Innkalling til ordinært sameiermøte 2011

1 Nedre Skogvei Sameiet Innkalling til ordinært sameiermøte 2011 Ordinært sameiermøte i Nedre Skogvei Sameiet, avholdes onsdag 16.3.2011, kl. 19.00 i Ullern Menighetshus. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og en eller to seksjonseiere til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING FOR 2010 3. ÅRSREGNSKAP FOR 2010 OG BUDSJETT 2011 A) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital B) Budsjett 2011 4. GODTGJØRELSE TIL STYRET 5. INNKOMNE FORSLAG A) Inngangsparti Vennersborgveien 12e. Forslag fra Are Wormnes. Se s. 16. B) Vedtektsendringer. Forslag fra Are Wormnes. Se s. 17. C) Varmepumper i Sameiet. Forslag fra styret. Se s. 20. D) Ekstern styreleder. Forslag fra styret. Se s. 23. E) Ny tilstandsrapport. Forslag fra styret. Se s. 23. 6. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år B) Valg av 2 varamedlemmer for 2 år C) Valg av vaskeriinspektør, festkomité og flaggansvarlig Oslo, 26. februar 2011 Styret i Nedre Skogvei Sameiet Kristian Taraldsen /s/ Per Lauvås /s/ Henrik Tidblad /s/ I sameiermøtet har sameierne stemmerett med en stemme for hver seksjon de eier. Sameieren har rett til å møte ved fullmektig. Advokat Thomas Thalén vil være til stede for å kunne besvare juridiske spørsmål som kan dukke opp på møtet. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

Side 2 Nedre Skogvei Sameiet TILLITSVALGTE ÅRSBERETNING FOR 2010 Siden forrige ordinære sameiermøte har sameiets tillitsvalgte vært følgende: STYRET Leder Kristian Taraldsen Nedre Skogvei 4 L Styremedlem Per Lauvås Nedre Skogvei 4 Styremedlem Henrik Tidblad Nedre Skogvei 6 A VARAMEDLEMMER TIL STYRET Varamedlem Mathias Kruger Vennersborgveien 14 D Varamedlem Kristina BÖrebäck Vennersborgveien 10 D GENERELLE OPPLYSNINGER OM SAMEIET TILLITSVALGTE OG ANSATTE Av sameiets 3 styremedlemmer er det ingen kvinner og 3 menn. Sameiet er positiv til likestilling og tar sikte på at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Sameiet følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Sameiet har ingen ansatte. FORRETNINGSFØRSEL OG REVISJON Forretningsførselen er i henhold til kontrakt utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er regnskapssjef Egil Havre, OBOS. Sameiets revisor er BDO AS. EIENDOMMEN Sameiet består av 40 seksjoner. Sameiet er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 980349950. Sameiet ligger i Oslo kommune og har følgende gårds- og bruksnummer : 6-23 Med eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av bolig eller annen bruksenhet i eiendommen. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Selskapet driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter.

Side 3 Nedre Skogvei Sameiet FORSIKRING Sameiets eiendommer er fullverdiforsikret i If Skadeforsikring med polisenummer 5455672. Fullverdiforsikring vil si at forsikringsselskapet har ansvaret for at sameiet til enhver tid har de riktige forsikringssummer. En forutsetning for dette er at forsikringsselskapet får melding om vesentlige verdiøkninger på bygninger, f.eks. ved rehabilitering eller påbygging. Ved totalskade skal erstatningsbeløpet dekke oppføring av ny bygning av samme standard og størrelse. Forsikringen omfatter også bygningsmessige forandringer som den enkelte seksjonseier gjør inne i boligen. Den enkelte seksjonseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Hvis sameiets forsikring skal benyttes, må beboerne straks melde skaden til Forsikringsavdelingen i OBOS tlf 22 86 55 00 faks 22 86 57 04 E-mail forsikring@obos.no. Oppfølging av forsikringsaker blir gjort av Forsikringsavdelingen i OBOS. BRANNSIKRINGSUTSTYR I henhold til forskriftene skal det være installert røykvarsler og brannslokningsapparat eller brannslange i alle leilighetene. Eier/beboer har ansvaret for at utstyret er tilstede og fungerer. Dersom utstyret er defekt, meldes dette skriftlig til styret. HMS Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheten (Internkontrollforskriften) ble fastsatt ved kgl.res. 6. desember 1996 med virkning fra 1. januar 1997. Forskriften stiller krav til at den enkelte virksomhet skal systematisere arbeidet med å etterleve bestemmelsene i lover og forskrifter gitt av det offentlige. Boligselskap er definert som virksomhet og skal derfor ha internkontrollsystem. Dette omfatter blant annet kontrollsystem og oppfølging av brannvern, byggherreforskrifter ved bygge- og anleggsarbeid, lekeplasser og elektrisk anlegg og elektrisk utstyr hvor fordeling av ansvaret er gitt en slik tolkning: Sameiet er ansvarlig for at det elektriske anlegget og utstyret i fellesarealet til enhver tid er i orden. I forhold til anlegg og utstyr i den enkelte boenhet er det styrets plikt å gjøre eier og/eller bruker av den enkelte leilighet oppmerksom på det ansvar som de har for å holde elektrisk utstyr i orden etter gjeldende lov og forskrift. LÅN Sameiet har ingen lån.

Side 4 Nedre Skogvei Sameiet TELENOR Sameiet er tilsluttet samarbeidsavtalen mellom Telenor og OBOS Eiendomsforvaltning om rabattordning på bruk av fasttelefon og bredbåndstelefon for beboere med abonnement i Telenor. Den enkelte beboer får også rabatt ved bestilling av ADSL bredbånd og bruk av mobiltelefon. Bestilling av mobiltelefoni- og internettjenester kan gjøres på www.obos.no/telenor KABEL-TV Leverandør er Viken Fibernett. AVTALE OM LEVERANSE AV ELEKTRISK KRAFT Sameiet får levert kraft til fellesanlegg fra Hafslund. ENERGIMERKING Fra og med 1.7.2010 ble det obligatorisk med en energiattest for alle boliger som skal selges eller leies ut. Norges Vassdrags- og energidirektorat (NVE) har ansvaret for implementeringen av ordningen. På www.energimerking.no kan seksjonseieren utarbeide en energiattest for sin bolig.

