Finansklagenemnda Eierskifte

Finansklagenemnda Eierskifte Uttalelse FinKN-2012-118 22.3.2012 Protector Forsikring ASA Eierskifteforsikring lov om avhending av fast eigedom (avh.l.) Virksomhet i nærområdet selger kunnskap? - terrasse avhl. 3-7 og 3-9 annet punktum. Enebolig fra 1925 ble solgt "som den er" for kr 4,2 mill. ved kjøpekontrakt av 10.9.10. Huset ble overtatt 1.10.10. Etter overtakelsen reklamerte kjøper over opplysningssvikt i forbindelse med utvidelse av en driftsbase for T-banen. Senere har kjøper også reklamert over lekkasje fra terrassen. Kjøpers advokat har krevd prisavslag på kr 714.025 og erstatning på kr 5.750 for kostnader til innhenting av takstrapporter. Når det gjaldt driftsbasen, mente kjøper at selger hadde holdt tilbake informasjon som de måtte være kjent med. Kjøper hevdet i den forbindelse at selger hadde vært kjent med at det forelå planer om utvidelse av den aktuelle driftsbasen, uten at dette ble videreformidlet ved salget. Selskapet bestred ansvar og mente at kjøperne hadde fått tilstrekkelig informasjon til at selger hadde oppfylt sin opplysningsplikt etter avhendingsloven. Selskapet bestred videre at det forelå grunnlag for anvendelse av avhl. 3-9 annet punktum. ANTATT ØKONOMISK OMFANG: Kr 719.775 (prisavslag kr 714.025, erstatning kr 5.750). Finansklagenemnda Eierskifte bemerker: Saken reiser to spørsmål om forholdet til avhl. 3-7. Det første er om planene om utvidelse av driftsbasen, slik disse planene forelå før salget av eiendommen, var av en slik art at dette måtte opplyses særskilt, uten at det var tilstrekkelig med en samlet, uspesifisert opplysning om at det forelå planer for T-banen i området. Det andre spørsmålet er om selgeren før salget hadde slik kunnskap om planene for driftsbasen at dette skulle ha vært opplyst til kjøperne. Flertallet, Bergsåker, Vinje og Aanesen, bemerker: Når det gjelder det første spørsmålet, ser flertallet det slik at virksomhet på driftsbasen er noe annet og mer forstyrrende enn det som nødvendigvis følger av driften av T-banen forbi eiendommen. Det er i saken ikke tale om planer om et helt nytt anlegg, men om omlegging og utvidelse av driften på et eksisterende anlegg. Anlegget ligger der fra før, og var synlig for alle og enhver ved visningen av eiendommen før salget. Så vidt flertallet forstår ut fra teksten i avisannonser om planprogram mai 2010, er det tale om at eksisterende vognhall skal tas i bruk som drifts- og vedlikeholdsbase. Det ligger i sakens natur at en slik omlegging og utvidelse av driften vil innebære større belastninger for omgivelsene. Selv om det for flertallet er vanskelig å ha noe klart bilde av betydningen av utvidet virksomhet for omgivelsene, mener flertallet at utvidet drift med større belastninger som konsekvens er en omstendighet som omfattes av selgerens opplysningsplikt etter 3-7. Opplysningen må gis på en måte som leder kjøpernes oppmerksomhet mot nettopp utvidelsen av driftsbasen. Det kan ikke være tilstrekkelig med en opplysning om at det finnes en reguleringsplan for T-banen i området, slik det ble opplyst i salgsprospektet. Flertallet ser det som viktig at planer om generende virksomhet i nærområdet kommer tydelig frem i salgsdokumentasjonen. Dette gjelder selv om planene ikke er endelig vedtatt. Det kan ikke være tilstrekkelig at det gis en ledetråd som kjøperne selv må følge videre, hvis denne ledetråden ikke selv indikerer ny eller utvidet forstyrrende virksomhet. Selv om anlegget lå der fra før, kunne kjøperne forvente en egen opplysning om planer om omlegging og utvidelse av driften ved dette. Spørsmålet er så om selgerne var eller måtte være kjent med disse planene før kjøpernes bud ble akseptert. Dette er et bevisspørsmål, som må vurderes ut fra de opplysningene som finnes i sakens Side 1 av 7

