REGULERINGSBESTEMMELSER FOR TVEDESTRAND FJORDHOTELL, G.NR. 74, B.NR. 42, 57, 59, 60 I TVEDESTRAND KOMMUNE 1 GENERELT Datert: 14.01.08 Sist Revidert: Egengodkjent: Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på kart i M 1:1000 dat. 10.10.07 og inngår som en del av reguleringsplan for Tvedestrand sentrum med formål spesialområde for bevaring. Planområdet er regulert til følgende formål: Byggeområde for hotell med tilhørende anlegg H1. Byggeområde for hotell med tilhørende anlegg H2. Byggeområde for hotell med tilhørende / felles lekeplass H/FL Byggeområde for hotell med tilhørende anlegg / forretning H/F1. Byggeområde for hotell med tilhørende anlegg / forretning H/F2. Byggeområde for hotell med tilhørende anlegg / forretning H/F3. Byggeområde for hotell med tilhørende anlegg / forretning H/F4. Byggeområde for hotell med tilhørende anlegg / forretning H/F5. Felles avkjørsel, FA. Felles gangareal FG. 2. FELLESBESTEMMELSER 2.01 Sammen med byggemelding skal det vedlegges et målsatt situasjonskart i M 1:500 eller 1:1000 som i tillegg til bebyggelsen skal vise hvordan ubebygde del av tomten skal planeres og utnyttes. På kartet skal det angis tomtegrenser, VA-ledninger, kabler, gjerder, forstøtningsmurer, adkomst, parkeringsareal, lasteareal, lagerareal og terrengmessig behandling med høydeangivelser. 2.02 Utforming og plassering av bygninger og anlegg, herunder gesims- og sokkelhøyde, skal godkjennes av kommunen. 2.03 Bebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrenser som er vist på planen. Der det ikke er vist byggegrenser, eller det ikke er fastsatt andre spesielle bestemmelser, gjelder bygningslovens generelle avstandsbestemmelser.
2.04 Bygningene skal ha saltak. Takvinkelen skal som hovedregel være mellom 32 og 42 grader. Mindre takoppbygg, arker og liknende kan tillates. Takvinduer kan tillates. Takvinkelen fastsettes av kommunen, som kan bestemme at bygninger i samme gruppe eller langs samme vegstrekning skal ha lik takvinkel. Taktekking skal være ved tegl-sten. Arkers størrelse og form skal tilpasses bygningenes arkitektur. Takvinduer skal gis utseende og plassering som tradisjonelle takluker. 2.05 Kommunen skal, ved behandling av byggemeldinger, ha øye for at bebyggelsen får en god form og materialbehandling og at bygninger i samme byggeflukt eller gruppe får en harmonisk utforming. Kommunen kan kreve at det utarbeides fasaderiss av nabobygninger for bedømmelse av prosjektets virkning i gatebildet. Kommunen kan bestemme utvendige farger på bygninger, herunder farge på tak. 2.06 Det skal på egen tomt, i fellesareal eller på annen måte som kommunen kan godkjenne, avsettes og opparbeides tilstrekkelig plass for lek, biloppstilling og for vare- og lastebiler. Dersom ikke annet er angitt, skal parkeringsdekningen være overensstemmende med kommunens vedtekter. Der spesielle forhold gjør seg gjeldende, kan kommunen skjerpe eller lempe på disse kravene etter nærmere vurdering. 2.07 Innenfor planområdet skal både bygninger og uteareal planlegges for universell utforming. Alle byggesaker skal ha faglig dokumentasjon for hvordan kravet til universell utforming er etterkommet. 2.08 Ubebygde deler av tomten skal gis en tiltalende utforming og beplantning. Vegetasjon, steingjerder og lignende som etter kommunens skjønn har verdi som miljøfaktor eller på annen måte skal bevares. Felling av trær skal godkjennes av kommunen. Kommunen kan kreve fjernet busker og trær som kan være sjenerende for naboer eller til ulempe for alminnelig ferdsel. 2.09 Søppelspann, avfallscontainere, tom-emballasje, tørkestativ, m.v. og utendørslagring skal plasseres på en slik måte at det etter kommunens skjønn ikke virker skjemmende for omgivelsene. Ved byggemeldinger skal det i situasjonsplanen som følger gjøres rede for slike innredninger og tiltak. 2.10 Kommunen kan kreve at veger, gjerder, porter, terrasser, trapper, rekkverk, forstøtningsmurer, brygger osv. skal bevares eller tilbakeføres til opprinnelig utseende. Det skal tas hensyn til bevegelseshemmede ved valg av vegdekke. 2.11 Veglys og utendørs armatur på bygninger skal tilpasses områdets miljø og samstemmes så langt det lar seg gjøre. Reklameskilt skal tilpasses tradisjonell utførelse og plassering i størst mulig grad. 2.12 Luftkabler for strømforsyning, telefon og lignende skal omlegges til jordkabelanlegg så langt det er mulig. 2.13 Tak skal sikres med snøfangere dersom snøras kan skade mennesker. Der piper ikke kan feies fra loft, skal tak og piper i nødvendig utstrekning sikres med stigetrinn for feier.
