Kjære beboer! Du holder nå innkallingen til årets generalforsamling i hånden. Den inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for 2010. Vi ønsker deg velkommen til generalforsamling: Tirsdag 24. mai 2011 kl. 19:00 i samlingssalen, Trosterud skole. Dette er muligheten du har til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Styret har lagt mye arbeid i å gjøre årsberetningen og regnskapet så komplett og forståelig som mulig. Vårt ønske er derfor at du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, taleog stemmerett. Det er kun èn stemme pr. andel Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan møte med fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen, kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det.
Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Haugerud Borettslag avholdes tirsdag 24. mai 2011 kl. 19:00 i samlingssalen, Trosterud skole. TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og to andelseiere til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2010 A) Årsberetning og regnskap for 2010 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSER A) Styret B) Andre godtgjørelser 4. INNKOMNE FORSLAG A) Innkommet forslag fra styret vedr. nytt punkt i husordensreglene B) Innkommet 4 forslag fra Agnete Walczak C) Innkommet forslag fra Benedicte L. Løhren og Geir A. Kongelf Innkomne forslag er tatt inn fra side 30 i årsberetningen. 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år B) Valg av 4 varamedlemmer for 1 år C) Valg av valgkomité for 1 år D) Valg av 2 delegert(e) med vara til OBOS generalforsamling for 1 år (Valgkomiteens innstilling er gjengitt på side 33) Oslo, 9. mars 2011 Styret i Haugerud Borettslag Jon-Erik Berger /s/ Agatha Al-Saadi /s/ Tom Erik Trondsen /s/ May Liss Urang /s/ Knut Sælid /s/ ÅRSBERETNING FOR 2010
TILLITSVALGTE Siden forrige ordinær generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: STYRET Leder Jon-Erik Berger Stjernemyrveien 40 Nestleder Agatha Al-Saadi Haugerudvn 32 Styremedlem Tom Erik Trondsen Stjernemyrveien 16 Styremedlem May Liss Urang Stjernemyrvn. 6 Styremedlem Knut Sælid Haugerudveien 4 VARAMEDLEMMER TIL STYRET 1. varamedlem Idar Lauritzen Haugerudveien 8 2. varamedlem Nina-Helen Horne Brattåslia 1 3. varamedlem Jorun Slette Stjernemyrveien 14 4. varamedlem Mohammed Usman Ali Haugerudveien 42 DELEGERT TIL GENERALFORSAMLINGEN I OBOS Delegert Tom Erik Trondsen Stjernemyrveien 16 Delegert Agatha Al-Saadi Haugerudvn. 32 Varadelegert Idar Lauritzen Haugerudveien 8 VALGKOMITEEN Valgkomite Nina-Helen Horne Brattåslia 1 Valgkomite Dag Endal Stjernemyrveien 24 Valgkomite Ingar Sivertsen Haugerudveien 20 FORRETNINGSFØRSEL OG REVISJON Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er regnskapssjef Egil Havre, OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. GENERELLE OPPLYSNINGER OM BORETTSLAGET Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 948512823, ligger i bydel 12 Alna i Oslo kommune og har adresse: Haugerudvn 2 70, 0674 Oslo Stjernemyrvn 2 48, 0673 Oslo Borettslaget består av 577 andelsleiligheter, fordelt på 17 bygninger med 59 oppganger, alle på 5 etasjer inkludert underetasje. I tillegg kommer 1 tjenesteleilighet. Tomten ble kjøpt i 1986, er på 112 242 m 2 og har gårdsnr. 141 og bruksnr. 101 / 105.
