Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Erik Lagethon Arkiv: V04 &18 10/5178-11 Dato: 22.03.2011 KLAGE PÅ AVSLAG OM KONSESJON PÅ RINDAL - GNR. 105/1 SAKSUMDAL - ANNE BEATE STUBBERUD Vedlegg: 1. Klage over avslag på konsesjon på Rindal gnr. 105, bnr. 1 i Saksumdal, Lillehammer fra advokat Evald Jon Strøm datert 1.02.2011. 2. Samlet saksframstilling, arkivsak 10/5178, saksnummer 1/11, behandlet i formannskapet den 11.01.2011. Ikke trykte vedlegg: 1. Anne Beate Stubberud - søknad om konsesjon, datert 28.09.2010. 2. Gardskart over Rindal, datert 01.11.2010. 3. Mjøsen Skogeierforening Sammendrag med kommentarer skogareal. 4. Notat til Jørgen Evensen fra advokat Evald Jon Strøm av 3.12.2010. 5. Tinglyst egenerklæring om konsesjonsfrihet ved erverv av fast eiendom av 1.10.2000. 6. Dom fra Agder lagmannsrett, 2004-09-24. Rg 2005 225. 7. Søknad om utsettelse av boplikt i forbindelse med overtakelse av gård av 30.11.2000 fra Anne Beate Stubberud. 8. Saksdokument ved behandling av søknad om utsettelse av boplikt for Rindal datert 2.02.2001. 9. Søknad om utsettelse av boplikt for Rindal av 29.08.2005 fra Anne Beate Stubberud. 10. Saksdokument ved behandling av søknad om utsettelse av boplikt for Rindal datert 9.09.2005. 11. Norges Høyesterett-Dom, 4.03.2011. Boplikt på landbrukseiendom. HR-2011-476-A. Sammendrag: Rådmannen finner ikke at det har kommet fram nye synspunkter i klagen fra søker som tilsier at forslaget overfor formannskapet bør endres, og opprettholder derfor sin innstilling om å avslå at Anne Beate Stubberud får konsesjon på landbrukseiendommen Rindal i Saksumdal. Dette er på bakgrunn av at søker har hatt 10 år på seg til å finne en løsning for å kunne oppfylle den personlige boplikten på eiendommen Rindal og søker har heller ikke vist til noen konkrete planer om i overskuelig framtid å flytte tilbake for å bo der. Bakgrunn og fakta: Formannskapet vedtok i møte den 7.12.2010 følgende: 1) Formannskapet avslår i medhold av konsesjonsloven 1 av 29.11.03, med tilhørende forskrifter, å gi konsesjon til Anne Beate Stubberud på landbrukseiendommen Rindal gnr. 105, bnr. 1 i Saksumdal.
2) Søker må enten tilflytte eiendommen innen ett år eller å selge den innen ett år Rundskriv M-2/2009 sier under punkt 8.2.11 at når odelsberettiget eller nær slekt ikke skal oppfylle boplikten etter 5 annet ledd skal følgende momenter tillegges særlig vekt: Hensynet til bosettingen, en driftsmessig god løsning, helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. Det skal ved konsesjonsvurderingen i slike tilfeller ikke legges vekt på prisvurderingen og hvorvidt erververen anses skikket til å drive eiendommen. Det skal videre legges vekt på eiendommens størrelse, avkastningsevne og husforholdene, men ikke i like stor grad som de andre momentene. Anne Beate Stubberud har ved advokat Evald Jon Strøm påklaget avslaget om konsesjon på landbrukseiendommen Rindal i brev datert 1. 02.2011. Klagen er innkommet innen den gitte fristen og tas til behandling. Det blir først påpekt at kommunen legger for lite vekt på de menneskelige sider ved den uholdbare situasjon som oppstår for moren til Anne Beate Stubberud som bor på Rindal. Det blir videre innvendt at det ikke er gjennomført noen konkret økonomisk vurdering i spennet mellom gardens avkastningsevne og hva en ekstra bolig vil koste. Investering i en ytterligere bolig vil være direkte ulønnsomt driftsmessig sett. Pågrunn av at faren til Anne Beate Stubberud ble syk og da moren ikke ville sitte med gården, ble den overdratt til datteren. Klager skriver også at gården kan tilbakeføres til moren uten å søke om konsesjon. Det vises til at driften på eiendommen har vært forsvarlig og at det er spekulativt å hevde at Stubberud har nedprioritert vedlikeholdet av eiendommen og viser til at det ikke er påvist noen slik nedprioritering. Anne Beate Stubberud har ikke sagt at hun aldri vil flytte tilbake til eiendommen, men at dette er noe hun vil ta standpunkt til når boligen på landbrukseiendommen Rindal blir ledig. Anne Beate Stubberud endrer søknaden om konsesjon til den tiden som hennes mor bor på gården. Vurdering: Anne Beate Stubberud har allerede hatt 