Finansklagenemnda Skade Uttalelse FinKN-2013-471 31.10.2013 AmTrust International Underwriters Ltd. Eierskifteforsikring lov om avhending av fast eigedom (avh.l.) Sprekker/riper i baderomsgulv vanninntrengning selgers kunnskap avhl. 3-7 og 3-8. Eiendom i Sandefjord med enebolig oppført 1939 solgt "som den er" i 2010/2011 for kr 2.250.000. Badet ble i salgsdokumentene beskrevet som "meget pent" og selger svarte "nei" på spørsmål om kjennskap til sprekk i fliser. Det ble videre opplyst at drenering var fra byggeåret, men at det ikke var funnet tegn på behov for umiddelbare dreneringstiltak. Etter overtakelse reklamerte kjøper over vanninntrenging i kjeller og sprekker i fliser på badet. Selger erkjente å ha kjennskap til en ripe i flisene, som han mente skyldtes at rørleggeren hadde vært uforsiktig med en verktøykasse da badet ble bygget. Selger benektet kjennskap til fuktproblemer i kjelleren. Saken reiser spørsmål om de påberopte forhold utgjør mangler etter avhendingsloven. Nemnda kom frem til at det verken forelå mangel etter avhl. 3-7, 3-8 eller 3-9 andre pkt. Selskapet fikk således medhold. ANTATT ØKONOMISK OMFANG: Kr 153.500. Finansklagenemnda Eierskifte bemerker: Det er uklart for nemnda om flisene på badet har riper eller sprekker, eventuelt gjennomgående sprekker. Slik saken er opplyst, er det uansett ikke avgjørende holdepunkter for at problemet er annet enn kosmetisk. Selgeren har ut fra sine forutsetninger ikke gitt uriktig svar i egenerklæringen ved å krysse av for "nei" på spørsmål om kjennskap til sprekk i fliser. Nemnda vil tilføye at det ikke kan legges til grunn at gulvbjelkene er lagt i strid med byggeforskrifter eller god byggeskikk. Nemnda kan etter dette ikke konkludere med at forholdet kan påberopes som mangel. Fukt i kjeller var ifølge selgeren ukjent for ham før han ved tømming av kjelleren ved flytting oppdaget noen fuktige esker ved en fuktig vegg. Nemnda kan ikke legge til grunn at selgeren før salget har hatt slik kjennskap til fukt at det skulle ha vært opplyst i medhold av avhl. 3-7. Svaret i egenerklæringen på spørsmålet om kjennskap til fukt, er heller ikke uriktig etter 3-8, ut fra den kunnskapen som selgeren hadde. Spørsmålet er etter dette om fuktproblemet innebærer at boligen var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med, jf. 3-9 andre punktum. Det følger av Rt. 2010 s. 103 at vesentlighetsvurderingen skal ta utgangspunkt i forholdet mellom utbedringskostnadene og kjøpesummen for boligen. Relevante utbedringskostnader må i utgangspunktet være opp mot 6 % av kjøpesummen. Totale utbedringskostnader som kjøperen krever dekket, er på kr 153.500. Av dette utgjør, så vidt nemnda forstår, utbedring av fliser minst kr 73.750, noe som innebærer at fuktproblemet i kjelleren utgjør ca kr 80.000. Dette beløpet stemmer ganske godt med en annen oppstilling som viser kr 19.375 for drenering og kr 34.225 for overvannsgrøft, med tillegg av ca kr 20.000 for avfukter (alle beløpene inkl. mva.). Utbedringskostnadene knuttet til fuktproblemet er for små til å kunne utgjøre mangel etter 3-9 andre punktum. Kjøperen kan etter dette ikke gis medhold. Konklusjon: Selskapet gis medhold. Uttalelsen er enstemmig. Ved behandlingen deltok Trygve Bergsåker (leder), Nora Lund Lefdal, Marianne Kvanvik, Jarle Vinje, Thomas Iversen. Side 1 av 5