Første innflytting skjedde i 1966. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Selskapet driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Av borettslagets 5 styremedlemmer er 2 kvinner og 3 menn. Borettslaget tilstreber likestilling slik at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg av tillitsvalgte og ved ansettelser. Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i selskapets eiendom (borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. VAKTMESTERTJENESTE / ANDRE ANSATTE Vaktmester Gunnar Paulsen ivaretar den daglige drift og det løpende vedlikeholdet i borettslaget i henhold til stillingsbeskrivelse. Vaktmesterkontoret i Haugerudveien 20 har besøks- og ringetid hverdager mellom kl. 12:30 og kl. 13:00 (underetasje inngang). Vaktmester kan da kontaktes på telefon 22 32 48 51, ellers på vaktmobil 91 55 42 56. Vaktmobilen skal kun brukes når det er påkrevd og om det haster. Vaktmester skal ikke ringes privat. Skriftlige meldinger til vaktmester kan legges i postkasse utenfor underetasje inngang i Haugerudveien 20, eller sendes som e-post til: vaktmester@haugerudborettslag.no Snømåking / strøing i vinterhalvåret og gressklipping i sommerhalvåret utføres av firma Gaard & Tvengsberg Vaktmestertjenester, skjøtsel av grøntanleggene av firma ISS Landscaping. Jennie Katrine Urang er ansatt som renholder for lokalene i Haugerudveien 8, 20 og 22. Det er registrert en skade i 2010. STYRET - DAGLIG LEDER DRIFTSKONTORET Driftskontoret i underetasjen i Haugerudveien 22 er betjent tirsdager og torsdager av daglig leder Jon Pelle Kjellstrøm med besøks- og telefontid de 2 dagene fra kl 12:00 til 13:00, tirsdag også kl 16:00 til 17:00 (ikke juli måned). Daglig leder er som regel også tilgjengelig utover besøkstidene (mellom kl 08:30 og 15:00). Driftskontoret har telefon 22 32 62 05 og e-post: kontor@haugerudborettslag.no Styret har ikke fast besøkstid på driftskontoret, men møte med styret kan avtales via daglig leder. Post til styret / daglig leder kan legges i styrets postkasse utenfor underetasjen i Haugerudveien 22. Se også borettslagets utmerkede hjemmeside på www.haugerudborettslag.no Fra 1. november 2009 gikk borettslaget over til ordinær forretningsføreravtale med OBOS. Daglig leder lønnes nå direkte av borettslaget.
RETNINGSLINJER FOR STYREARBEID Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid i borettslaget. Formålet med disse er å klargjøre de krav som stilles til de tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar for forvaltning av de økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering, attestasjon og anvisning av utbetalinger. PARKERING Alle leilighetene i borettslaget har enten én nummerert parkeringsplass ute eller én garasje. Borettslaget har ca. 20 gjesteparkeringsplasser, som kan brukes av besøkende (ikke av biler tilhørende / registrert på beboere i Haugerud Borettslag). Det er parkeringskontroll i borettslaget utført av firma Smart Security. Reglene er gjengitt på side 50. NØKLER/SKILT Nøkler til oppgangene bestilles ved henvendelse til vaktmester eller daglig leder. Skilt til ringetablå ute (gratis) og postkasse (betales av beboer) bestilles hos daglig leder. RENHOLD Norvakt og Vask AS har ansvar for renhold av borettslagets 59 oppganger. KABEL-TV, BREDBÅND Fra slutten av februar 2008 overtok Canal Digital kabel-tv tjenestene for borettslaget (med levering av digitale og analoge fjernsynssendinger). I avtalen med borettslaget inngår også et tilbud på bredbånd som ca. 70% av andelseierne har benyttet. Canal Digital treffes på kundeservicetelefon 06090 hverdager mellom kl. 08:00 og 23:00 og lørdager mellom kl.10:00 og 18:00. Ingen må gjøre inngrep i kabel-tv-anlegget som å skru av dekselet på antennekontakten og foreta om- eller tilkoblinger. Slike inngrep vil forårsake forstyrrelser på signalene til andre beboere og i verste fall forårsake ødeleggelser i kabel-tv anlegget. TELEFONI Borettslaget er tilsluttet samarbeidsavtalen mellom Telenor og OBOS. KRAFTLEVERANSE TIL BORETTSLAGETS FELLESANLEGG Borettslaget har gitt OBOS fullmakt til å fremforhandle en avtale om kjøp av elektrisk kraft til fellesanlegg og er tilsluttet fellesavtalen som gjelder til 31.12.2011.Borettslaget har gitt OBOS fullmakt til å fremforhandle en avtale om kjøp av elektrisk kraft til fellesanlegg og er tilsluttet fellesavtalen som gjelder til 31.12.2011.
