BOKN KOMMUNE Sakspapir Styre, utval, komite m.m. Møtedato Saksnr Forvaltningsstyre 20.03.2019 007/19 Kommunestyret 14.05.2019 012/19 Saksansv. Jan Erik Nygaard Arkiv K2 - L12 Arkivsaknr 16/171 Reguleringsplan for del av gnr. 7 bnr.12 m.fl. - Nordre Vågholmen - 2. gongs handsaming Rådmannen sitt framlegg til vedtak: Bokn kommune vedtek framlegg til reguleringsplan for del av gnr.7 bnr.12 m.fl. Nordre Vågholmen og for parkeringsplass i Ablavika på Austre Bokn med plankart dagsett 07.03.2019 og føresegner dagsett 07.03.2019. Vedtaket er gjort med heimel i 12-12 i plan- og bygningslova. Forvaltningsstyre 20.03.2019: Behandling: FV- 007/19 Vedtak: Rådmannen si innstilling vart samrøystes vedtatt. Kommunestyret 14.05.2019: Behandling: KS- 012/19 Vedtak: Rådmannen sitt forslag til vedtak vart samrøysta vedtatt. Kva saka gjeld: Plan for detaljregulering av del av gnr. 7 bnr. 12 m.fl.- Nordre Vågholmen med parkeringsplass på Austre Bokn - vert fremja til 2. gongs handsaming. Bakgrunn for saka:
Føremålet med planarbeidet er å leggje til rette for utvikling av eit reiselivsanlegg med utgangspunkt i gamle grunnmurar for hus og sjøhus. Tilkomst vil vera med båt, og det vil bli regulert parkeringsplass ved offentleg veg på Austre Bokn. Tidlegare kommunal handsaming: I den arealdelen til kommuneplanen, er den nordre delen av Nordre Vågholmen vist til fritids- og turistføremål. Det er reguleringskrav for dette arealet. Den midtre delen av holmen er vist som LNRF-areal, og den søndre delen er vist som friluftsområde. Eit privat framlegg til reguleringsplan for holmen samt for eit areal i Ablavika på fastlandet med tilhøyrande tilkomst til sjø med parkeringsplass vart handsama av Forvaltningsstyret som sak 025/17, og det vart gjort fylgjande vedtak: «Med heimel i plan- og bygningslova 12-10 vert framlegg til reguleringsplan for del av gnr.7 bnr. 12 m.fl. Nordre Vågholmen - med kart dagsett 17.03.2017 og føresegner dagsett 06.02.2017 sendt på høyring og lagt ut til offentleg ettersyn i minst 6 veker». Planen var deretter kunngjort og sendt ei rekkje instansar til uttale med høyringsfrist 31.07.2017. Fylkesmannen og fylkeskommunen fekk etter søknad utsett fristen for merknader. Det kom inn merknad frå ein privat grunneigar og ei rekkje offentlege instansar, mellom anna fremja både Fylkesmannen i Rogaland og Rogaland fylkeskommune motsegn mot deler av planen. Merknadane vart med brev dagsett 16.10.2017 sendt over til konsulenten for vurding av om planen kunne justerast for å etterkome merknadane. Justert plan vart motteke 29.05.2018, og denne vart sendt på ei avgrensa høyring til Rogaland fylkeskommune, Fylkesmannen i Rogaland og Friluftsrådet Vest med brev dagsett 12.06.2018. Høyringsfristen vart sett til 15.08.2018, men endeleg svar frå Fylkesmannen vart først motteke 20.12.2018, og då etter fleire purringar. Av merknadane i den avgrensa høyringsrunden gjekk det fram at det måtte gjerast fleire endringar i planen før motsegnene kunne trekkjast, og merknadane vart derfor sendt over til konsulenten med brev dagsett 02.01.2019. Justert plan vart motteke 19.02.2019. Etter merknader frå kommunen vart krav knytt til høgdeplassering av bygga og byggegrense mot sjø retta opp, og justert plan m/føresegner dagsett 07.03.2019 vart motteke for endeleg godkjenning. Arbeidet med planen: Merknadane i dei einskilde høyringsrundane etter at planen vart handsama første gong, er referert i kortform nedanfor, med konsulenten sine kommentarar: Innkomne merknader i høyringsrunden etter 1. gongs handsaming 10.2.1 Mona Våge, gnr. 7, bnr. 1.(19,6.2017) På den aktuelle tomta sto sjøhuset med langsida til sjøen på grunn av tomta si utforming. Båtane blei trukne inn i huset frå vika inst i bukta. Våge ynskjer at det blir høve til slik plassering på tomta også
