Hol kommune SAMLET SAKSFREMSTILLING MØTEBOK Saknr. 0159/04 Side 1 av 7 Arkivsaksnr.: 04/01725 Arkivkode: RP GEILO-113 Saksbehandler: Øystein Engan Saksnummer Utvalg Møtedato 0105/04 Teknisk hovedutvalg 30.06.2004 0159/04 Teknisk hovedutvalg 20.10.2004 BEBYGGELSESPLAN FELT 13, GEILO FJELLANDSBY Saka avgjøres av: Teknisk hovedutvalg Brev fra Statens vegvesen datert 21.05.2004 Vedlegg: Bebyggelsesplan med bestemmelser. Dokumentjournal Dokument i saka: Se dokumentjournal Saksopplysninger: Bebyggelsesplanforslaget omfatter felt 13 i reguleringsplan for Geilo fjellandsby. Planforslaget omfatter utbygging av fritidsleiligheter for salg. Biloppstilling forutsettes i parkeringsanlegg under bakkenivå. Bebyggelsesplanen har store likhetstrekk med bebyggelsesplan for felt 5 og 6 som ligger i samme område. Forhold til overordna plan: Bebyggelsesplanen er i samsvar med reguleringsplan for Geilo fjellandsby. Miljøkonsekvenser: Feltet er planlagt med en relativt høy tetthet. Dette betyr at terrenginngrepene i forbindelse med anleggsperioden vil bli omfattende, selv med en skånsom behandling. Ut fra et landskapsmessig ståsted er det derfor viktig at terrenget skal gis en etterbehandling som i størst mulig grad gir terrenget et opprinnelig preg. Tiltaket vil også få indirekte konsekvenser i form av økt ferdsel. Økonomiske konsekvenser: Ingen vesentlige økonomiske konsekvenser for Hol kommune.
Side 2 av 7 Vurdering: Administrasjonen har gjennomført planfaglige vurderinger av bebyggelsesplanen og satt den opp mot tidligere vedtatte arealplaner i samme område. Planen har pga. stor likhet med vedtatt bebyggelsesplan for felt 5 og 6 i reguleringsplan for Geilo fjellandsby ikke vært lagt fram i tverretatlig planforum. Administrasjonen finner det positivt at planfremmer har sett utviklingen av øvrige deler av området i sammenheng med sine egne utbyggingsplaner. Dette vil bidra til å få et godt helhetspreg i området uten at det vil virke monotont. Kommunevåpen og felt for avdelingsleder ved plan- og byggesaksavdelingens underskrift må inn i tegnforklaring. Frisiktsone og frisiktlinje tas ut av tegnforklaring. Ellers har administrasjonen ingen anmerkninger til plankartet Energi. Planen forutsetter vann som energibærer i hver enkelt leilighet, og at alle hovedbygg skal tilknyttes felles gassledning. Det er positivt at man oppfyller intensjonene i energiplanen for Hol kommune, men det er imidlertid tvilsomt om dette kan tas med i planbestemmelsene. Dette er forhold som i hovedsak styres gjennom særlovgivning og det er begrensede muligheter til å hjemle det i plan- og bygningsloven. Planen kan vise plassering av tekniske anlegg, men det kan ikke gis nærmere bestemmelser om teknisk løsning. Det anbefales derfor å ta inn avsnittet om energi i planbeskrivelsen, og ikke i bestemmelsene. Det er positivt at parkering er lagt under bakkenivå slik at man får bilfrie hyttetun. Den negative siden ved dette vil være store terrenginngrep i anleggsfasen. Det må derfor legges stor vekt på å tilbakeføre terrenget på en tiltalende måte ved ferdigstillelse. Jfr. brev fra Statens vegvesen datert 19.05.2004 skal alle bebyggelsesplaner innenfor Geilo fjellandsby innarbeide en rekkefølgebestemmelse vedrørende støyforholdene i området. Følgende rekkefølgebestemmelse bes innarbeidet i planbestemmelsene: I de områder som ifølge støyberegninger er utsatt for støy over gjeldende grenseverdier, kan ikke igangsettingstillatelse for nye bygninger gis før støyvoll langs Rv 40 er etablert og endelig godkjent av statens vegvesen. I 3 byggeområder er parkeringsareal under bakken regnet med i T-BRA. I 3.2 står det at pakering under bakkenivå i sin helhet ikke skal regnes med i utnyttelsesgraden. Administrasjonen anbefaler at areal for parkering under bakken tas ut av T-BRA. Administrasjonen anser at bebyggelsesplanen ellers er i tråd med reguleringsplan for Geilo fjellandsby. Rådmannens innstilling: I samsvar med plan- og bygningsloven 28-2, 4. ledd vedtar Teknisk hovedutvalg å legge forslag til bebyggelsesplan for felt 13, Geilo fjellandsby, ut til offentlig ettersyn med følgende endringer:
