Kvartalsrapport 4-2012 SR EiendomsInvest Tyskland I AS
SR EiendomsInvest Tyskland I AS har som formål å investere alle sine midler i PRE EiendomsInvest Tyskland AS ( PRE ). Denne investorrapporten omhandler derfor aktivitetene i PRE. PRE har som formål å investere i tysk bolig- og næringseiendom av høy kvalitet. Eiendommene skal ha attraktiv beliggenhet rundt større byer og i geografiske vekstområder, gi høyest mulig direkteavkastning (yield) og i størst mulig grad være fullt utleid. PRE har fokusert på området Rhein-Main (Frankfurt og omegn) og byene Dresden og Leipzig i den østlige delen av Tyskland, men forvalter også eiendommer i Rhein-Neckar og i Stuttgart. Porteføljestatus og tilrettelegging av exit Slik nevnt i tidligere kvartalsrapporter har forvalters hovedfokus for 2012, med unntak av arbeidet rundt exit, vært reduksjon av porteføljeledighet. Ved inngangen til 2012 hadde selskapet en total porteføljeledighet på 8,19 %, hvorav næringsledigheten var 13,61 % eller 15 074 m 2. Ved utgangen av desember var total ledighet redusert til 7,36 %, hvorav næringsledigheten var redusert med 2 657 m 2 til 11,24 %. Geografisk ledighet er ned både i Dresden og Leipzig sammenlignet med 3. kvartal. Porteføljeeiendommer i Rhein- Main regionen har derimot sett en svak oppgang i ledighet på 0,36 prosentpoeng (til 8,83 %). Sammenlignet med utgangen av 3. kvartal har porteføljens boligledighet falt med 0,13 prosentpoeng i desember (til 7,36 %). Leieinntektene har i den samme perioden økt med om lag 1,7 %. Leieinntektene på næringssiden har også økt grunnet signering av nye leiekontrakter og enkelte kontraktsforlengelser. Porteføljens ledighet fra oppstart illustreres av graf nederst på siden. Porteføljen består av totalt 141 eiendommer med en samlet kjøpspris på EUR 316,8 millioner, fordelt på totalt 268 426 m 2. Av dette er 155 391 m 2 klassifisert som boligeiendom, 112 665 m 2 som kontoreiendom, og 370 m 2 som øvrig næringseiendom. I tillegg kommer PREs andel av boligporteføljen i Köpenick som utgjør om lag 110 leiligheter på til sammen rundt 6 491 m 2, samt PREs andel i et eiendomsselskap i Stuttgart som igjen eier bolig- og næringseiendom i utvalgte tyske byer. Eiendomsselskapet består per i dag av 59 enheter og 31 garasjeplasser med en total størrelse på 4 016 m 2. Porteføljen har en samlet gjeld på EUR 219,8 millioner. Gjennomsnittlig rentekostnad ligger på 4,35 %. Slik informert om i selskapets 3. kvartalsrapport pågikk det gjennom sommeren og høsten 2012 forhandlinger med potensielle kjøpsinteressenter av PREs eiendomsportefølje. Etterspørselen var tydelig preget av mangelen på finansieringsvilje fra tyske banker, og interessen for boligporteføljen var klart størst. Slik nevnt i tidligere selskapsrapporteringer gikk forvalter inn i konkrete forhandlinger med et børsnotert tysk selskap utover høsten 2012. Aktøren ønsket å overta eiendomsporteføljen til både PRE og søsterselskapet PRE EiendomsInvest Tyskland II AS, Ledighet fra oppstart Mai 2008 - desember 2012 9% PRE EIT 7% 5% 3% 2008 2009 2010 2011 2012 2
ljefordeling etter Regional areal porteføljefordeling etter areal Regional porteføljefordeling etter Regional kjøpspris porteføljefordeling e 36% 36% 28% 46% 59% 59% 13% 18% 18% Leipzig Dresden Rhein/Main Leipzig Rhein/Main Dresden Leipzig Dresden Rhein/Main Leipzig ljefordeling etter Regional areal porteføljefordeling etter areal Regional porteføljefordeling etter Regional kjøpspris porteføljefordeling e Område Antall eiendommer Antall boligenheter PRE EiendomsInvest Tyskland AS Antall næringsenheter Totalt antall enheter Samlet kjøpspris (EURO mill.) Gjennomsnittlig kjøpsyield Dresden 63 627 