12.05.10 24.06.2010 16.09.2010 28.10.2010 31.12.2010 31.03.2011 30.06.2011 30.09.2011 31.12.2011 31.03.2012 30.06.2012 30.09.2012 31.12.2012 31.03.2013 30.06.2013 30.09.2013 31.12.2013 31.03.2014 30.06.2014 Obligo RE Secondaries Invest II AS 2. kvartal 2014 Kursen for Selskapet hadde en svak oppgang på 0,4 %, justert for utbytte, fra NOK 9,86 til 8,91 per aksje (NOK 9,91 inklusive utbytte). For 1. halvår samlet er oppgangen på 6,9 %. Totalt er det utbetalt NOK 3,00 per utgangen av 2. kvartal, noe som betyr at kursen utbyttejustert er opp 19,1 % siden første emisjon. Den største driveren bak oppgangen i kvartalet er Selskapets investering i SveaReal. Vi engasjerte oss også sterkt i fondet Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA i kvartalet hvor det som følge av vår kraftige mobilisering ble et betydelig utbytte. Etter utløpet av kvartalet har investeringen i det børsnoterte selskapet Norwegian Property hatt en kraftig oppgang, og Selskapet har solgt seg en del ned for å frigjøre likviditet til utbetalinger til aksjonærene. 13. august ble det utbetalt ytterligere NOK 1,50 per aksje, noe som gjør at akkumulerte utbetalinger utgjør NOK 4,50 (45 % av opprinnelig emisjonskurs), og det forventes også ytterligere en utbetaling i løpet av september. Kursutvikling 14,00 13,00 12,00 11,91 11,00 10,00 9,00 8,91 8,00 VEK Utbyttejustert VEK Utviklingen i kvartalet Verdijustert egenkapital steg fra NOK 9,86 til 8,91 per aksje i løpet av kvartalet, tilsvarende en oppgang på 0,4 % hensyntatt utbetalingen av NOK 1,00 per aksje 4. juni. Beregningen av verdijustert egenkapital er som alltid basert på sist omsatt hos Pareto Project Finance ved utgangen av kvartalet for de unoterte og siste omsetningskurs på Oslo Børs for investeringer i de børsnoterte eiendomsselskapene. Flere av de litt mindre eierandelene så store svingninger i kursen i kvartalet. SveaReal var opp 56 % og Selvaag Bolig opp 24 %. Vi har benyttet oppgangen i Selvaag Bolig til å selge deler av beholdningen for å frigjøre til utbetaling til aksjonærene. På den negative siden har vi nedskrevet Realkapital Aktiv Europa med 79 % til NOK 0,75 per aksje som er kursen det nå gjøres en emisjon i selskapet til. Selskapet benyttet anledningen til å delta i emisjonen, og har således redusert sin gjennomsnittlige kostpris betraktelig. Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum er også ned 15 % etter et veldig kraftig hopp i 1. kvartal.
Etter utløpet av 2. kvartal har vi fått en markant oppgang i kursen for Norwegian Property, hvor vi ved tre anledninger har solgt deler av beholdningen til nivåer på henholdsvis 19 %, 26 % og 30 % over kursen vi benytter i kursberegningen for 2. kvartal. Pengene er brukt til utbetaling i august, og det forventes ytterligere en utbetaling i løpet av september. Porteføljegjennomgang Tabellen under viser utviklingen per investering i 2. kvartal, samt størrelsen på den enkelte investering. Oppstillingen tar ikke hensyn til eventuelle handler i løpet av kvartalet som kan påvirke den reelle avkastningen, og inkluderer heller ikke kontantbeholdningen. Sist omsatt 31.03.2014 30.06.2014 Kursendring Andel av porteføljen Aberdeen Norge II ASA 5,00 5,00 0,0 % 28,6 % Norwegian Property ASA 7,25 7,55 4,1 % 28,4 % Storebrand Privat Investor ASA 5,30 5,10-3,8 % 14,0 % SveaReal AS 2 250 3 500 55,6 % 11,0 % Realkapital Eur. Opp. Invest AS 2,90 2,90 0,0 % 7,3 % Selvaag Bolig ASA 17,00 20,50 23,5 %* 4,9 % Aberdeen Norden/Baltikum ASA 0,71 0,60-15,5 % 4,6 % Realkapital Aktiv Europa 3,50 0,75-78,6 % 1,2 % *Utbyttejustert Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA er Selskapets klart største investering. Fondet fikk en kraftig reprising i forrige kvartal i forbindelse med at FBC Holding/Cyrus la inn bud på alle aksjene i selskapet. I løpet av kvartalet har vi gjort betydelig innsats for å sikre at hovedaksjonær ikke har fått for stor kontroll på dette selskapet. Vi mobiliserte også ekstremt bredt, og fikk fullmakter fra ca 700 av aksjonærene i selskapet, i forbindelse med generalforsamlingen. Dette sikret at