1 Kjære beboer! Vi ønsker deg velkommen til ordinært årsmøte. Innkallingen du holder i hånden inneholder grendelagets årsberetning og regnskap for 2011. Styret har lagt ned mye arbeid i å gjøre årsberetningen og regnskapet så komplett og forståelig som mulig. Vårt ønske er derfor at du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for grendelaget ved å møte opp på årsmøtet. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Hvem kan delta på årsmøtet? Alle andelseiere har rett til å delta på årsmøte med forslags-, tale- og stemmerett. På årsmøter, herunder også ekstraordinære, har hver andelseier en stemme pr. eiendom, enten ved personlig fremmøte eller ved fullmektig i henhold til skriftlig fullmakt. Ingen fullmektig kan ha mer enn en fullmakt. Andelseier som eier flere eiendommer har dog ikke mer enn en stemme på årsmøtet.
Side 2 Innkalling til ordinært årsmøte 2012 Ordinært årsmøte i avholdes torsdag 29. mars 2012 kl. 19.00 på Langhus bo- og service senter, Langhussenter 8b, 1405 Langhus. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og minst en andelseier til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING FOR 2011 3. ÅRSREGNSKAP FOR 2011 Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital. 4. GODTGJØRELSE TIL STYRET Godtgjørelse til det sittende styret for perioden 2011/2012 forslås satt til kr 55 000,-, tilsvarende budsjett 2012. 5. VALG AV REVISOR 6. INNKOMNE FORSLAG A) Styrets forslag: Vedtak ang kjøring på tunene/gangveiene står. B) Styrets forslag: Øke avgiften til vedlikehold av garasjeanlegget med 30 kr pr. mnd.pr. boenhet. C) Styrets forslag: 3 nye områder for parkeringsplasser, se bebyggelsesplan på www.sagstuagrendelag.no Innkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg. 7. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 2 år B) Valg av nestleder for 1 år C) Valg av 1 styremedlem for 2 år D) Valg av 1 styremedlem for 1 år E) Valg av 1 varamedlem for 2 år F) Valg av 1 varamedlem for 1 år Langhus, 19/03/2012 Styret i Tina Johnsen /s/ Finn Rye Hougaard /s/ Kjersti Nylén Larsen /s/ Dagmar Bettina Ludwig /s/ Geir Vidar Vala /s/
Side 3 ÅRSBERETNING FOR 2011 Tillitsvalgte Siden ekstraordinært årsmøte 20. oktober 2011 har grendelagets tillitsvalgte vært følgende: Leder Tina Johnsen Sagstuveien 3 A Nestleder Finn Rye Hougaard Sagstuveien 17 E Styremedlem Kjersti Nylén Larsen Sagstuveien 29 A Styremedlem Dagmar Bettina Ludwig Sagstuveien 1 A Styremedlem Geir Vidar Vala Sagstuveien 16 D Varamedlem Sonja Welle Jakobsen Sagstuveien 37 A Varamedlem Alexander Ulleberg Sagstuveien 33 B Valgkomiteen Valgkomite Kjell Sverre Drægni Sagstuveien 14 B Valgkomite Øystein Simensen Sagstuveien 33 E Styrets medlemmer består i dag av 3 kvinner og 2 menn. Grendelaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om grendelaget Grendelaget består av garasjeanlegg, 3 grendehus og fellesarealer. Grendelaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 988881635, ligger i Ski kommune og har adresse: Sagstuveien 1-49 A,b,c,d,e,f Grendelaget har følgende gårds- og bruksnummer: 123 184 Grendelaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Grendelaget har ingen ansatte. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Grendelaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er i henhold til kontrakt utført av OBOS Forvaltor AS. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Grendelagets revisor er Audinor Revisjon AS.
