OBOS Kvartalsrapport 1. kvartal 2014
1 INNHOLD Dette er OBOS 1 Dette er OBOS 3 2 Fra konsernsjef Martin Mæland 5 3 Hovedtall 6 4 Medlemsorganisasjonen OBOS 8 5 Finansiell utvikling 9 6 Organisasjonen 10 7 Virksomhetsområdene 12 7.1 Hovedtall 12 7.2 Bolig- og prosjektutvikling 12 7.3 Boligforvaltning 13 7.4 Bank og forsikring 14 7.5 Næringseiendom 14 7.6 Eiendomsmegling 15 7.7 Aksjeinvesteringer 15 7.8 Utleieboliger 15 7.9 Annen virksomhet 16 8 Markedsutvikling 16 9 Risiko og risikostyring 18 10 Hendelser etter balansedagen 21 11 Regnskapsoppstilling 22 11.1 Resultatregnskap OBOS morselskap 22 11.2 Resultatregnskap OBOS konsern 23 11.3 Balanse 24 11.4 Kontantstrømoppstilling 26 12 Noter 27 Note 1 Regnskapsprinsipper 27 Note 2 Tilgjengelig likviditet ubenyttede trekkrettigheter 27 Note 3 Obligasjoner/sertifikater og andre verdipapirer 28 Note 4 Opplysninger om eiendom 28 Note 5 Boligtomter for utvikling 29 Note 6 Aksjer og andeler 29 Note 7 Investeringer i tilknyttede selskap 29 Note 8 Spesifikasjon av langsiktig rentebærende gjeld 30 Note 9 Spesifikasjon av kortsiktig rentebærende gjeld 30 Note 10 OBOS konsern balanse eks. OBOS-banken 30 Note 11 Verdijustert egenkapital OBOS konsern 31 Note 12 Transaksjoner nærstående parter 31 Selskapsinformasjon VISJON OBOS visjon er å være Norges ledende boligselskap. Organisasjonen skal være Norges mest attraktive medlemsorganisasjon og har som formål å skaffe medlemmene bolig og å forvalte boligene, samt å drive annen virksomhet til fordel for medlemmene. SAMVIRKEFORETAK OBOS er et samvirkeforetak som eies av sine medlemmer. Samvirkemodellen er en viktig forutsetning for organisasjonens suksess gjennom mer enn 80 år. Viktige prinsipper for samvirkeforetak er ideen om frivillig og åpent medlemskap, demokratisk medlemskontroll, selvstendighet og uavhengighet. Som for andre virksomheter er det også for et samvirkeforetak som OBOS avgjørende viktig å drive lønnsomt. I et samvirkeforetak er virksomheten hovedmålet, mens det i et aksjeselskap er den økonomiske fortjenesten som er hovedmålet. I OBOS blir overskuddet igjen i virksomheten, slik at formålet kan oppfylles, til beste for eierne og samfunnet. I et aksjeselskap går hele eller deler av overskuddet ut til eierne i form av utbytte. EN LANDSDEKKENDE ORGANISASJON OBOS har som et strategisk mål å etablere seg i og å styrke sitt engasjement utenom Osloregionen. Organisasjonen er allerede til stede med virksomhet i de største byene i Norge, i det sentrale Østlands-området og i Vikenområdet på begge sider av Oslo-fjorden. Dette har delvis skjedd gjennom fusjoner med andre boligbyggelag og delvis gjennom å etablere egen virksomhet i disse områdene. OBOS har medlemmer i nesten alle landets kommuner. Virksomheten i OBOS er delt inn i regioner. OBOS Rogaland har regionkontor i Stavanger og et avdelingskontor på Bryne, OBOS Vestfold har regionkontor i Tønsberg, OBOS Østfold har regionkontor i Fredrikstad, OBOS Innlandet har regionkontor på Hamar og avdelingskontor på Elverum, OBOS Midt-Norge har regionkontor i Trondheim og OBOS Hordaland har regionkontor i Bergen. OBOS har som visjon å være Norges ledende boligselskap gjennom å oppfylle medlemmenes boligdrøm. 2 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2014 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2014 3
OBOS Et boligbyggelag som eies av medlemmene 1 Fra konsernsjef Martin Mæland OPTIMISMEN TILBAKE OBOS legger frem et godt resultat for årets første kvartal. Konsernets underliggende drift viser en positiv utvikling fra samme periode i fjor, men det har vært nødvendig med avsetninger på over 20 mill. kroner til garantiarbeid på ett ferdigstilt prosjekt på Fornebu. Aksjeinvesteringene våre gir et lavere resultat sammenlignet med fjoråret da reversering av tidligere års nedskrivninger er over 30 mill. kroner lavere i første kvartal enn samme periode i fjor. Usikkerheten og prisnedgangen som preget boligmarkedet i siste halvdel av 2013, forsvant i første kvartal. Prisene på omsatte boliger i OBOS-tilknyttede boliger i Oslo-området steg med 7,7 prosent i første kvartal i år. Vi tror optimismen er tilbake i bruktmarkedet, men at prisøkningen ikke vil bli så sterk framover. Salget av nye boliger har også tatt seg godt opp i første kvartal, selv om omsetningen fortsatt ikke er på samme nivå som for ett år siden. aksjonær i selskapet med en eierandel på 32,99 prosent. Dette er en del av vår strategi om å etablere oss over store deler av Norge. Block Watne har et sterkt merkenavn med en bred geografisk distribusjon som supplerer OBOS ordinære byggevirksomhet svært godt også produktmessig. Generalforsamlingen i OBOS godkjente i april planene om fusjon mellom OBOS og StorBergen Boligbyggelag. Fusjonsplanene er også vedtatt av StorBergens generalforsamling. Planen er at fusjonen skal tre i kraft fra 1. oktober. Stor- Bergens om lag 20 000 medlemmer blir da OBOS-medlemmer. OBOS har inngått en avtale med Oslo kommune om å selge 617 utleieboliger til kommunen. Boligene er fordelt på 16 eiendommer og selges for en samlet kjøpesum på 1,35 mrd. kroner. Gjennomføring av salget forutsetter finansiering av Husbanken og godkjenning i Oslo bystyre. OBOS har framsatt et frivillig tilbud til aksjonærene i BWG Homes ASA om kjøp av alle aksjene i selskapet. Vi er allerede største Martin Mæland Konsernsjef 4 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2014 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2014 5
