3830.2 Side 1/13 NR. 12/2012 Prisoppgangen i boligmarkedet har fortsatt i 2012. Den har vært mellom ca. 5 og 10 prosent i Oslo-området, avhengig av boligtype. Dette er omtrent det samme som mange aktører i markedet spådde for 2012. OPAKs siste boligundersøkelse for Oslo og omegnskommuner er fra november 2012 (uke 48). Sammenlignet med undersøkelser for Oslo, trekker omegnskommunene kvadratprisene ned. Antall annonser i Aftenposten har gått betraktelig ned de siste månedene. Vår undersøkelse viser at boligprisene (selgernes prisforventninger som de fremkommer i annonsene) på alle typer boliger har steget fra november 2011 til november 2012: eneboliger: opp 3,7 prosent til 38 270 kroner pr. kvadratmeter rekkehus/tomannsboliger: opp 5,7 prosent til 37 487 kroner pr. kvadratmeter selveierleiligheter: opp 2,9 prosent til 48 487 kroner pr. kvadratmeter borettslagsleiligheter: opp 12,5 prosent til 42 831 kroner pr. kvadratmeter Mange aktører spådde en prisoppgang på boliger på ca. 4 til 7 prosent i 2012. Noen mente det ville bli en utflating i boligprisene. Boligprisene har i Oslo-området steget mellom ca. 5 og 10 prosent i 2012. Utviklingen er omtrent den samme i tallene fra OBOS, eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk og Statistisk sentralbyrå (SSB). Næringslivets Hovedorganisasjon (NHO) uttaler i Økonomisk overblikk 4/2012 at dagens avstand mellom veksten i boligpriser og veksten i økonomien ikke er bærekraftig på lang sikt. NHO tror ikke at det er en boble i dagens boligmarked. Problemet er knyttet til flaskehalser i produksjonen, mangel på areal og kostnadsøkende reguleringer. Alle er tilknyttet tilbudssiden. De er langsiktige og strukturelle problemer. De to førstnevnte er med på å gjøre tilbudet mindre elastisk over tid, mens sistnevnte er med på å flytte tilbudskurven oppover. SSB-prognosene innebærer at Norge vil være i en moderat konjunkturoppgang de nærmeste årene, med en vekst i fastlandsøkonomien på mellom 3 og 3 ½ prosent frem til 2015. I følge SSB vil veksten i boligprisene øke 6,8 prosent i 2013 og fortsette å øke frem til 2020, men med en noe lavere vekst. Årsaken er god inntektsvekst, betydelig befolkningsvekst og lav rente. Selv om prisene vil øke, vil veksten gradvis bli lavere i årene fremover. De neste syv årene vil boligprisene reelt stige med 27 prosent. Dette er korrigert for den generelle prisstigning, slik at boligprisene i kroner vil stige enda mer. Aftenpostens ekspertpanel, Dagens Næringslivs ekspertpanel og Finansavisens ekspertpanel på boligmarkedet spår en prisoppgang på ca. 6 prosent i 2013. Meglerforbundene spår også en moderat prisoppgang på mellom 4 og 6 prosent i 2013. Oslo, 14.01.2013 for OPAK AS Fredrik Sverdrup Dahl sivilingeniør
Side 2/13 OPAKs BOLIGUNDERSØKELSE I UKE 48/2012 BOLIGTYPE UKE 48 2011 UKE 19 2012 UKE 48 2012 Kr/m² Kr/m² Kr/m² ENDRING ENDRING TOPPUNKT 1987/88 Siste 12 mndr. Siste 6 mndr. Kr/m² Prisendring fra topppunkt 1987/88 Eneboliger 36 920 40 306 38 270 + 3,7 % 5,1 % 8 910 + 330 % Rekkehus/ Tomannsboliger Selveier- Leiligheter Aksje- Leiligheter Borettslags- Leiligheter 35 468 38 091 37 487 + 5,7 % 1,6 % 8 870 + 323 % 47 125 49 466 48 487 + 2,9 % 2,0 % 10 730 + 352 % 48 537 48 545 50 853 + 4,8 % + 4,8 % 9 970 + 410 % 38 077 43 600 42 831 + 12,5 % 1,8 % 8 760 + 389 % Konsumprisindeks 130,6 131,7 132,4 + 1,4 % + 0,5 % SSBs byggkostnadsindeks for boligblokk 156,6 158,7 161,0 + 2,8 % + 1,4 % Prisene er ikke justert for prisstigning. Andel av fellesgjeld som påhviler borettslagsleiligheter og aksjeleiligheter er tillagt prisene. Fellesgjelden er den gjeld som kjøper forplikter seg til å overta i tillegg til kjøpesummen.
