Jardin Foya Blanca, Urb. Foya Blanca, E-03580 Alfaz del Pi, (Alicante), Esparia Årsberetning 2011 for Jardin Foya Blanca BA I. Beliggenhet og virksomhet Jardin Foya Blanca BA ligger i Stavanger kommune, og har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig, og drive virksomhet som står i sammenheng med denne. Jardin Foya Blanca BA eier et 100 % eiet datterselskap, Jardin Foya Blanca Esparia SL, som i 2011 har stått for drift og vedlikehold av bygninger og fellesområde. Il. Arbeidsmiljø Helse, miljø og sikkerhet (HMS) Andelslaget er definert som virksomhet og er lovpålagt å ha et HMS system gjennom "Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter". Det innebærer at styret skal kartlegge hvilke ulykker og uønskede hendelser som kan inntreffe, og gjennomføre tiltak for å hindre at slikt skjer. HMS arbeid i andelslag vil si å verne om liv, helse og materielle verdier og skape et godt og trygt miljø. Styret skal ivareta internkontrollen med hensyn til blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og basseng. Det spanske driftsselskapet har stått for deler av oppfølgingen av disse punktene. Ill. Påvirkning av ytre miljø Miljøpåvirkningen av andelslagets aktiviteter kommer i hovedsak fra energiforbruk og avfall, og vurderes som normalt for boligselskap. IV. Tillitsvalgte Andelslaget styre består av 2 kvinner og 3 menn. Andelslaget og det spanske driftsselskapet har ingen ansatte. Andelslaget følger likestillingslovens bestemmelser, og tilstreber likestilling ved valg av tillitsvalgte. Det er ikke iverksatt likestillingsfremmende tiltak i andelslaget. Styret har i denne perioden bestått av: Leder Torgeir Skretting* Torstein Kjærran, nestleder* Turid Kubosch
Varamedlem Varamedlem Paul Visnes Liv Straume Hans Terje Stensholm Knut Olav Dalene * Høsten 2011 ba Torgeir Skretting om umiddelbart å fratre som medlem av styret av personlige og helsemessige grunner. Torstein Kjærran overtok som konstituert styreleder, Paul Visnes som nestleder og Hans Terje Stensholm rykket opp som styremedlem. Endringene ble ikke meldt Brønnøysund, slik at Torgeir Skretting fortsatt er registrert I Brønnøysund som styreleder i JFB BA og som President i det spanske driftsselskapet. V. Styrets arbeid Møtevirksomhet Det har i denne perioden vært avholdt 12 styremøter. I tillegg har det vært en høy aktivitet med arbeidsmøter i Jardin Foya Blanca og over telefon og spesielt e-post-utveksling. Det ble avholdt ordinær generalforsamling for 2010 tirsdag 19. april 2011. I 2011 har vi fått 9 nye andelseiere som ønskes velkommen til andelslaget. Arrangementer Det har vært avholdt dugnad over tid for å få oljet treflater på leilighetene, da det var i ferd med å tørke opp. Videre har det vært utført en del elektrisk arbeid, og møterom/styrerom er ryddet og er tatt i bruk. Etter generalforsamlingen 19. april i 2011 ble det arrangert grillfest for beboerne. Etter konstituering av nytt styre hadde utgående styremedlemmer og det nyvalgte styrets medlemmer med ektefeller en felles busstur med lunsj. Styrets arbeid i perioden Styret har i 2011 måttet legge mye arbeid og tid i å bidra til fremdriften mot å få formalisert forholdet til Alfaz del Pi kommune, og til andre spanske myndigheter. Dette er forhold som i utgangspunktet skulle ha vært på plass fra stifternes side før andelslaget ble overdratt til andelseierne høsten 2002. Det har medført ytterligere investeringer for andelslaget med til dels store beløp. Da også driftsleder er bedt om å ta del i arbeidet med godkjennelsene og påfølgende utbedringsarbeider, har dette, i forståelse med styret, gått ut over omfanget av vanlig vedlikehold på området. Prosessen med godkjennelsene har avdekket behov for å endre rutiner i forretningsførsel og regnskapsføring for den spanske delen av driften. I den anledning har styret knyttet til seg ASFEMP S.L. for utføring av regnskap for den spanske driften og tilhørende rapporteringer til spanske myndigheter. Selskapet har også assistert i prosessen med formalisering overfor spanske myndigheter. De har samarbeidet med jurist fra advokatkontoret LUIS BAJO FERNANDEZ ABOGADOS. Styret har nylig muntlig blitt informert om at godkjennelse er underskrevet av kommunen for vår søknad om "Botillateise". Styret noterer med tilfredshet at denne anstrengende og kostnadskrevende milepel nå synes å være på plass: Ti år etter at leilighetene ble tatt i bruk, har man nå kommunal tillatelse til å flytte inn.
