FORSLAGSTILLERS PLANBESKRIVELSE Datert: Revidert:

FORSLAGSTILLERS PLANBESKRIVELSE Datert:14.09.2011 Revidert: 01.02.2013 BERGEN KOMMUNE FANA. GNR. 42 BNR: 86, 102 OG DEL AV 318. APELTUNVEGEN 1 3. PLANNR: 61870000 Side 1 av 45

1. SAMMENDRAG... 3 2. NØKKELOPPLYSNINGER... 4 3. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET... 4 4. PLANPROSESSEN... 4 5. GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER... 5 6. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON)... 10 7. UTREDNINGER IHHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER... 21 8. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET... 22 9. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET... 32 10. MEDVIRKNING... 42 11. VEDLEGG... 42 Side 2 av 45

1. SAMMENDRAG Planforslaget blir fremmet med ønske om en mer konsentrert utnytting av eiendommene innenfor planområdet. Planområdet ligger i overordnede planer som sentrumsformål og vil ligge i nær tilknytning til bybanestopp som er under oppføring. Planforslaget ønsker å legge til rette for boliger, kontor og et forretningslokale. Forretningslokalet vil bli liggende i 1. etasje og vende seg mot bybanestoppet. Det er planlagt 28 boenheter med felles uteoppholdsareal på takterrasse i 4. etasje og på takterrasse i 5, og 6. etasje. Uteoppholdsarealet i 4 etasje ligger på bakkenivå og vil ha adkomst fra terrengnivået sør og øverst på byggetomten. Parkering for boliger, kontor og forretning er lagt i felles innomhusanlegg i 2. etasje. Deler av 3. etasje vil romme felles boder. 1.1 ENDRINGER ETTER OFFENTLIG ETTERSYN. Etter at planforslaget var til offentlig ettersyn er det gjort endringer for å imøtekomme merknader fra naboer og offentlige instanser. Hovedtrekkene i endringene er følgende: - Bygget er senket med en etasje. - Planlagt bygg inneholder en større andel boliger. Dette medfører at etasjer som tidligere var tiltenkt kontor har fått senket etasjehøyde, noe som også medfører redusert byggehøyde. - Krysset mellom kommunal veg og Apeltunvegen er utvidet mhht svingradius og vegbredde. - Fortau langs kommunal veg er utvidet. - Deler av planlagt bygg er trukket lenger tilbake fra kommunal veg for å oppnå tilstrekkelig frisikt fra utkjørsel. - Boenheter i planlagt bygg er planlagt som gjennomgående for å oppnå en stille side for soverom. - Byggeområdet er redusert og det er lagt til rette for større uteoppholdsareal og lekeplass på takterrasser og bakkenivå. - Det er tilrettelagt for snuplass mellom kommunal veg og Gamle Kyrkjeveg. For fullstendig oversikt over endringer som er gjennomført blir det vist til planforslaget i sin helhet og tilhørende dokumenter. Side 3 av 45

2. NØKKELOPPLYSNINGER Bydel Fana Gårdsnavn (adresse i sentrum) Apeltunvegen 1-3 Gårdsnr./bruksnr. 42/86, 102 og del av 318 m.fl Gjeldende planstatus (regulerings-/kommune(del)pl.) Forslagstiller Grunneiere (sentrale) Plankonsulent AS Idrettshuset AS Idrettshuset ABO Plan & Arkitektur AS Ny plans hovedformål Bolig/Kontor/Forretning Planområdets areal i daa 3,342 daa Grad av utnytting 265 % Ant. nye boenheter/ nytt næringsareal (BRA) 5 280 m 2 Aktuelle problemstillinger (støy, byggehøyder, o. l.) Nærhet til bybanestopp Foreligger det varsel om innsigelse (j/n) n Konsekvensutredningsplikt (j/n) n Kunngjøring oppstart, dato 14.02.2011 Fullstendig planforslag mottatt, dato Informasjonsmøte avholdt.(j/n) j 3. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET 3.1 Bakgrunn I forbindelse med regulering av trase for videreføring av bybanen på strekningen Nesttun- Lagunen er det planlagt bybanestopp på naboeiendom bnr. 318 m.fl. I samsvar med Bergen kommunes intensjon om fortetting langs bybanetraseen ønsker AS Idrettshuset å utvikle sin eiendom på bnr. 86 m.fl. Med utviklingen på eiendommen ønsker en å legge til rette for en mer konsentrert og urban struktur som ses i sammenheng med bybaneutbyggingen. Planområdet ligger sentralt til transportsystem og vil bli et knutepunkt for kollektivreisende. 4. PLANPROSESSEN Det ble i møte med etat for byggesak og private planer avholdt oppstartsmøte 17.12.2010 Varsel om oppstart av planarbeid ble sendt naboer/grunneiere og offentlige og private instanser 14.02.2011 og annonsert i BT 21.02.2011. Planarbeidet ble også kunngjort digitalt på www.abo-ark.no. Det ble avholdt informasjonsmøte for naboer/grunneiere 22.03.2011. Planforslaget var utlagt til offentlig ettersyn i perioden 08.01.2012 19.02.2012. Merknadsmøte ble avholdt med Bergen kommune 29.03.2012. Side 4 av 45

5. GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER 5.1 RIKSPOLITISK RETNINGSLINJE FOR Å STYRKE BARN OG UNGES INTERESSER I PLANLEGGINGEN I ny plandel av plan- og bygningsloven fra 1. juli 2009 er krav til virkemidler for å ivareta barn og unges interesser i planleggingen styrket. Formålet med retningslinjen er at alle etter loven skal ta hensyn til barn og unge i sin planlegging, og legge til rette for gode bomiljø og gode oppvekst og levekår. Det stilles konkrete kvalitets- og funksjonskrav til arealene som blir satt av til barn og unge. Det skal i nærmiljøene finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Dette forutsetter bl. a. at arealene: er store nok og egner seg for lek og opphold gir muligheter for ulike typer lek på ulike årstider kan brukes av ulike aldersgrupper, og gir muligheter for samhandling mellom barn, unge og voksne Ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning. Erstatning skal også skaffes ved utbygging eller omdisponering av uregulert areal som barn bruker som lekeareal. 5.2 RIKSPOLITISKE RETNINGSLINJER FOR SAMORDNET AREAL OG TRANSPORTPLANLEGGING Målsetning med retningslinjen er at arealbruk og transportsystem skal utvikles slik at de fremmer samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, med miljømessige gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. 5.3 RIKSPOLITISK RETNINGSLINJER FOR UNIVERSELL UTFORMING I all planlegging skal følgende etterstrebes: I byer og tettsteder planlegges ny utbygging lokalisert til eksisterende sentra og knutepunkter i kollektivsystemet for å bedre tilgangen til aktiviteter og service. I planleggingen tas det særlig hensyn til den delen av befolkningen som har lavest mobilitet. Byggeområder planlegges utformet med tilfredsstillende adkomst til alle bygninger, og med veier og gangveier som gir god fremkommelighet for personer med nedsatt funksjonsevne. Utearealer, herunder felles uteareal i tilknytning til boligbygning, utearealer for skoler og barnehager, fellesområder, offentlige områder m.m., planlegges utformet med tilfredsstillende adkomst for alle, og slik at områdene har aktivitetsmuligheter for alle. Arbeidsplasser, omsorgstilbud og boliger for grupper med behov for særlig tilrettelegging planlegges lokalisert på bakgrunn av samlet vurdering av konskvenser knyttet til brukbarhet, sosial inkludering, utbyggingsmønster, transport, lokalklima m.m. Transportinfrastruktur planlegges utformet og tilrettelagt slik at den kan brukes av alle, i så stor utstrekning som mulig. Nye og eksisterende friområder og friluftsområder planlegges utformet med tilfredsstillende adkomst for alle, og slik at områdene er brukbare og gir aktivitetsmuligheter for alle. Side 5 av 45

