Forside fra Kjetil F. Kværnerbyen terrasse
Agenda Velkommen Hovedpunkter Resultat og balanse Ove B. Haupberg CFO/Konserndirektør økonomi og finans Martin Mæland Konsernsjef Ove B. Haupberg OBOS-banken Boligutvikling Spørsmål og svar Marit Midttun Banksjef Daniel K. Siraj Visekonsernsjef Alle
Hovedpunkter Martin Mæland Straumehagen, Hordaland
Hovedpunkter så langt i 2015 Svært godt boligsalg i Norge og Sverige. 2 113 salg, hvorav 690 i Sverige. Stor utlånsvekst i OBOS-banken. OBOS Forsikring klar fra 1. oktober. Kjøpte Schibsteds trykkeri i Nydalen. Mortensrud DPS overtatt 1. mai. Oslo Cancer Cluster Innovasjonspark åpnet 24. august. Kaldnes brygge, Tønsberg
1983 1982 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 H1 2015* Mill. kroner Resultat før skatt 2 500 2 000 1 500 1 000 797 500 0 *IFRS-tall pr. 30.06.2015
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 30.06.2015* Mill. kroner Verdijustert egenkapital 20 000 19 239 15 000 10 000 5 000 0 *IFRS-tall pr. 30.06.2015 Bokført egenkapital pr. 01.01 Merverdier pr. 01.01
OBOS syn på prisutviklingen i boligmarkedet Høy prisvekst på OBOS-boliger og godt nyboligsalg, men regionale forskjeller. Anslås at prisene vil stige i gjennomsnitt med 7 prosent i 2015 og 3 prosent i 2016. Lav rente lenge. Gir bra vekst i kjøpekraften selv om lønnsveksten er lav. Lavt boligtilbud i forhold til behovet, særlig i Østlandsområdet. Lavere sysselsettingsvekst og noe oppgang i arbeidsledigheten. Litt strammere kredittilgang, jf. bl.a. makroøkonomisk usikkerhet og regjeringens boligstrategi. Lav forbrukertillit. Noe lavere befolkningsvekst.
Kroner pr. kvm Prisutvikling leiligheter i Oslo siste 20 år 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 Nominell pris Realprisutviklingen
Har vi en boligboble? Har vi hørt om boligbobler før?
Månedlig prisutvikling i Oslo juli 2013 juli 2015 52000 51000 50000 49000 48000 47000 46000 45000 44000 43000 42000 41000 40000 39000 38000 Juli August Septemb er Oktober Novemb er Desemb er Januar Februar Mars April Mai Juni Juli 2013-2014 42153 43594 41803 40821 40501 39927 40885 40416 41270 42998 43231 43231 42153 2014-2015 43056 45576 44138 44553 44708 45709 46456 47613 48885 48082 48922 48495 50451 2013-2014 2014-2015
21.05.2015: Olav Løvstad, banksjef i DNB, leder for avd. Eiendom & Entreprenør - Lave renter i to til tre år fremover - Og vi synes boligmarkedet ser rimelig sunt ut. Kilde: Estate nyheter, 21.05.2015 Les mer...
1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 30.06.2015 Forvaltede boliger Norges største boligforvalter med nesten 200 000 boliger. Nesten 3 000 nye boliger til forvaltning 1. halvår. Gjennomsnittlig årlig vekstrate på 6 % de siste ti årene. 200 000 150 000 100 000 0 Endrede rammevilkår vil styrke OBOS stilling som forretningsfører.
