VIKNA KOMMUNE Postadresse Telefon Telefaks Postboks 133, Sentrum 74 39 33 00 74 39 00 70 7901 RØRVIK E-post: vikna@vikna.kommune.no Saksnr.: 2013/796-2 Arkiv: 10/882 SAKSFRAMLEGG Dato: 22.10.2013 Saksbehandler/Tlf: Bjørn Kristiansen / Utvalgssaksnr Utvalg Møtedato Hovedutvalg for Plan og Utvikling 10/882 - Monika Hansvik og Glenn Are Moe - søknad om rammetillatelse og dispensasjon fra reguleringsbestemmelser for reguleringsplan Kvaløybyen/Haltvika - oppføring av tilbygg/påbygg bolig i Stormyrvegen 15 Vedlagte dokumenter: 1 Monika hansvik og Glenn Are Moe - Soknad om rammetillatelse gnr. 10 bnr. 882 - Tilbygg 2. etasje, fasade 2 Søknad om dispensasjon fra "forslag tl reguleringsbestemmelser tilknyttet reguleringsplan for Kvaløybyen/Haltvika 3 Opplysninger gitt i nabovarsel 4 Kvittering for nabovarsel 5 Situasjonskart 6 Søknad om ansvarsrett som selvbygger på egen bolig - eller fritidsbolig - eiendom 7 Tegning over byggefelt 8 Forslag til reguleringsbestemmelser tilnyttet reguleringsplan for Kvaløybyen/Haltvika 9 erklæring om rettighet i fast eiendom 10 Situasjonskart 11 Plan- og fasadetegninger 12 10/882 - Foto fra boligområdet - nr. 1 13 10/882-10/882 - Foto fra boligområdet - nr. 2 14 10/882-10/882 - Foto fra boligområdet - nr. 3 Dokumenter ikke vedlagt: E-post 23.102013 til siv.ark. Tove Nordgaard i firma Arkideco AS.
RÅDMANNENS FORSLAG TIL VEDTAK: Hovedutvalg for plan og utvikling ønsker en bedre dokumentasjon før det tas stilling til om det skal gis dispensasjon og rammetillatelse som omsøkt. Tiltakshaver bes om å legge fram bedre dokumentasjon mht. følgende: Det utarbeides målsatte fasadetegninger og plantegninger, der det klargjøres bedre hva som er tilbygg. Tilbygg av tak over kjellernedgang må også vises på plantegning. Det visualiseres hvordan fasadene blir i forhold til bestående garasje mht totalløsning. Det visualiseres på minst to fotomontasjer hvordan løsningen blir i forhold til omgivelsene/nabobygninger. Det utredes hvordan branntekniske forhold skal løses mht at bygningen kommer nærmere nabogrense enn 4,0 m. Saken tas opp til ny behandling i Hovedutvalg for plan og utvikling når nevnte dokumentasjon foreligger. KLAGEADGANG I henhold til Forvaltningslovens 28 kan vedtaket påklages. Klagefristen er 3 uker regnet fra den dagen da brevet kom fram til påført adressat. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har fattet vedtaket, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes og de grunner du vil anføre for klagen. Fylkesmannen er klageinstans. 2
SAKSGRUNNLAG Byggested: Stormyrvegen 15, 7900 Rørvik Tiltakshaver: Monika Hansvik og Glenn Are Moe Ansvarlig søker: Monika Hansvik Gnr/Bnr: 15/10 Tiltakets art: Påbygg og tilbygg til bolighus Bruksareal Adresse: Stormyrvegen 15, 7900 Rørvik Bebygd areal: 97,7 m² (2. etasje) 6,0 m² (vindfang) 23,5 m² (carport) 99,5 m² (bolig) 24,8 m² (carport/ver.) SAKSOPPLYSNINGER Det søkes om tillatelse til tiltak rammetillatelse for oppføring av påbygg av i en etasje (2. etasje), og tilbygg av inngangsparti og carport i 1. etasje, samt overbygg over kjellernedgang. Boligtomta ligger innenfor reguleringsplanen Kvaløybyen-Haltvika. Det er søkt pm dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene mht byggehøyde og type tak. Søknad om dispensasjon siteres: Søknad gjelder for Stormyrvegen 15, gnr 10, bnr 882 i Vikna Kommune. Det har, etter familieøkning samt behov for hjemmekontor blitt nødvendig å foreta en ombygging av vår bolig. Vi søker derfor herved om å kunne foreta nødvendig ombygging (jf. reguleringsplanens 2 b). For å få et best mulig resultat som passer inn i boligområdet, så har vi rådført oss med arkitekt Jon A Olsen, se vedlagte tegninger. Vår første tanke var å gå fremover med tilbygget. Med tanke på at vi da ville tatt betydelig utsikt fra våre naboer, så har vi nå landet på at vi ønsker å søke om å få bygge på en etasje/heve taket, samt bygge på inngangsparti og carport i bakkant. Ved å bygge fremover ville vi også brutt frontlinjen på husene i Stormyrvegen. Vi søker ikke om å bygge på en etasje over hele bygget, da dette mulig ville blitt for "massivt- i boligområdet. Dagens stue, ca 1/3 del av boligen, beholder eksisterende takhøyde. Dette for å myke opp inntrykket av boligen. Vi har også vurdert å ta en 1/2 etasje, men det ville ikke ha oppfylt vårt behov. Vi har behov for full utnyttelse av de kvadratmetrene vi bygger på. I reguleringsplanens 2 c står følgende: "gesimshøyde ikke skal være større enn 2 normale boligetasjer". Ser