Side 5 Nedre Skogvei Sameiet STYRETS ARBEID Det har vært avholdt 5 styremøter i 2010. Referatene fra disse er sendt ut på epost og via rundskriv for de som ikke har epost. Styret har kontinuerlig jobbet for å innhente så mange epostadresser som mulig. I dag har styret adresse til 36 av 40 seksjoner noe som gjør kommunikasjonen enklere enn før. I tillegg til styremøter har Styret hatt jevnlig kontakt via epost. Det ble avholdt et ekstraordinært Sameiemøte i november. Møtet omhandlet kjellersaken. I tillegg innkalte Styret til ekstraordinært Sameiemøte i oktober. Møtet skulle behandle budsjett der drenering var inkludert. Det kom klart fram at mange beboere reagerte på at det skal dreneres. Møtet ble derfor avlyst og dreneringen utsatt. Det ble avholdt vårdugnad og høstdugnad. Styret har forsøkt å få noen beboere som ikke sitter i styret til å ta ansvar for dugnad uten hell. Det ser derfor ut til at det fremdeles blir styremedlemmer som tar ansvar for dugnader framover. Noen har reagert på at det ikke bestilles container for diverse avfall. Grunnen til dette er at noen beboere ikke klarte å overholde regler for bruk av containeren. Siste gangen vi hadde en slik container ble en av våre beboeres biler tilgriset med malingrester. Det har også gjentatte ganger blitt kastet avfall som ikke kan kastet i en slik container noe som øker kostanden. Det ble dessverre ikke arrangert sommerfest i år. Det ble valgt en sommerfestkomité, men av ukjente grunner ble det ingen fest. Det blir derfor ekstra viktig at det blir en flott fest i 2011. Det ble heller ikke tent noe juletre i år. Hovedgrunnen til dette var gravearbeider i forbindelse med strømoppgraderingen i Nedre Skogvei 4. Sameiet har noen utfordringer i årene som kommer grunnet en 60 år gammel bygningsmasse og lite oppsparte midler. For noen få år siden utarbeidet Obos Prosjekt en tilstandsrapport for Sameiet. Der kommer det fram at Sameiet må forvente en vesentlig økning i utgiftene i årene framover. Sameiet vedtok derfor å øke fellesutgiftene med 10 %. Fellesutgiftene er allikevel vesentlig lavere enn hva du vil finne i andre tilsvarende sameier i nærheten. Styret vil også i 2011 foreslå en økning på 10 %. Av kommende utgifter kan nevnes drenering, nytt utvendig panel og utgifter i kjelleren hvis den ikke blir solgt.

Side 6 Nedre Skogvei Sameiet BEMERKNINGER TIL ÅRSREGNSKAPET 2010 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av selskapets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om sameiets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkter om kostnadsutvikling og budsjett for 2011. Årsregnskapet for 2010 er satt opp under forutsetning av fortsatt drift. Det bekreftes herved at forutsetningen om fortsatt drift er til stede. RESULTAT Årets resultat på kr 232 338,- som fremkommer i resultatregnskapet foreslås overført til egenkapital. INNTEKTER Inntektene i 2010 var til sammen kr 900 248,- mot budsjettert med kr 896 000,-. Andre inntekter på kr 29 545 består i hovedsak av betaling fra Nedre Skogvei/ Bakkeveien Sameie for belastet forsikringspremie 2010. KOSTNADER Driftskostnadene i 2010 var på kr 715 409,- mot budsjettert med kr 2 681 000,-. Vesentlige avvik i forhold til budsjettet skyldes i hovedsak: Drift og vedlikehold ble budsjettert med kr 1 065 000,-, mens regnskapet viser Kr 21 087,-. Hovedårsaken til avviket var at dreneringsprosjektet ikke ble gjennomført. Seksjonseiere i Nedre Skogvei 4 har innbetalt kr 679 760,- ifb med utbygging av kjeller. Kostnadene har hittil påløpt til kr 413 402,-. Det er blitt avsatt inntekter på kr 266 358,- til 2011. For Konsulenthonorar er det et avvik i forhold til det budsjetterte på kr 110 875,- som skyldes i hovedsak utarbeidelse av tilbudsgrunnlag på drenering. Avvik i forhold til budsjett for kostnader knyttet til Andre driftskostnader skyldes høyere kostnader på container. Revisors honorar for regnskapsåret 2010 er for revidering av selskapets regnskap og formuesforvaltning. Revisjonshonoraret fremkommer som egen post i resultatregnskapet. For øvrig vises til de enkelte tallene i driftsoversikten og til balansen, samt de etterfølgende regnskapsnotene (se bakerst i årsberetningen). Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.12.2010 som påvirker regnskapet i vesentlig grad.

Side 7 Nedre Skogvei Sameiet KOSTNADSUTVIKLING RENTER Rentesatsene i OBOS Eiendomsforvaltning AS pr. den 1.1.2011: Renter på driftskonto : 0,10% Renter på sparekonto: 3,00% under kr 500.000 3,05% fra kr 500.000 til kr 2 mill. 3,10% over kr 2 mill FORSIKRING Bygningsforsikringen øker fra 2010 til 2011 med ca. kr 6 000,-. Denne økningen inkluderer 0,9 % økning i byggeindeksen og som reflekterer prisoppgangen på håndverkstjenester. Denne indeksøkningen er lik for alle forsikringsselskaper. Ut over dette foretar forsikringsselskapene individuell prisjustering med bakgrunn i sameiets egen skadesituasjon. KOMMUNALE AVGIFTER Renovasjonsavgiften øker med 38 %. Ingen økning av de øvrige avgiftene. ØVRIGE KOSTNADER Når det gjelder de øvrige kostnadene i budsjettet har styret regnet med en generell prisstigning.

Side 8 Nedre Skogvei Sameiet INNTEKTS- OG KOSTNADSOVERSLAG FOR 2011 (Budsjett) Til orientering for sameiermøtet har styret satt opp en oversikt over beregnede driftsinntekter og driftskostnader i 2011. Tallene er vist som egen kolonne lengst til høyre for resultatoppstillingen. Budsjettet viser et forventet driftsresultat på kr 430 000,- og et forventet årsresultat på kr 424 000,-. Hovedårsaken til negativt resultat er budsjettert kostnad for bygging av garasje på kr 620 000,- som vil bli finansiert med lån. Ved låneopptak i et boligsameie vil det være et usikret lån (blanco lån), da sameiet ikke kan ha pant i eiendommen. I budsjettet er låneopptaket periodisert fra 1.7.2011. Med en lånerente på 5,5 % vil rentekostnaden utgjøre kr 34 100,- per år, mens avdraget utgjør ca kr 17 300,-. Årlig vil garasjen gi en kostnad på ca kr 51 400,-. I budsjettet er det lagt til grunn utleie av 9 garasjeplasser à kr 500 per mnd med årlig inntekt til sameiet på kr 54 000,-. I tillegg kommer inntekt for utleie av 4 p-plasser à kr 300,- per mnd med årlig inntekt på kr 14 400. Årlig vil garasje- og parkeringsplasser gi en inntekt på kr 68 400,-. Oversikten er basert på økning av felleskostnader på 10 % fra 1.7.2011. I oversikten er det tatt hensyn til de forhold som er nevnt foran. Forøvrig vises til de enkelte tallene i oversikten. Oslo, 26. februar 2011 I styret for Nedre Skogvei Sameiet Kristian Taraldsen /s/ Per Lauvås /s/ Henrik Tidblad /s/