5.4 FYLKESPLAN I Fylkesplan for Hordaland i perioden 2005-2008 er følgende målsettingene under punkt 8.2 areal og miljø aktuelle: - Lokalisering av bustader, næringsverksemd og tenesteyting skal skje med omsyn til effektiv arealutnytting og energibruk og lågast mogleg transportbehov, særleg i Bergensregionen. - Lokalsamfunn skal ha gode miljøkvalitetar, universell utforming, samanhengande grøntstruktur og tilgang til friluftsareal og møteplassar for fysisk aktivitet og sosialt fellesskap. - Kulturminne og kulturmiljø skal forvaltast som dokumentasjon av fortida og ressurs for framtida. Nytteverdi/eigenverdi må dokumenterast før vern. - Redusera årleg avgang av dyrka og dyrkbar mark. - Auka bruk av fornybare energikjelder. I punkt 8.3 arealpolitiske retningslinjer er følgende aktuelt for bergensregionen: - 3.2 Nye bustadområde skal lokaliserast med god tilknyting til hovudtraseane for kollektivnettet og/ eller i nærleiken av senter og knutepunkt. Bustadområda i eller nær senter/kollektivnett skal ha høgast utnyttingsgrad. Bustadområde skal lokaliserast nær skule, barnehage og servicefunksjonar og ha gode leike- og opphaldsareal. I vekstkommunar i Bergensregionen skal ein unngå spreidd bustadbygging utan tilknyting til overordna kollektivnett. Side 6 av 45

5.5 Kommuneplan/kommunedelplan Planområdet er i kommuneplanens arealdel (2010 2021) satt av til senterområde og fremtidig bybane og bybanestopp. Figur 1: Utsnitt av kommuneplanes arealdel med planområdet vist med rødt stiplet omriss. Kommuneplanens arealdel Bestemmelser og retningslinjer setter følgende føringer for området: Sentrumsformål - Byggehøyde på 16 meter. - % - TU på 250% - Parkeringsbestemmelser P3 Parkeringstabell med parkeringskrav Beregningsgrunnlag Sykkel Bil P-3 Bolig 100 m 2 2 1,2-1,6 Forretning 1000 m 2 6 16 Kontor 1000 m 2 7 6 Uteoppholdsareal - Fellesareal (minimumsarealet beregnet pr. boenhet ved 4 eller flere enheter) For blokkbebyggelse: 15 m 2 i byddelssentra og i senterområde langs bybanen. Privatareal - Minimum 7 m 2 pr. boenhet for andre bygg med 4 eller flere boenheter. Side 7 av 45

Figur 2: Temakart som viser tilstøtende reguleringsplaner. Figur 3: PlanID 19170000a Fana/Ytrebygda. Bybane I Bergen og framkommelighetstiltak for buss på strekningen Nesttun Rådal. Planområdet er vist med rødt stiplet omriss. Side 8 av 45

Figur 4: PlanID 30170000. Fana. Slåtthaug og omkringliggende vegsystem. Planområdet er vist med rødt stiplet omriss. Side 9 av 45

6. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) 6.1 Beliggenhet Planområdet ligger i Apeltunvegen 1-3 på Nesttun. Området hører til Fana bydel, Smørås opptaksområde for barneskoler og Slåtthaug opptaksområde for ungdomsskoler. Nærliggende funksjoner er Slåtthaug skole og Slåtthaug videregående skole. Avstanden til Nesttun sentrum er ca 500 meter der en finner offentlige og private servicetilbud. Planområdet er lokalisert like ved bybanestopp som er under utbygging. 6.2 Avgrensning Området som inngår i planområdet er eiendommene gnr. 42 bnr. 86, 102 og del av 318. Området inkluderer også tilkomstveger rundt området. Vegparti som inngår i planområdet er kommunal del av Apeltunvegen og Gamle Kirkeveg. Planområdet er avgrenset av eiendommene som AS Idrettshuset har hjemmel til. Planområdet er også tilpasset vedtatt reguleringsplan for bybanen som er under bygging like nordvest for planområdet. 6.3 Tilstøtende arealers bruk/status Arealet rundt planområdet er benyttet til boligbebyggelse, med eneboliger og rekkehus samt veiareal. Bybanestrekningen mellom Nesttun og Lagunen, som er under utbygging grenser til planområdet. Det er like nordvest for planområdet planlagt bybanestopp. Reguleringsformålet til tilstøtende områder er trafikkareal/bybane og bolig. Deler av tilstøtende eiendommer er uregulert. 6.4 Eksisterende bebyggelse Bebyggelsen innenfor planområdet er bestående av et samfunnshus (Nesttunhallen) og butikk/forretningsbygning. Byggene er oppført uavhengig av hverandre og ligger på ulike terrengnivåer. Omkringliggende boliger er bestående av eneboliger, tomannsboliger og rekkehus. Bygningene er oppført i ulike tidsrom og har fra 1-2 etasjer. Med bakgrunn i topografien har noen bygninger en mer spredt plassering enn hva rekkehusene angår. For mer utførende beskrivelse av bygninger i planområdet blir det henvist til utarbeidet kulturminnedokumentasjon for planområdet. Side 10 av 45

Figur 5: Temakart som viser bruk av bygg i og rundt planområdet. Eksisterende bebyggelse i planområdet Navn Gnr. Bnr. Etasjer BRA m 2 Planeringsnivå (kote) Mønehøyde (Kote) Bruk Nesttunhallen 42 86 2-3 351 +48 +57,8 Forsamlingslokale Forretningsbygg 42 102 2 95 +38,5 +45,5 Butikk/forretning Lagerbygning 42 102 1 20 +38,5 +41,2 Lager Side 11 av 45

6.5 Topografi/landskapstrekk Planområdet ligger på et mindre høydedrag over Fanavegen som følger Skjolddalen. Høydedraget stiger videre oppover mot Skjoldhøgda. Fra Apeltunvegen stiger terrenget noe opp mot Nesttunhallen på bnr. 86. Størstedelen av landskapet innenfor planområdet er bearbeidet og preget av bebyggelse og harde flater, Langs utsprengte skjæringer og fyllinger vokser det noe vegetasjon og mindre lauvtrær. Figur 6: Temakart som viser høydefordelingen i planområdet og omkringliggende områder. Side 12 av 45

6.6 Solforhold Side 13 av 45

Figur 7: Soldiagram som viser solforholdene i planområde på ulike tider av året. Planområdet er markert med rød stiplet linje. Soldiagram viser at planområdet har generelt gode solforhold, noe begrenset på kveldstid kl 20:00 21.03 og 20.05. Det er også noe begrenset sol 21.12 kl 12:00. Det er noen bygninger som kaster skygge i planområdet, men solforholdene er i hovedsak prisgitt omkringliggende fjell og høydedrag. Side 14 av 45

6.7 Vegetasjon, dyreliv og andre naturforhold Størstedelen av landskapet innenfor planområdet er bearbeidet og preget av bebyggelse og harde flater, Langs utsprengte skjæringer og fyllinger vokser det noe vegetasjon og mindre lauvtrær. Det er ikke bekker eller vassdrag innenfor planområdet. Figur 8: Temakart som viser arealfordeling i planområdet. Områder vist med grønn farge er delvis bevokst med vegetasjon. Side 15 av 45

6.8 Grønne interesser Det er ikke registrert spor etter barn og unges lek innenfor planområdet. Nesttunhallen har tidligere vert benyttet til aktiviteter for barn og unge. Aktiviteten i huset er avtagende og Fana IL benytter i stadig større grad alternative bygg til ungdomsaktivitet. Bygget blir brukt en del av eldre til trimgrupper m.m. Fana Il vil etablere et nytt og mer moderne bygg som erstatning for Nesttunhallen. Dette tenkes oppført som en del av Nesttun Idrettspark (tidligere Traverbane) Dette bygget blir oppført kun få hundre meter unna eksisterende bygg. Langs Apeltunvegen i planområdets nordlige del er det i temakart for grøntområder i kommuneplanens arealdel vist grønn korridor. (eksisterende og vurdert behov.) Figur 9: Utsnitt av kommuneplanens temakart grøntfaglige interesser. Planområdet er vist med rødt omriss. Side 16 av 45