3 Hovedtall (alle beløp i mill. kroner) Sammendrag resultatregnskap OBOS morselskap Driftsinntekter 154,8 151,2 626,9 Driftskostnader -149,5-143,8-597,7 DRIFTSRESULTAT 5,4 7,3 29,2 Gevinst ved salg av eiendommer - - 2,6 Inntekt av investering i datterselskap 68,3 16,3 790,1 Finansnetto -13,8 20,1 25,4 Verdiendring og gevinst/tap ved salg av verdipapirer -22,9 34,8 13,5 RESULTAT FØR SKATT 36,9 78,5 860,8 Sammendrag resultatregnskap OBOS konsern 156,9 mill. kroner Resultat før skatt pr. 1. kvartal OBOS konsern Sammendrag balanse OBOS morselskap OBOS konsern 31.03.14 31.12.13 31.03.14 31.12.13 ANLEGGSMIDLER 2,2 2,4 Immaterielle eiendeler 165,2 168,9 406,5 406,6 Varige driftsmidler 4 862,0 4 778,9 7 413,0 6 804,2 Finansielle anleggsmidler 4 764,2 4 318,8 7 821,7 7 213,2 Sum anleggsmidler 9 791,4 9 266,6 OMLØPSMIDLER 34,6 34,6 Boligtomter for utvikling 3 607,2 3 677,3 143,4 167,8 Utlån til kunder 12 196,7 11 974,6 423,0 886,5 Fordringer 2 519,3 2 123,2 - - Finansielle omløpsmidler 304,4 309,7 148,2 124,5 Bankinnskudd, kontanter og lignende 1 326,2 1 127,9 749,2 1 213,3 Sum omløpsmidler 19 953,9 19 212,7 8 570,9 8 426,5 SUM EIENDELER 29 745,2 28 479,4 EGENKAPITAL 60,7 59,6 Andelskapital 60,7 59,6 4 906,5 4 873,0 Opptjent egenkapital 7 353,2 7 224,5 4 967,1 4 932,6 Sum egenkapital 7 413,9 7 284,1 GJELD 57,0 53,4 Avsetning for forpliktelser 620,5 578,9 1 795,3 1 799,6 Langsiktig rentebærende gjeld 7 805,9 7 961,3 393,6 53,0 Kortsiktig rentebærende gjeld 2 287,9 1 854,5 - - Bankinnskudd fra kunder 10 347,9 9 706,7 1 357,8 1 587,9 Annen kortsiktig gjeld 1 269,1 1 093,8 3 603,8 3 493,9 Sum gjeld 22 331,3 21 195,2 8 570,9 8 426,5 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 29 745,2 28 479,4 58,0 % 58,5 % Egenkapitalprosent 24,9 % 25,6 % Driftsinntekter 1 069,0 1 019,2 4 422,3 Driftskostnader -959,2-896,2-3 912,1 Inntekt av investering i tilknyttet selskap 70,7 67,6 311,1 DRIFTSRESULTAT 180,6 190,6 821,2 Endring i egenkapital OBOS morselskap OBOS konsern Gevinst ved salg av eiendommer 0,7 6,3 284,9 Finansnetto -33,8-46,2-126,0 Verdiendring og gevinst/tap ved salg av verdipapirer 9,4 32,7 147,8 RESULTAT FØR SKATT 156,9 183,4 1 127,9 Egenkapital 31.12.13 4 932,6 7 284,1 Årsresultat 33,4 130,2 Økning i andelskapital 1,1 1,1 Andre endringer 0,1-1,5 EGENKAPITAL PR. 31.03.14 4 967,1 7 413,9 Pr. 31.03.14 er det innbetalt 60,681 mill. kroner i andelskapital fra 354 922 medlemmer, hvorav 274 974 har betalt kontingenten for 2014. Antall betalende medlemmer vil øke utover året. 6 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2014 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2014 7
Sammendrag kontantstrømoppstilling OBOS morselskap OBOS konsern 1 2 1. kvartal 2014 2013 1. kvartal 2014 2013-73,7 142,8 Netto kontantstrøm fra driften -24,9 1 050,4 Netto kontantstrøm fra -39,3 9 568,2 investeringsaktiviteter -697,3-467,5 Netto kontantstrømmer 136,8-9 949,1 fra finansieringsaktiviteter 920,6-106,5 23,7-238,2 Netto endring i likvider 198,3 476,4 124,5 362,6 Likviditetsbeholdning 01.01. 1 127,9 651,5 Likviditetsbeholdning ved 148,2 124,5 periodens slutt 1 326,2 1 127,9 Medlemsorganisasjonen OBOS OBOS har pr. 1. kvartal 274 974 betalende medlemmer, noe som er 13 386 flere betalende medlemmer enn på samme tidspunkt i fjor. 79 948 av våre medlemmer har ikke betalt kontingent for 2014, mot 79 694 på samme tidspunkt i fjor. Antall betalende medlemmer vil av erfaring øke utover året. Ved utgangen av 2013 hadde OBOS 338 654 betalende medlemmer. Det har i perioden vært 3 794 nyinnmeldinger, mens 1 063 har meldt seg ut. En viktig medlemsfordel er forkjøpsretten til boliger i OBOS-tilknyttede boligselskaper. Pr. 1. kvartal er andel benyttet forkjøpsrett ved salg av disse boligene 25,3 prosent. Totalt 274 974 betalende medlemmer pr. 1. kvartal Finansiell utvikling RESULTAT OBOS konsern viser pr. 1. kvartal et resultat før skatt på 156,9 mill. kroner. Sammenlignet med fjoråret er dette en nedgang på 26,5 mill. kroner. Bakgrunnen for reduksjonen i resultatet er i hovedsak avsetninger til garantiarbeider på ett boligbyggeprosjekt på Fornebu. Videre har det vært en lavere verdiendring av aksjer i 1. kvartal enn fjoråret. Periodens reversering av tidligere års nedskrivninger er vesentlig lavere enn samme periode i 2013. Resultatet fra forsikringsvirksomheten er redusert som følge av en økning i erstatningskostnader i perioden, og egenkapitalen i bankvirksomheten er lavere enn på samme tid i fjor (da spare- og utlånsvirksomheten lå i morselskapet), noe som reduserer resultatet noe. Eiendomsmegling viser også et lavere resultat enn samme periode i fjor på grunn av nedgang i antall formidlede boliger. Reduksjonen skyldes i hovedsak formidling av prosjektsalg. I positiv retning har resultatet fra virksomhetsområdene boligforvaltning og næringseiendom økt. Resultatandelen fra tilknyttede selskap som er aksjeinvesteringer har også økt sammenlignet med fjoråret. Se kapittel 7 for gjennomgang av virksomhetsområdene. BALANSEN Totalbalansen til OBOS-konsernet har fra 31.12.13 til 31.03.14 økt med 1,27 mrd. kroner til 29,75 mrd. kroner. På eiendelssiden viser varige driftsmidler en økning på 83,2 mill. kroner. Dette gjelder i hovedsak investeringer innen næringseiendom. Finansielle eiendeler har økt med 445,3 mill. kroner fra årsskiftet, hvorav investeringer i tilknyttede selskap og obligasjoner og sertifikater utgjør henholdsvis 150,3 mill. kroner og 325 mill. kroner. Utlån til kunder viser en økning på 222,1 mill. kroner og gjelder i sin helhet økt utlånsvolum i bankvirksomheten. Fordringer viser en økning fra årsskifte på 396,0 mill. kroner. Endringen skyldes i hovedsak en økning i opptjente, ikke fakturerte inntekter, fra boligbyggeprosjektene. På gjeldssiden viser langsiktig rentebærende gjeld en reduksjon i perioden på 155,4 mill. kroner. Videre viser kortsiktig rentebærende gjeld en økning på 433,5 mill. kroner i perioden, hvorav byggelån og sertifikatlån utgjør henholdsvis 92,9 mill. kroner og 350 mill. kroner. Bankinnskudd fra kunder i bankvirksomheten viser en økning på 442,9 mill. kroner. EGENKAPITAL OG VERDIJUSTERT EGENKAPITAL Pr 31.03.14 er OBOS-konsernet sin egenkapital 7,41 mrd. kroner. Dette er en økning på 129,8 mill. kroner siden årsskiftet. Egenkapitalprosenten er 24,9 prosent. Verdijustert egenkapital er ved periodens slutt 15,41 mrd. kroner og verdijustert totalbalanse utgjør 38,17 mrd. kroner. Verdijustert egenkapitalprosent er 41,5 prosent. Se note 11 for detaljert oversikt over verdijustert egenkapital for konsernet. 8 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2014 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2014 9