9 Nedre Skogvei Sameiet Tlf: +47 23 11 91 00 Fax: +47 23 11 91 01 www.bdo.no Org.nr. 993 606 650 MVA BDO AS Postboks 1704 Vika Munkedamsveien 45 0121 Oslo Til årsmøte i Sameiet Nedre Skogvei REVISORS BERETNING Uttalelse om årsregnskapet Vi har revidert årsregnskapet for Sameiet Nedre Skogvei, som består av balanse per 31. desember 2010, resultatregnskap som viser et overskudd på kr 232.338,-, for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger. Styret og forretningsførers ansvar for årsregnskapet Styret og forretningsfører er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret og forretningsfører finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil. Revisors oppgaver og plikter Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder International Standards on Auditing. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er relevant for boligselskapets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av boligselskapets interne kontroll. En revisjon omfatter også en vurdering av om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene utarbeidet av forretningsfører er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Konklusjon Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til Sameiet Nedre Skogvei per 31. desember 2010 og av resultater for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge.

10 Nedre Skogvei Sameiet Andre forhold Budsjettallene som fremkommer i årsregnskapet er ikke revidert. Uttalelse om øvrige forhold Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag (ISAE) 3000 «Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller begrenset revisjon av historisk finansiell informasjon», mener vi at forretningsfører har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av boligselskapets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. 7. mars 2011 BDO AS Merete Otterstad Sandsnes/s/ statsautorisert revisor

Side 11 Nedre Skogvei Sameiet RESULTATREGNSKAP Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note 2010 2009 2010 2011 DRIFTSINNTEKTER: Innkrevde felleskostnader 2 900 248 860 160 896 000 943 000 Andre inntekter 3 29 545 36 669 1 954 000 0 SUM DRIFTSINNTEKTER 929 793 896 829 2 850 000 943 000 DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader 4-3 807-4 230-4 000-4 000 Styrehonorar 5-27 000-30 000-30 000-30 000 Avskrivninger 13-5 162-5 162-5 000-5 000 Revisjonshonorar 6-4 954-4 184-3 000-4 000 Forretningsførerhonorar -59 045-57 073-59 000-61 000 Konsulenthonorar 7-110 875-129 088-40 000-45 000 Kontingenter -1 300-1 300-2 000-2 000 Drift og vedlikehold 8-21 087-204 587-1 065 000-728 000 Forsikringer -143 476-112 878-144 000-145 000 Kommunale avgifter 9-173 047-200 387-178 000-199 000 Kostnader til fordeling 0 0-1 000 000 0 Energi/ fyring 10-11 357-9 768-8 000-10 000 Kabel- / TV-anlegg -95 629-139 296-95 000-96 000 Andre driftskostnader 11-58 671-76 477-48 000-44 000 SUM DRIFTSKOSTNADER -715 409-974 429-2 681 000-1 360 000 DRIFTSRESULTAT 214 384-77 601 169 000-430 000 FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter 12 17 954 19 719 18 000 20 000 Finanskostnader -14 000 RES. FINANSINNT./-KOSTNADER 17 954 19 719 18 000 6 000 ÅRSRESULTAT 232 338-57 882 187 000-424 000 Overføringer: Til opptjent egenkapital 232 338 Fra opptjent egenkapital -57 882

Side 12 Nedre Skogvei Sameiet BALANSE Note 2010 2009 EIENDELER ANLEGGSMIDLER Varige driftsmidler 13 77 425 82 587 SUM ANLEGGSMIDLER 77 425 82 587 OMLØPSMIDLER Restanser felleskostnader 257 5 270 Kundefordringer 920 34 356 Driftskonto i OBOS 674 049 184 531 Sparekonto i OBOS 568 668 552 048 SUM OMLØPSMIDLER 1 243 894 776 205 SUM EIENDELER 1 321 319 858 792 EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Opptjent 988 815 756 477 egenkapital SUM EGENKAPITAL 988 815 756 477 GJELD LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Forskuddsbetalte felleskostnader 56 841 97 263 Leverandørgjeld 8 332 4 757 Annen kortsiktig gjeld 14 267 331 295 SUM KORTSIKTIG GJELD 332 504 102 315 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 1 321 319 858 792 Pantstillelse 0 0 Garantiansvar 0 0 OSLO, 26.2.2011 STYRET FOR NEDRE SKOGVEI SAMEIET Kristian Taraldsen /s/ Per Lauvås /s/ Henrik Tidblad /s/

Side 13 Nedre Skogvei Sameiet NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk i små foretak. Inntektsføring av innkrevde felleskostnader skjer månedlig. OBOS konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DnB NOR som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven 5-12. Forskuddstrekk blir overført denne kontoen ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Parkeringsleie 4 440 Garasjeleie 54 000 Fellesutg. kvartalsvis 841 808 SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER 900 248 NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Fakturert forsikringspremie Nedre Skogvei/ Bakkeveien 24 230 Dugnad 2 400 Inntektsførte felleskostnader 59 Tilbakebetalt fra Kredinor 2 856 SUM ANDRE INNTEKTER 29 545 NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Arbeidsgiveravgift -3 807 SUM PERSONALKOSTNADER -3 807 Det har ikke vært noen ansatte i selskapet gjennom året. NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2009/2010, og er på kr 27 000 NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr 4 954 NOTE: 7 KONSULENTHONORAR Juridisk bistand -30 281 OBOS Eiendomsforvaltning AS -11 344 USBL -63 625 Andre konsulenthonorarer -5 625 SUM KONSULENTHONORAR -110 875

