Protokoll fra ordinær generalforsamling i Tøyenhus Borettslag Dato 17.04.2013 Kl. 18:00. Møtested: Velferdslokalet. Tilstede var 55 andelseiere og 6 med fullmakt til sammen 61 stemmeberettigede. Fra forretningsfører møtte Kenan Jasarevic. Møtet ble åpnet av Terje Svardal 1. Konstituering A) Valg av møteleder Som møteleder ble foreslått Christoffer Eid Wiig Vedtak: Valgt B) Opptak av navnefortegnelse Det ble foreslått å anse de innleverte navnesedler som bevis for at vedkommende eier var tilstede. Vedtak: Godkjent C) Valg av referent og minst en andelseier til å underskrive protokollen Som referent ble Kenan Jasarevic foreslått, og til å underskrive protokollen Hilde Handeland og Ronny Stenseth. Vedtak: Valgt D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn Det ble foreslått å godkjenne den måte generalforsamlingen var innkalt på, og erklære møtet for lovlig satt. Vedtak: Godkjent 2. Årsberetning og årsregnskap for 2012 A) Årsberetning og regnskap Styrets årsberetning, resultatregnskap og balanse for 2012 ble gjennomgått og foreslått godkjent. Vedtak: Godkjent B) Overføring av årets resultat til balansen Årets resultat foreslås overført til egenkapital. Vedtak: Godkjent 3. Godtgjørelser A) Godtgjørelse til styret Godtgjørelse til det sittende styret ble foreslått satt til kr 270 000,-. B) Andre godtgjørelser er forslått satt til 2000,- for valgkomiteen Vedtak: Vedtatt
4. Innkomne forslag A) Forslag fra styret om endring av vedtektene 3-2 (2) Saksframlegget er utarbeidet og godkjent av OBOS, og er sendt til alle tilknyttede borettslag. Bestemmelsen i borettslagets vedtekter 3-2 kommer til anvendelse når en andelseier kjøper en ny andel i Borettslaget gjennom bruk av intern forkjøpsrett, dvs forkjøpsrett i kraft av å være andelseier i borettslaget. Bestemmelsen er i dag som følger: 3-2 Interne forkjøpsberettigede (1) Andelseier har forkjøpsrett etter ansiennitet i borettslaget. Ansiennitet regnes fra dato for overtakelse av andelen. Har andelseieren sammenhengende eid flere andeler, regnes ansienniteten fra overtakelsen av første andel. Står flere andelseiere med lik ansiennitet i borettslaget, går den med lengst ansiennitet i OBOS foran. (2) Andelseier som vil overta ny andel gjennom forkjøpsrett, må overdra hele den andelen nåværende bolig er knyttet til, til en ny andelseier. Dette gjelder selv om andelen tilhører flere. Bakgrunn for endring Grunnen til at forslaget fremmes skyldes endring i OBOS sine medlemsregler i forbindelse med mulighet for intern forkjøpsrett ved skilsmisse og samlivsbrudd. For at bestemmelsen skal gjelde i Tøyenhus Borettslag må den tas inn i vedtektene. Ved skilsmisse og samlivsbrudd ønsker partene i en del tilfelle å fortsette å bo i samme borettslag. Det er ikke uvanlig at den som skal flytte ut av fellesboligen ønsker å benytte intern forkjøpsrett til å skaffe ny bolig i borettslaget, samtidig som den andre ektefelle/samboeren ønsker å overta og bli boende i fellesboligen. Men det er i prinsippet ikke mulig på grunn av bestemmelsen i 3-2 (2). Forslaget til vedtektsendring vil kun gjelde i forbindelse med skilsmisse/samlivsbrudd og vil medføre: at den ene ektefellen/samboeren (forutsatt at han/hun er andelseier i borettslaget) kan benytte intern forkjøpsrett for å skaffe seg en ny bolig i borettslaget, og at den andre ektefellen/samboeren får overført til seg det som har vært deres felles bolig med sikte på bli boende der, uten at denne boligen først må legges ut for salg Styrets innstilling Styret foreslår at forslaget om å endre vedtektene 3-2(2) vedtas.
