ORDINÆRT ÅRSMØTE 2019 Sameiet Gabelsgate 43 Tid: Onsdag 20. mars 2019, kl. 17:30 Sted: Roald Amundsens gate 6, Oslo SAKSLISTE: Innkalling - Styrets beretning - Regnskap 2018 -Budsjett 2019 - Innkomne saker - Valg
SAMEIET GABELS GATE 43 Til seksjonseierne Det innkalles til ordinært årsmøte i Sameiet Gabels gate 43 Tid: Onsdag 20. mars. Kl. 17:30 Sted: Brækhus Eiendom AS, Roald Amundsens gate 6, 6. etg. SAKSLISTE Spørsmål om møtet er lovlig innkalt 1. Konstituering 1.1 Valg av møteleder 1.2 Valg av sekretær 1.3 Valg av 2 medlemmer til å undertegne protokollen sammen med møtelederen 1.4 Opptak av navnefortegnelse 1.5 Godkjenning av saksliste 2. Årsmelding fra styret 3. Årsoppgjøret 4. Eventuell godtgjørelse til styret og revisor 5. Andre saker 5.1 Stank i baderom 5.2 Trivsel og godt naboskap 5.3 Vedtektsendring bruk av sameiets forsikring 5.4 Reseksjonering 5.5 Låneopptak 5.6 Vedtektsendring bruk av baktrapp som hovedinngang 6. Valg Oslo, 7. mars Sameiet Gabels gate 43 STYRET
Styrets innstilling til de saker som skal behandles på ordinært årsmøte den 20. mars 2019: Sak 1: Konstituering Innstilling til de respektive poster blir lagt fram på årsmøtet. Sak 2: Årsmelding fra styret Årsmelding for 2018 følger vedlagt og anbefales godkjent. Sak 3: Årsoppgjøret Resultatregnskap 2018, balanse pr. 31.12.2018 og budsjett for 2019 følger vedlagt. 3.1 Forslag til vedtak Resultatregnskapet for 2018, som viser et overskudd på kr. 100.982 anbefales godkjent. Det bekreftes i denne sammenheng at alle inntekter og utgifter sameiet har hatt, er medtatt i det fremlagte regnskapet. 3.2 Budsjett for 2019 anbefales tatt til orientering. Sak 4: Godtgjørelse til styret Forslag til godtgjørelse til styret for det forløpne år framlegges på årsmøtet. Sak 5: Andre saker 5.1 Stank i baderom. Sak fremmet av Anne Grethe Solberg, seksjon 9. Anne Grethe skriver: I perioden jeg har bodd i Gabelsgate 43, 4 etasje seksjon 09 har det vært en stank/kloakklukt på badet som kommer og går. Den er sterk og ubehagelig. Det er vanskelig å spore et mønster. Jeg har hatt rørleggere som har forsøkt å utbedre mitt bad, men uten at stanken er forsvunnet. Børre Høibye i leiligheten over meg, opplyser at stanken har vært der i mange år og at dette trolig kanskje kan relateres til utbygging av 6. etasje og manglende lufting av kloakkrør. Høibye mener at stanken kommer når toalett tømmes for vann før etterfylling. Forslag til vedtak Sameiet vedtar at årsaken til stanken utredes og løses så raskt som mulig. 5.2 Trivsel og godt naboskap. Styret registrerer at det gradvis tas mindre hensyn til naboene. Det hensettes søppel og papp ved siden av avfallscontainer, og andre gjenstander i inngangsparti og bakgård, og det oppleves som uryddig. Styret ønsker at årsmøtet diskuterer hva som er rimelig å forvente av sine naboer og styret.
