Detaljregulering Bodøsjøveien 50

Bodøsjøveien Eiendom AS Detaljregulering Bodøsjøveien 50 Konsekvensutredning Tema Landskapsbilde 2014-06-23

A 2014-06-23 Endringer etter tilbakemeldinger fra oppdragsgiver MALUT ASBJ GAN 2014-05-19 Konsekvensutredning tema landskapsbilde AGOST/ MALUT LEBRU/ ASBJ IJR/ GAN Rev. Dato: Beskrivelse Utarbeidet Fagkontroll Godkjent Dette dokumentet er utarbeidet av Norconsult AS som del av det oppdraget som dokumentet omhandler. Opphavsretten tilhører Norconsult. Dokumentet må bare benyttes til det formål som oppdragsavtalen beskriver, og må ikke kopieres eller gjøres tilgjengelig på annen måte eller i større utstrekning enn formålet tilsier. Norconsult AS Ingvald Ystgaardsv. 3A, NO-7047 Trondheim 2014-06-23 Side 2 av 27

Innhold 1 Innledning 5 1.1 Bakgrunn 5 1.2 Metode 5 2 Situasjonsbeskrivelse 6 2.1 Planområdet 6 2.2 Landskapskarakter 7 3 Verdi 12 Delområde A 12 Delområde B 13 Delområde C 13 Delområde D 13 Samlet verdi for planområdet 13 4 Tiltaket 14 4.1 Beskrivelse av tiltaket 14 4.2 Influensområde 19 5 Omfang og konsekvens 21 5.1 0-Alternativet 21 5.2 Omfang 21 Tiltaket 21 5.3 Konsekvens 24 6 Avbøtende tiltak 25 6.1 Avbøtende tiltak 25 6.1.1 Innledende fase av planleggingen 25 6.1.2 Byggeplan 26 7 Kilder 27 2014-06-23 Side 3 av 27

Sammendrag Planområdet består av både naturområder og industriområder, er lokalisert med nærhet til Bodø by og tettbebygde arealer, og ligger i direkte tilknytning til havet. Planområdet innehar en uberørt kystlinje, som fortsetter både vest og øst for området. Tiltaket medfører riving av eksisterende bygningsmasse, og større utnytting av området i form av boligbygging. Store deler av tomta er mindre verdifull, og det vil være positivt å oppgradere denne. Tiltaket omfatter kun ett alternativ. Det er ikke vist detaljert terrengbehandling eller tenkt opparbeidelse av utomhusarealene ut over anslag på veg- og parkeringsarealer. Omfang av tiltaket er vurdert til lite negativt. Sammenstilt med verdien på området gir dette en konsekvens på liten negativ (-). Avbøtende tiltak vil bl.a. være å redusere høyde og volum på blokkene, velge bevisst farge- og materialbruk og lyssetting, differensiere uttrykket på byggene og skape gode overganger til omgivelsene med vegetasjon, samt avsette nok areal til terrengtilpassing mot tilstøtende arealer. Utarbeidelse av en mer detaljert situasjonsplan/ utomhusplan vil vise løsninger på dette. 2014-06-23 Side 4 av 27

