GBNR 14/390/0/17 - NORDRE KROKÅS - POLITISK BEHANDLING AV SØKNAD OM OPPFØRING AV GARASJE Sakstittel: Gbnr 14/390/0/17 - Garasje Tiltakshaver: Martin Straume Klar for behandling: 28.03.19 Frist for behandling: 30.08.19 Befaring: Nei Saksfremlegg Utvalg Utvalg for teknikk og miljø Utvalgssak Møtedato Saksbehandler: Linn-Kristin Solbakken Arkivsaknr.: 2018/7269-10 RÅDMANNENS INNSTILLING: Utvalg for teknikk og miljø avslår søknad om dispensasjon fra arealformålet, felles gangareal, i plan 32 Del av nordre Krokås for oppføring av garasje på gnr. 14, bnr. 390, snr. 17. Utvalget viser til administrasjonens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen. SAMMENDRAG Askøy kommune mottok den 28.03.19 søknad om dispensasjon for oppføring av garasje. Tiltaket er i strid med arealformålet felles gangareal i plan 32- Del av nordre Krokås og er betinget av dispensasjon fra plan- og bygningsloven 19-2 for å kunne godkjennes. Rådmannen kan ikke se at vilkårene for dispensasjon er oppfylt og anbefaler at søknaden avslås. Videre saksgang: Rådmannens innstilling:
Saken sendes partene med klagerett Alternativt vedtak: Saken sendes partene med klagerett Saksopplysninger: Askøy kommune mottok den 28.03.19 søknad om oppføring av garasje på gnr. 14, bnr. 390. Garasjen er allerede oppført. Tiltakshaver meldte garasjen inn til kommunen for registrering av ikke søknadspliktige tiltak. Bygningsmyndighetene gjorde da tiltakshaver oppmerksom på at tiltaket er i strid med plan og at det er betinget av dispensasjon for å kunne godkjennes som oppført. Det søkes nå om dispensasjon for å få godkjent garasjens plassering. Eiendommen er omfattet av reguleringsplan 32-00-Del av nordre Krokås. Garasjen er plassert på regulert gangveg (felles gangareal) og er følgelig i strid med plan. Etablering av garasje som angitt i søknaden vurderes å være omfattet av unntaksregelen i byggesaksforskriftens 4-1 første ledd bokstav a. Oppføring forutsetter imidlertid dispensasjon i medhold av pbl. 19-2. Nabovarsling: Søknaden er nabovarslet i samsvar med pbl. 21-3 og det foreligger ikke merknader til tiltaket. Søkers begrunnelse for dispensasjon: Som begrunnelse for dispensasjon er det i hovedsak anført følgende: «Den aktuelle gangveien ble anlagt av utbygger i forbindelse m ed opparbeidelse av Krokåsfeltet og er ferdig opparbeidet. Det er uvisst hvorfor gangveien ligger feil, men antagelig skyldes det at man har opparbeidet kjørevei helt frem til Ospedalen 262. Kjøreveien er flyttet lengre ut fra husene enn regulert gangvei, og det er derfor naturlig at også resten av gangveien flyttes samtidig, da den er en naturlig forlengelse av kjøreveien. ( ) det ble stilt andre krav til nøyaktighet etter reguleringsplaner vedtatt på 70 og 80 tallet. Kommunen har i nyere tid digitalisert planen, noe som gir muligheten for å praktisere planen på en helt annen måte enn det som opprinnelig var tiltenkt. Krokåsfeltet ble utbygd for 20 år siden, og det oppstår fort feil når man starter å praktisere planen med dagens krav til nøyaktighet. Gangveien er allerede opparbeidet og garasjen vil ikke hindre formålet i planen, som er å legge til rette for enkel gangadkomst innad i feltet. Bruken av garasjen vil heller ikke hindre bruken av dagens gangvei da garasjeporten er vendt mot øst o g det kjøres inn på boligtomten før gangveien starter. Slik garasjen er plassert skaper den et naturlig skille mellom gangveien og boligarealet på den andre siden ( ) En dispensasjon gjør det mulig å sette opp en garasje i tilknytning til Ospedalen 262, da det ikke er praktisk mulig å føre opp denne andre steder. Omsøkt areal er det eneste stedet med plass til en garasje som naturlig tilfaller nr. 22. En garasje gir muligheten for parkering under tak og ekstra lagringsplass på tomten.» Søknaden følger i sin helhet som vedlegg nr. 1 i saken. Vurdering: Vurderingstema:
Etter pbl. 19-2 kan kommunen: gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker. Grunnvilkåret for dispensasjon er at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg skal det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Etter 19-2 må det foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Etter forarbeidene vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Bestemmelsen forutsetter at det ikke skal være kurant å få dispensasjon. Ikke minst er dette viktig for å unngå presedensvirkninger. Det må foreligge særegne omstendigheter som skiller seg fra normaltilfellene. De ulike bestemmelser og planer er blitt til gjennom en omfattende avgjørelsesprosess hvor ulike interessegrupper har hatt mulighet for å delta. Bygningsmyndighetene bør i så henseende ikke bruke sin dispensasjonsmyndighet på en slik måte at man undergraver planens funksjon som premissleverandør for et område. Hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning tilsier derfor at endring av arealbruk i forhold til det som er fastlagt i plan, primært bør skje gjennom en planprosess. Uttale fra andre myndigheter: Søknaden er ikke sendt på uttale til andre berørte offentlige instanser. Vedtaket vedlagt søknad sendes med kopi til Hordaland Fylkeskommune og Fylkesmannen i Hordaland med klagerett. Rådmannens vurdering av dispensasjon fra arealformålet. Hensynet bak regulert gangveg (felles gangareal) er å legge til rette for enkel gangadkomst innad i feltet for barn og andre myke trafikanter. I søkers begrunnelse for dispensasjon fremheves det at gangvegen allerede er etablert og at formålet i planen dermed ikke blir tilsidesatt. Rådmannen er av den oppfatning at garasjen, selv om det er opparbeidet en sti/gangveg i området, vil tilsidesette hensynet arealformålet er ment å ivareta. I den forbindelse vises til at den regulerte gangvegen ikke er opparbeidet i henhold til plan. Det går i dag en sti/gangveg i området men den er ikke opparbeidet i henhold til planen. Dersom stien skulle forsvinne/fjernes, vil en fremtidig
realisering av planen vanskeliggjøres/hindres da garasjen delvis er plassert over den regulerte gangvegen. Søker har opplyst at det ved digitalisering av eldre planer vil det forekomme avvik. Til dette vil rådmannen bemerke gangvegen (felles gangareal) ikke var regulert i opprinnelig plan, men har kommet til ved senere utbyggingsplan. Videre har rådmannen vektlagt at reguleringsplanen ikke legger opp til kjøring frem til eiendommen. Slik søker kjører til boligen i dag, er derfor i strid med planen. Som vist i kartutsnittet under skal (i henhold til opprinnelig plan) søker parkere på parkeringsplass øst for eiendommen. Vegen frem til boligen er regulert som en gangveg (felles gangareal). Det har imidlertid blitt utført en endring i planen hvor en tillater parkering til boligen langs den regulerte gangvegen (se kartutsnitt under) En har ved denne endringen akseptert at en kan kjøre noe innpå den regulerte gangvegen men kjøring helt frem til boligen er ikke i henhold til plan. Kartutsnitt viser parkeringsplass øst for boligen Og regulert gangveg som adkomst til boligen Kartutsnitt viser endring i planen og ny parkeringsløsning for boligen. Når man skal endre planens formål, og utføre tiltak som innebærer en varig endring av planen og planformålet, er det rådmannens vurdering at dette bør skje gjennom en reguleringsendring og ikke gjennom en dispensasjon. Ved reguleringsendring, vil man kunne endre gangvegen fra parkeringsplassen og frem til boligen fra felles gangareal og til kjørbar gangveg. En vil også kunne flytte den regulerte gangvegen som forbinder feltene, slik at regulert gangveg samsvarer med allerede opparbeidet sti/gangveg. Ved å flytte regulert gangveg vil en sikre at gangvegen blir ivaretatt. En kan i den forbindelse nevne at det i et tilsvarende tilfelle i området (gbnr. 14/420) ble gjennomført en reguleringsendring hvor en flyttet en regulert gang og sykkelveg. Rådmannen vurderer at en dispensasjon i dette tilfellet vil føre til en uthuling av planen og kunne skape uheldige presedensvirkninger for lignende tilfeller for andre eiendommer i planområdet. En ser at en dispensasjon vil gi fordeler for tiltakshaver ved at han vil få mulighet å parkere under tak samt få ekstra oppbevaringsplass. Fordelen er imidlertid av rent privat karakter og kan derfor ikke tillegges særlig vekt i vurderingen. Etter en samlet vurdering finner rådmannen at hensynet bak arealformålet vil bli vesentlig tilsidesatt ved omsøkte dispensasjon. Fordelene ved dispensasjonen vurderes videre ikke å være klart større enn ulempene. Da vilkårene for dispensasjon ikke vurderes oppfylt anbefaler rådmannen at søknaden avslås. Forslag til alternativt vedtak:
Utvalget innvilger dispensasjon fra reguleringsformålet, felles gangareal, i plan 32-00-Del av nordre Krokås for oppføring av garasje på gnr. 14, bnr. 390 snr. 17 med bakgrunn i følgende begrunnelse: Vilkår 1: Hensynene bak arealformålet blir ikke vesentlig skadelidende fordi: ( ) Vilkår 2: Fordelene ved dispensasjonen er klart større enn ulempene fordi: ( ) Tiltakshaver er selv ansvarlig for at tiltaket blir utført i samsvar med gjeldende regelverk og plasseres som vist på innsendt situasjonskart. Dette vedtaket gir kun dispensasjon fra arealformålet i plan. Eventuelle privatrettslige rettigheter er ikke tatt stilling til i dispensasjonsvedtaket. Saken sendes partene med klagerett. Vedlegg: 1 Gbnr 14/390/0/17 - Søknad om dispensasjon 2 Situasjonsplan 3 Tegninger 4 Samtykke fra sameiet 5 Gbnr 14/390/0/17 - Ortofoto 6 Gbnr 14/390/0/17 - Nordre Krokås - Reguleringskart Kleppestø, 05.07.2019 Knut Natlandsmyr Fagsjef Iris Bjørnseth seksjonsleder