Eksamen JU 404: Kontraktsrett inkludert offentlige avtaler. Spørsmål 1

Eksamen JU 404: Kontraktsrett inkludert offentlige avtaler. Spørsmål 1 Den rettslige problemstillingen i denne oppgaven går ut på om Peder Ås har akseptert tilbudet som Marte Kirkerud gir i henhold til å avslutte leieavtalen. Har Marte Kirkerud fått en berettiget forventning om at Peder har akseptert avslutningen av avtalen? For å løse denne oppgaven bruker vi i all hovedsak rettspraksis og regler som ikke er hjemplet i lov. Vurderingsgrunnlaget er hvorvidt utsagnene er rettslig forpliktende eller uforpliktende og om mottaker har fått en berettiget forventning om at avtager har bundet seg. For å løse tvisten blir vi også nødt til å tolke noen momenter i avtalen, dette er også stort sett ulovfestet rett. For å løse tvisten vil det være naturlig å starte med ordlyden. Denne skal forstås ut ifra vanlig norsk språkforståelse. I september tok Marte kontakt med Peder og sa at "LAS måtte finne nye lokaler for driften". Dette kan forstås isolert sett som veldig klart og konsist og vil etter min forståelse innebære at LAS flytter, og dermed at avtalen avsluttes. På den andre siden sier ikke Marte noe om hvordan de skal gjøre det videre. Hun antar at det kun holder med denne ene setningen. Denne ene setningen er gjerne ikke like entydig objektivt sett, som den er fra hennes side. Peder svarer så at han er kjent med LAS sine økonomiske problemer og svarer videre at han hadde "full forståelse for Martes beslutning". Isolert sett kan dette etter ordlyden å dømme vise til at Peder sier at han forstår hva Marte mener og hva dette innebærer. Videre uttrykker Peder at dette er noe som ikke berører ham. Dette kan tyde på at Peder fortsatt mener de har en leieavtale, uavhengig om Marte finner nye lokaler for LAS eller ikke. Han vil fortsatt få inn sine penger og derfor vil det ikke ha noe for han å si. På den andre siden kan det tenkes at Marte kan tro at dette er noe som er helt opp til henne og at avtalen bare avsluttes hvis de finner nye lokaler. Det bør derimot ikke være noe i veien for at Marte selv bør kunne se tilbake på selve innholdet i avtalen og faktisk forstå at det ikke på noen måte var mulig å si opp leieavtalen før de ti årene har gått. Til slutt ønsker han Marte lykke til videre. Dette kan virke som om han på en måte ser forholdet for avsluttet og at han derfor ønsker dem lykke til. Ordlyden tilsier at dette er et begrep man gjerne bruker når man ikke skal se folk på enten veldig lenge eller aldri, hvertfall når det er snakk om at man har hatt en avtale og så ønsker man noen lykke til videre når de skal gå en annen vei. Det kan derfor tenkes at Marte på dette grunnlag har fått en berettiget forventning om at Peder ar akseptert tilbudet om termineringen av avtalen. Som en helhetsvurdering av det ovenforstående så har Peder forholdt seg svært passiv i forhold til at Marte sier at de må finne nye lokaler. I forhold til toleranseprinsippet så kan passivitet tolkes som at man tolerer noe og derav aksepterer det, fordi man ikke sier noe imot. Peder lar vær å si noe om at leieavtalen fortsatt vil være gyldig selv om LAS flytter ut og finner nye lokaler. Dette kan Marte tolke som en aksept og dermed få en berettiget forventning om at Peder har bundet seg til termineringen av avtalen. Men man må også se det fra den andre siden, nemlig at Marte heller ikke skriver noe konsist som peker på at leieavtalen virkelig nå skal avsluttes. Går vi derimot lenger bak i avtalen og tolker selve innholdet i avtalen, står det følgende: "Leieforholdet opphører uten oppsigelse den 15. januar 2020 og kan ikke sies opp i leieperioden". Det kan ikke bli mer konkret, og det er uten tvil ingen mulighet for å terminere avtalen før tiden. Hvis man derimot skal flytte til andre lokaler så kan utleier godkjenne for framleie. Marte kan med andre ord etter avtalen ikke avslutte avtalen, men den kan godkjennes for framleie, dette var derimot ikke noe Marte foreslo. Formålet med avtalen var at den skulle benyttes som serveringssted. Men etterhvert klaget kundene på både støy og dårlig ventilasjon. I avtalen så ståre det at "Leietaker er ansvarlig overfor alle offentlige myndigheter for at deres benyttelse av leieobjektet tilfredstiller de til enhver tid gjeldende