1 Innledning 1.1 BAKGRUNN Tiltakshaver og grunneier er Bodøsjøveien Eiendom AS. Tiltakshaver ønsker å tilrettelegge for boliger på den tidligere tomta til Nord Norges Salgslag, Bodøsjøveien 50. Det ønskes nå sett på muligheten for etablering av i størrelsesorden 399 boenheter. Områdene tiltakshaver besitter har følgende gårds- og bruksnummer: 39/1, 39/213, 39/855 og 39/965. I forbindelse med omdisponering av arealene fra næring til bolig (jf. planprogram for detaljregulering Bodøsjøveien 50, datert 29.10.2012, vedtatt 22.11.2012) kreves det gjennomført en konsekvensutredning, hvor Landskapsbilde er et av temaene. Konsekvensutredningen skal gjennomføres i tråd med Plan- og bygningsloven og forskrift om konsekvensutredning. 1.2 METODE Temaet landskap omhandler de visuelle kvalitetene i omgivelsene og hvordan disse endres som følge av tiltaket. I utredningen vil det tas utgangspunkt i metodikken i veileder for konsekvensutredninger, håndbok 140, som er utarbeidet av Statens vegvesen. Dette innebærer følgende: 1. Sammenstilling av tilgjengelig informasjon om området. 2. Gjøre eventuelle tilleggsregistreringer i form av befaring og intervju med myndigheter og brukergrupper. 3. Framstilling av informasjon i kart. 4. Inndeling i delområder og vurdering av områdenes verdi. Framstilling av verdier i kart. 5. Vurdering av tiltakets omfang og konsekvens på gitte verdier. 6. Beskrivelse av avbøtende tiltak for å dempe eventuelle ulemper. Metoden vil tilpasses den aktuelle situasjonen. Grunnlaget for sammenligning vil være dagens situasjon, da tiltaket må sammenlignes med en konkret situasjon for å kunne sammenligne visuelle forskjeller. Dersom det kommer fram negative konsekvenser pga. gjennomføringen av tiltaket, beskrives det hvilke avbøtende tiltak som kan gjennomføres. Avbøtende tiltak nedfelles i reguleringsbestemmelsene om mulig. 2014-06-23 Side 5 av 27

2 Situasjonsbeskrivelse 2.1 PLANOMRÅDET Planområdet ligger øst for Bodø by, sør for RV 80 og grenser mot fjorden. Adressen er Bodøsjøveien 50. Lokalisering av planområdet (svart sirkel). Kartet er hentet fra Statkarts kartløsning (www.statkart.no), bearbeidet av Norconsult 2012. 2014-06-23 Side 6 av 27

Området avgrenses av Bodøsjøveien i nord, havet i sør, tomtegrensa til Bodøsjøen borettslag i vest og tomtegrensa til behandlingsanlegg for spillvann i øst. Stiplet svart linje viser planområdet. Fotoet er hentet fra Statskarts kartløsning (www.statkart.no), bearbeidet av Norconsult 2013. Planområdet består av industriområde med flere store industribygg og grøntarealer øst og vest for dette. Området er ca. 54 daa stort, og bygningsmassen utgjør ca. 15.000 m 2. Deler av bygningsmassen er i dårlig stand og er moden for sanering. Området er til dels preget av slitasje og utelagring/ forsøpling. Det er videre store asfalterte arealer som benyttes til interne kjøreveger og parkeringsplasser. Områdene nærmest slakteriet, inkludert stranda, er preget av forsøpling. 2.2 LANDSKAPSKARAKTER Området er en del av landskapsregion 29 Kystbygdene i Helgeland og Salten (jf. NIJOS referansesystem for landskap). Regionen ligger i søndre og midtre deler av Nordland, ofte som et fastlandsnært belte mellom større fjorder og den ytterste skjærgård. I denne delen av regionen er de kystnære områdene ofte strandflate som en lav brem rundt høye øyfjell, eller som lav og smal stripe langs fastlandskystens ytterside. Strandlinja er mer rettlinjet her i forhold til ellers i regionen, og følger foten av øyer og halvøyer. Planområdet ligger på innsiden av Bodøhalvøya, og er en del av kystlinja. Det har den lave strandbremmen med et ujevnt, småkupert terreng med mange senkninger, lave knauser og fjellknatter. På området finnes også de typiske strandengene som domineres av gras og kan ha innslag av urter. Noe av denne enga er riktignok utfylt område. Den intakte delen kystlinja er likevel et viktig landskapselement i planområdet og de nære områdene rundt. På vestsiden av tomta er terrenget noe kupert og her er noe høyere vegetasjon (løvtrær) som har sin kvalitet i å være et grønt innslag i det større landskapsrommet i et åpent og flatt område, samt buffersone mot veg og mellom bebyggelse. Det er en liten strand sørvest for slakteriet (se illustrasjon ovenfor). 2014-06-23 Side 7 av 27