Saken gjelder kjøpers krav om prisavslag under selgers eierskifteforsikring i AmTrust og Anticimex. Spørsmålsstillingen i saken er om eiendommen har mangler etter avhendingsloven. De påberopte forhold er: - Sprekker/riss i fliser baderom - Vanninnsig i kjeller Bakgrunnen for saken er salg av eiendom i Sandefjord med enebolig oppført 1939. Salget fant sted i 2010/2011. Før salget forelå salgsoppgave med selgers egenerklæring og boligsalgsrapport. I salgsoppgaven ble badet beskrevet som: Meget pent flislagt bad Byggeår var oppgitt til 1939, men det ble samtidig opplyst at "moderniseringsår" både innvendig og for fasade var 2003. I punktet Byggemåte fremkom det at boligen var en: Klassisk eldre villa oppført i tre på gråsteinsmur Fra punktet Standard hitsettes: Bad: Meget pent og innholdsrikt baderom som er bygget i 2002.... I egenerklæringen opplyste selgerne at de hadde eid boligen siden 2001. De svarte videre "nei" på spørsmål 1: Kjenner du til feil tilknyttet våtrommene, f. eks. sprekk i fliser, lekkasje, råte, eller soppskader? Spørsmål om hvem som hadde utført arbeid på bad ble ikke besvart, da det var mer enn fem år siden arbeidene var utført. Selgerne svarte videre "nei" på spørsmål 4 om kjennskap til "fuktighet (fuktmerker) eller innsig av vann" og på spørsmål 9 om kjennskap til "utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade". Fra boligsalgsrapportens punkt Drenering hitsettes: Vurderinger: TG: 2 Byggeåret tilsier at det normalt er drenering med drensrør av teglstein. Det er ukjent om det er drenering rundt tilbygg. På bakgrunn av de observasjoner og fuktindikasjoner som er gjort må det sies av det som måtte være av drenering har funksjon. Det kan også være selvdrenerende masser i grunnen, men dette er usikkert. Det er på denne befaringen ikke gjort observasjoner som tilsier at det må gjøres dreneringstiltak. Alder og erfaringer tilsier at dreneringsbehov i noen tilfeller kan komme uanmeldt. Det er viktig å merke seg at drenering kun kan bekreftes ved å grave opp rundt konstruksjonen. TG 2 settes sin følge av alder. Levetidsbetraktninger: Normalt intervall for utskifting av drenssystem med drensledning er mellom 20 og 60 år. Fra punktet Rom under terreng hitsettes: Vurderinger: TG:2 Kjeller oppleves ikke som spesielt fuktig på denne bafaringen. Det er ikke registrert noen unormale høye fuktverdier på murflater. Noe mer belastet er krypdel hvor det også er registrert noe saltutslag. Side 2 av 5
Fra punktet Bad: Vurderinger: TG: 1 Bad som er fra 2002. Arbeidene er utført av fagfolk i følge selger.... Sluk på gulv med noe fall. Sluk og fallforhold er ikke vurdert under badekar.... Fliser på gulv og vegger, malte plater i himling. Det ble med fuktindikator ikke registrert fukt med skadelige verdier. Det er ikke gjort fuktsøk under og bak badekar. Det er heller ikke observert riss eller sprekker i fuger som kan indikere fuktskade. Det er registrert noe løs membran i sluk som bør forbedres. For øvrig normal tilstand/elde. TG 2 settes når halvparten av levetiden er brukt opp.... Videre hitsettes fra punktet Terrengforhold: Vurderinger: Negativt fall mot konstruksjonen tilfører en del vanntrykk og setter høye krav til dreneringens funksjon. Terreng anbefales og justeres. Kjøpekontrakt ble undertegnet 19.1.11. Kjøpesummen var kr 2.250.000. Ifølge kontraktens punkt 7 ble eiendommen solgt "i den stand den var ved kjøpers besiktigelse", jf. avhl. 3-9. Overtakelse fant sted 23.2.11. I mars 2011 innhentet kjøper befaringsrapport fra G. Det ble funnet fuktskader i grunnmur og gulv i kjeller. Årsaken ble antatt å være "eldre drenering og ingen fuktsikring". G anbefalte å installere avfukter til en pris av kr 21.200 inkl. mva. Kjøper meldte deretter skaden til sitt bygningsforsikringsselskap som rekvirerte takstmann POB. Takstmannen antok at vanninntrengingen skyldtes at vann fra gårdsplassen ble ledet inn mot grunnmuren. Skaden besto i avflassing av innvendig maling og fuktmerker i gulv som ville tørke opp av seg selv. Takstmannen mente det var tegn på tidligere vanninntrengning. Utbedringskostnadene for den innvendige skaden ble angitt til kr 2.400. Kjøper reklamerte over fuktproblemene 14.3.11. Det ble anført at selger ved befaring av skaden hadde opplyst at det også hadde vært vanninntrengning ett år tidligere. Den 16.3.11 reklamerte kjøper også over "sprekkdannelse i fliser på badet". Det ble anført at selger i telefonsamtale skulle ha opplyst at sprekkene oppsto for 2-3 år siden. Kjøper innhentet