6.9 Kulturminneverdier Det er i forbindelse med planarbeidet utarbeidet en egen kulturminnedokumentasjon. Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner innenfor planområdet. Størstedelen av planområdet er tidligere bearbeidet og er i dag hovedsakelig bestående av opparbeidede harde flater, bygninger og skjæringer/grøfter i tilknytning til opparbeidet areal. En mindre del av planområdets nordlige del ligger innenfor det som var strandlinje for ca 9800 år før nåtid, jmf. temakart til kommuneplanens arealdel 2006-2017. I forbindelse med kulturminnedokumentasjonen ble Nestunhallens vernevenrdi vurdert med følgende konklusjon: Nesttunhallen blir i dag brukt som forsamlingshus for aktiviteter og sosialt samvær. Helt siden Nesttunhallen ble oppført i 1918, har bygningen hatt en sentral rolle som møtepunkt og aktivitetshus for beboere i Nesttunområdet og medlemmene i Fana Idrettslag. Nesttunhallen er sterkt ombygd og har mistet en god del av sin opprinnelige karakter. Ombygginger og tilpassinger er blitt gjennomførte i takt med endrede behov og bruk. Nesttunhallen har historisk verdi som samlingspunkt og har vært sentral de senere år som møtested og aktivitetshus i tilknytning til frivillige organisasjoner i Nesttunområdet. Bruken av bygget er imidlertid avtagende. Endrede krav til funksjonalitet medfører at bygget er i ferd med å utspille sin rolle som forsamlingslokale. Særlig gjelder dette toalettanlegget som i dag er lokalisert i bygningens underetasje. Adkomst til toalettene skjer via trapp slik at anlegget ikke er tilpasset nåtidens krav til universell utforming. For vel et år siden åpnet nytt kulturhus i Nesttun sentrum som i stor grad har overtatt Nesttunhallens funksjon som møtepunkt og akitvitetshus. Nesttunhallen med tilhørende tomteareal, inngår i dag i område disponert til sentrumsformål. Tomten vil ligge som nærmeste nabo til et stopp på bybanen mellom Bergen sentrum og Lagunen bydelssenter. Denne situasjonen vil medføre en strukturell endring i området rundt Nesttunhallen en endring som vil innebære en vesentlig fortetting med krav til 100% universell tilgjengelighet i bygninger så vel som utearealer. Dette gjør eksisterende bygning lite aktuell å ta vare på. Det anbefales at bygget rives og erstattes med bygg som passer i denne nye sammenhengen. I sørlige del av planområdet går en mindre vegbit av Gamle Kirkeveg gjennom planområdet. Gamle Kirkeveg var fra tidligere en forbindelse mellom Nordåsen og Kyrkjebyrkjeland. Fra Kyrkjetangen ble det rodd med båt til Nordåsen, derfra gikk vegen om Apeltun, Slåtthaug og til Kyrkjebyrkjeland. Det blir vist til kulturminnedokumentasjonen i sin helhet for utfyllende informasjon. Side 17 av 45

Figur 10: Skråfoto fra 17.05.1961 som viser Nesttunhallen før ombygging i 1963 og pågående utplanering av bnr. 102. (Kilde: Universitetsbibliotekets billedsamling) 6.10 Vei og trafikkforhold Dagens vegsystem i planområdet er bestående av Fv 181 Apeltunvegen, Kommunal del av Apeltunvegen, en mindre del av kommunal veg Skjolddalen/Gamle Kirkeveg og del av Gamle Kirkeveg som er privat veg. En mindre del av Gamle Kirkeveg er gangveg. Fv 181 Apeltunvegen som passerer i nordre del av planområdet har ÅDT på 7200. Del av Apeltunvegen som er kommunal er tilknyttet 13 private husstander, ett næringsbygg (begravelsesbyrå) og Nesttunhallen som blir benyttet til allmennyttig formål (idrettslag). Den kommunale delen fra Apeltunvegen opp til Gamle Kirkeveg har bratt stigning. Stigningen er ca 1:5 på de bratteste partiene. Langs den bratte vegen er det flere avkjørsler. Det er ikke fortau langs kommunale veger i planområdet. Gamle Kirkeveg blir benyttet som gangveg ved gjennomgang til idrettsplass på Slotthaug og dagligvarebutikk. Side 18 av 45

Apeltunvegen Gml. Kyrkjeveg Figur 11: Temakart som viser høyder på kjøreveg og avkjørsler i planområdet. Side 19 av 45

6.11 Støy Planområdet ligger nær Fanavegen Fv 582 og Fv 181 Apeltunegen. Begge veiene er trafikkert og medfører noe støy i planområdet. Planområdet ligger i hovedsak noe høyere enn Fanavegen og Apeltunvegen. Temakart støy i kommuneplanens arealdel viser at området ligger i gul sone der utendørs støynivå er 55 L den og utendørs støy i nattperioden er 70 L 5AF. Temakartet tar imidlertid ikke hensyn til bybanen som nå etableres i området. Denne vil endre situasjonen i foreliggende område. Jf. Utarbeidet støyrapport. Figur 12: Utsnitt av temakart støy fra kommuneplanens arealdel. Planområdet er vist med svart stiplet omriss. 6.12 Offentlig kommunikasjon/ kollektivdekning Planområdet ligger sentralt til for kollektivtilbud med buss med busstopp i Fanavegen, Apeltunvegen og ved Skjoldskiftet. Bybane med bybanestopp er under bygging like ved planområdet. Avganger med buss og bane vil sørge for at planområdet ligger svært godt tilgjengelig for reisende med kollektivtransport. 6.13 Vann og avløp Vannforsyningen til planområdet kommer fra Kismul vannbehandlingsanlegg. Avløpet blir ført til Flesland kommunale avløpsrenseanlegg. Bygninger i planområdet er i dag tilknyttet kommunalt vann og avløpsnett. 6.14 Energi Planområdet ligger utenfor konsesjonsgrensen for fjernvarme. I følge kart fra BKK datert 15.04.2011. Konsesjonsgrensen følger Fanavegen nordvest for planområdet. Figur 13: Utsnitt av kart med konsesjonsområde for fjernvarme i Bergen. Konsesjonsgrensen er vist med svart stiplet linje. Planområdet er vist med rødt omriss. Side 20 av 45

6.15 Privat og offentlig servicetilbud Tjenestetilbud Navn på tjenestetilbud Avstand fra planområdet i km Barnehage Midtun Familiebarnehage 0 6 år 0,4 Barneskole Midtun skole 1 7 kl 0,6 Ungdomsskole Slåtthaug skole 8 10 kl 1,0 Videregående skole Slåtthaug videregående skole 0,8 Dagligvarebutikk Rema 1000 Skjold 0,5 Helsetilbud Nesttun helsestasjon 1,0 Nesttun Lokalsenter Nesttun 1,0 I følge temakart Sosial infrastruktur ligger planområdet i barnehageområde med underdekning i forhold til etterspørsel (pr.1. mars 2010) 6.16 Risiko og sårbarhet Det blir vist til kap 8.9 for risiko- og sårbarhetsanalyse. 6.17 Privatrettslige bindinger Det er ikke kjennskap til privatrettslige bindinger som er til hinder for å utarbeide reguleringsplan for området. 7. UTREDNINGER IHHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER Ikke aktuelt Side 21 av 45

8. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 8.1 Innledning Nesttunhallen har tidligere vert benyttet til aktiviteter for barn og unge. Aktiviteten i huset er avtagende og Fana IL benytter i stadig større grad alternative bygg til ungdomsaktivitet. Fana Il ønsker å etablere et nytt og mer moderne bygg som erstatning for Nesttunhallen. Dette tenkes oppført som en del av Nesttun Idrettspark (tidligere Traverbane) Dette bygget blir oppført kun få hundre meter unna eksisterende bygg. Planforslaget er et resultat av gjennomført mulighetsstudie for planområdet. En har i mulighetsstudien vurdert planområdets lokalisering i forhold til planlagt bybanestopp og endringen et bybanestopp vil medføre for området. Med bakgrunn i at området i kommuneplanens arealdel er satt av til sentrumsformål har en søkt å legge til rette for en mer konsentrert bebyggelse, kombinert med en publikumsrettet side mot bybanestoppet. I 1. etasje er det et ønske om å legge til rette for kiosk eller kafè med tilhørende uteservering. Parkering vil en legge i byggets 2. etasje. Boder i deler av 3. etasje. Resten av bygget vil bli benyttet til boliger og kontorer. Med områdets planstatus som sentrumsområde vil det på sikt kunne medføre endringer i bebyggelsesstrukturen i området. Denne endringen vil kunne medføre en mer konsentrert bebyggelse og større strukturer i området. 8.2 Reguleringsformål Reguleringsformål Underformål Område Areal m 2 Bygninger og anlegg Sentrumsformål S 1 654 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjøreveg o_kv1 720 o_kv2 214 Fortau o_ft1 81 o_ft2 84 o_ft3 26 o_ft4 225 Gangveg o_g 20 Annen veggrunn - grøntareal o_avg 173 AVG 145 Totalt 3 342 8.3 Byggeformål Reguleringsformål Underformål Areal m 2 Bebyggelse og anlegg BRA m 2 % BRA i plan Maksimal byggehøyde (kote) Maksimal byggehøyde (meter) Sentrumsområde 1654* 5280 265 % + 58,5 20,6** *I tillegg til sentrumsformål blir fortau o_ft4 og annen veggrunn grøntareal på nordvestsiden av planlagt bygg regnet med, totalt tomteareal blir da 2 024 m 2. ** Maksimal byggehøyde er regnet fra overkant gulv 1. etg. maksimal reell byggehøyde i forhold til omkringliggende terreng mot kommunal veg vil være ca 17,9 m. Planlagt bygg har en differensiert byggehøyde på ulike deler. Maksimal byggehøyde gjelder høyeste punkt på bygget. Side 22 av 45

Følgende arealoppsett er benyttet for planlagt bygg: 1.etg. BRA m 2 2.etg. BRA m 2 3.etg. BRA m 2 4.etg. BRA m 2 5.etg. BRA m 2 6.etg. BRA m 2 Totalt Forretning 503 503 Bolig 179 446 807 623 437 2492 Kontor 325 325 Adkomstareal 83 35 98 111 102 85 513 Heis 5 5 5 5 5 5 27 Boder 229 229 Parkering 801 801 Balkonger 17 39 64 47 36 203 Bossrom 47 45 92 Sykkelparkering 95 95 Totalt 637 1177 1141 986 776 563 5280 8.4 Lek/uteoppholdsareal Planforslaget legger til grunn at det blir etablert felles uteoppholdsareal innenfor byggeformålet og på takterrasser. Uteoppholdsarealene fordeler seg slik: Et areal merket D på plankartet (c = +48,5) vil få direkte adkomst fra omkringliggende terreng. I tillegg er det planlagt to takterrasser. Dette gjelder storparten av arealet merket A og C på plankartet. Areal A blir liggende helt nord i bebyggelsen (i 5. etasje c = + 52,5). Areal C blir liggende helt sør i 6 etasje (c = + 55,5). Takterrassene ligger med svært gode sol- og utsiktsforhold. Felles uteoppholdsareal vil være felles for boenheter i det planlagt bygget. Private arealer for planlagte boenheter vil bli etablert som balkonger for hver leilighet. Totalt uteoppholdsareal på takterrasser er 459 m 2. Resterende uteoppholdsareal ligger på bakkenivå 221 m2. 8.5 Parkering/garasje(r) Felles parkeringsanlegg blir lagt til byggets 2. etasje. Det blir lagt til rette for totalt 34 parkeringsplasser. Leiligheter vil få 1 parkeringsplass hver og resterende 6 parkeringsplasser blir delt på kontor- og forretningsformål. Det vil i forbindelse med parkeringsanlegget og innenfor sentrumsformålet bli lagt til rette for totalt 67 sykkelparkeringsplasser. I 3. etasje vil det bli etablert felles areal for boder for leiligheter, kontorer og forretningsvirksomhet i bygget. Parkeringskrav for bil og sykkel ihht. Kommuneplanes arealdel område S18 som går under parkeringskrav P3 Parkeringstabell med parkeringskrav Beregningsgrunnlag Sykkel Bil Bolig 100 m 2 2 1,2 1,6 Kontor 1000 m 2 7 6 Forretning 1000 m 2 6 16 Side 23 av 45

Parkering i planforslaget Formål Antall BRA m 2 Antall P-plasser Krav P-plasser Avvik ihht krav. Bolig 28 2492 28 30-40 -2/ -12 Kontor 325 2 2 0 Foretning 503 4 9-5 Totalt 3320 34 41-51 -7 Sykkelparkering i planforslaget Formål Antall Brutto areal Antall sykkelplasser Krav sykkelplasser Avvik ihht krav. Bolig 28 2492 50 50 0 Kontor 325 3 3 0 Foretning 503 4 4 0 Totalt 3320 57 57 0 Avviket på 2 parkeringsplasser for boenheter og 5 parkeringsplasser for forretning begrunnes med nærhet til bybanestopp, gang- og sykkelveger og et godt utbygd busstilbud. Det er planlagt innendørs sykkelparkering i 2. etasje. Det er i reguleringsbestemmelsene stilt krav om sikker og låsbar sykkelparkering. Ved etablering av mer en 20 ansatte innenfor planlagt bygg er det stilt krav om garderobetilbud/garderoberom med dusj, garderobeskap og plass for å tørke våte klær. 8.6 Trafikkareal Formål Underformål Område Areal Eierform Samferdselsanlegg og Kjøreveg o_kv1 720 Offentlig teknisk infrastruktur o_kv2 214 Offentlig Fortau o_ft1 81 Offentlig o_ft2 84 Offentlig o_ft3 26 Offentlig o_ft4 225 Offentlig Gangveg o_g 20 Offentlig Annen veggrunn- grøntareal o_avg 173 Offentlig AVG 145 Privat O_KV1 er også i dag kommunal veg. Nederste del av vegen utformes med maks stigning 1:10 som angitt på plankartet Planlagt adkomst til nybygget er lokalisert til denne del av vegen konfr. plankartet og illustrasjonsplanen. Standard på den kommunale vegen oppfyller ikke normale krav til dimensjonering av kommunale veger (Statens vegvesen Håndbok 017). Standardkravet etter nevnte håndbok ville være vegklasse Sa2. Dvs en samleveg med vegbredde 6 meter og fortau med min bredde 2,5 meter. Krav til maks stigning ville være 1:10. Vegen er allerede del av kommunalt vegnett. I tillegg er de eksisterende høydeforhold i forbindelse med tilliggende bebyggelse slik at stigningsforholdene ikke kan oppfylles for den øverste delen uten at dette umuliggjør adkomst til tilliggende bebyggelse. Dersom vegen skulle legges med maks stigning over hele strekningen som inngår i planområdet, ville vegen i det øverste området, måtte vegen senkes ca. 3 meter i området hvor vegen og Gamle kyrkjeveg møtes. Avkjørslene til de tilliggende eiendommene ville heller ikke være mulig å opprettholde. Side 24 av 45

