BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: 201318412/13 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: HILK Dato: 16.02.2015 Fana gnr 44 bnr 114 m.fl. Osvegen - Reguleringsplan Arealplan-ID 63320000 FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN Kort om planforslaget Ard Arealplan AS fremmer på vegne av Fana Blikk eiendom AS planforslag for et område i Fana bydel ved Osvegen, ca 500 meter sør for Nesttun sentrum. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for forretning/kontor/industribygg i 4 etasjer med parkeringskjeller. Eksisterende bebyggelse, to eldre bolighus og en rubbhall vil bli revet. Det vil også bli lagt til rette for fortau og gang-/sykkelveg langs planområdet for å sikre forholdene for myke trafikanter. Planområdet ligger innenfor senterområdet S18 i kommuneplanen i nærheten av bybanestoppet Skjoldskiftet. I gjeldende reguleringsplan Fana/Ytrebygda, Bybane i Bergen og fremkommelighetstiltak for buss på strekningen Nesttun-Rådal er planområdet i hovedsak avsatt til blandet formål kontor/industri. Mindre deler er regulert til vegareal, parkering, grøntareal og gang/sykkelveg. Bebyggelse Hovedformålet i planen er forretning/kontor/industri og det legges til rette for et bygg med max byggehøyde på kote 48,2moh, med fire etasjer og parkeringskjeller. BRA for planlagt bygg er 4986 m², dette tilsvarer en utnyttelsesgrad på % BRA = 390 %. Trafikk Side 1 av 6
Planområdet har i dag adkomst fra Osvegen, denne beholdes. Etter krav fra Statens Vegvesen er det i planen satt av areal til 5,5 meter fortau + sykkelveg i Osvegen forbi planområdet, da det i gjeldende reguleringsplan ikke er avsatt nok areal til å separere gående og syklende. Grønnstruktur Planen legger til rette for at arealene ned mot Nesttunvassdraget blir satt av til grønnstruktur/park i tråd med kommuneplanen. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet næring og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til utvalgte tema som etaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Områdevurdering Innenfor S18 er det i henhold til kommuneplanens arealdel punkt 1 krav om områdereguleringsplan før detaljregulering. Det er flere pågående planarbeid, samt nylig vedtatt reguleringsplan innenfor S18. I mangel på områdeplan må en gjennom detaljplanene forsøke å se disse i en sammenheng med områdets behov, beliggenhet og føringer gitt i kommuneplanen. Planområdet er bebygget med to bolighus og en rubbhall. Boligene ligger tett opp i vegen og er støyutsatt, en rubbhall er ikke i tråd med senterformålet. Et større næringsbygg som vist i planforslaget vil i hovedsak tilfredsstille områdets behov og forholder seg bra til føringer i kommuneplanen. Fagetaten stiller seg avventende i forhold til arealbehov for utvidelse av Midtun skole (se eget avsnitt). Hovedformål Planområdet ligger innenfor senterområdet S18 og er i gjeldende reguleringsplan Fana/Ytrebygda, Bybane i Bergen og fremkommelighetstiltak for buss på strekningen Nesttun-Rådal avsatt til blandet formål kontor/industri. Hovedformålet Side 2 av 6
Forretning/kontor/industri er således i henhold til overordnet plan, fagetaten mener likevel at formålet industri ikke vil være hensiktsmessig i dette området. Både i forhold til ønsket om en urban utvikling av området og hensynet til skolen. Fagetaten vil fram mot 2. gangs behandling vurdere om hovedformålet bør endres til forretning/kontor eller forretning/kontor/tjenesteyting. Dersom formålet industri skal opprettholdes må det knyttes bestemmelser til bruken av bygget som begrenser støyende virksomheter og sikrer trafikksikkerhet for skoleveg. Utnyttelsesgrad/ byggehøyder/estetikk Planområdet ligger eksponert til og fagetaten vil påpeke viktigheten av gode estetiske kvaliteter. Bygget er ca 60 m langt og ca 16 meter høyt sett fra Osvegen og fagetaten stiller spørsmål ved om volumet vil virke for dominerende. Materialbruk, variasjon i fasade og byggehøyder bør sees nærmere på før 2. gangs behandling. Kommuneplanen legger opp til byggehøyde på 16 meter. Foreslåtte byggehøyde