STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 69/10 Arkivsaksnr: 2018/10379-6 Saksbehandler: Knut Krokann Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 69/10 Nordli - deling og dispensasjon Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel i forbindelse med søknad om fradeling av tomt ned bolighus på eiendommen Nordli, gnr. 69 bnr. 10, jf. utredning og vurdering av søknaden. Med hjemmel i jordloven 12 avslås søknad om fradeling til boligtomt på eiendommen Nordli, gnr. 69 bnr. 10, jf. utredning og vurdering av søknaden. Vedlegg: 1. Søknad om deling datert 02.12.2018 2. Søknad om dispensasjon datert 02.12.2018 3. Kart datert 13.11.2018 4. Oversiktskart datert 12.12.2018 5. Gårdskart datert 12.12.2018 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Kvittering for nabovarsel datert 03.12.2018 Opplysninger gitt i nabovarsel datert 02.12.2018 Erklæring om veirett datert 02.12.2018 Brev til regionale høringsinstanser 13.12.2018 Brev fra Trøndelag fylkeskommune 19.12.2018 Brev fra Fylkesmannen i Trøndelag 17.01.2019 Saksopplysninger Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel i forbindelse med søknad om deling av eiendommen Nordli, gnr. 69 bnr. 10. Det omsøkte arealet er på 2,5 dekar og er bebygd med
generasjonsbolig og garasje oppført i 1980. Deler av arealet er ifølge NIBIO klassifisert som produktivt skogareal. Eiendommen består ifølge gårdskart fra NIBIO av ca. 9,8 dekar, og av dette er ca. 5,1 dekar fulldyrka jord og ca. 3,2 dekar produktiv skog. Det ble i 1977 søkt om fradeling av tomt på det aktuelle stedet. Nord-Trøndelag fylkeslandbruksstyre ga tillatelse etter jordloven. Stjørdal bygningsråd fatta 05.06.1978 følgende vedtak:
Etter vedtaket ble det sendt følgende brev til søkeren:
Ut fra tilgjengelige opplysninger (Naturbase og artskart fra Artsdatabanken) er det ikke grunn til å anta at fradeling og dispensasjon vil påvirke naturmangfoldet i området. I kommuneplanens arealdel er det aktuelle område vist som LNFR-område. Dispensasjonssøknaden er begrunna med at dispensasjon ikke medfører noen form for bygging og at dyrkajorda på eiendommen fortsatt vil være i drift. Søkeren viser videre til at et salg føre til mindre vedlikeholdsbehov, noe som er gunstig med hensyn til økonomi og arbeidskapasitet. Søknaden om dispensasjon er sendt på høring til regionale høringsinstanser. Trøndelag fylkeskommune har ingen merknader til søknaden. Fylkesmannen i Trøndelag har ingen merknader til søknaden forutsatt at det ikke legges til rette for etablering av flere boenheter på arealet. Vurdering I saker som berører naturmangfold skal en legge til grunn retningslinjene i naturmangfoldloven 8 til 12 jf. naturmangfoldloven 7. Vurderingene skal så langt det er rimelig bygge på vitenskapelig kunnskap, og vurderingene skal gå fram av vedtaket. Ut fra tilgjengelige opplysninger (Naturbase og artskart fra Artsdatabanken) er det ikke grunn til å anta at fradeling og dispensasjon vil påvirke naturmangfoldet i området. Eiendommen har en størrelse og et ressursgrunnlag som gjør at det må vurderes om den omfattes av jordloven 12. I rundskriv M-1/2013 side 15 står det: «Bestemmelsen omfatter bebygde og ubebygde eiendommer som er nyttet eller kan nyttes til jordbruk eller skogbruk. Det er uten betydning om eiendommen består av kun dyrka jord eller kun skog. Inn under
bestemmelsen kommer også eiendommer som brukes til hagebruk. Eiendommen må ha en slik størrelse og beliggenhet at den kan gi grunnlag for lønnsom drift. En liten eiendom kan omfattes av bestemmelsen om deling dersom det hører dyrka jord av høy kvalitet til eiendommen. I praksis har en eiendom med totalareal på 5 dekar blitt ansett tilstrekkelig ettersom den hadde 3 dekar fulldyrka jord. Eiendommens beliggenhet er et relevant moment. Det samme gjelder kvaliteten på arealet, vekstvilkår, og hvilken produksjonsform som er påregnelig. Den eiendommen som søkes delt skal betraktes isolert. Det forhold at eiendommen egner seg som tilleggsjord, har ikke betydning for spørsmålet om eiendommen faller inn under loven. Vurderingen må ta utgangspunkt i hva en eier med alminnelige kunnskaper og erfaring kan få ut av eiendommen.» Det aller meste av jordbruksarealet på eiendommen er ifølge NIBIO av svært god kvalitet, og eiendommen ligger i et område med et aktiv produksjonsmiljø. Jordbruksarealet er i drift. Sjøl om eiendommen og teigene er av begrensa størrelse, kan arealet ut fra sin beliggenhet ha dyrkingspotensial i mer arbeidsintensive produksjoner som for eksempel parsellhagedyrking. Rådmannen er etter dette kommet til at det er nødvendig med behandling etter jordloven 12. Videre må søknaden behandles etter plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 og 20-1 bokstav m. Det må fattes to separate vedtak som i utgangspunktet kan få helt ulike resultat. Etter plan- og bygningsloven (pbl.) 20-1 bokstav m må det søkes om tillatelse til: «opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom eller nytt jordsameie, eller opprettelse av ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år, eller arealoverføring, jf. lov om eigedomsregistrering. Slik tillatelse er ikke nødvendig når tiltak etter første punktum skjer som ledd i jordskifte i samsvar med rettslig bindende plan». I pbl. 26-1 heter det: «Opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom eller nytt jordsameie, eller opprettelse av ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år, jf. lov om eigedomsregistrering, eller endring av eksisterende eiendomsgrenser, må ikke gjøres