MERKNADSSKJEMA - FORSLAGSSTILLERS KOMMENTARER TIL MERKNADER, UTTALELSER OG FAGNOTAT - OFFENTLIG ETTERSYN Side1 Plannavn Ytrebygda, Gnr 35, Bnr 32, Søreidneset 94 Arealplan-ID 6277 0000 Saksnummer 201209102 Utarbeidet av En Til En Arkitekter AS Datert/Revidert 25.11.2013 Avsender Hovedpunkt i merknad / uttalelse Forslagsstillers kommentar Endringer Kart Best. For privat merknad: Are Nordahl, Søreidneset 96. Beskriv kort og punktvis hovedpkt. i merknaden/uttalelsen. 1. Forventer at nybygg som blir liggende mot eiendommen Søreidneset 96 skal legges på samme nivå som bolighuset på Søreidneset 96. Orienterer om at bebyggelsen på Søreidneset 96 ble lagt på eksisterende kotehøyde da huset ble oppført i år 2000. 2. Viser til at det står skrevet at det skal settes opp en forstøtningsmur på 1 m mot grensen til Søreidneset 96. Stiller spørsmål til om dette er mulig da det planlegges en heving på 1,5 m over undertegnedes grense. 3. Forlanger en gjennomgang på ovenstående punkter, samt en bedre avgrensning mot eiendommen Søreidneset 96. Kort kommentar til om merknaden/uttalelsen er: 1. Delvis tatt til følge. Foreslått ny bebyggelse som grenser til eiendommen Søreidneset 96 vil bli liggende lavere enn eksisterende bebyggelse på eiendommen 96. Omtalte eiendom reguleres med en maks byggehøyde på c+29,4. Dagens bebyggelse på Søreidneset 96 har en byggehøyde på c+30,8. 2. Tas til orientering. Planlagt mur mot eiendommen vil ligge med topp på maks c+27. Planlagt heving på opp til 1,5 m over merknadsstiller eiendom vil skje som en gradvis forhøyning fra tomtegrense mot merknadsstiller og frem til eiendommen BF-2. 3. Delvis tatt til følge. Se ovenstående punkter. Kryss av dersom kommentaren fører til endringer i plankart. Identifiser aktuelt pkt. med parentes. Kryss av dersom kommentaren fører til endringer i bestemmelser. Identifiser aktuelt pkt. med parentes. Sameiet gnr 35/ bnr 56, Søreidneset 80,82,84,86,88 og 90 1. a) Merknadsstiller mener det ikke er samsvar mellom Bergen kommunes og forslagsstillers fagnotat/planbeskrivelse i lys av tiltakets konsekvenser for naboer. Det påpekes at forslagsstiller har skrevet under konsekvenser for naboer: «Planforslaget medfører ingen negative konsekvenser for naboer herunder utsikt, innsy, solforhold/lys og støy.» og at Bergen kommune i fagnotat har skrevet: «Planforslaget ligger lavere enn bebyggelse mot sør. Og innebærer dermed ingen store konsekvenser for naboers uteareal med hensyn til sol.» Merknadsstiller mener Bergen kommunes vurdering av konsekvenser for naboer ikke er tilstrekkelig formulert, og at forslagsstiller prosjekt ikke er i henhold til det som står skrevet under konsekvenser i forhold til nabobebyggelse i 1. a) Tas til orientering. Planlagt bebyggelse BF-1 og BF-2 vil ligge minimum 1,5 m lavere enn eksisterende bebyggelse. Bebyggelse på tomten BF-6 vil iht. reguleringsplanforslag kunne ligge opp til 2,5 m over eksisterende bebyggelse Søreidneset 88 og 90, og opp til 2 m over eksisterende bebyggelse på Søreidneset 84 og 86. Da hus på BF-5 iht. byggegrenser vil bli liggende min. 35 m i luftlinje fra merknadsstillers eiendommer anses det ikke fra vår side å utgjøre noen forringelse av innsynsforhold. Til orientering så ligger merknadsstillers sameie med tilhørende 2-mannsboliger med en minsteavstand på 5 m mellom byggene. Minste avstand fra BF-1 til bebyggelse hos merknadsstillers sameie vil