Styrets planer Styret og rådgivere har hittil i 2012 arbeidet videre med forholdet til myndighetene. Styret legger fremover fortsatt prioritet på å komme i mål med nødvendige godkjennelser og øvrige tilpasninger til å imøtekomme spanske myndigheters krav og bestemmelser. Også utover våren 2012 er det foretatt betydelige investeringer i forbindelse med myndighetenes krav Største investering er oppgradering av sikkerhet i garasjeanlegget. Det arbeides med avklaring av hvilke ytterligere investeringer som må til. Fra 1.1.2012 er de nye rutinene for forretningsførsel og regnskapsføring startet opp av SBBL og ASFEMP, og styret vil følge opp bruken av disse tjenestene. Styret arbeider med utarbeidelse aven styrehåndbok. Den vil inneholde beskrivelse av de viktigste hendelser opp til nå, og rutiner og dokumentasjon til nytte for kommende styrer. VI. Andelslagets drift og økonomi Forretningsførsel og revisjon Stavanger Boligbyggelag er forretningsfører. Styret er godt fornøyd med deres arbeid. I 2011 ble driften i Spania regnskapsført av Devesa S.L. Fra 1.1.2012 vil all regnskapsførsel bli foretatt av SBBL, supplert med ASFEMPs funksjoner for nødvendig oversikt over den spanske driften og tilhørende rapportering til spanske myndigheter. Andelslagets revisor er Ernst & Young. Andelslagets eiendom og forsikring Andelslaget består av i alt 66 boliger, felles garasjeanlegg, kontorbygning og redskapsbod. Bygningene og anlegget for øvrig er forsikret med totalforsikring for boligselskaper i Reale Seguros. Styret forhandlet frem en justering av forsikringene fra juni 2011. For hele området inklusiv kontorbygget er det tegnet ny forsikring med polisenummer 8311000004693/2. I tillegg er hver leilighet med individuelle poliser forsikret mot skader på leilighet for 20.000 og innbo- og løsøreforsikret med en forsikringssum på 20.000. Det er ingen egenandel ved eventuelle skader. Forsikringen omfatter ikke dekning for tyveri av smykker og kontanter når fritidsboligen ikke er bebodd. Styret må kontaktes i alle forsikringssaker! Andre inngåtte og løpende avtaler: Avtale om forretningsførsel og Styreportal hos SBBL. Tilleggsavtale med SBBL om regnskapsførsel også for drift i Spania. Leveranse av TV-signaler fra Service Senter Albir. Serviceavtale for heis med Thyssenkrupp Elevator. Serviceavtale for brannvernutstyr med Canoela SL. Avtale om vaktmestertjenester med Team Arturo au og Bjørnar Pedersen au. Avtale med DnB NOR ASA og PeMaSi Eiendom AS vedrørende sistnevntes planlagte salg av andeler. Avtale om telefonabonnement med Telefonica. Avtale om internett tilknytning med Wipzona. Avtale om levering av vann med Aquagest Levante. Avtale om levering av strøm med Union Fenosa/lberdrola.