på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot denne lov, forskrift eller plan. Opprettelse eller endring som nevnt i første punktum, må heller ikke gjøres slik at det dannes tomter som er uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering etter reglene i denne lov». Formålet med jordloven er at arealressursene skal brukes på den måten som best gagner samfunnet og yrkesutøverne i landbruket. Det er derfor gitt bestemmelser som regulerer bruk og deling av landbruksareal. Rundskriv M-1/2013 gir retningslinjer for behandling av søknader om omdisponering og fradeling av areal på landbrukseiendommer. Etter jordloven 12 skal det ved vurdering av om delingssamtykke skal gis, blant anna legges vekt på om delinga legger til rette for en tjenlig og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderinga inngår blant anna hensynet til vern av arealressursene, om delinga fører til ei driftsmessig god løsning og om delinga fører til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Delingssamtykke kan gis dersom det vil ivareta hensynet til bosetting i området. Det skal tas hensyn til om deling kan føre til drifts- og miljømessige ulemper for landbruket i området. Etablering av boliger i jordbruksområder vil kunne føre til at boligeiere opplever ulemper i form av for eksempel lukt, støy, støv og avdrift samt at det kan bli konflikter knytta til gjerdehold, forstyrrelser av husdyr på beite og liknende. Vanligvis vil dette innen visse grenser være tålelig, men slike boliger er fritt omsettelige og erfaringsmessig fører slike forhold til konflikter som vil svekke mulighetene for å drive jordbruk. I dette tilfellet ligger det aktuelle arealet nær jordbruksareal slik at det kan bli konflikter på grunn av støy, støv og avdrift fra jordbruksdrifta. Det er etter dette ikke i tråd med jordloven å tillate fradeling.
I kommuneplanens arealdel 2013 2022 ligger det omsøkte arealet i område for landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift (LNFR-område). Kommuneplanens arealdel er det viktigste styringsredskapet for arealbruken i kommunen. Muligheten for å dispensere fra kommuneplanens arealdel er relativt sterkt begrensa etter kriteriene i pbl. 19-2. Det skal ikke være kurant å fravike gjeldende plan. Det kan ikke gis dispensasjon fra vedtatte planer dersom hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynet til formålsparagrafen i plan- og bygningsloven, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon etter ei samla vurdering være klart større enn ulempene. Statlige og regionale rammer og mål skal tillegges særlig vekt i disse vurderingene. Av forarbeida til loven går det fram at vurderingene av om lovens vilkår er oppfylt, er såkalt rettsanvendelsesskjønn. Det er først hvis en etter disse vurderingene konkluderer med at begge vilkåra i pbl. 19-2 er oppfylt, at det kan gis dispensasjon. I dette mulighetsrommet kan en velge å dispensere, men en har ingen plikt til dette. Det er i disse vurderingene en kan bruke det som benevnes som fritt skjønn, og det er først og fremst disse vurderingene som gir rom for en politisk forvaltningspraksis. Denne eiendommen er en av mange landbrukseiendommer i Stjørdal som har flere enn ett våningshus. Våningshus skal dekke det behovet for husvære som knytter seg til drifta av gården og den familien som er knytta til drift og forvaltning av eiendommen. Kommunen har hatt relativt liberal praktisering av søknader om bygging av våningshus. Gode muligheter for arbeid utenom gårdsbruket og høge tomtepriser har vært med på å øke etterspørselen etter å få etablere boenheter på gårdsbruk. På grunn av nedgang i antall aktive bruk, teknologisk utvikling og omlegging til mindre arbeidsintensive produksjoner har det etter hvert blitt mindre driftsmessig behov for slike bygninger, men det kan oppstå nye behov i forbindelse med eierskifte og endringer i driftsopplegg. Disse bygningene ligger ofte i tunet eller i nær tilknytning til jordbruksareala. Hvis det gis dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for å fradele slike bygninger, vil det i sum kunne gi store negative konsekvenser for drifta av jordbruksareala i kommunen. Dette taler for en restriktiv praksis i saker som gjelder fradeling av våningshus så lenge eiendommen består som landbrukseiendom. Ved salg av landbrukseiendom har det vært langvarig praksis for å gi delingssamtykke og dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av bygninger med høvelig tomt. Fradeling til boligformål i LNFR-område vil sette hensynet til kommuneplanens arealdel til side. Da den omsøkte tomta er bebygd med bolig og ikke innebærer noen nybygging, kan en vurdere at dispensasjon ikke kan karakteriseres som «vesentlig tilsidesettelse», jf. pbl. 19-2 andre ledd. For at det skal gis dispensasjon, må fordelene ved å gi dispensasjon etter ei samla vurdering være klart større enn ulempene. Ved avveining av fordeler og ulemper er det først og fremst de allmenne interessene og ikke private eller personlige forhold som skal vurderes. Dispensasjonssøknaden er begrunna med at dispensasjon ikke medfører noen form for bygging og at dyrkajorda på eiendommen fortsatt vil være i drift. Videre er det vist til at et salg føre til mindre vedlikeholdsbehov, noe som er gunstig med hensyn til økonomi og arbeidskapasitet. Det er ikke forhold knytta til allmenne interesser, planfaglige hensyn eller andre hensyn som tilsier at fradeling og dispensasjon gir klart større fordeler enn ulemper. Det er da etter plan- og bygningsloven 19-2 ikke grunnlag for å godkjenne søknaden, og søknaden bør avslås.