etter detakjreguleringsplanen. Dette vil bli tatt inn i planarbeidet. 10.2.2 Statens vegvesen, 30.6.2017 Ingen nye merknadar. 10.2.3 Fiskarlaget Vest,13.7.2017. Konstaterer at deira interesser ikkje er tatt vare på på ein synleg måte, og ber om at dette blir gjort. I justert planforslag er sjøarealet for småbåtanlegg i sjø og vassdrag monaleg redusert. Det er og framlegg om eit nytt punkt 6.2 i føresegnene der fiskarane sine yrkesinteresser er ivaretekne. «6.2 Friluftsområde i sjø og vassdrag (6710) Det er ikkje tillate med aktivitetar eller faste anlegg som er til hinder for yrkesfiske med fast eller aktiv reiskap.» 10.2.4 Kystverket (4.7.2017) Gjer merksam på at det er vist til feil paragraf og feil styremakt i i havne- og farvasslova. Dette er retta opp. 10.2.5 Fiskeridirektoratet (31.7.2017) Ber om at fiske blir eit av underføremåla til hovudføremål 6 Bruk og vern av sjø og vasssdrag med tilhøyrande strandsone. Sjå punkt 10.2.3 ovanfor 10.2.6 Friluftsrådet Vest (30.8.2017) Har fleire merknadar til planforslaget: a. Hadde sett pris på å bli involvert i planarbeidet på eit tidlegare tidspunkt
b. Rår til at det blir sett av areal til 2 bryggeanlegg som blir skilta for kvar sitt føremål, ei ny flytebrygge for besøkande til friluftsområdet og ei til reiselivsanlegget. c. GB-områda må kunna nyttast av alle som vitjer øya, både friluftsgjester og reiselivsgjester d. Turvegen over øya må gjevast ein sterkare status for å kunna etablera ein tilfredsstillande tilkomst til Hummerparken e. Eit område sør for BFT4 bør setjast av til friluftsområde a. Vi viser til punkt 4.1.2 ovanfor, underpun,kte 10.5 b. Det ligg alt inne to separate bryggeanlegg i planforslaget c. Dette ligg alt inne som en føresetnad i planforslaget d. Dette er retta opp nå. DWEt er llikevel ein føresetnad at fysiske tiltak må godkjennast på førenhand av arkeologiske styresmakter som har tatt atterhald om registreringar i område med tiltak. e. Det er i møte avklara at reguleringsføremålet skal vera gønstruktur, naturområde, og dette er tatt inn i planforlsaget. 10.2.7 Fylkesrådmannen, kulturavdelinga, 18.9 2017 Fremjer administrativ motsegn fordi undersøkingsplikta ikkje er oppfyld på land eloler i sjøen: a. Det er ikkje nødvendig mjed arkeologsike registreringar på land dersom LF-området blir regulert til grønstruktur, underføremåpl naturområde. Det må leggast inn ein bestemmelse som sikrar omregulering om inngrep skulle blir aktuelt. b. Planlagde stiar med moglege inngrep må merkast på plankartet. c. Nødvendig med registrering i sjøen a. LF-området er nå foreslått regulert til grønstruktur, underføremåpl naturområde b. Stien frå sjøen og opp forbi byggeområde BFT2 er nå foreslått reglert til gangveg. Dersom det blir aktuelt med tiltak, skal dette avklarast med arkeologiske styresmakter før det blir gjort inngrep. c. Utbyggingsomådet is sjøen er monaleg redusert. Det blir også lagt opp til p nytta eksisterande flytebrygge slik at det ikkije er aktuelt med nye tilotak i sjøområdet. 10.2.8 Fylkesmannen i Rogaland (11.10.2017) Gir fagleg råd om rekkefølgjekrav om eiga brygge for almenta/båtfolket før reiselivsanlegget blir etablert. Har vidare motsegn på grunn av mangelfull ROS-analyse. Det blir nå arbeidd med ei løysing der Friluftsrådet Vest overatr ansvaret for anlegga som skal legga tilhøva til rette for almenta. I dette ligg og vidare bruk at eksisterande anlegg.