dokumenter. Det er dokumentert at selgeren har underskrevet et protestskriv mot planene. Det er likevel ikke helt klart om dette skjedde før eller etter aksept av kjøpernes bud. Heller ikke andre opplysninger i saken gjør det helt klart at selgeren før salget var kjent med de aktuelle planene. Flertallet finner likevel ut fra en samlet vurdering av alle opplysningene i saken, at det er svært lite sannsynlig at selgeren var ukjent med planene knyttet til driftsbasen. Flertallet legger i den forbindelse vekt på at tiltaket var blitt kunngjort ved avisannonse allerede våren 2010, og at det var stor aktivitet i nabolaget med protester mot planene i tiden omkring salget av eiendommen. Det er i lys av dette svært lite sannsynlig at selgeren ikke har fått med seg disse planene før han undertegnet protestoppropet omtrent samtidig med at eiendommen ble solgt til kjøperne. Flertallet forstår for øvrig selskapets anførsler slik at selgeren hevder at det ble opplyst om planene på visning, samtidig som det skal ha blitt uttalt at dette ikke var endelige planer på dette tidspunktet. Selgeren må i så fall ha kjent til planene på visningstidspunktet. Flertallet kan for sin del ikke legge til grunn at det er gitt muntlig opplysning om noe som klart hører hjemme i den skriftlige salgsdokumentasjonen. Det er etter retts- og nemndspraksis selgeren som har bevisbyrden for at en manglende opplysning ikke har virket inn på kjøpet. Bevisbyrden er ikke oppfylt. Konklusjonen blir etter dette at kjøperne kan påberope mangel etter 3-7. Flertallet nevner for ordens skyld at det ikke er holdepunkter for at kjøperne hadde kjennskap til tiltaket før kjøpet. Flertallet kan ikke konkludere med noe bestemt beløp som prisavslag eller erstatning. Kjøperne har lagt frem en takst som viser antatt markedsverdi på kr 3,9 mill. Taksten på eiendommen før salget var kr 4,6 mill., og kjøperne har beregnet krav på prisavslag med utgangspunkt i differansen mellom takstene. Flertallet kan ikke slutte seg til dette. Den nye taksten har ingen begrunnelse knyttet til virksomheten i nærområdet, og det kan ikke legges til grunn at utvidelsen av driftsbasen har ført til en verdireduksjon på kr 700.000. Flertallet kan ikke ha noen mening om riktigheten av gammel og ny takst, og heller ikke om årsaken til ulikheten mellom takstene. Det følger av dette at flertallet ikke kan ta standpunkt til størrelsen av prisavslag eller erstatning. Flertallet går derfor heller ikke inn på kjøpernes erstatningskrav for utgifter til takstrapporter eller juridisk bistand. Saken gjelder i tillegg lekkasje fra terrassen ned i garasjen. Utbedring er opplyst å koste i størrelsesorden kr 75.000 inkl. mva. Det er ingen holdepunkter for brudd på avhl. 3-7 eller 3-8 når det gjelder lekkasjen. Omfanget av utbedringskostnadene er ikke tilstrekkelig til at lekkasjen i seg selv utgjør mangel etter 3-9 annet punktum. Flertallet kan ikke ta stilling til om kjøperen kan gjøre dette gjeldende som mangel sammen med manglende opplysning om driftsbasen for T-banen. Mindretallet, Norseth og With, er av den oppfatning at nemnda bør avvise å behandle denne saken grunnet en svært uklar bevissituasjon. Spesielt pga. eiendommens plassering tett inntil T-banelinjen og for så vidt også i kort avstand til driftshallene, finner mindretallet at det er usannsynlig at opplysningene om rehabilitering om T-banen ikke var et tema på visning. Videre finner mindretallet at spørsmål om innvirkning også er uklart. Så lenge ikke verditapet er dokumentert og sannsynliggjort kan innvirkning ikke vurderes fullstendig. Samtidig skal det påpekes at det ikke kunne være upåregnelig at driftshallen også ville bli tatt i bruk så snart T-banen var i drift igjen. Det er i det hele bevismessig så mye usikkerhet knyttet til denne saken at mindretallet finner å ikke kunne vurdere den. Konklusjon: Kjøper gis delvis medhold. Uttalelsen er avgitt under dissens. Ved behandlingen deltok Trygve Bergsåker (leder), Kjetil Norseth, Line Solveig With, Jarle Vinje og Odd Arthur Aanesen. Sekretariatets redegjørelse i FinKN sak 20112309 - AJA av 17.01.2012 Saken gjelder krav om prisavslag og erstatning etter kjøp av fast eiendom. Det er reklamert over opplysningssvikt i relasjon til planer om utvidelse av en driftsbase for T-banen, samt Side 2 av 7

