VERDIVURDERING I PRAKSIS Estate Konferanse 14. April 2016 Sverre Stræth
AGENDA Kort om Veidekke Bakteppe; boligutvikling i transformasjonsområder Akkvisisjon i Veidekke; Prosess Vurderingskriterier Avkastningskrav Kalkyle Tomteverdi Case 2
ENTREPRENØR OG EIENDOMSUTVIKLER Norges største og Skandinavias fjerde største entreprenør og eiendomsutvikler 7 000 medarbeidere i tre land Årlig omsetning på NOK 24,5 mrd. (2015) Solid finansiell stilling NORGE 67 % av omsetning SVERIGE 25 % av omsetning DANMARK 8 % av omsetning 3
NÆRINGSBYGG EIENDOM ANLEGG INDUSTRI 35% 30% - oppsett, ref. guide 4 20% 15%
VEIDEKKE EIENDOM Selvstendig forretningsområde i konsernet Ledene eiendoms- og boligutvikler i Norge Kjøper tomter / eiendommen for utvikling til bolig- og næringsbygg Årlig produksjon av ca. 750 boliger Samspillet mellom eiendom og entreprenør sentral del av forretningsmodellen Tett samspill fra start til mål Reduserer risiko Sikrer rasjonell utviklings- og byggeprosess EIENDOM VERDISKAPENDE SAMSPILL VEIDEKKE ASA ENTREPRENØR INDUSTRI 5
HVORFOR BOLIGUTVIKLING? Boligprisindeks Sterk boligprisvekst Synkende leiepriser og økt ledighet for næringsbygg Veiskille for eldre bygningsmasse i transformasjonsområder Politisk vilje til å tilrettelegge for boligutvikling og økt utnyttelse Ressurser og kompetanse 6
A PROSESS Kjøp av tomt Byggestart 1-5 år 1-2 år IDE TOMTEKJØP KONSEPT REGULERING SALG BYGGING OVER- LEVERING EIENDOM X X X X X X X! Hva! Beliggenhet! Pris! Muligheter! Risiko! For hvem! Utforming! Utnyttelse! Prising! Kvalitet! Kostnad! Feilfri overlevering ENTREPRENØR X X X X X
VURDERINGSKRITERIER BOLIGUTVIKLING Entreprise INNTEKTER Markedsanalyse Volumstudie KOSTNADER Entreprise Utviklingskostnader PORTEFØLJESTYRING FREMDRIFT OG OPPGJØRSSTRUKTUR Avtalestruktur Portefølje Entreprisekost Volum Markedsanalyse 8
MARKEDSANALYSE Målgruppe / kjøpergruppe Kjøpekraft Krav / ønsker Områdeanalyse Servicetilbud Offentlig kommunikasjon Konkurrerende prosjekter Referanseprosjekter Salgspriser Kvaliteter USP («Unique selling points») Hva gjør prosjektet unikt Prosjektvisjon Produkt Leilighetsstørrelser Kvaliteter Analyse bruktmarkedet Salgspriser Type bebyggelse (utenfor Oslo) 9
VOLUMSTUDIE Stipulert totalvolum Leilighetsmiks Kategori (2, 3, 4 roms) Størrelse Alle leiligheter prises Type bebyggelse 10
REGULERING MULIGHETER OG BEGRENSNINGER Ny eller eldre reguleringsplan Overordnede planer; Kommuneplan Områdeplan Politiske signaler Regulering av tilstøtende tomter Unike elementer i tiltaket Bestemmelser i reguleringsplanen; Sol Støy og forurensning Forurensning Leilighetsmiks Naboer Bevaringsverdig bebyggelse Grøntstrukturer Bevare Mdg V SV Rødt Krf H Bystyret Byutviklingskomiteen Ap Frp Plan- og bygningsetaten Bygge 11
KOSTNADSBILDE Totalentreprise Rasjonelt byggeri Rive / sanere Infrastruktur Øvrige kostnader Utviklingskostnader Påregnelige rekkefølgebestemmelser Utbyggingsavtale Totalentreprise (~ 75 %) Salg- og markedsføring Utviklingskostnader Utbyggingsavtale Øvrige kostnader Finans 12
15% årlig avkastning på investert kapital 12% resultatmargin i prosjektet
TOMTEKOST Funksjon av; Salgspriser Volum / påregnelig utnyttelse Entreprisekostnader Øvrige prosjektkostnader Justert for: Latent skatt Oppgjørsstruktur Fremdrift Leieinntekter / kontantstrøm Porteføljebetraktninger 14
Prosjektet må passe inn i tomtebanken!
CASE; NYCOVEIEN 2 16
CASE; NYCOVEIEN 2 Kontorbygg på ca. 24 000 m² Beliggende på Storo Regulering; Industri og kontor, TU=185%, vedtatt i1998 Utleid til GE Healthcare til 01.10.2016 med opsjon til forlengelse i 3 x 3 mnd. Årlig leie MNOK 9,1 17
CASE; NYCOVEIEN 2 Marked Kjøpegruppe; par uten barn og «yngre eldre» Snittpris området NOK 62 500 per kvm Konkurrerende prosjekter; Lillo Gård USP; sol, utsikt, sentral beliggenhet Volum TU = 225 % (16 300 BRA-S), basert på Kommuneplan og nylig vedtatte reguleringsplaner for omkringliggende eiendommer Skisseprosjekt, volum 18
CASE; NYCOVEIEN 2 Kalkyle NOK / kvm Areal / antall NOK Salgsinntekter 1 157 450 000 - bolig 67 500 16 300 1 100 250 000 - parkering 325 000 176 57 200 000 Markedsrisko (1 %) 11 574 500 Kostnader 745 950 000 - entreprise 35 000 16 300 570 500 000 - utviklingskostnader 1 500 16 300 24 450 000 - utbyggingsavtale / tiltaksliste 1 595 16 300 26 000 000 - øvrige kostnader 2 761 16 300 45 000 000 - finans (netto) 4 908 16 300 80 000 000 Prosjektmargin (12 %) 138 894 000 Tomteverdi 16 014 261 031 500 19
WWW.VEIDEKKE.NO