E6 Røskaft Skjerdingstad Grunneiermøte 20.4.2015 For alle: 1. Status i reguleringsplanarbeidet, Magnhild Rømyhr Pause For berørte boligeiere: 1. Grunnerverv boliginnløsning (ordinært erverv) 2. Grunnerverv Boliginnløsning (tidlig fase) v/mona S. Husby og Lars H. Verkland
Boliginnløsning før og etter vedtatt reguleringsplan Grunnerververe E6 Melhus Ulsberg: Mona Sterud Husby Lars Håvard Verkland Hva gjør vi? Inngår avtaler om kjøp, midlertidig bruk og leie av eiendom for bygging av E6 og merking/måling av grenser Masse nyttig info på nettet: http://www.vegvesen.no/fag/veg+og+gate/grunnerverv
Agenda: 1. Generelt om grunnerverv i regi av Statens vegvesen herunder boliginnløsning. 2. Grunnerverv med boliginnløsning etter at reguleringsplanen er vedtatt av kommunestyret, såkalt ordinært grunnerverv. 3. Grunnerverv/boliginnløsning i tidlig fase, altså før reguleringsplanen er vedtatt. Brukes unntaksvis, hovedsakelig bare i større utbyggingsprosjekter.
Generelt om grunnerverv Etiske retningslinjer ved grunnerverv i Statens vegvesen (Håndbok R730) Stikkord: Grunnervervet skal skje på et faglig grunnlag, utføres iht. gjeldende regelverk og på verdsettingsfaglig basis. Rettferdighet og likhet skal tilstrebes. Det skal vises respekt for enkeltmennesket, med særlig vekt på 1. Ærlighet 2. Åpenhet 3. Toleranse 4. God kommunikasjon Vi skal være hjelpsomme og positive overfor berørte grunneiere.
Generelt om grunnerverv Forutsetninger ved gjennomføring av grunnerverv Godkjent reguleringsplan. Ordinært grunnerverv skal normalt skje mellom planfasen og anleggsstart. Grunnerverv tar tid. Grunnerverv utføres ved forhandlinger som ender i: a. enighet om kjøpekontrakt. b. enighet om at arbeidet kan starte, men at erstatningsspørsmålet fastsettes gjennom skjønn. c. brudd i forhandlingene med påfølgende ekspropriasjon. Boliginnløsningsteam og hovedkontaktperson
Generelt om grunnerverv Forutsetninger ved gjennomføring av grunnerverv Godt forhandlingsklima. Betinger god informasjon og at man unngår tidsnød. I de fleste sin interesse at grunnerverv løses i minnelighet. Ekspropriasjon og skjønn er kostbart, tidkrevende og oppleves som en mindre vennlig prosess. Minnelige avtaler gir i utgangspunktet større fleksibilitet for å finne de gode løsningene.
Gjennomføring av boliginnløsning Behandling av boligeiere: Det skal settes av minst 2 år til boliginnløsning Respekt for eier og eiendom, likebehandling skal vektlegges, nok tid til møter og befaringer og bestrebe åpenhet og ærlighet. Gi særlig oppmerksomhet i boliginnløsningssaker
Gjennomføring av boliginnløsning
Gjennomføring av boliginnløsning Forhandlinger og skjønn Ikke legge unødig press på boligeier Taktiske disposisjoner skal unngås Nok tid til å vurdere tilbudet, eks. til å rådføre seg med andre Forhandler «på stedet» Forklare regler for ekspropriasjon og fastsettelse av erstatningen Opplyses om klageadgang Forsøke å gjøre gode avtaler, altså avtaler som er gode for boligeier og Statens vegvesen
Gjennomføring av boliginnløsning Bistand Det å få innløst sin bolig innebærer at en må ta stilling til og ordne opp i både formelle og praktiske spørsmål. Det er naturlig at boligeier har behov for hjelp til en god del av dette. Advokat, nødvendige utgifter til bruk av advokat dekkes i minnelige forhandlinger om innløsning av boligeiendommer. Vilkår om bruk av samme advokat. Skjønnsprosessloven 54 i skjønnssaker. Takstmann, felles eller hver sin takstmann. Felles mandat til hvordan taksten skal utføres. Taksten betales av Statens vegvesen etter nærmere avtale.
