SAKSFRAMLEGG Utv.sak nr. / R-199 - REGULERINGSPLAN MED REGULERINGSBESTEMMELSER FOR SØNDRE MOER - KLAGE PÅ REGULERINGSPLAN Saksbehandler: Greta Elin Løkhaug Arkivnr: REG R-199 Saknr.: 00/00817 Utvalg Utv.sak nr Møtedato ::: Sett inn innstillingen under denne linja Innstilling til møte 25.03.04: a. Det faste utvalg for plansaker viser til saksutredningen og anbefaler at klageren, sivilarkitekt Nicolai Riise gis medhold i at krav om bebyggelsesplan fjernes i reguleringsbestemmelene for felt B1, B2, B3 og A1. Klagen fra Moer Vel ved Bjarne Larsen, fra Inger Johanne Walle og fra Judith og Ragnar Flengsrud tas ikke til følge. b. Gesims- og mønehøyden økes til henholdsvis 6,5 meter og 9,5 meter på barnehagetomten. c. Klagen sendes til kommunestyret for behandling før den oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus til endelig avgjørelse, jfr. plan- og bygningslovens 15 og 27-3. Ås, 12.03.04 Brynhild Hovde Rådmann ::: Sett inn innstillingen over denne linja Arnt Øybekk Teknisk sjef... Sett inn saksutredningen under denne linja Avgjørelsesmyndighet: Fylkesmannen i Oslo og Akershus Behandlingsrekkefølge: 1. Det faste utvalg for plansaker 2. Kommunestyret 3. Fylkesmannen i Oslo og Akershus Vedlegg som følger saken trykt: 1. Utskrift av kommunestyrets møtebok, sak 74/03 med vedlegg 2. Klage fra sivilarkitekt Nicolai Riise, datert 06.02.04 3. Klage fra Moer Vel v/ Bjarne Larsen, datert 28.01.04 4. E-post fra Trygge Barnehager as, datert 30.01.04 5. Brev fra Inger Johanne Walle, datert 30.01.04 6. Brev fra Judith og Ragnar Flengsrud, datert 20.01.04 7. Internt notat fra Hanne Dølheim, kommunens barnetalsperson, datert 11.03.04
8. Kopi fra miljøverndepartementets veileder om reguleringsplan og bebyggelsesplan 9. Forslag til revisjon av reguleringsbestemmelser for Søndre Moer, datert 12.03.04 Vedlegg som ligger i saksmappen: Sakens øvrige dokumenter Utskrift av saken sendes til: Kongshaugen byggeselskap as, Kongsveien 91, 1177 Oslo Sivilarkitekt Nicolai Riise, Moderne arkitektur og design as, Fosseveien 24b, 0551 Oslo Moer Vel v/ Bjarne Larsen, Furuveien 9a, 1430 Ås SAKSUTREDNING: Fakta i saken: Reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Søndre Moer ble vedtatt av Ås kommunestyre 19.11.2003. Området er regulert til byggeområde for boliger, kontor, industri, lager, allmennyttig formål (barnehage) og til friområde (turvei og lekeplass), som er i samsvar med kommuneplanen for Ås der området er disponert til boligområde, næringsområde og område for idrettsanlegg og grøntstruktur i byggeområde. I tillegg er det regulert trafikkområder (kjørevei, gang- og sykkelvei og annet veiareal) i planen. Planen ble forhåndsvarslet 24. mars 2002 og deretter behandlet i det faste utvalg for plansaker 19. september samme år. Planen ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 8. oktober til 20. november 2002 der berørte parter fikk tilsendt planforslaget. 12. juni 2003 ble planen behandlet 2. gang i det faste utvalg for plansaker. Se vedlagte utskrift av møtebok, vedlegg 1. Klage: Kommunestyrevedtaket ble annonsert 13.01.04, og ble sendt berørte parter i brev datert 09.01.04, med underretning om klageadgang. Sivilarkitekt Nicolai Riise klager i brev av 06.02.04 på kommunestyrets reguleringsvedtak. Primært klages det på kravet om at det skal utarbeides en bebyggelsesplan, for hele planområdet, før området skal utbygges. De ber om at kravet om bebyggelsesplan bortfaller i sin helhet. Sekundært klages det på kravet om at det skal utarbeides bebyggelsesplan for områdene A1, B1, B2 og B3 før utbyggingen starter. Det bes om at disse områdene unntas fra bestemmelsene om bebyggelsesplan. Arkitekten finner kravet om bebyggelsesplan unødvendig, spesielt for områdene A1, B1, B2 og B3. Han viser til at planen er meget detaljert og inneholder spesifikke krav til bebyggelsen i form av utnyttelsesgrad, gesimshøyder, takform, atkomstveier, hovedveier, bygningsutforming m.m. For områdene B1 til B3 er det i tillegg vist byggegrenser på hver enkelt tomt, som angir spesifikk plassering av bebyggelse innenfor et begrenset område. Det gir et godt grunnlag for søknad om rammetillatelse for de ulike delområdene. I en søknad om rammetillatelse vil utforming av ny bebyggelse blir spesifikt vurdert av kommunen. Arkitekten skriver at det kan virke som kommunestyret, i sin behandling av reguleringsplanen, har oppfattet illustrasjonsplanen med perspektiver som et konkret forslag