AVTALE OM GARANTERT BETALING AV FELLESKOSTNADER (TEORETISK LEIE) Borettslaget har avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. BRUKSOVERLATING (FREMLEIE) Det er ikke tillatt å overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av bruker. Ulovlig overlating av bruk kan føre til salgspålegg av leiligheten. Søknadsskjema for bruksoverlating fås ved henvendelse til OBOS på telefon 22 86 56 63 eller 22 98 14 60. Det er registrert 19 bruksoverlatinger i borettslaget pr 1.1.2011, hvorav 15 gjelder leiligheter eid av Oslo kommune. FORKJØPSRETT Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon 22 86 55 00. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsretten, tar kontakt med OBOS for å få oppgitt faksnummer eller eventuell e-postadresse som kan benyttes. Meldingen må være mottatt av OBOS innen den fastsatte frist. Meldefristen vil være normalt 5 virkedager etter at boligen er kunngjort i OBOS-annonse i Aftenposten og/eller på www.obos.no. Hvis OBOS mottar din melding om forkjøp etter at fristen er gått ut, kan du ikke kreve å få overta boligen på grunnlag av forkjøpsretten. Gjør du bruk av forkjøpsretten, trer du inn i en allerede inngått avtale og kjøper boligen til den avtalte pris på avtalte vilkår. Finansieringen må være i orden, og den må i sin helhet dokumenteres skriftlig. Er det flere medlemmer som vil benytte forkjøpsretten, får den med lengst ansiennitet fortrinnsrett. Andelseiere i det borettslaget boligen tilhører går foran øvrige medlemmer i OBOS. Dersom flere i borettslaget vil benytte forkjøpsretten, blir normalt botiden i borettslaget avgjørende. ENERGIMERKING Fra og med 1.7.2010 ble det obligatorisk med en energiattest for alle boliger som skal selges eller leies ut. Norges Vassdrags- og energidirektorat (NVE) har ansvaret for implementeringen av ordningen. På www.energimerking.no kan andelseieren utarbeide en energiattest for sin bolig.
FORSIKRINGER Borettslagets eiendommer er forsikret i NEMI Forsikring ASA med polisenr. 23051.1. Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger med veggfast utstyr, samt bygningsmessige tillegginnretninger og forbedringer i boligen bekostet av andelseier. Oppstår det skade i leiligheten, sørg for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøv å kartlegge årsaken til skaden. Er flere leiligheter berørt, noter hvordan berørte andelseiere kan kontaktes og opplys om dette når skaden meldes til forsikringen via borettslagets vaktmester og / eller daglig leder. Ved skader som dekkes av borettslagets bygningsforsikring, krever NEMI en egenandel på kr 6 000,-. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiernes ansvar eller dersom andelseier har opptrådt uaktsomt. INNBOFORSIKRING Den enkelte andelseier bør ha egen hjemforsikring som dekker innbo og løsøre (dvs. utstyr/innredning som det er naturlig å ta med seg når en flytter.) Det kan være gunstig å kontakte OBOS Forsikring på telefon 22 86 55 00 for å få tilbud på innboforsikring som har rimelig pris og tilpassede vilkår. OBOS Forsikring har også gode tilbud på øvrige forsikringsprodukter den enkelte andelseier kan ha behov for. BRANNSIKRINGSUTSTYR I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn, skal alle boliger ha minst én godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkingsutstyr i form av enten pulverapparat og/eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt eller det er problemer med kontroll/montering, meldes dette skriftlig til styret. Husk å skifte batteri i røykvarsler minst én gang pr. år og kontroller at den fungerer (helst med røyk). HMS- INTERNKONTROLL Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter (Internkontrollforskriften) ble fastsatt ved kgl.res. 6. desember 1996 med virkning fra 1. januar 1997. Forskriften stiller krav til at den enkelte virksomhet skal systematisere arbeidet med å etterleve bestemmelsene i lover og forskrifter gitt av det offentlige. Viktige lover i henhold til dette er: Lov om elektriske anlegg og elektrisk utstyr Lov om brann- og eksplosjonsvern Lov om forurensning