Side 3/13 KOMMENTARER TIL OPAKs BOLIGUNDERSØKELSE I UKE 48/2012 OPAKs boligundersøkelse baseres på annonser i Aftenposten i uke 48 (26.11-02.12.2012) for Oslo og omegn, og viser selgernes prisforventninger. Det er ikke undersøkt hvilken pris boligene er solgt for, eller om de i det hele tatt er solgt. Avvik i forhold til andre undersøkelser kan skyldes dette, eller at undersøkelsene er foretatt i ulike geografiske områder. enebolig-prisene er 38 270 kr/m² i uke 48/2012. Prisene er 5,1 % lavere enn i uke 19/2012, og 3,7 % høyere enn i uke 48/2011. Fra høsten 1987 har denne type boliger hatt en prisoppgang på 330 %. Gjennomsnittlig areal (P-rom) er 181 m², og gjennomsnittsprisen er ca. 6,9 mill. kr rekkehus/tomannsbolig-prisene er 37 487 kr/m² i uke 48/2012. Prisene er 1,6 % lavere enn i uke 19/2012, og 5,7 % høyere enn i uke 48/2011. Fra høsten 1987 har disse boligene hatt en prisoppgang på 323 %. Gjennomsnittlig areal (P-rom) er 143 m², og gjennomsnittsprisen er ca. 5,3 mill. kr selveierleilighet-prisene er 48 487 kr/m² i uke 48/2012. Prisene er 2,0 % lavere enn i uke 19/2012, og 2,9 % høyere enn i uke 48/2011. Fra høsten 1987 har disse boligene hatt en prisoppgang på 352 %. Gjennomsnittlig areal (P-rom) er 88 m², og gjennomsnittsprisen er ca.4,2 mill. kr aksjeleilighet-prisene er 50 853 kr/m² i uke 48/2012. Prisene er 4,8 % høyere enn i uke 19/2012, og 4,8 % høyere enn i uke 48/2011. Fra høsten 1987 har disse boligene hatt en prisoppgang på 410 %. Gjennomsnittlig areal (P-rom) er 56 m², og gjennomsnittsprisen er ca. 2,8 mill. kr borettslagsleilighet-prisene er 42 831 kr/m² i uke 48/2012. Prisene er 1,8 % lavere enn i uke 19/2012, og 12,5 % høyere enn i uke 48/2011. Fra høsten 1987 har disse boligene hatt en prisoppgang på 389 %. Gjennomsnittlig areal (P-rom) er 63 m², og gjennomsnittsprisen er ca. 2,6 mill. kr tomter for salg i denne perioden: Det er registrert 3 tomter. OPAK har siden mai 1981 foretatt undersøkelser vår og høst av prisene i boligmarkedet i Oslo og omegn, dvs. Oslo, Asker, Bærum, Akershus nord og Akershus syd. Undersøkelsen foretas normalt i ukene 18 eller 19 og 48 hvert år. I enkelte år har uke 18 færre hverdager enn normalt pga. helligdager, og da er undersøkelsen foretatt i nærmeste hele arbeidsuke. Undersøkelsen foretas basert på de opplysninger som fremkommer i boligannonsene i Aftenpostens morgenutgave. Der det ikke er gitt prisantydning, benyttes verditakst. Oppgitt areal er primærrom (P-rom), dvs. oppholdsrom, soverom, kjøkken, bad, entré og ganger/trapper mellom rommene. Arealet av P-rom er primærrommenes nettoareal og arealet av innvendige vegger mellom disse. Undersøkelsen i uke 48/2012 er basert på i alt 124 annonser, fordelt på 27 eneboliger, 15 rekkehus/tomannsboliger, 55 selveierleiligheter, 3 aksjeleilighet og 24 leiligheter i borettslag. I tillegg til de registrerte annonser er det flere utbud som ikke kan vurderes på grunn av manglende opplysninger, og annonser med flere ledige boligenheter på samme felt.