Planområdet er sørvendt og har gode solforhold, men værhardt klima siden det ligger vendt ut mot havet. I bakkant mot nord stiger terrenget, og den eksisterende bebyggelsen oppover danner en skrånende vegg bak planområdet. Bebyggelsen utenfor planområdet er ensartet i felt, men har ulik karakter feltene i mellom. Da planområdet i tillegg er et utflytende og sammensatt industriområde, bidrar dette til et overordnet uttrykk av et udefinert og sammensatt område hvor delområdene ikke står til hverandre. Kystlinja sett fra planområdet mot øst. Foto: Åshild G. Østmoe. Planområdet sett fra vest fra kystlinja. Foto: Åshild G. Østmoe. Planområdet sett fra øst. Foto: Åshild G. Østmoe. 2014-06-23 Side 8 av 27

Detaljregulering Bodøsjøveien 50 Konsekvensutredning Planområdet er preget av forsøpling og tilfeldig lagring, nederste bilde viser eksponert lagring ut mot Bodøsjøveien. Foto: Åshild G. Østmoe. Planområdet og omgivelsene har et sammensatt og lite enhetlig uttrykk. Foto: Åshild G. Østmoe. 2014-06-23 Side 9 av 27

Bodøsjøveien avgrenser planområdet i nord, og parkeringen skjer i dag langs denne vegen. Foto: Åshild G. Østmoe. Kollen vest i planområdet og vegetasjonen her er viktige visuelle buffersoner mellom bebyggelsen øst for planområdet og planområdet. Kollen og vegetasjonen er også med på å gi grønne og romlige kvaliteter i et åpent og flatt landskap. Foto: Åshild G. Østmoe. 2014-06-23 Side 10 av 27

3 2014-06-23 Side 11 av 27

4 Verdi Planområdet er delt opp i og beskrevet som fire delområder, ut fra delområdenes beskaffenhet og om naturlandskap eller bebyggelse dominerer. Hele planområdet er deretter gitt en samlet verdi, ut fra om det innehar reduserte, vanlige eller spesielt gode visuelle kvaliteter. Verdikart for tema landskapsbilde. Orange er middels verdi og gult er liten verdi. Fotoet er hentet fra Statskarts kartløsning (www.statkart.no), bearbeidet av Norconsult 2013. DELOMRÅDE A Området er en åpen gressmarkslette, typisk for regionen, med noe kupert terreng. Området innehar ingen spesielle landskapselementer, men har sin funksjon i landskapsbildet ved å holde det åpent ned til kystlinjen og gi utsyn til havet. Området fremstår med mindre enn vanlig gode visuelle kvaliteter. 2014-06-23 Side 12 av 27

DELOMRÅDE B Området er et industriområde i tettbygd strøk med mindre godt totalinntrykk. Bebyggelsen framstår enhetlig, men har lite gode visuelle kvaliteter. Områdene rundt bebyggelsen består av utflytende asfaltområder med eksponert lagring av diverse utstyr, maskiner, biler og søppel, og parkering står i rekker eksponert opp mot Bodøsjøveien. Området har ingen spesielle landskapselementer, og har tilnærmet ingen høyere vegetasjon. Området skiller seg ut i vesentlig negativ grad fra tilgrensende naturområder og boligbebyggelse omkring. DELOMRÅDE C Området er et naturområde med en terrengkolle og høyere vegetasjon som tilfører romlige og grønne kvaliteter i det større landskapsrommet. Området er typisk for regionen og framstår med vanlig gode visuelle kvaliteter. DELOMRÅDE D Området er et naturområde bestående av kyststripa ut mot havet. Dette er et typisk, men viktig, landskapselement i det store landskapsbildet. Den er i hovedsak uberørt, men nedenfor delområde A er det fylt noe ut i sjølinja. Sett overordnet, strekker ikke utfyllinga seg ut over kystlinjas ytterpunkter på strekningen, og bryter med dette ikke i noen særlig grad det overordnede inntrykket av kystlinja. Det kreves relativt små inngrep for å tilpasse utfyllingslinja til å bli en naturlig del av den uberørte kystlinja. Delområdet har sin verdi i at det stort sett er uberørt, og at det ligger i sammenheng med uberørt kystlinje både vest og øst for planområdet. Det har også verdi som et visuelt element, og som en ramme om det som skjer på land. SAMLET VERDI FOR PLANOMRÅDET Kystlinja er et viktig landskapselement, men industriområdet med meget liten verdi dominerer i forhold til dette og de andre delområdene. På den annen side er lokaliseringen sentral, og det visuelle potensialet for området er derfor stort. Dermed vurderes samlet verdi av planområdet til å være middels mot liten verdi mht. landskapsbilde. Liten Middels Stor ------------ ------------ ------------ 2014-06-23 Side 13 av 27

