4E-",»EUROJURIS HARSTAD Fylkesmannen i Nordland Moloveien 10 8002 Bodø Mottatt FM-NO 0 1 NOV, 2010 Partnere: Advokat Ottar Nilsen (H) ottar.nilsen@eurojuris.no Advokat Steinar Fagerholt steinariagerholt@eurojuris.no Advokat Hystein Sagen oystein.sagen@eurojuris.no Advokat Stein Nilsen stein.nilsen@eurojuris.no Advokatflm. Tine Kristiansen tine.kristiansen@eurojuris.no www.eurojuris.no Deres ref : 29.10.2010 Øksnes boligstiftelse - Anvendelse av Offentleglova Undertegnede representerer Øksnes boligstiftelse. 1. I brev av 7.10.2010 har De konkludert med at Offentleglova av 19.6.2006 gjelder for Øksnes boligstiftelse. Det er i samme brev også slått fast at stiftelsen var omfattet av offentlighetsloven av 19.06.1970. Det er samtidig opplyst at avgjørelsen ikke er gjenstand for klage. Min klient er uenig i Deres konklusjon med hensyn til spørsmålet om Offentleglova kommer til anvendelse, men har likevel valgt å offentliggjøre den godtgjørelse som Per-Ole Larsen mottok i perioden 2004-2007 da han var ordfører i Øksnes. Videre offentliggjøres de oppgaver Per-Ole Larsen utførte for boligstiftelsen i samme periode. Endelig er det presisert at stiftelsens vedtekter er offentlig tilgjengelig. En omgjøring av Fylkesmannens vedtak vil derfor ikke være til skade for andre parter. Når det gjelder spørsmålet om hvorvidt stiftelsen kommer inn under Offentleglova av 2006, ønsker boligstiftelsen å få dette spørsmål prøvd på nytt. Slik overprøving må enten skje ved at De omgjør vedtaket i samsvar med bestemmelsen i forvaltningslovens 35 eller at det blir endret etter søksmål for de alminnelige domstoler. Det anmodes derfor om at De vurderer omgjøring av vedtaket. I motsatt fall varsles De med dette i medhold av tvistelovens 5-2 om at det kan bli aktuelt å reise sak om gyldigheten av vedtaket. 2. Det er riktig som angitt av Fylkesmannen i brev av 7.10.2010 at Stiftelsen som utgangspunkt faller inn under bestemmelsen i Offentleglova 2 d. Øksnes ADVOKATFIRMAET EUROJURIS HARSTAD AS Håkons gate 4, Postboks 866, N0-9488 Harstad Tlf (+ 47) 77 00 21 00 Faks (+47) 77 00 21 11 harstad@eurojuris.no Org.nr. NO 893 817 832 MVA 4E: EUROJURIS NORGE
boligstiftelse er et selvstendig rettssubjekt der kommunen etter vedtektene har rett til å velge mer enn halvdelen av styret i. Kommunen velger fire av fem styremedlemmer. Uten at det har direkte betydning for avgjørelsen, påpekes at Rådmannen ikke har vært medlem av styret siden 1995. 3. Det avgjørende spørsmål i forhold til lovens anvendelse er derfor om kommunen kommer inn under unntaket i lovens 2, 2. ledd hvor det heter: " Bokstavane c og d gjeld ikkje rettssubjekt som hovudsakleg driv næring i direkte konkurranse med og på same vilkår som private." 3.1 Fra denne side er en enig i at vilkåret om direkte konkurranse er oppfylt. Øksnes boligstiftelse driver i dag i direkte konkurranse med en rekke aktører i kommunen. Med bakgrunn i Fylkesmannens konklusjon og de faktiske forhold, går jeg derfor ikke nærmere inn på dette spørsmål. 3.2 Det neste spørsmål er om boligstiftelsen driv "på samme vilkår som private." På dette punkt er min klient grunnleggende uenig med Fylkesmannen. I Gyldendal Rettsdata sine kommentarer til bestemmelsen heter det: "Kravet om at konkurransen skal skje «på same vilkår som private» ble tilføyd i proposisjonen. Dette vilkåret innebærer at loven vil gjelde selv om virksomheten er utsatt for konkurranse fra private, hvis det offentlige har gitt vedkommende rettssubjekt fordeler feks. i form av subsidier, eller på andre måter har sikret rettssubjektet inntekter som konkurrentene ikke har. Se Ot.prp. nr. 102 (2004-2005) Til 2 Verkeområdet til lova, s. 116 hvor det uttales om dette: «I røynda er dette vilkåret berre ei presisering av konkurransevilkåret fordi ein kan sjå det slik at det ikkje ligg føre nokon verkeleg konkurranse mellom aktørar som ikkje opererer på same vilkår. Dersom ei verksemd uavhengig av konkurranse i hovudsak er sikra inntekter gjennom subsidiar eller andre fordelar som er fastsette av det offentlege, vil heller ikkje grunnane som vanlegvis tilseier at konkurranseelementet bør føre til at ei verksemd haldast utanom lova, gjere seg gjeldande.»" Dette viser at hensikten med bestemmelsen er at stiftelser som mottar offentlig støtte ikke skal være unntatt fra offentlighet. Dersom stiftelsen har vanskeligere driftsforhold enn sine konkurrenter, er det ikke til hinder for at det blir gjort unntak fra Offentleglova. 2