er ca 16 meter fra sør, mot nordvest vil høyden være over 19 meter, gjennomsnittlig byggehøyde vil derfor være over 16 meter og ikke i henhold til kommuneplanen. Utnyttelsesgraden er foreslått til % BRA = 395 %, dette er betydelig høyere enn % BRA = 250 % som kommuneplanen legger opp til. Kravene i kommuneplanen gjelder for senterområdet som helhet og hver tomt må vurderes ut ifra forholdene på og rundt tomten. Dette vil føre til høyere utnyttelse på enkelttomter og at andre tomter kun får en begrenset utnyttingsgrad. Det er fagetatens vurdering at dette er en tomt som vil tåle en høy grad av utnyttelse, det er flere store volumer i området samtidig som bygget ikke vil legge vesentlige begrensninger på videre utvikling av senterområdet, med forbehold om behov for utvidelse av skole (se eget avsnitt). Fagetaten vil presisere at forslagsstiller etter krav fra Statens vegvesen regulerer deler av eiendommen til separat fortau og sykkelveg. Dette gjør F/K/I formålet mindre og % BRA blir høyere. Samtidig må det påregnes at alle eiendommer i sentrumsområder som får høy utnyttelse også må bidra til å sikre tilstrekkelig offentlig infrastruktur og gode byrom, jf. krav i kommuneplanen 20. Side 3 av 6
I rapporten «Analyse av arealbruk i byområder» skrevet av Asplan Viak på oppdrag fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet i 2014 vises planområdet som et mulig utviklingsareal. Det legges til grunn en gjennomsnittlig tetthet på 50 ansatte pr. dekar for å utvikle Nesttunområdet til mer bymessig bebyggelse. Flom I NVEs flomkart for Nesttunvassdraget datert 24.03.14 er deler av planområdet vist i sone med fare for vann i kjeller ved 200 års flom. Det framgår ikke av planmaterialet at dette er hensyntatt i henhold til kravene i TEK 10. Før 2. gangs behandling må planområdet vurderes ut i fra NVEs flomkart og det må tas stilling til om det er behov for avbøtende tiltak som for eksempel voll, krav om tett p-kjeller eller bestemmelser i forhold til bruk av kjeller. Dagens normalvannstand er ca kote 26 i vest og stiger opp mot kote 30 nordøst for planområdet. Parkeringskjeller er vist på kote 28,8. Forholdet til Midtun skole Ved varsel om oppstart signaliserer Byrådsavdeling for barnehage og skole at det på grunn av stor elevtallsøkning ved Midtun skole kan bli aktuelt å utvide bygningsmassen, dette vil bli vurdert i forbindelse med rullering av skolebruksplanen i 2015. Planområdet vil i følge Byrådsavdeling for barnehage og skole kunne komme helt inntil et fremtidig uteareal, eller måtte inngå som det. Forslagsstiller argumenterer med at planområdet er på andre siden av Nesstunvassdraget enn dagens skolebygg i tillegg til at det er svært støyutsatt og dermed ikke egnet til skole eller uteområde for skole. Fagetaten ser forslagsstillers argumenter og er enig i at planområdet ikke vil være ideelt for bruk til skole, hverken som bygge- eller uteområdet. Støyforholdene vil bedres på sikt når ny E39 mot Os åpnes, dette er forventet i 2021 eller 22, men det vil uansett være støybelastet. Foreslåtte kontorbygg kan muligens skjerme arealene nord for planområdet for støy slik at disse blir bedre egnet til uteareal for Midtun skole. Bygget vil også ta sol fra disse arealene, fagetaten vil derfor stille krav om sol/skyggediagram før 2. gangs behandling. Spørsmålet som må vurderes videre fram mot 2. gangs behandling er om det er andre arealer som er bedre egnet for mulig utvidelse av skolen, eller om planområdet vil være best egnet og nødvendig for å ivareta elevtallsøkningen. Fagetaten avventer videre tilbakemelding fra Byrådsavdeling for barnehage og skole ved offentlig ettersyn før det tas endelig stilling til arealbruken. Trafikkløsninger Etter krav fra Statens Vegvesen og for å sikre forholdene for myke trafikanter reguleres det separat fortau og sykkelveg forbi planområdet. Planforslaget har ingen rekkefølgebestemmelser med Utsnitt fra gjeldende reguleringsplan Nesstun sør, Midtun og Øvsttun Side 4 av 6