Forslag til vedtak: i. Borettslagets vedtekter 3-2(2) endres slik at de etter endringen får følgende ordlyd : 3-2 Interne forkjøpsberettigede (1) Andelseier har forkjøpsrett etter ansiennitet i borettslaget. Ansiennitet regnes fra dato for overtakelse av andelen. Har andelseieren sammenhengende eid flere andeler, regnes ansienniteten fra overtakelsen av første andel. Står flere andelseiere med lik ansiennitet i borettslaget, går den med lengst ansiennitet i OBOS foran. (2) Andelseier som vil overta ny andel gjennom forkjøpsrett, må overdra hele den andelen nåværende bolig er knyttet til, til en ny andelseier. Dette gjelder selv om andelen tilhører flere. Overføring av andel etter at andelseier har benyttet forkjøpsrett til en ny andel, utløser forkjøpsrett selv om andelen overføres til noen som faller inn under persongruppen omhandlet i vedtektenes punkt 3-4, jf. lov om borettslag 4-12. Forkjøpsrett kan likevel ikke gjøres gjeldende dersom andelen overføres: på skifte etter separasjon eller skilsmisse, eller ved opphør av husstandsfellesskap dersom partene har bodd sammen i minst 2 år, eller de har, har hatt eller venter barn sammen ii. Vedtektsendringen gjelder fra og med dagen etter generalforsamlingens vedtak om å endre vedtektene. Endringen trer i kraft fra og med den 18.042013. Vedtak: Enstemmig vedtatt B) Forslag fra styret om oppgradering av fyrrom innføring av fjernvarme samt fjerne gamle oljekjeler og oljetanker Bakgrunn for forslaget: Generalforsamlingen i 2012 vedtok å gå over fra oljefyr og elkjel til fjernvarme for oppvarming og varmtvann i borettslaget. Styret antok at kostnaden ville bli på cirka 300 000 kr, men da var ikke kostnader for fjerning av gammel infrastruktur regnet med. Styret underskrev 20.01.2013 en avtale med Hafslund slik at fjernvarme skal innføres fra og med fyringssesongen høsten 2013. En konvertering til fjernvarme blir betydelig dyrere en tidligere forutsatt, styret anbefaler likevel for generalforsamlingen å gå videre med innføring av fjernvarme, da alternativet pelletskjele vil koste cirka åtte millioner kroner(tall fra 2010). Styret mener at å fjerne all gammel infrastruktur er både mest hensiktsmessig og det mest miljøvennlige. Dette vil i tillegg frigjøre oljetankrommet. Dette rommet ligger på gateplan og lokalisert sammen med vaktmesterkontoret og er tenkt brukt som lager/garasje for vaktmester etter en formell bruksendring. Oljetankrommet er på cirka 42 kvadratmeter. Styret har bedt AF Energi og Miljøteknikk utarbeide anbud og vurdere hensiktsmessigheten av å etablere en nødløsning ved bortfall av fjernvarme. AF
Energi og Miljøteknikk mener at det ikke er behov for en slik nødløsning da de mener at en slik nødløsning vil være forholdsvis dyr og fordi fjernvarmetilførselen er svært stabil. Styret vil også presisere at en kun har fått inn to tilbud på arbeidet, ikke tre som er hovedregelen. Bakgrunnen for dette er at arbeidet er av et forholdsvis stort omfang. En overgang til fjernvarme vil nå koste: Tilknytningsavgift til Hafslund (engangskostnad) Overgang til fjernvarme Fjerning av gammel oljetank og oljefyr Totalt 500 000 kr 1 324 833 kr 498 639 kr 2 232 472 kr Styret har søkt om tilskudd fra Oslo kommune, Bymiljøetaten og har fått innvilget et tilskudd på kroner 692 416 kr. Netto vil en overgang til fjernvarme koste 1 631 056 kr. NB: Det er fare for det er asbest i fyrrommet, dette kan føre til kostnadsoverskridelser. Styret ber derfor