henhold til innsyn/utsyn. b) Sameiet mener at husene må bygges lavere enn hva det åpnes opp for gjennom planforslaget i lys av ovenstående punkt. Det påpekes at særlig nr. 88 og 90 vil se rett inn i husene på BF1-BF3. Det påpekes at vindusplassering vil være svært viktig for tematikken rundt innsyn/utsyn, og at ikke nye boliger skal ha hovedvinduer mot boliger i sameiet. c) Sameiet mener det i utkastet legges opp til en for tett bebyggelse, som medfører at nye bygg kommer veldig tett opp til eksisterende bygg med adresse 88 og 90. Ved å redusere antallet enheter med en enhet vil det bli større avstand mellom nye og eksisterende boliger ved at den nye bebyggelsen kan flyttes lengre mot vest. d) Det påpekes at avstand mellom noen av byggegrensene er mindre enn 8 meter. e) Påpeker at det bør bli tatt hensyn til de trær som står igjen fra innkjøring fra kommunal vei, da disse vil gi Søreidneset 94 en god skjerming under og etter en byggeperiode. f) Mener at plassering av BF-6 vil affisere særlig tomt 90 og 88 i betydelig grad i lys av utsikt/innsyn. 2. Det stilles spørsmålstegn til igangsatt arbeid med anlegning av veg uten å innhente tillatelse fra kommunen eller sende ut nabovarsel. Det uttrykkes bekymring med tanke på vider utvikling av tomten. Det vises til tidligere innsendt bekymringsmelding, samt vedlagt foto. være 14 m. b) Tas delvis til følge. Se ovenstående punkt. Vindusplassering vil tas som en del av byggesaksbehandlingen, og vil ikke omtales i plan. Det er nærliggende å anta at nye eiere vil forholde seg til situasjonen det skal oppføres bebyggelse i og ikke planlegge med panoramavinduer mot merknadsstillers eiendommer. c) Tas ikke til følge. Se ovenstående punkt. Det planlegges en moderat fortetting i form av eneboliger. Dette ligger godt innenfor kravene i kommuneplanens arealdel. Boligene som ligger i merknadsstillers sameie ligger med en innbyrdes avstand som nevnt ovenfor på ned mot 5 meter. Dette er også samme avstand som det er til eiendommen med adresse Søreidneset 78 og merknadsstillers Søreidneset 84. Søreidneset 78 ble bygget i 1962, sameiet gnr 35 bnr 56 ble bygget 2003. d) Tas til følge. Byggegrenser settes til minimum 8 meter, selv om strøkskarakteren jf. ovenstående punkt tilsier en tettere bebyggelse. e) Tas til orientering, og vil undersøkes nærmere. f) Se svar under punkt a. Vil for øvrig påpeke at eiendommen BF-6 vil bli liggende med en større høyde/kolle bakenfor, og at ny bebyggelse følgelig ikke vil endre på merknadsstillers utsikt i form av silhuett mot himmel eller horisont. X (1d) Side2 3. Ønsker at forslag til å tilrettelegge for fortau gjennom forslagsstillers eiendom legges på nordside av vei og ikke på sørside slik den er inntegnet i planforslag til offentlig ettersyn. Merknadsstiller ytrer bekymring for økt trafikal risiko ved avkjørsel f_k2 2. Tas til orientering. 3. Tas til følge, fortau legges på nordside av veien. Avkjørsel f_k2 medfører inn og utkjøring fra 3 nye boenheter, og vil ikke utgjøre noen betydelig risiko. X (3) 4. Påpeker at veiene i område allerede er belastet med stor trafikk. Mener ny vei og tilhørende parkeringsplasser vil øke støyen betraktelig på et areal som tidligere har vært foreslått som grøntareal. 4. Tas til orientering. Tiltakshaver ønsker ikke å anlegge grøntareal (friareal) på eiendommen. Tiltakshaver vil bidra til en forbedring av de trafikale forholdene i området i lys av tilrettelegging/forlenging av nytt fortau. 5. Informerer om at tidligere eier av tomten ikke har fått bebygget arealet som inngår i planområdet, og at dette har vært lagt til grunn for de som har kjøpt boliger i sameiet. Ønsker å forstå det grunnlag Bergen Kommune skulle ha for å gjøre om på sin posisjon i denne saken og tillate en fortetning nå i motsetning til tidligere vedtak. 5. Tas til orientering. Viser til forslagsstillers planbeskrivelse, samt kommunens fagnotat. Forslagsstillers tomt har aldri vært regulert til friareal/grøntareal etc. Forslagsstillers planforslag er i tråd med kommuneplanens arealdel.