vi på fronten, da siden sett fra sjøen, så vil nybygget bli innenfor reguleringsplanen med 2 normale boligetasjer. På inngangsparti, på vestsiden, er terreng og gårdsplass noe lavere slik at kjeller er noe mer over bakkenivå og kommer derfor i tillegg til 2 normale boligetasjer. For å være på den sikre siden velger vi derfor herved også å søke om dispensasjon til reguleringsplanens 2 c. Videre står det i reguleringsbestemmelsene, ref 2 e, at bebyggelsen skal som hovedregel føres opp med saltak. Vi ønsker å beholde valmet tak, og søker herved også om dispensasjon fra denne paragrafen. Synsinntrykket ved å bruke valmet tak vil dempe følelsen av høyden på huset, kontra det å bruke saltak. Vårt hus vil dermed ikke skille seg betydelig ut i forhold til omkringliggende boliger. 3
Håper på positivt svar på vår søknad. Det er behov for egen godkjenning mht minsteavstander i h. t. plan- og bygningslovens 29-4. Planlagt veranda over carport vil ligge 3,0 m fra nabogrense. Planlagt utbygg i 2. etasje over kjellernedgang vil ligge ca 1,5 m fra nabogrense. Det foreligger naboerklæring fra nabo Bjørnar Ulsund. Det må utredes hvordan branntekniske forhold skal løses mht at bygningen kommer nærmere nabogrense enn 4,0 m. Naboer og er varslet om byggearbeidet i henhold til PBL 21.3. Det er ikke mottatt nabomerknader innen fristens utløp. Monica Hansvik, søker om ansvarsrett som selvbygger for funksjon som ansvarlig søker. Søknaden som er levert er tilfredsstillende. RÅDMANNENS VURDERING Dispensasjon: Ved søknad om dispensasjon skal det foreligge grunngitt søknad. Dispensasjon etter PBL 19-2 kan ikke gis dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Søknaden om dispensasjon er grunngitt. Tilgrensende nabo mot nordøst, Bjørnar Ulsund har akseptert omsøkte løsning med bygging nærmere nabogrense enn 4,0 m i underskrevet erklæring om rettighet i fast eiendom, datert 07.10.2013. Bjørnar Ulsund er den som blir mest berørt av naboer mht bygningens endring av høyde, som vil påvirke solforhold på tomta m.m. Det anses ikke å være særlige ulemper for øvrig mht å gi dispensasjon som omsøkt. Tiltakshaver vil få fordel av påbyggingen med større areal i boligen. Men omsøkte løsning med påbygg av en andre etasje, som i seg selv krever dispensasjon, er av en slik utforming at det krever særskilt vurdering; Utforming av tiltaket visuelle kvaliteter: Plan- og bygningsloven (PBL) kapittel 29 inneholder to lovbestemmelser krav til tiltaket mht utforming og visuelle kvaliteter. Det siteres fra PBL 29-1 og 29-2: 29-1. Utforming av tiltak Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming i samsvar med sin funksjon etter reglene gitt i eller i medhold av denne lov. 29-2. Visuelle kvaliteter Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Rådmannen kontaktet siv.ark. Tove Nordgaard i firma Arkideco AS for å få arkitektfaglige råd angående utformingen av tiltaket, både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Det ble sendt over dispensasjonssøknad, tegninger og foto, samt skråfoto som viser boligfeltet fotografert fra fly. Tove Nordgaard kommenterte den 22.10.2013 pr. telefon følgende: 4
Det er ikke en enhetlig byggeskikk i området mht etasjetall og utforming, da flere bygninger i nærheten er oppført i to etasjer. To bygg foran omsøkte bygning på skrå mot sørsørøst er oppført i to etasjer, likeledes bygning lenger mot nordøst og bygninger i nordre del av Fossaahaugen. Selv om nabobygningene på samme rekke er i en etasje over terrengnivå, vil det kunne være en forskjellsbehandling dersom det gis avslag for omsøkte løsning. Tiltakshaver bør imidlertid legge fram bedre dokumentasjon mht. følgende: o Det utarbeides målsatte fasadetegninger og plantegninger. o Det visualiseres hvordan fasadene blir i forhold til bestående garasje mht totalløsning. o Det visualiseres på minst to fotomontasjer hvordan løsningen blir i forhold til omgivelsene/nabobygninger. o Det utredes hvordan branntekniske forhold skal løses mht at bygningen kommer nærmere nabogrense enn 4,0 m. På grunn av tidsnød hadde ikke Tove Nordgaard mulighet til å sende en skriftlig kommentar. Konklusjon Rådmannen vil anbefale at Hovedutvalg for plan og utvikling avventer med å gi dispensasjon og rammetillatelse inntil det foreligger mer dokumentasjon og bedre tegninger slik siv.ark. Tove Nordgaard anbefaler, og at saken deretter tas opp til ny behandling. TILRÅDNING I samsvar med rådmannens forslag til vedtak. Rørvik, 22.10.2013 Roy H. Ottesen rådmann 5