Side 4 Forsikring Grendelagets garasjer og grendehus er forsikret i OBOS Skadeforsikring AS med polisenummer 11184. Forsikringen dekker bygningene og fellesareal. Oppstår det skade på eiendommene, skal andelseier sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post forsikring@obos.no. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Ved skader som dekkes av grendelagets bygningsforsikring, krever forsikringsselskapet en egenandel på kr 6 000. Selv om grendelagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar. Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha forsikring som dekker egen bolig. HMS Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheten (Internkontrollforskriften) ble fastsatt ved kgl.res. 6. desember 1996 med virkning fra 1. januar 1997. Forskriften stiller krav til at den enkelte virksomhet skal systematisere arbeidet med å etterleve bestemmelsene i lover og forskrifter gitt av det offentlige. Grendelag er definert som virksomhet og skal derfor ha internkontrollsystem. Dette omfatter blant annet kontrollsystem og oppfølging av brannvern, byggherreforskrifter ved bygge- og anleggsarbeid, lekeplasser og elektrisk anlegg og elektrisk utstyr hvor fordeling av ansvaret er gitt en slik tolkning: Grendelaget er ansvarlig for at det elektriske anlegget og utstyret i fellesarealet til enhver tid er i orden. I forhold til anlegg og utstyr i den enkelte garasje og grendehus er det styrets plikt å gjøre eier og/eller bruker oppmerksom på det ansvar som de har for å holde elektrisk utstyr i orden etter gjeldende lov og forskrift. Telefoni / bredbånd Fra årsskiftet opphørte Telenoravtalen på telefoni. OBOS har fra januar i år inngått ny avtale med Telio. Den nye avtalen omfatter rabatter på hjemmetelefon, mobil, fast bredbånd og mobilt bredbånd. Rabatten fås ved å oppgi medlemsnummer/kundenummer i OBOS ved bestilling av tjenestene hos Telio. For ytterligere informasjon, se www.obos.no. Kabel-TV Canal Digital er grendelagets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. Har du spørsmål knyttet til dette, kan du ringe Canal Digital på telefon 06090 eller besøke deres nettside www.canaldigital.no. Ingen må gjøre inngrep i TV-anlegget som å skru av dekselet på antennekontakten eller foreta om- eller tilkoblinger. Slike inngrep vil kunne forårsake forstyrrelser på signalene til andre beboere og kan i verste fall skade anlegget.
Side 5 Avtale om leveranse av elektrisk kraft OBOS har inngått en ny kraftavtale på vegne av selskapene forvaltet av OBOS. Grendelaget er tilsluttet avtalen. Den nye avtalen er videreført med Alpiq Norway AS som rådgiver og forvalter og LOS (Agder Energi AS) som står for kraftleveranser. Den nye avtaler løper til 31.12.2014. Det nye produktet er Alpiq Index og gir følgende fordeler for grendelaget: Ett av markedets laveste administrative påslag: 0,775 øre pr. kwh. Elektrisk kraft til spotpris kombinert med daglig prissikring av et fastsatt volum som gir gunstige strømpriser. Rabattert kraft via kjøp fra energigjenvinningsanlegg hos Elkem ASA og Eramet AS. For 2011 har tidligere kraftforvaltningsportefølje fulgt markedsprisen gjennom hele året, og strømkostnadene for 2011 kan sammenlignes med en spotprisavtale. Dette gjelder kun strøm til fellesområdet og ikke privatabonnement for den enkelte eiendom. Energimerking Fra og med 1.7.2010 ble det obligatorisk med en energiattest for alle boliger som skal selges eller leies ut. På www.energimerking.no kan andelseierne utarbeide energiattest for sin bolig. Større vedlikehold og rehabilitering www.sagstuagrendelag.no blir løpende oppdatert om nye garasjer og parkeringsplasser. Styrets arbeid *Styret i har gjennomført 9 styremøter. Det har også vært avholdt tunmøter og informasjonsmøter. *Det ble avholdt ett ekstraordinært årsmøte 20.10.2011 *Julegrantenningen ble en hyggelig begivenhet med ca. 80 barn og deres foresatte *Nye postkassestativ ble satt opp og tatt i bruk *Nytt kjøleskap er kjøpt inn til Grendehus E *Grendehusene er leid ut til beboerne 39 ganger, 1 langtidsleie på 1 år, og 4 ganger eksternt Styret har bevisst jobbet med informasjon til beboerne og i inneværende periode har vi opprettet og holdt løpende oppdatert vår hjemmeside www.sagstuagrendelag.no med informasjon som vi mener er relevant å opplyse om. Vi opplyste umiddelbart om styret og om hvem man kunne henvende seg til både via adresse, mail og telefon. Vi har tilstrebet at kommunikasjonen mellom styret og beboere skal være så tilfredsstillende som mulig.