offentlige krav". Dette viser til at det er leietaker som er ansvarlig for at lokalet er i den stand som kreves for å drive et serveringssted. Det er de selv som skal leie i 10 år og det vil derfor være i deres interesse at lokalet er i en slik stand at det kan drives som et serveringssted. Som en totalvudering på om Peder har akseptert tilbudet om terminering så er konklusjonen at han ikke har bundet seg til at avtalen avsluttes uten videre forpliktelser. Selv om Peder uttalte seg noe uklart slik at Marte fikk visse forventninger, og lot være å si noe om det videre samarbeidet om leieavtalen, så kan det på den andre siden argumenteres for at de begge er så og si profesjonelle parter. Den ene er utleier og den andre daglig leder i et aksjeselskap. Marte burde defor ha satt seg bedre inn i selve avtalen slik at hun visste at det ikke gikk an å terminere avtalen sånn uten videre. Spørsmål 2 Den rettslige problemstillingen er om LAS har rett til å heve kontrakten på grunnlag av at det foreligger en mangel ved serveringsstedet i forhold til dets formål om å bruke det som serveringssted. Lovgrunnlaget for å løse denne oppgaven finner vi i husleieloven fra 1999. For at en skal kunne heve en kontrakt må mangelen være såpass vesentlig at dette fører til store ulemper og eventuelle tap for den som blir misligholdt. Det må altså vurderes ut ifra rimelighetens grenser. Man må da vudere om mangelen kan føre til vesentlig mislighold hos leieren jf. 2-12 husll. Mangelen er ifølge Marte at lokalet ikke kan brukes som serveringssted. Hun søkte om tillatelse til bruksendring, men fikk avslag på dette. I tilegg hadde en tidligere leietaker søkt om brukstillatelse til å drive servering i samme lokalet, men hadde også fått avslag. Ser man tilbake på formålet bak avtalen så var det å bruke lokalet til serveringssted. Peder som eier av dette stedet burde da visst at stedet ikke var egnet til et slikt formål, og han burde gitt Marte beskjed om dette. Han visste også at en tidligere leietaker hadde fått avslag. Det vil derfor foreligge en mangel dersom leieren ikke har fått opplysning om forhold ved husrommet som utleieren kjente eller måtte kjenne til. Dette gjelder bare når det kan antas at unnlatelse har virket inn på avtalen jf 2-4 husll. Etter denne paragrafen foreligger det derfor en mangel ved at Peder lot være å informere Marte om at stedet var uegnet til å bruke som et serveringssted. Det kan med stor sannsynlighet tenkes at Marte ikke ville ha leid lokalet viss hun hadde vært klar over denne opplysningen. Derfor kan det fastlegges at det foreligger en mangel. For at Marte skal kunne gjøre mangelen gjeldene så må hun ha reklamert i tide. Hun må altså påberope mangelen til utleier innen rimelig tid etter at hun burde oppdaget den jf 2-8 husll. Marte var ikke klar over at lokalet ikke kunne brukes som serveringssted før hun pratet med sin venn Hans Tastad. Han gjorde henne opmerksom på at hun måtte søke om bruksendringstillatelse. I og med at utleier var bortreist så opplyste hun ikke Peder på dette tidspunktet. I og med at hun ikke fikk svar før i april så fikk hun ikke gitt beskjed til Peder før i mai. Det må da vurderes om dette er innen rimelig tid. Det kan godt tenkes at Marte trodde hun ville få godkjennelse av kommunen og at hun derfor ikke trodde det var noen vits å informere Peder før. Det tok alikevell ikke lenger tid en fra desember til mai at hun reklamerte for mangelen og dette må under disse omstendighetene ses på som innenfor rimelig tid. Marte kan derfor gjøre mangelen gjeldende. Uansett så kan det tenkes at Peder har handlet i strid med redelighet da han ikke informerte om at lokalet ikke gikk an å brukes som serveringssted. jf 2-8, 2. punktum. For å finne ut om Marte ved LAS har rett til å heve må vi gjøre en totalvurdering for om det er innenfor rimelighetens grenser. For det første så er omfanget av avtalen veldig stort, den strekker seg over en periode på 10 år, og hvis LAS ikke kan bruke Perder's lokale og i tillegg må leie en annen plass, så vil dette utsette dem for store ulemper og tap. Det må også vurderes hvilket tap det kan få for utleier hvis leiekontrakten heves. Det er stor sannsynlighet for at Peder kan få leid ut lokalet til et annet formål enn serveringssted, og det vil derfor ikke innebære like store tap for ham som det eventuelt vil få for LAS hvis de ikke får hevet.