400000 Betalende medlemmer pr. 31.12 2014 369566 350000 300000 2011 303219 250000 200000 2006 211416 2010 260321 150000 2000 153388 100000 50000 0 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Fra Oslo-firma til landsdekkende til skandinavisk konsern Her finner du oss
OBOS i Skandinavia OBOS BWG-selskapene OBOS Nye Hjem: Oslo, Akershus, Vestfold, Østfold, Rogaland, Hordaland, Trøndelag OBOS Fornebulandet Fornebu, Odense, Danmark OBOS Bostad/OBOS Exploatering: Malmø, Sverige Block Watne AS i Norge: Aust-Agder (Arendal), Bergen, Drammen-Asker (Drammen), Follo, Forus (Sandnes), Hamar, Haugesund, Hønefoss, Jæren (Bryne) Kongsberg, Kongsvinger, Molde, Romerike (Olavsgård), Steinkjer, Trondheim, Vest-Agder (Kristiansand), Vestfold (Tønsberg), Østfold (Sarpsborg), Ålesund, Oslo BWG Homes AB og Kärnhem i Sverige: Blekinge, Borås, Dalarna & Gävleborg, Enköping, Eskilstuna, Göteborg, Halmstad, Helsingborg, Hudiksvall, Myresjö, Jönköping, Kalmar, Karlstad, Kristianstad, Kungsbacka & Varberg, Linköping, Luleå, Malmö, Mariehamn, Åland, Norrköping, Skellefteå, Skövde, Stockholm, Sundsvall, Trelleborg, Uddevalla, Umeå, Uppsala, Visby, Västerås, Växjö, Örebro, Örnsköldsvik, Östersund
Organisasjonsendringer Daniel K. Siraj overtar som konsernsjef i OBOS etter Martin Mæland fra 1. oktober 2015. Arne Baumann overtok stillingen som konserndirektør boligutvikling fra 1. juli 2015. Nils M. Bøhler overtok stillingen som konserndirektør næringseiendom fra 1. juli 2015.
Ny konsernledelse fra 1.10.2015 Daniel Kjørberg Siraj KONSERNSJEF Ove B. Haupberg ØKONOMI OG FINANS Anne Elisabet Thurmann-Nielsen KONSERNSTAB Åge Pettersen KOMMUNIKASJON, MARKED OG MEDLEM Elisabet Landsend STYREADMINISTRASJON Arne Baumann BOLIGUTVIKLING Morten Aagenæs FORVALTNING OG RÅDGIVNING Nils Morten Bøhler NÆRINGSEIENDOM Boddvar Kaale BANK, FORSIKRING OG EIENDOMSMEGLING
Resultat og balanse Ove B. Haupberg Oslo Cancer Cluster Innovasjonspark
Mill. kroner Mill. kroner Nøkkeltall Siste 5 år OBOS Konsern Driftsinntekter* Pr. 2. kvartal Resultat før skatt (EBT)* Pr. 2. kvartal 6 000 1 200 5 078 991 4 000 800 797 2 000 1 121 1 778 2 179 1 411 400 305 400 351 0 0 2011 2012 2013 2014 2015 2011 2012 2013 2014 2015 *IFRS fra 2. kvartal 2014
Resultat OBOS Konsern - IFRS Millioner kroner 2. kvartal 2015 2. kvartal 2014* Pr. 2. kvartal 2015 Pr. 2. kvartal 2014* 2014* Driftsinntekter 3 499 903 5 078 1 411 6 409 Driftskostnader -3 058-709 -4 478-1 145-5 647 Resultat fra tilknyttede og felleskontrollerte selskap 104 121 139 180 686 Driftsresultat før av- og nedskrivninger (EBITDA) 544 316 739 446 1 448 Nedskrivning anleggsmidler / immaterielle eiendeler -0 - -1-3 Avskrivninger -22-14 -44-29 -79 Verdiendring investeringseiendommer 22 71 69 140 320 Driftsresultat (EBIT) 545 372 764 557 1 693 Finansinntekter 243 794 424 954 1 091 Finanskostnader -212-349 -391-520 -998 Resultat før skatt (EBT)** 575 817 797 991 1 785 *BWG Homes-konsernet rapporteres som et tilknyttet selskap under aksjeinvesteringer i perioden 01.01.14-30.06.14 og et datterselskap under Boligutvikling i perioden 30.06.14-31.12.14 **Justert for faktisk halvårsresultat i AF Gruppen for 1. halvår blir resultatet før skatt 811 mill. kroner