vanninntrengning fra terrassen ned i garasjen og boligen. Prisavslagskravet utgjør kr 714.025 og erstatningskravet er på kr 5.750. Det er dessuten krevd erstatning for utgifter til juridisk bistand, men dette er ikke spesifisert. Enebolig bygget i 1925 ble lagt ut for salg på sensommeren i 2010. Prisantydningen ble satt til kr 4.490.000. Boligen ble omtalt i prospektet som en lys og trivelig enebolig med normalt god standard. Det ble opplyst i meglerrapporten som var vedlagt prospektet, at det var igangsatt en reguleringsplan i relasjon til T-banelinjen. Det ble utarbeidet en verdi- og lånetakst datert 28.6.10, som takserte eiendommen til kr 4,6 mill. Det følger av denne at huset ble ombygget/tilbygget rundt 1986. På den samme tiden skal garasjen ha blitt oppført. Det ble bemerket av takstmannen at boligen trengte oppgradering og noe oppussing ute og inne. Det ble videre gjort et fradrag i den tekniske verdien på kr 1,5 mill. Selger fylte ut et egenerklæringsskjema datert 16.8.10, hvor det fremkom at boligen ble kjøpt i 2005. Det ble gjennomført en underskriftskampanje i regi av det lokale vellet, som et ledd i protestene mot en planlagt utvidelse av driftsbasen. Kampanjen ble nevnt i en artikkel på lokalavisens nettsider 31.8.11. Selger viste sin støtte i saken ved å skrive under i forbindelse med denne kampanjen. Det synes imidlertid noe uklart hvorvidt dette skjedde før eller etter budaksept. Selger aksepterte kjøpers bud på kr 4,2 mill. og kjøpekontrakt ble inngått 10.9.10. Vellet utarbeidet et naboskriv datert 14.9.10, hvor det ble redegjort for status, samt planene fremover. Det ble også utarbeidet en slags informasjonsbrosjyre. Eiendommen ble overtatt 1.10.10. I forkant av et folkemøte 2.11.10 ble det utarbeidet en brosjyre i forbindelse med driftsbasen. Kjøper reklamerte til Protector 10.11.10 over planene om utvidelsen av driftsanlegget. Kjøper synes å ha begrunnet reklamasjonen med at selger ikke opplyste om disse planene. Selskapet skrev til kjøper 16.12.10. Kravet ble avslått under henvisning til at selger ikke hadde brutt sin opplysningsplikt. Selger skal ifølge selskapet ha bestridt å ha hatt kjennskap til utvidelse av driftsbasen uten å opplyse om dette. Ifølge selskapet skal selger ha fortalt at utbyggingen av T- banelinjen var et sentralt tema både på visning og i budrunden, ettersom tomten grenser til traseen. På visning skal alle som var til stede ha blitt oppfordret til å ta kontakt med kommunen for nærmere detaljer rundt dette. Selskapet viste også til at kjøper i salgsoppgaven ble forelagt kopi av reguleringsplanen KGH, samt at kjøper angivelig hadde bodd i området tidligere. På denne bakgrunn henviste selskapet til avhl. 3-10 og mente at kjøper ikke kunne reklamere over forhold som var kjent på avtaletiden. Selskapet viste videre til at det pr. 16.12.10 ikke var vedtatt noen reguleringsplan i relasjon til driftsbasen, slik at det ennå ikke var klart hvorvidt utvidelse av denne ville bli noen realitet. Dette skal ifølge selskapet også ha blitt informert om på visning. Fra brevet hitsettes: Selger opplyser at utbyggingen av (T-banelinjen) var et sentralt tema både på visning og i budrunden. Dette følger naturlig ved at tomten grenser til traseen. Selger påpeker at banen fortsatt ikke er i drift, og at reguleringsplan for (A/D) ikke er vedtatt og gjennomført. For øvrig ble alle informert om disse forholdene på visning, hvorpå det ble oppfordret til å ta kontakt med kommunen knyttet til detaljspørsmål rundt dette. En av de interesserte gjorde nettopp dette ifølge selger. Planene ble omtalt flere ganger på lokalavisens nettsider. Det foreligger også en e-post av 4.2.11, som ble sendt til kjøper fra kommunen, hvor det ble oversendt en kunngjøringsannonse datert 6.5.10. Kjøpers advokat skrev til selskapet 22.2.11. Det fulgte av brevet at kjøper før avtaleinngåelsen skal ha vært kjent med ombyggingen av T-banelinjen i området, men at vedkommende ikke hadde kjennskap til planene om utbygging av driftsbasen. Det ble i den forbindelse bestridt at selger hadde Side 3 av 7