I tillegg gir vegen adkomst til et relativt begrenset antall boliger som gjør at den øverste delen av samlevegen/adkomstvegen er planlagt med ett kjørefelt med regulert min. vegbredde 4 meter inklusive vegskuldre. Langs vegen etableres fortau mot planlagt bebyggelse i bredde 2,5 meter (min. krav i Håndbok 017). Fortauet er i all hovedsak lagt inn på eksisterende eiendom/tiltakshavers eiendom som nå reguleres. Den kommunale vegstrekningen av o_kv1 er derfor opprettholdt med de eksisterende stigningsforhold i den øverste delen av vegen. 8.7 Støytiltak Det er utarbeidet en egen støyrapport som redegjør for tiltak som må gjennomføres for at planforslaget skal oppfylle støyretningslinje T-1442. Det er gjort tilleggsvurdering for en evt refleksjonsstøy mot bebyggelsen i Nesttunbrekka. 8.8 Avfallshåndtering/miljøstasjon Det er i reguleringsbestemmelsene satt krav om returpunkt for avfall. Dette er ikke regulert som eget formål, men skal inngå i planlagt bygg. Det er planlagt som nedgravd løsning ved inngangsparti. Nedkast vil bli fra plan 2 og nedgravd løsning vil ligge på plan 1. 8.9 Risiko og sårbarhet Risiko kan defineres som sannsynlighet kombinert med konsekvens. Risiko knyttes til uønskede hendelser. Der det blir vurdert at det foreligger en viss risiko er det ikke alltid mulig å fastslå verken konsekvens eller sannsynlighet for at en hendelse inntreffer. Det blir derfor gjort en vurdering av forholdene i planområdet der en benytter tidligere registreringer og befaring i planområdet. I risiko- og sårbarhetsanalysen er følgende definisjoner brukt om konsekvens og sannsynlighet. Konsekvens Vekting Menneskers liv og helse Miljø Materielle verdier / økonomi Katastrofalt 5 Mer enn 1 død, eller flere enn 10 alvorlig skadde/sjuke Kritisk 4 Inntil 1 død, eller fare for inntil 10 alvorlig skadede personer. Alvorlig 3 Alvorlig personskade på en eller flere personer. En viss fare 2 Mindre skader som treng medisinsk behandling. Varig skade på miljø Omfattende og langvarige miljøskader som krever større tiltak. Moderate skader på miljø, eller skader som krever mindre tiltak. Mindre skader på miljø, men som naturen selv utbedrer på kort tid. Ufarlig 1 Ingen eller små personskader. Ingen eller ubetydelig skade på miljø. Definisjon av konsekvens Skader for mer enn kr 30.000.000 Skader mellom kr 5.000.000 30.000.000 Skader mellom kr 500.000 5.000.000 Skader mellom kr 50.000 500.000 Skader for inntil kr 50.000 Sannsynlig Vekting Definisjon Svært sannsynlig 5 En eller flere hendelser per år. Moderat sannsynlig 4 En hendelse per 1 10 år Sannsynlig 3 En hendelse pr 10 100 år Mindre sannsynlig 2 En hendelse per 100 1000 år Lite sannsynlig 1 Mindre enn en hendelse per 1000 år Side 25 av 45

Definisjon av sannsynlighet Vurdert konsekvens og sannsynlighet av en hendelse blir plassert inn i en matrise, der vekting av de tre kartleggingsområdene menneskers liv og helse, miljø og materielle verdier / økonomi er gitt. Vektingen blir gitt ved vurdering av de ulike kartleggingsområdene. Dersom registreringen viser at det er nødvendig med avbøtende tiltak blir det foreslått risikoreduserende og/eller skadebegrensende elementer/tiltak som kan redusere risikoen slik at denne ligger innenfor et akseptabelt nivå. Risikomatrisen tar ikke tilstrekkelig hensyn til 200 års flom i vassdrag og 1000 års skred angitt i byggteknisk forskrift. Disse vil bli markert som gule eller røde felt selv om tallet i risikomatrisen ikke tilsier at avbøtende tiltak bør gjennomføres. Dette gjelder spesielt der en hendelse blir vurdert til å medføre liten vurdert konsekvens, men hyppigere gjentaksintervall en hva byggteknisk forskrift tilsier. Dette blir gjort for å kunne bruke risikomatrisen gjennomgående i analysen. En omstrukturering av risikomatrisen tilpasset 200 års flom og 1000 års skred vil medføre en for grov definisjon av sannsynlighet til å kunne benyttes på en del av temaene som blir vurdert. Det er ikke all risiko som kan dekkes fullt ut gjennom en slik analyse. Det kan oppstå ulykker som følge av utbyggingen og det kan gjennomføres senere endringer. Det anbefales derfor at det under detaljprosjektering, anleggsarbeid og bruk av området gjennomføres kontinuerlig risikovurdering. Sannsynlighet Konsekvens Ufarlig En viss fare Alvorlig Kritisk Katastrofalt Svært sannsynlig 5 1.5 2.5 3.5 4.5 5.5 Moderat sannsynlig 4 1.4 2.4 3.4 4.4 5.4 Sannsynlig 3 1.3 2.3 3.3 4.3 5.3 Mindre sannsynlig 2 1.2 2.2 3.2 4.2 5.2 Lite sannsynlig 1 1.1 2.1 3.1 4.1 5.1 1 2 3 4 5 Risikomatrise der første tall angir konsekvens og andre tall angir sannsynlighet. Akseptkriterium Røde felt Medfører uakseptabel risiko. Risikoreduserende tiltak må gjennomføres. Gule felt Grønne felt Akseptkriterier benyttet i risiko- og sårbarhetsanalysen Potensiell risiko. Det må vurderes om det skal gjennomføres risikoreduserende tiltak. Det kan her leggest en kost nytte analyse til grunn. Akseptabel risiko. Det kan likevel være nødvendig å gjennomføre risikoreduserende tiltak ut frå økonomiske og praktiske vurderinger. Naturbasert sårbarhet Uønskede hendelser/forhold Potensiell risiko for: Menneske Miljø Økonomi Side 26 av 45 Merknader Ekstremvær www.met.no Sterk vind 1.3 1.3 Den gjennomsnittlige vindstyrken de siste 12 mnd. for området rundt planområdet var på 3.3 m/s. Den kraftigste vindstyrken målt i den samme perioden ble målt til 15,1 m/s i mars. Planområdet er derfor ikke spesielt vindutsatt. Sterk vind kan føre til rotvelt og mindre bygningsskader, men fører sjelden til skade på menneske.

Store nedbørsmengder 1.3 1.3 Store nedbørsmengder kan ramme lokalt. Den største nedbørsmengden målt på et døgn i løpet av det siste året, ble målt til 47 mm. Det er ventet en økning i ekstremnedbør på 10-15 % fram mot år 2050. Planområdet ligger i en hellende skråning. Det er ikke forventet at store nedbørsmengder vil føre til opphoping av vann i planområdet. Det er ikke forventet at ekstremnedbør vil utløse skred som vil utgjøre en potensiell fare for planområdet. Det er utarbeidet en rammeplan for VA- anlegg der overflateavrenning blir tatt hensyn til. Store snømengder Flomfare www.nve.no Flom i elver / bekker Side 27 av 45 Store snømengder er sjelden et problem i området og blir ikke vurdert som en potensiell risiko for planområdet. Det er ingen større elver eller bekker i planområdet eller som vil kunne medføre flomfare i planområdet. Flom i vassdrag/ innsjøer Det er ikke innsjøer eller vassdrag i planområdet. Overvannshåndtering 1.3 Etablering av nye bygg og infrastruktur vil kunne auke den naturlige avrenningen. Det bør legges til rette for fordrøying av overvann og prosjektere sikre flomveier for å redusere faren for skade på personer og materiell. Overløp fra infiltrasjonsgørøfter må tilkoples kommunal fellesledning i Apeltunvegen. Ved tilstrekkelig dimensjonering blir ikke overvann vurdert som en risiko for planområdet. Springflod / stormflod Historisk flomnivå Skredfare www.skrednett.no Kvikkleireskred Løsmasseskred Is og snøskred Planområdet ligger ikke i nærheten av sjø eller vann. Det er ikke registrert historisk flomnivå i området. Det er ikke registrert kvikkleire i planområdet. Planområdet består hovedsakelig av bart fjell, hvor et tynt lag av løsmasser forekommer lokalt. Planområdet består hovedsakelig av bart fjell (fyllitisk glimmerskifer) hvor et tynt lag av løsmasser forekommer lokalt. Det er ikke registrert skredhendelser i NGUs database skrednett. Løsmasseskred blir ikke vurdert til å være en potensiell fare for planområdet. Planområdet er ikke vist som potensielt snøskredfarlig område i NGUs database skrednett. I tillegg vil klimatiske forhold i området og hellingen i planområdet tilsi at snøskred ikke vil være en potensiell risiko for planområdet. Steinras, steinsprang 2.2 1.1 2.2 Planområdet er ikke vist som potensielt utsatt for steinsprang i NGUs database skrednett. Planområdet består av fyllitisk glimmerskifer. I eksiterende forhold er det observert sprekkdannelser og løseblokker. Dette kan medføre en viss fare for