10 års utsettelse med å oppfylle den personlige boplikten på Rindal. En må derfor si at Lillehammer kommune har gitt søker muligheter for å finne fram til en løsning som ivaretar deres interesser i rimelig grad. Det som ellers ofte skjer ved eiendomsoverdragelse i forbindelse med generasjonsskifte på gardsbruk når det bare er et bolighus på eiendommen, er at enten flytter den eldre generasjonen til annen bolig utenfor landbrukseiendommen eller de bygger ny generasjonsbolig på garden. Hvorvidt det er mer uholdbart i dette tilfelle enn i andre tilsvarende tilfeller vil i noen grad avhenge av innstillingen til dem saken gjelder. Det ble ved saksframstillingen til møte den 7.12.2010 vist til at ifølge konsesjonsloven 9, fjerde ledd, tredje punktum vil søkerens tilknytning til eiendommen og søkerens livssituasjon dersom en odelsberettiget eller nær slekt søker konsesjon pågrunn av at boplikten ikke oppfylles, kan dette tillegges vekt som et korrigerende moment. I dette ligger det ifølge rundskriv M-2/2009; pkt 8.2.11: Dette innebærer at det ikke er hensynet til eier som skal være avgjørende for avveiningen. Bare hvis den samlede vurderingen av de øvrige momentene etterlater tvil om hvordan samfunnsinteressene best kan ivaretas, kan livssituasjonen eller tilknytningen etter omstendighetene bli avgjørende. Dette forholdet må også kunne omfatte søkers familie og i dette tilfelle søkerens mor og hennes livssituasjon og de behov hun har. Det er et faktum at søkerens mor har borett på eiendommen og at det bare er ett bolighus der. En sentral del av vurderingen er da om dette er avgjørende for saken. Søker er født og oppvokst på Rindal og må kunne sies å ha en sterk tilknytning til denne. En slik tilknytning kan imidlertid over tid svekkes etter hvert som man etablerer sosialt nettverk i
sitt nye miljø. Tilknytningen til gården synes ikke å ha noen vesentlig betydning for hvordan samfunnsinteressene best blir ivaretatt. Søker er etablert med familie i Oslo og er ikke i noen spesiell livs- eller utdannelsessituasjon slik at hun ut fra slike forhold bør gis ytterligere utsettelse med å oppfylle den personlige boplikten. Det er ikke noe krav fra konsesjonsmyndighetens side om at det må oppføres en ekstra bolig på gården. Av den grunn synes det ikke å være aktuelt å gå nærmere inn på en slik økonomisk vurdering i spennet mellom gardens avkastningsevne og hva en ekstra bolig vil koste. Å tilbakeføre landbrukseiendommen Rindal til eierens mor er ifølge lovverket en legal mulighet. Boplikten vil da etter lovverket være oppfylt og konsesjonssaken vil bortfalle. Når det gjelder vedlikeholdet av jordbruksarealene er det ikke gjort noen konkret vurdering fra landbrukskontorets side i denne spesielle saken. Det er lagt til grunn den generelle erfaring man gjør seg i tilfeller når eier ikke bor på landbrukseiendommen og personlig driver den; man nøyer seg med å gjøre det høyst nødvendige`. Når det gjelder husforholdene skriver søker selv i brev av 28.09.2010 at driftsbygningen ikke er tilfredsstillende eller i forskriftsmessig stand for moderne drift. I søknadsskjema om konsesjon er det i beskrivelsen for teknisk tilstand brukt alternativet dårlig. Det kan derfor ikke sies at det er gjennomført noen opprustning av denne delen av driftsapparatet. I hvilken grad en driftsbygning blir opprustet og satt i stand når eier selv bor på eiendommen vil på den annen side også avhenge av driftsopplegget, eierens interesser og mulighet for å arbeide utenom gården. Boligen på eiendommen er derimot oppgitt å være i god stand. Hensynet til bosettingen er drøftet i saksframstillingen til møtet 23.11.2010. Det ble her vist til at det over tid har vært nedgang i folketallet i Saksumdalen og at det er en utfordring å opprettholde folketallet ved skolen. Kommuneplanen for Saksumdal har som utviklingsmål blant annet å sikre befolkningsgrunnlaget for skolen slik at det er samfunnsmessige interesser for å opprettholde bosettingen i denne delen av kommunen. Eiendommens størrelse er også drøftet tidligere og det er vist til at Rindal er en av de største eiendommene i Saksumdalen der størrelsen på jordbruksarealet er gjennomsnittlig