5.3 Vedtektsendring. For at styret skal kunne ha kontroll med sameiets kostnader så er det vanlig praksis at forsikringsskader meldes via styret, og styret vurderer hvorvidt en skade skal meldes til forsikringsselskapet. Styret foreslår at følgende bestemmelse tas inn i sameiets vedtekter: Melding av forsikringsskader til sameiets forsikringsselskap skal godkjennes av styret på forhånd, og meldes forsikringsselskap av styret eller forretningsfører. 5.4 Reseksjonering av gnr. 211 bnr. 118 seksjon 3 11 i Oslo kommune. Boder i baktrappene har opprinnelig vært ment å tilhøre de tilliggende leiligheter som er seksjonene 3-11. Bodene har en brutto størrelse på i ca. 2 kvm og er markert med gult på vedlagte tegninger fra opprinnelig seksjonering i 1986. Noen av disse bodene er allerede innlemmet i leilighetene for mange år siden, og styret ønsker å skape ryddige forhold rundt dette ved at disse arealene inkluderes i de respektive seksjoner gjennom reseksjonering. Ettersom de aktuelle arealene formelt er å anse som fellesareal, kreves det vedtak av årsmøtet med minst 2/3-flertall for å gjennomføre reseksjonering, samt samtykke fra seksjonene som mottar areal. Videre innebærer en innlemming av areal i seksjonene 3-11 at seksjonene får et større areal enn det som ble lagt til grunn ved fastsettelsen av eierbrøkene i 1986. Det foreslås derfor at tellerne i eierbrøkene til seksjon 3-11 økes med 2, tilsvarende antall kvadratmeter som tilføyes. En økning av tellerne i sameierbrøken til de berørte seksjoner medfører at seksjonene må betale noe mer i fellesutgifter, mens ikke-berørte seksjoner betaler noe mindre. Som konsekvens av at tellerne i sameierbrøkene til seksjonene 3-11 øker, øker nevneren i sameiebrøken tilsvarende. Per i dag er nevneren i sameiebrøken 3230. Etter reseksjonering vil nevneren være 3248. Økning av nevneren i sameierbrøken krever tilslutning fra samtlige seksjonseiere, samt eventuelle ektefeller som ikke er seksjonseiere. Tilslutning fra de som eventuelt ikke er tilstede på årsmøtet må innhentes senere. Forslag til vedtak: Årsmøtet vedtar reseksjonering av gnr. 211 bnr. 118 i Oslo, som innebærer at boder i baktrapp inkluderes i de tilliggende seksjonene 3-11, forutsatt at telleren i eierbrøken for disse seksjonene økes med 2. Nevneren i sameierbrøken økes tilsvarende økningen av tellerne i eierbrøkene til seksjonene 3-11. Ny nevner blir 3248. 5.5 Låneopptak. Sameiet trenger å finansiere flislegging/maling av balkonger og nye lamper i oppgang. Det er mottatt tilbud på membran og fliser på balkongene på kr. 189.375 inkl. mva. Dette inkluderer ikke maling av balkongenes underside som også skal gjøres. Lamper til oppgang koster kr. 71.000 inkl. mva, + arbeid ca. 2 mann 1 dag. Kostnader vi kjenner til utgjør følgelig ca. kr. 300.000. Styret tar høyde for kostnader til maling og eventuelt behov for lift, og ber årsmøtet godkjenne låneopptak på kr. 450.000. Eventuell overskuddslikviditet vil bli vurdert brukt til ekstraordinært avdrag på lån. Forslag til vedtak: Årsmøtet godkjenner låneopptak på kr. 450.000 i samsvar med forslaget.