gitt opplysninger om driftsbasen på visning. Det ble på denne bakgrunn anført at selger hadde brutt sin opplysningsplikt. Det ble vist til at selger måtte ha kjent til kommunens utbyggingsplaner. Det ble også vist til at selger ikke hadde opplyst om forholdet under punkt 17 i egenerklæringsskjemaet. Videre ble det bestridt at avhl. 3-10 kunne få anvendelse, ettersom selgers undersøkelsesplikt ikke kunne redusere selgers opplysningsplikt. Kjøpers advokat fremsatte et krav om forholdsmessig prisavslag etter avhl. 4-12 første ledd. Kjøpers advokat skrev til megler 22.2.11. Det ble anført at det forelå erstatningsbetingende brudd på eiendomsmeglers opplysnings- og undersøkelsesplikt ved gjennomføringen av salget. I forbindelse med et møte i kommunestyret ble det utarbeidet en foreløpig møteprotokoll, datert 5.5.11. Av denne fremgår det at planene for driftsbasen var et av temaene som ble tatt opp på møtet. Et forslag til detaljregulering for T-banelinjen, parsell A-D, med driftsbase på A, uten vognhall på D ble vedtatt. Det ble foretatt en verdivurdering av en megler 23.5.11. Ifølge denne var eiendommens antatte markedsverdi på dette tidspunktet kr 3,9 mill. Selskapet skrev til kjøpers advokat 26.5.11, hvor det ble bedt om en tilbakemelding på om reklamasjonen fremdeles var aktuell, ettersom resultatet av planarbeidet i kommunen tilsa at den allerede eksisterende driftsbasen skulle tas i bruk, og at dette etter selskapets forståelse var et helt annet tiltak enn det som tidligere var foreslått. Kjøpers advokat skrev til selskapet 1.6.11. Det ble bl.a. redegjort for de antatte konsekvensene av kommunens vedtak. Det ble anført at planene om utbyggingen av driftsbasen var "omstende" ved eiendommen som selger hadde plikt til å opplyse om i henhold til avhl. 3-7. Videre ble kravet opprettholdt og nærmere presisert til å utgjøre 15,2 % av kjøpesummen. For å komme frem til denne summen ble det tatt utgangspunkt i differansen mellom markedsverdien i verdi- og lånetaksten og verdivurderingen av 23.5.11. Denne differansen utgjorde omtrent 15,2 % av markedsverdien i verdi- og lånetaksten. Kjøpers advokat sendte en klage til Finansklagenemnda 17.6.11. Det ble anført at selger hadde misligholdt sin opplysningsplikt etter avhl. 3-7 og det ble krevd prisavslag og erstatning som følge av dette. Det ble videre anført at forholdet, uavhengig av avhl. 3-7, var omfattende nok til at eiendommen måtte anses for å være i vesentlig dårligere stand enn forventbart, jf. 3-9 annet punktum. I den forbindelse ble det vist til verdivurderingen av 23.5.11. Selskapet skrev til sekretariatet for Finansklagenemnda 6.7.11 og vedla sakens dokumenter. Selskapet mente at saken burde avvises fra nemndsbehandling pga. behov for umiddelbar bevisføring. Takstmann besiktiget eiendommen 10.8.11 og utferdiget en skaderapport datert 15.8.11 Det ble konstatert vanninntrengning fra terrassen og ned i garasjen. Det ble antatt at årsaken til dette var at vannet trengte gjennom en utett membran. For å utbedre forholdet ble det anbefalt å bytte hele membranen, ettersom denne var gammel og av en type som ikke lenger var i bruk. Kostnadene til dette ble estimert til kr 43.000 eks. mva. Kjøper betalte kr 3.250 for rapporten. Kjøpers advokat skrev til selskapet 16.8.11. Reklamasjonen ble utvidet til også å gjelde lekkasjen fra terrassen. Det totale krav om prisavslag var nå på kr 692.150. Det nye forholdet ble 16.8.11 også meldt inn til Finansklagenemnda som et tillegg til den opprinnelige klagen. Kjøpers krav omfattet nå også erstatning for utgifter til takstmann, kr 3.250. Det ble bestridt av kjøpers advokat at Protectors anførsel om behov for umiddelbar bevisførsel kunne føre frem. Takstmann besiktiget eiendommen på ny 2.9.11 og en revisjon av den tidligere skaderapporten forelå 6.9.11. Bakgrunnen for denne nye besiktigelsen var at omfanget av følgeskadene hadde vist seg å være noe større enn først antatt. Utbedringskostnadene ble denne gangen estimert til kr 60.500 eks. mva. Kjøper betalte kr 2.500 for rapporten. Side 4 av 7