for regionen og skogbruksarealet er over gjennomsnittet. Når det gjelder eiendommens avkastningsevne og driftsmuligheter vil den aktuelle driftsformen på Rindal ut fra beliggenheten som høyde over havet være grovfôrproduksjon på jordbruksarealene og husdyrhold for å kunne utnytte disse optimalt. Et enkelt driftsopplegg med bare grovfôrproduksjon er også mulig. Den enkleste driftsformen vil være bortleie av jordbruksarealene slik det drives nå. Når det gjelder skogen og driften av denne var det ved eiendomsovertakelsen i år 2000 en overvekt av gammel skog. Det er i ettertid hogd en del, men det er fortsatt overvekt av gammel hogstmoden skog. Det er fulgt opp godt med planting på de arealer der skogen er avvirket. Skogen under Rindal har et balansekvantum på ca. 290 kbm, mens det er hogd ca. 230 kbm pr år. Avhengig av driftsform og arbeidsinnsats vil landbrukseiendommen Rindal kunne gi et betydelig driftsoverskudd og økonomisk bidrag til en familie som driver den. En helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet er også drøftet tidligere og har å gjøre med utvikling av eiendommens ressursgrunnlag og utnyttelsen av disse. Herunder kommer både utvikling og vedlikehold av bygningsmassen samt bruk og stell av arealressursene for å opprettholde avkastningen fra disse. Rundskriv M -2/2009 sier følgende: I begrepet ligger også at en i størst mulig grad ivaretar framtidige generasjoners behov. Ressursene skal disponeres på en slik måte at produksjonsevne og utnyttelsesevne ivaretas, slik at eiendommen i framtiden kan legge grunnlag for drift og bosetting. Departementet antar at en eier som selv bor på eiendommen sin har større foranledning til å ivareta eiendommens ressurser i et slikt langsiktig perspektiv enn den som ikke bor der. Selv om verken hensynet til
bosettingen eller kulturlandskapet gjør seg gjeldende, eller selv om disse hensynene bare i liten grad gjør seg gjeldende, kan hensynet til en helhetlig ressursforvaltning tilsi at konsesjon avslås, eller at det stilles vilkår. Når eier selv bor på garden og driver den er det allment erkjent at ressursgrunnlaget holdes bedre i hevd og ressursene blir normalt bedre utnyttet sammenlignet med der eier er fraværende. Videre fra samme rundskriv om kulturlandskapet: Med kulturlandskapet menes landskapsbildet, mangfoldet i naturen og kulturhistoriske verdier. Hensynet til kulturlandskapet er dessuten knyttet til produksjon av miljøgoder som turveier og natur- og kulturopplevelser for allmennheten. Det samme gjelder muligheten for jakt, fiske, rekreasjon og turisme. Kulturlandskapet er et samfunnsgode som landbruket har et særlig ansvar for å ivareta, men det må tas hensyn til at kulturlandskapet endres over tid i takt med utviklingen i landbruket. Det kan gi grunnlag for avslag eller konsesjonsvilkår hvis konsesjonssøker skal bruke eiendommen på en måte som bidrar til å redusere kulturlandskapsverdiene. Skjøtsel av kulturlandskapet er nært forbundet med driften av eiendommen. Gjengroing av kulturlandskapet er generelt et problem i landbruket for tiden og har sammenheng med manglende bruk av beitearealene og skjøtsel av disse. Forholdet blir ikke bedre når arealene bare blir bortleid. På den annen side er disse forholdene også avhengig av eierens interesser og driftsopplegg. Ressursforvaltningen kan på den annen side også være dårlig ivaretatt selv om eier bor på gården slik at eiendommen forfaller, men generelt er erfaringen at denne da ivaretas bedre. Kjernen i saken er i hvilken grad kommunen bør vektlegge de menneskelige hensyn når at det bare er en bolig på eiendommen sett i forhold til den personlige boplikten. Rådmannen mener at når det er gitt utsettelse med å oppfylle boplikten i over 10 år, har kommunen vektlagt menneskelige hensyn i rimelig grad. For å kunne ivareta samfunnsinteressene i saken bør boplikten nå oppfylles personlig uten videre utsettelse. Dersom kommunen velger å gi konsesjon under forutsetning av at eier tilflytter eiendommen innen ett år etter at søkerens mor som har borett flytter ut, og deretter bor på eiendommen sammenhengende i fem år, vil dette kunne få presedensvirkning for tilsvarende saker i