om en fullmakt til å bruke inntil 500 000 kr. Hvis generalforsamlingen godtar forslaget vil arbeide sette i gang 06.05.2013. Forslag til vedtak: Styret får i fullmakt i gå i forhandlinger AF Energi og Miljøteknikk om kontrakt med utgangspunktet i deres tilbud på 1 823 472 kr. Styret får i tillegg en fullmakt til å bruke inntil 500 000 kr ved ekstraordinære uforutsette utgifter i forbindelse med dette prosjektet. Gammelt oljetankrom bygges om til lager/garasje for vaktmester Arbeidet finansieres gjennom bruk av egenkapital og økt fellesgjeld. Dette innebærer at ingen andelseiere må betale penger direkte nå, men husleien vil øke noe mer over tid. Styrets innstilling: Forslaget vedtas Vedtak: Enstemmig vedtatt
C) Forslag fra styret om å bytte ut radiatorer og oppgradere ventiler Bakgrunn for forslaget: På Generalforsamlingen i 2012 kom tema om vedlikehold av radiatorer i Tøyenhus opp som spørsmål. Styret ba i november 2012 AF Energi og Miljøteknikk utarbeide en rapport om tilstanden på varmeanlegget(radiatorer og ledninger), forslag til tiltak og innhente anbud på arbeidet. Rapporten ble ferdigstilt i januar 2013. I Tøyenhus er det over 1000 radiatorer, de fleste av dem er fra da bygget var nytt, det vil si 1940-1941. Borettslaget har hatt et økende antall lekkasjer fra radiatorene de siste årene. AF Energi og Miljøteknikk anbefaler: Bytte alle radiatorene i borettslaget Bytte ventilsettene i kjelleren Ved overgang til fjernvarme i 2013 kan radiatorenes tilstand bli forverret Å bytte til standardiserte ny radiatorer med termostat Anlegget reguleres inn på nytt Ikke å installere individuelle energimålere på grunn av kostnad (ca 7000 kr pr. radiator) Eksisterende rørstrekk for radiatorvann, vertikalt og horisontalt beholdes Styret er kjent med at enkelte beboere har byttet ut radiatorene sine av eget tiltak. Styret vil foreslå for generalforsamlingen at disse radiatorene byttes likevel og at andelseierne kompenseres økonomisk. Andelseiere som har fjernet radiatorer permanent, vil ikke innrømmes rabatt, men vil heller ikke bli pålagt å sette inn radiatoren som er fjernet. Styret vil også gjøre generalforsamlingen oppmerksom på at de kun har kommet inn to anbud på å utføre jobben, og ikke tre som er hovedregelen og at styret hadde sett for seg at AF Energi og Miljøteknikk skal være byggeleder. Styret har søkt om ENØK-støtte for termostater og regner med å kunne få en støtte på cirka 100 000 kr. Totalt er det regnet med at ombyggingen vil koste 8 449 450 kr og den er tenkt finansiert gjennom bruk av egenkapital og økt fellesgjeld. Arbeidet er tenkt startet opp så fort det lar seg gjøre og at arbeidet skal være avsluttet senest 01.10.2013. Forslag til vedtak: Styret får i fullmakt å gå i forhandlinger AF Energi og Miljøteknikk om kontrakt med utgangspunktet i deres tilbud på 8 449 450 kr. Styret får i tillegg en fullmakt til å bruke inntil 500 000 kr ved ekstraordinære uforutsette utgifter i forbindelse med dette prosjektet. Andelseiere som har byttet radiatorer som er fem år eller yngre vil mot innsendelse av kvitteringer få kompensert inntil 100 % av utgiften, med en avkortning på 20 % i året. Siste frist for å be om økonomisk kompensasjonen settes til 01.12.2013. Beløpet vil bli utbetalt som et