206 25% 836 88,4 25% 7,4 % Leipzig 45 635 45 682 41,2 7,5 % 3 Rhein-Main 33 1 077 104 1 181 187,3 7,4 % Totalt 141 2 339 355 2 699 316,8 7,4 % Dresden 65% 65% og transaksjonen ville for PREs aksjonærer innebære et tilbud om nyutstedelse av aksjer i det tyske selskapet i innbytte mot aksjene i PRE. Bytteforholdet var på linje med verdivurderers estimater Berlin av Leipzig PREs eiendomsverdier. Dresden Styret i PRE Leipzig besluttet til slutt å avbryte videre forhandlinger da det hersket usikkerhet rundt transaksjonsvolum i aksjen etter oppkjøp samt potensielle skattemessige utfordringer ved en overtakelse i den foreslåtte strukturen. Etter anbefaling fra forvalter har styret besluttet å ligge lavt i markedet i noen måneder for å hindre at selskapets exitplaner og konkrete oppkjøpssamtaler blir viden kjent i det tyske eiendomsmarkedet, et marked som per i dag styres av kjøpere og der eiendomstransaksjoner foregår med til tider store rabatter. 7 Forvalter vil igjen få presisere at PREs verdivurderere verdsetter porteføljen på basis av blant annet leiepriser, ledighet og byggenes beliggenhet og standard. Verdivurderingen er derimot Berlin ikke identisk med oppnåelig Dresden pris i et Berlin marked Leipzigtynget av mangel på bankfinansiering. Endelig pris avhenger av blant annet timing, og dermed særlig etterspørsel, og som i andre bransjer kan realisert salgspris i et kjøpers marked være lavere enn den antatte verdi. Den to-årige forlengelsen som ble vedtatt av selskapets generalforsamling i mai 2012 har derimot gitt forvalter fleksibilitet og tid til å avvente utviklingen i det tyske bankmarkedet og til å arbeide med flere exit-alternativer som sikrer forhandlingskraft og sannsynligheten for å realisere til en høyest mulig pris. Dresden 3
Utvalgte porteføljeeiendommer Teplitzer Straße / Hildebrandtstraße (Dresden) Byggeår: 1945 Kjøpspris (mars 2007): EUR 900 000 Leieinntekter ved kjøpstidspunkt: EUR 63 682 Kjøpsyield: 7,08 % Utleibart areal: 1 174 m2 Type eiendom: Bolig Verdivurdering per 31.12.2012 EUR 1 000 000 Verdiøkning 11,1 % Raimundistraße (Mainz) Byggeår: 1950 Kjøpspris (august 2007): EUR 668 080 Leieinntekter ved kjøpstidspunkt: EUR 52 869 Kjøpsyield: 7,91 % Utleibart areal: 597 m2 Type eiendom: Bolig / kontor Verdivurdering per 31.12.2012 EUR 690 000 Verdiøkning 3,3 % Stephensonstraße (Dresden) Byggeår: 1900 / 1996 Kjøpspris (september 2007): EUR 460 000 Leieinntekter ved kjøpstidspunkt: EUR 35 412 Kjøpsyield: 7,70 % Utleibart areal: 642 m2 Type eiendom: Bolig / kontor Verdivurdering per 31.12.2012 EUR 520 000 Verdiøkning 13 % 4
SR EIT I Verdivurdering Etter verdivurderingen den 31.12.2012 er verdijustert egenkapital ( VEK ) for SR EiendomsInvest Tyskland I AS beregnet til EUR 9,12 per aksje. VEK per 30.06.2012 var EUR 9,28 per aksje. Vekslingskursen EUR/NOK har hatt en nedgang fra EUR/NOK 7,5330 til EUR/NOK 7,3410 i løpet av halvåret. VEK målt i norske kroner har således også sunket. VEK per 31.12.2012 er beregnet til NOK 66,93 per aksje mot NOK 69,90 per 30.06.2012. Vennligst vær oppmerksom på at ovenstående VEK er basert på ureviderte tall, og at endelig VEK vil kunne endre seg når reviderte tall foreligger i selskapets årsrapport 2012. Verdiutvikling Nedenstående graf viser verdiutviklingen, målt i eurodenominert VEK per aksje, siden oppstarten av SR EiendomsInvest Tyskland I AS. Utbytte pr. aksje (EURO) (venstre akse) VEK pr. aksje (EURO) (høyre akse) 1,00 14,00 13,50 0,80 13,00 12,50 0,60 12,00 11,50 0,40 11,00 10,50 0,20 10,00 9,50 0,00 9,00 Q2 2008 Q4 2008 Q2 2009 Q4 2009 Q2 2010 Q4 2010 Q2 2011 Q4 2011 Q2 2012 Q4 2012 Makroøkonomisk klima Vekstmessig trist slutt på