Virksomhetsområdene OBOS Konsern Operasjonelle tall Millioner kroner 2. kv. 2015 Driftsinntekter* 2. kv. Pr. 2. kv 2014** 2015 Pr. 2. kv 2014** 2014** 2. kv. 2015 Resultat før skatt (EBT) Pr. 2. kv 2015 2. kv. 2014** Pr. 2. kv 2014** 2014** Boligutvikling 2 041 717 3 796 1 319 4 408 131 72 284 86 87 Forvaltning og rådgivning 178 159 336 308 624 48 41 86 79 171 Næringseiendom 220 192 441 382 788 106 148 229 274 594 Bank, fors. og eien. megling 85 83 159 155 339 79 61 111 89 166 Aksjeinvesteringer*** - - - - - 88 534 103 560 764 Utleieboliger 6 21 13 40 97 3 9 7 17 36 Andre 33 31 67 69 133-3 -7-17 -17-61 Total*** 2 563 1 203 4 811 2 272 6 388 452 858 803 1 089 1 757 *Finansnetto fra OBOS-banken er ikke inkludert. **BWG Homes-konsernet rapporteres som et tilknyttet selskap under aksjeinvesteringer i perioden 01.01.14-30.06.14 og som et datterselskap under Boligutvikling i perioden 30.06.14-31.12.14 ***Justert for faktisk halvårsresultat i AF Gruppen for 1. halvår blir operasjonelt resultatet før skatt 817 mill. kroner
Mill. kroner Boligutvikling 350 42-11 -33 300 75 284 250 100 86 1 16 109 0 Pr. 2. kv. 14 ONH Konsern OFL Konsern Block Watne BWG AB Kärnhem Intern BWG rentebelastning Homes AS Pr. 2. kv. 15
Mill. kroner Forvaltning og rådgivning 90 2 86 85 5 80 79 0 Pr. 2. kv. 14 Forvaltning OBOS Prosjekt Pr. 2. kv. 15
Mill. kroner Næringseiendom 350 300 274 21 2 3-71 250 229 200 150 100 50 0 Pr. 2. kv. 14 Utleie næringseiendom Driftselskaper OBOS Basale Verdiøkning investeringseiendom Pr. 2. kv. 15
Mill. kroner Bank, forsikring og eiendomsmegling 120 13-1 -2 111 110 100 5 6 90 89 0 Pr. 2. kv. 14 OBOS-Banken Eiendomsmegling Utbytte Eika OBOS Factoring OBOS Skadeforsikring Pr. 2. kv. 15
Mill. kroner Aksjeinvesteringer 580 560 560-12 2-19 540-443 14 117 100 15 103 0 Pr. 2. kv. 14 Res.andel Veidekke Res.andel AF Gruppen Res.andel andre Utbytte / gevinster Andre kostnader Pr. 2. kv. 15 Faktisk res.andel AF Gruppen Pr. 2. kv. 15 justert Utvikling urealisert gevinst hittil i år er 957 mill. kroner for AF Gruppen og Veidekke
Mrd. kroner Mrd. kroner Verdijustert egenkapital OBOS Konsern 30. juni 2015 20 13 2 4 19 19 mrd. kroner i verdijustert egenkapital 10 0 Bokført EK Merverdi eiendom Merverdi finansielleinvesteringer Verdijustert EK 36% verdijustert EK-andel 60 36% 40 20 54 19 55% 35 55% verdijustert EK-andel eks. OBOS-Banken 0 Verdijustert totalbalanse Gjeld OBOS- Banken Verdijustert totalbalanse eks. OBOS-Banken
Kontantstrøm Millioner kroner 1. kvartal 2015 Kontantstrøm fra drift før endring i arbeidskapital (EBITDA) 739 Netto endring i arbeidskapitalposter -3 307 Betalte renter netto -110 Mottatte renter 295 Betalt skatt -106 Netto kontantstrøm fra drift (etter renter og skatt) -2 489 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -750 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter 3 506 Netto endring i likvide midler 267 Likvide midler ved starten av perioden 1 092 Likvide midler ved periodens utgang 1 359 Ubenyttet kassekreditt ved periodens utgang 581