Organisasjonen 1 071 Ansatte pr. 1. kvartal Pr. 1. kvartal hadde OBOS-konsernet 1 071 ansatte, hvorav 1 069 i Norge og 2 i Sverige. Sammenlignet med samme periode i fjor er dette en økning på 52 medarbeidere. Rett kompetanse til enhver tid er et viktig kriterium for å nå våre markedsmessige og økonomiske mål. For 1. kvartal 2014 var sykefraværet på 3,78 prosent. Dette er det laveste sykefraværet OBOS har hatt i 1. kvartal de siste 10 12 årene. OBOS har som mål å redusere sykefravær til 3,5 prosent. Antall ansatte i OBOS konsern Lavt sykefravær er viktig i OBOS, og bedriften arbeider målrettet med tilrettelegging. 1. kvartal 2. kvartal 3. kvartal 4. kvartal 1 071 1 019 969 1 038 973 1 087 971 1 055 982 2014 2013 2012 Sykefravær OBOS konsern 1. kvartal 2. kvartal 3. kvartal 4. kvartal Totalt for året 3,78 % 4,58 % 4,36 % 4,12 % 3,56 % 3,96 % 4,11 % 2,90 % 3,47 % 3,05 % 3,50 % 4,41 % 3,66 % 3,60 % 4,05 % 3,72 % 2014 2013 2012 2011 10 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2014 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2014 11
Virksomhetsområdene (alle beløp i mill. kroner) 7.1 Hovedtall Omsetning Resultat før skatt 1. kvartal 1. kvartal 1. kvartal 1.kvartal 2014 2013 2013 2014 2013 2013 BOLIG- OG PROSJEKTUTVIKLING 649,3 616,8 2 819,1 18,6 24,7 201,9 BOLIGFORVALTNING 121,1 104,0 456,8 32,9 26,8 139,4 BANK OG FORSIKRING 42,9 33,9 148,3 27,6 36,9 168,7 NÆRINGSEIENDOM 192,7 214,3 1 057,6 37,1 33,0 446,1 EIENDOMSMEGLING 29,2 32,5 130,8 1,1 5,6 19,9 AKSJEINVESTERINGER 47,8 37,4 199,3 41,9 62,2 198,8 UTLEIEBOLIGER 19,8 19,1 80,2 8,3 8,6 37,4 ANNEN VIRKSOMHET 37,8 35,1 126,2-10,6-14,4-84,4 SUM 1 140,4 1 093,1 5 018,2 156,9 183,4 1 127,9 Omsetning defineres som «Driftsinntekter» og «Inntekt fra tilknyttede selskaper». Finansnetto fra bankvirksomheten er ikke med i omsetningstallene. 1 140,4 mill. kroner Total omsetning pr. 1. kvartal 2014 Bolig- og prosjektutvikling hadde en omsetning på 649,3 mill. kroner pr. 1. kvartal. Resultat før skatt ble 18,6 mill. kroner mot 24,7 mill. kroner i samme periode i fjor. Kvartalets resultat er påvirket av avsetninger til garantiarbeider på ett ferdigstilt prosjekt på Fornebu på 21,5 mill. kroner. Boligprosjektet ble ferdigstilt før OBOS kjøpte Fornebu Utvikling ASA i 2012 og avsetningen har sin bakgrunn i konkurs hos prosjektets tidligere entreprenør. Aktiviteten i nyboligmarkedet var moderat i starten av 1. kvartal, men aktiviteten har imidlertid vært stigende utover i perioden. OBOS har igangsatt ekstra tiltak for å øke salget av nyboliger, blant annet er tilbudet om boligbank relansert. I løpet av 1. kvartal har OBOS igangsatt bygging av 197 boliger, hvorav 126 boliger i Kværnerbyen Terrasse og 56 i Gladengen Park, begge prosjektene i Oslo, samt 15 boliger i Malmø. OBOS har ved utgangen av 1. kvartal en tomtebank på anslagsvis 15 000 boliger brutto, hvorav OBOS sin økonomiske andel utgjør rundt 11 000 boliger. I tillegg er det et potensiale for økt tomteutnyttelse på Fornebu i fase 2. Verdiene av usolgte boliger innen boligbygging utgjorde 1,90 mrd. kroner ved utgangen av 1. kvartal. Salgsgrad for prosjekter under produksjon var 66 prosent i verdi og 70 prosent i antall. Andelen av ferdigstilte usolgte boliger utgjorde 26 boliger med en verdi på 116,1 mill. kroner. Andelen av usolgte boliger under produksjon, som ferdigstilles i inneværende år, utgjorde 110 boliger med en verdi på 595,6 mill. kroner. Kapitalbindingen innenfor boligbygging var på 6,23 mrd. kroner ved utgangen av 1. kvartal. Annualisert avkastningen på investert kapital før skatt var 4 prosent for 1. kvartal og egenkapitalavkastningen 3 prosent. 7.2 Bolig- og prosjektutvikling Prosjektinntekter boligbygging 593,5 564,0 2 544,1 Inntekt fra tilknyttede selskaper 20,3 26,7 97,2 Tekniske konsulentinntekter 27,6 22,6 99,7 Andre inntekter 7,9 3,4 78,1 SUM OMSETNING 649,3 616,8 2 819,1 RESULTAT FØR SKATT 18,6 24,7 201,9 7.3 Boligforvaltning OMSETNING 121,1 104,0 456,8 RESULTAT FØR SKATT 32,9 26,8 139,4 Forvaltningsvirksomheten omsatte for 121,1 mill. kroner pr. 1. kvartal og fikk et resultat før skatt på 32,9 mill. kroner, mot 26,8 mill. kroner samme periode i fjor. Dette er en økning på 1 009 boliger i løpet av 1. kvartal. Videre har konsernet regnskaps- og innkrevingsavtaler med ytterligere 659 kunder, hovedsakelig mindre borettslag og sameier. Igangsatte boliger 197 345 1 227 Solgte boliger 183 233 817 Ferdigstilte boliger 82 379 1 407 Ferdigstilte usolgte boliger 45 4 13 OBOS sin økonomiske andel av ferdigstilte usolgte boliger pr. 31.03.14 er 26. Hovedårsaken til økningen i løpet av 1. kvartal 2014 er ferdigstillelse av blokk- og rekkehusprosjektene på Hornbergtunet. OBOS sin andel av dette prosjektet er 15 ferdigstilte usolgte boliger. Innen boligforvaltningsområdet har OBOSkonsernet forvaltningsavtaler med 2 661 boligselskaper, med til sammen 175 627 boliger. Pr. 1. kvartal forvaltet OBOS 79 504 boliger i tilknyttede boligselskap. 12 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2014 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2014 13
7.4 Bank og forsikring 7.6 Eiendomsmegling Provisjonsinntekter 16,4 10,5 52,8 Forsikring 24,0 22,3 93,2 Andre driftsinntekter 2,5 1,1 2,3 SUM OMSETNING 42,9 33,9 148,3 RESULTAT FØR SKATT 27,6 36,9 168,7 Finansnetto bankvirksomhet 2) 35,1 42,2 166,6 Innskudd i % av utlån 3) 86,70 % - 83,70 % Kjernekapitaldekning 3) 18,45 % - 19,81 % Egenkapital i % av forvaltningskapital 3) 9,54 % - 9,84 % Provisjonsinntekter består av provisjonsinntekter fra Eika BoligKreditt AS. 2) Finansnetto pr. 1. kvartal 2013 består av spare- og utlånsvirksomheten i OBOS morselskap. 3) Nøkkeltall fra OBOS-banken AS. Bank og forsikring viser et resultat før skatt pr. 1. kvartal på 27,6 mill. kroner. Dette er 9,3 mill. kroner lavere enn samme periode i fjor. Bakgrunnen for nedgangen i resultatet er økte erstatningskostnader i forsikringsvirksomheten 7.5 Næringseiendom og lavere egenkapital i bankvirksomheten enn på samme tid i fjor. Se publisert regnskapsrapport for OBOS-banken AS for 1. kvartal på obos.no for mer informasjon vedrørende bankvirksom- heten til OBOS. Driftsinntekter 192,7 208,0 812,9 Gevinst salg eiendommer - 6,3 244,7 SUM OMSETNING 192,7 214,3 1 057,6 RESULTAT FØR SKATT 37,1 33,0 446,1 Økonomisk ledighet 5,5 % 6,6 % 3,8 % Økonomisk ledighet for virksomhetsområdet næringseiendom. På konsernnivå er samlet ledighet for eiendommer 6,3%. Se note 4 for mer informasjon. OMSETNING 29,2 32,5 130,8 RESULTAT FØR SKATT 1,1 5,6 19,9 Boligsalget skjer gjennom OBOS eiendomsmeglere AS og selskapet omsatte pr. 1. kvartal 663 boliger, hvorav 585 bruktsalg og 78 prosjektsalg. Dette er en nedgang fra samme periode i fjor på 97 boliger. Reduksjonen gjelder i hovedsak færre prosjektsalg. 