Side 14 Nedre Skogvei Sameiet NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD (Inntekter og kostnader vedr. kjeller i Nedre Skogvei 4) Innbetalinger strømoppgradering 611 000 Innbetalinger ombygging 68 760 kjeller Strømoppgradering -336 990 Prosjektering -42 409 Byggeledelse -6 375 Andre kostnader -27 628 Avsatte inntekter 2011-266 358 SUM STØRRE BYGNINGSMESSIGE VEDLIKEHOLD 0 Drift/vedlikehold elektro -2 000 Drift/vedlikehold utvendig anlegg -9 068 Drift/vedlikehold brannsikring -1 210 Egenandel -6 000 forsikring Kostnader dugnader -2 809 SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD -21 087 NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift -103 050 Feieavgift -3 575 Renovasjonsavgift -66 422 SUM KOMMUNALE AVGIFTER -173 047 NOTE: 10 ENERGI / FYRING Elektrisk energi -11 357 SUM ENERGI / FYRING -11 357 NOTE: 11 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie -2 600 Container -16 033 Skadedyrarbeid/soppkontroll -8 968 Verktøy og redskaper -260 Driftsmateriell -585 Snørydding/gressklipping -11 314 Trykksaker -3 014 Aviser, tidsskrifter, faglitteratur -750 Andre kontorkostnader -12 350 Porto -2 572 Bank -226 SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER -58 671

Side 15 Nedre Skogvei Sameiet NOTE: 12 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS 399 Renter av sparekonto i OBOS 16 620 Renter av for sent innbetalte felleskostnader 705 Andre renteinntekter 230 SUM FINANSINNTEKTER 17 954 NOTE: 13 VARIGE DRIFTSMIDLER Garasjeanlegg Tilgang 2001 103 235 Avskrevet tidligere -20 648 Avskrevet i år -5 162 77 425 SUM VARIGE DRIFTSMIDLER 77 425 SUM ÅRETS AVSKRIVNINGER -5 162 NOTE: 14 ANNEN KORTSIKTIG GJELD OBOS eiendomsforvalting -974 Avsatte inntekter 2011(kjeller/strømoppgradering) -266 358 SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD -267 331

Side 16 Nedre Skogvei Sameiet Forslag til sameiermøtet 16. mars 2011: Først en liten henvisning til husordensreglene slik det er beskrevet i gjeldende vedtekter, 15: a. Bruksenheten og fellesarealene må ikke nyttes slik at det er til unødig eller urimelig ulempe for andre sameiere. Bakgrunn, forslag A: Inngangsparti Vennersborgveien (VBV) 12 e: Etter utbyggingen i VBV 12 d er inngangspartiet til 12 e blitt vesentlig endret både estetisk og praktisk. Beboer i 12 e har ikke ønsket disse endringene, og har protestert overfor styret flere ganger, uten å bli hørt. Sameiet har en vedtatt utviklingsplan som definerer hvordan enhetene kan utbygges. Den foretatte utbyggingen i VBV 12 d er ikke i samsvar med denne planen. Inngangspartiet til 12 e er nå en estetisk bastard, og praktisk er den ubrukelig ved at den prefabrikkerte trappen har måttet flyttes med den konsekvens at vann renner ned på gelenderet og spruter på inngangsdør og trappen. Det skaper issvuller på trappen vinterstid og kan dessuten føre til at døren slår seg og må skiftes. Alle yttervegger i sameiet er sameiets felles ansvar, også inngangspartiene. Skader som måtte oppstå som følge av denne utbyggingen er derfor sameiets felles ansvar dersom nåværende tilstand aksepteres av sameiermøtet. Det sittende styret har godkjent utbyggingen i 12 d, men har nektet å ta ansvar for uheldige konsekvenser for naboene. Det er ikke rimelig at den som bygger ut/forandrer sin boenhet skal kunne påføre sine naboer kostnader/ulemper som følge av utbyggingen/forandringene. Kostnader/ulemper bør som prinsipp kompenseres av den som bygger ut/forandrer bygningen ( forurenser betaler er gjeldende praksis i det offentlige regelverk). Derfor fremsettes følgende forslag A: Primært: Eier av VBV 12 d pålegges å bekoste nytt tak over inngangspartiet til VBV 12 e i samsvar med vedtatt utbyggingsplan, dvs som en harmonisk forlengelse av taket på nytt utbygg i 12 d. Alternativt: Sameiet bekoster nytt tak over inngangspartiet til VBV 12 e som en harmonisk forlengelse av taket til utbygget i VBV 12 d.

Side 17 Nedre Skogvei Sameiet Forslag B: Vedtektsendringer: 9 YTRE VEDLIKEHOLD nytt 3. ledd De enkelte sameiere må ikke uten samtykke fra styret forandre bygningens utseende eller fargebruk. Se også 10 og ny 11. 10 TILBYGG, ENDRING AV FASADER, ETC. ny tekst Alle påbygg, tilbygg, utvidelse og fasadeendringer av den enkelte seksjon, samt utendørs boder og byggearbeider som krever dispensasjon fra gjeldene bebyggelsesog reguleringsplan, må ha samtykke vedtatt på sameiemøte. Gjeldende reguleringsplan krever dispensasjon for oppføring av alle typer byggverk som har høyde 0,5 m eller mer, uansett størrelse eller grunnflate. Den vedtatte utviklingsplanen skal være retningsgivende. For endeleilighetene i hver husrekke skal det være muligheter for alternative løsninger av tilbygg i forhold til det som er skissert i planen. Slike avvik må vedtas av sameiermøtet. Tiltak skal være i samsvar med tidligere utførte tiltak på bygningen med hensyn til utforming, størrelse og utseende slik at bygningen framstår som en ensartet og helhetlig utformet bygning. Den enkelte sameier skal selv utarbeide søknad om tillatelse og eventuelle søknader om dispensasjoner. Den fullstendige søknaden skal forelegges alle sameiere i samme rekke / bygning samt øvrige berørte sameiere. Disse skal ha en frist på 2 uker til å fremme eventuelle innvendinger overfor styret. Søknad om tillatelse iht. plan- og bygningsloven samt nødvendige dispensasjoner skal behandles og undertegnes av sameiets styre før den sendes til Oslo kommunes plan- og bygningsetat. Styret vurderer om tiltaket ligger innenfor rammen av sameiets samtykke, og har det formelle ansvar for byggesaken iht. plan- og bygningslovgivningen. Berørte naboer kan, uavhengig av styrets/sameiermøtets beslutning, framlegge sine synspunkter om byggesaken overfor bygningsmyndighetene og fritt benytte sin klagerett. Seksjonseier som ønsker å bygge om eller etablere nye bad eller våtrom innenfor egen seksjon kan selv forestå søknad om tillatelse etter plan- og bygningsloven for dette tiltaket så fremt det ikke er en del av en utbygging som nevnt i denne paragrafs ( 10) første ledd. Styret og øvrige seksjonseiere i samme bygning skal varsles om tiltaket. Varselet skal gi en fyllestgjørende redegjørelse for tiltaket og inneholde opplysninger om hvem som er ansvarlig søker, ansvarlig prosjekterende og ansvarlig utførende for tiltaket. Hvis tiltaket berører felles vann- og avløpsanlegg, kreves styrets samtykke til arbeidene. Etterisolering av kjelleryttervegger eller betongvegger innvendig er ikke tillatt med mer enn 50 mm mineralull eller tilsvarende. Tiltak som ikke er utformet i samsvar med sameiets vedtak eller gjeldende vedtekter kan kreves revet eller ombygget for seksjonseiers regning. Ny 11 eksisterende 11-15 får tilsvarende forrykket nummerering med en verdi: 11 TEKNISKE INSTALLASJONER Tekniske installasjoner, i eller utenfor den enkelte boenhet (eksempelvis varmepumper, ac-anlegg, strømaggregat, parabolantenner og andre antenneanlegg mv.) tillates ikke. Oppføring av slike anlegg kan kun skje som fellesanlegg for en eller flere boligrekker og etter vedtak i sameiemøte med 2/3 flertall. Installasjoner skal være minst mulig synlige, og føringsveier skal skjules i bakken eller være innebygget i bygningskonstruksjonene. Installasjonene skal være integrert i fasader og på tak på en slik måte at de blir minst mulig synlige.