Margrete Støve, Søreidneset 104 1. Opplyser om at det er fjernet en hekk langs med veien på tiltakshavers eiendom. Stiller spørsmål om det foreligger noen planer for å sikre tilkomstveien iht. utkjøring fra veibanen, da merknadsstiller opplever at nedhugging av hekken utgjør en øket risiko for utkjøring. 1. Tas til orientering. Det foreligger ingen planer om å sikre tilkomstveien i forhold til mulige utforkjøringer, men dette vil vurderes i det videre planarbeidet. Side3 Jan-Olav Schille og Max- Johar Shille, Søreidneset 128 og 130 1. Merknadsstiller viser til at en gjennomgang Søreidneset- Ruskeneset tidligere har vært påklaget av merknadsstiller i brev datert 29. januar 2013, saksnr. 201202535, dok.nr.42. 2. Merknadsstillers eiendom ligger i enden av blindveien Søreidneset. Merknadsstiller mener en gjennomgang til ruskeneset vil svekke områdets trygget. 3. Merknadsstiller orienterer om at Ruskeneset ikke er et forsvarlig område for barn å ferdes i, og at en gjennomgang dit kan medføre at barn ferdes der på egen hånd uten at området kan sikres tilstrekkelig. 4. Mener gangforbindelse vil øke faren for hærverk på steinalderboplass. 5. Mener nåværende tilkomst fra nordøst bør benyttes. 1. Tas til orientering 2. Tas til orientering. Erfaring tilsier at økt tilgjengelighet vil ha motsatt effekt. 3. Tas til orientering og rettes til Bergen kommune som er ansvarlig for områdereguleringen. 4. Tas til orientering. Hordaland Fylkeskommune ønsker generelt økt tilgjengelighet til kjente kulturminner slik at flere kan ta del i den historie de forteller om våre tidligere bosetninger. 5. Tas til orientering og rettes til Bergen kommune. Bjarne Øen, Søreidneset 100 1. Anbefaler at det etableres en frisiktsone hvor veien f_k1 møter sørgående avstikker av Søreidneset. 2. Ønsker at etablering av fortau langs f_k1 skal skje på nordside av vei. 3. Ønsker at krysset på toppen av bakken (lengst nordvest på f_k1) utvides da dette krysset er smalt og trangt i dag. Da dette krysset også benyttes til å sette bosspann på tømmedager ønskes det at det opparbeides en permanent plass for oppstilling av bosspann. 1. Tas til følge. Det reguleres inn frisiktsone. 2. Tas til følge. 3. Tas til følge. Krysset er allerede kraftig utvidet iht. dagens situasjon. Det ses nærmere på løsning for bosspann. X (1) X (2) For høringsinstans: Hordaland fylkeskommune 1. Påpeker at planforslaget ligger i et område som er bygget ut over tid, uten en helhetlig plan. Stiller seg positiv til at planforslaget legger opp til å få sikret gangadkomst til Ruskeneset med steinalderboplass, da området har manglende grønnstruktur og fellesområder i dag. 1. Tatt til orientering 2. Tatt til orientering 3. Ikke tatt til følge. Det ligger i dag deler av en ringmur fra et tidligere uthus lengst vest i planområdet. Denne blir revet/begravet som en del av opparbeidingen av
2. Opplyser om at det har blitt foretatt en mindre arkeologisk registrering i selve planområdet og at det ikke har blitt funnet fredede kulturminner eller andre verneverdige kulturminner. 3. Har ingen avgjørende merknader ut over at en ved opparbeiding av feltet skal søke å unngå inngrep/skade på eventuelle kulturlandskapstrekk som steingarder, eldre veier/stier, bekkemurer, tufter m.m. tomten da denne utgjør et søkke i terrenget samt at terrenget skal heves noe. Side4 Etat for plan og geodata Grønn etat 1. Enige i planens hovedgrep og støtter fagetatens bemerkninger og konklusjon i fagnotatet. 2. Anser det som naturlig at utbygger bidrar positivt til opparbeiding av gangvei til Ruskeneset i lys av at et tidligere anbefalt friområde nå søkes bebygget. 1. Anser Ruskeneset for å ha et stort potensial som fremtidig friareal, og støtter derfor fagetatens merknad om at det bør knyttes rekkefølgebestemmelser til planen som sikrer gjennomføring av offentlig gangforbindelse til Ruskeneset. 2. Ovenstående endrer ikke etatens syn på at Søreidneset 94 har potensielle kvaliteter som et område for lek og opphold i nærmiljøet. 3. Mener at avsatt område vil bli liggende med boliger på alle kanter, og at dette ikke vil ivareta områdets potensiale som friområde. 4. Mener at antallet boliger bør reduseres sør for veien Søreidneset for å oppnå et større fellesområde, og at en reduksjon også kan resultere i at veien f_k1 kan reduseres i lengde, som fra etatens side anses som et positivt tiltak iht. størrelse på regulert fellesområde. 