Utbyggingsavtale for Nedre Gunnaråsen 23 Fjelltun 1. GENERELT 1.1 Parter Det er i dag inngått følgende utbyggingsavtale mellom: Hurum kommune, org nr 964963193 (heretter benevnt kommunen eller HK ), og Sagaløkka Eiendom AS, org nr 987167882 som utbygger/hjemmelshaver til gnr 1 bnr 160 (heretter benevnt utbygger ). 1.2 Utbyggingsområde/virkeområdet Avtalen omfatter området som regulert i reguleringsplan for Nedre Gunnaråsen 23 Fjelltun slik vist i vedlegg 1 (heretter benevnt planområdet for Nedre Gunnaråsen 23 Fjelltun eller utbyggingsområdet ). Utbyggingsområdet omfatter gnr 1 bnr 160, samt en del av veien Midtre Gunnaråsen, slik vist i reguleringsplanen for Nedre Gunnaråsen 23 Fjelltun. Reguleringsplanen for Nedre Gunnaråsen 23 Fjelltun har rekkefølgebestemmelser om teknisk infrastruktur som strekker seg utover planområdet. Avtalen omfatter tiltak både innenfor og utenfor planområdet for Nedre Gunnaråsen 23 Fjelltun. Avtalen omhandler krav om opparbeidelse av teknisk infrastruktur etter pbl 18-1. Avtalen har videre bestemmelser om at utbygger skal bekoste, helt eller delvis, tiltak utenfor utbyggingsområdet som er nødvendig for gjennomføring av reguleringsplanen. 1.3 Formål Utbyggingsavtalen har sin bakgrunn i kommuneplanen for Hurum kommune, vedtatt av Hurum kommunestyre 13. februar 2007. Kommuneplanen har rekkefølgebestemmelser mv i punkt 1.2. Punkt 1.2 lyder blant annet: I reguleringsplan og før utbygging kan tillates i et byggeområde skal det være avklart konsekvenser m h t samfunnssikkerhet, natur.., miljø.., byggeskikk, barn og unge, funksjonshemmede, trafikk og transport, befolkningsvekst, offentlig og privat service, mv. Nødvendige avbøtende tiltak skal være sikret. Rev. 8. nov. 2012 1
Utbygging i byggeområdene kan ikke skje før tilfredsstillende elektrisitetsforsyning, renovasjons-, vann- og avløpsløsning er ordnet Før utbygging av byggeområdene tillates skal tilfredsstillende gangforbindelse til kollektivtransport være sikret. Følgelig er rekkefølgebestemmelser også inntatt i reguleringsplanen for Nedre Gunnaråsen 23 Fjelltun. Planbestemmelsenes punkt 3 andre ledd lyder særlig: Utbygging i planområdet/etter detaljereguleringen, tillates ikke igangsatt før det er bygd adkomstvei iht egen regulering (alternativt egen veiplan). Rekkefølgebestemmelsene i planen medfører at dersom utbygger ønsker å bebygge sin eiendom før slik adkomstvei er bygget, i henhold til egen regulering, må utbygger søke dispensasjon fra kravene i planen etter plan og bygningsloven (heretter benevnt pbl ) kapittel 19. Kommunen kan ikke på forhånd binde opp sin myndighet til å vurdere om eventuell dispensasjon og tillatelse kan gis (se punkt 1.6). Kommunen søker imidlertid gjennom denne utbyggingsavtalen å ivareta at hensynene bak rekkefølgebestemmelsene i kommuneplanen og reguleringsplanen fortsatt ivaretas ved en eventuell dispensasjon og tillatelse, uten å ha tatt stilling til om utbyggingsavtalen er tilstrekkelig i så måte. Formålet med denne avtalen er å søke å ivareta ulemper i og utenfor utbyggingsområdet som følge av utbyggingen, knyttet til teknisk infrastruktur. 1.4. Forutberegnelighetsvedtak/grunnlag for avtalen Denne avtale har sitt grunnlag i vedtak fattet av Hurum 17. august 2007 (sak 2007/1935) jf. pbl 17-2. 