NOTAT Til Fra Fallrettsforumet Advokatfirmaet Thommessen Dato 16. januar 2014 TINGLYSING AV FALLEIEAVTALER 1 INNLEDNING I det følgende vil vi for det første gjennomgå de generelle kravene til tinglysing av falleieavtaler før konsesjon etter vannressursloven er meddelt. Vi behandler kun avtaler om leie av fall som ikke er konsesjonspliktige etter industrikonsesjonsloven, det vil si at de ikke ved regulering kan utbringes til mer enn 4 000 naturhestekrefter. Tinglysing og konsesjonsbehandling av slike avtaler reiser en rekke særspørsmål som vi ikke går inn på her. I det følgende vil vi først (punkt 2) se på forholdet til konsesjonslovgivningen og jordlova. Deretter (punkt 3) vil vi se nærmere på mer tinglysningstekniske forhold. 2 KONSESJON OG DELINGSTILLATELSE 2.1 Arealplan 2.1.1 Betydningen av kommune-/reguleringsplan generelt For å kunne vurdere i hvilken grad tinglysing av en rettighet er konsesjonspliktig etter konsesjonsloven av 2003 (jf punkt 2.2) er det nødvendig å vite kommuneplan-/reguleringsplanstatus for eiendommene som de aktuelle rettighetene skal tinglyses på. 2.2 Konsesjonsloven av 2003 (fast eiendom) 2.2.1 Generelt Konsesjonsloven 2003 kommer til anvendelse dersom ervervet ikke omfattes av industrikonsesjonsloven av 1917, energiloven av 1990, samt enkelte minerallover, jf konsesjonsloven 2. Energiloven kommer først til anvendelse ved overføring av eiendomsrett eller bruksrett til vannfall som ledd i overføringen av allerede utbygde kraftverk og denne unntaksregelen kan således ikke benyttes ved stiftelse av slike rettigheter. Konsesjonslovens utgangspunkt er at alt erverv av fast eiendom utløser konsesjonsplikt, jf konsesjonsloven 2, som fastslår at erverv av fast eiendom er konsesjonspliktig, med mindre det er gjort unntak i loven eller forskrift fastsatt i medhold av loven. Lovens regler om konsesjon gjelder også blant annet stiftelse og overdragelse av leierett og annen lignende bruksrett over fast eiendom når varigheten er lengre enn 10 år. 3367906/1 1
Det er flere unntak fra konsesjonsplikt i konsesjonsloven. I forbindelse med leie av fallrettigheter vil følgende unntak være mest aktuelle: Leieavtalen er unntatt fra konsesjonsplikt dersom fallet ligger i område som i reguleringsplan er regulert til annet enn landbruksområde, eller som i kommuneplanens arealdel er lagt ut til byggeområde, såfremt det ikke foretas bruksendring i strid med planen, jf konsesjonsloven 4 nr 3. Noen deler av landet er uregulert, samtidig som det ikke er vedtatt arealdel for kommuneplanen. Unntaket vil ikke gjelde i slike områder. Leieavtalen er unntatt konsesjonsplikt dersom fallet ligger på bebygd eiendom, ikke over 100 dekar, der ikke mer enn 20 dekar av arealet er fulldyrket. Merk at for jord- og skogbrukseiendom er det eiendomsbegrepet i jordlova 12 som legges til grunn for vurderingen av hva som er eiendommens totalareal. Det betyr at flere gnr/bnr kan betraktes som samme eiendom når disse inngår i og må regnes som én driftsenhet. Fylkeslandbruksstyret avgjør om en eiendom må regnes som en driftsenhet. Ovennevnte unntak vil normalt være lite praktiske for kraftutbyggingsplaner. Det betyr at konsesjon etter konsesjonsloven vanligvis vil måtte innhentes. Av konsesjonsloven 15 følger det at konsesjon er et vilkår for tinglysing av avtalen. For ordens skyld nevner vi at konsesjonssøknad skal sendes innen fire uker etter avtaleinngåelsen eller det tidspunktet erververen fikk rådighet over eiendommen, jf konsesjonsloven 13. Oversittes fristen, kan landbruksmyndighetene blant annet fastsette ny frist eventuelt kombinert med vedtak om tvangsmulkt som løper ved ny oversittelse av fristen, eventuelt kreve at overdragelsen omgjøres eller beslutte tvangssalg. Vi har imidlertid i praksis sjelden opplevd at kommunen reagerer når man søker konsesjon for leie av vannfall etter utløpet av fireukersfristen. 2.2.2 Saksbehandling Det vil på denne bakgrunn ofte være nødvendig å innhente konsesjon fra kommunen før tinglysing av avtalen. Søknaden skal være i samsvar med skjema fastsatt av departementet. Søknadsskjemaer er ofte standardiserte og finnes som regel hos den enkelte kommune. Søknaden skal opplyse om erververen, den eiendommen det gjelder og om formålet med og alle vilkårene for ervervet. I denne sammenheng er det behov for følgende informasjon om de aktuelle eiendommene: Eiendommenes størrelse, se punkt 9 i søknadsskjemaet Størrelse på eventuelt areal som er fulldyrket, samt fordeling på dyrket jord, produktiv skog og annet areal, se punktene 9 og 10 i søknadsskjemaet Dagens bruk, beskrivelse av eiendommens drift, se punkt 15 i søknadsskjemaet Om eiendommene er bebygd eller ikke bebygd, og i tilfelle med hvilken type bebyggelse, se punkt 11 i søknadsskjemaet Gjeldende arealplanstatus (reguleringsplan/kommuneplan) 3367906/1 2
