VERDI- OG LÅNETAKST Matrikkel: Gnr 55: Bnr 243 (snr: 1) Kommune: 1243 OS (HORDALAND) KOMMUNE Adresse: Prestegardskogen 72, 5210 OS MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR 2 000 000 LÅNEVERDI: KR 1 900 000 BRUKSAREAL (BRA): AREAL, P-ROM: Leilighet: 62 m² 57 m² Utskriftsdato: 05.02.2016 Oppdrag nr: 21714 Dato befaring: 04.02.2016 Utført av autorisert medlemsforetak i NTF A1-TAKST AS Jenny Linds vei 16, 5146 FYLLINGSDALEN Telefon: 55 16 50 16 Organisasjonsnr: 993 296 635 Sertifisert takstmann: Nils Sæther Mathisen Telefon: 411 92 187 E-post: nils@a1-takst.no Rolle: Uavhengig takstmann
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no. Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS 3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger Det er forutsatt i denne rapport at eiendommen er godkjent til dagens bruk, samt at eventuelle pålegg fra offentlig myndigheter er oppfylt. Det er ikke sjekket opplysninger fra tinglysingsregisteret, byggesak, ferdigattest, ol. Besiktigelse er foretatt med de begrensninger som følger av at bygningen er innredet/utstyrt. Denne rapporten er ingen tilstandsrapport og det er ikke gjort vurderinger av bygningens konstruksjoner, utover å beskrive hva konstruksjonene antas å bestå av. Ved eventuell avhending av eiendommen gjøres det oppmerksom på selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt iht. Lov om avhending av fast eiendom, "Avhendingslova" av 3 juli 1992, nr. 93. Rapporten omtaler bygninger utover hovedbolig kun i generelle vendinger, disse bygninger vurderes ikke utover det verdimessige. Oppdr. nr: 21714 Befaringsdato: 04.02.2016 Side: 2 av 7
Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) kr 2 000 000 Anbefalt låneverdi kr 1 900 000 Tomten er festet og dette er tatt hensyn til i verdiansettelsen. Markedsvurdering Markedsverdi gir uttrykk for hva takstmannen mener kan forventes at flere enn en kjøper er villige til å betale for eiendommen i dagens marked, størrelse, standard og beliggenhet tatt i betraktning. Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Takstmann: Jan Johnsen Nils Sæther Mathisen Befaring/tilstede: Befaringsdato: 04.02.2016. - Nils Sæther Mathisen. Takstmann/Byggmester. Tlf. 411 92 187 - Jan Johnsen. Eiers representant. Tlf. 9009422 Eiendomsopplysninger Beliggenhet: Eiendommen ligger i ett veletablert boligfelt i Prestegardskogen i Os. Boligen ligger i ett rolig, barnevennlig sameie uten gjennomgangstrafikk. Fra eiendommen er det kort avstand til barnehage, skoler, idrettsplass og busstopp. Os badeland med treningssenter ligger også i gangavstand fra boligen. Det er få minutters gange til Amfi Os handlesenter med alle sine butikker og servicetilbud. Fra eiendommen er det ca 5 minutters kjøretur til Os sentrum. Bebyggelsen: Standard: Det er fine turterreng i nærområdet, f.eks i hesteløypa og opp mot Tøsdalsfjellet/Møsnuken. Bebyggelsen består av småhus med flere boligseksjoner som er oppført med fundamenter av betong på antatt faste masser, yttervegger av betong og bindingsverk som er kledd med liggende panel, etasjeskiller av trebjelkelag, saltak av trekonstruksjoner som er tekket med takpanner av betongstein. Boligen holder normalt god standard, og har en praktisk planløsning. Stuen er lys og åpen med plass til salong og spisegruppe. Kjøkkenet har moderne innredning fra IKEA med god skapplass, profilerte hvitmalte fronter og fliser over kjøkkenbenk. Badet er helfliset med varmekabler i gulv. Badet er innredet med veggfestet toalett, dusj i dusjhjørne, innredning med servant og opplegg til vaskemaskin. Det er gulvvarme i de fleste rommene i boligen. Boligen består av entrè, stue, kjøkken, soverom, baderom og vaskerom. Om tomten: Konsesjonsplikt: Regulering: Adkomstvei: Tilknytning vann: Overflater i boligen er fliser, laminat og parkett av heltre eikeplank på gulvene, på veggene er det tapet, malte plater og ferdig behandlede panelplater, i himlingene er det malte plater. Felles festet tomt som er opparbeidet med trerampe og en treterrasse på 24 m2 i inngangspartiet, bed og prydbusker. Parkering på merket plass. Boligen er unntatt konsesjonsplikten. I hht. Kommuneplanen er området avsatt til boligformål. Privat til offentlig vei. Tilknyttet offentlig vann. Oppdr. nr: 21714 Befaringsdato: 04.02.2016 Side: 3 av 7