Side 3 av 7 1. Følgende rekkefølgebestemmelse innarbeides i planbestemmelsene: I de områder som ifølge støyberegninger er utsatt for støy over gjeldende grenseverdier, kan ikke igangsettingstillatelse for nye bygninger gis før støyvoll langs Rv 40 er etablert og endelig godkjent av statens vegvesen. 2. Areal for parkering under bakken tas ut av T-BRA. 3. Kommunevåpen og felt for avdelingsleder ved plan- og byggesaksavdelingens underskrift må inn i tegnforklaring. 4. Frisiktsone og frisiktlinje tas ut av tegnforklaring. Teknisk hovedutvalg behandlet saken den 30.06.2004, saksnr. 0105/04 Behandling: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. Vedtak: I samsvar med plan- og bygningsloven 28-2, 4. ledd vedtar Teknisk hovedutvalg å legge forslag til bebyggelsesplan for felt 13, Geilo fjellandsby, ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: 1. Følgende rekkefølgebestemmelse innarbeides i planbestemmelsene: I de områder som ifølge støyberegninger er utsatt for støy over gjeldende grenseverdier, kan ikke igangsettingstillatelse for nye bygninger gis før støyvoll langs Rv 40 er etablert og endelig godkjent av statens vegvesen. 2. Areal for parkering under bakken tas ut av T-BRA. 3. Kommunevåpen og felt for avdelingsleder ved plan- og byggesaksavdelingens underskrift må inn i tegnforklaring. 4. Frisiktsone og frisiktlinje tas ut av tegnforklaring. BEBYGGELSESPLAN FELT 13, GEILO FJELLANDSBY Saka avgjøres av: Teknisk hovedutvalg Vedlegg: Plankart datert 28.06.2004(Alt. 1) Plankart datert 28.09.2004(Alt. 2) Bestemmelser datert 31.08.2004 Brev fra Fylkesmannen i Buskerud datert 25.08.2004.
Side 4 av 7 Brev fra næringsavdelingen datert 23.08.2004. Brev fra Buskerud fylkeskommune datert 23.08.2004. Terrengprofiler. Fyllings- og sprengingsplan Dokumentjournal. Dokument i saka: Se dokumentjournal. Saksopplysninger: Planen lå ute til offentlig ettersyn i perioden 17.07.2004 25.08.2004. Det har kommet inn følgende innspill: Hol kommune, næringsavdelingen datert 23.08.2004. - Tomtegrenser bør tegnes inn på kartet. - Det mangler en klargjøring om fritidsleilighetene skal seksjoneres og om det skal være med tomt til hver bygningskropp. Buskerud fylkeskommune datert 23.08.2004. Planfaglige merknader: Plankartet er fremstilt sammen med gjengivelse av reguleringsplanen og en illustrasjonstegning. Dette er en god måte å fremstille planen på. Bebyggelsesplankartet kunne med fordel vært fremstilt med samme retningsangivelser som reguleringsplanen. Dette bør rettes opp. Det er tilstrekkelig med estetiske føringer i bestemmelsene. Av illustrasjonstegningene virker planen tiltalende. Bestemmelsenes 2.3, 1. avsnitt siste setning: Uttrykket god estetisk utforming er subjektivt og bør relateres til mer detaljerte føringer. Påskrift på veibredde, byggegrenser, radier osv savnes på plankartet. Videre er det ikke konsekvent fastsatt høydeangivelse på alle kotene. Dette bør rettes opp. Planen forutsetter at det skal bygges parkeringsanlegg under bakken. Dette må vises som en bebyggelsesplan i 2 plan. Planen bør også vise antall parkeringsplasser som skal bygges. Hvordan dette tenkes løst kan også vises som et tverrsnitt som kan tas inn i bestemmelsene eller vises som en illustrasjon som legges ved planen. Bygging av parkeringsanlegg under bakken bør også komme inn under rekkefølgebestemmelsene. Ad 1.1, 2. avsnitt: Støyvollen er ikke regulert inn på plankartet. Dette bør rettes opp. Dersom dette området er utsatt for støy skal støyberegninger legges frem og støykoter inntegnes på plankartet. Ad 2.6: Planbestemmelsene kan ikke ta stilling til valg av energiform. Hele bestemmelsen bør tas ut da det ikke er hjemmel til å fastsette dette i plan- og bygningsloven. Ad 3.2. Når planen er såpass detaljert som den er bør også høyde fastsettes i bestemmelsene