Kjøpers advokat skrev til selskapet 7.9.11. Reklamasjonen ble utvidet til å gjelde også de følgeskader som nylig hadde blitt oppdaget. Det totale krav om prisavslag var nå på kr 714.025. Utvidelsen av det tidligere avdekkede forholdet ble 7.9.11 også meldt inn til Finansklagenemnda som et tillegg til klagen. Kjøpers erstatningskrav var nå kr 5.750. Selskapet skrev til sekretariatet 8.9.11. Det ble anført at skaden i relasjon til terrassen var et resultat av alder og behov for vedlikehold, og at forholdet således måtte holdes utenfor mangelsvurderingen. Det ble videre bestridt at vilkårene i avhl. 3-9 annet punktum var oppfylt. Selskapet opprettholdt for øvrig sin tidligere vurdering i saken, herunder standpunktet om at det ikke forelå noen mangel etter noen av avhendingslovens bestemmelser. Sekretariatet skrev til kjøpers advokat 6.10.11, etter gjennomgang av saken. Sekretariatet var av den oppfatning at det ikke var sannsynliggjort at selger hadde misligholdt sin opplysningsplikt etter avhl. 3-7, men at det kunne synes som om kjøper ikke hadde oppfylt sin undersøkelsesplikt som vedkommende etter omstendighetene kan ha etter avhl. 3-10 annet ledd. Fra brevet hitsettes: På avtaletidspunktet var det ennå ikke truffet noe vedtak om etablering av driftsbasen, og heller ikke da kjøper reklamerte til Protector Forsikring ASA 10.11.10 forelå det noe slikt vedtak. Først 04.05.11 ble vedtaket truffet. Kjøpers reklamasjon må således vurderes deretter, slik at spørsmålet blir om selger har oppfylt sin opplysningsplikt etter avhendingsloven 3-7 i relasjon til planene om driftsbasen, som det på avtaletidspunktet ennå var usikkert om ble noe av. Slik saken fremstår, kan det synes som om selger opplyste om disse planene på visning, og også oppfordret til å ta kontakt med kommunen for nærmere informasjon. Med tanke på hvor tidlig i prosessen saken var, er det begrenset hvor mye selger kan forventes å ha kjent eller måtte ha kjent til. Dette må også gjelde for selgers representanter, slik at når megler innhenter opplysninger fra kommunen, så må vedkommende megler, i mangel av kjennskap til noe annet, kunne stole på at kommunen oppgir de opplysninger som er relevante for den aktuelle eiendommen på tidspunktet for innhenting. I meglerrapporten fremgår det videre at det kun er igangsatte regulerings- og bebyggelsesplaner som opplyses om. At det kan foreligge planer som er på et tidligere stadium enn dette, følger således implisitt av meglerrapporten. Så lenge selger har gitt uttrykk for at noe kommer til skje, er vi av den oppfatning at selger har oppfylt sin lovpålagte opplysningsplikt. Det antas derfor å være uten betydning at kjøper ikke ble gjort oppmerksom på reguleringsplanarbeidet med nummer... Det kan synes som om kjøper har bodd i det aktuelle området forut for avtaleinngåelsen. Slik sett, hadde selger ikke bedre forutsetninger for å tilegne seg kjennskap til planene enn det kjøper hadde. For det tilfellet at ingen av partene overholder henholdsvis opplysningsplikten etter 3-7 og undersøkelsesplikten etter 3-10, blir selger ansvarlig, ettersom dennes opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt, jf. 3-10 tredje ledd. Kjøper vurderes imidlertid etter en strengere aktsomhetsnorm ved vurderingen av hvorvidt undersøkelsesplikten er overholdt, enn den norm selger vurderes etter i relasjon til opplysningsplikten, jf. ordlyden "burde" og "måtte". Mens det nærmest må ha vært uforståelig hvordan selger