Tilknytning avløp: Tilknyttet offentlig avløpssystem. Matrikkeldata Matrikkel: Kommune: 1243 OS (HORDALAND) Gnr: 55 Bnr: 243 Seksjon: 1 Eiet/festet: Areal: Festet Eierbrøk seksjon: Eierbrøk: 1/2 Hjemmelshaver: Adresse: Kommentar: Kilder/vedlegg 204,4 m² Arealkilde: Eiendomsdata.no OPPLYSNINGSVESENETS FOND OS KOMMUNE JOHNSEN SOLVEIG Prestegardskogen 72, 5210 OS Eiendommen er festet av Os Kommune av Opplysningsvesenets Fond, som har framfestet den til en samarbeidsgruppe for sameiet, som igjen har framfestet den til eier. Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Vedlagt Egne observasjoner 04.02.2016 Situasjonskart 04.02.2016 Kart fra Os kommune sine kartdata på internett er lagt til grunn for vurderinger. Målebrev 04.02.2016 Fremvist for takstmannen under befaringen. Prospekt 04.02.2016 Fremvist for takstmannen under befaringen. Eiendomsdata.no 04.02.2016 Dok.kilde lagt inn fra www.eiendomsdata.no Eier 04.02.2016 Eier har påvist og gitt generelle opplysninger om eiendommen. Andre forhold Forsikring: Fellesforsikring av bygningsmassen i sameiet. Oppdr. nr: 21714 Befaringsdato: 04.02.2016 Side: 4 av 7
Bygninger på eiendommen Leilighet Bygningsdata Byggeår: 1989 Kilde: Eiendomsdata.no Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² Etasje BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar 1. etasje 68 62 57 5 Areal er oppmålt på stedet med laser. BTA er beregnet. Sum bygning: 68 62 57 5 Regler for arealberegning og måleverdige, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) 1. etasje Entré, stue, kjøkken, bad/vaskerom, vaskerom, soverom Konstruksjoner og innvendige forhold - Leilighet Direkte fundamentering Fundamenter av betong på antatt faste masser. Gulv på grunn Støpt gulv i 1. etasjen. Vegger mot grunn Vegger mot grunn av betong. Frittbærende dekker Bygningen har etasjeskiller i tre. Yttervegger Yttervegger er oppført i betong og bindingsverk kledd med panel. Takkonstruksjoner Saltak av trekonstruksjoner. Taktekking og membraner Taket er tekket med betongstein. Vinduer Vinduer med isolerglass i trekarmer. Ytterdører og porter Malt ytterdør med isolerglass i trekarm. Innvendige dører Glatte malte innvendige dører. Overflater på innvendige gulv Overflater på gulv består av fliser, parkett av heltre eik og laminat. Fliser i baderommet, belegg i vaskerommet. Overflater på innvendige vegger Sportsbod Overflater på innvendige vegger har malte plater, ferdig behandlede panelplater, tapet og malt betong. Fliser i baderommet. Overflater på innvendig himling Overflater i himlingene har malte plater. Oppdr. nr: 21714 Befaringsdato: 04.02.2016 Side: 5 av 7
Balkonger, terrasser ol. Stor terrasse i tre på 24 m² i inngangspartiet. Piper, plassbygde ildsteder m.v. Pusset pipe i stuen. Kjøkkeninnredning Moderne kjøkkeninnredning som er skiftet de senere årene, fra IKEA, med god skapplass, profilerte hvitmalte fronter, laminert benkeplate, fliser over kjøkkenbenk, benkebeslag og ventilator. Skap og reoler Skyvedørsgarderobe med speilfronter i entré, garderobeskap i soverom. Sanitærinstallasjoner, generelt Sanitærutstyr består av veggfestet toalett, dusj i dusjhjørne, innredning med servant og opplegg til vaskemaskin. Ledningsnett for sanitærinstallasjoner Vannrør i kobber og avløp i plast. Varmtvannsbereder på 120 liter står i vaskerommet. Varme, generelt Elektrisk oppvarming. Varmekabler i de fleste gulv i de fleste rommene i boligen. Elkraft, generelt El. anlegget har sikringsskap med skrusikringer. Det el. anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesialkompetanse. Annet Tilknyttet kabeltv og bredbånd fra Canal Digital. Oppdr. nr: 21714 Befaringsdato: 04.02.2016 Side: 6 av 7
Beregninger Årlige kostnader Felleskostnader kr 8 600 Sum årlige kostnader kr 8 600 Teknisk verdi bygninger Leilighet Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) kr 1 700 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, kr - 325 000 tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Leilighet kr 1 375 000 Sum teknisk verdi bygninger kr 1 375 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomtekostnad: kr 650 000 Sum tomteverdi: kr 650 000 Tomteverdi og teknisk verdi bygninger Tomteverdi og teknisk verdi bygninger for det aktuelle takstobjektet: kr 2 025 000 FYLLINGSDALEN, 05.02.2016 Nils Sæther Mathisen Takstmann/Byggmester Telefon: 411 92 187 Oppdr. nr: 21714 Befaringsdato: 04.02.2016 Side: 7 av 7