Side 6 ÅRSREGNSKAPET FOR 2011 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av grendelagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om grendelagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for 2012. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2011 er satt opp under denne forutsetning. Inntekter Inntektene i 2011 var til sammen kr 1 049 789,-. Andre inntekter består i hovedsak av utleie av grendehuset, samt opprydding i konto for håndkasse. Kostnader Driftskostnadene i 2011 var på kr 1 488 249,-. Drift og vedlikehold ble budsjettert med kr 18 000,-, mens regnskapet viser kr 458 287,-. Hovedårsaken til avviket var at det ble brukt kr 191 089,- til prosjektledelse, riving av garasjer, bygging av betongfundament og bygningsgebyrer. I tillegg ble det brukt kr 212 797,- på postkassestativ. Resterende kostnader er basert på generelt vedlikehold. Andre driftskostnader ble budsjettert med kr 142 000,-, mens regnskapet viser kr 196 120,-. Hovedårsaken til avviket var at det ble ført bilag for de siste årene som ikke tidligere hadde blitt ført for driftsmaterialer og velferdskostnader. Avvik i forhold til budsjett for kostnader knyttet til personalkostnader skyldes at kr 10 000,- ble ført som lønn, da bilagene for utlegg for håndkasse hadde forsvunnet. Dette gjaldt blant annet arrangement av barneskirenn. Dette ble endret ved styrevedtak i mars 2012 og vil bli korrigert i regnskapet for 2012. Posten konsulenthonorar består av deltakelse ved styremøte 27.10.2011, samt møteledelse ved ekstraordinært årsmøte 20.10.2011. Resultat Årets resultat på kr -426 683,- foreslås overført til egenkapital. For øvrig vises det til de enkelte tallene og notene i regnskapet. Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.12.2011 som påvirker regnskapet i vesentlig grad.
Side 7 BUDSJETT FOR 2012 Til orientering for grendelaget legger styret fram budsjettet for 2012. Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. Drift og vedlikehold I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr 35.000,-, primært til nye vinduer i grendehus A og E. Denne posten vil øke p.g.a. bygging av garasjer. Kommunale avgifter Kun kommunale avgifter til fellesarealer dekkes av grendelaget. For øvrig dekkes kommunale avgifter av den enkelte boligeier. Vi har fått antydet en økning på 5% av kommunale avgifter. Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for 2011. Forsikring Forsikringspremien for 2012 er budsjettert økt med kr 5 000,-. Premieendringen reflekterer byggekostnadsindeksen som har økt med 6,9 % samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på grendelagets skadehistorikk. Lån Grendelaget har i mars 2012 formelt akseptert lån i Nordea på kr 15 300 000,-. Innskuddsrente (pr. 1.1.2012) Renter på driftskonto: 0,40 % for alle innskudd Renter på sparekonto: 3,50 % for innskudd under kr 500 000 3,55 % for innskudd fra kr 500 000 til kr 2 000 000 3,60 % for innskudd over kr 2 000 000 Felleskostnader Budsjettet er basert på uendrede felleskostnader for året 2012. På grunn av økte kostnader for grendelaget p.g.a. garasjebygging og dertil låneopptak, heves husleien fra 01.07.2012. Styret har enda ikke bestemt hvor stor denne økningen blir for den enkelte og vil komme tilbake med mer informasjon i mai/juni. I budsjettet er det tatt hensyn til de forhold som er nevnt foran. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Langhus, 19/03/2012 Styret i Tina Johnsen /s/ Finn Rye Hougaard /s/ Kjersti Nylén Larsen /s/ Dagmar Bettina Ludwig /s/ Geir Vidar Vala /s/