7.7 Aksjeinvesteringer INNTEKT FRA TILKNYTTEDE SELSKAPER 47,8 37,4 199,3 RESULTAT FØR SKATT 41,9 62,2 198,8 Aksjeinvesteringer hadde en omsetning fra inntekt fra tilknyttede selskaper pr. 1. kvartal på 47,8 mill. kroner. OBOS deltok i løpet av 1. kvartal i en kapitalforhøyelse og kjøpte ytterligere 916 966 aksjer i AF Gruppen ASA for 65,1 mill. kroner. Ny eierandel etter emisjonen er 25,25 prosent. Resultat før skatt ble 41,9 mill. kroner i perioden, noe som er 20,3 mill. kroner lavere enn samme periode i 2013. Reduksjonen skyldes i all hovedsak 31,9 mill. kroner i lavere reverseringer av tidligere års nedskrivninger sammenlignet med fjoråret. I positiv retning økte inntekten fra Totale aksjeinvesteringer i OBOS har en markedsverdi på 4,69 mrd. kroner pr. 1. kvartal, noe som er 2,61 mrd. kroner høyere enn bokført verdi. Kursreserven viser en økning siden årsskifte på 697,0 mill. kroner ved utgangen av 1. kvartal. tilknyttede selskap med 10,4 mill. kroner mot samme periode i 2013. Videre oppnådde OBOS i løpet av 1. kvartal en gevinst på 3,6 mill. kroner Se note 7 for mer detaljert informasjon om tilknyttede selskap som er aksjeinvesteringer. ved salg av aksjer i Infratek ASA. Næringseiendom viser en omsetning på 192,7 mill. kroner pr. 1. kvartal mot 214,3 mill. kroner på samme tid i fjor. Nedgangen i driftsinntekter skyldes salg av eiendommer i 2013 og tilhørende bortfall av leieinntekter. Ledigheten i eiendomsmassen er nå på 5,5 prosent. Det er de store kontorbyggene som står for mesteparten av ledigheten. OBOS har flere store pågående prosjekter innen næringseiendom. Det nye hotellet i Bergen, Hotell Scandic Ørnen, sto ferdig 2. mai i år. Hotellet, med 368 rom og kursfasiliteter med 700 sitteplasser, er Bergens største hotell og ble i april 2014 kåret til årets bygg i Bergen. På Mortensrud i Oslo er OBOS i ferd med å bygge Distriktspsykiatrisk senter for Oslo Universitetssykehus. Bebyggelsen er ca. 13 600 m² BRA kombinert behandlingsplasser og kontorvirksomhet. Bygget vil stå ferdig i løpet av 2. kvartal 2014. 7.8 Utleieboliger OMSETNING 19,8 19,1 80,2 RESULTAT FØR SKATT 8,3 8,6 37,4 Utleieporteføljen består pr. 31.03.14 av 767 leiligheter. Se kapittel 10 vedrørende hendelser etter balansedagen for mer informasjon om salg av 617 utleieboliger til Oslo Kommune. 14 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2014 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2014 15
7.9 Annen virksomhet OMSETNING 37,8 35,1 108,5 RESULTAT FØR SKATT -10,6-14,4-84,4 Annen virksomhet består i hovedsak av hetsområdene og kostnader i forbindelse med medlemsrelaterte inntekter og kostnader, investeringen i små vannkraftverk via Tyngde- konsernkostnader som ikke fordeles på virksom- kraft AS, hvor OBOS eier 100 prosent av aksjene. Husholdningenes gjeldsandel fortsetter å øke, Nyboligsalget hittil i år pr. april er 23 prosent noe som Norges Bank og Finanstilsynet neppe er lavere enn i samme periode i fjor i følge stati- komfortable med ut fra hensynet til den finan- stikk fra Prognosesenteret og Boligprodusentene, sielle stabiliteten. I tillegg har bankene satt ned mens igangsettingen av nye boliger er 13 prosent utlånsrentene. Disse to faktorene taler isolert lavere. Samtidig viser statistikk fra «Econ Nye for at Norges Bank skal heve styringsrenten, Boliger» svak oppgang i nyboligsalget i perioden men samtidig er det flere faktorer som trekker februar april sammenlignet med forrige tomåne- 2 Markedsutvikling OBOS Basale AS forvalter 2,6 mill. kvadratmeter næringseiendom i motsatt retning. Moderat økonomisk vekst her hjemme og noe mer ledig produksjonskapasitet, lave renter internasjonalt og utsikter til svakere prisvekst enn Norges Banks inflasjonsmål, taler for lav rente en god stund til. Norges Bank signaliserte i mars at renten ville bli liggende i ro til sommeren 2015, men hvis den økonomiske veksten holder fram slik som nå eller svakere, så vil rentehevingen mest sannsynlig komme tidligst høsten neste år. BOLIGMARKEDET UT AV VINTERDVALEN Boligmarkedet ser ut til å ha stabilisert seg. dersperiode. Det er for tidlig å konkludere med at nedgangen i nyboligsalget er snudd til oppgang, men det verste fallet er trolig over. Boligprisene har tatt seg fint opp igjen i år, men det er ikke gitt at de vil fortsette med samme veksttakt resten av året. Det er nesten hvert år en utflating av prisene i andre kvartal som følge av at det kommer mange bruktboliger ut i markedet i vårmånedene. Vi ser imidlertid for oss at varelageret av bruktboliger etter hvert vil tømmes og at det blir en oppgang i bruktboligprisene. Det vil gi drahjelp til nyboligsalget. Lave boliglånsrenter, lav arbeidsledighet selv om den kan øke noe, MODERATE VEKSTUTSIKTER FOR NORSK ØKONOMI Norsk økonomi vokser i moderat tempo. Det ligger an til ca. 2 prosent BNP-vekst i Fastlands- Norge i år og i 2015. Det er om lag samme nivå som i 2013 og noe lavere enn trendveksten. Svakere vekst i petroleumsinvesteringene i år, men særlig neste år hvor det ventes fall i investeringene, demper veksttakten. Det samme gjør en nedgang i boliginvesteringene. Økt eksport ventes derimot å bidra positivt. Utsikter til tiltakende økonomisk aktivitet hos flere av Norges handelspartnere samt en svak norsk krone, ventes å gi drahjelp til eksportbedriftene. Neste år ligger det an til at en mer ekspansiv finanspolitikk vil gi stimulans til norsk økonomi. Skattelettelser samt moderat lønnsvekst og lavere inflasjon, antas å gi økt vekst i disponibel realinntekt for husholdningene og dermed også noe høyere forbruksvekst etter en tid med nøktern vekst. Investeringsveksten kan også bli sterkere ved at økt eksport vekker investeringslysten i eksportbedriftene. Boliginvesteringene, som henger nært sammen