Ved at utleier har holdt tilbake opplysninger kreves det også en lavere terskel for heving. Spesielt i saker der det kreves at det er en høy grad av tillit mellom partene, noe som det vil være krav til i et leieforhold, der den ene kjenner lokalet veldig godt mens den andre ikke gjør det fra før. Etter å ha vurdert alle momentene i denne tvisten så vil konlusjonen være at LAS har rett til å heve leiekontrakten fordi mangelen medfører vesentlig mislighold for leietakeren jf. 2-12 husll. Spørsmål 3 Den rettslige problemstillingen omhandler om LAS har rett på erstatning som en følge av tap på omsetning. Dette vurderes ut i fra husleieloven av 1999. Marte kan kreve erstatning dersom LAS har lidd et tap som følge av en mangel jf. 2-13, 1. ledd, husll. Ovenfor har vi stadfestet at det har foreligget en mangel i forhold til at lokalet ikke kan brukes til det formål det var tiltenkt. Hvis mangelen derimot skyldes en hindring utenfor utleier sin kontroll, som utleier ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden, så vil LAS ikke kunne kreve erstatning jf. 2-13. Slik som jeg kan se det så foreligger det ikke noen hindring som Peder ikke kunne ha gjort noe med. I og med at han visste at lokalet skulle brukes som et serveringssted så kunne han fint ha ordnet opp i denne mangelen uten problem. Videre kan leieren i alle tilfeller kreve erstatning dersom mangelen eller tapet skyldes feil eller forsømmelse på utleierens side, eller husrommet alt på avtaletiden avvek fra det som er tilsikret fra utleieren jf. 2-13, 3. ledd, bokstav a og b. LAS har da lidd et økonomisk tap som følger av mangelen, og kan derfor kreve erstatning. I tillegg så skyldes tapet en forsømmelse fra Peders side, ved at han ikke informerte om hva lokalet ikke kunne brukes til(serveringssted). Sist men ikke minst så avvek lokalet fra det som er tilsikret fra utleieren ved avtale tidspunktet. LAS har derfor sin fulle rett til å kreve erstatning som følge et tap på omsetningen jf. 2-13 husll. Spørsmål 4 Spørsmålet som reises her er om avtalen mellom LAS og KAS kan settes til side som ugyldig i henhold til avtalelovens 36. Det rettslige grunnlaget vurderes ut ifra avtalelovens av 1918, 36 og tidligere rettspraksis. En avtale kan settes til side som ugyldig hvis den er i strid med god forretningsskikk å gjøre den gjeldende jf. 36. For å avgjøre dette tas det ikke bare hensyn til avtalens innhold, partenes stilling og forholdene ved avtalens inngåelse, men også til senere inntrådte forhold og omstendighetene for øvrig jf. 36, 2. ledd. Det kan nok sies at da Marte møtte med daglig leder i KAS så var det et brudd på god foretningsskikk. Det var et møte mellom to likestilte, næringsdrivende parter, og Marte burde nok ikke ha holdt tilbake informasjonen om at det tidligere var søkt om bruksendring og at denne hadde blitt avslått. Partenes stilling i saken er nokså lik, men LAS har så absolutt en fordel ved at de sitter på all informasjonen om lokalet, utleier og ikke minst den informasjonen de har med kommunen. LAS står altså litt bedre stilt her. På den andre siden er også KAS en profesjonell part og det er ingenting i veien for at de burde ha undersøkt forholdene nærmere før de skrev under kontrakten med en gang. De har gjerne ikke noen grunn til ikke å stole på Marte, men de burde så absolutt stille seg spørrende til hvorfor det ikke allerede var gitt en tillatelse i og med at LAS hadde leid lokalet før og at det nå var snakk om framleie. Forholdene ved avtaleinngåelsen og omstendighetene rundt dette kan sies å være noe spesielle. KAS er blant annet i en presset situasjon der de trenger lokaler akutt, og dette ser det ut til at Marte utnytter til det fulle. Hun tar til og med og ringer Hans på direkten og får han til å bekrefte at det