Mill. kroner IFRS Effekt for 1. halvår 2015 800 45 797 750 47 10 700 69 650 624 3 0 Estimert resultat før IFRS justeringer IFRIC 15 Verdiendring inv. eiendom Avskrivning eiendommer Verdiendring terminkontrakter Avskrivning goodwill Resultat IFRS
OBOS-banken - Marit Midttun Ladebyhagen, Trondheim
Vi bidrar til å oppnå boligdrømmen PM: Boligbanken for medlemmer Medlemsfordeler enten de er i en spare-, kjøps- eller eiesituasjon. BM: Boligbanken for boligselskaper Prisgunstig finansiering av fellesgjeld. Rådgiving om lån og likviditetsstyring. Gjør det enklere å være beboer og styrerepresentant. Hundsund, Fornebu
Resultatutvikling OBOS-banken OBOS-banken 2. kvartal 2015 2. kvartal 2014 Pr. 2. kvartal 2015 Pr. 2. kvartal 2014 2014 Netto rente- og kredittprovisjonsinntekter 56,6 30,9 111,4 64,5 160,3 Netto provisjons- og inntekter fra banktjenester 7,1 15,7 16,6 31,3 54,8 Netto andre driftsinntekter 0,2 2,8 0,2 4,2 6,7 Sum driftsinntekter 63,9 49,3 128,1 100,1 221,8 Sum driftskostnader 28,4 21,3 58,0 40,7 104,5 Nedskrivninger på immaterielle eiendeler - - 0,5 - - Tap på utlån og garantier mv. 1,5-3,8-1,1 Resultat før skatt 34,0 28,0 65,7 59,3 116,2
Utlån og innskudd Utlån (Beløp i MNOK) Vekst siste Vekst hittil Vekst siste Volum pr. kvartal i år 12 mnd. 30.06.2015 Brutto utlån på egen balanse 7,4 % 15,0 % 44,0 % 17 967 Utlån formidlet gjennom EBK 2,4 % -0,7 % -4,4 % 7 488 Brutto utlån totalt 5,9 % 9,9 % 25,3 % 25 456 Brutto utlån privatmarked 5,9 % 12,9 % 62,8 % 8 537 Brutto utlån bedriftsmarked inkl. EBK 5,8 % 8,4 % 12,3 % 16 919 Innskudd (Beløp i MNOK) Vekst siste Vekst hittil Vekst siste Volum pr. kvartal i år 12 mnd. 30.06.2015 Innskudd totalt 1,7 % -4,6 % 2,7 % 10 819 Innskudd privatmarked -2,7 % -9,7 % -16,1 % 5 349 Innskudd bedriftsmarked 6,5 % 1,0 % 31,6 % 5 470
30.06.2014 30.09.2014 31.12.2014 31.03.2015 30.06.2015 30.06.2014 30.09.2014 31.12.2014 31.03.2015 30.06.2015 Utvikling i viktigste nøkkeltall Gjenspeiler sterk utlånsvekst 8% 60% 7% 6% 5% 50% 40% 4% 3% 2% 1% 6,0 % 5,9 % 6,2 % 6,5 % 6,9 % 30% 20% 10% 43,2 % 50,0 % 54,9 % 46,1 % 44,5 % 0% 2. kvartal 2014 3. kvartal 2014 4. kvartal 2014 1. kvartal 2015 2. kvartal 2015 0% 2. kvartal 2014 3. kvartal 2014 4. kvartal 2014 1. kvartal 2015 2. kvartal 2015 EK-avkastning etter skatt Kostnader i % av inntekter (Cost/Income) 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 84,4 % 71,1 % 72,6 % 63,6 % 60,2 % 20% 15% 10% 5% 0% 18,0 % 16,8 % 2,7 % 15,4 % 16,4 % 15,4 % 14,1 % Innskudd i % av utlån Ren kjernekapitaldekning Øvrig ansvarlig kapital
Formidlet portefølje via Eika Boligkreditt Gir OBOS-banken tilgang til OMF-markedet OBOS-banken benytter Eika Boligkreditt for tilgang til innlån gjennom obligasjoner med fortrinnsrett. Formelt eierskap gjennom OBOS BBL, som p.t. eier 12,4% av Eika Boligkreditt AS. Innlån gjennom OMF-markedet gir OBOSbanken stabil og langsiktig finansiering, økt konkurransekraft og lavere risikoeksponering. Lån overført Eika Boligkreditt 0% OBOS-banken har utelukkende overført borettslagslån fra bedriftsmarkedsporteføljen. Pr. 2. kvartal utgjør porteføljen NOK 7,5 mrd, hvilket utgjør nesten halvparten av bedriftsmarkedsporteføljen. Porteføljestyringen i OBOS-banken og EBK er basert på løpende, forretningsmessige vurderinger. 100% Bedriftsmarked Privatmarked