Videre må det opplyses om kraftprodusenten eier eller leier annen fast eiendom i kommunen og i andre kommuner. 2.3 Unntak fra delingsforbudet etter jordlova for produksjonsanlegg Etter en endring av jordlova i 2013 er anlegg for produksjon av energi etter energiloven, vannressursloven eller vassdragsreguleringsloven unntatt fra jordlova 2 tredje ledd annet punktum, slik at det ikke lenger er behov for delingstillatelse etter jordlovas 12, jf 9. 3 FORMKRAV 3.1 Innledning Ved tinglysing av heftelser er det en rekke formkrav som må overholdes. Disse følger av tinglysingsloven selv og forskrift om tinglysing. Forskrift 1. november 1995 om blanketter til tinglysing kommer ikke til anvendelse ved tinglysing av falleieavtaler, da denne forskriften kun gjelder for skjøter, festeavtaler, seksjoneringsbegjæring for fast eiendom, pantedokumenter mv. Lov om tinglysing 7. juni 1935 nr 2 samt forskrift 3. november 1995 om tinglysing inneholder flere formkrav som må/bør overholdes. Vi viser i den forbindelse til tinglysingsloven 14, der det fremgår at et mangelfullt dokument kan nektes tinglyst. I det følgende vil vi gjennomgå noen sentrale momenter som bør vurderes i forhold til tinglysing av falleieavtaler. 3.2 Krav til tydelig og klart dokument 3.2.1 Generelt Et dokument kan nektes tinglyst når det er utydelig eller uklart så det er tvilsomt hvordan det skal føres inn i grunnbok, jf tinglysingsloven 8. Vår erfaring er at lange avtaledokumenter ofte kan stå i fare for å bli ansett for så utydelige eller uklare at de rammes av tinglysingsnekt. Dersom tinglysningsmyndighetene er av den oppfatning at falleieavtalen ikke er tilstrekkelig tydelig og klar, kan dette løses ved at det utarbeides et tinglysingsekstrakt som signeres av de samme partene og tinglyses i stedet for selve avtalen. Kravet til tydelighet er nærmere utdypet i forskrift om tinglysing 4: (i) Kort dokument, med bestemmelser som kan tinglyses Det følger av forskriften 4 første ledd at et dokument til tinglysing skal være: så klart formulert at det er utvilsomt hva rettsstiftelsen omfatter, hvor den skal innføres og hvem som kan kreve den slettet dersom den ikke er ment å være evigvarende. Dokumentet bør være kort og såvidt mulig bare inneholde bestemmelser som kan tinglyses ( ). 3367906/1 3
(ii) Bestemmelser som ikke kan tinglyses skal stå samlet til slutt Det fremgår av forskrift om tinglysing 4 første ledd nest siste punktum at bestemmelser som ikke kan tinglyses skal stå samlet for seg til slutt i dokumentet. Det følger av første ledd siste punktum at tinglysing i særlige tilfeller likevel kan tillates til tross for nevnte mangel. Ifølge Statens kartverk vil tinglysing kunne godtas dersom det klart angis i oversendelsesbrevet hvilke av avtalens punkter som skal tinglyses. (iii) Stedfesting Det følger av forskrift om tinglysing 4 sjette ledd at (r)ettigheter og heftelser som er knyttet til en fysisk del av en fast eiendom skal stedfestes. Stedfesting kan skje ved tekstlig beskrivelse eller ved anmerkning på tegning eller kart. Dersom leieavtalen ikke er vedlagt kart, vil det således ofte oppstå spørsmål om tilfredsstillende stedfesting likevel kan anses å foreligge ved den tekstlige beskrivelsen, noe tinglysingsmyndighetene må vurdere konkret. Normalt vil et fall kunne beskrives forholdsvis entydig med angivelse av vassdrag og kote fra/til. 3.3 Informasjon om utsteder 3.3.1 Generelt (i) Dokumentet må være utstedt av hjemmelshaver eller etter samtykke fra hjemmelshaver Det følger av tinglysingsloven 13 at dokumentets utsteder må være hjemmelshaver eller ha samtykke av hjemmelshaver. (ii) Fødselsnummer skal stå på dokumentet Forskrift om tinglysing 4a utdyper nærmere hvordan opplysninger om hjemmelshaver skal fremgå. Blant annet skal hjemmelshavers fødselsnummer/organisasjonsnummer stå på dokumentet, jf forskriften 4a første ledd. Ifølge første ledd jf tredje ledd skal fødselsnummeret dokumenteres ved fødselsattest, likningsattest, pass, førerkort eller bankkort. Organisasjonsnummer dokumenteres med firmaattest, utskrift fra Enhetsregisteret mv som oppgitt. Dersom man ønsker å benytte kopier av legitimasjonsdokument, følger det av forskriften 3 at kopiene må bekreftes. 1 1 Bekreftelse kan gis av: - to myndige vitner, bosatt i Norge - dommer eller jordskiftedommer - lensmann eller lensmannsbetjent - namsmann eller namsfullmektig - forliksrådsmedlem - advokat eller autorisert advokatfullmektig - statsautorisert eller registrert revisor - autorisert eiendomsmegler eller notarius publicus - utenlandsk notarius publicus 3367906/1 4
Det er vår erfaring at tinglysingsmyndighetene har tilgang til folkeregisteret og tidvis er imøtekommende dersom legitimasjon ikke fullt ut fremlegges i samsvar med forskriftens krav. 3.4 Rettighetshavers fødselsnummer/organisasjonsnummer skal opplyses Kraftprodusentens organisasjonsnummer skal opplyses på dokumentet, jf forskrift om tinglysing 4a første ledd tredje punktum. * * * 3367906/1 5