Lov om arbeidsmiljø Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere alt som har med helse-, miljø- og sikkerhet å gjøre i borettslagets regi. Internkontrollsystemet beskriver hvordan dette arbeidet skal drives. Styret ivaretar internkontrollen med hensyn til blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven i forhold til vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Beboerne/andelseierne har plikt til å foreta egenkontroll på det elektriske anlegget i leilighetene. REHABILITERING OG STØRRE VEDLIKEHOLD 2009 Vedlikehold av inngangspartier 2008 2009 Oppsett av trafikkbommer 2007 2009 Utbedring av balkongene på grunn av lekkasjeproblem 2006 2007 Ny utebelysning 2005 2006 Oppgradering av undersentralene (fyring/varmtvann) 2005 Takutbedringer 2004 Oppussing av 33 oppganger (dugnad) 2003 Oppgradering av de elektriske hovedtavlene 2002 2003 Oppgradering av leke- og samlingsplasser, oppgradering av kjøreveien og nye røykvarslere & brannslanger 2001 2003 Nye innglassede balkonger og nye inngangspartier (begge sider) 1999 2000 Bygging av avfallshus ute 1995 1996 Vindusutskifting 1989 1990 Utbedring av fasader STYRETS ARBEID Siden generalforsamlingen i mai 2010 har styret avholdt 18 ordinære styremøter. Medlemmer av styret har i tillegg deltatt på en rekke møter med ulike samarbeidspartnere og leverandører, samt vært på mange befaringer i borettslaget. rehabiliteringer OG NØDVENDIGE FORNYELSER Styret har brukt svært mye tid og arbeid på å møte kostnadseksplosjonen på energisiden, se regnskapet for 2010. I forhold til budsjettet for 2010 økte kostnadene til fyring, varmtvann, varmekabler i inngangene og belysning ute & inne med hele 42 %. Kostnadsøkningen de siste 5 årene har vært på 76,5 %! Siden kostnadene i 2011 til nå viser at forbruket fortsatt er høyt grunnet været i vinter og prisen fortsatt er høy både på pellets, olje og elektrisk kraft, betyr det at økningen av felleskostnadene på 5 % fra 1. mars 2011, dessverre ikke er nok dette året.
Samtidig har styret varslet beboerne i rundskriv om at også forbruket hos oss er urimelig høyt, i det en 4-roms leilighet har et forbruk i snitt lik en mindre enebolig. Her må beboerne selv bli flinkere til å unngå sløsing. Dessuten må vi heretter stenge av radiatorvarmen på sommeren, slik nesten alle andre borettslag gjør, i perioden ca 15. mai til ca 1. september. Styret har satt i gang konkrete tiltak i samarbeid med Akershus Enøk & Inneklima AS for å redusere kostnadene med bruk av metoder som er utviklet og har vist seg effektive i Sverige. Tiltakene er forventet å kunne gi en innsparing på opp mot 1 million kroner i året når de er satt i drift i løpet av 2011. Enda mer omfattende energitiltak er under vurdering i neste omgang, men kan ikke settes i gang før 2012. Et prosjekt med fasadeundersøkelser i blokk 6 og 7 sist høst viste at det er absolutt påkrevet å foreta en rask utbedring av fasadene i den halvdelen av borettslagets blokker som ikke ble fasade-rehabilitert i 1989-1990. Dette blir et både kostnads-krevende og omfattende arbeid. Anbudsbeskrivelsen er under utarbeidelse. I tillegg har styret besluttet at vi bygger avfallsbrønner til erstatning for de nåværende avfallshusene, som dessverre har fått behov for dyre utbedringer. Da er det bedre og billigere å få søpla under jorda, et prosjekt som betaler seg selv over 7-9 år ved lavere renovasjonskostnader. Dessuten fjerner det lukt- og rotteproblem, og øker avfallskapasiteten. Dette og andre vedlikeholdsoppgaver vil selvsagt koste mye de kommende årene. Men siden 2 av borettslagets lån er nedbetalt i 2014, er det mulig å gjennomføre prosjektene uten for store økninger av felleskostnadene. Styret har høsten 2010 lagt våre arbeider på områdene vvs- & elektriske arbeider ut på anbud, da de årlige kostnader her er relativt høye. Resultatet ble at vi beholder tidligere avtale med VVS-firmaet Brødrene Larsen, og har inngått ny avtale med firmaet Wennevold Elektro. Styret har ellers måttet drive mye informasjonsarbeid også siste år om problemer med leiligheter der beboerne bygger igjen ventilasjonsluker og / eller holder luker lukket, slik at det over tid er nødt til å oppstå kondensproblem og helsefarlig mugg- & soppdannelse. Borettslaget kommer ikke til å dekke slike skader dersom beboerne bryter reglene for ventilasjon slik de er beskrevet i Husordensreglene. Takk til beboerne i ytterligere 5 oppganger som i 2010 har organisert maling av oppgangene sine. Borettslaget dekker som tidligere materiellkostnadene.