5 Tiltaket Bodøsjøveien Eiendom AS ønsker å tilrettelegge for boliger på den tidligere tomta til Nord Norges Salgslag, Bodøsjøveien 50. Det ønskes sett på muligheten for etablering av i størrelsesorden 399 boenheter. Området tiltakshaver besitter har følgende gårds- og bruksnummer: 39/1, 39/213, 39/855 og 39/965. Tiltaket er vist som en illustrasjonsplan/ situasjonsplan av en mulig utnyttelse innenfor området. 5.1 BESKRIVELSE AV TILTAKET For å realisere planene vil eksisterende bygningsmasse rives. Eksisterende gang- og sykkelvei langs Bodøsjøveien videreføres. Parkering vil skje i en kombinasjon av parkering på bakkenivå tilknytta boligene, og i parkeringsanlegg under bakken. Byggehøydene differensieres for å ivareta utsikts- og lysforhold i leilighetene. Det er avsatt arealer til lekeplasser i planområdet. Kyststien forlenges gjennom området og legges deretter på sørsiden av ny bebyggelse, mot havet. Vegetasjonen mot Bodøsjøveien fjernes for å gi plass til bebyggelse. Situasjonsplan og perspektiv for tiltaket viser bare plassering av bygningsvolumer, kun i liten grad terrengbehandling, og ingen vegetasjonsetablering eller type arealbruk utomhus. Veg- og trafikkarealer er dimensjonert og differensiert for ulik type trafikk. Situasjonsplan og perspektiv viser ikke fargebruk og materialbruk på bebyggelsen, møblering eller belysning på bygg og i anlegget for øvrig. 2014-06-23 Side 14 av 27

Situasjonsplanen viser ulike boligtyper innenfor tiltaksområdet. Situasjonsplanen er utarbeidet av Norconsult AS. Tiltaket viser utnytting med eneboliger i rekke, rekkehus og tomannsboliger langs sjøen, alle i tre etasjer. Området i midten består av rekkehus, eneboliger i rekke, tomannsboliger og leilighetsblokker, vekselvis i tre og fire etasjer. Langs Bodøsjøveien, lengst nord i området, ligger leilighetsblokker i seks og fem etasjer. 2014-06-23 Side 15 av 27

Detaljregulering Bodøsjøveien 50 Konsekvensutredning Situasjonsplan med sol-/ skyggediagram. Her: 23. juni kl. 12.00 og 15.00. 2014-06-23 Side 16 av 27

Detaljregulering Bodøsjøveien 50 Konsekvensutredning Situasjonsplan med sol-/ skyggediagram. Her: 1. september kl. 12.00 og 15.00. 2014-06-23 Side 17 av 27

Detaljregulering Bodøsjøveien 50 Konsekvensutredning Perspektiv1 av tiltaket, sett fra sørøst. Utarbeidet av Norconsult AS. Perspektiv 2 av tiltaket, sett fra sørvest. Utarbeidet av Norconsult AS. 2014-06-23 Side 18 av 27

Detaljregulering Bodøsjøveien 50 Konsekvensutredning Perspektiv 3 av tiltaket, sett fra nordvest. Utarbeidet av Norconsult AS. 5.2 INFLUENSOMRÅDE For tema landskapsbilde er influensområdet det området hvor tiltaket er visuelt synlig. Vegetasjonen her er borte i dag Vegetasjonen mot veien forsvinner i utbygginga Tiltaket vil kunne sees fra havet, avstanden vil variere med værtype Oransje strek viser anslagsvis maksimalt influensområde for tiltaket. 2014-06-23 Side 19 av 27