Side 5 av 7 Kulturminner: Planområdet er tidligere arkeologisk registrert, og det ble ikke funnet automatisk fredete kulturminner. Forslaget til reguleringsbestemmelse 2.5 er i tråd med våre ønsker. Fylkesmannen i Buskerud datert 25.08.2004 Landbruksavdelingen: Ingen merknader. Miljøvernavdelingen: Ingen merknader. Forhold til overordna plan: Området er regulert til byggeområde fritidsbebyggelse i reguleringsplan for Geilo fjellandsby. Miljøkonsekvenser: Se forrige behandling. Økonomiske konsekvenser: Ingen vesentlige økonomiske konsekvenser for Hol kommune. Vurdering: Planforslaget er endret en del i forhold til forslaget som lå ute til offentlig ettersyn: Avkjøringer ned til parkeringskjeller er flyttet noe, arealet for parkering under bakken er noe endret og felles friareal er utvidet noe. Dette oppfatter administrasjonen som mindre justeringer og dette vil derfor ikke medføre at planen må ut til nytt offentlig ettersyn. Både plankartet som lå ute til offentlig ettersyn(alt. 1), og det justerte plankartet(alt. 2) legges ved til behandling. Uttalelse fra næringsavdelingen: Det skal ikke være med tomtegrenser til hver bygningskropp. Hele felt 13 skal være en tomt. Gårds- og bruksnummer bør angis på plankartet. Det er meningen at hver leilighet skal seksjoneres. Dette er det imidlertid ikke anledning til å gi bestemmelser om. Seksjoneringen må omsøkes etter at bebyggelsesplanen eventuelt blir vedtatt. Uttalelse fra Buskerud fylkeskommune: For å bedre lesbarheten av planen bør bebyggelsesplanen stå til venstre for tegnforklaringen. Dvs. at bebyggelsesplanen og oversiktskartet over reguleringsplanen bytter plass. Dette er tatt til følge i det justerte planforslaget. 2.3, 1. avsnitt 2. setning bør endres til: Anleggene med tilhørende bygninger skal ha en god terrengtilpassing og utforming som er tilpasset området for øvrig. Høydeangivelse på kotene tas inn i plankartet.
Side 6 av 7 Administrasjonen anser at det vil være tilstrekkelig å vise parkering under bakken som kombinert formål. Dette ble også gjort i bebyggelsesplan for felt 5 og 6 i samme område. Administrasjonen er enig i at det er en fordel å få synliggjort hvordan parkeringsanlegget er tenkt utført. En illustrasjon av dette ligger vedlagt. 2.1 bør utvides med følgende bestemmelse: Før igangsettingstillatelse for ny bebyggelse gis skal parkeringsanlegg være utbygd. Felt 13 ligger utenfor støyutsatt område i henhold til støykote i reguleringsplan for Geilo fjellandsby. En utbygging i dette feltet utløser dermed ikke noe krav om bygging av støyvoll. Administrasjonen tar fylkeskommunens anmerkning om bestemmelsenes 2.6 til følge og anbefaler at denne bestemmelsen tas ut av planen. Maks. gesimshøyde er angitt i 3.1. Siste avsnitt i 3.2: Maksimal tillatt gesimshøyde angis over gjennomsnittlig(planert) terrengnivå: Gesimshøyden finnes ved å regne ut snittet av høydene på bygningens hjørner over planert terreng, jfr. Miljøverndepartementets veileder 1205 Grad av utnytting fra 1997 bør tas ut av planen. Slik bestemmelsen er utformet kan det skapes misforståelser rundt hvordan maks. gesimshøyde skal måles. Det er ikke anledning til å gi