Fylkesmannen i Buskerud 7 0 WiZ,S 2012 Vår dato:09.03.2012 Vår referanse:2011/8661 Arkivnr.:323 Deres referanse: Saksbehandler: Eli Kristin Nordsiden Øvre Eiker kommune Rådhuset lnnvalgstelefon: 32 26 66 80 3300 Hokksund Øvre Eiker kommune - lovlighetskontroll av kommunestyrets vedtak i sak 155/11 - konsesjon på erverv av fast eiendom VEDTAK: Fylkesmannen finner at det er grunnlag for å erklære vedtak fattet av Øvre Eiker kommunestyre 18. oktober 2011 i sak 155/11 som ulovlig etter kommuneloven 59 og opphever vedtaket. Vi viser til kommunens oversendelse av 15. desember 2011. Saken er oversendt Fylkesmannen som krav om lovlighetskontroll etter kommunelovens 59. Bakgrunn for saken Saken gjelder konsesjon gitt til Heidi J. Og Martin Sollien for erverv av eiendommen gnr. 180, bnr. 30 m.fl. i Øvre Eiker kommune. Kjøpesummen er 3 800.000 kr. Konsesjonssøknaden har vært behandlet i fagkomite for næring-, miljø og kultur og i kommunestyret. Fagkomite 3: Næring-, miljo og kultur - mote 17. august 2011 sak 28/11 Rådmannen anbefalte å avslå konsesjonssøknaden ut fra at den avtale prisen ikke tilgodeser samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Vedtak i fagkomiteen: "Saken tilbakesendes rådmannen. Det foreligger ikke landbrukstakst.» Kommunestyret - mote 31. august 2011 sak 129/11 Fagkomiteens innstilling ble enstemmig vedtatt. Fagkomite 3: Næring-, miljo og kultur - mote 28. september 2011 Rådmannen anbefalte å avslå søknaden ut fra at den avtalte prisen ikke tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Arne Øen fremmet følgende forslag: Søknaden innvilges. Begrunnelse: Landbrukstakstens boverdi kr. 500 000,- følger ikke den naturlige prisutviklingen. Med en moderat og tidsmessig økning av boverdi vil den avtalte prisen til Telefon sentralbord: 32 26 66 00 Postadresse: Postboks 1604, 3007 Drammen Internett: www.fmbu.no fax: 32 89 32 36 Besøksadresse: Statens Hus, Grønland 32, Drammen Organisasjonsnr.: 946 473 111 E-post: Postmottak@fmbu.no
Side 2 av 6 3, 8 mill, ligge godt innenfor de rammer Landbruksdepartementet anbefaler i sitt rundskriv M-1/2010. Avstemning: Forslag fremmet av A. Øen ble satt opp mot rådmannens anbefaling. Rådmannens anbefaling ble tiltrådt med leders dobbeltstemme, som innstilling for kommunestyre. Fagkomiteens innstilling: Søknaden avslås. Den avtalte prisen tilgodeser ikke en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Kommunestyret mote 18. oktober 2011 Arne Øen fremmet følgende forslag: Søknaden innvilges. Begrunnelse: Landbrukstakstens boverdi kr. 500 000,- følger ikke den naturlige prisutviklingen. Med en moderat og tidsmessig økning av boverdi vil den avtalte prisen til 3, 8 mill. ligge godt innenfor de rammer Landbruksdepartementet anbefaler i sitt rundskriv M-1/2010. Forslag fremmet av A. Øen ble satt opp mot innstillingen fra Fagkomite 3. Forslag fremmet av Arne Øen ble vedtatt med 23 mot 18 stemmer. Kommunestyrets vedtak i sak 1555/11: «Soknaden innvilges. Begrunnelse: Landbrukstakstens boverdi kr. 500 000,-folger ikke den naturligeprisutviklingen. Med en moderat og tidsmessig okning av boverdi vil den avtalte prisen til 3, 8 mill, ligge godt innenfor de rammer Landbruksdepartementet anbefaler i sitt rundskriv M-I/2010.» Kommunens behandling av lovlighetsklagen Fire av kommunestyrets medlemmer Gard Firing, Bente Skårdal Kleven, Tor Kenneth Talmo og Egil Christopher Hoen har i brev av 19. oktober 2011 fremsatt krav om lovlighetskontroll av vedtaket. Lovlighetsklagen gjelder først og fremst boverditillegget som flertallet i kommunestyret har lagt til grunn. Lovlighetsklagen er behandlet i Fagkomite 3: Næring-, miljø og kultur 30.november 2011 og kommunestyret 14.desember 2011. Vedtaket opprettholdes. Fylkesmannens merknader Adgangen til lovlighetskontroll Kommuneloven 59 gir Fylkesmannen en begrenset adgang til å overprøve vedtak truffet av kommunale og fylkeskommunale organ. Fylkesmannen skal oppheve avgjørelsen hvis det er gjort slike feil at den er ugyldig. I motsetning til det som gjelder forvaltningsklager, hvor fylkesmannen kan prøve alle sider av saken, har Fylkesmannen bare en begrenset prøvelsesrett etter kommuneloven 59. Etter kommuneloven 59 nr.1 kan tre eller flere medlemmer av kommunestyre sammen bringe en avgjørelse truffet av et folkevalgt organ inn for departementet (Fylkesmannen).