Oransje strek på figuren over viser anslagsvis hvor tiltaket vil synes fra i omgivelsene. Bebyggelse, terreng og vegetasjon er med på å begrense innsynet. Da terrenget stiger i bakkant av (nord for) tiltaket, vil dette begrense mye av innsynet fra de store bynære bebygde områdene øst for Bodø by. De som bor og oppholder seg i åssiden vil få utsikten mot hav og kyst delvis blokkert, da byggene er plassert slik at de stedvis overlapper hverandre i siktlinjene. Byggvolumene vil påvirke i landskapsbildet innenfor influensområdet, da skala, dimensjoner og volumer er en del større og høyere enn landskap og bebyggelse i omgivelsene. Dersom de nye byggene inntil Bodøsjøveien blir seks etasjer eller høyere, vil Bodøsjøveien kunne framstå som en skyggefull kløft mellom åssiden i nord og de høye blokkene i sør på strekningen. Utover havet vil influensområdet gå langt pga. den høye blokkbebyggelsen, men variere ut fra siktforhold. 2014-06-23 Side 20 av 27

6 Omfang og konsekvens 6.1 0-ALTERNATIVET Dagens situasjon utgjør 0-alternativet. 6.2 OMFANG Omfanget beskrives ut fra hvordan tiltaket påvirker landskapsbildet. Omfangsvurderingene er et uttrykk for hvor store negative eller positive endringer det aktuelle tiltaket (alternativet) vil medføre for området. Omfanget vurderes i forhold til dagens situasjon (Alternativ 0). Omfang vurderes på en skala fra stort negativt til stort positivt omfang. Tiltakets konsekvens er et resultat av sammenstilling av omfang og verdi. Tiltaket Blokkene nord i området har generelt store dimensjoner og delvis en annen skala enn bebyggelsen i omgivelsene. De vil kunne virke ruvende i landskapet. Blokkene vil stedvis stenge utsikten for beboere i det skrånende terrenget i bakkant av området. De høye blokkene kan også gi konsekvenser for de som går og oppholder seg langs Bodøsjøveien, da ny bebyggelse kan medføre at veien oppleves som en skyggefull kløft med en høy vegg mot det som var et åpent landskap med utsikt til havet. Landskapsbildet her endres mht. utsikt. Det gjeldende tiltaket inngår imidlertid i området Bodøsjøen, som i forslag til ny arealdel av kommuneplan for Bodø kommune skal unyttes til boliger med høy utnyttelse og byggehøyder. Det vil derfor foregå en større urbanisering i området i de kommende årene, og flere liknende prosjekt med boligblokker er oppført og under oppføring nord og nordvest for tiltaket. De illustrerte volumene langs Bodøsjøveien har nokså god tilslutning til linjene som går nord-sør i landskapet, og med avtrappende høyder på boligene sørover mot strandkanten, gir dette god silhuettlinje i denne retningen. Det samme gjelder for retningen øst-vest, hvor de høyeste byggene er plassert i midten av området, med de lavere ut mot hver ende av området. Dette bidrar til at byggene slutter seg til landskapets linjer. Avtrappende bygningsvolum mot øst slik illustrasjonsplanen viser vil gi en god overgang mellom eksisterende næringsbygg og bebyggelse øst for tiltaket. 2014-06-23 Side 21 av 27

