Saksprotokoll i Kommunestyret - 17.06.2010 46/10 - SAL AV UTLEIGEBYGGET PÅ SUNNHORDLANDSKAIEN Vedtak 1. Sunnhordlandskaien 1 vert selt til GSE Sandvik AS for kr 24.100.000,- i samsvar med vedlagde kontraktsforslag datert 24.3.2010. 2. Kommunestyret vedtek å sletta dei hefta som knyter seg til næringsverksemd jf. hefte frå 1918, 1924 og 1927 om retten til å driva hermetikkfabrikk på eigedomen. 3. Salssummen skal nyttast til nedbetaling av hamnestellet si gjeld. Kommunestyret ber rådmannen Handsaming Habilitet til utsettingsframlegget: Liv Kari Eskeland, H stilte spørsmål om eigen habilitet og forlet plassen, vara tok plass. Jan Arild Nesse, H stilte spørsmål om eigen habilitet og forlet plassen, vara tok plass. Eskeland og Nesse vart samrøystes kjent inhabil i utsetjingsframlegget. Utsetjing: Utsettingsframlegget fekk 11 røyster (Sv og Ap) Habilitet: Jan Arild Nesse, H vart samrøystes kjent inhabil i saka. Liv Kari Eskeland, H vart kjent habil med 30 mot 5 røyster og tok plass att (Nils Tore G. økland, Ap, Katrin I. Ankervald, Ap, Cristian Danmo, Ap, Aud Berit A. Haynes, Ap og Jan Leivestad, Ap). Røysting: Vedteke med 18 mot 17 røyster (Frp, Ap og Sv) Mindretalet røysta for Ap sitt framlegg *********** Kåre Løkhammer V, kom med framlegg til vedtak. ********** Nils Magne Blålid, Sv kom med følgjande utsettingsframlegg: Leiekontraktane skal reforhandlast med grunnlag i lowerket for husleigeloven / utleigeloven 36, før endeleg sal av bygget på Sunnhordlandskaien vert avgjort i kommunestyret. Framlegget fekk 11 røyster (Ap og Sv) Aud Berit Alsaker Haynes, Ap kom med følgjande framlegg: Kommunestyre vedtek at det for tida ikkje er aktuelt å selja bygget på Sunnhordlandskaien. Odd Martin Myhre, Frp: Avtale vedrørande parkering mellom Stord kommune v/stord hamnestell og GSE Sandvik AS vett ikkje inngått, og vert teken ut av salskontrakten for Sunnhordiandskaien 1. Framlegget fekk 17 røyster (Frp, Ap og sv) LOVLIGHETSKONTROLL Ap framsette lovlighetskontroll av vedtaket. 4 av 8
Rådmannen, 22.03.2010 Trykte vedlegg: 1. Bodjournal dat. 19.03.2010 2. Kjøpekontrakt Stord kommune GSE Sandvik AS dat. 24.03.10 3. Avtale vedr. parkering mellom Stord kommune v/hamnestellet og GSE Sandvik AS dat. 24.03.10 Utrykte vedlegg: 1. Leigeavtalar Stord hamnestell leigetakarar i Sunnhordlandskaien 2. Diverse hefte knytt til eigedommen, utskrifter frå Statsarkivet 3. Konkurransegrunnlag for kjøp av eigedomsmeklartenester (anbodsgrunnlag) 4. Protokoll anbodsopning 5. Prospekt utarbeidd av DnB NOR Eigedom 6. Interesseliste for kjøp av eigedommen Bakgrunn I samband med behandlinga av revidert budsjett for 2008 gjorde kommunestyret den 29.06.08 følgjande vedtak: "Styret i Stord Hamnestell (Komite for næring, miljø og kultur) får i oppgåve å gå i drøftingar med Stord Kommunale Eigedomsselskap AS om sal av eigedomen på Sunnhordlandskaien frå Hamnestelletil Eigedomsselskapet. Proveny av eventuelt sal skal heilt eller delvis gå til nedbetaling av Hamnestellet si gjeld til kommunekassen. Drøftingar og eventuelt sal skal skje så snart som mogeleg." Det vart sett i gong drøftingar mellom kommunen og