8
9
10 4152 - SAGSTUA GRENDELAG RESULTATREGNSKAP Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note 2011 2010 2011 2012 DRIFTSINNTEKTER: Innkrevde felleskostnader 2 989 604 989 604 989 604 989 604 Andre inntekter 3 60 185 400 0 0 SUM DRIFTSINNTEKTER 1 049 789 990 004 989 604 989 604 DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader 4-19 165-5 463-8 000-8 000 Styrehonorar 5-55 000-38 750-55 000-55 000 Revisjonshonorar 6-6 750-6 688-7 000-7 000 Forretningsførerhonorar -125 120-120 890-125 121-130 000 Konsulenthonorar 7-7 563 0 0 0 Drift og vedlikehold 8-458 287-16 377-18 000-35 000 Forsikringer -30 161-30 056-31 000-35 000 Kommunale avgifter 9-19 609-20 178-18 000-21 000 Energi/ fyring 10-81 192-78 837-60 000-80 000 Kabel- / TV-anlegg -489 282-467 615-470 000-500 000 Andre driftskostnader 11-196 120-145 183-142 000-116 000 SUM DRIFTSKOSTNADER -1 488 249-930 035-934 121-987 000 DRIFTSRESULTAT -438 461 59 969 55 483 2 604 FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter 12 12 552 15 338 10 000 1 000 Finanskostnader 13-774 -375 0 0 RES. FINANSINNT./-KOSTNADER 11 778 14 963 10 000 1 000 ÅRSRESULTAT -426 683 74 931 65 483 3 604 Overføringer: Til opptjent egenkapital 74 931 Fra opptjent egenkapital 426 683
11 4152 - SAGSTUA GRENDELAG BALANSE EIENDELER Note 2011 2010 ANLEGGSMIDLER Tomt 282 768 282 768 Varige driftsmidler 14 1 482 368 1 482 368 SUM ANLEGGSMIDLER 1 765 136 1 765 136 OMLØPSMIDLER Restanser felleskostnader 183 176 Kortsiktige fordringer 15 33 057 273 118 Driftskonto i OBOS 152 104 371 614 Sparekonto i OBOS 298 079 485 941 SUM OMLØPSMIDLER 483 424 1 130 849 SUM EIENDELER 2 248 559 2 895 984 EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 153 * 100 15 300 15 300 Opptjent 401 781 828 464 egenkapital SUM EGENKAPITAL 417 081 843 764 GJELD LANGSIKTIG GJELD Innskudd andelsobligasjon 16 1 667 700 1 667 700 SUM LANGSIKTIG GJELD 1 667 700 1 667 700 KORTSIKTIG GJELD Forskuddsbetalte felleskostnader 90 069 106 826 Leverandørgjeld 72 299 277 695 Skyldig offentlig myndigheter 17 1 410 0 SUM KORTSIKTIG GJELD 163 778 384 521 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 2 248 559 2 895 984 Pantstillelse 0 0 Garantiansvar 0 0
12 LANGHUS, 19.03.2012 STYRET FOR SAGSTUA GRENDELAG Tina Johnsen/s/ Kjersti Nylén Larsen/s/ Dagmar Bettina Ludwig/s/ Geir Vidar Vala/s/ Finn Rye Hougaard/s/ NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk i små foretak. Inntektsføring av innkrevde felleskostnader skjer månedlig. OBOS konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DnB NOR som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven 5-12. Forskuddstrekk blir overført denne kontoen ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader 989 604 SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER 989 604 NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Andre leieinntekter 2007-2011 47 474 Salg av henger 3 000 2010 Opprydning reskontro 61 Loddsalg 2008 og 2009 9 650 SUM ANDRE INNTEKTER 60 185 NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Annen lønn, ikke feriepenger -10 000 Arbeidsgiveravgift -9 165 SUM PERSONALKOSTNADER -19 165 Det har ikke vært noen ansatte i selskapet gjennom året. NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2010/2011, og er på kr 55 000. NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr 6 750.