Planområdet sett fra Trålveien ovenfor Bodøsjøveien, nord for området. Utsikten fra denne siden blir redusert og delvis blokkert ved gjennomføring av tiltaket. Foto: Åshild G. Østmoe. Alle boligtypene er ryddig organisert innenfor området, og følger eksisterende terrenglinjer. De største bygningsvolumene kan dog framstå med store dimensjoner og stå noe i kontrast til dagens omgivelser, som har en mykere og mer differensiert karakter. Med hensyn til den planlagte utbyggingen og urbaniseringen i området, vil bygningsvolum, uttrykk og høyde over tid likevel harmonere med de øvrige byggene i omgivelsene. Bevisst vegetasjonsbruk kan bidra til å avdempe uttrykk og høyder inntil området er ferdig utbygd. Områdene rundt planområdet er sammensatt i uttrykk med hensyn til bebyggelse, så at selve arkitekturen i tiltaksområdet er annerledes enn noe i nærheten i dag gjør ikke så mye fra eller til, men bidrar heller ikke til å skape mer enhetlig uttrykk. Dette er imidlertid i ferd med å endre seg da den nye blokkbebyggelsen som delvis er oppført og under oppføring i vest/ nordvest (Bodøsjøen Felt B8) sammen med oppførte blokk (Tomasåsen) nord for tiltaket, har like store volum og byggehøyder. Tiltaket bidrar således til å binde sammen ny blokkbebyggelse i vest og nord, og illustrerte reduksjon og avtrapping av bygningsvolum mot øst vil kommunisere godt med den etablerte småhusbebyggelsen med rekkehus og eneboliger på 3 etasjer i dette området. Egnede valg av materialer og farger kan også påvirke uttrykket i positiv retning. Tiltaket bidrar til et definert og opparbeidet område i forhold til dagens situasjon, og innholdet i området står mer i sammenheng med arealbruk og type bebyggelse i omgivelsene. Situasjonsplan og perspektiv viser ikke alle nye terrenghøyder og terrengforming. Det er derfor ikke mulig å vurdere fullt ut om tiltaket er gitt god terrengtilpassing på bakkenivå. I øst ser det likevel ut til at det er mulig med god terrengtilpassing. I vest, og særlig i sørvest, vil det bli en del endring av eksisterende terreng, hvor tiltaket skjærer inn i en lav kolle i dette området. Her bør det vurderes om bebyggelsen kan holdes tilbake for å oppnå bedre terrengtilpassing. I vest blir også en del eksisterende vegetasjon fjernet for å gjennomføre tiltaket. Denne har grønne og romlige kvaliteter, og ville fungert som visuell buffer mellom tiltaksområdet og eksisterende boligområde lenger vest. Det bør vurderes om noe av denne vegetasjonen skal reetableres. 2014-06-23 Side 22 av 27

Planområdet sett fra vest. Noe av vegetasjonen vil bli fjernet ved etablering av blokker som vist på situasjonsplanen. Foto: Åshild G. Østmoe. Det er positivt at det ikke planlegges utfylling i havet, og at bebyggelsen er trukket tilstrekkelig inn på området slik at byggene ikke «vipper» på kanten ut mot kystlinja. Situasjonsplanen burde likevel vist terrengtilpasset overgang fra byggesonen, over strandpromenaden og selve kystlinjen. Det er ikke vist forslag til vegetasjon, farge- eller materialbruk i illustrasjonene. Vegetasjon kan bidra som romskaper, gi differensiert inntrykk av de ulike boligtypene og brukes som visuell buffer mot areal for parkering og søppelhåndtering. Det anbefales derfor at det lages en plan for vegetasjonsbruk i tiltaksområdet. Farge- og materialbruk påvirker byggenes framtoning. Det er heller ikke vist utendørs belysning i illustrasjonene. En plan for dette vil gi et mer realistisk inntrykk av tiltaket, spesielt med tanke på byggene som har store flater. Belysning og fargebruk kan ha mye å si for opplevelse av volum og synlighet på avstand. Belysning av vegetasjon kan også gi utslag. 2014-06-23 Side 23 av 27

Bildeutsnitt fra Google Earth. Anslagsvis høyde i landskapsbildet på de nye blokkene i forhold til Bodøsjøveien og åssiden i bakkant. Sett fra vest. Samlet vurdering av omfanget av tiltaket vurderes til å være lite negativt: Intet Stort Middels Lite Lite Middels Stort negativt negativt negativt positivt positivt positivt --------------- -------------- ------------ --------- --------------- --------------- 6.3 KONSEKVENS Tiltaksområdets verdi sammenstilt med tiltakets omfang, gir liten negativ konsekvens: Meget stor Stor Middels Liten Ubetydelig Liten Middels Stor Meget stor negativ negativ negativ negativ positiv positiv positiv positiv ----------- ------------ ------------ ------------ ------------ ------------ ------------ ----------- ---------- 2014-06-23 Side 24 av 27