det ble vedtatt et utbytte på NOK 0,60 per aksje (utbetalt 7. juli) til tross for at hovedaksjonær som eier over 40 % av selskapet var i mot det og forvalter/aberdeen valgt å ikke bruke sine stående fullmakter til å støtte utbytte. Dette viser verdien av vår aktive jobbing, og viser også at vi evner å ha betydelig mer innflytelse enn vår eierandel tilsier. Vi ser betydelig videre potensiale i denne investeringen de neste 12-18 månedene. I det korte bildet synes det å være et strategisk vakuum i selskapet grunnet eiersituasjonen, men vi forventer betydelig videre utbetaling i selskapet fremover. Norwegian Property ASA svingte noe i kvartalet, og endte svakt opp fra NOK 7,25 til NOK 7,55 per aksje, en oppgang på 4,1 %. Vi har lenge syntes aksjen har vært for rimelig priset gitt kvaliteten i porteføljen, men aksjen har vært tynget av utviklingsrisiko som spesielt internasjonale institusjonelle investorer har vært negative til. De store hendelsene i aksjen har vært etter utløpet av 2. kvartal. 8. juli meldte selskapet at de hadde solgt eiendommen Finnestadveien 44 i Stavanger til det amerikanske eiendomsselskapet W. P. Carrey, som for øvrig nylig kjøpte også Siemens nye hovedkontor i Oslo. Eiendommen ble solgt for ca NOK 733 millioner, og representerer sammen med øvrig kommunikasjon fra selskapet et tydelig signal om at Norwegian Property ønsker å kvitte seg med sin eksponering i Stavanger på litt sikt, og kun fokusere på Oslo. Etter børsslutt samme dag kom det to større bud på aksjer i selskapet, et på NOK 8,75 per aksje via DNB Markets (Famaday som det siden har vist seg at John Fredriksen står bak) og et book building -tilbud via Arctic Securities som på kvelden gradvis ble guidet til NOK 9,00.
Arctic sin budgiver trakk seg senere, men vi klarte allikevel via Arctic noen dager senere å selge en større post til Famaday/Fredriksen på 9,00, dvs ca 3 % høyere enn om vi hadde solgt direkte via DNB initielt. 14. juli samarbeidet DNB og Arctic om kjøp av en større post til en kurs NOK 9,50, hvor vi valgte å selge ytterligere noen aksjer. Kjøperen var også denne gangen Fredriksen. Den tidligere største aksjonæren, Canica som er eid av Stein Erik Hagen med familie, valgte å kjøpe senere samme kveld en del aksjer på NOK 9,55 via Carnegie. Kursen gikk dagen etter (15. juli) ytterligere kraftig opp på morgenen etter blant annet avisskriverier om Fredriksens inntok i Norwegian Property. Vi benyttet anledningen til å selge noen flere aksjer på morgenen siden vi ventet at kursen ville falle noe tilbake i løpet av dagen. Den endte dagen (15. august) til slutt på NOK 9,60 per aksje, som er 27 % over kursen vi har lagt til grunn i kursberegningen for 2. kvartal. Totalt har vi solgt omtrent 80 % av aksjene etter utløpet av kvartalet. Storebrand Privat Investor ASA har utviklet seg kursmessig svakt negativt i kvartalet, men er utbyttejustert samlet opp for året så langt. Det har ikke vært noen større nyheter i kvartalet, men selskapet har en rekke salgsprosesser på gang og vi venter en grei løpende utbetalingsstrøm fremover. SveaReal AS omtalte vi i 1. kvartalsrapporten at vi venter en gradvis reprising av aksjen mot en indikert børsnotering i Sverige mot slutten av 2014. Reprisingen kom raskere og kraftigere enn vi hadde ventet og kursen i annenhåndsmarkedet var opp hele 55,6 % i kvartalet. Det ble allerede i januar kommunisert at DNB, Pareto og Swedbank var valgt for å vurdere en mulig børsnotering av selskapet i løpet av 2014, uten at det påvirket kursen eller omsetningen nevneverdig. Først etter generalforsamlingen begynte kursen å stige og omsetningen økte kraftig. Den eneste presiseringen knyttet til prosessen mot en mulig børsnotering var at selskapet ikke planlegger noe emisjon for å få inn nye investorer og økt spredning i forkant av børsnotering. Realkapital European Opportunity Invest AS sin kurs endte uforandret i løpet av kvartalet. Aksjen handles med betydelig rabatt, men vi forventer ingen snarlig kursoppgang, men at man vil se en gradvis reprising når fondet begynner å utbetale utbytter. Selskapet