til endelig utforming av bebyggelsen i planområdet. Han påpeker at det ikke er riktig og viser til at en illustrasjonsplan ikke er juridisk bindende. Han viser videre til at grunneieren har tenkt å selge tomtene til ulike utbyggere. Området A1 er foreslått gitt vederlagsfritt til kommunen for å bygge barnehage, eventuelt i samarbeid med privat utbygger. Områdene A1, B1, B2 og B3 ligger inntil eksisterende bebyggelse og bør realiseres først. Kravet om bebyggelsesplan setter en stopper for det. Det er svært vanskelig å koordinere en felles bebyggelsesplan for området samlet, spesielt for områdene A1, B1, B2 og B3 der det vil være et titalls ulike byggherrer med hvert sitt prosjekt. Vedtaket om krav til bebyggelsesplan vil medføre unødvendige forsinkelser, omfattende planarbeid og en uoversiktelig planprosess som ingen er tjent med. Til slutt viser arkitekten forståelse for at kommunestyret er usikre og ønsker mer detaljerte framstillinger av planforslaget, spesielt for de større delområdene B4 til B9 og N1. Dette vil imidlertid framkomme i søknad om rammetillatelse med påfølgende utomhusplan, slik som spesifisert i reguleringsbestemmelsene. Se vedlegg 2. Moer Vel v. Bjarne Larsen klager i brev av 28.01.04 på kommunestyrets reguleringsvedtak. Det vises til at beboerne i området har reagert på at det er vedtatt utbygging av barnehage før nytt veisystem blir etablert (Vei 1 og Vei 2). Dersom det bygges en barnehage med plass til opptil 100 barn, tilsier det en økning i trafikken med ca 80 til 100 biler hver morgen og ettermiddag. De mener at konsekvensene kan bli flere ulykker med myke trafikkanter. Barna som går og sykler på det usikrede veisystemet (uten fortau) gjennom boligfeltet, til og fra skolen, vil i større grad blir eksponert for harde trafikkanter. I tillegg vil beboerne i området få en betydelig merbelastning med hensyn til støy og trafikk. Vellet anbefaler kommunen å gjøre om sitt vedtak og heller følge hovedutvalgets innstilling som lød: Det tillates ikke igangsatt byggearbeid på felt B4, B5, B6, B7, B8, N1 og A1 før forlengelse av Bjørkeveien (Vei 2) og vei langs jernbanene frem til Brekkeveien (Vei 1) er ferdig opparbeidet. Det vises til Rikspolitiske retningslinjer, se vedlegg 3. Trygge Barnehager as bemerker i e-post av 30.01.04 at reguleringsbestemmelsene om gesims- og mønehøyde, på henholdsvis 3,5 meter og 6,5 meter, gjør at det ikke er mulig å bygge en barnehage på tomten, i henhold til krav som stilles for å få tildelt statlige støtteordninger for investerings- og driftstilskudd for barnehager. Tomten egner seg til bygg i to plan på grunn av kotene og størrelsen på tomten, se vedlegg 4. Inger Johanne Walle kommer i brev av 30.01.04 med en uttalelse til planen, som administrasjonen tolker som en klage på kommunestyrets reguleringsvedtak. Hun mener det er nødvendig med en bebyggelsesplan for området og at Vei 1, 2 og 3 med gang- og sykkelvei/fortau må bygges ut før boligbyggingen starter. Friområdet F2 mellom boligfeltene B5 og B6/B8 må uvides og boligtettheten må reduseres. Hun mener at blokkbebyggelse ikke kan aksepteres i dette området. Det må utarbeides framdriftsplaner for utbyggingen, og eksisterende boligområder som grenser inntil planområdet må tas hensyn til med tanke på sikkerhet og støy. Det innebærer at Vei 1 må være ferdig før boligbyggingen starter og at Furuveien må sperres for gjennomkjøring. Byggearbeidene må kun foregå på hverdager mellom kl 07.00 til kl 16.00, se vedlegg 5. Judith og Ragnar Flengsrud kommer i brev 20.01.04 med et ønske om ytterligere utvidelse av sin boligtomt, gnr 54 bnr 219, som grenser inntil felt B1 og B3 i reguleringsplanen.