Side 4/13 ANDRE BOLIGUNDERSØKELSER I OSLO I NOVEMBER 2012 Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk for Oslo, november 2012 Ifølge eiendomsmeglerbransjens boligstatistikk (Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes Forening) har prisutviklingen i Oslo de siste tolv måneder vært: enebolig-prisene er 41 500 kr/m² i november 2012. Dette er 1,0 % høyere enn i mai 2012 (41 100 kr/m²), og 5,1 % høyere enn i november 2011 (39 500 kr/m²). Landsgjennomsnittet er 19 900 kr/m² i november 2012. Dette er 1,5 % lavere enn i mai 2012 (20 200 kr/m²), og 5,9 % høyere enn i november 2011 (18 800 kr/m²) delt bolig-prisene er 40 000 kr/m² i november 2012. Dette er 0,3 % høyere enn i mai 2012 (39 900 kr/m²), og 5,8 % høyere enn i november 2011 (37 800 kr/m²). Landsgjennomsnittet er 25 600 kr/m² i november 2012. Dette er 1,2 % lavere enn i mai 2012 (25 900 kr/m²), og 4,5 % høyere enn i november 2011 (24 500 kr/m²) eierleiligheter-prisene er 48 000 kr/m² i november 2012. Dette er 3,7 % høyere enn i mai 2012 (46 300 kr/m²), og 9,1 % høyere enn i november 2011 (44 000 kr/m²). Landsgjennomsnittet er 39 200 kr/m² i november 2012. Dette er 2,6 % høyere enn i mai 2012 (38 200 kr/m²), og 8,3 % høyere enn i november 2011 (36 200 kr/m²) andelsleilighet-prisene er 45 000 kr/m² i november 2012. Dette er 3,5 % høyere enn i mai 2012 (43 500 kr/m²), og 10,1 % høyere enn i november 2011 (40 800 kr/m²). Landsgjennomsnittet er 35 200 kr/m² i november 2012. Dette er 2,3 % høyere enn i mai 2012 (34 400 kr/m²), og 8,6 % høyere enn i november 2011 (32 400 kr/m²). I Oslo-området har boligprisene steget med ca. 5 10 % fra november 2011 til november 2012, avhengig av boligtype. For å snu trenden med stadig stigende boligpriser må det bygges flere boliger. Dette var konklusjonen da Norges Eiendomsmeglerforbund arrangerte sin boligkonferanse 23.11.2012. OBOS' prisstatistikk for brukte borettslagsleiligheter i Oslo og omegn, november 2012 Statistikken er basert på faktisk registrerte overdragelser av brukte boliger i OBOStilknyttede borettslag i Oslo og omegn. I OBOS-tilknyttede brukte boliger i Oslo-området var kvadratmeterprisene: borettslagsleilighet-prisene er 41 086 kr/m² i november 2012. Prisene er 2,5 % høyere enn i mai 2012 (40 069 kr/m²) og 9,6 % høyere enn i november 2011 (37 486 kr/m²). Hittil i år har prisene steget med 9,6 prosent. Statistisk Sentralbyrås boligprisindeks for Oslo og Bærum, 3. kvartal 2012 De sist kjente tall fra Statistisk Sentralbyrå (SSB) er fra tredje kvartal 2012. Dette er noe forut for de sammenlignbare tallene fra november i 2012 fra Eiendomsmeglerbransjen, OBOS og OPAK. Ifølge SSBs boligprisindeks for Oslo og Bærum har prisutviklingen for boliger fra 3. kvartal 2011 til 3. kvartal 2012 vært: enebolig-prisene er 7,9 % høyere i 3. kvartal 2012 enn i 3. kvartal 2011 småhus-prisene er 7,6 % høyere i 3. kvartal 2012 enn i 3. kvartal 2011 blokkleilighet-prisene er 10,5 % høyere i 3. kvartal 2012 enn i 3. kvartal 2011. På landsbasis har boligprisene totalt sett økt 7,0 % i snitt fra 3. kvartal 2011 til 3. kvartal 2012, i Oslo og Bærum er tilvarende økning 9,1 %.