mest sannsynlig vil bli innvilget en søknad. Dette gjør nok at KAS ikke ser noen grunn til å betvile det som Marte sier om at det ikke vil være noe problem å få innvilget søknaden. Et annet forhold ved avtaleinngåelsen er at Marte tilbakeholder mye informasjon. Hun sier ikke noe om at det tidligere ble søkt om bruksendring, hun sier heller ikke noe om at denne ble avslått. Hun nevner heller ikke hvilket forhold hun har til Hans og at hun nesten har presset ham til å hjelpe henne i denne situasjonen. I en tidligere dom ble det lagt mye vekt på at informasjon ble holdt tilbake. Dette var i den såkalte Røeggen- dommen, der Røeggen som forbruker fikk medhold fra høyesterett om at avtalen hans med DNB ble satt til side som ugyldig etter avtaleloven 36. Han hadde investert i aksjeobligasjoner, og det ble lagt stor vekt på at banken hadde holdt tilbake informasjon, noe som gjorde at Røeggen hadde feilaktige forventninger til at dette skulle gi ham avkastning. Selv om dette var mellom en profesjonell part og en forbruker så er det også i saken mellom LAS og KAS et viktig moment at mye viktig informasjon blir holdt tilbake av Marte. Dette gjør at KAS ikke har de riktige forutsetningene de burde ha for å kunne inngå en avtale. I forhold til avtalens innhold, så kan det sies å være meget urmelige krav til leieavtalen når man vet hva som ligger bak. Det er urimelig at KAS skal leie i så mange år, et lokale som de ikke får brukt til sitt formål. Dette kan man vurdere ut i fra senere inntrådte forhold jf 36 avtl. Ved at KAS ikke får innvilget søknaden i september så kan de heller ikke bruke lokalet til et serveringssted. Når man vurderer om en avtale skal settes til side som ugyldig etter avtl 36 så er det et spørsmål om hvor man setter terskelen for hva som er urimelig eller ikke. Det er veldig mange forhold, som nevnt ovenfor, som på meg virker veldig urimelige for KAS ved inngåelse av denne avtalen. Det legges særlig vekt på informasjonen som ble holdt tilbake av Marte og konklusjonen blir derfor at avtalen settes til side som ugyldig, jf. avtl 36 og tidligere rettspraksis på feltet. Spørsmål 5 Den rettslige problemstillingen går her ut på om Hans Tastad var inhabil til å delta ved behandlingen av søknaden fra KAS. Vurderingsgrunnlaget er hjemlet i forvaltningsloven av 1967. Loven gjelder den virksomhet som drives av forvaltningsorganer, og kommunen som Hans Tastad er ansatt i, regnes som et forvaltningsorgan jf. 1. Tastad er også en offentlig tjenestemann og faller da innenfor 2, bokstav d. Habilitetsbestemmelsene gjelder for, foruten offentlig tjenestemenn, for enhver annen som utfører tjeneste eller arbeid for et forvaltningsorgan jf. 10. Habilitetskravene vurderes etter 6. Hans Tastad vil ikke være inhabil etter de habilitetskravene som rettes i 6, 1. ledd. Derimot må vi vurdere om han er inhabil etter de kravene som rettes i 6, 2. ledd. Han kan være inhabil når andre særegne forhold foreligger som er egnet til å svekke tilliten til hans upartiskhet. Blant annet skal det legges vekt på om avgjørelsen i saken kan innebære særlig fordel, tap eller ulempe for ham selv eller noen som han har nær personlig tilknytning til. Hans var jo innblandet tidligere da han ga Marte råd om at hun måtte søke til kommunen om en bruksendringstillatelse. Men dette kan ikke sies å være et særegent fohold i seg selv. Et annet forhold er at Marte presset Hans ganske heftig på at han måtte bekrefte at det kom til å gå fint med søknaden fra KAS. Dette er et forhold som kan være med på å svekke tilliten til hans upartiskhet. Hans var en god venn av Marte og ikke minst spiller de sammen i et amatørband som underholder på puber ol. Dette kan defineres som noen som Hans har en "nær personlig tilknytning til" jf. 10, 2. ledd. Ikke minst som kan påføre Marte enten en fordel eller ulempe. Konklusjonen blir dermed at Hans Tastad blir inhabil til å delta ved behandlingen av søknaden til KAS, jf. fvl. 10, 2. ledd. Spørsmål 6 Det rettslige spørsmålet som reises her er om hvem som kan avgjøre inhabilitetsspørsmålet.

Spørsmålet vil løses etter forvaltningsloven av 1967 der loven gjelder virksomheter drevet av et forvaltningsorgan, som i dette tilfellet er kommunen jf. 1. Hans Tastad er en offentlig tjenestemann jf. 2, bokstav d. Habilitetsbestemmelsene gjelder for en offentlig tjenestemann, eller for enhver annen som utfører tjeneste eller arbeid i et forvaltningsorgan jf. 10. Ved avgjørelse av hvem som skal avgjøre inhabilitetsspørsmålet så vil 8 komme til anvendelse. Her fremkommer det at en tjenestemann selv kan avgjøre om han er inhabil. Men dersom en part krever det og det kan gjøres uten vesentlig tidsspille, eller tjenestemannen selv finner grunn til det, skal han forelegge spørsmålet for sin nærmeste overordnede til avgjørelse. Siden ingen av partene har krevd det, slik det fremkommer av informasjonen i oppgaven, og hvis Hans Tastad ikke selv finner grunn til det, blir konklusjonen at han selv kan avggjøre inhabilitetsspørsmålet jf. 8.