bestemmelser om måleregler i strid med teknisk forskrift. Rutenett og koordinater må inn på plankartet. Dette er viktig for at man i byggesaken skal kunne kontrollere at bebyggelsen plasseres slik forutsatt i plankartet. Tegnforklaring påføres vedtaksdatoer. I planforslaget som lå ute til offentlig ettersyn var T-BRA oppgitt til å være 4700 m 2. Dette tallet omfatter også parkeringsarealet under bakken. I den samme bestemmelsen står det imidlertid at areal under bakken ikke skal medregnes i T-BRA. Dette tallet er derfor ikke korrekt. Ny T-BRA er satt til 2700 m 2 i de reviderte bestemmelsene. Det anbefales at bestemmelsenes 2.7 tas ut av bebyggelsesplanen. Plan- og bygningsloven hjemler ikke bestemmelser om private rettigheter. Parkeringskjeller er planlagt i to plan. Dekke i det nederste nivået er iht vedlagte profiler på kote 1013. Dekke i det øverste nivået er på kote 1015,7. Det må legges stor vekt på å senke bebyggelsen mest mulig i terrenget for å dempe fjernvirkningene. Administrasjonen ser at planert nivå for bygning D1 iht. fyllings- og sprengingsplan vil ligge på kote 1018,72. Eksisterende terreng ligger fra kote 1018 til 1016. Deler av bygningen vil komme 1.7 meter høyere enn eksisterende terreng. Største fyllingshøyde vil være 2.7 meter høyere enn eksisterende terreng. Denne fyllingen vil bli godt synlig fra riksveien. Planert nivå for bygning C er 1015.95. Eksisterende terreng her går fra kote 1016 til 1014. Deler av denne bygningen vil bli ligge nesten 2 meter over eksisterende terreng. Administrasjonen kan ikke anbefale fyllingshøyder over 2 meter. Det anbefales å ta
Side 7 av 7 inn en bestemmelse i bebyggelsesplanen som regulerer forholdet mellom fylling og skjæring, samt maks. fyllingshøyde. For eksempel: Maksimalt tillatt fylling i skrått terreng er 2 m fra opprinnelig terreng målt loddrett på det stedet der fyllingen er høyest. Forholdet mellom skjæring/fylling skal være 60/40. Rådmannens innstilling: Teknisk hovedutvalg vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven 28-2 bebyggelsesplan for felt 13, Geilo fjellandsby, alternativ 2, med følgende endringer: - 2.3, 1. avsnitt 2. setning endres til: Anleggene med tilhørende bygninger skal ha en god terrengtilpassing og utforming som er tilpasset området for øvrig. - Høydeangivelse på alle kotene tas inn i plankartet. - 2.1 utvides med følgende bestemmelse: Før igangsettingstillatelse for ny bebyggelse gis skal parkeringsanlegg være utbygd. - 2.6 tas ut av planen. - Siste avsnitt i 3.2 Maksimal tillatt gesimshøyde angis over gjennomsnittlig(planert) terrengnivå: Gesimshøyden finnes ved å regne ut snittet av høydene på bygningens hjørner over planert terreng, jfr. Miljøverndepartementets veileder 1205 Grad av utnytting fra 1997. tas ut av planen. - Rutenett og koordinater føres på plankartet. - Tegnforklaring påføres vedtaksdatoer. - 2.7 tas ut av bebyggelsesplanen. - Følgende bestemmelse tas inn i planen: Maksimalt tillatt fylling i skrått terreng er 2 m fra opprinnelig terreng målt loddrett på det stedet der fyllingen er høyest. Forholdet mellom skjæring/fylling skal være 60/40. Teknisk hovedutvalg behandlet saken den 20.10.2004, saksnr. 0159/04 Behandling: Roar Strand (Frp) fremmet følgende forslag til endring i innstillingen. Alle punkt utenom Tegnforklaring påføres vedtaksdatoer. strykes. Roar Strand (Frp) sitt forslag ble satt opp mot rådmannens innstilling. Forslaget til Roar Strand (Frp) ble vedtatt med 6 mot 1 stemme (V). Vedtak: Teknisk hovedutvalg vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven 28-2 bebyggelsesplan for felt 13, Geilo fjellandsby, alternativ 2, med følgende endringer: - Tegnforklaring påføres vedtaksdatoer.