SAKSFREMLEGG Saksbehandler: Jarl-Åge Hanssen Arkivsaksnr.: 11/2387 Arkiv: 231 M00 Klage eiendomsgebyr... Sett inn saksutredningen under denne linja IKKE RØR LINJA Vedlegg: - Vedtak om ileggelse av kommunale eiendomsgebyrer 09.11.11 - Klage av 10.04.12 med vedlegg - Svar på klage 19.04.12. Fastholdelse - Tilsvar av 30.04.12 - Fastholdelse av vedtak 02.05.12 Andre dokumenter (ikke vedlagt): - Vedlegg/tegning av loft - Martikkeldata Kort sammendrag: Ileggelse av kommunale gebyrer på eiendommen 46/131. Hjemmelshaver av eiendommen har påklaget dette. Saksopplysninger: Den 09.11.11 er det fra Lenvik kommune ved Plan og utvikling sendt ut brev til hjemmelshaver av 46/131 at eiendommen vil bli registrert med tre (3) renovasjonsabonnement, 2 red. 80 % vanngebyr, og 2 red. 80 % avløpsgebyr fra 01.01.12. Det følger ikke at ileggelsen er gjort med hjemmel i kommunens vann og avløpsforskrift, heller ikke at ileggelsen av renovasjonsgebyr er gjort med grunnlag i renovasjonsforskriften. Det er heller ikke lagt til grunn at ileggelsen er et forvaltningsvedtak, og klageretten i forhold til forvaltningsloven. Den 10.04.12 har hjemmelshaver påklaget ileggelsen. Dette er må ansees som etter at klagefristen er gått ut. Det gjøres oppmerksom på at vedkommende har klaget muntlig på ileggelsen mellom disse tidspunkt. I klagen viser han til at det leies ut ett rom på loftet. Det er tilgang til toalett. Hjemmelshaver synes det er urimelig å bli pålagt full avgift når det bare er ett soverom som blir utleid. Hjemmelshaver ber om definisjonen på leilighet og hybel. Det er vedlagt tegning over loftsetasjen.
Kommunen har besvart klagen den 19.04.12. Det anføres her at eiendommen 46/131 fra 2009 er registrert som enebolig med sokkelleilighet. Videre ble det etter en «rutinekontroll avslørt at eiendommen i tillegg til hovedleilighet og sokkelleilighet, også inneholdt en utleid loftsleilighet». Dette har medført at eiendommen har blitt tillagt tre renovasjonsabonnement, og to abonnement for vann og avløp med reduksjon på 80%. Det vises til forskriftene, her renovasjonsforskriften og forskriften for vann og avløp. Til slutt i brevet gis det en definisjon av hybel. Det vises til at det hjemmelshaver mener er hybel, ikke er hybel, men leilighet, og at hybelbegrepet er bekreftet av byggesaksavdelingen. Saken er videre oversendt til byggesaksavdelingen for ulovlighetsoppfølgning. Utfakturerte gebyrer opprettholdes. Det er i dette vedtaket vist til hjemmelen for ileggelsen og klageretten i forvaltningsloven. Hjemmelshaver har den 30.04.12 igjen påklaget avgjørelsen. Vedkommende fastholder at boenheten på loftet er en hybel og at det disponeres ett rom, med felles gang og WC. Leieren disponerer ingen andre rom. Vedtaket er atter oppretthold den 02.05.12. Lite nytt fremkommer i dette vedtaket, men saksbehandler betegner i dette brevet den omtvistede boenhet i anførselstegn. Videre er det tillagt hva som defineres i husleieloven som enkelt beboelsesrom og hva som er leilighet. Der det blir vektlagt at der et beboelsesrom har tilgang på kjøkken, wc og andre rom, er det ikke som hybel å regne. Det foretas ingen subsumsjon til det faktiske faktum. Om det foreligger ytterligere opplysninger i saken, er ukjent for klagenemndas sekretær. Saken er i dette vedtaket oversendt til klagenemnda. Vurdering: Denne saken lider av svært dårlig, til dels fraværende faktagrunnlag. Det opplyses at det ved en «rutinekontroll» er avslørt at det på eiendommen også er en loftsleilighet. Hva som er grunnlaget for dette fremkommer ikke. Med dette er grunnlaget for videre vurdering av saken tilnærmet nytteløs. Det følger av undersøkelse gjort av sekretær for klagenemda at sokkelleiligheten fra 2009 er ilagt kommunale gebyrer, uten at leiligheten er godkjent og ført i matrikkelen. Hva som er grunnlaget for denne gebyrileggelsen er ukjent og vil ikke bli vurdert i denne saken. De opplysningene som fremkommer i saken om leieforhold til boenhet på loft på eiendommen 46/131, er det hjemmelshaver som fremlegger, gjennom tegning og beskrivelser. Ut fra vedtakene er det mer eller mindre forutsatt at det er en leilighet, og ikke en hybel slik hjemmelshaver anfører. Påstandene fra kommunen bygger på er definisjoner i husleieloven. Disse er ikke subsumert med det faktagrunnlag som anføres at hjemmelshaver. Det fremkommer heller ikke noe dokumentasjon på at det er foretatt undersøkelser som tilsier om det er en leilighet eller hybel. Klagenemnda må vurdere saken ut fra de opplysninger som foreligger og under forutsetning av dette. Slik det fremkommer av dokumentene fra hjemmelshaver er det vedkjent at det leies ut en hybel i loftsetasjen på eiendommen 46/131. Her er det et rom, med tilgang til WC, som også brukes av utleier.