5.6 Vedtektsendring. En av sameiets seksjoner bruker i dag delvis baktrappen som hovedinngang, på grunn av at seksjonen er delt i to boenheter. Styret har mottatt ønske fra ytterligere en seksjon om å bruke baktrapp som hovedinngang, også på grunn av planer om å dele seksjonen i to boenheter. Styret ser primært to grunner til at bruk av baktrapp som hovedinngang ikke bør være tillatt: 1. Dagens forskrifter krever at rømningsvei skal være minst 90 cm bred. Det er ikke avklart hvorvidt dagens forskrifter gjelder ved oppdeling av en boenhet til to, men selv om det er forskriftskrav fra byggeåret som gjelder så finner styret det svært uheldig å benytte baktrappen, som er ca. 80 cm bred, som eneste rømningsvei i tillegg til vindu. 2. Dersom bruk av baktrapp som hovedinngang tillates så må dette gjelde alle berørte seksjoner der dette er mulig. Man må da se for seg at alle seksjonene i fremtiden blir delt i flere boenheter, og den trafikken dette vil medføre i baktrappen. Baktrappen er ikke konstruert med tanke på slik trafikk, og belastningen dette medfører. Baktrappen er heller ikke lydisolert med tanke på slik bruk, og rent praktisk er den i minste laget dersom man møter en eller flere naboer på vei opp eller ned. Dagens forskriftskrav til bredde på trappeløp i forbindelse med hovedinngang er 140 cm. Styret foreslår derfor følgende tilføyelse i sameiets vedtekter: Bruk av baktrapp som hovedinngang til leiligheter er ikke tillatt. Samtlige leiligheter skal ha tilgang til primæradkomst via hovedtrapp. Å etablere nye seksjoner eller øke antallet seksjoner i sameiet krever full tilslutning fra samtlige seksjonseiere. Forslag til vedtak: Styrets forslag til ny vedtektsbestemmelse godkjennes. Sak 6: Valg 6.1 Valg av styreleder 6.2 Valg av medlemmer til styret 6.3 Valg av varamedlem til styret
Sameiet Gabelsgate 43 - Styrets beretning 2018 Styret har i 2018/2019 bestått av: Børre Høibye Tom Sterri Bjørg Helen Spiliotes Rune Ugland Styrets leder Styremedlem Styremedlem Styremedlem Virkeperioden for styret har vært fra mars 2018 til mars 2019. Arbeidsmiljøet i styret anses som godt. Styrets arbeid i perioden Styret har arbeidet med diverse vedlikeholdsprosjekter, oversikt over boder og seksjonering/eierbrøk, samt oppgaver relatert til ordinær drift av eiendommen/sameiet. Balkonger og fasadeelementer Arbeidene på balkongene ble ikke sluttført i 2018. Sameiet har engasjert en ny flislegger. Resterende arbeider er planlagt gjennomført i løpet av 1. halvår 2019. Økonomi Sameiets lån i Handelsbanken har p.t. rente på 3,75%. Resultatregnskapet for 2018 viser et overskudd på kr 100 982,-. Bygårdsvaktmesteren Styret sier seg fornøyd med samarbeidet med Bygårdsvaktmesteren. Oslo, 11. mars 2019 Børre Høibye (s) Tom Sterri (s) Bjørg Helen Spiliotes (s) Rune Ugland (s)