Historiske hendelser Byggegrunn www.ngu.no Setninger Utglidinger blokkutfall. Potensielt utløpsområde er svært avgrenset og det blir vurdert som liten risiko for blokkutfall. Planforslaget medfører utsprenging og endring av terrenget. Det må i forbindelse med planlagt utbygging gjennomføres en gelologisk/geoteknisk vurdering der også vurderinger for steinsprang etter sprengningsarbeidet, blir vurdert. Ved tilstrekkelig sikring av sprengingsprofil blir ikke planområdet vurdert som potensielt utsatt for steinsprang. Mellom Skjold og Nesttun, ved Lille Skjolddal, er det registrert stein og jordskred den 16. mars 2009. Området ble undersøkt av geologer, og det ble bestemt at sikringstiltak må til. Nye hendelser i området er ikke vurdert å medføre konsekvenser for planområdet. Planområdet består av bart fjell med lokalt tynt lag med løsmasser. Det er ikke kjennskap til setninger på eksisterende byggverk innenfor planområdet. Setninger er ikke vurdert som en potensiell risiko for planområdet. Planområdet består av bart fjell med lokalt tynt lag med løsmasser. Utglidninger av byggegrunnen blir ikke vurdert som en potensiell risiko for planområdet. Radon 2.2 Berggrunnen i området består av fyllitisk glimmerskifer. Eksponering av radon kan føre til lungekreft. Ny strålevernsforskrift kommer med krav til maksimalt radonnivå i bosteder, barnehager, skoler m.m. I følge byggteknisk forskrift skal bygninger prosjekteres og utføres med radonforebyggende tiltak slik at innstrømming av radon fra berggrunnen begrenses. Radonkonsentrasjon i inneluft skal ikke overstige 200 Bq/m3. Følgende skal minst være oppfylt: a) Bygning beregnet for varig opphold skal ha radonsperre mot grunnen. b) Bygning beregnet for varig opphold skal tilretteleggest for egnet tiltak i byggegrunn som kan aktiveres når radonkonsentrasjon i inne luft overstig 100 Bq/m3. Plante og dyreliv www.dirnat.no Planter Dyr Ved gjennomført tiltak er ikke radoneksponering vurdert til å utgjøre en risiko for planforslaget. Ingen sårbare arter registrert i naturbase. Ingen sårbare arter registrert i naturbase. Side 28 av 45

Fugler Andre uønskede hendelser Skog- og vegetasjonsbrann Jordskjelv Ingen sårbare arter registrert i naturbase. Det er noe spredt skog langs veier og i hager rundt planområdet. Det er ikke sammenhengende skog i eller inntil planområdet. Nærmeste brannstasjon er Fana brannstasjon som ligger ca. 5 km fra planområdet. Skogbrann er ikke vurdert som en potensiell risiko for planområdet. Jordskjelvfaren i Norge er moderat. Det er registrert få jordskjelv i Norge som fører til skade på konstruksjoner og anlegg. Virksomhetsbasert sårbarhet Uønskede hendelser/ forhold Brann/eksplosjon Potensiell risiko for: Menneske Miljø Økonomi Side 29 av 45 Merknad Brannfare 2.1 3.1 Planlagte bygg skal benyttes til boliger, kontor og forretning. Oppføring av bygg må følge gjeldende krav til materialbruk og byggeavstand. Planlagte boliger vil tilknyttes eksisterende strømnett og det vil derfor ikke være utstrakt bruk av gassbeholdere i planområdet. Flere tilkomstveier til området og relativt kort avstand til brannstasjon (ca. 5 km) er med på å minske konsekvensen av evt. brann og medfører større branntrygghet. Det er planlagt sprinkling av nybygget. Planområdet er ikke vurdert som særskilt utsatt for brannfare. Eksplosjonsfare Det er ikke planlagt tiltak som vil utgjøre eksplosjonsfare i planområdet. Energitransport Høyspent 3.2 Det er ikke høyspentledninger i planområdet. I forbindelse med etablering av bybanestopp like nordvest for planområdet er det plassert en transformatorstasjon. Der er rundt transformatorstasjonen en sikringssone på 10 meter. Dette innebærer at deler av planlagt bygg ligger innenfor faresonen. Magnetfeltet nær nettstasjoner kan bli forholdsvis høyt på grunn av kombinasjonen av høye strømstyrker og kort avstand til feltkilden, men feltet avtar raskt med avstand. Utredningsnivået for elektromagnetiske felt er 0,4 µt. Det bør ved oppføring av bygg gjennomføres målinger for å sikre at rom for varig opphold ikke får høyere eksponering en 0,4µT.

Gass Forurenset vann Drikkevannskilde Badevann, fiskevann, Vassdrag og liknende. Nedbørsfelt Forurensing grunn www.sft.no Kjemikalieutslipp Forurensing - luft Støv/partikler/røyk Støy Lukt Friluftsliv og tilgjengelighet til sjø www.hordaland.no Fri ferdsel langs sjø Friluftsliv Det er ikke infrastruktur for gass i planområdet. Området er tilkoblet offentlig drikkevannskilde. Avrenning fra planområdet vil ikke føre til forurensing av drikkevannskilder. Det er ikke vassdrag innenfor planområdet. Planområdet vil ikke påvirke nedbørsfeltet til drikkevannskilder. Det er ikke registrert forurenset grunn i planområdet. Det er ikke registrert bedrifter i nærheten av planområdet som slipper ut støv, partikler eller røyk. Det er ikke registrert bedrifter som driver med arbeid som vil føre til støyproblemer for planområdet. Det er ikke lokalisert bedrifter som vil forårsake lukt i eller i nærheten av planområdet. Planområdet er ikke til hinder for ferdsel langs sjø. Planområdet er ikke i bruk til friluftsliv. Sårbarhet tilknyttet infrastruktur Uønskede Potensiell risiko for: hendelser/ Menneske Miljø Økonomi forhold Trafikkfare www.vegvesen.no Trafikkulykker på vei Forurensing www.sft.no Side 30 av 45 Merknad 1.3 1.3 Det er ikke registrert trafikkulykker innenfor planområdet. Trafikken på kommunal del av Apeltunvegen er avgrenset og det er ca 13 boenheter tilknyttet den kommunale vegen. Trafikkulykker blir ikke vurdert som en potensiell risiko for planområdet. Planforslaget vil medføre opprusting av den kommunale delen av Apeltunvegen som ligger i planområdet og det vil bli lagt til rette for fortau langs kjørevegen. Støv/partikler 2.4 I temakart NO 2 forurensning i Bergen Årsmiddel sesongen 2005-2006 er området vist med 20-30 µ gram pr m 3 luft. Forskriftskrav til luftkvalitet er 40 µ gram pr. m 3. Dette tilsier at planområdet kan oppleve kortere perioder med redusert lufkvalitet. Dette kan medføre plager for personer med astma og luftveisplager. Ved bygging av bybane på strekningen Nesttun - Lagunen er det et mål å redusere biltrafikken, dette vil kunne medføre mindre luftforurensing i planområdet. For å redusere luftforurensing med støv og partikler i inneluft bør friskluftsinntak plasseres slik at dette er mest mulig