Trafikale forhold Styret har i 2010 satt opp ytterligere 4 trafikk-bommer i borettslaget for å redusere unødig og farlig kjøring på vårt område. Etter vedtak på generalforsamlingen i 2009 står de fleste bommene åpne mellom kl 09:30 og 14:30 på hverdagene. Dessverre har kommunen nok en gang sagt nei til at vi kunne sette opp en bix-bom i hver ende av turveien gjennom borettslaget, for slik å komme bilkjøring der til livs. Vi ber folk som ser kjøring der om mulig notere bilnummeret og varsle styret / daglig leder, slik at vi kan komme uvesenet til livs. Når det ellers gjelder reglene for parkering, gjesteparkering og liknende i Haugerud Borettslag, se side 47. Informasjon Det er viktig for styret å informere beboerne om sine aktiviteter og vedtak, og om andre forhold i borettslaget og nærområdet. De viktigste hjelpemidlene for dette er: INFO FRA STYRET og andre rundskriv i postkassene. I 2010 ble det delt om 9 Info fra styret og mange skriv til enkeltblokker eller -oppganger. Oppslag på tavlene i oppgangene. Borettslagets utmerkede hjemmesider på Internett: www.haugerudborettslag.no Hjemmesiden blir løpende oppdatert. Styret har nå også oversatt husordensreglene, vedtektene og reglene for bilkjøring & parkering til engelsk. Over 70 % av alle leilighetene har bredbåndsavtale med Canal Digital. I løpet av 2010 ble det lagt til rette for bredbånd også i de øvrige leilighetene. OPPGANGSKONTAKTENE Ordningen med oppgangskontakter er også en svært viktig informasjonskanal til beboerne. Det er oppnevnt 41 oppgangskontakter som til sammen dekker alle de 59 oppgangene. Det er også i denne perioden avholdt 2 vellykkede møter mellom alle kontaktene, styret, vaktmester og daglig leder. Oppgangskontaktene vil også for innsatsen i 2010 få et honorar på kr 1.000. De som midlertidig dekker flere oppganger, får kr 1.000 for hver oppgang. Avfallshåndtering Container-dager for storsøppel - RENHOLD Borettslaget har fortsatt sannsynligvis det beste beboertilbudet i Oslo med månedlige container-dager (storsøppel-dager). I tillegg er det på ballplassen midt i borettslaget satt opp storcontainer for papp / papir, 2 glass-igloer og container fra UFF for brukte klær og skotøy som kan gjenbrukes. Fra og med våren 2009 ble det også et eget leveringsopplegg for småelektriske artikler en gang i måneden (på container-dagen).
Ordningen med container-dager den første onsdagen i hver måned for bortkjøring av storsøppel som ikke skal i lukene i avfallshusene, dekker et stort behov. Selv om det er et kostbart opplegg, vil vi fortsette med dette svært gode servicetilbudet så fremt reglene følges. De er tatt inn i Husordensreglene, som du finner bak i dette heftet. Styret har fått laget en egen plansje som med tegninger & symboler forklarer hva som kan kastes og hva som ikke kan kastes på containerdagene, til oppheng i alle oppgangene. Styret vil også vurdere mulig bruk av komprimatorbil på container-dagene for å gjøre arbeidet enda mer effektivt. Ulovlig eller uønsket lagring i fellesrommene i kjelleren og under trappa ned til underetasjen er fortsatt et stort problem i mange oppganger. Styret organiserer derfor en ekstra ryddesjau i slutten av mars 2011 der vi med komprimatorbiler skal få bort søpla & rotet fra ca 20 oppganger. For å bedre renholdet i oppgangene er det lagt ut matter i hovedinngangspartiene. Disse blir byttet regelmessig. Dessverre har vi fått klage på at matta i en av oppgangene er fjernet, det håper vi ikke gjentar seg. Et annet problem er at ukyndige personer eller fagfolk uten kjennskap til vårt røropplegg foretar uønskede inngrep i leilighetene. Styret vil derfor legge inn følgende regelverk som et nytt vedlegg i de fremtidige Husordensreglene: SENTRALVARMEANLEGG I HAUGERUD BORETTSLAG Arbeider på varmeanlegget i leilighetene (radiatorer og rørsystem) skal i utgangspunktet kun foretas av et rørleggerfirma som har rammeavtale med borettslagets styre og som kjenner anlegget. Oppstår det lekkasjer på anlegget, må vaktmester straks kontaktes. Unntak fra regelen over godkjennes kun for leiligheter i 4. etasje med behov for oppussing av bad som innebærer demontering og remontering av eksisterende radiator. Slikt arbeid har ved flere