Resultatregnskap 2018 Sameiet Gabelsgate 43 av Brækhus Eiendom AS Alle beløp i NOK Driftsinntekter Note Regnskap 2018 Regnskap 2017 Budsjett 2018 Budsjett 2019 Fellesutgifter 2 846 916 849 517 850 000 847 000 Andre inntekter 3 80 478 98 724 81 000 81 000 Sum driftsinntekter 927 394 948 241 931 000 928 000 Driftskostnader Lønnskostnader mm 4 39 935 24 246 0 40 000 Forretningsførerhonorar 36 305 35 859 38 000 38 000 Andre honorarer 5 18 975 28 520 15 000 15 000 Forsikringspremier 120 658 115 588 120 000 124 000 Energikostnader 37 729 37 925 35 000 40 000 Kommunale avgifter 242 298 226 431 243 000 265 000 Andre driftskostn. eiendom 6 120 823 138 524 133 000 123 000 Driftskostnader administrasjon 7 14 805 14 160 9 000 14 000 Reparasjoner og vedlikehold 8 114 704 948 854 135 000 140 000 Andre kostnader 9 2 996 1 381 22 000 19 000 Sum driftskostnader 749 226 1 571 488 750 000 818 000 Driftsresultat 178 168-623 247 181 000 110 000 Finansinntekter 10 1 725 1 612 2 000 1 000 Finanskostnader 78 911 81 376 80 000 95 000 Resultat av finansposter -77 186-79 764-78 000-94 000 Årsresultat 100 982-703 011 103 000 16 000 4 Resultatrapport 2018 for Sameiet Gabelsgate 43
Balanse pr. 31.12.2018 Sameiet Gabelsgate 43 av Brækhus Eiendom AS Alle beløp i NOK Eiendeler Note Anleggsmidler Finansielle anleggsmidler Omløpsmidler Kortsiktige fordringer 11 183 471 199 220 Bankinnskudd og kontanter 12 126 113 230 505 Sum omløpsmidler 309 584 429 725 Sum eiendeler 309 584 429 725 Gjeld og egenkapital Egenkapital Annen egenkapital/udekket tap -2 137 426-2 137 426 Årets resultat 100 982 0 Sum egenkapital / (- udekket tap) 13-2 036 444-2 137 426 Langsiktig gjeld Lån 2 071 911 2 277 615 Sum langsiktig gjeld 14 2 071 911 2 277 615 Kortsiktig gjeld Forskudd fellesutgifter 18 020 13 954 Påløpte rentekostnader 6 765 6 985 Leverandørgjeld 247 772 256 744 Annen kortsiktig gjeld 15 1 560 11 852 Sum kortsiktig gjeld 274 117 289 536 Sum gjeld 2 346 028 2 567 151 Sum egenkapital og gjeld 309 584 429 725 OSLO, / Styret for Sameiet Gabelsgate 43 Jan Børre Høibye Styrets leder Rune Ugland Styremedlem Tom Sterri Styremedlem Bjørg Helen Spiliotes Styremedlem Balanserapport 2018 for Sameiet Gabelsgate 43 5
Noter til årsregnskapet Note 1 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk for små foretak. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen et år. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskostnad og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Langsiktig gjeld er gjeld som forfaller senere enn ett år etter transaksjonsdagen. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Anleggsmidler I eierseksjonssameier aktiveres ikke eiendommen i balansen, den enkelte seksjon lignes på den enkelte seksjonseier. Alle utgifter til rehabilitering og påkostninger kostnadsføres fortløpende i den perioden tiltakene utføres. Den verdiøkningen som disse rehabiliterings- og påkostnings tiltakene medfører tilfaller den enkelte sameier uten at tiltaket aktiveres i sameiet. I situasjoner hvor slike tiltak finansieres gjennom felles låneopptak i sameiet, vil låneopptaket fremkomme som gjeld i sameiets balanse og nedbetales gjennom sameiets fellesutgifter. I slike tilfeller kan sameiets egenkapital fremstå som negativ i det eiendelene som er knyttet til tiltaket ikke vil fremkomme i balansen. Driftsinntekter Fellesutgifter inntektsføres hver måned ved fakturering av sameierne i henhold til vedtatt faktureringsplan. Revisjonshonorar Honorar til revisor gjelder lovpålagt revisjon. Økonomi Regnskapet er avgitt under forutsetning av fortsatt drift. Selskapets likviditet er tilfredsstillende. Det har ikke inntrådt forhold etter regnskapsårets slutt som påvirker resultatet eller selskapets