13 NOTE: 7 KONSULENTHONORAR OBOS Forvaltor AS -7 563 SUM KONSULENTHONORAR -7 563 NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Prosjektledelse OBOS Prosjekt AS -102 911 Riving -68 922 Andre gebyrer, Ski kommune -4 360 Bjerke Byggeservice AS -14 894 SUM STØRRE BYGNINGSMESSIGE VEDLIKEHOLD -191 089 Drift/vedlikehold bygninger -8 448 Drift/vedlikehold VVS -8 416 Drift/vedlikehold elektro -3 748 Drift/vedlikehold utvendig anlegg -32 446 Drift/vedlikehold fellesanlegg -212 797 Drift/vedlikehold garasjeanlegg -1 344 SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD -458 287 NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Kommunale avgifter -19 609 SUM KOMMUNALE AVGIFTER -19 609 NOTE: 10 ENERGI / FYRING Elektrisk energi -81 192 SUM ENERGI / FYRING -81 192 NOTE: 11 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Container -15 325 Driftsmateriell -43 078 Lyspærer og sikringer -399 Renhold ved firmaer -1 000 Snørydding/gressklipping -97 188 Andre fremmede tjenester -210 Trykksaker -11 010 Andre kontorkostnader -1 790 Porto -6 793 Bank- og kortgebyr -576 Velferdskostnader -18 751 SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER -196 120
14 NOTE: 12 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS 273 Renter av sparekonto i OBOS 12 138 Renter av for sent innbetalte felleskostnader 141 SUM FINANSINNTEKTER 12 552 NOTE: 13 FINANSKOSTNADER Renter leverandørgjeld -774 SUM FINANSKOSTNADER -774 NOTE: 14 VARIGE DRIFTSMIDLER Fellesareal, 3 grendehus, kostpris Kostpris 450 000 Avskrevet tidligere -180 000 270 000 Garasjeanlegg Kostpris 1 212 368 1 212 368 SUM VARIGE DRIFTSMIDLER 1 482 368 SUM ÅRETS AVSKRIVNINGER 0 NOTE: 15 KORTSIKTIGE FORDRINGER Andre forskuddsbetalte kostnader, OBOS skadeforsikring 2012 33 057 SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER 33 057 Posten "Andre forskuddsbetalte kostnader" inkluderer mottatte, ikke betalte fakturaer som vedrører 2012, med motpost i leverandørgjeld. Utbetaling vil skje i 2012. NOTE: 16 INNSKUDD ANDELSOBLIGASJON Andelsobligasjon, innbetalt andel 153 x 10900-1 667 700 SUM ANDELSOBLIGASJON -1 667 700 NOTE: 17 SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER Skyldig arbeidsgiveravgift -1 410 SUM SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER -1 410
Side 15 5. VALG AV REVISOR På grunn av lovendring må grendelaget endre selskapsform fra selskap med begrenset ansvar (BA) til å bli et tingsrettlig sameie. I den forbindelse må revisor velges på ny. Forretningsfører informerer om denne endringen. Forslag til vedtak: Audinor Revisjon AS velges til revisor. 6. INNKOMNE FORSLAG A) Styrets forslag: Husordensreglene pkt. 8, andre bestemmelse, kjøring og parkering på gangveiene begrenses til det høyst nødvendige består. Forslag til vedtak: Husordensreglene endres ikke i forhold til kjøring på tunene/gangveiene. B) Styrets forslag: For å forhindre forfall av de nye garasjene foreslår styret å øke fellesutgiftene med kr 30,- pr. mnd. Forslag til vedtak: Øke avgiften til vedlikehold av garasjeanlegget med 30 kr pr. mnd. pr. boenhet. C) Styrets forslag: Da 153 garasjer skal bygges, og det er få parkeringsplasser på området i dag, ønsker styret å anlegge 3 nye områder for parkering. Bebyggelsesplan kan sees på www.sagstuagrendelag.no. Forslag til vedtak: Det anlegges 3 nye parkeringsområder i Sagstua. D) Forslag fra Kjell Saksgård: Nye garasjer. Finansiering ved frivillig innskudd, ref ekstraordinært årsmøte 23.1.2012. Opplysninger fra Styret / Forretningsfører På møtet (og som det framgår av referatet fra møtet) ble det sagt at det ikke er mulig å betale innskudd. Begrunnelsen for dette var så vidt jeg forsto at forretningsfører mener det kan skape problemer dersom andelshaverne har ulikt gjeldsforhold overfor SG. Dette er så vidt jeg forstår begrunnet i at det kan oppstå situasjoner der enkelte av andelshaverne ikke oppfyller betalingsforpliktelsene overfor SG, og at de som selv finansierer sin del av garasjekostnaden ved engangsbeløp dermed vil hefte for eventuelle manglende innbetalinger fra noen av beboerne på samme måte som de øvrige som ikke har innbetalt garasjekostnaden ved engangsbeløp. Dette er jo en kjent problemstilling for borettslag / sameier generelt.