med igangsettingen av nye boliger, ventes først å ta seg opp i 2016. Arbeidsledigheten vil holde seg stabilt lav, men kan øke til ca. 4 prosent. Utsiktene er nå klart bedre enn de var på høsten i fjor, og bedringen i markedet kom raskere enn ventet. I følge Eiendom Norge steg prisene sesongjustert med 0,6 prosent fra mars til april og 0,5 prosent sammenliknet med april i fjor. Boligprisene har nå steget fire måneder på rad, og hele nedgangen gjennom fjoråret er reversert. Bedre tilgang på lån for boligkjøperne og reduserte utlånsrenter kan være med på å forklare at boligprisene vokser igjen. Markedet i høst var dessuten preget av overdreven negativ psykologi. Nå virker stemningen blant husholdningene å ha dreid i mer positiv retning. moderat reallønnsvekst og lavere boligbygging, taler for moderat stigende boligpriser fremover. I år kan det ligge an til om lag 2 prosent vekst i gjennomsnitt for året. OBOS er godt rustet til å takle endringer og utfordringer i boligmarkedet. 16 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2014 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2014 17
2 Risiko og risikostyring 191 igangsatte boliger pr. 1. kvartal RISIKOOMRÅDER FOR OBOS-KONSERNET Nedgangen i boligmarkedet i 2. halvår i 2013 er snudd til en ny oppgang i 2014. Boligprisene er igjen på vei opp mot prisnivået for to år siden. En moderat vekst i boligmarkedet har en gunstig effekt på risikosituasjonen for OBOS-konsernet. OBOS-konsernet blir gjennom sin virksomhet utsatt for ulike typer risiko som finansiell risiko, markedsrisiko herunder aksjerisiko og eiendomsrisiko, likviditetsrisiko, forretningsrisiko og omdømmerisiko. KREDITTRISIKO Kredittrisikoen i utlånsvirksomheten, som nå er overført til OBOS-banken, er lav da lån ytes med pant enten i boligselskapets faste eiendom eller i medlemmers andeler eller faste eiendom. I enkelte tilfeller gis det lån uten sikkerhet til sameier, eventuelt med fordringspant. Til tross for overføring av lån til Eika BoligKreditt AS, vurderes kredittrisikoprofilen også i 2014 å være lav da gjenværende portefølje fortsatt er meget godt sikret. Kundeinnskuddet er en av OBOS-bankens viktigste finansieringskilder. Ved utgangen av 1. kvartal 2014 var innskuddsdekningen målt som sum innskudd i prosent av sum utlån, 86,7 prosent. OBOS-banken har videre en likviditetsreserve, som ved utgangen av 1. kvartal 2014 var på 1,9 mrd. kroner. Likviditetsreserven skal holdes i kortsiktige, likvide rentepapirer med lav risiko, og den skal være en buffer mot eventuell svikt i finansiering fra pengemarkedet og/eller kraftig reduksjon i sparemidler. LIKVIDITETSRISIKO I strategien for likviditetsrisiko inngår beredskapsplan for håndtering av likviditetssituasjonen i perioder med urolige finansmarkeder. Risikoen reduseres gjennom klart definerte rammer for likviditetsstyringen og ved å ha solide likviditetsreserver tilgjengelig. Videre begrenses likviditetsrisikoen gjennom spredning av innlånene på ulike innlånskilder, låneinstrumenter og løpetider. OBOS har gjennom mange år sikret seg store og langsiktige kredittrammer i banker, som vern mot en mulig situasjon med vanskelig tilgang på lån. Tilgang på disse kredittene avhenger i siste instans av bankenes evne til å oppfylle sine forpliktelser. OBOS har kredittrammer i tillegg til kassekreditt på til sammen 2,7 mrd. kroner, med til dels lang løpetid. På konsernnivå utgjorde rammene 3,6 mrd. kroner i trekkrettigheter og 0,3 mrd. kroner er innvilget i kassekreditt ved utgangen av 1. kvartal. Kredittrammene tjener også som likviditetssikring av sertifikatlån. Se note 2 for detaljer vedrørende trekkrettigheter. FORRETNINGSRISIKO Kjernevirksomheten til OBOS er boligbygging og utvikling av næringseiendom, samt forvaltningstjenester, eiendomsmegling og andre tjenester i tilknytning til eiendomsdrift. Forretningsrisiko er hovedsakelig knyttet til utviklingen i det norske eiendomsmarkedet. Risikoen innenfor boligbygging er alltid stor, og til tross for høye boligpriser er fortjenestemarginene ved boligbygging gjennomgående lave. Styret har fastlagt rammer for den finansielle risikoen som selskapene kan ta knyttet til finansiering av bolig- og næringseiendom. For næringseiendom er risikoen knyttet til utvikling i leieprisene og kapasitetsutnyttelsen i eiendomsporteføljen. Eiendommene er utleid til et stort antall leietakere med ulik kontraktstid, og risikoen for lavere inntekter og økt ledighet vurderes som lav. MARKEDSRISIKO/AKSJERISIKO OBOS eier strategiske aksjer i entreprenørvirksomhet, samt finansaksjer. De største postene er i entreprenørselskapene Veidekke ASA og AF Gruppen ASA, samt i boligbyggeren BWG Homes ASA. Sammenhengen mellom høy forventet avkastning og høy risiko gjelder i aksjemarkedet, og den felles bindingen til eiendomsmarkedet gir en positiv korrelasjon mellom de største investeringene. EIENDOMSRISIKO En fellesnevner for all virksomheten til OBOS, er tilknytningen til eiendomsmarkedet for selskapene i konsernet. Fall i eiendomsmarkedet kommer gjerne som følge av en konjunkturnedgang som resulterer i et lavere aktivitetsnivå. Dersom dette skulle inntreffe ville det medføre lavere omsetning i bolig- og næringssegmentet. Fallende boligpriser og tregere leiemarked vil påvirke finansieringen og gjennomføringen av igangsatte eller planlagte utbyggingsprosjekter (likviditetsrisiko og forretningsrisiko). I alvorlige tilfeller kan også kredittapene øke (motparts- og verdifallsrisiko) som en følge av fall i eiendomsmarkedet, men på grunn av den gode pantesikkerheten i utlånsporteføljen vil dette først inntreffe når fallet nærmer seg 50 prosent, slik det gjorde i perioden 1988-93. I tillegg vil aksjerisikoen øke fordi porteføljen i stor grad er bundet opp i strategiske investeringer i selskaper innenfor eiendomssegmentet. I en situasjon med stabil økonomisk utvikling, vil ikke eiendomsrisikoen spille noen fremtredende rolle, og konsernselskapenes egenkapital vil dekke kapitalbehovene for den samlede risiko med god margin. 18 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2014 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2014 19