7 Avbøtende tiltak 7.1 AVBØTENDE TILTAK Bevisst og egnet fargebruk, materialbruk og belysning vil kunne avhjelpe på inntrykket av bygningsmassen, bevisst vegetasjonsbruk likeså. Bevisst vegetasjonsbruk vil også bidra til generelt mykere inntrykk og mer naturlige overganger til omgivelsene. Tiltaket må tilpasses til terrenget i tilstøtende områder. Man bør bevare kollen i vest og formgi terrenget så det harmonerer mot ny bebyggelse. Den eksisterende vegetasjonen mot Bodøsjøveien bør bevares som en grønn buffersone mellom vegen og bebyggelse/ oppholdsområder. Eventuelt bør ny beplantning langs Bodøsjøveien ha en form og et uttrykk som avdemper høyde og volum av de nye byggene på sørsida av vegen. 7.1.1 Innledende fase av planleggingen I innledende fase av planleggingen bør følgende avbøtende tiltak innarbeides: Situasjonsplanen bør vise: Vegetasjonsbruk i utbredelse og volumer mot vest, nord og øst Planavgrensning som gir rom for god terrengtilpassing, spesielt mot vest Perspektivene bør vise: Fargevalg på bygg Fasadeuttrykk på bygg Vegetasjonsbruk i utbredelse og volumer Overordnet terrengbehandling I tillegg bør det av tiltaksbeskrivelsen framgå Intensjoner vedr. terrengbehandling, spesielt tilpassing mot områder i øst og vest og utforming av buffersone med kyststi, samt evt. bevaring av eksisterende vegetasjon Ny vegetasjonsbruk og evt. bevaring av eksisterende vegetasjon Krav til situasjonsplan, jf. avsnitt 6.1.2 Byggeplan, bør innlemmes som bestemmelser i reguleringsplanen. 2014-06-23 Side 25 av 27

Det bør lages perspektiver som viser bygg med tenkt fargebruk og fasadeuttrykk, evt. belysning av disse, terrengbehandling og vegetasjon. Det bør velges både overordnede standpunkter og standpunkter fra bakkeplan som viser silhuettlinjer og terrengtilpassing nord-sør og øst-vest. 7.1.2 Byggeplan I byggeplanfasen må det lages en situasjonsplan/ detaljplan som viser og tar høyde for: Høyder og terrengforming Overvannshåndtering og evt. sluk og sandfang Trafikkarealer som tilfredsstiller krav til utforming på kjøreveg, parkering, snørydding, snuplasser, sykkelparkering, gang- og sykkelveg mm Vegetasjon Møblering og belysning Universell utforming; tilgjengeliggjøring kan gi utslag på løsningene utomhus vedr. f.eks. trapper, utslaking av terreng iht. helningskrav, belysning osv. Inngrepsgrense som tar vare på ønsket vegetasjon og terreng innenfor og/ eller utenfor planområdet Det bør medfølge snitt som illustrerer bl.a. høyder på bygg, vegetasjon og terrengbehandling Det bør lages perspektiver som viser ovenfor nevnte tiltak, spesielt viktig er bygg med tenkt fargevalg og fasadeuttrykk, vesentlige belysningseffekter, terrengbehandling og vegetasjon. Det bør velges både overordnede standpunkter og standpunkter fra bakkeplan som viser silhuettlinjer og terrengtilpassing nord-sør og øst-vest. 2014-06-23 Side 26 av 27

8 Kilder Norsk Institutt for jord- og skogkartlegging (NIJOS) - Nasjonalt referansesystem for landskap Norconsult Konsekvensutredning Nærmiljø og Friluftsliv Norconsult Situasjonsplaner og 3D-perspektiv Norconsult Planprogram, datert 29.10 2012, vedtatt 22.11.2012 Statkarts kartløsning (www.statkart.no) Statens Vegvesen - Håndbok 140 2014-06-23 Side 27 av 27