Administrasjonen tolker brevet som en klage på kommunestyrets reguleringsvedtak. De ønsker en utvidelse på 4 meter mot nord i 8 meters lengde fra det nordøstlige hjørne, se vedlegg 6 med kart. Hanne Dølheim, kommunens barnetalsperson bemerker i internt notat av 11.03.04 at det er uheldig at barn og unge blir utsatt for anleggstrafikk og økt trafikk langs og på skolevei, uten at skoleveien blir sikret. Hun ber om at det gjøres en ny vurdering på muligheter for ferdigstillelse av ny vei, langs jernbanen og til Bjørkeveien, før anleggsarbeider igangsettes og at all anleggstrafikk benytter denne veien. Alternativet er at det settes i gang sikringstiltak på skoleveien i anleggsperioden, og at erstatningevei ferdigstilles før barnehagen åpner, se vedlegg 7. Vurdering med konklusjon og begrunnelse: Reguleringsplanen er i samsvar med kommuneplanen. I følge tekstdelen i kommuneplanen er det foreslått ca 200 boligenheter for området, det vil si en relativt høy utnyttelse. I tillegg er det satt av areal til en barnehage med plass til opptil 82 barn (jfr Plan for barnehageutbygging i Ås kommune 2004 2007 ). Da reguleringsplanen ble behandlet i kommunestyret, ble det føyd til krav om bebyggelsesplan for alle feltene innenfor planområdet. En bebyggelsesplan er mer detaljert enn en reguleringsplan, men kan ikke vesentlig forandre innholdet i en reguleringsplan. Rådmannen har forståelse for arkitektens begrunnelse om at det kan virke unødvendig med en bebyggelsesplan, spesielt for områdene B1, B2, B3 og A1. Reguleringsbestemmelsene ivaretar interessene i området, slik arkitekten påpeker, både når det gjelder utnyttelsesgrad, høyde og utforming m.m. Rådmannen er enig i at krav om bebyggelsesplan er overflødig for ovenfornevnte felt. For de øvrige feltene, B4 til B8 (og næringsområdet N1), som skal bygges ut samlet, og derfor henvender seg til en eller få utbyggere, kan bebyggelsesplan være mer næringsfylt, da det her er forutsatt rekkehus- og blokkbebyggelse. Reguleringsplanen med bestemmelser er imidlertid meget detaljert med tanke på utforming av bebyggelsen. I bestemmelsenes punkt 11.0 b. er det spesifikt krav om situasjonsplan/utomhusplan for felt B4 til B8. Der står det at situasjonsplan/utomhusplan må være godkjent før behandlingen av byggesaken og hva planene skal redegjøre for m.m Utbygging av felt B1, B2 og B3 vil føre til liten økning av biltrafikk i eksisterende boligområde. Beboere i felt B1 og B2 får innkjørsel fra Dr. Sødringsvei. Beboere i felt B3 får atkomst fra Vei 3 i forlengelsen av Bjørkeveien/Briskeveien. Barnehageprogrammet forutsetter en snarlig bygging av ny barnehage på Søndre Moer. I kommunestyret ble derfor forslaget fra hovedutvalgets 2. gangs behandling omgjort til ikke å kreve utbygging av Vei 1 og 2 før utbygging av barnehage. Bygging av ny barnehage er så høyt prioritert at man er villig til å vente med nytt veisystem. Bringing til og fra barnehage vil føre til økt biltrafikk, men dette blir en overgangsordning til resten av planområdet blir utbygd. Når det nye veisystemet blir opparbeidet, i forbindelse med utbygging av resterende planområde, vil det avlaste/erstatte dagens veisystem i nåværende boligområde og gi både kjørende, syklende og gående bedre forhold. Areal som er satt av til barnehage ble økt i reguleringsprosessen, men fortsatt blir det vurdert som for lite da det under behandlingen i hovedutvalget ikke var forutsatt at det skulle
tilrettelegges for over 80 barn. Rådmannen foreslår derfor at gesimshøyden økes fra 3,5 meter til 6,5 meter og at mønehøyden økes fra 6,5 meter til 9,5 meter, i reguleringsbestemmelsenes punkt 8.0 som omhandler barnehagetomten. Rådmannen vurderer likevel tomten for å være i minste laget for 82 barn. Til 2. gangs behandling i hovedutvalget ble det foreslått at gnr 54 bnr 219 fortsatt skal ha atkomst fra Eikeveien og at de får et arealtillegg mot nord, for mulighet til å bygge garasje. Rådmannen mener at arealet, som er avsatt på reguleringsplanen, er tilstrekkelig for å få ordnet atkomst og mulighet for oppføring av garasje. Det er både fordeler og ulemper ved utbygging av nye boligområder som grenser inntil etablert boligbebyggelse. Anleggstrafikk og støy medfører nedsatt bokvalitet, og det er forståelig at økt biltrafikk føles truende når det foregår på skoleveien til mange barn. Det er imidlertid snakk om en overgangsperiode, og slik rådmannen vurderer gjennomføringen av reguleringsplanen vil den føre til mange fordeler, også for de som allerede er bosatt på Moer. Det blir opparbeidet friområder, sammenhengende gang- og sykkelveier og en ny kjørevei til Ås sentrum, som vil avlaste dagens veinett. Sikring av skoleveien i anleggsperioden er en selvfølge. Rådmannen anbefaler det faste utvalg for plansaker å gi klageren, sivilarkitekt Nicolai Riise medhold i klagen om å fjerne kravet om bebyggelsesplan for felt B1, B2, B3 og A1. Teknisk sjef avviser klagen fra Moer Vel v/ Bjarne Larsen og Inger Johanne Walle. Rådmannen anbefaler at gesims- og mønehøyden økes for felt A1, til henholdsvis 6,5 meter og 9,5 meter, og tar dermed bemerkningen fra Trygge Barnehager as til følge.... Sett inn saksutredningen over denne linja