Side 3 av 6 59 har egne bestemmelser om saksbehandlingen. Krav om lovlighetskontroll skal etter 59 nr. 2 fremsettes for det organ som har truffet den aktuelle avgjørelsen. Hvis dette opprettholder avgjørelsen, skal saken oversendes Fylkesmannen. Lovlighetskontroll av vedtaket Ved lovlighetskontroll skal det etter 59 nr. 4 tas stilling til om avgjørelsen er innholdsmessig lovlig er truffet av noen som har myndighet til å treffe slik avgjørelse, og er blitt til på lovlig måte. I kravet om at avgjørelsen skal være innholdsmessig lovlig, ligger både et krav om at den ikke skal stride mot lov, og at den om nødvendig skal ha hjemmel i lov. Kravet om at avgjørelsen skal være truffet av noen som har myndighet til å treffe slik avgjørelse går på såkalt personell kompetanse. Kravet om at avgjørelsen er blitt til på lovlig måte, refererer seg for det første til krav til den ytre saksbehandlingen i forvaltningsloven, i særlovgivningen og basert på ulovfestede prinsipper. Kommunestyret har avgjørelsesmyndighet i konsesjonssaker. Kravet om at avgjørelsen skal være truffet av noen som har myndighet til å treffe slik avgjørelsen er oppfylt. Spørsmålet er om konsesjonsvedtaket er innholdsmessig lovlig og om vedtaket har blitt til på lovlig måte. Lovlighetsklagen knytter seg til prisvurderingen av eiendommen. Det følger av konsesjonsloven 1 at lovens formål er å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eierog bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet, blant annet for å tilgodese framtidige generasjoners behov, landbruksnæringen, behovet for utbyggingsgrunn, hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser og hensynet til bosettingen. I tillegg heter det i konsesjonsloven 9: "Ved avgjorelsen av soknad om konsesjonfor erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det legges særlig vekt på: I. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessigforsvarlig prisutvikling om erverversformål vil ivareta hensynet til bosettingen i området om ervervet innebærer en driftsmessig god losning om erververen anses skikket til å drive eiendommen om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. Konsesjon skal i alminnelighet ikke gis dersom det ved ervervet oppstår sameie i eiendommen eller antallet sameiere okes. Det kan gis konsesjon til selskaper med begrenset ansvar. Det skal legges vekt på dem som har yrket sitt i landbruket." Vedrørende prisvurdering Eiendommen gnr. 180, bnr. 30 m.fl. består av våningshus, stabbur, låve og vognskjul. En del av låven er innredet til hundepensjonat. I følge landbruksregistret består eiendommen av 48 daa jord, 60 daa skog og 3 daa annet areal.
Side 4 av 6 I kommunens saksutredning er det vist til at boligsalgsrapporten med verditakst av 4. mai 2011 ikke følger prinsippene for prisvurdering som er angitt i Landbruks- og matdepartementets rundskriv M-3/2002 med senere endringer. Videre er det pekt på at eiendommen ble omsatt i 2006. Den gang var landbrukstaksten satt til 1 6300 000 kr. Verdien for dyrka mark var satt til 210 000 kr og skogen til 100 000 kr. Kjøpesummen var lik takst. I boligsalgsrapporten med verditakst ble markedsverdien av eiendommen satt til 3 400 000 kr. Bygningenes tekniske verdi var satt til 2 330 000 kr og normal tomteverdi 1 200 000 kr. I landbrukstaksten av 15. september 2011 er eiendommen verdsatt slik; dyrka jord 260 000 kr, skog100 000 kr, driftsbygning 1 000 000 kr, våningshus og stabbur til 1 290 000 kr og bostedsverdi til 500 000 kr. Samlet verdi for eiendommen er satt til 3 200 000 kr. Administrasjonen har uttalt at en pris på mer enn 2 600 000 kr ikke tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisvurdering. Administrasjonen mener at det ikke er grunnlag for boverditillegg i saken. Konsesjonssøkerne har opplyst at virksomheten knyttet til hundepensjonatet også er med i overdragelsen og utgjør differansen mellom takst og kjøpesum. Kommunen har pekt på at LMD's rundskriv ikke åpner for å verdsette dette som en del av eiendommen ut over verdiøkning foretatte investeringer i bygningsmassen representerer. Det følger av konsesjonsloven 9 at det skal legges særlig vekt på hensynet til "en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling". Gjennom endringen av "Forskrift av 8. desember 2006 nr. 1480 om saksbehandling i kommunene mv. i saker etter konsesjonsloven, jordloven, odelsloven og skogbruksloven" ble