ROS analysen er gått gjennom på nytt ut frå dei signala som er gitt om manglar. 1. Rogaland fylkeskommune, fylkesutvalet, 17.10.2017 a. Motsegn fordi planen ikkje sikrer friluftsinteressene i tilstrekkeleg grad b. Kan fråfalla motsegn ved at planen viser eit uavbrote og samanhengande friluftsområde i sjø for bygging av brygge i nord og over holmen til Hummerparken i sør. Det må legges inn eit rekkefølgekrav om a brygge for allmenta /båtfolket blir anlagt før reiseluivsanlegget blir anlagt c. Det blir gitt fagleg råd om at planområdet blir utvida til og på omfatta søndre delen av Hummerparken med føremål friluftsområde men omsynssone kulturmiljø. Det er nå gjort endringar som skal sikra friluftsinteressene i tilstrekkeleg grad regulert vegrett frå båtanlegg til Hummerpark sikring av framtidig drift av smååtsanlegg Utviding av planområdet vil krevja ny varsling og ny behandling. Ikkje nødvendig for tiltakshavar sine behov. Vil ikkje bli gjort. Innkomne merknader avgrensa høyring 10.3.1 Fylkesmannen i Rogaland 17.12.2018 Har motsegn knyta til sikker byggehøgde for nye bygningar i tryggleiksklasse 2. Dei meiner planforslaget og ROS-analysen har feil vurderingar i forhold til TEK17 når det gjeld krav i forhold til minimum byggehøgde over havet for nye bygningar og vurderingar kring tryggleiksklasse for nye bygningar. Vi har føreteke endringar i ROS-analyse og føresegner med tanke på byggehøgd over havet for nye bygningar. Det er nå sett krav til at underkant golv må ligge på minimum 2.0 moh, og at det må dokumenterast i byggjesøknaden at dette er tilstrekkeleg for å tilfredsstille krava i TEK17 når det vert teke omsyn til stormflo og bølgjepåverknad. Vi meiner nå at planen vil ha tilstrekkeleg tryggleik mot naturpåkjenningar. Det er også i ROS-analyser gjort justeringar når det gjeld tryggleiksklasse for nye bygningar.. 10.3.2 Rogaland Fylkeskommune, Regionalplanavdelinga 16.09.2018 Meiner at eit av dei tidlegare punkta i motsegn ikkje er følgt opp. Det må leggast inn rekkefølgekrav om at brygge for ålmenta/båtfolket skal anleggast før reiselivsanlegget blir bygd.
Det er lagt inn rekkefølgekrav i samsvar med tilbakemelding, vi reknar difor med at motsegna fell bort. 10.3.3 Rogland Fylkeskommune, Kulturavdelinga 13.07.2018 Opprettheld motsegn då forholdet til potensielle marinarkeologiske funn og registrert kulturminne med id 236726 ikkje er tilstrekkeleg ivareteke. Det er føreslått moglege løysingar som gjer at motsegna kan frafallast. Plankartet er oppdatert med automatisk freda kulturminne med sikringssone avsett som omsynssoner i kartet. Forslag til føresegner er tatt inn i føresegnene. Krava til Kulturavdelinga er med dette følgt, og motsegna kan frafalle. Dei fullstendige merknadane ligg ved saka. Planskildring I konsulenten si planskildring heiter det mellom anna: «Planområdet ligg på Nordre Vågholmen lengst aust i Bokn kommune. Det er ikkje vegsamband til Nordre Vågholmen. Det er nødvendig med båttransport for å koma til og frå. I planen inngår eit område for bilparkering i Ablavika der vi finn næraste kai med tilknyting til offentleg vegnett. Planområdet er på 119,2 daa på Nordre Vågholmen og 3,1 daa i Ablavika, til saman 122,3 daa. Det er ikkje busetnad eller jordbruksdrift på Nordre Vågholmen. Området for parkeringsplass i Ablavika blir brukt til opplag og lager Holmen er småkupert med svaberg ned til sjøen, med unnatak av på vestsida der det er ein bratt fjellvegg. Det går eit markert dalføre mellom hamna mot Nordre Vågholmssundet og Hummerparken på sørvestsida av holmen. Her går det en markert sti rett opp frå hamna til hummerparken på sørsida av holmen. På aust- og sørsida av hamna er det murar til fleire tidlegare naust saman med det naustet som står i dag. Omlag 50 m opp frå sjøkanten er det murar etter eit stort våningshus og murar kring det som før var hage. Alt er i dag gjengrodd med stoer tre og buskar. Det er planlagt eit reiselivsanlegg i tilknyting til gamle hus- og naustmurar. Det er grunnmur til eitt stort hus, sju naustmurar og i tillegg til eitt eksisterande naust. Det vil vera nødvendig med skånsom rydding og enkel tilrettelegging for turgåing på dei delane av holmen som er tilgjengeleg. Kvaliteten på ferdig opparbeidd anlegg vil ha samanheng med at ein gjennom skånsom tilpassing til eksisterande natur- og kulturminne kan gjenskapa noko av stemninga frå den tid då aktiviteten var