har meldt om flere salg i løpet av sommeren, og er under gradvis avvikling frem mot utgangen av 2015. Fondet består av opportunistiske europeiske eiendomsinvesteringer. Den operasjonelle risikoen i eiendomsporteføljen er høyere enn for Selskapets øvrige investeringer, og også verdsettelsen noe mer usikker. Den finansielle risikoen er imidlertid lav. Fondet er et feeder-fond til Realkapital European Opportunity AS. Selvaag Bolig ASA opplevde en kraftig reprising i løpet av andre kvartal, og kursen gikk fra NOK 17,00 til NOK 20,50, som justert for utbytte på NOK 0,50 per aksje tilsvarer en oppgang på hele 23,5 %. Det var ingen klare triggere for kursoppgangen, men at selskapet allerede i år var i posisjon til å betale utbytte innebar et veldig positivt signal om selskapets soliditet og kontantstrøm. Hovedårsaken til den kraftige oppgangen er nok imidlertid mer drevet av at selskapet lenge har vært billig priset, og at utsiktene for boligmarkedet gradvis ble bedret i kvartalet. Selv om selskapet er relativt billig priset sammenlignet med andre selskaper, valgte vi å selge omtrent halve beholdningen løpet av kvartalet. Aberdeen Eiendomsfond Norden/Baltikum ASA sin kurs falt noe tilbake i 2. kvartal etter en kraftig oppgang i 1. kvartal. Kursen gikk ned 15,5 % fra NOK 0,71 til 0,60 per aksje, men er opp 15 % i løpet av året. Det var ingen spesielle nyheter fra selskapet i løpet av kvartalet. Vi var imidlertid litt skuffet over at det ikke ble et lite utbytte i forbindelse med generalforsamlingen. Gjennomgang av
forvalteren av det underliggende fondet Aberdeen Pan-Nordic ga oss imidlertid økt komfort rundt underliggende verdier som vi har vært bekymret for grunnet negativ utvikling og manglende transparens i rapporteringen. Realkapital Aktiv Europa AS er nå kursmessig justert betydelig. Aksjen har ikke vært omsatt på lang tid, noe som har gjort at prisingen ikke er justert. Det har lenge vært forespeilet en emisjon i selskapet, og vi har nå valgt å benytte oss av emisjonskursen, selv om emisjonen formelt sett først gjøres i 3. kvartal. Basert på prisingen av emisjonen og potensialet vi ser i den pågående restruktureringen i Realkapital Aktiv Europa har Selskapet besluttet å delta i emisjonen for å opprettholde sin andel og unngå utvanning. Dette innebærer også at vår gjennomsnittlige kostpris går kraftig ned. Beholdningen vist i tabellen over vil derfor øke for 3. kvartal, forutsatt at emisjonen går igjennom som ventet.
Alle tall i NOK Resultatregnskap 01.01.14-30.06.14 01.01.13-30.06.13 DRIFTSINNTEKTER OG DRIFTSKOSTNADER Driftsinntekter Annen driftsinntekt 0 0 Sum driftsinntekter 0 0 Driftskostnader Annen driftskostnad 344 613 364 693 Sum driftskostnader 344 613 364 693 DRIFTSRESULTAT -344 613-364 693 FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Resultatandel fra indre selskap 650 128 2 193 764 Renteinntekt 2 800 2 905 Sum finansinntekter 652 929 2 196 669 Rentekostnad 12 0 Sum finanskostnader 12 0 NETTO FINANSPOSTER 652 917 2 196 669 RESULTAT FØR SKATT 308 304 1 831 976 Skattekostnad 0 0 RESULTAT 308 304 1 831 976 Obligo RE Secondaries Invest II AS (Realkapital Nordic Recovery Invest II AS)
Alle tall i NOK Balanse 30.06.2014 31.03.2014 EIENDELER ANLEGGSMIDLER Investering i aksjer og andeler 31 677 827 36 309 858 Lån til foretak i samme konsern 0 0 SUM ANLEGGSMIDLER 31 677 827 36 309 858 OMLØPSMIDLER Bankinnskudd 80 037 10 015 SUM OMLØPSMIDLER 80 037 10 015 SUM EIENDELER 31 757 863 36 319 872 EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital 3 807 568 3 807 568 Annen innskutt egenkapital 27 653 228 27 653 228 Sum innskutt egenkapital 31 460 796 31 460 796 Opptjent egenkapital Annen egenkapital -221 484 4 368 550 Sum opptjent egenkapital -221 484 4 368 550 SUM EGENKAPITAL 31 239 312 35 829 346 GJELD KORTSIKTIG GJELD Annen kortsiktig gjeld 518 551 490 526 SUM KORTSIKTIG GJELD 518 551 490 526 SUM GJELD 518 551 490 526 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 31 757 863 36 319 872 Obligo RE Secondaries Invest II AS (Realkapital Nordic Recovery Invest II AS)