Det er også naturlig at leietaker bruker gang/endre for å benytte seg av rommet. I vedtakene står det : «disponerer leieren i tillegg andre rom, for eksempel kjøkken, stue eller rom utenfor leiligheten, kan ikke boenheten karakteriseres som hybel». Det følger videre at i fremlagte tegninger har enheten både egen kjøkkenkrok og wc/dusj. Etter de tegninger som er fremlagt klagenemnda, kan det ikke sees noen kjøkkenkrok eller dusj. Det fremkommer heller ikke at dette er noe som kun tilhører hybelen, som den fremkommer i vedtaket med ordet «egen». For å danne et grunnlag for subsumsjon opp mot forskriftene, vil det med grunnlag i det som fremkommer i saken kunne konkluderes med at det er en hybel/enkelt beboelsesrom på loftsplan på eiendommen 46/131. Rettsgrunnlaget for renovasjonsordning og gebyr følger av den kommunale renovasjonsforskrift av 25.02.2010. Bestemmelse om virkeområdet følger av 2, 1. ledd og lyder: «Kommunal renovasjon omfatter de områder som kommunestyret til enhver tid bestemmer. Forskriften gjelder alle registrerte grunneiendommer hvor det oppstår husholdningsavfall i Lenvik kommune, herunder også hver enkelt seksjonert del av bygning og hver enkelt selvstendig bruksenhet i bygning. Som selvstendig bruksenhet i bygning som ikke er seksjonert, regnes alltid hver enkelt boenhet med eget kjøkken. Likt med selvstendig bruksenhet regnes inntil to hybler med felles kjøkken. Ut over to hybler som deler felles kjøkken, regnes en bruksenhet per to hybler.» Rettspørsmålet videre blir om den omtvistede enhet på loftsplan er en «selvstendig enhet», jfr. forskriften. Det forutsettes at det tidligere er fakturert ett renovasjonsabonnement på hovedleilighet og ett abonnement på sokkelleilighet. Det er så fra 01.01.12 fakturert ett renovasjonsabonnement på den omtvistede enhet på loftsplan. Ut fra de opplysninger som foreligger er det konkludert med at dette er en hybel. For at hybler skal kunne bli regnet som selvstendige bruksenheter, følger det av forskriften at to hybler med felles kjøkken regnes som en «selvstendig bruksenhet». Slik det fremkommer av anførslene til hjemmelshaver, er det ikke eget kjøkken tilknyttet hybelen. Det er heller ikke bevist at det er kjøkken i tilknytting til hybelen. Dette taler for at rommet som blir utleid på loftet ikke er å regne som «selvstendig bruksenhet». En fortolkning av forskriftens 2 er at en selvstendig bruksenhet skal inneholde eget kjøkken. Dette på bakgrunn av at renovasjonsabonnementet skal ivareta kommunens plikt til innsamling av husholdningsavfall, jfr. 4, og at kjøkkenet vil være det rommet som det skapes mest avfall. Ut fra hva forskriften tilsier, og hva som må legges til faktagrunnlag i saken, er beboelsesrommet på loftet ikke å regne for en «selvstendig bruksenhet» og kvalifiserer heller ikke til ileggelse av renovasjonsabonnement. Rettsgrunnlaget for abonnement for vann og avløp følger av kommunens forskrift om vann- og avløpsgebyrer av 17.12.2001.
I bestemmelsen i 3 følger det hva inkluderer i et abonnement: «Et abonnement inkluderer (bolig med maks. 1 utleieleilighet eller inntill maksimalt 2 hybler med felles bad)». Ut fra en vanlig språklig forståelse, vil dette si at bolig med to boenheter, skal ha ett vann- og avløpsabonnement. Også her regnes ikke en hybel som selvstendig bruksenhet, men to hybler regnes som en enhet, og sammen med hovedenheten kvalifiserer dette også til ett abonnement. Der det foreligger en hovedleilighet, en utleieleilighet, samt en hybel, slik som i denne sammenheng, vil det være en usikkerhet rundt hvorvidt dette skal utløse et abonnement i tillegg til det som allerede er ilagt. Et argument som tilsier at det ikke skal ilegges ytterligere abonnement for hybel, er parallellen til renovasjonsforskriftens bestemmelse om at selvstendig bruksenhet er to hybler. Vann og avløpsgebyr vil etter gebyrregulativet for 2012 være kr. 4100,-, som kan være uforholdsmessig i forhold til inntektene ved utleie. Hvorvidt dette kan anføres som argument mot ileggelse av abonnement er noe usikkert. Det må i så fall tillegges liten vekt. Ved ileggelsen av vann- og avløpsabonnement den 09.11.11 er det tatt utgangspunkt at den omtvistede enhet på loftsplan er en leilighet. Etter det som fremkommer av dokumentene i saken er det grunn til å tro at dette ikke medfører riktighet. Ileggelsen og faktureringen er således utferdiget på bristende forutsetninger. Videre er det ikke foretatt noen befaring eller utarbeidelse av dokumentasjon om det eventuelt er foretatt en bygningsmessig endring av loftsplanet. Dersom det har blitt foretatt endringer av etasjen, vil abonnement bli ilagt og gebyr kan tilbakefaktureres med hjemmel i foreldelsesloven. Etter en helhetsvurdering ansees det heller ikke å foreligge grunnlag for ileggelse av ytterligere vann- og avløpsabonnement.... Sett inn saksutredningen over denne linja IKKE RØR LINJA Innstilling: ::: Sett inn innstillingen under denne linja IKKE RØR LINJA Ileggelse av 09.11.11 med renovasjonsabonnement og vann- og avløpsabonnement fra 01.01.12 frafalles. Der gebyrene er fakturert og betalt, tilbakeføres dette. Lenvik rådhus, 08.06.2012 Jarl-Åge Hanssen Jurist
::: Sett inn innstillingen over denne linja IKKE RØR LINJA