Avtale om renhold med Total Service SL. Avtale med Urb. Foya Blanca om medlemskap. Avtale med ASFEMP SL om regnskapsoversikt og rapportering til spanske myndigheter om driften i Spania. Avtale med advokatfirma LUIS BAJO FERNANDEZ ABOGADOS om assistanse i å oppnå godkjennelser og tilpasning til spanske myndigheters krav og bestemmelser. Avtale om regelmessig inspeksjon og kontroll av sikkerhetsanlegget mot brann i garasjen med Seguridad Levante. Avtale om regelmessig desinfisering av distribusjon av vann i leilighetene og ellers som sikkerhet mot legionelia med firma Qualigest Altea Avtale med Pemasi Eiendom AS om avdragsbetaling av for mye betalt avgift fra Jardin Foya Blanca BA for bruk av underetasjen i nabobygget i 2005. Økonomi 12011 har 2 andelseiere løst inn sin del av felleslånet. Saldo på felleslånet sammen med tidligere innfrielser er dermed redusert fra opprinnelig 34,3 mill til ca 23,0 mill. Det er 47 andeler som deler denne gjelden. Pr 31.12.2011 er det 38 andelseiere som har løst inn sin andel av garasjelånet, de fleste ved å ha kjøpt fast plass. Det er dermed 28 andeler som deler på det gjenværende garasjelånet. Sum av innløst lån og ordinære avdrag var i 2011 kr 816.899,-. Bokført saldo i banken for garasjelånet 31.12.2011 er kr 1 301 020,- I årsberetningen for 2010 skrev vi følgende: "Det er avdekket at godt tilbake i tid har garasjelånet i to tilfeller vært tatt opp med større beløp ut over det som var nødvendig. Disse pengene har blitt brukt til ordinær drift. Dette betyr at andelseierne som betjener dette lånet, har betalt renter på et for høyt lånebeløp, og at noen også har innfridd sin andel av lånet til en for høy pris. Beløpet som nå må tilbakeføres fra driftsbudsjettet er ca. kr 430.000. " Utbetalingen ble foretatt i 2011. Andelslaget hadde på det tidspunkt ikke likviditet til den utbetalingen, så noe av utbetalingen ble trukket fra kassakreditt. For å unngå underskudd i regnskapet som følge av disse spesielle utbetalingene, ble det startet månedlig ekstra trekk fra andelshaverne med kr 400 på måned. Denne trekkordningen vil avsluttes i november 2012. Beløpet trekkes fra alle 66 andeler, da beløpet er brukt til driftsutgifter. Tilbakebetalingen er gått til de som betjente garasjelånet i aktuelle periode, som har betalt inn for mye renter til garasjelånet. Det i 2010 omtalte varsel om krav fra entreprenør som bygget garasjen, ble den gang avvist av styret som helt urettmessig. Som ventet har entreprenør ikke fulgt opp kravet. Det i 2010 omtalte varsel fra kommunen Alfaz del Pi er ikke fulgt opp fra kommunen. Det gjaldt en etterberegning som viste at andelslaget skulle betale en tilleggsavgift på 55.000 for den opprinnelige byggetillatelsen gitt i 2001. Da innflyttingstillatelse nå er varslet innvilget, forventes ikke dette krav å bli reist igjen. I følge spanske bestemmelser kunne kommunen kreve eiendomsskatt tilbakebetalt for 4 år fra det året det ble avdekket at andelslaget ikke hadde betalt for annet enn tomteverdien. Eiendomsskatt for 2010 er mottatt som faktura fra kommunen og betalt i januar 2011. Beløpet var kr 238.840,-. Nå er eiendomsskatten for 2011 også betalt. Det betyr at kommunen nå bare kan komme med krav for eiendomsskatt for to år tilbake. Halvparten av den innbetalingen som alle andelseierne foretok som engangsøkning av egenkapital, er det ikke behov for til eiendomsskatt. Halvparten som er ca. 500.000, er redusert i avsetning til
eiendomsskatt og frigjort til inntekt i resultatet for 2011. Det er en viktig del av forklaringen av det gode resultatet for 2011. Regnskapsmessig resultat som fremgår av oppstillingen fra Stavanger Boligbyggelag er et overskudd på kr 1.093.392. Styret foreslår følgende disponering av årets overskudd: Kr 500.000 overføres til nyopprettet vedlikeholdsfond. Kr 593.392 overføres til disposisjonsfond. Andelslagets soliditet er god, da felles lånet utgjør en moderat del av anleggets bokførte verdi. I tillegg er det konstatert gjennom flere nylige salg av andeler at markedsverdi ligger betydelig over bokført verdi. Dette betyr at andelslaget har en høy egenkapitalandel. Styret bekrefter at forutsetningen om fortsatt drift er til stede. Andelslagets driftskonto er i Sparebank 1 SR-Bank med innestående kr 832.959. For å sikre likviditet i forbindelse med eiendomsavgift ble det fornyet kassakreditt med limit kr. 1 mill i Sparebanken Vest. Saldo ved årsskiftet var kr 1.595. Kassakreditten vil bli avviklet fra 1. april 2012. Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene, og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien som står oppført i regnskapet. Når det gjelder andelslagets lån og vilkår forøvrig, vises til notene i årsoppgjøret. 19. mars, 2012 Torgeir Skretting Turid Kubosch Paul Visnes Liv Straume Torstein Kjærran