OBOS Prosjekt AS tilbyr kundene sine rådgivning innenfor et bredt felt av miljø- og energispørsmål. 1 Hendelser etter balansedagen Etter balansedagen har det oppstått tre hendelser av vesentlig karakter. FUSJON MED STORBERGEN BBL I løpet av april og mai har generalforsamlingene i OBOS og i StorBergen begge sagt ja til fusjon. Målsetningen er at fusjonen skal tre i kraft i oktober. StorBergen har nærmere 20 000 medlemmer og forvalter ca. 10 000 boliger. Samlet vil OBOS og StorBergen ha en tomtereserve på ca 4 000 boliger i Bergensregionen. SALG AV UTLEIEBOLIGER TIL OSLO KOMMUNE OBOS inngikk 30. april en avtale med Oslo Kommune om å selge 617 utleieboliger til kommunen. Boligene er fordelt på 16 eiendommer og selges for en samlet kjøpesum på 1,35 mrd. kroner. Salget forutsetter godkjennelse av bystyret og at kommunen får støtte til kjøpet av Husbanken. Etter salget vil det gjenstå 122 utleieboliger i OBOS. Disse vil forvaltes av OBOS på samme måte som før. For OBOS vil resultateffekten av avtalen være 1,05 mrd. kroner. Likviditetseffekten vil være 1,20 mrd. kroner etter nedbetaling av lån i Husbanken tilknyttet utleieboligene. OBOS VIL KJØPE BWG HOMES ASA OBOS annonserte 12. mai et frivillig tilbud om kjøp av alle aksjene i BWG Homes ASA til aksjonærene. Gjennomføring av det frivillige tilbudet forutsetter blant annet godkjenning av Konkurransetilsynet og at over 2/3 av aksjonærene i BWG Homes ASA takker ja til tilbudet. OBOS er allerede største aksjonær i BWG Homes ASA med en eierandel på 32,99 prosent og det er inngått betingede kjøpsavtaler med, innhentet forhåndsaksept fra og støtte til tilbudet fra aksjonærer som representerer ytterligere 26,70 prosent av aksjene i selskapet, til sammen 59,69 prosent av aksjene i selskapet. Egenkapital pr. 1. kvartal 2014 7 413,9 mill. kroner OBOS konsern 20 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2014 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2014 21
3 Regnskapsoppstilling (alle beløp i mill. kroner) 11.1 Resultatregnskap OBOS morselskap DRIFTSINNTEKTER OG DRIFTSKOSTNADER Kontingenter medlemmer 18,1 17,4 69,0 Forvaltningsinntekter 92,3 79,8 335,2 Leieinntekter eiendommer 18,7 17,8 72,6 Gevinst salg eiendommer - - 2,6 Andre driftsinntekter 25,7 36,2 150,1 DRIFTSINNTEKTER 154,8 151,2 629,6 11.2 Resultatregnskap OBOS konsern DRIFTSINNTEKTER OG DRIFTSKOSTNADER Kontingenter medlemmer 18,1 17,4 69,0 Tekniske konsulentinntekter 27,6 22,6 99,7 Prosjektinntekter 593,5 564,0 2 544,1 Forvaltningsinntekter 146,6 125,2 527,0 Eiendomsdrift 62,4 55,6 214,3 Eiendomsmegling 31,3 33,7 141,1 Leieinntekter eiendommer 119,6 132,2 523,5 Gevinst salg eiendommer 0,7 6,3 284,9 Premieinntekt skadeforsikring 24,0 22,3 93,2 Andre driftsinntekter 46,0 46,2 210,5 DRIFTSINNTEKTER 1 069,7 1 025,5 4 707,2 Personalkostnader 82,7 78,7 330,9 Avskrivning på driftsmidler 1,6 1,5 6,7 Nedskrivning av driftsmidler og immaterielle driftsmidler - - 1,0 Organisasjonsmessige kostnader 8,4 6,7 30,2 Markedsføring 15,5 10,1 54,9 Drifts- og vedlikeholdskostnader eiendommer 7,9 7,0 28,4 Tap på utlån - -0,0 1,3 Annen driftskostnad 33,4 39,7 144,3 DRIFTSKOSTNADER 149,5 143,8 597,7 DRIFTSRESULTAT 5,4 7,3 31,9 FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Inntekt av investering i datterselskap 68,3 16,3 790,1 Inntekt av andre investeringer - - 20,7 Verdiendring og gevinst/tap ved salg av verdipapirer -22,9 34,8-7,3 Renteinntekt fra foretak i samme konsern 3,9 1,4 16,3 Andre renteinntekter 5,0 121,4 455,7 Andre rentekostnader 16,6 97,5 424,3 Rentekostnad til foretak i samme konsern 6,1 5,2 22,4 NETTO FINANSPOSTER 31,5 71,1 829,0 RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD 36,9 78,5 860,8 Skattekostnad 3,5 10,9 60,1 RESULTAT ETTER SKATT 33,4 67,6 800,7 Personalkostnader 216,1 198,3 817,3 Avskrivning på driftsmidler 34,2 32,7 129,5 Nedskrivning av driftsmidler og immaterielle driftsmidler - - 2,3 Organisasjonsmessige kostnader 8,4 6,7 30,2 Prosjektkostnader 543,4 499,4 2 243,2 Markedsføring 19,7 14,3 73,1 Drifts- og vedlikeholdskostnader eiendommer 32,5 45,0 207,2 Erstatningskostnader skadeforsikring 22,2 14,2 72,9 Tap på utlån - -0,0-0,0 Annen driftskostnad 82,7 85,6 336,3 DRIFTSKOSTNADER 959,2 896,2 3 912,1 DRIFTSRESULTAT 110,5 129,3 795,0 FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Inntekt av investering i tilknyttet selskap 70,7 67,6 311,1 Inntekt av andre investeringer -0,5 0,0 23,1 Verdiendring og gevinst/tap ved salg av verdipapirer 9,9 32,7 124,7 Andre renteinntekter 131,7 124,9 541,4 Andre rentekostnader 165,5 171,1 667,4 NETTO FINANSPOSTER 46,4 54,1 332,8 RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD 156,9 183,4 1 127,9 Skattekostnad 26,8 36,4 183,7 RESULTAT ETTER SKATT 130,2 147,0 944,2 22 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2014 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2014 23
11.3 Balanse OBOS morselskap OBOS konsern OBOS morselskap OBOS konsern 31.03.14 31.12.13 Note 31.03.14 31.12.13 ANLEGGSMIDLER Immaterielle eiendeler 1,1 1,2 Goodwill 79,8 83,0 1,1 1,2 Andre immaterielle eiendeler 85,4 85,9 2,2 2,4 Sum immaterielle eiendeler 165,2 168,9 Varige driftsmidler Tomter, bygninger og annen 390,3 390,3 fast eiendom 4 4 767,1 4 682,6 16,2 16,3 Driftsløsøre, inventar, verktøy o.l 94,9 96,3 406,5 406,6 Sum varige driftsmidler 4 862,0 4 778,9 Finansielle anleggsmidler 5 831,7 5 231,7 Investeringer i datterselskap - - 431,8 431,8 Lån til foretak i samme konsern - - 582,5 611,7 Investeringer i tilknyttet selskap 7 3 063,6 2 913,3 Lån til tilknyttet selskap og - - felles kontrollert virksomhet 399,5 403,0 467,9 429,8 Investering i aksjer og andeler 6 403,0 430,0 70,0 70,0 Obligasjoner og sertifikater 3 863,0 538,0 29,2 29,2 Andre langsiktige fordringer 35,1 34,5 7 413,0 6 804,2 Sum finansielle anleggsmidler 4 764,2 4 318,8 7 821,7 7 213,2 SUM ANLEGGSMIDLER 9 791,4 9 266,6 OMLØPSMIDLER Boligtomter for utvikling 34,6 34,6 Boligtomter for utvikling 5 3 141,7 3 187,6 - - Boligprosjekter under oppføring 465,6 489,7 34,6 34,6 Sum boligtomter for utvikling 3 607,2 3 677,3 Fordringer 74,6 16,8 Kundefordringer 214,5 148,6 295,6 844,4 Fordringer mot datterselskaper - - 52,8 25,3 