engangsbeløp og andelen vil dermed få en lik fellesgjeld som de andre andelene(leilighetene). Andelseiere som selv har fjernet radiator permanent, blir ikke pålagt å sette inn en ny, men får ingen rabatt og får lik fellesgjeld som de andre andelene(leilighetene). Arbeidet finansieres gjennom bruk av egenkapital og økt fellesgjeld. Dette innebærer at ingen andelseiere må betale penger direkte nå, men husleien vil øke noe mer over tid. Styrets innstilling: Forslaget vedtas Benkeforslag: Andelseiere som har byttet radiatorer kan søke om kompensasjon individuelt og at grensen på 5 år fjernes. - Terje Olafsen - Anita Åboen Vedtak: - Det ble først stemt over styrets punkt 1,3 og 4. o Forslaget ble vedtatt mot 2 stemmer. - Forslaget fra styret punkt 2 settes opp mot benkeforsalget. o Benkeforslaget falt og fikk kun 8 stemmer for. Styrets forslag vedtatt. D) Forslag fra styret om å bygge om gammelt fryserom til leilighet Bakgrunn for forslaget: Borettslaget har i dag store arealer på loft- og kjeller som i liten grad kommer beboerne til gode, men som borettslaget må drifte og vedlikeholde. Styret ønsker å redusere utgiftene for borettslaget og øke inntektene. Et forslag er å bygge om det gamle fryserommet i Sars gate 44 til leilighet. Styret ber derfor om penger og tilslutning til forslaget for å kunne utrede dette. Hvis dette lar seg gjøre er styrets intensjon å fremlegge en sak for generalforsamlingen i 2014. Fryserommet er i dag disponert av vaktmester som lager. Gjennom innføring av fjernvarme i borettslaget blir det gamle oljetankrommet ledig og er tenkt brukt som lager/garasje for vaktmester. Inntil fryserommet ligger kjellerbodene til Sars gate 44 og styret ønsker å se en eventuell realisering i en helhet. Styret ønsker også å se på vaskeristrukturen i borettslaget med tanke på alternativ bruk. Styret varsler også en gjennomgang av bruk og disponeringen av tilfluktsrommene i borettslaget. Forslag til vedtak: Styret får i fullmakt å bruke inntil 100 000 kr for å utrede og eventuelt planlegge leilighet i det gamle fryserommet
Ved ferdigstillelse av nytt lager/garasje for vaktmester overføres disponeringen av fryserommet fra vaktmester til styret Styret skal se på alternativ bruk av vaskeri og tilfluktsrom Styrets innstilling: Forslaget vedtas Vedtak: Vedtatt mot 8 stemmer E) Forslag fra anna malhäll om å bygge om et vaskeri til overnattingsleilighet Forslag: Jeg har fått indikasjoner om at borettslaget sitter med seks vaskerier tilhørende borettslaget, og som per dags dato ikke brukes til maksimal kapasitet. Jeg foreslår at man undersøker om det er interessant blandt borettslagets andelseiere om å gjøre om et av disse vaskerommene til en overnattingsleilighet for borettslagets andelseiere. Det finnes mange små leiligheter i borettslaget og jeg kan tenke meg at en overnattingsleilighet / overnattingsrom til en rimelig kostnad kan være en positiv sak for våre medlemmer. Jeg antar at en slik investering raskt kommer til å bidra med en positiv innvirkning og en inntekt betydelig høyere enn dagens bruk som vaskerom. Utover eksisterende andelseiere har dette en positiv innvirkning på potensielle fremtidige andelseiere. Dersom dette forslaget blir aktuelt kan jeg ta på meg oppgaven å finne ut følgende: Utarbeide og håndtere spørreskjema til andelseierne om hvor mange som ønsker å benytte en overnattingsleilighet / rom. Hvilke tiltak må gjøres for en ombygging i denne størrelsen Hva dette tiltaket vil koste Forslag på hvordan borettslaget kan finansierer tiltaket Hva er en rimelig avkastning på et slik tiltak (leieinntekt) Hvilke regler bør opprettes for et slikt oppholdsrom Styrets innstilling: Forslaget avvises Vedtak: Forslag trukket