Side 18 Nedre Skogvei Sameiet Tekniske installasjoner som ikke krever tillatelse fra bygningsmyndighetene, må ikke avgi støy eller vibrasjoner utover det som er fastsatt i retningslinjene fra Oslo kommune Helse- og velferdsetaten. (se vedlegg). Støynivå skal dokumenteres ved testing av ferdig montert anlegg, bekostet an den/de ansvarlige for tiltaket. Monterte anlegg som ikke er i samsvar med disse krav, må bringes i samsvar med kravene eller fjernes. Vedlegg til forslag om ny 11: OSLO KOMMUNE Helse- og velferdsetaten: http://www.helse-ogvelferdsetaten.oslo.kommune.no/helse/stoy_og_inneklima/stoyveilederen/stoyki lder/tekniske_installasjoner/ Innendørs lydnivå i bolig Støy fra egen og tilliggende bygnings faste tekniske installasjoner Helsetjenesten har erfaring for at for å unngå plager og søvnforstyrrelser innendørs i bolig pga. støy fra egen og tilliggende bygnings faste tekniske installasjoner må lydnivået i oppholdsrom (stue, soverom) ikke overskride: - maksimalnivå på 32 dba fast - døgngjennomsnittsnivå på 30 dba - maksimalnivå på 47 dbc fast (dvs. er svært dominerende for lavfrekvent lyd) Støy fra tekniske installasjoner kan ofte ha tonekarakter. Dette er en form for støy som oppleves svært sjenerende og plagsom. Inneholder støyen rentoner, medregnet lavfrekvent dur, skal den målte dba-verdien gis et tillegg på 5 db før sammenlikning med grenseverdiene ovenfor. Til orientering samsvarer disse grensene med grensene i teknisk forskrift, klasse C. Innendørs lydnivå i bolig Støy fra tekniske installasjoner hos nærings- og servicevirksomhet i samme bygning Støy fra tekniske installasjoner hos service- og næringsvirksomhet virker mer plagsom for beboerne enn støy fra bygningens egne faste tekniske installasjoner. Det settes derfor et strengere støykrav til denne virksomheten. Helsetjenesten har erfaring for at for å unngå plager og søvnforstyrrelser innendørs i bolig pga. støy fra tekniske installasjoner (inkl. fellesvaskeri, musikkaktivitet og varelevering) hos service- og næringsvirksomhet i samme bygg, må lydnivået i oppholdsrom (stue, soverom) ikke overskride: A-veide nivået. - maksimalnivå på 27 db fast - døgngjennomsnittsnivå på 25 db

Side 19 Nedre Skogvei Sameiet Til orientering samsvarer disse grensene med grensene i teknisk forskrift, Norsk standard NS 8175, klasse C (unntatt for varelevering som ikke er nevnt i byggforskriften). Innendørs lydnivå i bolig Støy fra tekniske installasjoner i egen bolig. Mange plages av støy fra tekniske installasjoner som f.eks. kjøkkenventilator, kjøleskap, fryser, vaskemaskin ol. i egen bolig. Dette er installasjoner som den enkelte beboer selv kan styre bruken av, og helsetjenesten har derfor ingen praksis med å behandle denne type støy. Det hender i dag at nye leiligheter leveres med såkalte hvitevarer som nevnt over. Dersom leiligheten er bygget etter klasse C (som er minstekravet i byggforskriften), har ikke teknisk forskrift/ns 8175 krav til lydnivået fra disse. For leiligheter bygget etter klasse A eller B er det imidlertid et krav om at lydnivåene i leiligheten ikke må overskride en grense på henholdsvis A-veid nivå 25 og 30 db fast. Støy fra boligens tekniske installasjoner som plager naboen, behandler helsetjenesten etter de samme kravene som er satt til støy fra bygningens faste tekniske installasjoner (se foran). Lydnivå utenfor boligens vinduer og på minst en uteplass - Støy fra tekniske installasjoner i en og samme bygning og i nærliggende bygninger Helsetjenesten har erfaring for at for å unngå plager pga. støy fra tekniske installasjoner må A-veid lydnivå (Lmaks.) utenfor boligens vinduer og på minst en uteplass ikke overskride: - 45 db fast dagtid kl 07-19 - 40 db fast kveldstid kl 19-23 - 35 db fast nattetid kl 23-07 Til orientering samsvarer disse grensene med grensene i Teknisk forskrift Norsk standard NS 8175 klasse C.) Vedlegg til ny 11 slutt