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Evigvarende Mill. kroner 2500 Forfallsprofil utstedt verdipapirgjeld pr. 30.06.2015 2000 1500 1000 500 0 Senior obligasjoner Ansvarlige lån Fondsobligasjoner
Status og utsikter fremover Status Ca. 54 medarbeidere i banken pr. 2. kvartal Mer enn 26 000 privatkunder Mer enn 4 300 bedriftsmarkedskunder (hovedsakelig boligselskaper) Tar markedsandeler i et marked preget av hard konkurranse Utsikter fremover To overordnede markedsmål Bygge kjennskap til OBOS-banken blant medlemmer Skaffe nye bankkunder som benytter banken som hovedbankforbindelse Normalisere og effektivisere drift Pågående strategiprosess Særlig fokus på vekst opp mot lønnsomhet
Oppsummering God resultatutvikling, men marginpress i 2. kvartal. Kostnadsprosenten forbedret i kvartalet til 44,5 %. Fortsatt på et for høyt langsiktig nivå Sterk vekst og fortsatt preget av oppstartsfase Meget sterk utlånsvekst hittil i år. 5,9 % samlet utlånsvekst i 2. kvartal 9,9 % samlet utlånsvekst hittil i år Hentet inn MNOK 150 i ansvarlig lån og MNOK 100 i fondsobligasjoner. Ren kjernekapitaldekning på 14,1 % pr. 2. kvartal Kjernekapitaldekning på 16,8 % pr. 2. kvartal Interne mål ligger 1,5 % over de til enhver tid gjeldende regulatoriske krav
Helside med bilde før Ove Boligutvikling Daniel K. Siraj Hundsund, Fornebu
Boligbygging i OBOS -igangsatte og ferdigstilte enheter (brutto) Igangsatte enheter Ferdigstilte enheter 3 000 2 500 2 699 2 294 3 000 2 500 2 664 2 000 2 000 1 500 1 000 1 500 1 000 1 182 500 500 0 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Q2 2015 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Q2 2015 Kärnhem BWG Homes AB Block Watne OFL ONH
Salgstall - antall og verdi -pr. 30. juni 2015 Antall enheter Verdi (MNOK) Brutto Netto Brutto Netto OBOS Nye Hjem 749 513 2 708 1 872 OBOS Fornebulandet 144 140 903 864 Block Watne AS 380 380 1 359 1 359 BWG Homes AB (Myresjöhus og SmålandsVillan) 690 690 1 276 1 276 Kärnhem AB 150 150 422 422 Totalt 2 113 1 873 6 669 5 793
Salgsutvikling Salgsverdi mill. kroner pr. kvartal (netto) Solgte enheter pr. år (brutto) 3 000 2 997 3,000 2,500 2 500 2 000 1 688 2,000 2113 1 500 1,500 1220 1 000 1,000 500 1 308 500 893 0 Q4 2013 Q1 2014 Q2 2014 Q3 2014 Q4 2014 Q1 2015 Q2 2015 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Q2 2015 BWG* ONH og OFL BWG* ONH og OFL *OBOS kjøpte samtlige aksjer i BWG Homes ASA 20. juni 2014