1.5 Eierforhold Utbygger skal fremlegge dokumentasjon på sin rett til å disponere over utbyggingsområdet før avtale inngås, jf vedlegg 2. Utbygger skal fremlegge dokumentasjon på at grunneier Orica Norway AS samtykker til utbyggers opparbeidelse av del av veien Midtre Gunnaråsen, som omfattes av reguleringsplanen og denne avtalen, før igangsettingstillatelse eventuelt gis, jf vedlegg 3. 1.6 Forholdet reguleringssituasjon/reguleringsmyndighet/vedtakskompetanse/utbyggingsavtale Utbygger er innforstått med at planbehandlingen skjer uavhengig av utbyggingsavtalen, og at reguleringsplanen er styrende for utbyggingsavtalen. Endringer i plan med reguleringsbestemmelser kan medføre endringer i utbyggingsavtalen. Denne avtalen kommer i tillegg til de krav som er stilt i reguleringsplan med tilhørende bestemmelser. Det vil si at forhold omtalt i reguleringsplan med tilhørende bestemmelser gjelder selv om de ikke er gjentatt her. Rev. 8. nov. 2012 2
Utbygger er inneforstått med at kommunen ikke kan binde sin fremtidige reguleringsmyndighet gjennom inngåelse av en utbyggingsavtale. Utbygger er inneforstått med at kommunen ikke kan binde opp sin vedtakskompetanse gjennom inngåelse av en utbyggingsavtale, herunder bygningsmyndighetens rett til å stille vilkår ved tillatelse, for eksempel etter pbl kapittel 18. 2. UTBYGGERS ANSVAR 2.1 Krav til utbygging I utbyggingsområdet er det planlagt oppført 11 boenheter med tilhørende anlegg, jf reguleringsplanen. 2.2 Grunnerverv Utbygger dekker alle kostnader som måtte oppstå i forbindelse med grunnerverv som er nødvendig for gjennomføring av avtalen. Hvor gjennomføringen av avtalen krever overskjøting av grunn fra tredjepart skal utbygger besørge og bekoste dette, herunder også eventuelle kostnader som måtte påløpe i forbindelse med ekspropriasjonssak mv. 2.3 Valg av entreprenør Hurum kommune kan sette krav til valg av entreprenør hva angår opparbeidelse av offentlig vei/trafikkområder og va-anlegg som kommunen skal overta etter ferdigstillelse. Kommunen skal uansett informeres og konsulteres ved valg av entreprenør for gjennomføring av disse tiltakene. Kommunen kan ikke nekte å godkjenne utbyggers valgte entreprenør eller stille krav til denne uten saklig grunn. 2.4 Fremdrift Utbygger skal samtidig med søknad om rammetillatelse fremlegge en fremdriftsplan for kommunen som viser tidspunkt for igangsetting og ferdigstillelse av de enkelte områder eller hele utbyggingsområdet. Planen er ikke forpliktende for utbygger, men kommunen skal til enhver tid bli underrettet om endringer i prosjektets fremdrift. 2.5 Offentlig vei/trafikkområder og va-anlegg. Det forutsettes at utbygger selv utfører og bekoster teknisk infrastruktur innenfor planområdet Nedre Gunnaråsen 23 - Fjelltun. Utbygger dekker alle utgifter som påløper som følge av offentlige krav til opparbeidelse av vei, vann og avløp i samsvar med pbl 18-1, krav om grunnundersøkelser, arkeologiske undersøkelser etter kulturminnelovens 9 mv. a) Va-anlegg Utbygger utfører og bekoster de anlegg som kommunen finner nødvendig etter pbl 18-1 innenfor og utenfor planområdet (både offentlige og private) for å sikre planområdet vannforsyning og avløp. Inkludert er brannvannforsyning og overvannshåndtering. Som et overordnet prinsipp søkes avkloakkering løst med selvfallsløsning. Dersom kommunen finner Rev. 8. nov. 2012 3