Side 16 Konklusjoner etter vurdering av opplysningene Jeg har undersøkt dette nærmere, og forutsatt at ikke noe av betydning er oversett, så trenger ikke den konklusjonen være riktig: 1. Engangsinnbetalinger endrer ikke på de økonomiske forpliktelsene andelshaverne imellom 2. Slike innbetalinger vil redusere faren for mislighold av innbetalinger til SG. 3. Lavere felleslån gir økt sikkerhet også for långiver (bank) og er et godt argument for lavere lånerente. 4. Innbetalinger av hele kostnaden på ca kr 100.000 pr andelshaver er ikke et innskudd i SG (men en engangsinnbetaling isteden for 30 x 12 månedlige beløp). Kan betraktes som et rentefritt lån fra andelshaver til SG. 5. Verken de som innbetaler eller de som ikke innbetaler engangsbeløpet øker sin risiko. 6. Det blir svært marginalt mer arbeid på forretningsfører. 7. Besparelsene for de som kan finansiere garasjen rimeligere enn banklånet vil bli store. 8. Det vil ikke føre til økte kostnader for de som velger ikke å innbetale engangsbeløp. Begrunnelse Ad pkt 1. Dersom en andelshaver ikke overholder sin betalingsforpliktelse overfor SG, så er SG forpliktet overfor banken til å innbetale terminbeløpene. Tap som SG eventuelt må ta som følge av slik manglende innbetaling vil måtte fordeles på samtlige / de øvrige andelshavere helt uavhengig av om den enkelte andelshaver har betalt sin andel av garasjekostnaden med et engangsbeløp eller ikke. Dersom tapet er 153 kr, så blir det 1 kr pr andelshaver uansett om vedkommende har betalt inn hele beløpet sitt som engangsbeløp eller ikke. Ad pkt. 2. Dersom samtlige andelshavere betaler sin del gjennom egen finansiering, så vil SG ikke ha noen risiko knyttet til finansieringen. Dersom 50 % av andelshaverne innbetaler sin del ved engangsbeløp, så fjernes risikoen for manglende innbetalinger fra disse andelshaverne og deres etterkommere ved flytting for hele 30-årsperioden. Risikoreduksjonen for manglende innbetalinger til SG fra andelshaverne kan til og med være høyere enn % -andelen av andelshaverne (50 % i eksempelet ovenfor) som innbetaler engangsbeløp. Dette fordi de som innbetaler engangsbeløp slipper unna med en vesentlig lavere totalkostnad (eksempler på dette kommer nedenfor). Disse - og senere etterkommere - vil dermed ha lettere for å unngå å havne i betalingsproblemer overfor SG senere. I tillegg kommer det forholdet at dersom noen får betalingsproblemer for husleie pga garasjelånet, så vil de sannsynligvis ikke betale inn noe som helst av den månedens husleie altså ikke bare droppe låneandelen.
Side 17 Ad pkt. 3. Konklusjonen taler vel for seg selv. Det er fortsatt 153 andelshavere som står bak det lavere lånebeløpet. AD PKT. 4. Beløpet vil fungere på samme måte som og komme istedenfor økt lån fra banken. Det er rentefritt (det er helt lovlig og uproblematisk i forhold til skatt / likning, fordi SG ikke er eget skattesubjekt), og bidrar til lavere gjeldsgrad i SG. Dersom noen skulle mene at de som innbetaler engangsbeløp løper noen ekstra risiko, så kan det løses ved at SG skriver ut et gjeldsbrev (evt. Panteobligasjon) til de som innbetaler beløpet, med bestemmelse om at gjelden nedskrives i samme takt (%-vis) som nedbetalingen av lånet til banken. Hensikten med dette er at andelshaveren dermed får samme sikkerhet for innbetalingen som banken har for lånet (men med prioritet etter banklånet). Ad pkt 5. Konklusjonen er en følge av pkt. 1-4. De som innbetaler engangsbeløp er tilleggssikret gjennom gjeldsbrevet, men har samme forpliktelse som alle andre for gjelden som SG har i banken. De som ikke innbetaler engangsbeløp øker heller ikke sin risiko. Samlet gjeld som SG har (og som samtlige andelshavere har felles ansvar for) vil hele tiden være summen av banklånet og gjelden til de som har innbetalt, men samlet risiko er lavere enn ved 100 % banklån. Ad pkt 6. Merarbeidet vil bestå i å registrere engangsinnbetalingene, lage husleieblanketter med 2 ulike beløp (svært uvanlig med så få som 2 ulike husleier i samme sameie / borettslag), samt 2 ulike sett med årsoppgaver til bruk for selvangivelsen. Dette er svært marginalt og knapt merkbart merarbeid, og en helt normal hverdag for forretningsfører! Ad pkt 7. Dersom SG ikke vil gi andelshaverne en slik mulighet, så påfører de andelshaverne som ville innbetalt engangsbeløpet uforholdsmessig store ekstrautgifter. Forskjellen i sum innbetalt beløp etter at det er tatt hensyn til skattefordel på renter regnet for serielån i banken (4,35 %), blir ca 25.000 kr med lån i Statens pensjonskasse (2,7 %) og ca 50.000 kr ved innbetaling fra sparekonto (1,7 % rentetap) for de som måtte ha muligheter for det. Denne ekstrautgiften er det ingen som helst grunn til å pålegge andelshaverne heller tvert i mot. Ved økning i rentenivået vil forskjellen sannsynligvis øke. Ad pkt 8. Disse vil få lavere risiko som følge av lavere lån i SG. Denne risikonedsettingen er viktigere og mer verdifull enn de eventuelle merkostnadene for forretningsfører. Jeg ber om at Styret sjekker dette med forretningsfører. Dersom ikke noe av betydning er oversett og konklusjonene er riktige, så oppfordrer jeg Styret til å legge fram forslag om dette på Årsmøtet.