begrunnelsesplikten knyttet til prisvurdering strammet inn. Endringen trådte i kraft 1. juli 2009 og innebærer en plikt for kommunene til å vise hvordan prisvurderingen er foretatt i forhold til eiendommens enkelte deler. Kommunens administrasjon har i saksutredningen gitt en vurdering av eiendommens verdi etter de retningslinjer som fremgår av Landbruksdepartementets rundskriv M-3/2002. Etter forskrift om saksbehandling skal det i vedtaket vises hvordan prisvurderingen er foretatt i forhold til eiendommens enkelte deler. I kommunestyrets vedtak er det ikke angitt hvilken verdi som er lagt til grunn for eiendommen utover at boverditillegget er nevnt særskilt. Det foreligger derfor et brudd på forskriftens 1 annet ledd som krever at det i kommunens vedtak skal vises hvordan prisvurderingen er foretatt i forhold til eiendommens enkeltkomponenter. At grunnlaget for verdiberegningen ikke framkommer i kommunestyrets vedtak, representerer derfor en saksbehandlingsfeil. Spørsmålet blir da om vedtaket likevel er gyldig fordi det ikke er grunn til å regne med at feilen kan ha virket bestemmende på vedtakets innhold, jf. forvaltningsloven 41. I saksutredningen fra administrasjonen er det foretatt en verdivurdering av eiendommen, men denne vurderingen er ikke kommentert i kommunestyrets vedtak. Spørsmålet er om manglende prisvurdering av eiendommens enkelt deler i kommunestyrets vedtak har fått betydning for utfallet av saken.
Side 5 av 6 Fylkesmannen registrerer at det er ulik oppfatning i kommunen hvorvidt det i det hele tatt kan eller skal tillegges boverdi for eiendommen, og i så fall hvor stor en slik boverdi skal være. Det foreligger to takster på eiendommen, hvorav den første ikke er en landbrukstakst. Det er stort sprik mellom takstene og administrasjonens verdivurdering av eiendommen når det gjelder verdien på bebyggelsen og tillegg for boverdi. Kommunestyrets begrunnelse for å akseptere konsesjonsprisen er at landbrukstakstens boverdi på kr. 500 000,- ikke følger den naturlige prisutviklingen. Med en moderat og tidsmessig økning av boverdien vil den avtalte salgsprisen ligge godt innenfor de rammer Landbruksdepartementet anbefaler i sitt rundskriv M 1/2010, i følge flertallet i kommunestyret. Fylkesmannen vil vise til at rundskriv M -1/2010 må ses i sammenheng med rundskriv M- 3/2002 som sier noe om når boverdi skal kunne tillegges verdi. En «boverdi» kan legges til kostnadsverdien på boliger på landbrukseiendommer i områder der beregnet kostnadsnivå ligger lavere enn det alminnelige prisnivå på boligeiendommer. I rundskrivet åpnes det for å kunne gi en «boverdi» i områder med sterkt prispress er det likevel ikke ønskelig at verdien av boligen på en landbrukseiendom når markedsverdien for boliger på tomteeiendommer. Når kommunestyret begrunner vedtaket med å vise til boverdi og at den avtalte prisen ligger godt innenfor rammer i rundskriv M- 1/2010, viser det i liten grad hva kommunestyret har vektlagt utover at boverdien anses å være innenfor øvre ramme som trekkes opp i nevnte rundskriv. Det foreligger ingen verdivurdering av eiendommens enkeltkomponenter i vedtaket og heller ingen vurdering av om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling jf kravene i konsesjonsloven 9. Fylkesmannen legger til grunn at når kommunestyret innvilger konsesjon for en salgssum som ligger betydelig over beregnet verdi fra administrasjonen og også over takst, er det vanskelig å se at det ikke er grunn til å regne med at nevnte saksbehandlingsfeilen kan ha virket bestemmende på vedtakets innhold, jf. forvaltningsloven 41. Da det er knyttet usikkerhet til hvordan resultatet i saken ville blitt hvis kommunestyret hadde foretatt en prisvurdering av de enkelte delene, har Fylkesmannen kommet til at saksbehandlingsfeilen kan ha virket bestemmende på vedtakets innhold. Konklusjon Fylkesmannens finner at det er grunnlag for å erklære kommunestyrets vedtak av 18. oktober 2011 i sak 155/11 som ulovlig i relasjon til kommunelovens 59 og vedtaket oppheves. Lovlighetsklagen har etter dette ført frem. Fylkesmannens vedtak i sak om lovlighetskontroll kan ikke påklages etter forvaltningsloven. Kommunen bes orientere kommunestyrerepresentantene Hoen om utfallet av saken. Firing, Skårdal Kleven, Talmo og
Side 6 av 6 tter fullm kt Scha Carl Ass. fylkesmann Eli Kristin Nordsiden Kopi til: Heidi J. og Martin Sollien Gosenveien 32 3055 KROKSTADELVA