kommunen. Det kan da bli vanskelig å kreve personlig boplikt på landbrukseiendommer i Lillehammer. Når søker endrer sin søknad om konsesjon til å omfatte den tiden hennes mor bor på Rindal, er dette noe som ble tatt inn som et alternativ til vurdering i saksframlegget til møte den 7.12.2010. Alternativet synes å være mindre aktuelt da landbrukskontoret ved søknad om utsettelse med å oppfylle boplikten i 2005 skrev at ytterligere utsettelse ikke kunne påregnes. Det som kan tilsi en annen vurdering av oppfyllelsen av boplikten er hensynet til eierens mor som bor på eiendommen og har borett i det eneste bolighuset på gården. En vektlegging av de menneskelige hensyn i denne sammenhengen slik at kommunen gir konsesjon til søker så lenge søkerens mor bor i bolighuset, vil medføre at en strekker regelverket til det ytterste når det gjelder kravet om personlig boplikt på en større landbrukseiendom. Her kan det være grunn til å påpeke at konsesjonslovens formål blant annet er å ivareta framtidige generasjoners behov, landbruksnæringen, hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser, friluftsinteresser og hensynet til bosettingen. Disse hensynene ivaretas best når eier selv bor på eiendommen. En høyesterettsdom som nylig er avsagt - HR-2011-476-A - gjelder boplikt på et gardsbruk i Sogn og Fjordane. Det sentrale i denne saken er at erververen ikke ville bosette seg på landbrukseiendommen. Eiendommen lå på grensen for å bli ansett å kunne nyttes til landbruksdrift etter det tidligere vilkår i odelsloven 1, men ble funnet å tilfredsstille kravene. Eiendommens størrelse var 24-25 daa dyrket jord og 9 daa innmarksbeite samt 113 daa produktiv skogsmark. Mulig driftsoverskudd var lite. Erverver opplyste at husforholdene var
slik at våningshuset ikke kunne nyttes som helårs bolig pågrunn av manglende isolasjon. Det er innlagt vann, men pågrunn av høyt bakterieinnhold er ikke vannkvaliteten tilfredsstillende. Huset manglet bad og varmt vann. Det uttales i saksdokumentene at husforholdene talte mot å stille krav om boplikt. Saken ble behandlet etter odelsloven slik den var før endringen i 2009. Høyesteretts flertall kom til at fylkeslandbruksstyrets vedtak om å kreve boplikt måtte oppheves fordi skjønnet ikke var utøvd på grunnlag av det skjønnstema som er angitt i odelsloven 27a andre ledd, men etter de alminnelige konsesjonskriteriene i konsesjonsloven 9, første ledd. Både bruksstørrelse, eiendommens avkastningsevne og husforholdene taler ifølge Høyesterett imot boplikt. Kommentar: Søkerens tilknytning og søkerens livssituasjon er etter endringen i 2009 redusert til korrigerende element. Ifølge rundskriv M-2/2009, pkt 8.2.11 gjelder boplikt eiendom som er eller har vært brukt som helårsbolig. Dette kan neppe sies å være tilfelle i saken fra Sogn og Fjordane. Når huset både er utilstrekkelig isolert og det i tillegg ikke har tilfredsstillende vannforsyning, må det stilles spørsmålstegn om denne eiendommen i det hele tatt er egnet som boplass uten store påkostninger. Konklusjon: Når søker ikke har noen konkrete planer om å flytte tilbake kan det komme til å gå lang tid før en avgjørelse blir truffet på et slikt grunnlag. Som det er nevnt tidligere, mener rådmannen at det er uheldig at eier ikke bor på gården over lang tid. Rådmannen finner ikke at det i klagen er kommet fram opplysninger som tilsier at forslaget overfor formannskapet bør endres, og opprettholder derfor forslaget om å avslå Anne Beate Stubberud s søknad om konsesjon på landbrukseiendommen Rindal. Rådmannen legger saken fram med slikt forslag til ::: &&& Sett inn innstilling /vedtak under &&& V E D T A K : 1. Formannskapet tar ikke klagen til følge og avslår i medhold av konsesjonsloven 1 av 28.11.03, med tilhørende forskrifter, å gi konsesjon til Anne Beate Stubberud på landbrukseiendommen Rindal gnr. 105, bnr. 1 i Saksumdal. 2. Søker må enten gjøre tiltak for å oppfylle boplikten på eiendommen eller å selge den innen ett år. 3. Saken oversendes Fylkesmannen i Oppland for videre behandling og avgjørelse. Lillehammer, 22.3.2011 Annar Skrefsrud Erik Lagethon Rådmann Landbrukskontoret ::: &&& Sett inn innstilling /vedtak over &&&