krav til opparbeiding. Fagetaten vil avvente tilbakemelding fra Statens vegvesen og Trafikketaten ved offentlig ettersyn før det tas stilling til om det skal stilles rekkefølgekrav til opparbeiding av fortau og sykkelveg jf. kommuneplanens krav til senterområder i 20, 1-5. Innkjøring til bygget og p-kjeller skjer langs byggets nordside. Dagens veg sikrer tilgang både til planområdet som ligger sør for vegen og til naboeiendommen i nord. Planforslaget vil redusere tilgangen til naboeiendommen siden vegen senkes ned en etasje og det etableres mur mot naboeiendom bnr. 661, det vises til snitt, vedlegg F. Naboeiendommen er ikke bebygget og ligger mellom Nesttunvassdraget med 10-meters byggegrense og planområdet. Eiendommen er i dag vist som friområde i gjeldende plan, arealplan ID 15670000 Nesttun sør, Midtun og Øvsttun vedtatt 10.12.2001. Det er fagetatens vurdering at denne eiendommen ikke vil være egnet for utbygging i framtiden, både med tanke på flom og hensynet til vassdrag og biologisk mangfold. Øvrige trafikkløsninger er avklart i gjeldende plan. Planforslaget vil ikke berøre p-plass i øst som benyttes av skole og gravplass. All parkering vil være i egen p-kjeller som i henhold til kommuneplanen viser 28 p-plasser for bil og 29 plasser for sykkel. Grønnstruktur/ barns interesser Området som i dag er regulert til grønnstruktur/parkbelte er avsatt til park med bestemmelse om tilrettelegging og utforming for aktiv bruk og opphold. Fagetaten er positiv til formålet og vil presisere at dette må gjøres på en måte som bedrer offentlighetens tilgang til vassdraget. Eiendomsforhold I merknad til oppstart skriver eiere av naboeiendom at det er uklarheter rundt grenser og eiendomsforhold. Fagetaten vil presisere at dette er av privatrettslig karakter og ikke planmyndighetenes anliggende, fagetaten anser det likevel som en stor fordel at dette er avklart og at partene har kommet til enighet før 2. gangs behandling. Planfremstilling Fagetaten har ingen spesielle merknader til planmaterialet som det nå foreligger, men viser til at det før saken fremmes til 2. gangs behandling kan være behov for presiseringer i reguleringsbestemmelsene og opprettinger i plankartet. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet forretning/kontor og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold: Formålet industri må utgå, eventuelt byttes ut med tjenesteyting. Materialbruk, variasjon i fasade og byggehøyder må vurderes og knyttes bestemmelser til. Tiltak mot flomfare må vurderes ut i fra NVEs flomkart datert 24.03.14. Midtun skoles arealbehov må avklares. Det må utarbeides sol/skyggediagram og redegjøres for viktige utsyn eller siktlinjer. Rekkefølgekrav knyttet til opparbeiding av fortau og sykkelveg er aktuelt. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Side 5 av 6
Vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til detaljregulering ut til offentlig ettersyn: 1. Fana gnr 44 bnr 114 m.fl. Osvegen Reguleringsplan vist på plankart sist datert 11.12.14. Tilhørende bestemmelser datert/revidert 11.12.14. 2. Som forutsetning for det videre planarbeidet legges følgende til grunn: Formålet industri må utgå, eventuelt byttes ut med tjenesteyting. Materialbruk, variasjon i fasade og byggehøyder må vurderes og knyttes bestemmelser til. Tiltak mot flomfare må vurderes ut i fra NVEs flomkart datert 24.03.14. Midtun skoles arealbehov må avklares. Det må utarbeides sol/skyggediagram og redegjøres for viktige utsyn eller siktlinjer. Rekkefølgekrav knyttet til opparbeiding av fortau og sykkelveg er aktuelt. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert 11.12.14, dok 19 fil 7. B. Reguleringsbestemmelser, datert 11.12.14, dok 19 fil 6. C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 11.12.14, dok 19 fil 5. D. Merknadskommentarer, datert 11.12.14, dok 19 fil 8. E. Illustrasjon, dok. 11 fil 5. F. Snitt, dok 19 fil 9. G. Lengdeprofil veg, dok 19 fil 3. H. Kulturminnerapport, dok 11 fil 6. I. VA-rammeplan med vedlegg, dok 11 fil 12, 13, 14, 15, 16, 17 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 201318412 Kopi: Fana Blikk eiendom AS, Fanavegen 39, 5222 Nesttun Side 6 av 6