det nødvendig, må utbygger innenfor planområdet sørge for nødvendig trykkøkning av vannforsyningen og pumping av spillvann. Kommunen krever at utbygger legger ny overvannsledning med min 300 mm diameter gjennom det regulerte område frem til kommunens eksisterende overvannsledning i Langsethveien. Kommunen krever videre at utbygger legger ny overvannsgrøft langs Nedre Gunnaråsen på den veistrekningen som inngår i reguleringsplanen. Videre kreves at det etableres kum med sandfang i grøften som kobles til 300 mm overvannsledning som går gjennom byggetomten. Offentlige ledningsnett overdras vederlagsfritt til kommunen etter ferdigstillelse. Går offentlig ledningsnett over annens grunn, skal det ved overtagelse foreligge tinglyste erklæring om rett til å ha, drifte og vedlikeholde offentlig ledninger liggende på annens grunn Ledningsanlegg som skal overtas av kommunen skal planlegges, prosjekteres, utføres og overtas i henhold til kommunens krav. Ved søknad om igangsettingstillatelse etter pbl, skal det være avklart hvilke deler av vann- og avløpsanlegget som skal overtas av det offentlige og hvilke deler som skal være private. Påslipp av overvann til offentlig ledningsnett skal godkjennes av kommunen. Tegninger som er vedlagt søknad om igangsettingstillatelse skal være godkjent av Hurum drift. Som bygget - tegninger, i henhold til innmålingsinstruks, skal leveres Hurum drift før det søkes midlertidig bruksattest eller ferdigattest. b)offentlig vei/trafikkområder Reguleringsplanen viser hvilke veier som skal overtas av det offentlige og hvilke veier som skal være private innenfor utbyggingsområdet. Den del av veien Midtre Gunnaråsen som ligger innenfor planområdet for Nedre Gunnaråsen 23 Fjelltun, som vist i reguleringsplanen, kreves opparbeidet i samsvar med pbl. 18-1. Vei som skal overtas av kommunen skal prosjekteres, utføres og overtas i henhold til kommunens krav. Ved søknad om igangsettingstillatelse etter plan- og bygningsloven, skal vedlagte plan- og profiltegninger være godkjent av Hurum drift. Utbygger må utarbeide en plan for fremkommelighet og trafikksikkerhet i anleggsperioden. Planen skal godkjennes av Hurum drift og legges ved søknad om igangsettelsestillatelse. Utbygger utfører og bekoster de offentlige trafikkarealene som reguleringsplanen viser. Offentlige veier overdras vederlagsfritt til kommunen etter ferdigstillelse. Veigrunnen skal overskjøtes vederlagsfritt til kommunen, i heftelsesfri stand. c) Byggemøter og overtagelse Kommunen kan delta på alle byggemøter vedrørende anleggene som skal overtas av det offentlige. Kommunen skal delta på alle overtagelsesbefaringer. Kommunen overtar anleggene når de er ferdigstilt i forskriftsmessig og avtalt stand, og protokoll er underskrevet av begge parter. Utbygger skal også fremlegge dokumentasjon på tinglyste avtaler (va-anlegg) og dokumentasjon på overskjøtet grunn (vei) hvor dette er aktuelt. Dersom byggevirksomheten berører framkommeligheten og trafikksikkerheten på offentlige veier og gangveier, utarbeider utbygger en plan for å løse situasjonen. Planen skal godkjennes av Hurum drift. Rev. 8. nov. 2012 4