Det er på det rene at min klient ikke mottar noen form for drifisstøtte fra kommunen og ikke har gjort det på svært lang tid. Spørsmålet er derfor om stiftelsen ved etableringen i 1994 ble tilført midler ut over grunnkapitalen som den gang var på kr. 50.000. På side 7 i Deres brev av 7.10.2010 uttales i den forbindelse følgende: "Det må her legges til grunn at Øksnes kommune har overført en betydelig boligmasse til stiftelsen. Selv om det legges til grunn at boliglånene fulgte med, er det likevel på det rene at stiftelsen ble tilført store verdier. Det er vel grunn til å anta at de reelle verdier var en del høyere enn de bokførte verdier på tidspunkt for overdragelsen." Fra dette sluttes det lengre ned på siden : "Detfaktum at Øksnes boligstiftelse ved opprettelsen ble satt til å forvalte betydelige offentlige verdier gjennom den boligmasse som ble overført fra kommunen, er etter Fylkesmannens syn i seg selv et argument for offentlig innsyn, slik at allmennheten gis mulighet til å se hvordan disse verdier blir forvaltet." Det fremgår ikke av sakens dokumenter hva som er bakgrunnen for denne vurdering og konklusjon ut over at det er en antakelse som blir til et faktum om overføring av betydelige offentlige verdier. I den utstrekning opplysningene er basert på muntlig informasjon, foreligger ingen nedtegnelse som viser grunnlaget. Spørsmålet, som er av avgjørende betydning for konklusjonen, er heller ikke forelagt min klient til uttalelse før avgjørelse ble truffet og fremstår som en gjetning uten faktisk forankring. Som en konsekvens av ovenstående er helt sentrale forvaltningsrettslige prinsipper ikke fulgt noe som alene må være grunn til at vedtaket blir vurdert på nytt. De faktiske forhold er at Øksnes Boligstiftelse kjøpte leiligheter fra Øksnes kommune med en total anskaffelseskost på kr. 18.225.109. Oppgjør ble foretatt gjennom overtakelse av eksisterende lån. Disse leiligheter hadde en gjennomsnittspris på kr. 214.413,-. pr. leilighet. Leilighetene var bygget mellom 1964 og 1990. Til sammenligning kjøpte stiftelsen 17 boenheter med byggeår fra 1984 til 1989 på auksjon i perioden etter stiftelsen. For 15 av de leiligheter stiftelsen kjøpte på auksjon, var gjennomsnittsprisen pr. leilighet kr. 115.000,-, mens for de 2 siste var gjennomsnittsprisen kr. 178.000,- pr leilighet. Størrelse og standard er slik min klient ser det sammenlignbar for de leilighetene en kjøpte fra kommunen og fra andre. I denne forbindelse viser jeg også til vedlagte notat av 14.10.2010 fra Ernst & Young hvor det påpekes at det i 1998 ble foretatt en vurdering av eiendommene 3
med sikte på mulig oppskriving og hvor konklusjonen var at de eiendommer som ble tilført ved stiftelsen ikke ble oppskrevet. Med bakgrunn i ovenstående må det kunne konkluderes med at boenhetene som ble ervervet fra kommunen ikke hadde noen merverdi i forhold til de lån som hvilte på eiendommen. I tillegg påpekes at stiftelsen sammenlignet med sine konkurrenter har en forpliktelse i forhold til utleie til vanskeligstilte grupper som ikke kompenseres gjennom tilskudd eller tilføring av midler. Denne konkurransehindring er så omfattende at selv om eiendommene hadde vært ervervet til underpris, så vil konklusjonen bli at stiftelsen ikke mottar eller har mottatt noen form for støtte hverken ved etableringen eller drift som medfører at den kommer inn under Offentleglova. 4. For ordens skyld tilføyes at når min klient har valgt ikke å akseptere avgjørelsen om anvendelsen av Offentleglova, har det sin årsak i begrunnelsen for unntaket i lovens 2, 2. ledd samt at gjennomføring av loven vil medføre betydelige merkostnader til etablering av journal og arkiv som tilfredsstiller lovens krav. Dette er kostnader som vil måtte dekkes inn gjennom økt husleie og forverre konkurransesituasjonen ytterligere. Det er allerede truffet vedtak om å øke husleien med kr. 200,- pr. måned pr boenhet som deldekning av de kostnader og reduserte inntekter en vil bli påført som følge innføring av Offentleglova. 5. Under henvisning til ovenstående anmodes om at De vurderer vedtaket om anvendelse av Offentleglova på nytt. Dersom vedtaket fastholdes, vil min klient vurdere å bringe spørsmålet inn for domstolene til avgjørelse. I den forbindelse anmodes om at De i samsvar med bestemmelsen i tvistelovens 5-2 innen tre uker gir tilbakemelding med angivelse av hvorfor vedtaket opprettholdes. Dersom det er behov for ytterligere dokumentasjon før avgjørelse treffes, ber jeg om tilbakemelding. imøt ser Deres snarlige tilbakemelding. yeinlig hilsen Ottar Nilsen advokat Gjenpart: Øksnes boligstiftelse, Storgata 25, 8430 MYRE 4