skjermet fra forurenset lut. Det kan også etableres rensing av innluft på ventilasjonsanlegg. Støy 3.3 Planområdet ligg nært inntil Bybanen og Fanavegen med ÅDT på ca 16 500. Det er utarbeidet en støyrapport for planområdet der det blir foreslått tiltak for å oppfølge støyretningslinje T 1442. Dette innebærer evt innglassing av balkonger og stille side mot kommunal del av Apeltunvegen. Lukt Det er ikke registrert lukt i forbindelser med infrastruktur i området. Utslipp/ kjemikalier Det er ikke vurdert at planområdet er sårbart for transport av farlig gods langs vegnettet. Ulykker på nærliggende veier/transportåre www.vegvesen.no Vei 3.3 1.5 Det er registrert 25 trafikkulykker med lettere skade i området rundt planområdet (Fanaveien, Osveien, Apeltunveien og Nesttunveien) i perioden 0 2007. I Apeltunveien er det registrert trafikkulykker med lettere skadd person. Ulykker på nærliggende veier vil kunne medføre fremkommelighetsproblemer på tilgrensende veinett. Dette vil være av kortvarig karakter og er ikke vurdert som en risiko for infrastrukturen i planområdet. Trafikkulykker på nærliggende veier vil allikevel bli vurdert som en potensiell risiko. Sjø Planområdet er ikke nærheten av sjø. Luft Nærmeste flyplass er Flesland. Planområdet er ikke vurdert å være utsatt for luftfartsulykker. Side 31 av 45

Sykkel parkering (plasser) Parkerings plasser Privatareal (m 2 ) Uteoppholdsareal (m 2 ) Byggehøyde meter Utnytting % BRA 9. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 9.1 Overordnede planer og vedtak Forholdet til overordnende planer. Planforslaget 265 % 20,6 18,0** 459* 221 225 34 57 Kommuneplanens arealdel (krav/forskrift) 250 % 16,00 420 196 41-51 57 *Planlagt uteoppholdsareal på takterrasser, 221 m2 på bakkenivå. ** Byggehøyden er ca 18 m over synlig terreng mot kommunal veg og bybanen. Byggehøydene overskrider kommuneplanens bestemmelser om maks byggehøyde på 16 meter i senterområde S18. Dette må ses i sammenheng med at en ønsker å danne en åpen plass mot bybanestoppet og etablere gode fellesarealer på en stille side av bygget. Byggets avtrapping mot den sørøstlige delen av planområdet medfører at ulike deler av bygget vil få ulik byggehøyde. Dette vil få bygget til bedre å føye seg til kommunal veg og danne en mer naturlig overgang til trafikkarealet og omkringliggende bebyggelse. Kommuneplanens bestemmelser tilsier en utnytting på 250 % for området. Deler av AS Idrettshuset sin eiendom er i plan: PlanID 19170000a Fana/Ytrebygda. Bybane I Bergen og framkommelighetstiltak for buss på strekningen Nesttun Rådal. tatt med som buffersone mot bybanen. Dette medfører at utnyttingen i planforslaget blir liggende over kommuneplanens utnyttelse. Dersom en tar med dette arealet blir tomten ytterligere ca 135 m 2 større. 9.2 Eksisterende reguleringsplaner Planområdet er ikke tidligere regulert. Nærhet til gjeldende reguleringsplan for bybanestopp vil medføre at planforslaget må ses i sammenheng med denne. Planforslaget er ikke vurdert å medføre konsekvenser for gjeldende tilliggende plan for bybanestoppet, men vil videreføre denne med etablering av en urban struktur langs banesporet ved å legge til rette for byrom i tilknytning til bybanestoppet. Side 32 av 45

9.3 Konsekvenser for nabober Planlagt bygg vil kunne medføre mindre endringer i utsiktsforhold for tilstøtende bebyggelse. Deler av utsikten i dag er begrenset av eksisterende bebyggelse og vegetasjon. Tomannsbolig på gnr. 42 bnr. 108 og 927 har uteplass på vestsiden av boligen og vil kunne få mer innsyn enn i eksisterende situasjon. Gnr. 42 bnr. 810 vil også kunne få mer innsyn mot uteplass som er lokalisert på nordøstsiden av bygget. Gjennomført sol- og skyggeanalyse viser at nabo på gnr. 42 bnr. 810 i noe grad blir berørt av planlagt tiltak i planområdet. De største utslagene vil bli på kveld fra kl. 20:00. Figur 14: 20. mai kl. 12:00 Figur 15: 20. mai kl. 15:00 Side 33 av 45

Figur 16: 20. mai kl. 18:00 Figur 17: 20. mai kl. 20:00 Side 34 av 45

Figur 18: 21. juni kl. 12:00 Figur 19. 21. juni kl 18:00 Side 35 av 45

Figur 20. 21. juni kl 20:00 Figur 21. 22. september kl 12:00 Side 36 av 45

Figur 22. 22. september kl 15:00 Figur 23. 22. september kl 18:00 Side 37 av 45

Figur 24: 20. oktober kl 12:00 Figur 25: 20. oktober kl 15:00 Side 38 av 45

Figur 26: 20. oktober kl 18:00 9.4 Trafikk- og parkeringsforhold Apeltunvegen blir regulert til offentlig kjøreveg. Avkjørsel til parkering i planlagt bygg vil være fra Apeltunvegen / kommunal veg på kote + 41. Det er regulert fortau på vestsiden av kommunal veg med 2,5 m bredde, dette vil medføre en forbedring i trafikksikkerheten for myke trafikkanter. Standard på den kommunale vegen oppfyller ikke normale krav til dimensjonering av kommunale veger (Statens vegvesen Håndbok 017). Standardkravet etter nevnte håndbok ville være vegklasse Sa2. Dvs en samleveg med vegbredde 6 meter og fortau med min bredde 2,5 meter. Krav til maks stigning ville være 1:10. Vegen er allerede del av kommunalt vegnett. I tillegg er de eksisterende høydeforhold i forbindelse med tilliggende bebyggelse slik at stigningsforholdene ikke kan oppfylles for den øverste delen uten at dette umuliggjør adkomst til tilliggende bebyggelse. Dersom vegen skulle legges med maks stigning over hele strekningen som inngår i planområdet, ville vegen i det øverste området, måtte vegen senkes ca. 3 meter i området hvor vegen og Gamle kyrkjeveg møtes. Avkjørslene til de tilliggende eiendommene ville heller ikke være mulig å opprettholde. I tillegg gir vegen adkomst til et relativt begrenset antall boliger som gjør at den øverste delen av samlevegen/adkomstvegen er planlagt med ett kjørefelt med regulert min. vegbredde 4 meter inklusive vegskuldre. Langs vegen etableres fortau mot planlagt bebyggelse i bredde 2,5 meter (min. krav i Håndbok 017). Fortauet er i all hovedsak lagt inn på eksisterende eiendom/tiltakshavers eiendom som nå reguleres. Parkering er plassert i bygget: Parkeringsdekningen er mindre enn kommuneplanens krav. Nærhet til kollektivholdeplasser, bybanestopp og gang- og sykkelveier vil medvirke til mindre bruk av bil. Planlagt bygg vil bli utformet etter prinsippet om universell utforming. Den bratte delen av kommunal veg tilsier likevel at det ikke vil være mulig med en fullstendig tilrettelegging Side 39 av 45