3. KOMMUNENS ANSVAR 3.1 Vann og avløp Drifts- og vedlikeholdsansvaret for offentlige ledninger overtas av kommunen etter overtagelsesbefaring og underskrevet protokoll. 3.2 Offentlig vei/trafikkområder HK overtar regulerte offentlige veier og offentlige gang-/sykkelveier vederlagsfritt når de er opparbeidet i henhold til godkjente planer og Statens vegvesens veinormal, samt protokoll er undertegnet av begge parter. Fra samme tidspunkt overtar HK ansvaret for drift og vedlikehold. 3.3 Regulering og opparbeidelse av vei Etter at utbygger har oppfylt sine økonomiske forpliktelser etter punkt 4 nedenfor, påtar kommunen seg å starte opp arbeidet med å regulere/utarbeide veiplan som ivaretar rekkefølgekravet i punkt 3 andre ledd i reguleringsplanen for utbyggingsområdet, samt senere bygge regulert vei når dette følger av regulering/trafikkvekst. Kommunen kan likevel ikke med dette binde opp fremtidig planmyndighet. Kommunen kan heller ikke med bindende virkning forplikte seg til at området vil bli regulert og teknisk infrastruktur oppgradert på et fremtidig tidspunkt. 4. ØKONOMISKE BETINGELSER. 4.1 Anleggsbidrag 4.1.1 Omfang av anleggsbidrag (fond for teknisk infrastruktur/trafikksikkerhetsfond) I tillegg til de forpliktelser som fremkommer under punkt 2 i denne avtalen, skal utbygger bidra med et økonomisk bidrag stort kr 627.000,- til tiltak som skal tjene interessene i utbyggingsområdet og avhjelpe ulemper ved utbyggingen hva gjelder teknisk infrastruktur. Det økonomiske bidraget skal gå til tiltak knyttet til reguleringsarbeid eller opparbeidelse/kapasitetsbedring på vei/trafikkområder/teknisk infrastruktur og/eller trafikksikkerhet langs veiene Midtre Gunnaråsen og Nedre Gunnaråsen. Bakgrunnen for størrelsen på bidraget fremkommer av vedlegg 4. Bidraget står i rimelig forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen. Behovet for opparbeidelse/kapasitetsbedring av veiene Midtre Gunnaråsen og Nedre Gunnaråsen/teknisk infrastruktur, er et behov som oppstår over tid. Utbyggers utbygging velter ikke alene kapasiteten på veinettet, men er med på å påføre en forholdsmessig ulempe i forhold til omgivelsene hva gjelder veikapasitet/belastning av teknisk infrastruktur, fordi den spiser opp siste rest av kapasitet. Det økonomiske bidraget er således kr 57.000,- pr boenhet (for det tilfellet at reguleringsplanen tillater 11 boenheter). Bidraget innkreves av utbygger i forbindelse med salg av den enkelte boligenhet. Bidraget skal innbetales til Hurum kommune fortløpende i takt med salget. Forfall er 14 dager etter salg av boligenhet er tinglyst. Bidraget skal innbetales Hurum kommunes konto nr. 8101.24.77570. Betalingen skal merkes med Rev. 8. nov. 2012 5
«Utbygging Gunnaråsen prosjektnr, 1668». Etter forfall påløper renter og purregebyr i tråd med forsinkelsesrenteloven. Ved et eventuelt offentlig refusjonskrav fra Hurum kommune mot utbygger, som relaterer seg til opparbeidelse av veiene Midtre Gunnaråsen og Nedre Gunnaråsen/teknisk infrastruktur, skal utbygger få et forholdsmessig fradrag for allerede innbetalt beløp til kommunen. Utbygger kan ikke kreve refusjon etter pbl kapittel 18. 4.1.2 Sikkerhet Før igangsettingstillatelse kan gis, må utbygger stille en bankgaranti eller annen sikkerhet som kommunen kan godta, som sikkerhet for utbyggers forpliktelser etter denne avtalen. 