O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T London Opportunities AS Kvartalsrapport juni 2015
Innhold/ Innehåll Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet 7 Om rapporten 8 Last ned flere rapporter fra www.obligoim.com Last ned flere rapporter fra www.obligoim.com/ Ladda ner flera rapporter från www.obligoim.com
Hovedpunkter Selskapet er inne i sin definerte exit-periode og styret har sammen med forvalter, engasjert ABG Sundal Collier for å bistå i forbindelse med realiseringen av selskapets eiendomsportefølje. På bakgrunn av dette har det blitt innledet dialog med flere interessenter og det vil følgelig ikke publiseres en verdijustert egenkapital (VEK) dette kvartalet. I april gjennomførte selskapet salget av eiendommen i Chiswick i London, hvor selskapet hadde en eierandel på 65 prosent. Salgssummen for eiendommen ble 11,5 millioner pund, noe som er 59 prosent over siste eksterne verdivurdering. Styret har foreslått å utbetale 5,45 kroner per aksje til selskapets aksjonærer. Dersom den foreslåtte utbetalingen blir vedtatt på generalforsamlingen i juni vil aksjonærene normalt motta utbetalingen innen 10 dager etter vedtaket. Selskapet hadde per 16. mars 2015 hatt en positiv avkastning på 109,9 prosent siden det ble etablert, justert for utbetalinger på totalt 4,45 kroner per aksje.* nøkkeltall for london opportunities as Rapportert eiendomsverdi (MNOK) 72 GEOGRAFISK FORDELNING Storbritannia 100 % (1) SEGMENTFORDELNING Kontor 100 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL Årlig leieinntekt (TNOK) 4 295 Økonomisk ledighet 14 % Areal (Kvm) 3 927 FINANSIERING Totalt lån (MNOK) 24 Rentebinding 27 % Gjennomsnittlig lånerente 3,8 % Gjennomsnittlig løpetid lån (år) 5,0 Over-/underkurs MNOK** -0,8 SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL (VEK) PER 16.03.2015* Utvikling siste kvartal 56,1 % Utvikling siste år 66,9 % Utvikling siste tre år 92,5 % Utvikling siden start 109,9 % MANDAT Etableringsår 2009 Forventet avviklingsperiode 2014-2017 HISTORISKE UTBETALINGER 2013 1,45 2014 3,00 Totalt 4,45 (1) Ettersom selskapet ikke beregner ny VEK dette kvartalet er tallene per 31.12.2014, og justert for salget av Chiswick. * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. ** 50 % av overkursen er hensyntatt i beregningen av verdijustert egenkapital. KVARTALSRAPPORT juni 2015 3
VERDIJUSTERT EGENKAPITAL og utbetalinger Verdijustert egenkapital I tråd med investeringsmandatet forventes det at eiendomsporteføljen skal realiseres senest i perioden fra 2014-2017, slik det også løpende er kommunisert til aksjonærene i kvartalsrapportene. Selskapet er dermed inne i sin definerte exit-periode. Styrets og forvalters vurdering er at markedsforholdene er attraktive. UTBETALING TIL AKSJONÆRENE Styret har foreslått å utbetale 5,45 kroner per aksje til selskapets aksjonærer. Dersom den foreslåtte utbetalingen blir vedtatt på generalforsamlingen i juni vil aksjonærene normalt motta utbetalingen innen 10 dager etter vedtaket. Utbetalingen er hovedsakelig basert på basert på kontantvederlaget fra salget av Chiswick. Selskapet har derfor engasjert ABG Sundal Collier som finansiell rådgiver for å utrede ulike muligheter for salg av eiendomsporteføljen. Det er allerede iverksatt en strukturert prosess og som en del av dette arbeidet er det for tiden konkret dialog med flere interessenter. Selskapet har derfor besluttet at det ikke vil publisere en VEK i denne kvartalsrapporten. kursutvikling VEK per aksje NOK 22 NOK 20 NOK 18 NOK 16 NOK 14 NOK 12 NOK 10 NOK 8 NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 Utbyttejustert * VEK * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 KVARTALSRAPPORT juni 2015