året... Tysk økonomi viste tydelige tegn til oppbremsing gjennom høsten 2012. Vekstnedgangen kom ikke overraskende, og konsenus var allerede før sommeren at Tyskland ikke ville unnslippe ringvirkningene av den økonomiske uroen i Europa stort lenger. Landets bruttonasjonalprodukt ( BNP ) falt 0,5 % gjennom 4. kvartal, den største nedgangen siden finanskrisen i 2008-2009. Den negative utviklingen i 4. kvartal ga en samlet BNP-vekst på beskjedne 0,7 % i 2012, i skarp kontrast til en økonomisk vekst på 3 % i 2011 og 4,2 % i 2010. Prognoser fra nyhets- og analysebyrået Bloomberg tilsier en økonomisk vekst på 0,7 % også i 2013 samt tiltagende vekst på 1,7 % i 2014. 6% 4% 0% - -4% -6% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013F 2014F Sentrale faktorer bak den negative økonomiske utviklingen i 4. kvartal 2012 var svakere konsum blant tyske husholdninger og fallende eksporttall. Tyske husholdninger økte privat forbruk med snaue 0,8 % i 2012 sammenlignet med 1,7 % i 2011. Eksporten av tyske varer og tjenester var svak spesielt i november, og årlig eksportvekst for 2012 stoppet på 4,1 % mot 7,8 % i 2011. 90 80 70 60 50 Tysk Bruttonasjonalprodukt 2004-2014 Tysk eksport (EUR milliarder) Januar 2003 - desember 2012 (ujusterte tall) 40 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012...men arbeidsmarkedet er i fundamentalt god form... Tyske arbeidsledighetstall for januar vil ved første øyekast se foruroligende ut. Ujustert prosentvis arbeidsledighet gikk fra 6,7 % i desember til 7,4 % i januar. Dette utgjør en økning i antall arbeidsledige på 298 000 personer rundt årsskiftet. Legger man til grunn sesongvariasjoner ser situasjonen derimot annerledes ut, noe sjefen for den tyske arbeidsetaten, Frank-Jürgen Weise, er rask til å påpeke. Weise legger vekt på at det utfordrende økonomiske klimaet ikke har hatt synlig innvirkning på det tyske jobbmarkedet, og at den prosentvise veksten man var vitne til i januar skyldtes utelukkende sesongvariasjoner. Sesongjustert arbeidsledighet i månedsskiftet desember-januar falt med 0,1 prosentpoeng til 6,8 %, og er således fremdeles på et historisk lavt nivå. Weise konkluderer med at det tyske arbeidsmarkedet er i fundamentalt god form og med en robust reaksjonsevne i forhold til den vanskelige makroøkonomiske situasjonen. 5
Flere økonomiske eksperter mener derimot at den positive utviklingen i januar ikke vil vedvare, men forventer en svak vekst i antall arbeidsledige utover i 1. kvartal 2013 for deretter å se arbeidsmarkedet stabilisere seg. Ujustert prosentvis arbeidsledighet Januar 2005 - januar 2013 13% 1 11% 10% 9% 8% 7% 6% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Ifo instituttets ansettelsesbarometer hadde en mindre trendkorreksjon i januar etter å ha steget de foregående to månedene. Trenden har vært nedadgående siden begynnelsen av 2011, men ansettelsesstatistikken varierer stort hos forskjellige sektorer. Tysk industri- og handelssektor, herunder servicesektoren, opplevde en marginal nedgang i januar, mens underindeksen for produksjonsindustrien kunne vise til vekst og dermed økt vilje til nyansettelser. Det samme gjaldt bedrifter innen bygg- og anleggsbransjen som indikerer økt apetitt for flere ansatte. Januar-indeksen endte på 104,2 poeng, den tredje sammenhengende måneden med vekst og kun 4,1 poeng under indeksverdien ved inngangen til 2012. Tysk industri er således mer positive til de kommende seks månedene enn tidligere, som igjen skyldes et bedret økonomisk klima i både Kina og USA. Underindeksen for tysk produksjonsindustri følger hovedindeksens utvikling, og indeksen for bygg- og anleggsindustri hadde en markant vekst i