innenfor hele området. Planlagt bygg vil bli oppført med heis for å sikre universell tilkomst til alle plan. 9.5 Kulturminner Planforslaget medfører at Nesttunhallen blir revet for å gi plass til planlagt nybygg. Under følger konklusjonen i kulturminnedokumentasjonen vedrørende Nesttunhallen: Nesttunhallen blir i dag brukt som forsamlingshus for aktiviteter og sosialt samvær. Helt siden Nesttunhallen ble oppført i 1918, har bygningen hatt en sentral rolle som møtepunkt og aktivitetshus for beboere i Nesttunområdet og medlemmene i Fana Idrettslag. Nesttunhallen er sterkt ombygd og har mistet en god del av sin opprinnelige karakter. Ombygginger og tilpassinger er blitt gjennomførte i takt med endrede behov og bruk. Nesttunhallen har historisk verdi som samlingspunkt og har vært sentral de senere år som møtested og aktivitetshus i tilknytning til frivillige organisasjoner i Nesttunområdet. Bruken av bygget er imidlertid avtagende. Endrede krav til funksjonalitet medfører at bygget er i ferd med å utspille sin rolle som forsamlingslokale. Særlig gjelder dette toalettanlegget som i dag er lokalisert i bygningens underetasje. Adkomst til toalettene skjer via trapp slik at anlegget ikke er tilpasset nåtidens krav til universell utforming. For vel et år siden åpnet nytt kulturhus i Nesttun sentrum som i stor grad har overtatt Nesttunhallens funksjon som møtepunkt og akitvitetshus. Nesttunhallen med tilhørende tomteareal, inngår i dag i område disponert til sentrumsformål. Tomten vil ligge som nærmeste nabo til et stopp på bybanen mellom Bergen sentrum og Lagunen bydelssenter. Denne situasjonen vil medføre en strukturell endring i området rundt Nesttunhallen en endring som vil innebære en vesentlig fortetting med krav til 100% universell tilgjengelighet i bygninger så vel som utearealer. Dette gjør eksisterende bygning lite aktuell å ta vare på. Det anbefales at bygget rives og erstattes med bygg som passer i denne nye sammenhengen. Planforslaget er ikke vurdert å få konsekvenser for Gamle Kirkeveg som er en historisk veg i sørlige del av planområdet. AS Idrettshuset som i dag eier og disponerer Nesttunhallen, vil selge eiendommen for å benytte inntektene av dette til å bygge et nytt idrettsbygg i Nesttun Idrettspark hvor et nytt og moderne bygg kan gi et langt bedre idrettstilbud til brukere i alle aldersgrupper. AS Idrettshuset ser det ikke tjenlig å sikre evt. arealer i nybygget i Apeltunvegen 1-3 til allmennyttige formål da dette kan etableres langt bedre og mer hensiktsmessig for brukerne i nytt bygg ved Nesttun Idrettspark. 9.6 Friluftsaktivitet, naturområder, barn og unges interesser i nærmiljøet Planforslaget er ikke vurdert å påvirke arealer som er avsatt til barn- og unge eller omkringliggende naturområder. De vegetasjonsdekkede områdene i planområdet er bestående av skjæringer og grøfter i tilknytning til opparbeidede areal og er vurdert til å ikke ha verdi som oppholdsareal. Planforslaget legger til grunn opparbeiding av felles uteopholdsareal i form av et gatetun. Dette vil kunne medføre et positivt innslag i form av felles samlingspunkt også for tilstøtende boliger. 9.7 Privat og offentlige servicetilbud Planområdet ligger sentralt plassert i forhold til barne, ungdoms og videregående skoler i området jmf. kap 6.15. Side 40 av 45

I følge temakart Sosial infrastruktur ligger planområdet i barnehageområde med underdekning i forhold til etterspørsel (pr.1. mars 2010). Planforslaget legger til rette for ca 28 nye boenheter i planområdet. Det er ikke vurdert at omfanget av planlagte boenheter utløser behov for nybygging av skoler eller barnehager. Kort gangavstand til Nesttun og nærhet til bybanen og et godt kollektivtilbud med buss vil medføre at planområdet ligger sentralt plassert for tilgang til omkringliggende servicetilbud. 9.8 Risiko og sårbarhet Risiko- og sårbarhetsanalysen påpeker at det må tas hensyn til fare for steinsprang/utgliding av blokker i forbindelse med sprengningsarbeid under anleggsarbeid i planområdet. Avbøtende tiltak vil være en geologisk/geoteknisk vurdering av skjæringer og sprengningsprofil for å avklare behov for sikring. Det må gjennomføres målinger for å dokumentere at rom for varig opphold ikke blir eksponert for elektromagnetisk stråling over 0,4µT i forbindelse med transformatorstasjon beliggende ved bybanestoppet. Det er i plankartet vist faresone på 10 meter rundt transformatorstasjonen. Planområdet ligger nært Fanavegen og trase for bybanen. Støysituasjonen for planområdet er gjennomført som en egen rapport. Avbøtende tiltak er i rapporten angitt for å tilfredsstille støyretningslinje T- 1442 Planområdet kan i perioder oppleve forurenset luft i forbindelse med biltrafikk rundt planområdet. Ved bygging av bybane på strekningen Nesttun - Lagunen er det et mål å redusere biltrafikken, dette vil kunne medføre mindre luftforurensing i planområdet. For å redusere luftforurensing med støv og partikler i inneluft bør friskluftsinntak plasseres slik at dette er mest mulig skjermet fra forurenset luft. Det er stilt krav om rensing av innluft på ventilasjonsanlegg. 9.9 Infrastruktur (vei/vann/avløp, el-anlegg etc ) Planforslaget legger til grunn at den kommunale delen av Apeltunvegen blir liggende som i dag, men at det blir etablert fortau langs vestsiden av denne. Planområdet ligger sentralt i forhold til kommunaltekniske anlegg som el- anlegg og VA- anlegg. Det blir vist til utarbeidet VA- rammeplan som foreslår hovedgrep for vannforsyning, avløpssystem og overvannshåndtering i planområdet. 9.10 Konsekvenser for næringsinteresser Planforslaget medfører at eksisterende forretningsbygg på bnr. 102 blir revet. Det er i dag etablert et begravelsesbyrå på eiendommen som leier lokalene av AS Idrettshuset. I det planlagte nybygget vil det legges til rette for areal for forretning og kontor. Det vil her være mulighet for eksisterende byrå å kunne inngå ny leiekontrakt. 9.11 Juridiske/ økonomiske konsekvenser for kommunen Det er ikke kjennskap til privatrettslige avtaler som er til hinder for regulering av området. Side 41 av 45

10. MEDVIRKNING Før det ble varslet oppstart av planarbeidet ble det tatt kontakt med byantikvaren for å få en avklaring på Nesttunhallens verneverdi. Riving av Nesttunhallen var et premiss for igangsetting av planarbeidet. Det ble sammen med representant fra byantikvaren gjennomført en befaring og en mindre diskusjon rundt verneverdien av Nesttunhallen. Møtet ble avholdt 28.02.2011. Referat fra møtet ligger som vedlegg til plansaken. I forbindelse med varsel av oppstart av planarbeidet ble naboer og berørte grunneiere invitert til informasjonsmøte. Møtet ble avholdt i Nesttunhallen 22.03.2011. På møtet ble utarbeidet mulighetsstudie gjennomgått, det ble informert om planarbeidet, hva som planlegges og konsekvensene dette kunne medføre for naboer til planområdet. 24.06.2011 ble det avholdt et møte mellom planlegger/titlakshaver for reguleringsforslaget og Bybanen utbygging. Møtet hadde som formål å avklare forholdet mellom planlagt nybygg og Bybanen. Referat fra møtet ligger som vedlegg til plansaken. Etter offentlig ettersyn er det avholdt møte med følgende instanser: BIR 14.03.2012. Det ble i møtet avklart hvilken avfallsløsning som skulle legges til grunn for planforslaget. Statens vegvesen 12.03.2012. Det ble i møtet avklart kryssløsning mellom kommunal veg og Apeltunvegen. Løsning for fortau og kryssingspunkt for fotgjengere ble avklart. 11. VEDLEGG Side 42 av 45

Planområdet 11.1 Oversiktskart Side 43 av 45

11.2 Merknadskart Side 44 av 45