Gjennomføring av boliginnløsning Erstatningsbolig og erstatningstomt Statens vegvesen har ingen lovpålagt plikt til å tilby erstatningsboliger eller byggeklare tomter slik kommunen har jf 16-10 i plan- og bygningsloven. Vegvesenet bør imidlertid hjelpe berørte slik at de får seg et nytt permanent bosted. Det er kommunen som er plan- og byggesaksmyndighet! Ved bygging eller kjøp av bolig kan det gis bistand, f.eks. til dekning av kostnader til ekstern hjelp ved kjøp av bolig eller byggesøknad.
Hva skjer med huset og eiendommen etter at Statens vegvesen har overtatt? Overdragelse, flyttefrist og husleie Kjøpekontrakten eller de spesielle skjønnsforutsetningene skal inneholde bestemmelser om når overdragelsen av eiendommen skal skje og når boligen skal være fraflyttet. Kjøpesummen utbetales når eiendommen er overtatt av Statens vegvesen dersom kjøpekontrakt eller skjønnsforutsetninger ikke sier noe annet.
Hva skjer med huset og eiendommen etter at Statens vegvesen har overtatt? Overdragelse, flyttefrist og husleie Det gis tillatelse til at eier kan fortsette å bo i boligen inntil ny bolig er kjøpt, hvis dette ikke er til hinder for vegvesenets arbeid. Leietiden er tidsbegrenset. Det betales ikke husleie i leieperioden. Kommunale gebyr og avgifter og andre lignende utgifter dekkes av leietaker. Fremleie tillates normalt ikke.
Hva skjer med huset og eiendommen etter at Statens vegvesen har overtatt? Overdragelse, flyttefrist og husleie Ansvar for normalt vedlikehold og andre utgifter til eiendommen tilligger leier. Boligens tilstand ved fraflytting. Vegetasjon og faste gjenstander kan tas med etter nærmere avtale, forutsatt riving. Ved endring i plan/bevilgning, kan boliger bli videresolgt/bortleid.
Fastsetting av erstatning Grunnlova 105 Fordrer Statens Tarv at Nogen maa afgive sin rørlige eller urørlige Eiendom til offentlig Brug, saa bør han have fuld Erstatning af Statskassen. Bør betyr skal Krav på økonomisk kompensasjon (økonomisk tap) Full erstatning innholdet er regulert i gjennom lovverket og tolkninger av det i skjønn.
Fastsetting av erstatning Grunneier har krav på økonomisk kompensasjon (økonomisk tap) Grunnlovens 105 «Full erstatning» Kun det «rene» økonomiske tapet. Ikke erstatning for «tilknytning». Gjelder «direkte» berørte grunneiere ikke naboer. For naboer gjelder naboloven og evt forurensningsloven. Festetomter, både bortfester og fester er part i grunnervervet. Regulert av: Lovverk (grunnloven, vederlagsloven m.v.) Rettspraksis Praksis
Fastsetting av erstatning Vederlagslova (Lov om vederlag ved oreigning av fast eigedom av 6. april 1984) Eigaren skal ha vederlag for avståing av eigedom og for skade eller ulempe på attverande eigedom, (i samsvar med prinsippene i vederlagslova) 5 Salgsverdi (markedsverdi) 6 Bruksverdi (avkastningsverdi) 7 Gjenerverv - (attkjøp-bestemte vilkår)
Vederlag etter salgsverdien Grunneier har alltid krav på salgsverdien 5. Fastsettes på grunnlag av: Det en vanlig kjøper vil gi for eiendommen ved frivillig salg Type eiendom, beliggenhet og påregnelig utnytting Priser oppnådd ved omsetninger av andre eiendommer det er naturlig å sammenligne med i det aktuelle området
Vederlag etter bruksverdi Dagens verdi av eiendommens fremtidige avkastning og inntekter. For eks utleie av bolig Lovlig bruk
Gjenerverv/vederlag etter utgifter til attkjøp Eier bruker og bor selv i boligen som innløses. Noen bruksretter, eks rett til å bo på kåret, er også en del av grunnervervet. Settes i stand til å kjøpe annen bolig -Skaffe seg, flytte inn i, innrede og bo i en annen leilighet. Gjenerverv Ikke verdien på boligen som erverves, men markedsverdien på aktuelle erstatningsboliger Må være forutsatt innløst i reguleringsplan Tilsvarende bofunksjon og kvalitet. I et likeverdig strøk i det samme distrikt.