Andre fordringer 2 304,7 1 974,6 143,4 167,8 Utlån til kunder 12 196,7 11 974,6 566,4 1 054,2 Sum fordringer 14 715,9 14 097,8 Finansielle omløpsmidler - - Markedsbaserte aksjer 6 72,6 77,9 - - Obligasjoner og sertifikater 3 231,8 231,8 - - Sum finansielle omløpsmidler 304,4 309,7 148,2 124,5 Bankinnskudd, kontanter o.l 1 326,2 1 127,9 749,2 1 213,3 SUM OMLØPSMIDLER 19 953,9 19 212,7 8 570,9 8 426,5 SUM EIENDELER 29 745,2 28 479,4 31.03.14 31.12.13 Note 31.03.14 31.12.13 EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 60,7 59,6 Andelskapital 60,7 59,6 60,7 59,6 Sum innskutt egenkapital 60,7 59,6 Opptjent egenkapital 4 906,5 4 873,0 Annen egenkapital 7 353,2 7 224,5 4 906,5 4 873,0 Sum opptjent egenkapital 7 353,2 7 224,5 4 967,1 4 932,6 SUM EGENKAPITAL 7 413,9 7 284,1 GJELD Avsetning for forpliktelser 55,7 52,1 Pensjonsforpliktelser 80,9 77,3 1,3 1,3 Utsatt skatt 391,2 386,7 - - Andre avsetninger for forpliktelser 148,4 114,9 57,0 53,4 Sum avsetning for forpliktelser 620,5 578,9 Langsiktig gjeld 1 646,4 1 646,2 Obligasjonslån 4 394,5 4 393,8 148,9 153,4 Gjeld til kredittinstitusjoner 2 803,8 2 962,7 - - Øvrig langsiktig rentebærende gjeld 607,7 604,8 1 795,3 1 799,6 Sum langsiktig gjeld 8 7 805,9 7 961,3 Kortsiktig gjeld 350,0 - Sertifikatlån 9 500,0 150,0 43,6 53,0 Gjeld til kredittinstitusjoner 9 1 788,0 1 704,5 13,6 16,0 Leverandørgjeld 306,7 309,8 12,0 8,5 Betalbar skatt 32,3 14,6 25,2 31,8 Skyldig offentlige avgifter 114,5 101,2 1 156,5 1 449,6 Gjeld til datterselskaper - - 150,6 82,0 Annen kortsiktig gjeld 815,6 668,1 - - Bankinnskudd fra kunder 10 347,9 9 706,7 1 751,5 1 641,0 Sum kortsiktig gjeld 13 904,9 12 655,0 3 603,8 3 493,9 SUM GJELD 22 331,3 21 195,2 8 570,9 8 426,5 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 29 745,2 28 479,4 24 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2014 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2014 25
11.4 Kontantstrømoppstilling OBOS morselskap OBOS konsern 1. kvartal 1. kvartal 2014 2013 2014 2013 8,9 495,0 Renteinnbetalinger 131,7 522,2-19,9-475,6 Renteutbetalinger -165,5-702,7 Inn- /utbetalinger av utbytte og 6,3 29,0 konsernbidrag -0,5 23,1 45,5 587,5 Andre innbetalinger 746,5 4 862,5-106,5-477,1 Driftsutbetalinger -732,5-3 624,9-0,0 Inngått på tidligere konstaterte tap - 0,0-8,1-16,1 Betalte skatter -4,6-29,7-73,7 142,8 Netto kontantstrøm fra driften -24,9 1 050,4-11 136,3 Inn- /utbetalinger på utlån -222,1-642,9 Inn- /utbetalinger ved kjøp av -38,1-1 568,9 aksjer og andre verdipapirer -362,3-439,6 Inn- /utbetalinger ved salg/kjøp -1,3 0,8 av driftsmidler mv. -112,9 615,0 Netto kontantstrøm fra -39,3 9 568,2 investeringsaktiviteter -697,3-467,5 - -7 688,6 Inn- /utbetalinger innskudd 641,2 1 397,8 Inn- /utbetalinger gjeld -13,9 34,3 kredittinstitusjoner mv. -72,6-1 664,9 Inn- /utbetalinger obligasjonslån / 350,2-2 301,2 sertifikater 350,7 154,3 Inn-/utbetalinger konsern- -200,8 - mellomværende - - 1,3 6,3 Økning andelskapital 1,3 6,3 Netto kontantstrømmer fra 136,8-9 949,1 finansieringsaktiviteter 920,6-106,5 23,7-238,2 Netto endring i likvider 198,3 476,4 124,5 362,6 Likviditetsbeholdning 01.01. 1 127,9 651,5 Likviditetsbeholdning 148,2 124,5 ved periodens slutt 1 326,2 1 127,9 1 Noter (alle beløp i mill. kroner) Note 1 Regnskapsprinsipper Kvartalsregnskapet er utarbeidet i samsvar med prinsippene som ble benyttet ved utarbeidelse av årsregnskapet 2013 (se årsrapport 2013). Regnskapstallene i kvartalsrapporten er ikke revidert. OBOS HAR ENDRET OPPSTILLINGSPLAN FRA OG MED 01.01.14 OBOS har vært pålagt å bruke Finansdepartementets regnskapsforskrift for banker og finansieringsforetak i regnskapsoppstillingen for OBOS mor og konsernet fordi spare- og utlånsvirksomheten har vært en del av mor- selskapets virksomhet. Da spare- og utlånsvirksomheten ble overført til OBOS-banken AS i siste halvdel av 2013 har OBOS fra og med 2014 valgt Note 2 OBOS MORSELSKAP å endre oppstilling i regnskapet til oppstillingsplanen i regnskapsloven. DEFINISJON AV OMSETNING ER ENDRET FRA ÅRSRAPPORTEN 2013 Fra og med 2014 endrer OBOS sin definisjon av omsetning (se note 2 i årsrapport 2013). Samlet omsetning består nå av «Sum driftsinntekter» og «Inntekt fra tilknyttede selskaper» fra resultatregnskapet. Tallene fra årsrapporten for 2013 er omarbeidet og effekten av endret definisjon reduserer omsetningen for 2013 fra 5 041,6 mill. kroner til 5 018,2 mill. kroner, en reduksjon på 23,4 mill. kroner. Tilgjengelig likviditet ubenyttede trekkrettigheter Bank Løpetid Beløp DNB Kassekreditt 12 mnd. 300,0 Nordea Trekkrettighet 2011-2014 500,0 SEB Trekkrettighet 2013-2014 500,0 Nordea Trekkrettighet 2010-2015 400,0 SEB Trekkrettighet 2012-2015 500,0 DNB Trekkrettighet 2011-2016 500,0 Sum 2 700,0 OBOS FORRETNINGSBYGG AS Bank Løpetid Beløp Handelsbanken Trekkrettighet 364 dager revolverende 300,0 DNB Trekkrettighet 364 dager revolverende 400,0 Sum 700,0 26 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2014 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2014 27
OBOS NYE HJEM AS Bank Løpetid Beløp Handelsbanken Trekkrettighet 364 dager revolverende 200,0 DNB Trekkrettighet 364 dager revolverende 300,0 Sum 500,0 Note 5 Boligtomter for utvikling Bokført verdi Areal (m 2 ) Boligtomter for utvikling 3 141,7 5 886 743 Sum 3 141,7 5 886 743 Note 3 Obligasjoner/sertifikater og andre verdipapirer Stor-Oslo Bergen Trondheim Stavanger Andre Verdi fordelt på geografi 2 806,1 3,6 137,3 157,7 37,0 OBOS KONSERN Risiko- Anskaffelses- Bokført Markeds- Urealisert LÅNESEKTOR klasser kost verdi verdi verdiendring Sertifikater (kommune/stat) 0 % 9,9 9,9 10,0 0,1 Sertifikater (kommune/stat) 10 % - - - - Sertifikater (kommune/stat) 20 % 35,0 35,0 35,0 0,0 Sertifikater (bank/finans) 20 % - - - - Sertifikater (industri) 100 % 17,0 17,0 17,0-0,0 Obligasjoner/lån (bank/finans) 10 % 399,8 400,1 400,1 0,3 Obligasjoner/lån (bank/finans) 20 % 146,5 146,3 147,0 0,5 Obligasjoner/lån (industri) 20 % - - - - Obligasjoner/lån (industri) 100 % 94,5 94,4 95,1 0,6 Pengemarkedsfond 20 % 392,1 392,1 392,0-0,1 Sum 1 094,7 1 094,8 1 096,2 1,5 Av bokført verdi på 1 094,8 mill. kroner utgjør 863,0 mill. kroner