Stord Kommunale Eigedomsselskap AS. Det vart halde verditakst på eigedomen og gjort ein analyse av drift, inntekter og utgifter knytt til bygget. Ut frå desse drøftingane vedtok styret i SKE AS å gje eit tilbod, vurdert på desse opplysningane, på kr 20.000.000,-. Rådmannen gjorde framlegg om sal til SKE AS for denne summen og på dei vilkår som var sett i saka. Komiteen avslo dette tilbodet og gjorde slikt vedtak (sak 32/09, 3.6.2009): "Vedtak: 1. Komite for næring, miljø og kultur vedtek å selja utleigebygget på Sunnhordlandskaien. 2. Komite for næring, miljø og kultur vedtek å avslå tilbodet frå SKE AS. 3. Komite for næring, miljø og kultur vedtek å leggja bygget ut for mogeleg sal i den opne marknaden." Saka vart ikkje oversendt kommunestyret. Spørsmålet om sal av eigedomen har medført ein del debatt. Frp har meldt saka inn for kontrollutvalet, som vedtok 15.3.2009 å tinga forvaltningsrevisjon på området eigedomsforvaltning. Føremålet skal vera å vurdera om sal av eigedomar i regi av Stord kommune vert gjort "på ein forsvarleg måte, i tråd med gjeldande regelverk, og på ein slik måte at kommunen sine interesser vert teken i vare". Ei problemstilling vil m.a. vera om det er gjeve tilstrekkelege opplysningar knytt til dei aktuelle sala som no er i ferd med å bli gjennomført. I samband med dette fremja SV eit forslag i kommunestyret den 18.03.10 som ville medføra at sal av Sunnhordlandskaien ikkje skulle handsamast før ein hadde gjennomført den nemnde forvaltningsrevisjonen. Framlegget fekk ikkje fleirtal. Sak om sal av utleigebygget på Sunnhordlandskaien vert på den bakgrunn lagt fram for komite og kommunestyre for avgjerd. Oppfølging av vedtaket 5 av 8
Etter vedtaket i komiteen sak 32/ 09 starta arbeidet med å førebu sal av eigedomen. Det blei halden ein lukka anbodskonkurranse for meklingsoppdraget der ein bad om pris for sal, pris dersom salet ikkje blei gjennomført og marknadsføringspris frå meklar. Det melde seg fem bydarar. Anbodsopning fant stad den 11.12.09 kl 1300. Til stades var m.a. nestleiar i hamnestyret, Oskar Emil Langeland. Av dei innkomne anboda var samla sett DnB NOR Eigedom sitt tilbod best for seljar. Denne meklaren fekk oppdraget. Eigedomsmeklar innhenta ny takst på eigedomen, då den tidlegare var frå 2008. Taksten er vurdert bl.a. ut frå gjeldande leigeavtalar. Det må her peikast på at taksten er noko meir optimistisk enn det rådmannen kom til i si vurdering i tilknyting til NMK-sak 32/09. Den nye taksten viste seg å innehalda ein feil med omsyn til leigeinntekter. Taksten vart korrigert og potensielle kjøparar/bydarar vart informert om dette. Det var på dette tidspunkt komme inn fleire bod på eigedomen. Bydar som hadde høgaste bod trekte sitt bod etter denne korrigeringa av taksten. Det kom inn eit nytt bod på om lag same storleik, som også er det gjeldande bodet i dag, sjå vedlagt bodjournal. Liste over interesserte som ikkje gav bod følgjer saka som uttrykt vedlegg. Bod på kr 24.100.000,- er levert av advokat Trond Eirik Nielsen på vegne av klient. Denne ønska i første omgang å vera anonym. Etter at bodrunden var avslutta fekk ein opplyst