stilling. Det bekreftes i denne sammenheng at alle inntekter og utgifter sameiet har hatt er medtatt i det fremlagte regnskapet. Note 2 Fellesutgifter Fellesutgifter fakturert 846 916 849 517 Sum fellesutgifter 846 916 849 517 Note 3 Andre driftsinntekter Diverse inntekter 0 18 000 Vedlikehold 80 478 80 724 Sum andre inntekter 80 478 98 724 Note 4 Lønnskostnader Arbeidsgiveravgift 4 935 3 525 Arbeidsgiveravgift feriepenger 0-529 Påløpte feriepenger 0-3 750 Styre- og møtehonorar 35 000 25 000 Sum lønnskostnader 39 935 24 246 Det ble utbetalt styrehonorar i perioden. Det utløser ikke plikt til obligatorisk tjenestepensjon (OTP). 6
Note 5 Andre honorar Juridisk honorar (BDA) 18 975 28 520 Sum andre honorar 18 975 28 520 Note 6 Andre driftskostnader Andre driftskostnader, eiendom 1 500 0 Annet renhold -2 250 12 938 Brannalarm 14 911 0 Containerleie/-tømming 6 894 4 293 Heis alarm 4 214 4 335 Kabel-tv/internett 44 405 42 673 Lyspærer, lysrør, sikringer o.l. 4 207 1 251 Matteleie 7 366 4 131 Nøkler, låser, navneskilt o.l. 1 229 1 844 Renholdsmidler 55 48 Skadedyrutryddelse 7 048 6 781 Snøbrøyting og strøing 5 878 5 722 Tilleggstjenester vaktmester 15 590 927 Trappevask/renhold -6 395 38 370 Vaktmestertjeneste, fast 16 170 15 212 Sum andre driftskostnader eiendom 120 823 138 524 Note 7 Driftskostnader administrasjon Fakturaproduksjon, ligningsoppgaver mm 3 837 3 930 IT kostnader 4 838 4 411 Kontingent HL 990 950 Porto 655 717 Reisekostnad tog/buss/båt/taxi 0 84 Telefon 4 485 4 068 Sum driftskostnader administrasjon 14 805 14 160 Note 8 Reparasjon og vedlikehold Balkonger 0 912 436 Egenandel forsikring 0 12 000 Elektrikerarbeid 0 8 024 Gartnerarbeid - grøntanlegg 2 924 320 Heiser 29 903 13 899 Porttelefon 0 2 175 Vedlikehold og rep. bygning 81 877 0 Sum reparasjoner og vedlikehold 114 704 948 854 Note 9 Andre kostnader Bank og kortgebyr 1 983 1 368 Kostnader fellesarrangementer 1 000 0 Øre-/kroneavrunding 13 13 Sum andre kostnader 2 996 1 381 Note 10 Finansinntekter Renteinntekter av bankinnskudd 979 1 508 Renter kundefordringer 747 105 Sum finansinntekter 1 725 1 612 7
Note 11 Kortsiktige fordringer Kundefordringer -12 698-8 633 Kunderestanse 18 020 13 954 Kundefordringer 5 322 5 321 Andre fordringer 0 23 600 Andre periodiseringer 5 388 5 236 Periodisering forsikring 126 974 120 658 Periodisering kabel TV 45 786 44 405 Andre kortsiktige fordringer 178 149 193 899 Sum kortsiktige fordringer 183 471 199 220 Note 12 Kontanter og bankinnskudd Nordea 6027.05.23245 126 113 230 505 Sum kontanter og bankinnskudd 126 113 230 505 Note 13 Egenkapital Vedlikeholdsfond 132 069 132 069 Annen egenkapital -2 269 495-2 269 495 Sum egenkapital 01.01-2 137 426-2 137 426 Årets resultat 100 982 0 Sum egenkapital 31.12-2 036 444-2 137 426 Selskapet har negativ egenkapital. Sameiet har gjennomført rehabiliterings- og vedlikeholdsprosjekter som innebærer at sameiet har hatt høyere kostnader enn inntekter. Den manglende likviditeten som dette medfører, er blitt finansiert ved låneopptak. Note 14 Langsiktig gjeld Lån 8398.71.69802 2 071 911 2 277 615 Sum langsiktig gjeld 2 071 911 2 277 615 Gjelden er ikke pantesikret. Kr. 912.561,- pluss renter forfaller til betaling mer enn 5 år etter regnskapsårets slutt. Långiver er Handelsbanken. Lånet gjelder rehabilitering, reparasjon og vedllikehold. Lånet har rentesats lik 3,75% og betales over 12 terminer i året. Lånet løper til 2027. Note 15 Kortsiktig gjeld Andre påløpte kostnader 1 560 11 852 Sum annen kortsiktig gjeld 1 560 11 852 8