anledninger tidligere medført skader og unødig merarbeid for borettslaget. En forutsetning for at andelseier kan benytte et annet autorisert VVS-firma enn det styret har avtale med, er derfor at andelseier sørger for at firmaet varsler borettslagets vaktmester før arbeidet settes i gang. Velferd dugnader Juletreet i borettslaget ble som før tent 2. søndag i advendt. Også i 2010 har det vært juletresalg i borettslaget, en tradisjon som nå har pågått svært mange år. Også i 2010 var det meget god oppslutning om Vår-dugnaden (Rusken-dagen) rundt om i hele borettslagets område, under kyndig ledelse av vår vaktmester Gunnar Paulsen. Sommerfest for store og små ble arrangert i juni 2010. Dessverre medførte regn og vind at arrangementet ikke ble slik vi hadde håpet.
BEMERKNINGER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2010 REGNSKAP FOR BORETTSLAG Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av selskapets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkter om kostnadsutvikling og budsjett for 2011. Årsregnskapet for 2010 er satt opp under forutsetning av fortsatt drift. Det bekreftes herved at forutsetningen om fortsatt drift er til stede. Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien som står oppført i regnskapet. RESULTAT Årets resultat på kr 1 042 610,- som fremkommer i resultatregnskapet, foreslås overført til egenkapital. NEGATIVE DISPONIBLE MIDLER Borettslagets har negative disponible midler pr. 31.12.2010 på kr -393 574,- Borettslagets styre har for 2011 utarbeidet et budsjett som vil gi positive disponible midler i 2011. Neste års budsjett er nærmere omtalt under punktene Kostnadsutvikling 2011 og Budsjett 2011. INNTEKTER Driftsinntektene i 2010 var totalt kr 23 993 073,- mot budsjettert kr 24 150 000,-. Det er ingen vesentlige avvik i forhold til budsjettet, verken hva gjelder totalbeløpet eller de enkelte inntektsposter. Andre inntekter på kr 123 426,- er spesifisert i note 3 i regnskapet. KOSTNADER Driftskostnadene i 2010 var totalt kr 19 249 327,- mot budsjettert kr 16 143 000,-. Dette er kr 3 106 327,- høyere enn budsjettert og skyldes i hovedsak Haugerud Varmesentral som måtte be om ekstra innbetaling grunnet både høyt energiforbruk og høye priser på pellets, olje og elektrisk kraft. For øvrig vises til de enkelte tallene i resultatet og til balansen, samt de etterfølgende regnskapsnotene (se bakerst i årsregnskapet). Diagrammet på neste side viser i prosent hvordan kostnadene er blitt fordelt i 2010. Kakediagrammet under viser borettslagets kostnader i 2009 fordelt prosentvis og gir en indikasjon på hva felleskostnadene (husleien) brukes til. Her ser man for eks. at borettslagets kostnader til oppvarming / varmtvann og belysning (oppganger & utelys)
utgjør hele 25 % av de totale kostnader i 2009. Dette betyr (noe forenklet) at ¼ av husleien går med til oppvarming / varmtvann og fellesstrøm. Revisors honorar for regnskapsåret 2010 er for revidering av selskapets regnskap. Revisjonshonoraret fremkommer som egen post i resultatregnskapet. For øvrig vises til de enkelte tallene i resultatet og til balansen, samt de etterfølgende regnskapsnotene (se bakerst i årsregnskapet). Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.12.2010 som påvirker regnskapet i vesentlig grad. KOSTNADSUTVIKLING FOR 2011 KOMMUNALE AVGIFTER Renovasjonsavgiften øker med 38 %. Ingen økning av de øvrige avgiftene. LÅN Borettslaget har totalt 3 lån: Husbanklån 1 er et annuitetslån med halvårlige terminforfall til fastrente 4,9 % som løper til det er nedbetalt 01.08.2014. Husbanklån 2 er et annuitetslån med kvartalsvise terminforfall til fastrente 4,7 % (gjelder til 01.08.2014). Lånet er iht. betalingsprognose nedbetalt 01.01.2033. Lån i OBOS er et annuitetslån med månedlige terminforfall til flytende rente 3,85 % pr. 31.12.2009. Lånet er iht. betalingsprognose nedbetalt 30.03.2014. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og aktuell restsaldo på borettslagets lån henvises det til note 18 i regnskapet. RENTER PÅ INNSKUDD Rente på borettslagets driftskonto i OBOS er 0,10 % pr 1.1.2011, mens rente på sparekonto er hhv. 3,00 % og 3,05 % for innskudd under/over kr 500 000,-. FORRETNINGSFØRERHONORARET Borettslaget har ikke fått økning av forretningsførerhonoraret for 2011. MEDLEMSKONTINGENTEN Medlemskontingenten til OBOS er kr 200,- pr. andelsleilighet for 2011. REVISJONSHONORARET