januar. Bedriftsledere innen engroshandelsvirksomheter var derimot mindre optimistiske enn tidligere hva gjaldt sin nåværende økonomiske situasjon. De samme bedriftslederne var marginalt mer pessimistiske for utviklingen de kommende seks månedene. Også Tysklands senter for europeisk økonomisk forskning, Ifo-indeks (industriens sentiment) Januar 2011 - januar 2013 Ifo-indeks Historisk gjennomsnitt 115 110 105 95 90 jan.11 apr.11 jul.11 okt.11 jan.12 apr.12 jul.12 okt.12 jan.13 115 110 105 Ifo ansettelsesbarometer Januar 2009 - januar 2013 ZEW instituttet, melder om økt tiltro til økonomisk utvikling. ZEW-indeksen, som måler økonomisk sentiment blant tyske investorer og finansanalytikere, steg hele 24,6 poeng i januar, og står nå i 31,5 poeng. 95 90 jan. 09 jul. 09 jan. 10 jul. 10 jan. 11 jul. 11 jan. 12 jul. 12...og økonomisk sentiment virker oppløftende Etter å ha slitt med en negativ trendkurve de siste kvartalene ser det nå ut til at Ifo-indeksen viser tegn til å snu. Dette bør anses som et godt tegn i det indeksen av mange anses som Europas viktigste. I løpet av de siste ti årene har Ifo-indeksen forklart om lag 78 % av utviklingen i tysk industriproduksjon, som igjen utgjør 20 % av tysk BNP, som der igjen utgjør om lag 30 % av Euro-landenes BNP. ZEW-president Dr. Wolfgang Franz viser til lysere utsikter for den europeiske økonomien og at investorer forventer at flere tyske selskaper gjenopptar investeringsplaner som tidligere var blitt utsatt på grunn av gjeldsuro i eurosonen. Dr. Franz peker derimot også på at den økonomiske situasjonen hos flere av Tysklands sentrale handelspartnere fremdeles vurderes som svak, og at dette tilsier en moderat tysk vekst i 2013. Investorenes og analytikernes oppfatning av Tysklands nåværende økonomiske situasjon har holdt seg tilnærmet uendret de siste månedene. 6
ZEW-indeks (økonomisk sentiment) Januar 2011 - januar 2013 Økonomisk sentiment Nåværende økonomisk situasjon Historisk gjennomsnitt 50 0 jan.11 apr.11 jul.11 okt.11 jan.12 apr.12 jul.12 okt.12 jan.13-50 Bedret nærings- og kontoreiendomsklima Deutsche Hypos eiendomskonjunkturindeks viser også tegn til et bedret klima for eiendomssegmenter som lenge har opplevd motgang. Næringsbyggklimaet har i følge indeksen stabilisert seg noe, mens kontorklimaet har fått et etterlengtet løft etter flere måneder med nedgang. Boligklimaet fortsetter i sin svake oppgangskonjunktur. - Analyseselskapene Markit og BMEs innkjøpssjefsindeks for Tyskland kunne også vise til en markant oppgang inn i 2013. Produksjonsindustriens underindeks endte på 49,8 poeng i januar, kun brøkdeler under det nøytrale 50-poengsnivået som skiller mellom oppgangs- og nedgangskonjunktur. Veksten var den kraftigste siden februar 2012 og i sterk kontrast til innkjøpsstatistikken fra det øvrige 2012. Også servicesektoren hadde en solid start på året. Innkjøpssjefer i servicebedrifter kunne i januar melde om aktivitetsog ordrevekst sist observert i juni 2011, og servicesektorens underindeks står nå langt over det historiske gjennomsnittet på 52,9 poeng. 180 160 140 120 80 60 40 20 Deutsche Hypo Immobilienkonjunkur-Index Januar 2008 - januar 2013 Kontorklima Næringsbyggklima Boligklima 0 jan.08 jul.08 jan.09 jul.09 jan.10 jul.10 jan.11 jul.11 jan.12 jul.12 jan.13 For mer informasjon om selskapet, de seneste beregnede kurser og historiske rapporter, se PRE Managements hjemmeside www.pre-management.com. Tysk innkjøpssjefsindeks (PMI) Januar 2008 - januar 2013 PMI produksjon PMI service 60 50 40 30 2008 2009 2010 2011 2012 2013 7
PRE Management Postboks 1224 Vika Kronprinsesse Märthas plass 1 0110 Oslo www.prem.no Design og produksjon: www.kursiv.no