På årsmøtet kan seksjonseier og ektefelle eller eventuell samboer møte, men bare med en stemme for seksjonen. Framleier har rett til å møte men uten stemmerett. Dersom du ikke kan møte på årsmøtet kan du møte ved fullmektig. Ønsker du å benytte denne retten kan fullmakten under benyttes. FULLMAKT TIL ÅRSMØTET I SAMEIET GABELS GATE 43 Vennligst bruk blokkbokstaver ved utfylling. Jeg, eier av seksjon nr... Jeg kan ikke møte på årsmøtet den 20. mars 2019 og gir med dette.. fullmakt til å møte for meg. Oslo, den. Underskrift
Brækhus driver i hovedsak med advokatvirksomhet og eiendomsforvaltning i selskapene Brækhus Advokatfirma DA og Brækhus Eiendom AS. Eiendomsjus og eiendomsforvaltning har stått sentralt siden oppstarten i 1929. Vår visjon er å hjelpe virksomheter og personer fremover. Vi tilstreber å være tydelige, uavhengige og handlekraftige i arbeidet for kundene og ift deres motparter Brækhus Eiendom AS Brækhus Eiendom AS forvalter i dag ca. 200 boligselskaper med til sammen ca. 10.000 boliger og næringsleieforhold. Selskapet eies av partnerne i Brækhus Advokatfirma DA. Brækhus Eiendom AS har felles kontorlokaler med advokatfirmaet og gjennom det en unik tilgang til juridisk kompetanse på alle virksomhets-områder. Boligselskaper forvaltet av Brækhus Eiendom AS får 20 % rabatt på advokattjenester. Beboere får gunstige tilbud på tjenester fra eiendomsmegler i forbindelse med salg og utleie av eiendom. Brækhus Advokatfirma DA Brækhus Advokatfirma DA er et fullservice advokatfirma med ca. 60 advokater med kontorer i Oslo, Sandvika. Våre advokater er meget kompetente innen eiendoms- og entrepriserett, herunder blant annet seksjonering, opprettelse av borettslag, plan- og bygningsrett, tomtefeste, selskapsorganisering, skatterett, utleie og tvisteløsninger. Vi har lang erfaring med å representere både boligselskaper/byggherrer og utbyggere i forskjellige faser av en byggeprosess. Advokatfirmaet tilbyr også styrestøttefunksjon for de selskapene som måtte ønske en slik løsning. BD VAT and Tax Services AS BD VAT and Tax Services AS leverer regnskapstjenester og bistand innen skatt og merverdiavgiftrelaterte problemstillinger til utenlandske og norske oppdragsgivere som driver virksomhet i Norge. Rabattordninger for boligselskap og dets beboere Brækhus Eiendom AS har framforhandlet rabattavtaler for boligselskapene på en rekke områder bl.a. forsikring, finansiering, fyringsolje, tekniske konsulenttjenester, service- og vedlikehold av heisanlegg, strøm, telefoni, vaktmestertjenester, meglertjenester og revisjon. Og som nevnt får også boligselskapene rabatt på tjenester fra Brækhus Advokatfirma (pt. 20 %). Beboere i selskaper som Brækhus Eiendom AS forvalter får rabatt på meglertjenester hos Krogsveen. Brækhus Eiendom AS Roald Amundsens gate 6, Pb. 1369 Vika, NO-0114 Oslo Tel. + 47 23 23 90 90 E-mail: eiendom@braekhus.no Brækhus Advokatfirma DA Roald Amundsens gate 6, Pb. 1369 Vika, NO-0114 Oslo Tel. + 47 23 23 90 90 E-mail: advokat@braekhus.no www.braekhus.no