2.14 Kommunen kan kreve at virksomheter som ved støy, røyk, lukt eller trafikk medfører ulempe for tilstøtende områder, henvises til andre områder der påvirkningen på omgivelsene ikke er så store. 2.15 Det er ikke tillatt å inngå privatrettslige avtaler i strid med reguleringsplan og reguleringsbestemmelser. 2.16 Kommunen kan gjøre unntak fra disse reguleringsbestemmelsene når særlige grunner foreligger og etter at uttalelse er innhentet fra kulturmyndighetene i kommunen og fylkeskommunen. 2.17 Løse, utenpåliggende vindussprosser og tilsvarende falske løsninger tillates ikke. 3 BYGGEOMRÅDER 3.01 Byggeområder felles På plan 1 og plan 2 under de enkelte delområdene tillates det oppført på plan 1 felles parkeringskjeller med tilhørende fasiliterer, og på plan 2 spa / kurs / konferanse-fasiliterer for hotellet samt hotellrom.videre tillates det mellombygg mellom de enkelte bygg samt utvendig svalgang inn mot gårdsrommet. Illustrasjonsplaner utarbeidet av bambus arkitekter as, datert 14.01.08, legges til grunn for planleggingen. Søknader om rammetillatelser eller byggetillatelser skal forelegges brannvesenet i Arendal før de fremmes til behandling i Tvedestrand kommune. 3.02 Hotell med tilhørende anlegg / forretning H/F1 Eksisterende bygning, hus 52a, kan rives. Opprinnelig bebyggelse gjenoppføres med likt ytre uttrykk, farger, materialer, volumer. Første etasjes eksteriør tilbakeføres til ombyggingen i 1870-årene. Trekjerner, bjelkelag og reisverk (hovedkonstruksjoner) skal bevares så langt det lar seg gjøre. Ny intern trapp mellom nivå 2 og nivå 3 kan tillates. Rivning av eksisterende bygningsmasse skal utføres av personell som har dokumentert spesialkompetanse for å dokumentere, rive og gjenoppføre bygninger innenfor antikvariske spesialområder. 3.03 Hotell med tilhørende anlegg / forretning H/F2 Eksisterende bygning, tilbygg til hus 52a fra ca. 1985 tillates revet. Det tillates oppført et nybygg og illustrasjonsplaner utarbeidet av bambus arkitekter as, datert 14.01.08, legges til grunn for planleggingen. Gesims- og mønehøyder i forhold til illustrasjonplanene. Mønehøyde fastsettes til kote C+19.50. Utnyttelse over bakken (fra plan 3) settes til maks BRA = 250 m2 3.04 Hotell med tilhørende anlegg / forretning H/F3 Det tillates oppført et nybygg og illustrasjonsplaner utarbeidet av bambus arkitekter as, datert 14.01.08, legges til grunn for planleggingen. Gesims- og mønehøyder i forhold til illustrasjonplanene. Mønehøyde fastsettes til kote C+18.50. Utnyttelse over bakken (fra plan 3) settes til maks BRA = 300 m2 3.05 Hotell med tilhørende anlegg / forretning H/F4 Eksisterende bygning, hus 38, kan rives. Opprinnelig bebyggelse i første, andre og tredje (loft) etasje gjenoppføres med likt ytre uttrykk, farger, materialer, volumer. Trekjerner,
bjelkelag og reisverk (hovedkonstruksjoner) skal bevares så langt det lar seg gjøre. Nytt innvendig romforløp tillates. Rivning av eksisterende bygningsmasse skal utføres av personell som har dokumentert spesialkompetanse for å dokumentere, rive og gjenoppføre bygninger innenfor antikvariske spesialområder. 3.06 Hotell med tilhørende anlegg / forretning H/F5 Det tillates oppført et nybygg og illustrasjonsplaner utarbeidet av bambus arkitekter as, datert 14.01.08, legges til grunn for planleggingen. Gesims- og mønehøyder i forhold til illustrasjonplanene. Mønehøyde fastsettes til kote C+20.50. Utnyttelse over bakken (fra plan 3) settes til maks BRA = 450 m2 3.07 Hotell med tilhørende anlegg H1 Eksisterende hotellbygning som inngår i plane kan istandsettes / rehabiliteres. 3.08 Hotell med tilhørende anlegg H2 Det tillates oppført inngangsparti, svalganger og forbindelser mellom nybygg og eksisterende bebyggelse. Illustrasjonsplaner utarbeidet av bambus arkitekter as, datert 14.01.08, legges til grunn for planleggingen. 3.09 Byggeområde for hotell med tilhørende anlegg / felles lekeplass H/FL Over parkeringsanlegg, på dekke over plan 1, skal det oppføres felles lekeplass. 4 FELLESOMRÅDER Områdene er i planen vist med skråskravur og skal etableres i samsvar med planen. 4.01 Området FA skal benyttes til felles avkjørsel / utkjørsel. Inn og utkjørsel til parkeringsanlegg skal lysreguleres 4.02 Områdene markert som FG skal benyttes til felles gangtrafikk. 5 REKKEFØLGEBESTEMMELSER Før det fremmes søknader om gjennomføring av nye tiltak skal det gjennomføres en egen energiutredning for planområdet der alternative klimavennlige energikilder for oppvarming, reduksjon av CO2 utslipp, installering av vannbåren varme m.m. blir vurdert sammen med begrunnelse for de løsninger som er valgt. Før riving skal eksisterende bygningsmasse dokumenteres ved foto og oppmåling. Før det gis brukstillatelse skal parkeringsanlegg under bakken på plan 1 være opparbeidet. Uteoppholdsareal skal være opparbeidet i henhold til godkjent situasjonskart eller utomhusplan før brukstillatelse gis.
Hulgata og Hotellkleiva skal være opparbeidet før brukstillatelse gis. Gatelegemet skal fastsettes av kommunen.