høg på grunn av næringsverksemda knytt til handel, fiske og hummerpark.» I byggeområdet ved sjøen (BFT1) legg planframlegget opp til at det kan settast opp inntil 8 bygningar, kvar med grunnflate inntil 70 m². Bygningane skal ha saltak, ytterkledning av tre og takbelegg av steinheller eller betongpanner og med takvinkel 40 45. Brystfasaden skal vera maks. 6 m brei og venda mot sjøen. Største mønehøgd skal vera 8,0 m frå overkant golv. Føresegnene opnar opp for at kommunen kan godkjenna at det i staden for 2 bygningar blir sett opp 1 bygning som kan innehalda 2 sjølvstendige utleigeeiningar. Fasaden mot sjøen skal ikkje vera meir enn 8,0 m brei og maks mønehøgd 8,5 m frå overkant golv. I byggeområdet lenger sør på holmen (BFT2) kan det setjast opp ein bygning på eksisterande murar. Av planskildringa går det mellom anna fram at det skal etablerast 14 parkeringsplassar knytt til anlegget ved kaien i Ablavika. Det er naudsynt med avtale om anlegg av parkeringsplassar Tilkomst til kaien skjer på offentleg veg. Vidare transport til Nordre Vågholmen må organiserast for den einskilde/for gruppe. Det er ingen båtruter i området, men det er tilbod om leige av individuell båttransport Så vidt mogleg vil ein prøva å klara seg utan leidningar til land. Det er størst usikkerhet knytt til om det er mogleg å få til tilfredsstillande vassforsyning. Det vil bli vurdert solceller for levering av straum. Det vil bli stilt krav om at parkeringsplass skal vera ferdig utbygd før turistanlegget kan takast i bruk. Det er også knytt rekkefølgekrav til at brygge for ålmenta må anleggast før det kan gjevast bruksløyve for nye bygningar Det er ingen planlagde offentlege anlegg utover ålmenn tilgjengeleg brygge. Av planskildringa går det vidare fram at anlegg som blir nytta som ein del av turistanlegget vil bli driven og vedlikehalde av dette. Det vil vera behov for eit samarbeid med offentlege styresmakter om drift av anlegg som er til rådvelde for ålmenta, t.d. offentleg toalett, rydding og tilrettelegging av uteområde, merking av stiar, fjerning av buskar og kratt samt renovasjon og fjerning av avfall. Tilkomst må skje ved bruk av båt der det ofte vil vera naudsynt med ramper for å jamne ut høgdeforskjellar som følge av flo og fjøre. På Nordre Vågholmen kan det vera aktuelt med gangveg opp til hovudbygningen, men ikkje lenger. Eit aktuelt forslag er vist i planen. Det må opparbeidast bryggeareal for opphald og tilkomst til sjøbuene, frå sjøsida og landsida. Rundt den gamle hovudbygningen er det eit inngjerda hageområde. Dei resterande områda på Nordre Vågholmen vil vera allment tilgjengelege, der naturkvalitetane er det største aktiva for fritidsbrukarane. Det blei i 2017 registrert eit skipsfunn i sundet mellom holmen og Austre Bokn, dette er nå eit registrert automatisk freda kulturminne. Kulturminnet med sikringssone er lagt inn i plankartet med omsynssone, og det er knytt føresegner til omsynssona. Det er også ynskjeleg at det blir tatt omsyn til natur- og kulturlandskapet og ikkje gjort inngrep eller endringar som set preg på omgjevnadane. Dette er innarbeidd i reguleringsføresegnene og plankartet. Det er førebels ikkje utarbeidd konkrete planar for vatn- og avlaup. Dette vil bli gjort etter at det er vurdert om det er mogeleg å skaffa nok vatn frå djupvassbrønn. Plan for avlaup vil bli utarbeidd i samband med byggesøknadar. Det vil vera nødvendig å etablera eit avløpssystem som er tilpassa dei lokale tilhøva. I utgangspunktet vil HIM ikkje tilrå eit nytt anlegg basert på henting av slam. Her må det gjerast ei konkret avveging der anleggs- og driftskostnadar vil vera avgjerande faktorar.