Revisjonshonoraret øker tilsvarende konsumprisindeksen. FORSIKRING Bygningsforsikringen øker fra 2010 til 2011 med ca. 3,5 %. Denne økningen inkluderer 0,9 % økning i byggeindeksen og som reflekterer prisoppgangen på håndverkstjenester. Denne indeksøkningen er lik for alle forsikringsselskaper. Ut over dette foretar forsikringsselskapene individuell prisjustering med bakgrunn i borettslagets egen skadesituasjon. STRØMPRISENE Strømprisen i Norge varierer med årstidene. Normalt stiger den i vinterhalvåret og reduseres i sommerhalvåret. Dette og andre faktorer som påvirker kraftprisene gjør det vanskelig å spå utviklingen i strømprisene. Den totale strømprisen til en forbruker består av tre komponenter: Kraftpris som dekker kostnadene ved å produsere og selge den elektriske kraften utgjør ca. 43 % av total strømpris (betales til kraftleverandør). Nettleie for transport av den elektriske kraften utgjør ca. 24 % av total strømpris (betales til nettselskapet). Statlige avgifter, dvs. forbruksavgift, avgift til Energifondet og merverdiavgift. Disse utgjør ca. 33 % av total strømpris.
BUDSJETT 2011 Til orientering for generalforsamlingen har styret satt opp en oversikt over beregnede driftsinntekter og driftskostnader i 2011. Tallene er vist som egen kolonne lengst til høyre i resultatoppstillingen. Budsjettet viser et forventet driftsresultat på kr 7 994 000,00 og et årsresultat på kr 4 433 000,00. Budsjettet viser videre at borettslaget ved utgangen av 2011 igjen vil ha positive disponible midler. LIKVIDITETSPROBLEMER Da budsjettet for 2011 ble behandlet første gang i styret, var vi klar over at vi ville få betydelige overskridelser i forhold til budsjettet for 2010 på posten Energi & Fyring. Vi vedtok derfor en økning av felleskostnadene på 5 % fra 1. mars 2011 (balkongtillegget ble ikke endret). I februar 2011 kom det så en uventet tilleggsfaktura fra Haugerud Varmesentral på om lag 1 million kroner som følge av det ekstremt høye energiforbruket (på grunn av langvarig unormal kulde) og tilsvarende høye energiprisene i november / desember 2010. Selv om vi er heldigere enn de fleste andre borettslag fordi Varmesentralen vår i all hovedsak fyrer med pellets, som i pris alltid ligger 12 % under kostnaden til olje eller elektrisk strøm, har vi aldri i manns minne hatt så høye kostnader til fyring & varmtvann som denne vinteren. Budsjettet for Energi & fyring i 2010 sprakk med nærmere 2,6 millioner kroner, eller nesten 42 %! Lettere ble det ikke av at energiprisene i 2011 til nå har fortsatt å være høyere enn normalt, med lite vann i magasinene og uro på det internasjonale oljemarkedet. Følgene ble at Haugerud Borettslag i slutten av mars ikke lenger hadde likvide midler til den løpende driften / penger til å betale våre regninger. Kortsiktig ble krisen løst ved å be om betalingsutsettelse fra leverandørene og samtidig søke OBOS om en kassakreditt. Men et borettslag som andre økonomiske foretak kan selvsagt bare meget kortsiktig tillate seg å leve på lånte penger / kassakreditt. Styret var derfor nødt til å sørge for at borettslaget så raskt som mulig får tilført mer penger. Løsningen ble at styret etter grundig diskusjon av ulike alternativ og også drøfting på oppgangskontaktmøte i april vedtok å benytte sin juridiske rett / kompetanse i henhold til Borettslagslovens paragraf 5-19 (3), til i en opplagt krisesituasjon som denne å innkalle kapital fra alle andelseierne ( kalle inn de felleskostnader som er nødvendig for å møte borettslagets forpliktelser ). Konkret betyr det at vi krever alle andelseiere for et engangsbeløp som OBOS krever inn for borettslaget med separat betalingsgiro med betalingsfrist 20. juni 2011. Ut fra det kortsiktige kapitalbehovet er beløpet satt til kr 2.000 for en 4-roms leilighet. Dermed blir beløpet ut fra fordelingsbrøken som loven pålegger oss å benytte mellom leilighetstypene, kr 973 for 2-roms leiligheter og kr 744 for 1-roms leiligheter. Dette vil gi borettslaget kr 1 035 000 i kapitaltilførsel.