Boliginnløsingsveileder (Håndbok 731) Finnes på www.vegvesen.no
Innløsning av bolig Starter først etter godkjent reguleringsplan og etter at det er bevilget/lovet penger til gjennomføring av prosjektet Takseres av lokal takstmann. Også ved gjenerverv. Forsikring om at man får den høyeste verdien. Vegplanen «løftes vekk» ved erstatningsvurderingen De som bor i boligen har krav på å få dekket flytte og tilpassingskostnader Forskjellen på salgsverdi/gjenerverv i et fungerende boligmarked er flytte og tilpassingskostnader.
Krav om/rett til innløsning Av og til oppstår den situasjon at en reguleringsplan blir godkjent en tid før det er avsatt midler til grunnerverv Dersom en reguleringsplan viser at boligeiendommen må innløses i sin helhet har eier - som bor i bolig og som har kjøpt eiendommen før reguleringsplanen ble vedtatt, rett til å kreve eiendommen innløst umiddelbart, selv om det ikke er bevilget midler til gjennomføringen av vegprosjektet I en slik innløsningssituasjon vil boligens markedsverdi være førende for erstatningen
Bruk av eiendommen i planfasen Kan bruke eiendommen «som før» inntil: Det eventuelt vedtas midlertidig forbud mot tiltak Reguleringsplan blir vedtatt I prinsippet kan du, etter at grunnervervsprosessen er startet, ikke gjøre noe med eller på eiendommen som kan hindre, skape problemer for eller fordyre det aktuelle inngrepet. Gjør du det, kan det få konsekvenser for erstatningen (jf. oreigningsloven 28)
Grunnerverv i planfasen - boliginnløsning Boliginnløsning før reguleringsplanvedtak 1. Grunnerverv/boliginnløsning i tidlig fase, altså før reguleringsplanen er vedtatt. Brukes unntaksvis, hovedsakelig bare i større utbyggingsprosjekter. 2. Vellykket grunnerverv er viktig for fremdriften i prosjektet, herunder anleggsstart 3. Frivillig boliginnløsning er gitt 1.prioritet i tidlig fase, blant annet av hensyn til velfungerende boligmarked. 4. Formål er bl.a. å hjelpe de som ønsker å flytte, opprettholde velfungerende boligmarked og sikre fremdrift i prosjektet.
Grunnerverv i planfasen - boliginnløsning Gjennomføring av boliginnløsning Status Gjort avtale om kjøp/salg av flere eiendommer. Er i forhandling om kjøp/salg med ytterligere flere eiendommer. Om kjøpekontraktene Legger til grunn eiendomsmegler sin prisvurdering. Mulig for korrigerende vurdering fra annen megler. Tillegg for dokumentavgift Tillegg for tinglysingsgebyr Bidrag til dekking av flytteutgifter Særtillegg for Hovin Fri bruk av bolig i tidsbegrenset periode Mulighet for å ta med fast inventar/gjenstander
Grunnerverv i planfasen - boliginnløsning Gjennomføring av boliginnløsning Stor interesse Flere enn først forutsatt har vært villig til å selge. Det arbeides for å skaffe budsjettmessig dekning for å kunne videreføre praksis, men per i dag ikke avklart. Gitte tilbud står ved lag.