kan være uvitende om det aktuelle forholdet, er det tilstrekkelig at kjøper burde ha blitt kjent med forholdet ved den undersøkelse som fant sted eller selger oppfordret til. Det er selger som har bevisbyrden for at en opplysning virkelig er blitt gitt. Ifølge brevet fra Protector Forsikring ASA fulgte én av interessentene på visning selgers oppfordring om videre undersøkelse. Dersom dette er riktig, kan det tyde på at forholdet virkelig var et tema på visning. I det foreliggende tilfellet kan det synes som om selger ved sin informasjon og oppfordring om videre undersøkelse på visning har overholdt sin opplysningsplikt, men at kjøper ikke har overholdt sin undersøkelsesplikt, ettersom det synes klart at den kjennskap kjøper angivelig tilegnet seg først etter overtakelsen, var fullt mulig å tilegne seg forut for avtaletidspunktet, og at kjøper på bakgrunn av selgers oppfordring burde ha blitt kjent med forholdet allerede da. Til støtte for dette nevnes at saken sto mer eller mindre likt på avtaletidspunktet og på tidspunktet for reklamasjonen. Ingenting ble endelig avgjort før 04.05.11, og det fremgår av invitasjonen til folkemøtet 02.11.10 at planene fremdeles kunne stoppes. Uavhengig av om selger personlig oppfordret kjøper til nærmere undersøkelser, følger slik oppfordring av egenerklæringsskjemaet på side 3. Selv om oppfordringen er utformet som en standardformulering, legges det til grunn i rettspraksis at den like fullt må anses som en oppfordring fra selger om å undersøke eiendommen, jf. RG 2009 s. 691. Når det gjelder forholdet knyttet til vanninntrengning fra terrassen, har vi ingen holdepunkter for at dette er noe selger skal ha kjent til. Til støtte for dette vises det til at forholdet oppdages av kjøper først når det nærmer seg ett år etter overtakelsen. Side 5 av 7

Når det gjelder avhl. 3-9 annet punktum, var sekretariatet av den oppfatning at hverken terrassen eller utvidelsen av driftsbasen kunne utgjøre nevneverdige avvik fra det forventbare. Fra brevet hitsettes: Vi er av den oppfatning at planene om etablering av driftsbase ikke fremsto nevneverdig annerledes på reklamasjonstidspunktet enn på avtaletidspunktet, og at dette er informasjon som kjøper burde ha blitt kjent med forut for avtaleinngåelsen, jf. avhendingsloven 3-10 annet ledd. At det i ettertid viser seg at planene blir vedtatt, kan ikke representere et avvik fra det kjøper kunne forvente etter avtalen, når forholdet har vært et diskusjonstema på visning. Når det gjelder terrassen, fremgår det av skaderapporten fra takstmann (A) at den eksisterende membranen var av eldre årgang og ikke lenger er vanlig å bruke. Ettersom det ikke fremgår av salgsdokumentene at membranen på noe tidspunkt har vært byttet og kjøper således ikke har hatt noen forventning om nylagt membran, kan det synes som om forholdet må kunne sies å være påregnelig for kjøper. I den forbindelse vises det til at det i verdi- og lånetaksten på side 1 og 3 fremgår at det må påregnes oppgradering og oppussing både innvendig og utvendig. Det er også gjort et meget stort fradrag på kr 1 500 000, jf. side 4 i verdi- og lånetaksten. Dette fradraget er gjort nettopp med tanke på blant annet alder, vedlikeholdsmangler og tilstandssvekkelser. Fradrag av en størrelsesorden som her, tillegges betydelig vekt ved vesentlighetsvurderingen i rettspraksis, jf. eksempelvis RG 2009 s. 691. På denne bakgrunn kan vi ikke se at eiendommen avviker vesentlig fra det kjøper hadde grunn til å regne med. Kjøpers advokat skrev til sekretariatet 19.10.11 og anmodet om nemndsbehandling. Det ble bestridt at kjøper ble informert om driftsbasen på visning. Det ble videre hevdet at utbyggingen av driftsbasen hadde skjedd separat fra planarbeidet med T-banelinjen, ettersom det forelå en egen reguleringsplan for førstnevnte. Poenget synes å være at kjøper mener å ha fått informasjon kun om utbyggingen av T-banelinjen, ikke driftsbasen. Kjøpers advokat