4.1.3 Prisjustering av bidrag Det økonomiske bidragets størrelse indeksreguleres 1. januar hvert år i henhold til Statistisk Sentralbyrås byggekostnadsindeks for veganlegg for foregående år. Indeksregulert beløp fra foregående år legges til det økonomiske bidraget fra samme dato hvert år fra avtalens signering og frem til beløpet forfaller til betaling ihht punkt 4.1.1 over. 5. TRANSPORT AV AVTALEN Utbygger kan ikke overdra denne avtalen uten forutgående samtykke fra kommunen. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. 6. MISLIGHOLD Dersom en part misligholder sine plikter etter avtalen, kan den annen part kreve erstatning for direkte økonomisk tap som parten påføres som følge av misligholdet etter alminnelige erstatningsrettslige regler. Partene har plikt til å begrense eventuelle tap. Erstatning for indirekte tap kan ikke kreves. Avtalens punkt 3 er ikke plikter i denne forbindelse. Dersom misligholdet fører til behov for planendring, kan kommunen eventuelt nedlegge bygge- og deleforbud og omregulere. 7. DIVERSE 7.1 Varighet Avtalen gjelder inntil samtlige forpliktelser er gjennomført i samsvar med avtalen. Avtalen faller imidlertid bort dersom tiltak ikke er satt i gang i henhold til de frister som følger av pbl 12-4. Dersom utbygger ikke får endelig tillatelse til å bygge i henhold til reguleringsplanen for utbyggingsområdet, faller denne utbyggingsavtalen bort uten at det kreves ytterligere varsel fra partene. 7.2 Tinglysning Avtalen skal tinglyses som heftelse på gnr 1 bnr 160. Kostnader i forbindelse med tinglysing dekkes av utbygger. Rev. 8. nov. 2012 6
7.3 Forholdet til kommunens offentligrettslige myndighet Utbygger er inneforstått med at kommunen ved inngåelse av denne avtale ikke binder opp sin alminnelige offentligrettslige vedtaks- eller beslutningskompetanse. 7.4 Tvister Dersom partene ikke blir enige om forståelsen av denne avtalen, skal uenigheten først søkes løst ved forhandlinger, herunder kan partene oppnevne en meklingsmann som prøver å mekle mellom partene for å komme fram til enighet. Dersom forhandlingene ikke fører frem og partene heller ikke blir enige om annen tvisteløsning, kan hver av partene bringe saken inn for de alminnelige domstoler ved eiendommens verneting. 7.5 Ikrafttredelse Denne avtale er først bindende for HK når kommunestyret har godkjent den og rådmannen har signert og først etter at reguleringsplan Nedre Gunnaråsen 23 Fjelltun med tilhørende bestemmelser (reguleringsplan for utbyggingsområdet) er vedtatt. Denne avtale er først bindende for utbygger når styret/eier har godkjent den og styrets formann/eier har signert. Dokumentasjon på signaturrett for utbygger skal fremlegges uoppfordret og vedlegges avtalen ved signatur. 7.6 Avtale eksemplarer Underskrevet og tinglyst avtale skal foreligge i tre eksemplarer, hvorav kommunen beholder to, og utbygger ett eksemplar. 8. VEDLEGG - Vedlegg 1: Reguleringsplan for Nedre Gunnaråsen 23 Fjelltun - Vedlegg 2: Dokumentasjon på utbyggers rett til å disponere over utbyggingsområdet - Vedlegg 3: Dokumentasjon på at grunneier Orica Norway AS samtykker til utbyggers opparbeidelse av del av veien Midtre Gunnaråsen, som omfattes av reguleringsplanen og denne avtalen - Vedlegg 4: Bakgrunnen for størrelsen på utbyggers økonomiske bidrag, herunder Steinar Sørensens reviderte notat vedrørende utbedring av veien Nedre Gunnaråsen, datert 25. juli 2012 og revidert 16. oktober 2012 Dato, Dato,. for utbygger.. rådmann, for Hurum kommune Rev. 8. nov. 2012 7