F) Forslag fra styret om innføring av kollektiv avtale med GET Bakgrunn for forslaget: Grunnen til at forslaget fremmes skyldes at generalforsamlingen i fjor bad styret undersøke muligheter i markedet for å inngå kollektiv avtale på internett. På bakgrunn av dette har styret hatt kontakt med ulike leverandører. Borettslaget har hatt avtale med Get i mange år og i dag har 70 % av beboerne bredbånd fra Get. 41 % har digital-tv. Prisforskjellen med/uten digital-tv utgjør kun 24,- pr. mnd. De fleste har moderne TVer (flatskjermer) i dag, som er laget for digital- TV og ikke dagens analoge signaler. Leverandør Ny pris Hastighet Etablering Binding Nåsituasjon GET 269,- /mnd. 2/1 MB Ingen etablering 36 mnd. 146,- pr. mnd. Canal Digital 302,-/mnd. 2/1 MB Lynet 297,-/mnd. 10/5 MB Ingen etablering Ingen etablering 36 mnd. OpenNet 30,-/mnd. Individuelt Kr. 1.556.960 Å inngå en avtale med Get vil gi en stor besparelse for flertallet av beboerne. De som ønsker høyere hastigheter enn det som er inkludert i pakken vil også kunne få dette til en rimeligere pris. Samlet kostnad pr år vil bli en økning på ca 500000 kr, som tilsvarer en dobling av dagens kostbilde. Oppgradering av nettet vil Get bekoste selv. Styret tenker oppstart 1. august 2013. Forslag til vedtak: Styret får fullmakt til å inngå kollektiv avtale med Get for internett og digital-tv for inntil 36 mnd
Styrets innstilling: Forslaget vedtas Vedtak: Enstemmig vedtatt. G) Forslag fra styret om rehabilitering av balkonger Bakgrunn for forslaget fra årsberetning 2012: Fase 1: Innledende betongkontroll. Byggeår, tegningsmateriale, samt tidspunkter og metoder for eventuelle tidligere rehabiliteringer/inngrep i konstruksjonene skal kartlegges så langt det er mulig. Registrering av synlige skader. Stikkprøvekontroll av karbonatiseringsdybder, overdekningsdybde til armeringsjern, samt kloridprøver. Fase 1 gjennomføres i registreringsnivå 1 i NS 3424 "Tilstandsanalyser". Resultater av kartlegging og prøvetaking sammenfattes i en rapport, som også viser et anslagsvis budsjett. Kostnad: kr 75 000,-. Fase 2: Grundig betongkontroll utføres hvis fase 1 avdekker behov for rehabilitering. Det skal foretas omfattende kontroll av karbonatiseringsdybder, overdekningsdybde til armeringsjern, samt kloridprøver. Denne fasen skal danne et mer presist grunnlag for vurdering av omfang, og for valg av metode for rehabiliteringen. Resultatene sammenfattes i en rapport som legges til grunn for fase 3. Budsjettet revideres. Fase 3: Prosjekteringsfase. I denne fasen skal det utarbeides en tilbudsbeskrivelse hvor metoder for nødvendige arbeider blir beskrevet, og kontraktsbestemmelser satt opp. Omfang/volum skal defineres så langt det er mulig. Fase 4: Kontraheringsfase. Aktuelle entreprenører inviteres til å gi tilbud på arbeidene. Som regel gjennomføres en tilbudsbefaring. Innkomne tilbud skal evalueres og sammenlignes. Entreprenør innstilles. Avklarende møter avholdes. Kontrakter utarbeides og undertegnes. Fase 5: Rehabiliteringen gjennomføres. Styret har fått gjennomført fase 1, 2, 3 og 4. Fase 5 gjenstår å gjennomføre.bakgrunn for forslag: Dokumentasjon for fase 4 vil foreligge i medio uke 15 og vil bli ettersendt. Forslag til vedtak: Forslag til vedtak vil bli ettersendt Styrets innstilling: Forslaget vil bli ettersendt Vedtak: Styret har valgt å trekke forslaget. Det vil bli fremmet ved en senere anledning.