Det vil neppe vera mogleg å få tilstrekkeleg sløkkevatn frå djupvassbrønn utan at det blir sett opp høgdebasseng. Eit høgdebassent vil bare vera aktuelt dersom det er nødvendig for å sikra god nok forsyning av drikkevatn. Det synest meir naturleg å ha fast montert pumpe for å hent brannvatn frå sjøen. Dette må vurderast i detalj i samband med byggeprosjektet. Avfall frå turistanlegget vil bli samla og levert til godkjent renovatør etter avtale om henting. Det vil bli rekkefølgjekrav om opparbeiding av parkeringsplassar og brygge for ålmenn tilgang til holmen. Det er ikkje registrert konflikt med verna eller truga artar av noko slag. Brannberedskap I planskildringa heiter det om dette: «Nordre Vågholmen ligg slik til at det ikkje vil vera mogleg å koma til med brannmannskap og utstyr innan rimeleg tid. Brannvern i bygningane må derfor vera basert på førebyggjande tiltak og utstyr som er plassert ut på førehand, t.d.pumper som kan levera nødvendige vassmengder. Ein kan ikkje legga til grunn at gjestane skal driva brannslokking. Dei vil ha nok med å ta vare på eigen tryggleik. Det må anten vere tilsynspersonell eller automatikk som styrer vassstraumen i ein brannsituasjon. Dette er drøfta med brannsjefen i Tysvær som næraste overordna ansvarleg. Utplassering av pumper, sprinkleranlegg og bygningsmateriale- og bygningskonstruksjonar må vurderast konkret i detaljplanlegginga av anlegget. Det må og utarbeidast rutiner for systematisk informasjon/instruksjon av gjester i anlegget.» Det vert elles vist til den fullstendige planomtalen og ROS-analysen som ligg ved denne saka. Vurdering: Det framlegget til plan som nå ligg føre, er kome fram gjennom ein omfattande prosess med innspel frå lokale og regionale instansar, og viser ei utnytting av Nordre Vågholmen i samsvar med den vedtekne kommuneplanen. Turisme vil trulig verta eit viktig satsingsområde for kommunen i framtida, og planen balanserer nå på ein god måte verneomsyn mot ynsket om å etablere eit tidmessig reiselivsanlegg. Med dei justeringane som er gjort etter innspela i høyringsrundane, mellom anna når det gjeld høgdeplassering av bygga i strandsona, skulle planen tilfredstille alle krav frå offentlege mynde, og leggje til rette for utvikling av arealet i samsvar med intensjonen i kommuneplanen. Rådmannen vil på dette grunnlaget rå til at planframlegget vert endeleg vedteke, i samsvar med krava i plan- og bygningslova. Vedlegg: Dok.nr Tittel på vedlegg
08.03.2019 03 - Omega Areal - ROS analyse - v5 07032019 08.03.2019 01 - Omega Areal - Føresegner v5-07032019 08.03.2019 02 - Omega Areal - Planskildring - v4 07032019 08.03.2019 901 Reguleringsplan 070319 16.07.2018 BOKN KOMMUNE - GNR.7, BNR.12 - DETALJREGULERING - NORDRE VÅGHOLMEN -.pdf 16.07.2018 AcosSvarInn.xml 21.09.2018 DETALJREGULERING NORDRE VÅGHOLMEN, GNR 7, BNR 12 BOKN KOMMUNE - INNSIGELSEN ER IMØTEKOMMET.pdf 21.09.2018 AcosSvarInn.xml 21.12.2018 Bokn 712 m.fl. reiselivsanlegg sjøhus båtplasser m.m 21.12.2018 Bokn 7 12 m.fl. reiselivsanlegg sjøhus båtplasser m.m. Nordre Vågholmen - trekking av motsegn