henviste deretter til tidligere praksis fra nemnda angående bevisbyrden for at en opplysning er blitt gitt av selger. Det ble videre redegjort for omfanget av selgers opplysningsplikt, som ble anført å være brutt. Det ble bestridt at kjøpers undersøkelsesplikt var relevant, ettersom kjøpers undersøkelsesplikt ikke kan redusere selgers opplysningsplikt. Det ble videre bestridt at kjøper hadde bodd i nabolaget. I den forbindelse ble det vist til at kjøper skal ha bodd i A i to år før kjøpet av boligen. Alle tidligere anførsler og krav ble opprettholdt i sin helhet. Det ble imidlertid anført at dersom nemnda fant at kjøpesummen skulle legges til grunn som eiendommens markedsverdi i kontraktsmessig stand, har kjøper i alle tilfelle dokumentert et verditap på kr 300.000 ved verdivurderingen av 23.5.11. Selskapet skrev til sekretariatet 3.11.11 og opprettholdt sin tidligere vurdering angående lekkasjen fra terrassen. Når det gjelder driftsbasen, bestred selskapet at utbyggingen av T-banelinjen og utbyggingen av driftsbasen kunne ses på som to forskjellige forhold. Selskapet anførte at det på avtaletidspunktet måtte være påregnelig for kjøper med støy fra T-banen og driftsbasen. Til støtte for dette ble det vist til at T-banesporet kun lå noen få meter unna kjøpers hus, samt at driftsbasen var synlig fra boligen idet den ligger kun 200-250 m fra eiendommen. Selskapet vedla fotografier som viste eiendommens plassering i forhold til T-banelinjen og driftsbasen. Spørsmålet, slik selskapet så det, måtte være hvilken grad av støy som var påregnelig for kjøper allerede på bakgrunn av eiendommens beliggenhet. Selskapet hevdet videre at kjøper ikke har fremlagt tilstrekkelig dokumentasjon på forholdets betydning for boligens verdi. Sekretariatet tilskrev selskapet 4.11.11. Spørsmålet, slik sekretariatet så det, var hvorvidt selger hadde videreformidlet tilstrekkelige opplysninger i relasjon til driftsbasen til at vedkommende hadde oppfylt sin opplysningsplikt. I den forbindelse ba sekretariatet selskapet redegjøre nærmere for hva som ble sagt i den forbindelse på visning. Fra brevet hitsettes: Det synes lite tvilsomt at planene, hvis de gjennomføres, vil medføre store konsekvenser for nabolaget, både i relasjon til boforholdene og eiendommenes økonomiske verdi. Dette taler for at forholdet er av en slik art at kjøper hadde grunn til å regne med å få opplysninger om dette, jf. avhendingsloven 3-7. Når det gjelder innvirkningskriteriet i bestemmelsens annet punktum, kan kjøpers innhentede meglervurdering tyde på at dette er oppfylt. Side 6 av 7

Sakens utfall synes således å bero på hvorvidt selgers kjennskap til driftsbasen på... ble videreformidlet til kjøper på en måte som oppfyller selgers lovfestede opplysningsplikt. Det fremgår av selskapets brev av 16.12.10, at (T-banelinjen) og den planlagte driftsbasen på... på én eller annen måte skal ha vært tema under visningen, og at interessentene ble oppfordret til å undersøke nærmere. Nøyaktig hva som ble opplyst, og hva det ble oppfordret om å undersøke, synes imidlertid fremdeles noe uklart. Det bes derfor om at selskapet klargjør hva som ble formidlet på visning, herunder om driftsbasen på... ble nevnt spesielt, eller om det kun var (T-banelinjen) generelt som var et tema. Det bes også om at det presiseres hva oppfordringen til interessentene nærmere bestemt gikk ut på, altså om oppfordringen måtte forstås som en oppfordring til å undersøke nærmere i relasjon til den planlagte driftsbasen på..., eller om oppfordringen var mer generelt utformet. Det bes om en tilbakemelding med selskapets syn på dette. Brevet fra sekretariatet til selskapet av 4.11.11 ble sendt før selskapets brev til sekretariatet av 3.11.11 var mottatt og lest. Finansklagenemnda Eierskifte bes å ta stilling til om de anførte forhold utgjør mangler som gir kjøper rett til prisavslag og erstatning. Ingen tidligere uttalelser av interesse. Side 7 av 7