Side 20 Nedre Skogvei Sameiet Bakgrunn, forslag C Seksjonseierne i Vennersborgveien 12 D har installert varmepumpe. Styret er av den oppfatning at Sameiemøte derfor bør ta stilling til varmepumper i Sameiet på et generelt grunnlag. Vi kontaktet Dag Stian Bakken i Obos for å høre om han kunne utarbeide retningslinjer for installasjon av varmepumper basert på privatrettslige og offentligrettslige forhold. Styret takker Dag Stian for et grundig arbeid vedlagt som vedlegg 1; Nedre Skogvei Sameie - Regulering for bruk av varmepumpe. Forslag til vedtak (C): De som ønsker å installere varmepumpe i Sameiet Nedre Skogvei må ha Styrets samtykke. Styret skal kun gi samtykke hvis Sameiets retningslinjer for installasjon av varmepumpe er fulgt. Retningslinjene blir vedlagt protokollen for ordinært sameiemøte 2011. Restriksjonen på installasjon av varmepumpe vedtektsfestes med følgende endringer til de eksisterende vedtektene (paragraf 8, 9 og 10 endres): Eksisterende paragraf 8: 8 DEN ENKELTE SEKSJONS TOMTEAREAL Hver seksjon disponerer et tomteareal ut fra seksjonens vegglinjer og i overensstemmelse med utarbeidet situasjonskart / utviklingsplan for sameiet. Vedtatt utviklingsplan innebærer at det på sikt kan foretas enkelte justeringer av disse arealene. Den enkelte sameier eier en ideell 1/40 av sameiets samlede tomteareal; alt areal utenom bygningsmassene er altså ikke seksjonert. De enkelte tomtearealer kan avgrenses med hekk i tråd med tradisjon og vedtatt utviklingsplan slik at en mest mulig helhetlig løsning oppnås. Området skal ikke beplantes med høytvoksende trær med mindre dette er behandlet og godkjent av styret. Med mindre spesielle hensyn tilsier det, skal ingen områder gjerdes inn. Eventuelt ønske om inngjerding skal fremlegges styret for behandling. I tråd med intensjonene i vedtatt utviklingsplan behandler styret slike søknader. Holdes ikke den enkelte seksjons tomteareal vedlike, kan styret bestemme at vedlikeholdet skal overtas av sameiet for innehavers regning. (Eksisterende paragraf 8, slutt) Ny paragraf 8 (endring er markert i kursiv): 8 DEN ENKELTE SEKSJONS TOMTEAREAL Hver seksjon disponerer et tomteareal ut fra seksjonens vegglinjer og i overensstemmelse med utarbeidet situasjonskart / utviklingsplan for sameiet. Vedtatt utviklingsplan innebærer at det på sikt kan foretas enkelte justeringer av disse arealene.

Side 21 Nedre Skogvei Sameiet Den enkelte sameier eier en ideell 1/40 av sameiets samlede tomteareal; alt areal utenom bygningsmassene er altså ikke seksjonert. De enkelte tomtearealer kan avgrenses med hekk i tråd med tradisjon og vedtatt utviklingsplan slik at en mest mulig helhetlig løsning oppnås. Den enkelte sameiere må ikke uten samtykke fra styret etablere teknisk installasjon eller lignende. Området skal ikke beplantes med høytvoksende trær med mindre dette er behandlet og godkjent av styret. Med mindre spesielle hensyn tilsier det, skal ingen områder gjerdes inn. Eventuelt ønske om inngjerding skal fremlegges styret for behandling. I tråd med intensjonene i vedtatt utviklingsplan behandler styret slike søknader. Holdes ikke den enkelte seksjons tomteareal vedlike, kan styret bestemme at vedlikeholdet skal overtas av sameiet for innehavers regning. (Ny paragraf 8, slutt) Eksisterende paragraf 9: 9 YTRE VEDLIKEHOLD Vedlikeholdet av den enkelte seksjon påhviler den enkelte sameier. Unnlater denne å foreta det vedlikeholdet som er nødvendig for å bevare eiendommens verdi eller å avverge ulemper, kan styret sørge for vedlikeholdet for vedkommendes regning. Den samlede eiendom og bygningsmasse er dekket av felles forsikring; dette vil si alt vedlikehold av fasader, herunder vinduer, skal følges opp av styret slik at en unngår skader som ikke dekkes av forsikringen. Det er opp til den enkelte sameier å tegne forsikring for innbo i sin seksjon. Sameiet bekoster bl.a. maling til ytre vedlikehold, mens den enkelte sameier har ansvaret for å utføre vedlikeholdet. Reparasjon av tak og takrenner, felles vann- og avløpsanlegg og grunnmurer bekostes av sameiet så sant skaden ikke er selvforskyldt. De enkelte sameiere må ikke uten samtykke fra styret forandre bygningens utseende eller fargebruk. (Eksisterende paragraf 9 slutt) Ny paragraf 9 (endring er markert i kursiv): 9 YTRE VEDLIKEHOLD Vedlikeholdet av den enkelte seksjon påhviler den enkelte sameier. Unnlater denne å foreta det vedlikeholdet som er nødvendig for å bevare eiendommens verdi eller å avverge ulemper, kan styret sørge for vedlikeholdet for vedkommendes regning. Den samlede eiendom og bygningsmasse er dekket av felles forsikring; dette vil si alt vedlikehold av fasader, herunder vinduer, skal følges opp av styret slik at en unngår

Side 22 Nedre Skogvei Sameiet skader som ikke dekkes av forsikringen. Det er opp til den enkelte sameier å tegne forsikring for innbo i sin seksjon. Sameiet bekoster bl.a. maling til ytre vedlikehold, mens den enkelte sameier har ansvaret for å utføre vedlikeholdet. Reparasjon av tak og takrenner, felles vann- og avløpsanlegg og grunnmurer bekostes av sameiet så sant skaden ikke er selvforskyldt. De enkelte sameiere må ikke uten samtykke fra styret forandre bygningens utseende, fargebruk eller etablere teknisk installasjon eller lignende. (Ny paragraf 9, slutt) Eksisterende paragraf 10: 10 TILBYGG, ENDRING AV FASADER, ETC. Den vedtatte utviklingsplan for sameiet gir styret mulighet til å godkjenne søknad fra den enkelte sameier om tilbygg, endringer etc, uten at saken fremlegges sameiermøtet, såfremt tiltaket det søkes om er innenfor rammen av utviklingsplanen. Er tiltaket det søkes om utenfor rammen av den vedtatte utviklingsplanen, skal styret fremlegge saken for sameiermøtet. Utviklingsplanen skal være retningsgivende; spesielt for endeleilighetene i hver seksjon skal det være muligheter for alternative løsninger av tilbygg i forhold til det som er skissert i planen. Den enkelte sameier må ikke foreta påbygging, endre fasaden eller lignende på sin seksjon uten tillatelse fra styret. Den enkelte sameier skal om nødvendig selv utarbeide søknad om byggetillatelse. Søknaden skal behandles og undertegnes av styret. (Eksisterende paragraf 10, slutt) Ny paragraf 10 (endring er markert i kursiv): 10 TILBYGG, ENDRING AV FASADER, ETC. Den vedtatte utviklingsplan for sameiet gir styret mulighet til å godkjenne søknad fra den enkelte sameier om tilbygg, endringer etc, uten at saken fremlegges sameiermøtet, såfremt tiltaket det søkes om er innenfor rammen av utviklingsplanen. Er tiltaket det søkes om utenfor rammen av den vedtatte utviklingsplanen, skal styret fremlegge saken for sameiermøtet. Utviklingsplanen skal være retningsgivende; spesielt for endeleilighetene i hver seksjon skal det være muligheter for alternative løsninger av tilbygg i forhold til det som er skissert i planen. Den enkelte sameier må ikke foreta påbygging, endre fasaden, etablere teknisk installasjon eller lignende på sin seksjon uten tillatelse fra styret. Den enkelte sameier skal om nødvendig selv utarbeide søknad om byggetillatelse. Søknaden skal behandles og undertegnes av styret. (Ny paragraf 10, slutt)