5. Mener at et større fellesområde vil kunne få en større bruksverdi og betjene en større brukergruppe enn en lekeplass på 300 m2. 1. Tas til orientering 2. Ikke tatt til følge. 1. Ikke tatt til følge, se tilsvar under fagetatens anbefalinger. 2. Tas til orientering. 3. Tas til orientering. Område avsatt til fellesområde vil, sett fra luften, ha boliger på alle sider, men da området avgrenses av en større vegetasjonskledt bergvegg mot sør, hvorpå boliger i sør befinner seg tilbaketrukket oppe på en kolle vil ikke opplevelsen av fellesområdet være at det er bebygget med boliger på alle kanter. Dog så er plassering av fellesområde lagt med hensikt mest mulig i senter av ny bebyggelsesstruktur. Dette gjør at alle nye beboere kan ta del i fellesområde på «lik linje» og ha god oversikt over eventuelle barn som vil benytte seg av arealet som vil fungere som en forlengelse av husstandens egen hage. Til orientering så er ikke omtalte areal foreslått regulert til friområde. 4. Ikke tatt til følge. Fellesområdets størrelse er iht. til de krav som stilles i kommuneplanens arealdel, og anses som dekkende for den bruksfunksjon som er tiltenkt. Tilkomstvei f_k1 anses fra vår side å være et kvalitativt element i byggefeltet, da dette vil være flat, oversiktlig og svært lite trafikkert blindvei som vil kunne fungere som lekeplass for barn i området. Asfaltlek kan være: sykling, sparking, rulleskøyter, skateboard, lekebiler, ballspill, tegning med kritt, paradis etc. 5. Se ovenstående punkter. Statens Vegvesen 1. Støtter fagetatens ønske om å flytte fortau fra sørside til nordside av veien Søreidneset. 1. Tatt til følge, fortau flyttes. X (1)
Side5 Byantikvaren 1. Ønsker at det innarbeides et tillegg i bestemmelse 1.2.6: «Ny bebyggelse skal ikke nødvendigvis være en kopi av omkringliggende detaljeringer, materialvalg og hustyper, men etterstrebe å utnytte tomtens kvaliteter på best mulig måte og ivareta strøkskarakteren.» 1. Delvis tatt til følge, 1.2.6 Omskrives til: «Ny bebyggelse skal ikke nødvendigvis være en kopi av omkringliggende detaljeringer og hustyper, men etterstrebe å utnytte tomtens kvaliteter på best mulig måte, samt ivareta strøkskarakteren iht. volumer og materialitet. All ny bebyggelse innad i feltet skal etterstrebe å ha et samlende uttrykk.» X (1) NVE Norges vassdrags- og energidirektorat Ingen merknader til planforslaget Tas til orientering Trafikketaten 1. Vegkryss mellom kommunal og privat vei ved eiendommen gnr 35 bnr 669 må utbedres iht. håndbok 017. Innarbeides rekkefølgekrav om at teknisk detaljutforming av krysset skal godkjennes av Trafikketaten før arbeidene tar til. 2. Veien vil tåle merbelastningen som det legges opp til i planforslaget. 3. Mener at andre områder som ligger i forlengelsen av veien Søreidneset innehar fortettingspotensiale, og det derfor er uheldig at det ikke planlegges utbygging for et større område. Trafikketaten ber om at fortetningspotensialet i området vurderes med henblikk på om en ved en samlet utbygging av området vil kunne oppnå påkrevd oppgradering av kommunal adkomstvei, gjennom en kostnadsfordeling som må anses som rimelig sett til det totale utbyggingsomfanget. 1. Tatt til følge. Rekkefølgekrav innarbeides i bestemmelsene, og plankart endres iht. håndbok 017. 2. Tas til orientering. 3. Tas ikke til følge. Bergen kommune har nylig foretatt en områderegulering av Søreidneset, uten at det har blitt vektlagt å regulere ny tilkomstvei til området slik trafikketaten viser til. X (1) Rådet for byforming og arkitektur 1. Støtter fagetatens anbefaling om justering av byggegrenser til min. 8 m. 2. Ønsker at det tas inn en rekkefølgebestemmelse om å sikre gjennomføring av offentlig turveiforbindelse til Ruskeneset. 1. Tas til følge 2. Tas ikke til følge, se tilsvar på fagetatens anbefalinger under. X (1) VA-etaten 1. Har ikke mottatt utkast til VA-rammeplan ved offentlig ettersyn. Ønsker at det utarbeides VA-rammeplan som sendes på høring før 2.gangsbehandling. 2. Overvann skal håndteres lokalt ved hjelp av infiltrasjon og fordrøyning. 1. Det ble fra vår side innsendt VA-rammeplan ved innsending av planforslag til offentlig ettersyn. 2. Tas til orientering.
