, utleiere og offentlige myndigheter, står ansvarlig for ordningen. I tillegg bør det vurderes om representanter for takstmenn bør inngå i styret. Styret kan etablere et sekretariat for ordningen 4. Hva skal sertifiseres? Boligen Kontrakten Prisfastsettelsen Forvaltning Drift Vedlikehold Dialog og brukermedvirkning Konflikthåndtering Kurs i utleie 5. Hvordan skal sertifiseringen foregå Takstmenn kan benyttes til å innhente opplysninger om den som skal sertifiseres, og gjennomføre selve takseringen. Det benyttes et skjema hvor det gis poeng etter i hvor stor grad den som skal sertifiseres oppfyller kriteriene De som oppnår en bestemt poengsum blir sertifisert Sertifiseringen bør gjentas periodisk, f.eks. annen hvert år

Vedlegg Eksempel på skjema for sertifisering Under er en eksempelskisse til et skjema som kan fylles ut av takstmann i samarbeid med det selskapet som skal sertifiseres. OM UTLEIER Navn på utleier Organisasjonsnummer Adresse: Kontaktperson; Telefon: Eier Forvalter Poeng: 1-5 15 OM BOLIGMASSE Beskrivelse av boliger Byggeår Antall enheter Type bolig Standard våtrom Standard kjøkken Standard byggemetode Forskriftsmessig brann etc Område Etc Poeng: 1-5 Adresser: OM KONTRAKTEN Standardkontrakt? JA NEI Poeng: 1-5 Prisfastsettelse: Markedspris Gjengs leie Annet OM FORVALTNING, DRIFT OG VEDLIKEHOLD Forvaltning Poeng: 1-5

Drift Vedlikehold OM DIALOG OG BRUKERMEDVIRKNING Møteplasser/arenaer for dialog Poeng: 1-5 16 Brukerundersøkelser Organisering/tillitsvalgtordning OM KONFLIKTHÅNDTERING Konflikt mellom utleier og leier Konflikt mellom leier og leier Poeng: 1-5 Annet OM KURS Gjennomført kurs I Gjennomført kurs II Poeng: 1-5 Annet