Side 23 Nedre Skogvei Sameiet Bakgrunn, forslag D Å være styreleder i Sameiet er en krevende jobb. I tiden framover må Sameiet løse noen kompliserte saker som kjellersaken og drenering. Styret er av den oppfatning at Sameiet er tjent med å ansette en ekstern styreleder i denne perioden. En ekstern styreleder vil trolig koste Sameiet rundt 50.000 i året, men det avhenger av arbeidsmengde. Forslag til vedtak (D): Det nyvalgte styret skal finne en aktuell kandidat for valg til ekstern styreleder i Sameiet. Styret innkaller til ekstraordinært Sameiemøte for valg av ny leder så snart kandidat er klar. Bakgrunn, forslag E Sameiet har en utfordring når det gjelder drenering. I tilstandsrapporten fra 2006 anbefales det å drenere alle rekker i Sameiet. Etter råd fra USBL valgte styret å starte drenering gradvis basert på hvor det er kjente problemer med fukt (VB 10 og NS 4). Utgiftene kunne da spres over en lengre tidsperiode, og Sameiet ville få erfaring med bruk av anbudsvinner. Styret innkalte til ekstraordinært sameiemøte i oktober 2010 i anledning drenering. Det kom klart fram at motstanden mot drenering var stor. Møtet ble derfor avlyst og drenering ble utsatt. Det nye styret kan ikke ignorere problemer med fukt som kan skade bygninger i Sameiet. Forslag til vedtak (E): Primært: Styret skal innhente ny tilstandsrapport for Sameiet. Alternativt: Styret gjennomfører en ny vurdering av fuktproblematikken i Sameiet. Styret skal kartlegge fuktverdier i de ulike bygningene og innhente råd om hva som eventuelt må gjøres for å utbedre eventuelle fuktproblemer.

Side 24 Nedre Skogvei Sameiet Nedre Skogvei Sameie Regulering for bruk av varmepumpe Det er mange viktige forhold som må ivaretas ved en vurdering for installasjon av varmepumpe. Hensikten er at Nedre Skogvei Sameie ønsker en enhetlig regulering for en eventuell etablering av varmepumpe som beboerne kan forholde seg til. Styret ønsker å ha lik vurdering på fremtidige søknader og ivareta sameiets bygningsmasse, bokvalitet og estetikk. Styret ønsker å forvalte boligselskapet - og beboernes interesser på best mulig måte.

Side 25 Nedre Skogvei Sameiet 1 GENERELL DEL 1.1 Privatrettslig Nedre Skogvei Sameie blir regulert etter Lov om Eierseksjoner (eierseksjonsloven). Eierseksjonsloven regulerer grensen mellom den enkelte seksjon og fellesareal. Som hovedregel er sameiet ansvarlig for vedlikehold av fellesarealer som bygningskroppen og utvendige arealer. Vedtektene i sameiets regulerer at hver seksjonseier disponerer sin del av tomteareal. I eierseksjonslovens 19 Rett til bruk er det verdt å merke seg: Den enkelte sameier har enerett til bruk av sin bruksenhet og rett til å nytte fellesarealer til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene. Bruken av bruksenheten og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre sameiere. I eierseksjonslovens 20 Vedlikehold er det verdt å merke seg: Den enkelte sameier skal holde bruksenheten forsvarlig ved like slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne. Fellesarealer skal holdes forsvarlig ved like. Med tilslutning fra de sameiere det gjelder, kan det i vedtektene fastsettes at eierne av bestemte seksjoner skal ha plikt til å holde deler av fellesarealet ved like. Etter eierseksjonsloven kan ikke en seksjonseier utføre tiltak eller etablere installasjoner på sameiets fellesareal uten samtykke fra styret eller sameiermøtet. En etablering av varmepumpe på bygningskroppen eller på tomteareal betegnes som søknadspliktig for seksjonseier til styret. 1.2 Offentligrettslig Fasadeendringer definert som fysiske endringer i bygningens ytterliv, er ellers alltid søknadspliktige etter pbl. 93. Selv små endringer, av eksempelvis bygningsdeler som dører, vinduer og andre fasadeelementer, vil alltid være søknadspliktige når helhetsinntrykket av byggverket vesentlig endres. Hva som anses som vesentlig fasadeendring og dermed faller inn under reglene om saksbehandling er ofte svært vanskelig å avgjøre. Omgivelser, bygningstype, bygningskarakter, estetikk, alder, plassering og historikk vil her være avgjørende vurderingskriterier. Det er opp til kommunen å avgjøre om tiltaket er søknadspliktig. For å avklare forholdet kan det sendes en henvendelse til Plan-og bygningsetaten ved postmottak@pbe.oslo.kommune.no. Til henvendelsen kan det vedlegges dokumentasjon og bilde av varmepumpen og bilde av bebyggelsen og pumpens plassering. Kommunen vil gi tilbakemelding om det er et søknadspliktig tiltak. Helse- og velferdsetaten i Oslo Kommune har praktisert samme krav om støygrenser som i Teknisk forskrift Norsk Standad NS 8175 klasse C. På tekniske installasjoner utenfor boligens vinduer og på minst en uteplass ikke overskride: 45 db fast dagtid kl 07-19