Side 5/13 MARKEDSFORHOLD Norges Bank om utviklingen i norsk økonomi Veksten hos Norges handelspartnere er svak. Det er nedgang i aktiviteten i euroområdet, og arbeidsledigheten er høy og stigende. I USA har den moderate veksten fortsatt. Fremvoksende økonomier i Asia bidrar til å holde aktiviteten i verdensøkonomien oppe, men veksten har avtatt i flere av disse landene. Til tross for den svake utviklingen hos våre handelspartnere holder veksten i norsk økonomi seg oppe. I Pengepolitisk rapport 3/2012 uttaler Norges Bank at den lave renten bidrar til at aktiviteten i norsk økonomi holder seg godt oppe. BNP for Fastlands-Norge anslås å øke med 3 ¾ prosent i 2012. Det er noe høyere enn veksten i produksjonspotensialet. Kapasitetsutnyttingen i norsk økonomi ventes derfor å stige ytterligere den nærmeste tiden. Norges Bank venter at prisveksten vil ta seg opp fremover. Erfaringen tilsier at økte kostnader i bedriftene etter kan forventes å slå ut i prisene. Norges Bank om styringsrenten I pengepolitisk rappor 3/2012 uttaler omtaler Norges Bank utsiktene for styringsrenten. Nedenfor er vist hva Norges Bank sa om styringsrenten i oktober 2011 og i oktober 2012: Pengepolitisk rapport 3/2011: Pengepolitisk rapport 3/2012: Styringsrenten er 1,75 prosent, og rentebanen i Styringsrenten er 1,5 prosent, og rentebanen i figuren viser en renteoppgang til 4 prosent i 2015 figuren viser en renteoppgang til 3 prosent i 2016 Figurene fra oktober 2011 og oktober 2012 viser at renteutviklingen er justert ned etter at styringsrenten 14.03.2012 ble satt ned fra 1,75 til 1,5 prosent. Norges Bank om boligmarkedet I Pengepolitisk rapport 3/2012 uttaler Norges Bank at boliginvesteringene har økt kraftig de siste to årene. Høy befolkningsvekst, lav rente og god vekst i boligprisene tilsier at boliginvesteringene vil øke ytterligere fremover. Det siste året har det blitt fullført 24 000 boliger. Det er en god del lavere enn økningen i antall husholdninger. Igangsettingen av boliger steg videre gjennom sommeren 2012. Siden september i 2011 er det igangsatt om lag 29 000 boliger. Bedriftene i Norges Banks regionale nettverk meldte i september om økende aktivitet i bygg- og anleggssektoren, og de venter at veksten holder seg oppe i tiden fremover. Norges Bank anslår at boliginvesteringene øker med 6 ¼ prosent i 2012. Veksten i boligprisene anslås å avta gradvis til 4 prosent mot slutten an prognoseperioden.
Side 6/13 Statistisk Sentralbyrå (SSB) om utviklingen i norsk økonomi 2011-2015 SSB-prognosene innebærer at Norge vil være i en moderat konjunkturoppgang de nærmeste årene, med en vekst i fastlandsøkonomien på mellom 3 og 3 ½ prosent frem til 2015. SSBs anslag for utviklingen i makroøkonomiske hovedstørrelser er som vist i tabellen under: Kilde: Dagens Næringsliv 07.12.2012/ SSB Statistisk Sentralbyrå (SSB) om byggekostnader for boliger 2004 2012 I tabellen under er vist utviklingen i byggekostnader for boliger de siste årene: Kilde: Statistisk sentralbyrå
Side 7/13 Byggenæringens Landsforbund (BNL) om boligbygging 2009-2014 Lave forventninger til boligbyggingen og mindre aktivitet i fritidsmarkedet trekker utsiktene ned. Veksten i boligbyggingen er justert ned fra 12 prosent forventet vekst til 4 prosent. Mangel på godkjente arealplaner, samt størrelsen på kommunenes tomtereserver og flaskehalser i byggesaksbehandlingen, har lenge begrenset boligbyggingen. Slik vil det trolig fortsatt være også i de neste par årene. BNL venter at det blir gitt igangsettingstillatelser til ca. 30 000 boliger i 2013 og 33 000 i 2014. BNL forventer at eventuelle renteøkninger blir moderate, slik at rentenivået ikke vil begrense etterspørselen i nevneverdig grad. Nedenfor er vist BNLs prognose for boligbyggingen fremover, fordelt på eneboliger, småhus og leiligheter: UTVIKLINGEN I BOLIGPRISER I 2013 OG SENERE Næringslivets Hovedorganisasjon (NHO) om boligmarkedet NHO tror ikke at det er en boble i dagens boligmarked. Problemet er knyttet til flaskehalser i