at bydar er flrmaet GSE Sandvik AS, Fitjar. Bydar er gjort kjend med alle opplysningar om eigedomen så som takst, leigekontraktar og hefte. Bydar krev at hefte på eigedomen blir sletta. Dette gjeld tre hefte frå 1918, 1927 og 1927. Desse hefta er knytt til retten til å driva hermetikkfabrikk på eigedomen. Ein kan ikkje sjå at det er noko grunnlag for å oppretthalda desse hefta, og ein ber kommunestyret å vedta å slette desse. Tidlegare leigekontrakt med Vinmonopolet A/S står og framleis tinglyst på eigedomen. Ein har kontakta Vinmonopolet for å få sletta dette heftet. Til salet Nogjeldande takst på eigedomen er halden av takstmann Bjørn Nesbø. Han har vurdert marknadsverdien for eigedomen til 24.100.000,-. Slik det går fram ovanfor har det vore ein del debatt knytt til leigekontraktane i bygget. Det vert m.a. stilt spørsmål ved om leigeavtalane i bygget er såpass gunstige for leigetakar at dei medfører at kommunen får ein lågare pris for bygget. Dei eldste leigeavtalane vart skrivne då bygget var under oppføring i 1995. Desse ber etter rådmannen sitt syn preg av at det var leigetakar sin marknad. Avtalane er til gunst for to av leigetakarane først og fremst ved at dei frå utleigar si side er uoppseielege. For den eine avtala (med Link arkitektar AS) er avtala uoppseieleg også ved eigarskifte på bygget. Det er først og fremst denne avtala som er uvanleg. Det er likevel ikkje, så langt ein kjenner til, uvanleg at leigetakarar i næringsbygg har langsiktige leigeavtalar med einsidig oppseiingsrett for leigetakar. I slike avtalar vil det likevel ofte vera slik at avtala kan seiast opp etter ei tid av utleigar, eks. 20 år. Bakgrunnen for slike avtalar er at det gir langsiktige trygge rammer for leigetakar og utleigar (i dei aktuelle avtalane har heller ikkje leigetakar høve til å sei opp kontrakta i dei avtala femårsperiodane). Ein meiner heller ikkje at det er uvanleg at det blir avtalt ein lågare justeringsfaktor for auken i husleiga enn 100% av konsumprisindeksen (for Sunnhordlandskaien er 75% nytta). Rådmannen ser det som uråd ta stilling til i kva grad/om desse avtalane har påverka bodgjevinga. Link arkitekter AS har gjeve uttrykk for vilje til å revidera leigeavtala. Rådmannen har ikkje vurdert dette som eit alternativ der prosessen står no, men meiner dette kan vurderast dersom kommunestyret vedtek ikkje å selja eigedomen. Økonomisk vurdering 6 av 8
Hamn si samla lånegjeld, inklusive restgjeld knytt til Sunnhordlandskaien, er per 31.12.09 kr 26,7 mill. Frå rekneskapen går det fram at Hamn har hatt desse inntektene knytt til utleige, drift vedlikehald samt avskriving og rentekostnad knytt til bygget: Kontantstraumen vil frå 2016 auke med kr 784 100 då lånet på bygget vil vera nedbetalt. Det innkomne bodet på eigedommen gir ein salssum pr kvadratmeter på 13 055 kr. Inntektene på bygget gir ei avkastning av kapitalen (kr 24 100000) på 3,5%, under føresetnad av fullt utleige og med dei leigeavtalar og FDV-kostnader ein har i dag. I høve investert kapital (byggekostnad, kr 20 258 000) er avkastninga 4,2%. Salssummen kan nyttast til nedbetaling av gjeld, noko som