langsiktige obligasjoner og sertifikater og 231,8 mill. kroner kortsiktige obligasjoner og sertifikater. Note 4 Opplysninger om eiendom Av totalt areal for boligtomter for utvikling er 4 543 143 kvadratmeter areal som pr. dags dato er klassifisert som jordbruk/skogbrukseiendom. Note 6 Aksjer og andeler Eier- Anskaff- Inngående Tilgang Avgang Ned- Utgående Markeds- ANLEGGSMIDLER andel elseskost balanse 2014 2014 skrivning balanse verdi Finn Eiendom AS 3,78 % - - - - - 0,0 41,5 Eika Boligkreditt AS 12,39 % 306,8 306,8 - - - 306,8 306,8 Eika Gruppen AS 6,82 % 94,8 94,8 - - - 94,8 106,3 Infratek ASA 2,90 % 29,7 27,0 - -29,7 2,7 - - Andre 1,2 1,4 - - - 1,4 1,2 Sum anleggsmidler 432,4 430,0 - -29,7 2,7 403,0 455,7 Markedsverdi pr. 31.03.14 Anskaff- Inngående Tilgang Avgang Ned- Utgående Markeds- OMLØPSMIDLER elseskost balanse 2014 2014 skrivning balanse verdi Sum investeringer 78,9 77,9 - -6,7 1,4 72,6 89,3 Markedsverdi pr. 31.03.14 Bokført Egen verdi Areal (m 2 ) utnyttelse Utleiedel Ledighet Kjøpesentre 1 766,1 196 000 0,8 % 97,2 % 2,1 % Kontoreiendommer 1 431,9 119 376 21,0 % 67,2 % 11,8 % Forretningsbygg 376,6 65 683 0,1 % 94,2 % 5,7 % Hotell 668,7 28 500 - - - Bolig 418,7 41 699 0,8 % 96,9 % 2,3 % Næringstomter for utvikling 33,6 68 700 - - - Garasjeanlegg 71,5 59 000 0,0 % 87,0 % 13,0 % Sum 4 767,1 578 958 5,6 % 88,1 % 6,3 % Stor- Oslo Bergen Trondheim Stavanger Sverige Andre Verdi fordelt på geografi 3 134,8 669,9 329,1 482,3 12,7 138,4 Note 7 Investeringer i tilknyttede selskap Inngående Andre Andel av Utgående VIRKSOMHETSOMRÅDER balanse endringer resultat balanse Boligbygging 359,6 14,2 20,3 394,1 Næringseiendom 562,3-2,8 565,1 Aksjeinvesteringer 1 979,9 65,1 47,8 2 092,8 Andre 11,5 0,2-0,1 11,6 Sum konsern 2 913,3 3 063,6 Eier- Inngående Andre Andel av Utgående Markeds- AKSJEINVESTERINGER andel balanse endringer resultat balanse verdi 2) Veidekke ASA 28,02 % 879,3 35,0 914,3 2 398,0 AF Gruppen ASA 25,25 % 380,9 65,1 20,0 466,0 1 712,4 BWG Homes ASA 32,99 % 670,3-7,5 662,8 487,2 Miljøbase Vats AS 25,00 % 49,4 0,3 49,6 50,0 Sum aksjeinvesteringer 1 979,9 2 092,8 4 647,7 Andel av forventet årsresultat omregnet fra IFRS til NGAAP. 2) Markedsverdi pr. 31.03.14 28 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2014 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2014 29
Note 8 Spesifikasjon av langsiktig rentebærende gjeld Note 11 Verdijustert egenkapital OBOS konsern 31.03.14 Obligasjonslån forfall 2015 250,0 Obligasjonslån forfall 2016 1 548,8 Obligasjonslån forfall 2017 400,0 Obligasjonslån forfall 2018 1 552,7 Obligasjonslån forfall 2019 443,5 Obligasjonslån forfall 2020 199,4 Pantelån 2 803,8 Lån til Oslo Kommune 607,7 Sum langsiktig rentebærende gjeld 7 805,9 Fornebu Boligspar AS, som inngår i OBOS Fornebulandet konsern, har lån hos Oslo Kommune fra kjøp av tomtearealer fra kommunen. Neste og siste avdrag forfaller til betaling i desember 2015. 31.03.14 BOKFØRT EGENKAPITAL Andelskapital 60,7 Annen egenkapital 7 353,2 Sum bokført egenkapital 7 413,9 MERVERDIER Merverdier eiendommer 5 173,8 Merverdier finansielle investeringer 3 254,2 Sum merverdier 8 428,0 Sum verdijustert egenkapital 15 841,9 Note 9 Spesifikasjon av kortsiktig rentebærende gjeld 31.03.14 Obligasjonslån forfall 2015 - Lån som forfaller innen tolv måneder 615,4 Sertifikatlån 500,0 Byggelån 1 129,0 Trekk på kassekreditt 43,6 Sum kortsiktig rentebærende gjeld 2 288,0 Bokført balanse 29 745,2 Merverdier 8 428,0 Verdijustert balanse 38 173,2 Verdijustert egenkapitalandel 41,50 % Verdijustert balanse eks. OBOS-banken 2) 25 440,6 Verdijustert egenkapitalandel eks. OBOS-banken 62,27 % I tillegg er det merverdier i annen forretningsvirksomhet i konsernet på minimum 3,0-4,0 mrd. kroner. 2) Innregnet etter egenkapitalmetoden. Note 10 OBOS konsern balanse eks. OBOS-banken Eks. OBOS OBOSkonsern banken 31.03.14 31.03.14 Anleggsmidler 9 791,4 11 133,8 Omløpsmidler 19 953,9 5 878,9 Sum eiendeler 29 745,2 17 012,6 Egenkapital 7 413,9 7 413,9 Gjeld 22 331,3 9 598,7 Sum egenkapital og gjeld 29 745,2 17 012,6 Egenkapital i prosent 24,9 % 43,6 % OBOS-banken er innregnet etter egenkapitalmetoden. Note 12 Transaksjoner nærstående parter OBOS og konsernet foretar løpende transaksjoner Alle datterselskaper, tilknyttede selskaper og med nærstående parter. Alle transaksjoner er medlemmer av styret og konsernledelsen er foretatt som del av den ordinære virksomheten nærstående parter av OBOS. Transaksjoner med og til markedsmessige vilkår. datterselskaper elimineres i konsernregnskapet og vises ikke i denne note. De mest vesentlige transaksjonene som gjøres mellom morselskapet og konsernet gjelder salg 24.03.14 deltok OBOS i en kapitalforhøyelse av administrative tjenester fra konsernstaber i AF Gruppen og kjøpte ytterligere 916 996 aksjer herunder økonomi, regnskap, IT, administrasjon, i selskapet. Etter emisjonen gikk eierandelen personal og lønn. Salg av administrative tjenester fra 25,90 prosent til 25,25 prosent. klassifiseres som forvaltningsinntekter. 30 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2014 OBOS KVARTALSRAPPORT 1. KVARTAL 2014 31
OBOS BBL FORETAKSNUMMER: 937 052 766 KONTAKTINFORMASJON: OBOS BBL Postboks 666, St. Olavs plass 0129 Oslo Telefon 02333 HOVEDKONTOR: Hammersborg Torg 1 0179 Oslo Layout: Gjerholm Design AS Foto forside: Kenneth Flaten, Ørnen Hotell i Bergen Side 4: Rambøll Norge AS Side 11 og 20: Nadia Frantsen www.obos.no SELSKAPETS STYRE: Lars Buer Inger Stray Lien Solfrid Berntsen Inge Nidar Dolve Lisbeth Dyrberg Torger Reve Tove Bjørnstad Morten Dick Tove Heggelund Bjørn Frode Skaar KONSERNLEDELSEN: Martin Mæland Ove B. Haupberg Daniel K. Siraj Arne Baumann Morten Aagenæs Styreleder Nestleder Styremedlem Styremedlem Styremedlem Styremedlem Ansattevalgt representant Ansattevalgt representant Ansattevalgt representant Varamedlem Konsernsjef CFO/Konserndirektør, økonomi og finans Konserndirektør, boligutvikling og eiendomsmegling Konserndirektør, næringseiendom Konserndirektør, boligforvaltning Anne Elisabet Thurmann-Nielsen Konserndirektør, konsernstaber Boddvar Kaale Konserndirektør, bank og forsikring Åge Pettersen Kommunikasjonsdirektør