porteføljeoversikt (1) Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm* Årlig leie (NOK) Andel av årlig leie Bluecoats Hertford Kontor GBP 50 % 3 393 1 587 65,0 % Gracechurch London City Kontor GBP 50 % 534 854 35,0% Sum 3 927 2 441 100 % (1) Tallene i tabellen er per 31.12.2014, og justert for salget av Chiswick. * 100% uavhengig av eierandel geografisk fordeling (andel av kvm) porteføljefordeling (andel av årlig leie) 85+15 55+45 London 13,6 % Hertford 86,4 % Gracechurch 35,0 % Bluecoats 65,0 % Bluecoats, Hertford Hertfodshire LONDON swick 3 Brent Islington City of London Hounslow Gracechurch Street LONDON Lambeth Wandsworth Greenwich Lewishham Themsen Kingston Upon Thams Merton Kartet Bromly viser hvor selskapets eiendomsinvesteringer ligger. KVARTALSRAPPORT juni 2015 5
DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING CHISWICK (65 PROSENT EIERANDEL) I april gjennomførte selskapet salget av eiendommen i Chiswick i London, hvor selskapet hadde en eierandel på 65 prosent. Salgssummen for eiendommen ble 11,5 millioner pund, noe som er 59 prosent over siste eksterne verdivurdering. Frigjort likviditet fra salget vil bli utbetalt til aksjonærene. GRACECHURCH STREET (50 PROSENT EIERANDEL) Selskapet har signert en ny leieavtale med et advokatselskap for 4. etasje. Leienivået er høyere enn tidligere nivåer. BLUECOATS (50 PROSENT EIERANDEL) Arbeidet med å konvertere to av byggene (bygg 6 og 7) i Bluecoats til leiligheter fortsetter som planlagt. Forvalter forventer ferdigstillelse i midten av juli 2015. Forventet salgspris for leilighetene i de to byggene er 4 millioner pund. Selskapet vil sende inn en søknad for boligkonvertering av bygg nummer 2 i løpet av juni 2015. Selskapet har gjennomført salget av bygg nummer 4. Transaksjonen ble gjennomført i slutten av mars. Salgsprisen var cirka 1,3 millioner pund. Frigjort likviditet fra salget vil hovedsakelig bli brukt til å nedbetale lån. Topp og nede til venstre: Bluecoats. Nede til høyre: Gracechurch Street, London 6 KVARTALSRAPPORT juni 2015
struktur London Opportunities AS 100 % London Opportunities Norway AS 100 % Bluecoats ApS 50 % Bluecoats 50 % Gracechurch Street generelt om selskapet Selskapet gjennomførte to emisjoner i 2009 og eier investeringer i kontoreiendommer i og rundt London. Totalt sett består porteføljen av to eiendomsinvesteringer på til sammen cirka 3 900 kvadratmeter i London og Hertford. STRUKTUR Selskapet er organisert slik at LO eier deler av to eiendomsinvesteringer gjennom underliggende datterselskaper. INVESTERINGSMANDAT LO er et unotert aksjeselskap, etablert og registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i kontoreiendommer og andre typer næringseiendommer i London og Storbritannia forøvrig. Det skal hovedsakelig investeres i eiendommer som har falt betydelig i verdi. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2014 til 2017, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende minst 10-14 prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. PERIODISKE UTBETALINGER Det tas ikke sikte på å utbetale periodiske (årlige) beløp til aksjonærene. Utbetalinger til aksjonærene vil fortrinnsvis skje når eiendommer blir solgt. KVARTALSRAPPORT juni 2015 7
om rapporten Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet LO. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i LO. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i LO. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. 8 KVARTALSRAPPORT juni 2015
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com