pristilbud på drenering utenfor veggen der fuktskadene ble oppdaget fra maskinentreprenør F. Pristilbudet var på kr 19.375 inkl. mva. forutsatt den nye dreneringen kunne kobles på eksisterende overvannssystem, eller kr 53.500 inkl. mva. dersom det måtte graves overvannsgrøft til tomtegrense. I kommentar til reklamasjonen anførte selgerne at ripe i flisene var oppstått da badet ble bygget ved at rørlegger hadde dratt en verktøykasse over flisene. Ved byggingen hadde gulvet blitt forsterket med jernbjelke for å unngå sig. Selgerne anførte at de ikke hadde opplevd fuktproblemer i kjelleren. Ved tømmingen hadde de imidlertid oppdaget fukt på en eske og på veggen der esken hadde stått. Kjøper innhentet deretter uttalelse fra murmester RAB. Det fremkom av uttalelsen at flisene hadde sprukket på tvers av hele badegulvet. Det ble konkludert med at årsaken var svik i gulvet pga. for stor avstand mellom bjelkene. Murmester anga at bjelkeavstanden skulle være 30 cm. For å utbedre forholdet måtte badet rehabiliteres i sin helhet, noe murmesteren tilbød å gjøre for kr 100.186,25 inkl. mva. I ny kommentar benektet selgerne at gulvet var sprukket. Selgerne anførte også at de av fagfolk hadde fått opplyst at tilstrekkelig dimensjonert med 60 cm bjelkeavstand og ståldrager. Det ble også Side 3 av 5
anført at murmester RAB hadde bygget sin vurdering på opplysninger fra kjøper om at gulvet hadde sprukket etter overtakelse. I e-postkorrespondanse mellom kjøper og selger anførte kjøper at selger hadde opplyst om at han hadde kontaktet maskinentreprenør F i anledning vannlekkasje. Selger benektet at kontakten hadde dreid seg om vannlekkasje. Selskapet avslo deretter kjøpers krav. Det ble anført at det ikke var dokumentert at selger hadde gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger. Selskapet anførte videre at dreneringens og badets alder tilsa at feilene ikke medførte at eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å forvente. Kjøper anførte at sprekkene i baderomsgulvet måtte ha vært synlige for selger og selgers takstmann, og at selger også var kjent med fuktproblemene i kjelleren. Det ble som begrunnelse for det siste vist til takstmann POBs uttalelse om at det var tegn etter tidligere lekkasjer. Det ble på dette grunnlag anført at eiendommen hadde mangel både etter avhl. 3-7/3-8 og 3-9 andre punktum. Selger fastholdt sin forklaring. Selskapet fastholdt deretter sitt avslag. Når det gjaldt badet, ble det anført at det ikke var dokumentert at flisene hadde sprukket eller at badet ikke fungerte som tiltenkt. For øvrig ble det vist til bygningsdelenes alder og opplysninger i boligsalgsrapporten. Kjøper fastholdt sine anførsler, herunder at selger 2.3.11 skulle ha opplyst at han hadde opplevd vanninnsig i 2010. Rørlegger J, som hadde utført arbeid da badet ble bygget, bekreftet at han var blitt orientert om riper i flisene. Det ble ikke gjort noe med flisene, da ripene ikke hadde noen praktisk eller byggteknisk betydning. Kjøper anførte at det var gitt uriktige opplysninger i salgsdokumentasjonen ved at selger hadde svar "nei" på egenerklæringens spørsmål om kjennskap til sprekk i fliser, og ved at takstmann hadde opplyst at det ikke var observert "riss eller sprekker i fuger". Selger anførte at sprekken ikke hadde vært til synlige i hans eiertid. Selskapet innhentet uttalelse fra takstmann S. Takstmannen anga at det var tynneriss/sprekker i flisene, men at disse ikke gikk gjennom fugene. Det ble ikke observert nedbøying i bjelkelaget. Takstmannen mente videre at det ikke var forskriftskrav om 30 cm bjelkeavstand, selv om dette var en anbefaling i våtromsnormen. Takstmann S antok at årsaken til rissene var at gulvet var flislagt før påstøpen var gjennomherdet. Sprekkene ble antatt kun å utgjøre et kosmetisk problem. Dersom forholdet skulle utbedres var det ifølge takstmannen tilstrekkelig å skifte gulvfliser og legge ny