11 Notat JIERNST &YOUNG Statsautoriserte revisorer Ernst & Young AS Strandgaten 31, NO-8400 Sortland Postboks 286, NO-8401 Sortland Foretaksregisteret: NO 976 389 387 MVA www.ey.no Til: Øksnes Boligstiftelse v/per Ole Larsen Cc: Fra: Bottolfsen, Aage 14.10.2010 Ref: Bokført verdi boligeiendommer I brev fra Fylkesmannen av 07.10.2010 femkommer det på side 1 at stiftelsen har fått betydelig offentlig støtte ved opprettelsen av stiftelsen i 1994. Videre fremkommer det på side 7 at det er på det rene at stiftelsen er tilført store verdier ved opprettelsen av stiftelsen. Ved etablering av stiftelsen i 1994 ble kommunens eiendomsmasse overdratt stiftelsen, mot at lånene som var knyttet til eiendomsmassen ble overført stiftelsen. Videre ble det skutt inn kr. 50 000 i grunnkapital i stiftelsen. Vi vil foreta en drøfting av følgende: A) Virkelig verdi av eiendommene B) Regnskapsføring av eiendommene ved etablering av stiftelsen C) Regnskapsføring av oppskriving A) Virkelig verdi av eiendommene En virkelig verdi av en eiendom er det markedet er villig til å betale for eiendommen. Hvis det ikke foreligger et marked kan verdien fastsettes ut fra andre metoder som f. eks. nåverdi av fremtidig kontantstrøm på eiendommene. En takst av de enkelte eiendommene i 1994 ville kunne vært et godt grunnlag for å fastsette verdien av eiendommene på dette tidspunkt. B) Regnskapsføring av eiendommene ved etablering av stiftelsen: Ved stiftelse av et selskap kan eiendeler ikke balanseføres til en høyere verdi enn virkelig verdi. Det medfører at det var anledning til å bokføre selskapets eiendommer til en verdi opp til virkelig verdi. Ved etablering av stiftelsen ble 85 boenheter overført stiftelse mot at gjeld tilknyttet boligmassen ble overført samtidig. I følge oversikt datert 15.09.1993 utgjorde gjelden på dette tidspunkt kr. 18 225 109. Det tilsvarer en gjennomsnittelig verdi pr. boenhet på kr. 214 413. Boenhetene var av varierende størrelse, alder og kvalitet. Det ville vært i strid med regnskapsloven å bokføre eiendommene til en verdi som var høyere enn virkelig verdi. Det viktigste for stifterne var dermed å sikre at eiendommene ikke ble bokført til en verdi som var høyere enn virkelig verdi. Dersom den virkelige verdi hadde vært vesentlig lavere enn bokført verdi hadde foreligget en plikt til å foreta nedskrivning av eiendomsmassen. En viktig nedskrivningsindikator ville vært dersom selskapet hadde hatt store underskudd eller ikke hadde klart å betjene løpende forpliktelser. A mernber firrn of Ernst & Young Global Urnfied
ll ERNST &YOUNG 14.10.2010 2 B) Regnskapsføring av oppskriving Inntil 1998 forelå det i.h.t. regnskasloven en rett til å foreta oppskrivning av eiendeler i regnskapet dersom det forelå vesentlige merverdier i selskapets eiendeler. Denne retten falt bort etter 1998. I januar foretok selskapets ledelse en vurdering av oppskrivning av selskapets eiendomsmasse. Oppskrivning ble foretatt i forståelse med selskapets revisor. Verdien av eiendomsmassen ble da vurdert slik at en del av eiendommene som ble anskaffet etter stiftelse ble skrevet opp. Dette ut fra det forhold at ledelsen mente at det forelå vesentlige merverdier i eiendommene ut over bokført verdi. De eiendommer som ble tilført stiftelsen ved etablering av selskapet ble ikke oppskrevet. Dette ut fra en betraktning om at det ikke forelå vesentlige merverdier i eiendommene. Det betyr ikke at det ikke har foreligget merverdier. For at grunnlaget for oppskrivning skulle være tilstede måtte verdien være vesentlig høyere enn bokført verdi. Ledelsen måtte dermed være helt sikker på at virkelig verdi var høyere enn bokført verdi før at oppskrivning kunne foretas. Vi forstår det slik at det ble vurdert slik på dette tidspunkt at eventuelle merverdier i eiendommer som ble overført ved stiftelsen av selskapet ikke var så åpenbare og vesentlige at det ble foretatt oppskrivning.