Side 26 Nedre Skogvei Sameiet 40 db fast kveldstid kl 19-23 35 db fast nattetid kl 23-07 1.3 Hvordan forholde seg til privat- og offentligrettslige krav? I privatretten behandles rettsspørsmål som oppstår borgerne imellom, derav eierseksjonsloven og sameiets vedtekter. Mens den offentlige retten angår rettsforholdet mellom borgerne og det offentlige, samt mellom de ulike organene i statsapparatet. Som seksjonseier må en forholde seg på til privatrettslige- og offentligrettslige krav. Før en seksjonseier kan montere en varmepumpe på sameiets fellesareal må det ha blitt gitt godkjennelse fra både styret og kommunen. Hvis ikke de nødvendige godkjennelser er gitt kan det gis pålegg og fjerning av anlegget. 2. Varmepumpe 2.1 Støy Det kommer noe lyd fra luftvarmepumpens utedel. Hvor mye varierer for de ulike modellene og i forhold til hvilken effekt pumpen har. Ved en test utført i norske forhold var den utvendige støyen på de 8 ulike varmepumpene mellom 58 til 63,5 db. Med en riktig plassering og montering av varmepumpens utedel mener Norsk Varmepumpeforening at lydnivået ligger mellom 20 til 50dB. En tommelfingerregel er at innvendig støynivå blir ca 30 db lavere enn utvendig nivå utenfor fasaden med lukkede vinduer. Har man åpent vindu blir differansen ca 10 db. Fordi en varmepumpe avgir samme støynivå uansett tid på døgnet, er det nattkravet som gjelder. Det betyr at en varmepumpe ikke må forårsake større lydrykk enn 35 db utenfor fasaden til naboboligen. Med vinduet på gløtt om natten, kan man ha håp om at innendørs støynivå i soverommet blir < 25 db. Dette kan være krevende da flere varmepumper har flertrinns styring, og avgir mest støy under drift på det høyeste effekttrinn. Dette styres automatisk med termostater både ute og inne. Det er selvsagt den avgitte støy når varmepumpen arbeider på høyeste effekttrinn som teller i forhold til støy krav. Flere varmepumper har en nattsenkingsfunksjon som kan redusere lyd om natten. Denne funksjonen kan være noe fordyrende og er avhengig av at sluttbruker setter den på riktige innstillinger. Ved siden av støy inn i boligen kan også en varmepumpe oppleves sjenerende ved bruk av terrasse og hage.

Side 27 Nedre Skogvei Sameiet 2.2 Plassering og montering Uavhengig av valg av varmepumpe vil riktig installasjon gjort av kvalifiserte varmepumpeinstallatører være en forutsetning for god effekt og minimalisering av lyd. Når man installerer en varmepumpe gjør man inngrep i bygningen ved å lage et hull i bygningskroppen. Dette hullet må tettes skikkelig rundt rørgjennomføring. Hvis varmepumpen ikke er korrekt montert kan vibrasjonene forplante seg i huskroppen og oppleves som støy. Norsk Varmepumpeforening anbefaler at en varmepumpe helst plasseres 10 m fra naboens soveromsvindu. Den bør plasseres minst ½ meter over bakken og kan ikke være under veranda, innglasset balkong, i garasje eller kjeller. Varmepumpens utedel bør monteres på grunnmur/mur og stå på vibrasjonspakninger. Det finnes også braketter for oppheng på trefasade. For å redusere støy kan det settes i verk ulike støyskjermende tiltak. 2.3 Varmepumpehus En varmepumpe kan plasseres i et eget varmepumpehus. Overbygget kan være utarbeidet slik at det passer inn i omgivelsene. Plasseringen av varmepumpehuset kan legges til rette etter hva som er best egnet iht. støy og estetikk. Dette kan være et fellesanlegg slik at flere boenheter kan tilkobles. OBOS Prosjekt AS anser det som en god løsning for allerede etablert bebyggelse. 3. Regulering 3.1 Retningslinjer i sameiet I hvilken utstrekning det er anledning for å montere varmepumpe og overholde gjeldende lovverk er noe usikkert. Den enkelte seksjonseier vil ha utfordringer med å overholde spesielt krav om støy. Plan- og bygningsloven 93 sier at reglene om saksbehandling er søknadspliktig når det er en vesentlig fasadeendring. Således kan en seksjonseier få godkjent varmepumpe for sin seksjon, men ikke nødvendigvis hvis flere seksjonseiere også ønsker montering. Ved å behandle fortløpende søknader fra beboere vil det kunne gi en urettferdighet, da kommunen kan vurderingen på basis av allerede etablerte varmepumper. Det kan gi førstemann til mølla prinsipp. Før sameiet eventuelt godkjenner varmepumpe bør det utarbeides en policy for hvordan søknader skal vurderes. Styret/ sameiermøtet kan vurdere om individuelle løsninger skal godkjennes eller om det skal legges til rette for løsninger for fellesskapet

Side 28 Nedre Skogvei Sameiet Ved godkjenning av varmepumpe til en seksjonseier bør følgende bli fremlagt og avtalt mellom styret og seksjonseier. Søknad om installering skal være godkjent av styret før installasjon. Søknaden skal inneholde forslag til plassering, angivelse av type varmepumpe og beregnet utvendig lydnivå. Det må velges en varmepumpe tilpasset norske forhold med et akseptabelt lydnivå ute. Varmepumpen skal være levert av en forhandler som godkjent av Norsk Varmepumpeforening (NOVAP). Forhandler må bekrefte å ha tilgang på reservedeler og eget serviceapparat. Installasjon må kun gjøres av fagfolk sertifiserte via for eksempel Norsk Varmepumpeforening eller en norsk importør. Montørens installatørbevis må kunne fremvises. Både kjøp og installasjon skal gjøres av samme firma for å forenkle prosessen ved eventuelle feil. Før installasjon skal det alltid gjennomføres en befaring hjemme hos beboer, hvor leverandøren av varmepumpen skal komme med en anbefaling for plassering av utedel og hvilken type pumpe som bør velges. Det er viktig at varmepumpen blir dimensjonert i forhold til leilighetens areal. Varmepumpens utedel skal i utgangspunktet monteres på grunnmur for å redusere mulig støy. Varmepumpen må aldri monteres direkte på trevegg som deles med naboleilighet. Utedel bør monteres 10 meter fra soveromsvindu til nabo og alltid minst ½ meter over bakken. Utedelen må plasseres slik at det ikke oppstår problemer i forbindelse med avrenning av kondensvann, eventuelt må kondensvann ledes bort. Eventuelle avløpsrør må frostsikres med selvregulerende varmekabel. Alle rør på yttervegg bør legges i rørkanaler. Det bør vurderes om det skal monteres et varmepumpehus over utedelen for å skjule denne. Det bør tegnes en serviceavtale som sikrer jevnlig ettersyn og vedlikehold med ca 2 års intervall. Beboer bør senke temperaturen om natten og når han/hun er borte for å ta hensyn til naboer. Beboer er ansvarlig for vedlikeholdskostnader. Hvis varmepumpen fjernes, skal eventuelle inngrep på bygning utbedres av beboer. Ved salg av boligen er beboer forpliktet til å videreformidle informasjonen i denne avtale til kjøper.