I tillegg må vi også øke felleskostnadene (ikke balkongtillegget på kr 410 pr leilighet) med +10 % fra 1. september 2011. Styret håper at vi med disse tiltakene, kombinert med sparetiltak som settes i gang, kommer over den akutte økonomiske kneika. Det blir i juni 2011 også innkrevd et engangsbeløp fra alle andelseiere på grunn av borettslagets manglende likviditet, jvf. punktet Styrets beretning i årsmeldingen. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet, som er utarbeidet på bakgrunn av de planer for 2011 som foreligger og de endringer neste år som er omtalt tidligere i årsberetningen. HAUGERUD VARMESENTRAL Borettslaget er medeier i Haugerud Varmesentral AS, sammen med Solfjellet Borettslag. Som en orientering er resultatregnskap og balanse pr. 31.12.2010 inntatt bakerst i årsberetningsheftet. De som ønsker ytterligere informasjon om varmesentralen, kan henvende seg til forretningsfører for å få utlevert årsberetning og regnskap. Oslo, 9. mars 2011 I styret for Haugerud Borettslag Jon-Erik Berger /s/ Agatha Al-Saadi /s/ Tom Erik Trondsen /s/ May Liss Urang /s/ Til generalforsamlingen i Haugerud Bore2slag Knut Sælid /s/ Revisors beretning U.alelse om årsregnskapet Vi har revidert årsregnskapet for Haugerud Bore2slag, som består av balanse per 31. desember 2010, resultatregnskap som viser et årsresultat på kr 1 042 610, oppsclling over endring av disponible midler for regnskapsåret avslu2et per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger. Styrets ansvar for årsregnskapet Styret er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et re2visende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil.
Revisors oppgaver og plikter Vår oppgave er å gi u2rykk for en mening om de2e årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrij og god revisjonsskikk i Norge, herunder internasjonale revisjonsstandarder. Revisjonsstandardene krever at vi e2erlever ecske krav og planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. En revisjon innebærer unørelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn Cl den interne kontrollen som er relevant for bore2slagets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et re2visende bilde. Formålet er å unorme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige e2er omstendighetene, men ikke for å gi u2rykk for en mening om effekcviteten av bore2slagets interne kontroll. En revisjon omfa2er også en vurdering av om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsescmatene utarbeidet av ledelsen er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet. E2er vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis Clstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Konklusjon E2er vår mening er årsregnskapet avgi2 i samsvar med lov og forskrijer og gir et re2visende bilde av den finansielle scllingen Cl Haugerud Bore2slag per 31. desember 2010, og av resultater og endringer i disponible midler for regnskapsåret som ble avslu2et per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Andre forhold Budsje2allene som fremkommer i årsregnskapet er ikke revidert. U.alelse om øvrige forhold Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet og forutsetningen om fortsa2 drij er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrijer. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold Cl internasjonal standard for a2estasjonsoppdrag ISAE 3000, A2estasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller begrenset revisjon av historisk finansiell informasjon, mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt Cl å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av bore2slagets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Oslo, 9. mars 2011 PricewaterhouseCoopers AS Cato Grønnern /s/ Statsautorisert revisor