H) Bedring av "sikkerhet" i bakgården. Etter en sommer med økende antall sykkeltyverier og andre hendelseri bakgården her har jeg sett meg litt lei på situasjonen. Og med frykt for en økning i tilfeller utover neste årene syns jeg at vi burde sjekke mulighetene for å gjøre noe med dette. Som situasjonen utvikler seg i Oslo blir det mer og mer vinningskriminalitet og sykler er stadig mer utsatt. Slik jeg ser det er det 3 alternativer. 1. Ny port og inngangsparti til bakgården. Medfølgende ny porttelefonløsning. Dette er kanskje en dyrere løsning, men jeg ser det som den beste løsningen. Dette vil gi mindre tilgang til bakgården og eiendeler vil være trygge i bakgården. Det andre er at vi slipper uvedkommende rekende rundt i bakgården vår. 2. Videoovervåking av inngangspartiet. Her må de antageligvis søkes om lov. Uskker på hvor god løsning og hvor effektfullt det er. Når vi får i bruk dette er jo gjerne det litt for sent og en sykkel er kanskje borte. Det kan likevel ha en avskrekkende effekt for tyver. 3. Sykkelrom. Her er alternativet å utbedre et sykkelrom som gjør at alle kan parkere syklene sine. Usikker også her på mulighetene for dette, da det er veldig mange sykler i bakgården vår. Og vi har lite trolig en stor nok flate og utbedre dette på. Evt sykkelboder på ledige plasser i bakgården kan fungere. Om ingen av disse er gjennomførbare håper jeg at styret kan sjekke opp mulighetene for å gjøre noe med dette, da det mest trolig vil bli fler og fler tilfeller av sykkeltyverier, eller som i mitt tilfelle sykkelsete. Mvh Inge Tofastrud Trondheimsveien 65. Styrets innstilling: Styret avviser forslaget Vedtak: - Forslag 1 falt mot 2 stemmer - Forslag 2 falt mot 5 stemmer - Forslag 3 falt mot 6 stemmer
5. Valg av tillitsvalgte A) Som styremedlem for 2 år ble foreslått Inge Tofastrud Trondheimsveien 65 Anna Malmhäll Sars Gate 62 Vedtak: Valgt ved akklamasjon B) Som varamedlemmer for 1 år ble foreslått 1. Erling Modal Sarsgt 60. 0564 Oslo 2. Nina Pettersen Trondheimsveien 83 A, 0565 Oslo 3. Hilde Handeland Sarsgt 56, 0564 Oslo 4. Aina H. Holten Sarsgt 60, 0564 Oslo Vedtak: Valgt ved akklamasjon C. Som valgkomité for 1 år ble foreslått 1. Hilde Stenseng Trondheimsveien 83 B, 0656 Oslo 2. Runa Himle Trondheimsveien 81, 0565 Oslo 3. Ragnhild Amdam Sars gate 50, 0564 Oslo Vedtak: Valgt ved akklamasjon D) Som delegert med varadelegert til generalforsamlingen i OBOS ble foreslått: Delegert Terje Svardal Varadelegert Christoffer Eid Wiig Vedtak: Valgt ved akklamasjon Generalforsamlingen ble hevet kl 20:10. Protokollen godkjennes av undertegnede: Christoffer Eid Wiig /s/ Møteleder Ronny Stenseth /s/ Protokollvitne Kenan Jasarevic /s/ Referent Hilde Handleland /s/ Protokollvitne
Ved valgene på generalforsamlingen og i konstituerende styremøte har styret fått følgende sammensetning: Navn Adresse Valgt for Leder Terje Svardal Trondheimsveien 83 C 2012-2014 Nestleder Christoffer Eid Wiig Sars gate 48 2012-2014 Styremedlem Inge Tofastrud Trondheimsveien 65 2013-2015 Styremedlem Anna Malmhäll Sars gate 62 2013-2015 Oslo 17/04-2013