produksjonen, mangel på areal og kostnadsøkende reguleringer. Alle er tilknyttet tilbudssiden. De er langsiktige og strukturelle problemer. Statistisk Sentralbyrå (SSB) om boligprisvekst 2011-2020 I følge SSB vil veksten i boligprisene fortsette frem til 2020. Årsaken er god inntektsvekst, betydelig befolkningsvekst og lav rente. Selv om prisene vil øke, vil veksten gradvis bli lavere i årene fremover. De neste syv årene vil boligprisene reelt stige med 27 prosent. Dette er korrigert for den generelle prisstigning, slik at boligprisene i kroner vil stige enda mer. Boligprisveksten korrigert for den generelle prisstigning vil i følge SSB bli som følger: Kilde: Dagens Næringsliv 07.12.2012/ SSB
Meglerforbundene spår moderat prisvekst i 2013 Eiendomsmeglerforetakenes forening (Eff) har i sin prognose lagt til grunn en prisoppgang i boligmarkedet på 4 til 6 prosent i 2013. Norges Eiendomsmeglerforbund (Nef) venter en prisvekst på bruktboliger på rundt 4 prosent i 2013. Side 8/13 Dagens Næringslivs boligpanel om boligprisene for årene 2013-2016 Dagens Næringslivs ekspertpanel på boligmarkedet består av Harald Magnus Andreassen i Swedbank First Securities, Kyrre Amdal i DNB Markets, Roger Bjørnstad i Econ Pøyry, Elisabeth Aase i Aase Byggadministrasjon og Grethe Wittenberg Meier i Aktiv Eiendomsmegling. Ekspertpanelet spår fortsatt høy prisvekst neste år, med en utflating i 2014 og en prisnedgang i 2015 og 2016. Tre av fem eksperter venter prisfall også i 2016. Gjennomsnittlig prognose for 2016 er negativ. Her er ekspertenes spådom for boligprisvekst de neste fire årene: 2013 2014 2015 2016 Harald Magnus Adreassen 5 % 0 % - 3% - 5% Kyrre Amdal 7,5 % 3 % 0,5 % Roger Bjørnstad 6,7 % 4,9 % 2,3 % - 1,4 % Elisabeth Aase 4,5 % 3 % 3 % 3 % Grethe W. Meier 6 % 4 % - 1 % 1 % Kilde: Dagens Næringsliv 27.11.2012 Aftenpostens boligpanel om boligpriser i 2013 Aftenpostens ekspertpanel på boligmarkedet tror prisene kommer til å stige rundt seks prosent i 2013. Det betyr fortsatt stor oppgang, men med bremsene på sammenlignet med 2012. Her er ekspertenes spådom for boligprisvekst i 2013: 2013 Kjell Senneset Prognosesenteret 5 % Elisabeth Holvik Sparebank 1 5-6 % Ola Grytten Norges Handelshøyskole vil øke Roger Bjørnstad Econ Pøyry 6,7 % Øystein Dørum DnB NOR Markets 6 % Kilde: Aftenposten 27.11.2012 Finansavisens boligeksperter om boligpriser i 2013 Finansavisen har foretatt en undersøkelse av hva flere markedsaktører tror om prisutviklingen i 2013: 2013 Edgar Haugen Ragde Eiendom 4 % Peter Batta Huseiernes Landsforbund 7 % Christian Ringnes Eiendomsspar 6 % Torbjørn Ek Advokat Torbjørn Ek 10 % Eirik Lande Aktiv Eiendomsmegling 7 % Elisabeth Holvik SpareBank 1 Markets 5,5 % Lars Nilsen BWG Homes 5 % Martin Mæland OBOS +/- 5 % Øystein Dørum DNB 7,5 % Roger Bjørnstad Econ Pøyry 6,7 % Hedda Ulvness Eie Eiendomsmegling 6 % Ivar Tollefsen Fredensborg 6,5 % Bjørn Erik Øye Prognosesenteret 6 % Baard Schumann Selvaag Bolig 5 % Camilla Sem Sem & Johnsen 6,5 % Steinar Moe Steinar Moe Eiendom 5 % Kilde: Finansavisen 14.12.2012
Side 9/13 SAMMENLIGNING MELLOM UTVIKLING I BOLIGPRISER OG VERDIUTVIKLING FOR KONTORBYGG I OSLO-OMRÅDET Nedenfor er vist OPAKs kurver over prisutviklingen for selveierleiligheter i Oslo-området i perioden 1981-2012 (rød kurve). Dette er sammenlignet med eiendomsprisene for kontorbygg i Oslo-området med sentral beliggenhet og høy standard (blå kurve): Kurvene er ikke justert for prisstigning.
Side 10/13
Side 11/13
Side 12/13
Side 13/13 NB! Basisen er endret fra januar 2000=100 til gjennomsnitt år 2000=100. DESEMBER 2012 ENDR. ENDR. ENDR. SSB's INDEKSER 15.12.12 15.11.12 1 MND 15.12.11 1 ÅR 15.12.10 2 ÅR KONSUMPRIS 132,4 132,0 0,3% 130,6 1,4% 130,4 1,5% BOLIGBLOKK: TOTAL i alt 161,0 161,0 0,0% 156,6 2,8% 151,0 6,6% MAT. i alt 167,1 167,1 0,0% 162,1 3,1% 154,7 8,0% RØR i alt 185,0 185,0 0,0% 178,7 3,5% 169,9 8,9% EL. i alt 216,6 216,6 0,0% 203,0 6,7% 190,4 13,8% ENEBOLIG: TOTAL i alt 160,3 160,3 0,0% 155,5 3,1% 150,3 6,7%