vil gje resultateffekt på 2 mill kr per år etter kommunale rekneskapsreglar. Alternativt kan midlane plasserast i bank/sertifikat/likviditetsfond som gir ei normalavkastning over tid på 4-5% (kr 964000-1205 000). Noverdiberekningar av å behalda bygget i høve til sal syner at sal av bygget kjem best ut så sant kravet til renteavkastning er høgare enn 1,0%. I noverdiberekninga (vedlagd) har ein nytta rente 4%. Sal gjev etter dette betre avkasting enn dagens drift av bygget. Ved å selje bygget tek ein i tillegg ned risikoen for svikt i leigeinntekter og for framtidig vedlikehald. Bygget er 15 år og ein må pårekna større vedlikehaldsutgifter i åra framover. Den beste avkastninga på kort sikt er å nedbetale gjelda til Stord Hamnestell. Dette vil frigi midlar til drift som kan styrke økonomien til Hamnestellet. Konklusjon Rådmannen rår kommunestyret til å godkjenna salet. Rådmannen legg i si vurdering vekt på at kommunen i bodrunden har oppnådd takst og viser elles til dei vurderingane som går fram av saka. Det er uråd å slå fast kva som på sikt vil vera det mest gunstige reint økonomisk, om det er sal eller ikkje sal. Men eit sal no vil frigjera kapital til nedbetaling av hamnestellet sine lån og gi økonomisk rom for vidare utvikling innan hamnestellet sitt ansvarsområde. Ein vil og redusera risikoen knytt til framtidige leigeinntekter, utgifter til vedlikehald og arbeid med drifting av bygget, og med det frigjera hamnestellet for å kunna gjera andre oppgåver. Sunnhordlandskaien framstår i dag som eit reint næringsbygg og vert ikkje nytta til hamneføremål. 7 av 8
Framlegg til innstilling 1. Sunnhordlandskaien 1 vert selt til GSE Sandvik AS for kr 24.100.000,- i samsvar med vedlagde kontraktsforslag datert 24.3.2010. 2. Kommunestyret vedtek å sletta dei hefta som knyter seg til næringsverksemd jf. hefte frå 1918, 1924 og 1927 om retten til å driva hermetikkfabrikk på eigedomen. 3. Salssummen skal nyttast til nedbetaling av hamnestellet si gjeld. Kommunestyret ber rådmannen om å leggja fram eit revidert hamnebudsjett. 8 av 8
EmProf Budjournal DnB NOR Eiendom AS Journaltype : Kjøper/selgers innsyn i komplett budjournal Dato : 19103-20102:13 Side Oppdragsnr Eiendom 71209104 Sunnhordlandskaien 1 Kommentar ang. budjournalen for dette oppdrag Bud reg.tid. Budbeløp Akseptfrist Forbehold Info om fotbeholdet Budgiver/fullmektigens navn og adresse Tif 26.02.10 14:53 20 000 000 26.02.10 14:00 Advokatane Sydnes og esetas att. Trond Eirik (m)93 00 46 92 Sarndal Nielsen Bud avslått: 26.02.10 14:55 26.02.10 14:54 21 000 000 26.02.10 14:00 bk,f) - ot-51 ' Birkebeiner Eiendom AS att. Geir Hover (m) 90 95 98 90 26.02.10 14:55 21 000 000 01.03.10 14:00 Advokatane Sydnes og Neset AS att. Trond Eirik (m) 93 00 4692. Samdal Nielset Bud avslått: 12.03.10 11:12 01.03.10 13:41 24 140000 04.03.10 09:00 Se vedlegg Shunnhonilandskaien I US att. Hans Oskar Vikse (m) 91.'1421 85 12.03.10 11:11 24 100000 10.03.10 14:00 Advokatane Sydnes og Nesct AS att. Trond Eirik (m) 93'00 46 92 Antall kjøpsbud fra interessenter: 5 Antall motbud fra selger: 0 Midas DataAS - EmProf Budjournal - Versjon 2009-06-22