Side 18 Forslag til vedtak: Styret foreslår at andelshaverne kan innbetale sin del av kostnadene ved bygging av nye garasjer som engangsbeløp, og at SG utsteder felles gjeldsbrev eller panteobligasjon for innbetalt beløp til de andelshaverne som innbetaler slikt beløp. Påført beløp i gjeldsbrevet nedskrives i samme takt (% -vis) som nedbetalingen av banklånet for bygging av garasjene. Lånebeløpet i bank reduseres tilsvarende sum engangsinnbetalinger Styret har konferert med forretningsfører og foreslår at forslaget avvises. Opptak av lån i velforeninger ikke er vanlig og det er derfor vanskelig å få lån gjennom bank, noe som også var tilfellet for. Dette fordi banken ikke kan ta pant i eiendommen. Årsaken til at grendelaget ikke kan få et lån med sikkerhet i eiendommen, er at det ikke er grendelaget som står som hjemmelshaver. Det er samtlige eiere (angitt ved gårds og bruksnummer) som har hjemmelen. Dette medfører at samtlige hjemmelshavere må signere et pantedokument. Dette antas praktisk sett ikke som praktisk gjennomførbart. Vi mener på dette grunnlag at det er to alternativer til forlaget ovenfor. Enten innfrir alle andelseierne lånet samtidig eller så velger man IN-ordning administrert av OBOS (OBOS er den eneste aktøren i markedet som tilbyr IN ordning til grendelag/sameier) OBOS har lagt til rette for en ordning der selskapet selv inngår en avtale som vedtektsfestes. Innholdet i avtalen er at innbetaling godtas, men de som nedbetaler gjør dette på egen risiko. Ved mislighold fra selskapets side overfor banken, vil banken kunne kreve penger også fra de som har nedbetalt. I og med at det ofte dreier seg om små lån, er risikoen for mislighold relativt liten. At det ikke er mulig å administrere en ordning der noen betaler sin andel av lånet, mens andre velger avdrag, begrunnes med at dette blir for vanskelig å administrere regnskapsmessig. Istedenfor ett lån må forretningsfører administrere og avregne 153 lån i eget system, mens det mot banken fortsatt bare avregnes ett lån. I og med at det dreier seg om flytende lån, må faktiske renter og avdrag avstemmes mot reelt betalte renter og avdrag. Videre blir dette vanskelig, fordi en vil at andel fellesgjeld og rentefradrag skal bli rett på likningsoppgaven til den enkelte andelseier. Motforslag fra styret: Forslaget avvises.
Side 19 7. VALG AV TILLITSVALGTE Valgkomitéen foreslår følgende kandidater: A) Som styreleder for 2 år foreslås Tina Johnsen, Sagstuveien 3a B) Som nestleder for 1 år foreslås Alexander Ulleberg, Sagstuveien 33b C) Som styremedlem (og grendehusstyrer) for 2 år foreslås Kjersti Nylèn Larsen, Sagstuveien 29a D) Som styremedlem for 1 år foreslås Dagmar Bettina Ludwig, Sagstuveien 1a E) Som varamedlem for 2 år foreslås Ugur Dæglum, Sagstuveien 27a F) Som varamedlem for 1 år foreslås Sonja B. Welle Jakobsen, Sagstuveien 37a G) Som medlem i valgkomitèen for 2 år foreslås Curt Rognedal, Sagstuveien 25e