smøremembran. Det ble tilbudt å gjøre arbeidene for kr 59.000 eks. mva. (kr 73.750 inkl. mva.). Selskapet anførte på grunnlag av rapporten at selger ikke hadde kjent til rissene/sprekkene og at opplysning om forholdet uansett ikke kunne antas å ha virket inn på avtalen. Saken ble deretter klaget inn til sekretariatet for Finansklagenemnda. Når det gjaldt baderomsgulvet, ble det krevd prisavslag i henhold til tilbudet fra murmester RAB. Det ble anført at forholdet utgjorde mangel etter avhl. 3-8 fordi selger hadde svart "nei" på egenerklæringsskjemaets spørsmål om kjennskap til feil ved baderommet. Det ble vist til at selger hadde tatt opp ripe i baderomsfliser med rørleggeren. Når det gjaldt kjelleren, ble det fastholdt at selger skulle ha uttalt at han hadde kontaktet entreprenør for å innhente tilbud på drenering. I ny kommentar fasthold selger at han ikke hadde kjennskap til vanninnsig. Han anførte videre at han ikke hadde oppfattet ripen i baderomsgulvet som en sprekk det skulle opplyses om i egenerklæringsskjemaet. Side 4 av 5
I brev til kjøper antok sekretariatet at selger ikke hadde opplysningsplikt om det han selv oppfattet som en ripe i baderomsgulvet som kun hadde kosmetisk betydning. Det ble videre lagt til grunn at det ikke var sannsynliggjort at badet måtte totalrehabiliteres som følge av feilen. Når det gjaldt vanninntrengingen, ble det antatt at det var usikkert om årsaken var sviktende drenering eller fall mot bygningen. Sekretariatet pekte på at det sistnevnte fremgikk av boligsalgsrapporten. Det ble imidlertid antatt at selger likevel i utgangspunktet hadde opplysningsplikt om tidligere vanninntrengninger. Sekretariatet stilte det imidlertid åpent om slike opplysninger kunne antas å ha virket inn på avtalen, sett i sammenheng med opplysningene om feil fallforhold. I brev til sekretariatet anførte kjøper at årsaken til sprekkene var svikt i baderomsgulvet. Subsidiært ble det anført at det uansett ikke kunne utelukkes at membranen var ødelagt, dersom årsaken var at betongen ikke hadde herdet da flisene ble lagt. Atter subsidiært ble det anført at selger hadde opplysningsplikt også om sprekker som kun utgjorde en kosmetisk feil Når det gjaldt prisavslaget, ble det anført at membran ikke kunne legges fagmessig uten at det også ble fjernet flis på vegger, og pekt på at takstmann S ikke hadde medtatt dette i beregningen sin. Når det gjaldt fuktproblemene, ble det anført at vanninntrengingen hadde skjedd på et punkt der det var fall fra huset. Det ble anført at skadestedet nær overgangen mellom tilbygg og opprinnelig bygg, tydet på at tilbygget ikke var drenert og på at også den opprinnelige dreneringen var blitt ødelagt ved påbyggingen. Kjøper krevde prisavslag på til sammen kr 153.500. Selskapet fastholdt sitt standpunkt. Det ble anført at selger ikke hadde vært kjent med mer enn riper uten praktisk betydning og at det ikke var dokumentert nedbøying i baderomsgulvet. Det ble videre pekt på at takstmann S hadde beskrevet hvordan tetting av overgangen mellom gulv og vegg skulle løses uten at veggflisene måtte skiftes. Selger fastholdt at sprekkene/ripene reduserte badets standard uavhengig av om de kun var av estetisk betydning eller ikke. Selskapet fastholdt at ripene ikke var et forhold selger hadde plikt til å opplyse om. Det ble videre pekt på at kjøpers anførsel om at tilbud på drenering var innhentet fra maskinentreprenør F ikke var dokumentert. Avslutningsvis anførte selskapet at feil ved dreneringen måtte være påregnelig ut i fra opplysningene i salgsdokumentene. Etter ytterligere korrespondanse ble saken lagt frem for Finansklagenemnda Eierskifte. Finansklagenemnda Eierskifte bes ta stilling til om eiendommen har mangel etter avhendingsloven. Dersom nemnda kommer til at eiendommen har mangel, bes den ta stilling til prisavslaget. Det antas å ikke foreligge tidligere uttalelser av direkte betydning for saken. Side 5 av 5