Usolgte enheter i siste 12 mnd. ONH og OFL Antall usolgte enheter Verdi usolgte enheter (mill. kr) 590 83 632 86 664 35 646 46 2,5 0,4 2,7 0,4 2,9 2,9 0,2 0,2 59,7% 61,2% 63,8% 63,1% 59,2% 61,1% 63,0% 62,5% 6,6% 6,1% 2,0% 2,8% 7,5% 7,1% 2,7% 2,9% Q3 2014 Q4 2014 Q1 2015 Q2 2015 Q3 2014 Q4 2014 Q1 2015 Q2 2015 Antall usolgte ferdigstilte Antall usolgte under produksjon %vis usolgt ferdigstilt av under produksjon %vis salgsgrad under produksjon Verdi usolgte ferdigstilte Verdi usolgte under produksjon %vis verdi usolgt ferdigstilt av under produksjon %vis salgsgrad under produksjon I 2015-tallene er 31 (brutto)/25 (netto) usolgte ferdigstilte enheter i Odense, Danmark tatt ut av statistikken
Markedsposisjon Norden 30. juni 2015 (netto) Antall solgte enheter 1 929 2.000 1 873 1 848 1.500 1.000 500 0 JM OBOS Skanska 1 499 930 794 518 NCC Peab Veidekke Selvaag 2.500 2.000 1.500 1.000 Antall igangsatte enheter 500 0 2 013 1 777 1 697 1 342 1 022 OBOS JM Skanska NCC Peab 580 483 Veidekke Selvaag Antall enheter under produksjon 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 6 813 4 329 4 284 4 241 3 087 JM Peab Skanska NCC OBOS 1 394 1 356 Selvaag Veidekke ONH OFL Block Watne BWG Homes AB Kärnhem
Oppsal senter, Oslo 201 leiligheter, 19 300 m 2 15-16 forretninger, 4 000 m 2 Eksisterende kontor, 1 200 m 2 Nytt underjordisk garasjeanlegg, 8 400 m 2 Entreprenør: Veidekke Salgsstart oktober 2015 Byggestart januar 2016
Munkelia, Oslo To blokker: 5 etg. og 5-8 etg. avtrappet 76 leiligheter, 46-102 m 2 Barnehage 550 m 2 Næringslokale 250 m 2 Totalentreprenør: Ing. Gunnar M. Backe AS Salgsstart oktober 2015
Lambertseter, Oslo Cecilie Thoresens vei 12 Fem blokker 103 leiligheter Næringslokale i 1. etg. Parkeringskjeller i to plan Sum investering MNOK 600 Salgsstart desember 2015 Lambertseter Sør Kontorbygget: Ca. 6 500 m 2 kontor/forr./service Boligblokka: Ca. 1 900 m 2 næringslokaler Ca. 6 200 m 2 bolig; ca. 63 boliger Ca. 8 750 m 2 fellesareal Byggestart våren 2018
Fornebu Selger godt i alle segmenter/prisklasser. Solgt 165 enheter hittil i år. Det har vært salgsstart for siste byggetrinn på Hundsund. God dialog med Bærum kommune vedrørende regulering av nye områder.
Investeringer Schibsted trykkeri, Nydalen 1 000 boliger Realiseres fra 2025-2035? Solid positiv kontantstrøm i minimum 10-20 år med gunstig langsiktig finansiering Peter Møllers vei, Løren 350-400 boliger Skal realiseres fra 2019 Kontantstrøm som dekker vesentlig del av finanskostnadene
Block Watne Fortsatt godt salg i 2. kvartal. Krevende marked i Rogaland. Oppbremsing i oljenæringen og høy boligproduksjon gjennom flere år. God utvikling i Oslo-området. Arne Baumann er fungerende adm. direktør fra 17. august 2015.
Sverige Kilde: Boverket Stort behov for nye boliger. Sterkt salg i våre virksomheter. I 2016 vil det være 20 000 byggestarter (40 % av totalen) i Stor-Stockholm, 6 500 byggestarter i Göteborg og 3 700 i Malmø. 3 av 4 boliger vil bygges i de tre storbyregionene.
Sterkt salg og økende lønnsomhet God drift i selskapene. Volumvekst og økt produksjonseffektivitet gir bedret lønnsomhet. Vellykket satsning i BRF-segmentet. Sterkt boligmarked med stor etterspørsel. Befolkningsvekst og sentralisering. OBOS-eierskapet muliggjør produktutvikling og større satsning på boligprosjekter i storbyregionene. Tettere integrering mot OBOS.