Fagetaten 1. Grøntstruktur Ønsker at det frem mot 2.gangs behandling vurderes rekkefølgebestemmelse frem mot for å sikre gjennomføring av offentlig turveiforbindelse til Ruskeneset. 2. Byggegrenser Ønsker at byggegrenser endres for å sikre minimum 8 meter mellom byggene. 3. Fortausløsninger Ønsker at foreslåtte fortau legges på nordside av tilkomstvei. 1. Tas delvis til følge. Foreliggende planforslag legger opp til at infrastrukturen i planområdet oppgraderes med bedre kryssløsninger, større veibredder og anleggelse av fortau. Samlet sett vil disse oppgraderingene påføre forslagstiller store utgifter. Sett i lys av tiltakets omfang og lave utnyttelsesgrad virker det urimelig at ytterligere utbedringer på Søreidneset skal legges til tiltakshavers planforslag. 2. Tas til følge. Byggegrenser økes til min 8 m. 3. Tas til følge. Fortau leggs til nordside av vei. X (2) X (3) Side6 - tatt til følge - ikke tatt til følge - delvis tatt til følge Grunngi svaret (kommentarene står for forslagsstillers egen regning) Kommentarene er å anse som foreløpige og revideres frem til formell innsending for 2. gangs behandling. Merknadsskjemaet skal inngå som en del av formell innsending til 2. gangs behandling.
Side7 Inkluder fagetaten helt til slutt blant høringsinstansene. Beskriv kort og punktvis fagetatens bemerkninger. Kort kommentar til om fagetatens vurderinger (fagnotat) er: - tatt til følge - ikke tatt til følge - delvis tatt til følge Kryss av dersom kommentaren fører til endringer i plankart. Kryss av dersom kommentaren fører til endringer i bestemmelser. For endringsskjema, se side 2. ENDRINGSSKJEMA - FORSLAGSSTILLERS OPPSUMMERING AV ENDRINGER I PLANKART OG BESTEMMELSER ETTER OFFENTLIG ETTERSYN Plankart Her oppsummeres punktvis samtlige endringer som er foretatt i plankartet etter offentlig ettersyn. Suppler med eventuelle andre endringer som ikke er foretatt på bakgrunn av innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn. 1. Byggegrenser settes med minimumsavstand på 8 m. 2. Fortau legges til nordside av veien Søreidneset, f_k1. 3. Det legges inn frisiktsoner ved i ende av f_k1 i øst. 4. Krysset nord i f_k1 er utvidet inn på 35/86. Det har i den forbindelse blitt foretatt en begrenset høring til berørte nabo. Vi har ikke mottatt merknad for denne endringen. Reguleringsbestemmelser Her oppsummeres punktvis samtlige endringer som er foretatt i reguleringsbestemmelsene etter offentlig ettersyn. Suppler med eventuelle andre endringer som ikke er foretatt på bakgrunn av innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn. 1. Det innarbeides rekkefølgekrav om at teknisk detaljutforming av krysset skal godkjennes av Trafikketaten før arbeidene tar til. 2. 1.2.6 Omskrives til: «Ny bebyggelse skal ikke nødvendigvis være en kopi av omkringliggende detaljeringer og hustyper, men etterstrebe å utnytte tomtens kvaliteter på best mulig måte, samt ivareta strøkskarakteren iht. volumer og materialitet. All ny bebyggelse innad i feltet skal etterstrebe å ha et samlende uttrykk.» 5. Som følge av omlegging av fortau fra sørside til nordside av f_k1, har det blitt foretatt små justeringer av tomtegrenser mot vei. Dette fremgår av plankart. 6. Støttemur mot 35/33 vises nå i plankart. 7. Tilkomstvei til eiendommene BF4 og BF3 er noe justert som følge av omlegging av fortau fra sørside til nordside av veien f_k1. Veien starter med en bredde etter kryss på 4, 3 m og innsnevres gradvis til å møte dagens vegbredde etter innkjøring til eksisterende hus på BF4.
Side8